OPAH COPROPRIETES DEGRADEES - Action Coeur de Ville de Saint-Malo 2020-2024 - OPAH Copropriété Action Coeur de Ville sur les secteurs ORT de la ...
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OPAH COPROPRIETES DEGRADEES
Action Cœur de Ville
de Saint-Malo
2020-2024
OPAH Copropriété Action Cœur de Ville sur les secteurs ORT de la Ville de Saint-Malo 1/29La présente convention est établie : Entre Saint-Malo Agglomération, maître d'ouvrage de l'opération programmée, représenté par Monsieur Claude RENOULT, Président de Saint-Malo Agglomération, Entre la ville de Saint-Malo, maître d'ouvrage du programme Action Cœur de Ville, représenté par Monsieur Claude RENOULT, Maire de Saint-Malo, l'État, représenté en application de la convention de délégation de compétence par Monsieur Luc COUAPEL, Vice- Président en charge du Cadre de vie, de l'Habitat et de la Politique de la Ville, et l’Agence nationale de l’habitat, établissement public à caractère administratif, sis 8 avenue de l'Opéra 75001 Paris, représenté en application de la convention de délégation de compétence par Monsieur Luc COUAPEL, Vice- Président en charge du Cadre de vie, de l'Habitat et de la Politique de la Ville, et dénommée ci-après « Anah» Vu le code de la construction et de l'habitation, notamment ses articles L. 303-1, L. 321-1 et suivants et R.321-1 et suivants, Vu le règlement général de l'Agence nationale de l'habitat, Vu la circulaire du 7 juillet 1994 du Ministère du Logement et du Ministère des Affaires sociales, de la Santé et de la Ville relative aux OPAH concernant des ensembles immobiliers en copropriété rencontrant de graves difficultés sur le plan technique, social et financier Vu le Plan Départemental d'Action pour le Logement des Personnes Défavorisées 2017-2022, adopté par le Conseil Départemental d’Ille-et-Vilaine, le …, Vu le Programme Local de l'Habitat, adopté par Saint-Malo Agglomération, le 19 février 2014, Vu le Programme Départemental de l'Habitat, adopté par …, le …, Vu la convention de délégation de compétence du 21 juillet 2016 conclue entre le délégataire, Saint-Malo Agglomération, et l'État, en application de l'article L. 301-5-1 Vu la convention pour la gestion des aides à l'habitat privé du du 21 juillet 2016 et son avenant du 4 mai 2018 conclue entre le délégataire et l'Anah Vu la délibération de l'assemblée délibérante de la collectivité maître d'ouvrage de l'opération, en date du …, autorisant la signature de la présente convention, Vu l'avis de la Commission Locale d'Amélioration de l'Habitat de …, en application de l'article R. 321-10 du code de la construction et de l'habitation, en date du … Vu la mise à disposition du public du projet de convention d'OPAH Copropriétés Dégradées du … au … à … en application de l'article L. 303-1 du code de la construction et de l'habitation Vu la convention « Action cœur de ville » (ACV) de la ville de Saint-Malo, signée par la ville et par Saint-Malo Agglomération, l’Etat et les partenaires financeurs du 21 septembre 2018 Vu l’arrêté préfectoral homologuant la convention ACV de la ville de Saint-Malo en convention d’Opération de Revitalisation de Territoire du 25 octobre 2019 OPAH Copropriété Action Cœur de Ville sur les secteurs ORT de la Ville de Saint-Malo 2/29
Il a été exposé ce qui suit :
Préambule .......................................................................................................................................................... 5
Chapitre I – Objet de la convention et périmètre d'application. ........................................................................... 8
Article 1 – Dénomination, périmètre, champs d'application territoriaux et nature de la ou des copropriété(s) 8
1.1. Dénomination de l'opération .................................................................................................................... 8
1.2. Périmètre et champs d'intervention ......................................................................................................... 8
1.3. Nature, état et instance de la ou des copropriété(s) ................................................................................ 8
Chapitre II – Enjeux de l'opération ...................................................................................................................... 9
Article 2 – Enjeux................................................................................................................................................ 9
Chapitre III – Description du dispositif et objectifs de l'opération. ....................................................................... 9
Article 3 – Volets d'action...................................................................................................................................10
3.1. Volet juridique, animation et appui aux instances de gestion et aux copropriétaires ..............................10
3.3. Volet social ............................................................................................................................................. 11
3.4. Volet technique .......................................................................................................................................12
3.4.1 Volet énergie et précarité énergétique, mise en œuvre du programme Habiter Mieux .........................12
3.4.2. Volet lutte contre l'habitat indigne et l'habitat très dégradé ..................................................................13
3.4.3 Volet travaux pour l'autonomie de la personne dans l'habitat ..............................................................14
3.5. Volet urbain et immobilier .......................................................................................................................14
Article 4 – Objectifs quantitatifs de réhabilitation ...............................................................................................14
Chapitre IV – Financements de l'opération et engagements complémentaires. ................................................16
Article 5 – Financements des partenaires de l'opération ...................................................................................16
5.1. Financements de l'Anah ........................................................................................................................16
5.2. Financements de l’État au titre du programme « Habiter Mieux » ..........................................................16
5.3. Financements de la collectivité maître d'ouvrage ...................................................................................17
Chapitre V – Pilotage, animation et évaluation. .................................................................................................18
Article 7 – Conduite de l'opération .....................................................................................................................18
7.1. Pilotage de l'opération ............................................................................................................................18
7.1.1. Mission du maître d'ouvrage ...........................................................................................................18
7.1.2. Instances de pilotage ......................................................................................................................19
7.2. Suivi-animation de l'opération ...............................................................................................................20
7.2.1. Équipe de suivi-animation ...............................................................................................................20
7.2.2. Contenu des missions de suivi-animation .......................................................................................20
7.2.3. Modalités de coordination opérationnelle ........................................................................................21
7.3. Évaluation et suivi des actions engagées...............................................................................................22
7.3.1. Indicateurs de suivi des objectifs ....................................................................................................22
OPAH Copropriété Action Cœur de Ville sur les secteurs ORT de la Ville de Saint-Malo 3/297.3.2. Bilans et évaluation finale ...............................................................................................................22
Chapitre VI – Communication. ...........................................................................................................................23
Article 8 – Communication .................................................................................................................................23
Chapitre VII – Prise d'effet de la convention, durée, révision, résiliation et prorogation.....................................24
Article 9 - Durée de la convention .....................................................................................................................24
Article 10 – Révision et/ou résiliation de la convention ......................................................................................24
Article 11 – Transmission de la convention ........................................................................................................24
Annexes.............................................................................................................................................................25
Annexe 1. Périmètre de l'opération et/ ou liste des immeubles adressés ..........................................................25
Annexe 2. Récapitulatif des aides apportées.....................................................................................................25
Annexe 3. Fiche de synthèse de description de la ou des copropriété(s) .........................................................25
ANNEXE 1 : Périmètres ORT ........................................................................................................................26
ANNEXE 2 : Liste des copropriétés repérées lors de l’étude pré-opérationnelle...........................................27
ANNEXE 3 : Fiches de synthèses des diagnostics sommaires réalisés durant l’étude pré-opérationnelle ...28
OPAH Copropriété Action Cœur de Ville sur les secteurs ORT de la Ville de Saint-Malo 4/29Préambule
La communauté d’agglomération du Pays de Saint-Malo rassemble depuis le 1er Janvier 2001 18 communes.
L’agglomération est caractérisée par le poids de la ville-centre de Saint-Malo, avec plus d’un habitant sur deux
résidant à Saint-Malo. Toutefois, les dynamiques de développement diffèrent entre espaces littoraux, attractifs
mais vieillissants, et espaces rétro-littoraux, marqués par une dynamique de périurbanisation.
La collectivité est dotée des aides à la pierre et mène une action volontariste d’amélioration de l’habitat, à travers
une OPAH intercommunale menée en semi-régie par l’agglomération. Aujourd’hui, Saint-Malo agglomération
poursuit son action sur le parc privé avec une volonté de porter une attention particulière aux copropriétés.
Parallèlement, la ville de Saint-Malo a été retenue parmi les 222 villes du plan « Action Cœur de Ville » lui
permettant de profiter de nouveaux d’outils facilitant un programme de revitalisation des centres-villes. A ce titre, ont
été approuvés cinq secteurs d’Opération de Revitalisation de Territoire (ORT) : le secteur d’intramuros, du Sillon de
Rocabey et du quartier de la Gare ; le secteur de Saint-Servan centre et le quartier de Lorette, le secteur de
Paramé centre, et celui de Paramé - Campus. Ajouter la liste des rues en Annexes Ces secteurs sont marqués
par une surreprésentation du parc en copropriété, avec en moyenne 70% des logements totaux dans ces
secteurs en copropriété. Le programme Action Cœur de Ville se présente donc comme une réelle opportunité
pour insuffler une dynamique de travaux et réflexions sur le parc en copropriétés.
Au titre de sa compétence habitat, Saint-Malo Agglomération (SMA) copilote l’axe « de la réhabilitation à la
restructuration : vers une offre attractive de l’habitat en centre-ville » et souhaite évaluer l’opportunité de lancer
une OPAH Copropriété.
Dans ce cadre, la collectivité a mandaté un bureau d’étude pour réaliser l’étude pré-opérationnelle permettant
de définir les interventions et les dispositifs d’amélioration de l’habitat privé au niveau intercommunal et en
secteur ORT.
Cette étude a permis de souligner l’importance de l’enjeu du parc en copropriété tant pour le secteur Action
Cœur de Ville marqué par la prépondérance des copropriétés, que pour l’agglomération. Des besoins de mises
aux normes, de rénovations thermiques, ou encore d’intervention d’urgences ont pu être établis sur les deux
territoires.
Plus précisément, l’étude s’est déroulée en plusieurs temps :
- Un diagnostic avec identification des enjeux propres au parc en copropriété, ce diagnostic repose sur :
- Un état des lieux statistique du parc en copropriétés, avec identification d’indicateurs de fragilité
potentielle et graduation des copropriétés ;
- Un arpentage de terrain afin de confirmer ou infirmer les tendances statistiques ;
- Des diagnostics sommaires sur un échantillon de copropriétés
- Des entretiens d’acteurs
- Une phase d’élaboration de stratégie d’intervention itérative avec la maîtrise d’ouvrage.
Le parc en copropriété à l’échelle intercommunale est constitué de 1712 copropriétés verticales privées, soit
16200 logements représentant 28% des logements de Saint-Malo Agglomération. Ces copropriétés sont
localisées en majorité à Saint-Malo (87%).
OPAH Copropriété Action Cœur de Ville sur les secteurs ORT de la Ville de Saint-Malo 5/29Source MAJIC 2018, URBANiS
810 copropriétés, soit 47% des copropriétés du parc intercommunal, se situent dans les secteurs ORT et
représentent 7123 logements :
- 76% des copropriétés ont moins de 10 logements
- 55% des copropriétés ont été construites avant 1945, et 66% des logements ont une date de
construction antérieure aux premières réglementations thermiques.
La fragilité des copropriétés de l’agglomération a pu être évaluée grâce à un indicateur de vulnérabilité. Celui-ci
est composé de trois sous-indicateurs :
- Fragilité de l’offre (année de construction, classe cadastrale, part des logements vacants),
- Fragilité sociale (part des propriétaires de plus de 75 ans, statut d’occupation, taux d’équipement)
- Un indice de marché immobilier (rythme de mutation des logement, prix de vente des sections
cadastrales).
La création de cet indicateur a permis de graduer l’ensemble des copropriétés et d’évaluer un potentiel de 149
copropriétés présentant des risques statistiques de fragilités pouvant entraîner un cycle de déqualification :
- 22 copropriétés en fort risque, soit 101 logements
- 40 copropriétés en risque, soit 214 logements.
Ces copropriétés se situent principalement sur les secteurs de Gare-Sillon-Rocabey et Saint-Servan.
Un travail de terrain a suivi ce pré-repérage pour évaluer l’état apparent du bâti (enveloppe extérieure et parties
communes lorsque cela était possible) ciblant en priorité les copropriétés en risque et fort risque par
l’observatoire. Cet arpentage a concerné 237 copropriétés en secteur ORT, et relevé 79 copropriétés présentant
des besoins en travaux multiples :
- 33 présentent un état de bâti potentiellement dégradé
- 46 en voie de dégradation.
Suite à ce premier travail de repérage statistique et terrain, un échantillon de 31 copropriétés a fait l’objet d’un
pré-diagnostic multicritères, dont 22 copropriétés en secteur ORT, et 9 copropriétés en secteur intercommunal.
Le but étant de mesurer les besoins spécifiques des copropriétés. Ce travail a permis de distinguer 4 typologies :
- Les copropriétés autonomes sans difficulté particulière (5 copropriétés, dont 2 en ORT)
- Les copropriétés sans problèmes techniques lourds (entretien patrimonial) rencontrant des difficultés au
niveau de la gestion, du fonctionnement et du positionnement sur le marché immobilier (6 copropriétés,
dont 3 en ORT)
- Les copropriétés autonomes en état dégradé ou en voie de dégradation (2 copropriétés, 1 en ORT)
- Les copropriétés ayant des besoins en travaux importants et cumulant des problèmes à plusieurs ni-
veaux (marché et occupation, gestion et fonctionnement, enjeux urbains) : 18 copropriétés, 16 hors ORT
Ainsi, les secteurs ORT concentrent les copropriétés nécessitant des travaux et celles cumulant les difficultés.
OPAH Copropriété Action Cœur de Ville sur les secteurs ORT de la Ville de Saint-Malo 6/29L’étude met donc en évidence des besoins en accompagnement accru en secteur ORT, tant au niveau technique (mise en place d’un programme de travaux) qu’au niveau de l’amélioration du fonctionnement ou du positionnement sur le marché immobilier. A noter, qu’une majorité de ces copropriétés ne sont actuellement pas éligibles à des aides collectives au syndicat des copropriétaires du fait d’un taux insuffisant de résidences principales (
Chapitre I – Objet de la convention et périmètre d'application.
Article 1 – Dénomination, périmètre, champs d'application territoriaux et nature de la ou des copropriété(s)
1.1. Dénomination de l'opération
Saint-Malo Agglomération et la Ville de Saint-Malo, en lien avec l'État et l'Anah, décident de réaliser l’OPAH ACV
Copropriétés Dégradées de Saint-Malo.
1.2. Périmètre et champs d'intervention
L’OPAH ACV Copropriétés Dégradées s’appliquera sur les périmètres ORT : le secteur d’intramuros, du Sillon de
Rocabey et du quartier de la Gare ; le secteur de Saint-Servan centre et le quartier de Lorette, le secteur de
Paramé centre, et celui de Paramé - Campus. (cf. plan en Annexe 1)
La présente convention prévoit l’accompagnement renforcé de 15 copropriétés sur ce périmètre en vue de la mise
en œuvre d’un programme de travaux et d’un plan de redressement.
L’étude pré-opérationnelle a permis d’identifier 5 copropriétés comme potentiellement éligibles à l’OPAH copropriété
et 5 autres copropriétés pour lesquelles l’éligibilité est à vérifier (en mutation, poids des résidences principales à
confirmer – état des parties communes à évaluer). La liste de ces copropriétés est précisée en annexe 2).
Aussi, un premier travail d’approfondissement des diagnostics sommaires effectués en étude pré-opérationnelle sera
mener :
- actualisation du diagnostic de fonctionnement et de gestion
- évaluation de la motivation des acteurs de la copropriété et leur implication potentielle dans l’opération
- compléments techniques en parties privatives
- compléments d’enquêtes socio-économiques auprès des ménages occupants et des propriétaires bailleurs
Ce travail permettra de :
- valider l’intégration définitive de ces adresses dans l’OPAH-Copropriété ACV
- échanger avec les copropriétés et définir la stratégie de redressement à déployer.
La liste d’adresses pré-ciblées n’est pas exhaustive :
- elle pourra être modifiée selon les résultats des investigations menées en début de programme
- et sera complétée pour parvenir à l’objectif de 15 copropriétés accompagnées pendant la durée de la
convention.
La réalisation de 15 diagnostics multicritères est ainsi prévue dans le cadre de l’OPAH-Copropriété ACV afin
d’alimenter cette liste. Les copropriétés pourront être repérées et pré-ciblées après un diagnostic sommaire dans le
cadre du POPAC.
L’évolution de la liste sera validée sur décision issues de propositions faites en comité de pilotage et en CLAH sur la
base des conclusions des diagnostics multicritères ainsi réalisés.
1.3. Nature, état et instance de la ou des copropriété(s)
Les copropriétés pré-identifiées sont de petites copropriétés anciennes. Toutes construites avant 1946, d’un
maximum de 3 étages, elles sont constituées de moins de 10 logements et se situent majoritairement sur Saint-
Servan, puis dans le secteur Gare et intramuros.
Elles sont majoritairement occupées par des propriétaires, à l’exception d’une entièrement locative. Deux sont gérées
par des syndics bénévoles et plusieurs sont concernées par une mise en conformité des documents de gestion et la
OPAH Copropriété Action Cœur de Ville sur les secteurs ORT de la Ville de Saint-Malo 8/29résorption d’impayés. Toutes nécessitent des travaux ciblés pour répondre à un enjeu de sécurité ou de rénovation
globale.
Les diagnostics sommaires sont annexés à la présente convention.
Chapitre II – Enjeux de l'opération
Article 2 – Enjeux
L’OPAH ACV Copropriétés Dégradées constitue le cadre approprié pour traiter les processus de déqualification de
copropriétés nécessitant l’appui de la puissance publique pour la réalisation des travaux indispensables à la
conservation des bâtiments, à leur revalorisation et au repositionnement de ces copropriétés dans le cadre du
programme Action Cœur de Ville.
Il s’agit de traiter les adresses « points durs » (les plus en difficultés) ou stratégiques vis-à-vis des autres axes
d’interventions d’ACV mais également de lutter contre les situations de mal logement et d’habitat indigne.
L’OPAH ACV Copropriétés Dégradées doit ainsi répondre aux enjeux de :
- redressement, pour celles qui sont le plus en difficultés,
- de mise en conformité au niveau de la gestion, surtout sur des copropriétés avec une occupation ancienne
et non informée des évolutions issues notamment de la loi ALUR,
- de lutte contre les situations de mal logement et d’habitat indigne
- de développement d’un parc locatif maîtrisé pour limiter la spéculation locative et le développement des
résidences secondaires/touristiques en incitant au conventionnement des partis privatives locatives.
L’OPAH ACV Copropriétés Dégradées, qui s’inscrit dans un cadre plus large d’intervention publique, sera articulée
avec les autres dispositifs ou service de l’agglomération :
- programme Action Cœur de Ville dans la définition des priorités d’interventions auprès des copropriétés au
regard des autres axes d’interventions d’ACV ;
- le service d’hygiène et partenaires de la lutte contre le logement indigne dans le traitement des probléma-
tiques de bâti spécifiques ;
- le POPAC dans la mobilisation des partenaires de l’accompagnement des copropriétés. Les copropriétaires
pourront également être orientés vers des ateliers/formation du POPAC.
La complémentarité des dispositifs sera facilitée par la désignation d’un opérateur unique pour la mise en
œuvre des trois programmes:
- Programme Opérationnel Préventif d’Accompagnement des Copropriétés(POPAC)
- l’OPAH Copropriété Action Cœur de Ville
- l’OPAH intercommunale avec un volet copropriété
L’OPAH ACV Copropriétés Dégradées fera l’objet d’un co-pilotage Saint-Malo Agglomération/Ville de Saint-
Malo par l’établissement d’une coordination permanente entre le service habitat de la Communauté
d’agglomération et le chef de projet Action cœur de Ville. (Cf schéma dans Pilotage du programme)
A terme, il s’agira de s’assurer de la capacité des copropriétés accompagnées à acquérir une autonomie dans
le mode de gouvernance et de conserver une dynamique de projet de façon durable.
Chapitre III – Description du dispositif et objectifs de l'opération.
L’OPAH ACV Copropriétés Dégradées de Saint-Malo a pour objectif de permettre la requalification globale et pérenne
des copropriétés en difficultés identifiées sur les secteurs ORT.
Pour répondre à cet objectif, l’OPAH proposera un accompagnement renforcé au niveau juridique, technique et social
OPAH Copropriété Action Cœur de Ville sur les secteurs ORT de la Ville de Saint-Malo 9/29et pourra œuvrer en faveur de la mise en place de procédures coercitives sur la gestion et/ou sur le bâti.
Cet accompagnement s’appuiera également sur la mise en place d’aides au syndicat des copropriétaires de l’Anah
pour le financement de travaux de rénovation globale ou d’intervention répondant à une problématique structurelle
majeure. Ces aides seront majorées de 5% par Saint-Malo Agglomération, permettant aux copropriétés de bénéficier
ainsi de la règle du X+X de l’Anah et mieux solvabiliser les programmes de travaux.
Pour chaque copropriété éligible à l’OPAH Copropriété, il s’agira de mobiliser des compétences pour répondre à des
objectifs en matière :
- de réhabilitation technique globale et réhabilitation thermique de l’immeuble : vote de travaux d’urgence,
élaboration d’un plan patrimoine
- d’assainissement du fonctionnement et mobilisation des instances de gestion comme pré-requis à la
réalisation de travaux (mise en place d’un syndic, nomination d’un administrateur provisoire, vote d’un fond
de travaux, préparation des AG…)
- de prise en compte des ménages en difficulté : appui à la résorption des impayés, appui au relogement si
nécessaire…
- de solvabilisation : appui au montage des dossiers de subvention, recherche de financements
complémentaires aux travaux.
Article 3 – Volets d'actions
Afin de décliner une feuille de route adaptée à la situation de chaque copropriété, l’opérateur s’appuiera sur les
résultats des diagnostics multicritères après validation en CLAH et par la copropriété dans le cadre d’un protocole de
redressement permettant d’acter de l’éligibilité de chaque copropriété à l’OPAH ACV Copropriétés Dégradées et de
hiérarchiser les actions.
3.1. Volet juridique, animation et appui aux instances de gestion et aux copropriétaires
3.1.1 Descriptif du dispositif
L’opérateur accompagnera individuellement les copropriétés sur la base d’actions visant à améliorer la situation
juridique des copropriétés :
- Amélioration de la connaissance sur les règles de fonctionnement de la copropriété, sensibilisation sur le
rôle de chaque acteur,
- mise en place ou réorganisation des organes de décision : mise en place d’un syndic, mis en place d’un
conseil syndical, recours à des mesures judiciaires,
- recouvrement des impayés : analyse approfondie des impayés, médiation, accompagnement du syndic
dans la mise en œuvre de procédures de recouvrement, recherche de solutions financières pour les
propriétaires,
- refonte, si nécessaire, du règlement de copropriété et veille à son respect,
- recherche d’une meilleure solvabilité de la copropriété : plan d’économie de charges, renégociation de
contrats, mise en œuvre de nouveaux outils de gestion et de suivis efficaces et transparents.
L’opérateur aura en charge la mise en place d’une feuille de route en concertation avec les acteurs de la copropriété.
Pour assurer sa mise en œuvre il assurera des actions pédagogiques, la réalisation de documents d’information et
de formation et l’animation de réunions spécifiques. Ces actions viseront à améliorer les relations entre les acteurs
de la copropriété. Si l’accompagnement du conseil syndical, plus particulièrement, sera privilégié, l’opérateur veillera
par ailleurs à la mobilisation de l’ensemble des copropriétaires dans la démarche et à la bonne compréhension de
chacun pour les prises de décisions.
Ces actions pourront, pour certaines, être réalisées en lien avec les missions du POPAC de l’agglomération,
notamment sur des actions collectives de sensibilisation.
OPAH Copropriété Action Cœur de Ville sur les secteurs ORT de la Ville de Saint-Malo 10/293.1.2 Objectifs
L’objectif stratégique de ce volet est l’obtention d’un fonctionnement normalisé et d’une gestion équilibrée de la
copropriété. Aussi, l’objectif des actions du programme sur le plan juridique sera de mettre en œuvre les conditions
favorables à l’assainissement du fonctionnement de la copropriété et de façon durable pour la réalisation des travaux
et pour l’après l’OPAH ACV – Copropriétés Dégradées. Le calendrier se définit au cas par cas pour chaque
copropriété en fonction des besoins identifiés.
Dans les 6 mois suivant le démarrage de l’opération, des diagnostics multicritères complets pour la validation de
l’intégration de 5 adresses prioritaires seront réalisés.
5 autres diagnostics seront effectués avant la fin de la première année.
Afin d’évaluer le programme, des indicateurs seront définis, tels que :
- nombre de réunions animées et thématiques
- taux de participation aux AG
- la mise en place des syndics ou recours
- la mise en place des conseils syndicaux
- le recours à un administrateur provisoire
- les recours contre les impayés,
- la renégociation des contrats de maîtrise des charges
- les révisions de règlements de copropriétés
- aides au redressement mobilisées
3.3. Volet social
3.3.1 Descriptif du dispositif
Dans le cadre des diagnostics multicritères, des enquêtes seront effectuées auprès des propriétaires (occupants
ou bailleurs) et des locataires. Ces enquêtes permettront notamment de connaître les profils des copropriétaires,
leur capacité à engager des travaux, les stratégies patrimoniales, leur implication dans le fonctionnement de la
copropriété. Elles permettront aussi de déceler des fragilités sociales, identifiées notamment par l’existence
d’impayés, de dettes fournisseurs, …
Les résultats serviront à calibrer la nature et le niveau d’accompagnement pour chaque copropriété et de façon
spécifique pour certains ménages :
- mesures d’accompagnement social de ménages en difficulté et lien avec les partenaires sociaux
- mobilisation d’aides aux publics spécifiques et notamment au FSL
- accompagnement dans le traitement des impayés de charges
- accompagnement dans la recherche de solutions en cas de relogement nécessaire pendant la durée
des travaux
- étude individuelle de financement au regard de la quote-part travaux et recherche de solutions adaptées.
L’ensemble des financements nationaux et locaux sera mobilisé pour établir des plans de financements
individuels viables pour les propriétaires.
3.3.2 Objectifs
Le maintien des ménages occupants sera recherché. L’opérateur devra veiller à ce que le financement des
travaux n’entraîne pas une augmentation des charges et des loyers non compatible avec les capacités
financières des occupants.
OPAH Copropriété Action Cœur de Ville sur les secteurs ORT de la Ville de Saint-Malo 11/29Afin d’évaluer le programme, des indicateurs suivants seront suivis :
- Nombre d’enquêtes
- Statut d’occupation
- Plafonds de ressources
- Nombre de ménages accompagnés
- Aides mobilisées et sur quelle thématique
3.4. Volet technique
Les diagnostics multicritères intègrent une analyse du bâti des parties communes et des parties privatives et une
évaluation énergétique de l’immeuble.
- Pour les parties communes : appréciation des désordres dans les parties visibles et accessibles. Réalisation
d’une évaluation énergétique et proposition d’un programme global de travaux hiérarchisé.
- Pour les logements : permettre de s’assurer du caractère décent et salubre des logements et apprécier l’état
technique et thermique. Les diagnostics effectués dans les logements permettront également de mesurer
l’opportunité de réaliser des travaux pour certains propriétaires afin d’en améliorer le confort et la sécurité,
en lien avec les priorités de l’Anah.
Tout repérage d’une situation de risque pour la santé et/ou la sécurité des occupants entrainera un signalement au
pôle départemental de lutte contre l’habitat indigne.
A partir des éléments techniques recueillis lors des diagnostics multicritères, l’opérateur accompagnera les
copropriétés dans l’élaboration du projet technique : accompagnement dans la désignation d’un maître d’œuvre
(demandé de façon automatique pour les travaux effectués dans le cadre de l’OPAH ACV Copropriétés Dégradées),
aide à la définition d’un projet de travaux de qualité et à coûts maîtrisés, aide à la hiérarchisation des travaux (travaux
d’urgence et de mise en sécurité), estimation du potentiel de travaux à envisager, …
L’opérateur assistera régulièrement, en lien avec le maître d’œuvre, aux réunions de chantier afin de pouvoir être
informé sur l’avancement du projet et être alerté des difficultés éventuellement rencontrées.
L’objectif est de définir et accompagner la mise en œuvre d’un programme de travaux sur 15 copropriétés.
Il s’agira d’inciter à la réalisation de travaux durables sur les parties communes tout en limitant les difficultés pour les
propriétaires les plus modestes. Les travaux d’urgence, relevant de la mise en sécurité ou de la sortie d’insalubrité,
seront priorisés.
Les indicateurs de suivi suivant seront utilisés
- nombre de programmes de travaux définis
- nombre de programmes de travaux votés
- typologie des travaux votés
- montant des travaux votés (global et quote-part moyenne)
- nombre de logements signalés
- nombre et montant des travaux en parties privatives
- durée de l’accompagnement
3.4.1 Volet énergie et précarité énergétique, mise en œuvre du programme Habiter Mieux
OPAH Copropriété Action Cœur de Ville sur les secteurs ORT de la Ville de Saint-Malo 12/293.4.1.1. Descriptif du dispositif
L’accompagnement des copropriétés dans le cadre de l’OPAH doit permettre la réduction des charges pour les
copropriétaires et notamment celles liées à l’énergie. Pour cela, l’opérateur veillera à intégrer, dans la mesure du
possible, des actions en réhabilitation thermique dans les programmes de travaux. Une évaluation énergétique sera
systématiquement réalisée.
La définition du programme de travaux liés à la mise en œuvre du Programme Habiter Mieux s’appuiera sur cette
évaluation : dans les parties communes et dans les logements. Plusieurs actions de travaux seront étudiées et
hiérarchisées selon leur impact sur la consommation énergétique et leur pertinence, puis ces actions seront
regroupées selon plusieurs bouquets de travaux afin de proposer aux copropriétés des solutions viables
techniquement (avec les autres travaux du programme, hors énergie) et financièrement.
Ces évaluations seront réalisées selon la méthode de calcul 3CL et seront utilisées pour les dépôts de dossiers de
demandes de subventions auprès de l’Anah : demande au nom du syndicat des copropriétaires pour bénéficier des
aides dans le cadre de l’OPAH ACV –Copropriétés Dégradées (aides au syndicat et aides individuelles).
3.4.1.2 Objectifs
Outre les interventions en parties communes, L’OPAH devra permettre l’amélioration thermique de 30 logements
individuels : En attente de précisions sur l’intervention des logements hors copropriétés
- 20 propriétaires occupants,
- 10 logements locatifs.
Ce volet sera évalué sur la base des indicateurs suivants :
- nombre de financements dans le cadre du Programme Habiter Mieux
- gain énergétique après travaux
- actions réalisées sur l’enveloppe bâtie des immeubles
- évolution des charges liées à l’énergie
3.4.2. Volet lutte contre l'habitat indigne et l'habitat très dégradé
3.4.2.1. Descriptif du dispositif
L’étude pré opérationnelle a permis de repérer des copropriétés présentant des désordres liés au bâti et pouvant
générer un risque pour la santé et/ou la sécurité des occupants. A l’instar de l’OPAH Intercommunale, en lien étroit
avec le service habitat de l’agglomération, les partenaires de la lutte contre l’habitat indigne seront mobilisés : service
d’hygiène, ARS, PDLHI, … L’opérateur réalisera l’évaluation de l’indice de dégradation Anah et de la grille
d’insalubrité.
En cas de besoin d’un accompagnement social des ménages sur des situations individuelles complexes, la
collectivité sollicitera les partenaires adaptés pour assurer un suivi spécifique, tel que les CCAS, les travailleurs
sociaux, les mairies, la CAF, …
L’étude pré-opérationnelle a soulevé des risques principalement dans les parties communes, les logements
bénéficiant d’investissements plus réguliers de la part des propriétaires.
Une présentation des risques sera rapportée au syndicat des copropriétaires (syndic et conseil syndical).
Le cas échéant, l’opérateur apportera son expertise et appui à la collectivité pour la mise en œuvre de procédures
en copropriété (possibilités de substitution financière, de procédures propres aux immeubles collectifs…)
3.4.2.2 Objectifs
OPAH Copropriété Action Cœur de Ville sur les secteurs ORT de la Ville de Saint-Malo 13/29Sur 15 copropriétés, l’OPAH prévoit le financement de travaux lourds sur 6 copropriétés (si dégradations très
importantes ou désordres structurels particulièrement importants).
Il n’est pas défini d’objectif spécifique de travaux en parties privatives en dehors des travaux énergétiques.
Ce volet sera évalué sur la base des indicateurs suivants :
- nombre de situations d’insalubrité repérées et réglées, avec une distinction des propriétaires occupants et
des propriétaires bailleurs
- nombre de ménages accompagnés et de relogement
- type de travaux effectués
- nombre de procédures coercitives employées
- traitement des situations en lien avec les partenaires
- type de subventions accordées et montant
3.4.3 Volet travaux pour l'autonomie de la personne dans l'habitat
Aucune des cinq copropriétés repérées ne fait état de besoins en matière d’adaptation de parties communes ou
privatives. Pour autant, et dans un objectif de maintenir les occupants dans leur logement suite à la réhabilitation
technique de l’immeuble, une attention sera portée sur la potentialité de monter des dossiers mixtes intégrant la
thématique de l’adaptation.
3.5. Volet urbain et immobilier
3.5.1. Descriptif du dispositif
L’OPAH Copropriétés Dégradées doit répondre à un enjeu de développement d’un parc locatif maîtrisé pour limiter
la spéculation locative et le développement des résidences secondaires/touristiques en incitant au conventionnement
des parties privatives locatives.
L’opérateur aura pour mission de mettre en avant les avantages financiers et fiscaux du conventionnement et
d’intégrer cette dimension dans les plans de financement pour les propriétaires bailleurs.
3.5.2 Objectifs
L’amélioration en parties privatives de 10 logements locatifs avec conventionnement est visée.
Les indicateurs de résultats suivants seront suivis :
- remise sur le marché de logements en vacance structurelle ou de résidences secondaires
- nombre de nouveaux conventionnements avec l’Anah et type de logements concernés
- nombre de nouveaux logements en intermédiation locative
- montant des travaux et type de travaux
Article 4 – Objectifs quantitatifs de réhabilitation
L'OPAH Copropriété vise à atteindre les objectifs globaux suivants :
Réhabilitation des parties communes de 15 copropriétés, correspondant à 15 bâtiments et 120 logements.
Réhabilitation des parties privatives de 30 logements minimum, répartis comme suit :
- 20 logements occupés par leur propriétaire
- 10 logements locatifs appartenant à des bailleurs privés
OPAH Copropriété Action Cœur de Ville sur les secteurs ORT de la Ville de Saint-Malo 14/29Objectifs de réalisation de la convention
2020 2021 2022 2023 2024 TOTAL
Logements de propriétaires occupants (parties
4 4 4 4 4 20
privatives)
• dont logements indignes ou très dégradés
• dont travaux de lutte contre la précarité éner-
4 4 4 4 4 20
gétique
• dont aide pour l'autonomie de la personne
Logements de propriétaires bailleurs (parties
2 2 2 2 2 10
privatives)
Logements traités dans le cadre d'aides aux
syndicats de copropriétaires (parties com- 24 24 24 24 24 120
munes)
Total des logements Habiter Mieux 15 16 16 16 15 78
OPAH Copropriété Action Cœur de Ville sur les secteurs ORT de la Ville de Saint-Malo 15/29Chapitre IV – Financements de l'opération et engagements complémentaires.
Article 5 – Financements des partenaires de l'opération
5.1. Financements de l'Anah
5.1.1. Règles d'application
Les conditions générales de recevabilité et d'instruction des demandes, ainsi que les modalités de calcul de la
subvention applicable à l'opération découlent de la réglementation de l'Anah, c'est à dire du code de la construction
et de l'habitation, du règlement général de l'agence, des délibérations du conseil d'administration, des instructions du
directeur général, des dispositions inscrites dans le(s) programme(s) d'actions et, le cas échéant, des conventions
de gestion passées entre l'Anah et le délégataire de compétence.
Les conditions relatives aux aides de l'Anah et les taux maximaux de subvention sont susceptibles de modifications,
en fonction des évolutions de la réglementation de l'Anah.
5.1.2 Montants prévisionnels
Les montants prévisionnels des autorisations d'engagement de l'Anah pour l'opération sont de 1 313 850 €, selon
l'échéancier suivant :
2020 2021 2022 2023 2024 TOTAL
AE prévisionnels Anah 262 770 € 262 770 € 262 770 € 262 770 € 262 770 € 1 313 850 €
Aides aux travaux 227 550 € 227 550 € 227 550 € 227 550 € 227 550 € 1 137 750 €
dont aides aux syndicats 168 720 € 168 720 € 168 720 € 168 720 € 168 720 € 843 600 €
dont aides individuelles 58 830 € 58 830 € 58 830 € 58 830 € 58 830 € 294 150 €
Aides à l’ingénierie 35 220 € 35 220 € 35 220 € 35 220 € 35 220 € 176 100 €
dont suivi-animation 30 220 € 30 220 € 30 220 € 30 220 € 30 220 € 151 100 €
dont aide au redressement et 5 000 € 5 000 € 5 000 € 5 000 € 5 000 € 25 000 €
la gestion
autres expertises 0€ 0€ 0€ 0€ 0€ 0€
5.2. Financements de l’État au titre du programme « Habiter Mieux »
5.2.1 Règles d'application
Depuis le début des années 2010, l’amélioration énergétique des logements est un objectif phare de l’Anah, de l’Etat
et des collectivités locales. En effet, suite à la réforme du programme Habiter Mieux en 2011, la modification de son
régime d’aides en 2013 et son ouverture aux copropriétés en 2017, démontrent tout l’intérêt porté sur ce volet
« énergie ». En 2019, l’Anah s’est donnée comme objectif la rénovation de 75 000 logement en France grâce aux
dispositifs « Habiter Mieux ».
Les conditions d’accès et les modalités de mise en œuvre des aides du programme Habiter Mieux sont celles définies
OPAH Copropriété Action Cœur de Ville sur les secteurs ORT de la Ville de Saint-Malo 16/29lors du conseil d’administration de l’Anah du 29 novembre 2017.
5.2.2 Montants prévisionnels
Les montants prévisionnels des autorisations d'engagement pour cette opération sont pour le programme Habiter
Mieux de 121 375 € maximum correspondant à un objectif de 78 logements, selon l'échéancier suivant :
2020 2021 2022 2023 2024 TOTAL
AE prévisionnels Anah 24 275 € 24 275 € 24 275 € 24 275 € 24 275 € 121 375 €
dont aide de solidarité écologique 24 275 € 24 275 € 24 275 € 24 275 € 24 275 € 121 375 €
(ASE)
5.3. Financements de la collectivité maître d'ouvrage
5.3.1. Règles d'application
SMA s’engage à mettre en place une aide collective aux travaux en complément de l’aide au syndicat de copropriété
octroyée par l’Anah pour les copropriétés dégradées (cette aide de l’Anah s’élevant de 35% à 50% maximum du
montant des travaux éligibles HT selon la nature de ces travaux).
L’aide au syndicat de copropriété de SMA sera de 5% dans le cadre de cette OPAH-Copropriété ACV sur les travaux
parties communes éligibles.
Concernant les travaux privatifs, les règles d’application sont identiques à l’OPAH Intercommunale.
Typologie Subvention de 5 % plafonnée à
Propriétaires occupants Autonomie 1 000 € uniquement pour les très modestes
1000 € uniquement pour les TM ou gain
Propriétaires occupants Mixte
énergétique ≥ à 35%
Propriétaires occupants Energie 1 000 € si gain énergétique ≥ à 35%
Propriétaires occupants travaux lourds / 1 500 € pour les modestes
habitat indigne 3 000 € pour les très modestes
Propriétaires bailleurs 4 000 € si gain énergétique ≥ à 35%
50 % du reste à charge TTC
Aide de déblocage propriétaires occupants
max 1000 €
Copro Saint-Malo Agglomération Subvention de 5% plafonnée à 10 000€
OPAH Copropriété Action Cœur de Ville sur les secteurs ORT de la Ville de Saint-Malo 17/29Vous pouvez aussi lire
