" Les copropriétés en difficulté après la loi ALUR " - " Le Salon Indépendant de la Copropriété " 6ème édition du salon de l'ARC et de l'UNARC

« Le Salon Indépendant de la Copropriété »
6ème édition du salon de l’ARC et de l’UNARC

« Les copropriétés en difficulté
       après la loi ALUR »

Qu’est-ce qu’une copropriété en difficulté ?
Les 3 portes d’entrée à la « dégradation » des copropriétés :
- Des charges élevées (disproportionnées par rapport aux services/équipements)
- Des carences d’entretien nécessitant la mise en œuvre de gros travaux devenus
   difficiles à décider ou à financer
- Des impayés de charges non maîtrisés, entraînant un endettement de la
   copropriété vis-à-vis de ses principaux fournisseurs et prestataires
Ces 3 facteurs qui s’alimentent et se répondent ;
Dans certains cas, la situation de ces copropriétés « fragiles » dérive vers une « spirale de la
dégradation » ;
Les propriétaires les plus mobilisés et solvables commencent à partir et les nouveaux
acquéreurs, du fait de la dégradation du bâti et donc de la valeur des logements, sont des
copropriétaires de plus en plus modestes ou des bailleurs (parfois indélicats)

   Un phénomène qui peut toucher tout type de copropriété ; Aujourd’hui l’ANAH
identifie 15% des copropriétés comme potentiellement « fragiles », c’est-à-dire
ayant du mal à assumer les charges + les besoins de travaux

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La procédure d’alerte renforcée avec
                      la loi ALUR
    Nécessité d’intervenir de manière préventive auprès des copropriétés fragiles avant
       que la situation ne dérive et que l’intervention soit plus lourde et plus coûteuse

-    La procédure d’alerte permet de faire désigner un expert (mandataire ad hoc) en
     cas d’impayés par le Tribunal pour identifier l’origine des problèmes et faire des
     préconisations de redressement ;
-    Abaissement du seuil à 15% d’impayés pour les copropriétés de plus de 200 lots,
     25% pour les autres copropriétés ;
-    Les collectivités peuvent désormais déclencher cette procédure ;
     Les syndics ne la déclenchaient que très rarement (obligation théorique car pas de sanction prévue)
-    Un professionnel autre qu’un administrateur judiciaire pourra être désigné
     comme expert s’il justifie des compétences suffisantes (en attente d’un décret)
-    Le juge précise à la charge de qui sera le coût de cette procédure

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Autres dispositions préventives
En matière d’impayés :
-   Impossibilité pour un débiteur (même actionnaire d’une SCI) d’acheter un autre lot dans la
    même copropriété ;
-   Autorisation d’engager une saisie immobilière : le copropriétaire concerné par la saisie ne
    peut pas voter ;
-   Amélioration du privilège spécial au profit des copropriétés (en cas de saisie immobilière
    par exemple) : frais de justice (dommages & Intérêts + frais d’huissiers) inclus dans le super
    privilège.
-   Plafonnement des honoraires privatifs (notamment les frais de recouvrement) qui peuvent
    in fine coûter chers à la copropriété
En matière d’entretien et de travaux :
-   Instauration d’un Fonds Travaux obligatoire – à partir du 1er janvier 2017;
-   Allégement des majorités pour certains travaux (ex : individualisation des contrats d’eau
    permettant une meilleure maîtrise des charges) ;
En matière de gestion :
-   Compte bancaire séparé obligatoire pour les copropriétés > à 15 lots ;
-   Possibilité pour le Président du conseil syndical de convoquer une AG en cas
    d’empêchement du syndic (pour quelque cause que ce soit).
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L’obligation d’audit global dans le
                   cadre d’un arrêté
-   Les copropriétés ont désormais l’obligation de se décider de sa réalisation ou
    non en assemblée générale (mais pas d’obligation de la réaliser) ;

-   Pour les copropriétés concernées par un arrêté (péril, insalubrité, équipements
    communs), la loi ALUR a introduit la possibilité pour une collectivité de
    demander la production du Diagnostic Technique Global (DTG) et – à défaut –
    de le faire réaliser d’office (aux frais de la copropriété) ;

-   L’audit doit comprendre une analyse de l’état du bâti, une analyse des
    améliorations possibles de la gestion technique et patrimoniale, un diagnostic
    de performance énergétique (l’audit énergétique satisfait cette obligation)
                               Le Bilan Initial de Copropriété (BIC)
                               peut être un outil préalable car il
                               réduit le coût du Diagnostic.

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L’administration provisoire en cas de
    copropriété en difficulté : Quoi de neuf ?
-   Le poids des collectivités renforcé
-   Des professionnels plus spécialisés (en attente d’un décret)
-   Une rémunération mieux encadrée (en attente d’un décret)
-   Plus d’outils à la disposition de l’administrateur provisoire :
•   plan d’apurement;
•   suspension automatique de l’exigibilité des créances;
•   abandon de créances;
•   cession de biens appartenant à la copropriété ;
•   possibilité de modifier le règlement de copropriété/les équipements et les parties
    communes
- La création d’une nouvelle procédure « d’administration
  provisoire renforcée » (convention passée avec un opérateur
  public pour la réalisation de travaux)
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L’intervention des pouvoirs publics pour les
      copropriétés fragiles ou en grande difficulté

Dispositifs peu ou pas modifiés par la loi ALUR :
Dispositifs curatifs
- Plan de Sauvegarde (PDS)
- Opération Programmée d’Amélioration de l’Habitat (OPAH)
Dispositif préventif
- Programme opérationnel de prévention et
  d’accompagnement en copropriété (POPAC)
 Pour plus de renseignements sur ces questions vous pouvez venir vous renseigner au
      stand n°5 : pôle « Copropriétés fragiles et en difficulté – relations avec les
                              collectivités territoriales »

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« Le salon Indépendant de la Copropriété »
         6ème édition du salon de l’ARC et de l’UNARC

Les ouvrages de l’ARC concernant les copropriétés en difficulté que vous
        pouvez retrouver à la librairie du Salon de la Copropriété :

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