Les Métropoles régionales : quelle place dans les portefeuilles d'investissement - Stanislas LEBORGNE - IEIF
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Les Métropoles régionales :
quelle place dans les portefeuilles d’investissement
Yves GOURDIN Stanislas LEBORGNE Steven PERRON
Directeur Capital Directeur Président
Markets régions développement régions FONCIÈRE MAGELLAN
CBRE CBRE
Réunion du 4 juillet 2019
Les Métropoles régionales :
quelle place dans les portefeuilles d’investissement
Yves GOURDIN Stanislas LEBORGNE
Directeur Capital Markets régions Directeur développement régions
CBRE CBRE
Réunion du 4 juillet 2019
BUREAUX RÉGIONS
MARCHÉ UTILISATEURS
PARCS TERTIAIRES Source : CBRE Research, 4T 2018
DEMANDE PLACÉE : PANEL DES 12 MÉTROPOLES
1 800 000 m² Demande placée
Moyenne 2009 - 2018 1 605 900 m²
1 600 000 m²
Moyenne 1 300 700 m²
1 400 000 m²
1 200 000 m²
1 000 000 m²
800 000 m²
+ 45%
(2013-2018)
600 000 m²
Effet réduction de coûts Effet croissance
400 000 m²
200 000 m²
0 m²
07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18
Source : CBRE Research, 4T 2018
*Aix-en-Provence / Marseille, Lyon, Lille, Bordeaux, Nantes, Strasbourg, Grenoble, Montpellier, Nice-Sophia, Rennes, Rouen, Toulouse
DEMANDE PLACÉE
3 000 000 m²
Principaux marchés en régions*
IDF
2 500 000 m² 2,5 M m²
2 000 000 m²
1 500 000 m²
1,2 M m²
1 000 000 m²
500 000 m²
0 m²
07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18
Source : CBRE Research, 1T 2019
*Principaux marchés en régions : Lille, Lyon, Aix Marseille, Toulouse, Bordeaux et
Nantes
DEMANDE PLACÉE DES 6 GRANDS MARCHÉS
Demande placée
1 400 000 m² Part du Neuf / Restructuré 60%
Perspectives fin 2019
1 200 000 m²
55%
1 000 000 m²
50%
53 %
800 000 m²
45%
600 000 m²
43 % 40%
400 000 m²
35%
200 000 m²
0 m² 30%
07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 1T 19
Source : CBRE Research, 1T 2019
*Lille, Lyon, Aix Marseille, Toulouse, Bordeaux, Nantes
PROJECTION DE LA DEMANDE PLACÉE AU 1S 2019
Lille Évolution par rapport à la moyenne de long terme
100 000 m²
Nantes
58 000 m²
Lyon
Bordeaux 200 000 m²
70 000 m²
Toulouse
50 000 m²
Aix / Marseille
60 000 m²
Evolution par rapport à 2017
Source : CBRE
Source Research,
: CBRE 4T 1T
Research, 2018
2019, chiffres provisoires
PROJECTION DE LA DEMANDE PLACÉE FIN
2019220 000Lillem²
Nantes
100 000 m²
Lyon
Bordeaux 350 000 m²
160 000 m²
Toulouse
140 000 m²
Aix / Marseille
120 000 m²
Évolution moyenne décennale
Evolution par rapport à 2017
Source : CBRE
Source Research,
: CBRE 4T 1T
Research, 2018
2019, chiffres provisoires- 10%
OFFRE IMMÉDIATE* (2013- 1T 2019)
Offre Immédiate
1 400 000 m² Part du Neuf / Restructuré 40%
35%
1 200 000 m²
30%
1 000 000 m²
26 %
25%
800 000 m²
20%
600 000 m²
20 % 15%
400 000 m²
10%
200 000 m²
5%
0 m² 0%
07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 1T 19
Source : CBRE Research, 1T 2019
*Lille, Lyon, Aix Marseille, Toulouse, Bordeaux, NantesTAUX DE VACANCE
Lille
5,9 %
NantesÉVOLUTION DU LOYER PRIME*
350
320 320
300 + 12%
285
+ 49%
250
230
215 210
+ 31% 200
200
+ 8%
195
175 + 30% + 21% 180
161 165
150
100
Loyers prime en 2007 Loyer prime en 2019
50
0
Marseille Lyon Lille Bordeaux Nantes Toulouse
*Dans le neuf / restructuré, Prime IGH pour Lyon et Marseille
Source : CBRE Research, 1T 2019CHIFFRES CLÉS 2019
Demande placée 1er S
538 000 m²
320 € Taux de vacance
Loyer prime moyenMARCHÉ INVESTISSEMENT
INVESTISSEMENT FRANCE ENTIÈRE*
35
Ile-de-France
Régions
30
25
20
15
10
en milliards d’€
5 1,1 Md €
2,6 Mds €
0
07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 1T 19
*Immobilier d’entreprise banalisé, Hors portefeuille
France
Source : CBRE Research, 1T 2019LES GRANDS MARCHÉS BUREAUX RÉGIONAUX Total marché
2 Lille
Régions
Investissement : 540
416 M€
M€*
182 M€**
7 Au 1T 2019
grands
marchés
Nantes 397 M€
Investissement : 104 Au 1T 2019
M€*
18 M€ **
Bordeaux Lyon
Investissement : 301 Investissement : 1 142 M€*
M€* 77M€**
19 M€**
Nice / Sophia-Antipolis
Investissement : 114 M€*
Toulouse 12 M€**
Investissement : 370
M€*
33 M€** Aix / Marseille
*2018
Investissement : 196 M€*
** 1T 2019 55 M€**
Source : CBRE Research, 1T 2019LES GRANDS MARCHÉS BUREAUX RÉGIONAUX
2
Lille
Taux prime* : 4,20 %
5
grands
Nantes
Taux prime* : 4,75 % marchés
1,9 Mds€
Bordeaux Lyon
Taux prime* : 4,75 % Taux prime* : 3,85 %
Nice / Sophia-Antipolis
Taux prime* : 4,75 %
Toulouse
Taux prime* : 4,75 %
Aix / Marseille
Taux prime* : 4,60 %
*Actifs bien situés, loués aux conditions de marché ; Taux établis en partie à dire
d’experts
Source : CBRE
Source : CBREResearch, 4T 2018
Research, 1T 2019ÉVOLUTION DES TAUX PRIME
2
7%
7%
6,75%
6,5%
7% 6,50%
6,20% 6,25% 6,25%
6%
6% 5,95% 6,00%
5,5%
6% - 200 pbs - 140 pbs - 175 pbs - 150 pbs - 150 pbs - 195 pbs
5%
5% - 210 pbs
4,75% 4,75% 4,75% 4,80%
4,5%
5% 4,60%
4,20%
4%
4% 3,85%
3,5%
4%
Point bas 2011 1T 2019
3%3%
2,5%
3%
2%2%
Lyon Lille Marseille Bordeaux Nantes Toulouse Nice-Sophia
* Actifs, de qualité, bien situés, loués aux conditions de marché
Grille établie en partie à dire d’experts (Capital Markets, Valuation, Etudes et Recherche), sachant qu’il n’existe pas systématiquement de références pour chaque
catégorie.
Source : CBRE Research, Banque de France - Comité de normalisation obligataire 2018RÉFÉRENCES INVESTISSEMENTS
BRICKWALL-GERLAND --
PARC CEZANNE II - AIX WORK LAB CITY-LILLE SKYPARK-TOULOUSE
LYON
4T 2018 3T 2018 1T 2018 4T 2018
72 M € > 20 M € 35 M € c. 50 M€
Vendeur : 6ème Sens Vendeur : Goldman Sachs Vendeur : Linkcity Vendeur : Promoteur 3R
Acquéreur : LFAM Acquéreur : AMR Acquéreur : Immovalor Acquéreur : Unofi
Surface : 11 304 m² Surface : 11 500 m² Surface : 17 000 m² Surface : 15 228 m²
Occupation : 100% loué Occupation : 90% loué Occupation : 100% loué Occupation : 100% loué
Taux : 3,85% Taux : 6% Taux : 6,10% Taux : N.C.
EURAVENIR - LILLE 300 PRADO - MARSEILLE 22-26 NOTRE DAME - NICE EKLAA-NICE
1T 2019 1T 2019 1T 2019 1T 2019
44 M€
Vendeur : IRD Vendeur : OREIMA Vendeur : OREIMA Vendeur : Sogelym Dixence
Acquéreur : BNP REIM Acquéreur : KanAm Acquéreur : Kan Am Acquéreur : AEW
Surface : 3 118 m² Surface : 4 921 m² Surface : 6 739 m² Surface : 12 000 m²
Occupation : 100% loué Occupation : 100% loué Occupation : 88% loué En Blanc
Taux : N.C. Taux : Confidentiel Taux : c.4,75% Taux : 5,90%CHIFFRES CLÉS
Volume investissement
bureaux région
3,6 Mds €
3,85% Part des 6 grands
Taux prime marchés
>75%
Diversification Perspectives 2019
volume et tauxLes Métropoles régionales :
quelle place dans les portefeuilles d’investissement
Steven PERRON
Président
FONCIÈRE MAGELLAN
Réunion du 4 juillet 2019PENSER ET INVESTIR
L’IMMOBILIER DE DEMAIN
Présentation du 04/07/2019QUI SOMMES-NOUS ?
EXPERTS EN INVESTISSEMENT DANS L’IMMOBILIER D’ENTREPRISE
SOCIÉTÉ DE GESTION D’ACTIFS IMMOBILIERS NOTRE APPROCHE
INDÉPENDANTE Des investissements sur-mesure, adaptés aux objectifs de
rendements et patrimoniaux de ses clients et partenaires
agréée par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF)
en tant que Société de Gestion de Portefeuille Une gestion de proximité de ses partenaires, investisseurs et
locataires
Une politique dynamique de valorisation de ses actifs
NOTRE SAVOIR-FAIRE
DES SUPPORTS
Création, structuration et gestion de fonds investis en
immobilier d’entreprise (bureaux, activités, commerces) à ET MONTAGES JURIDIQUES VARIÉS
destination d’investisseurs privés, professionnels ou assimilés,
et d’institutionnels SCI , SAS, OPPCI, FIA, SCPI, FPCI...
MONTAGE ET GESTION INVESTMENT PROPERTY ET ASSET GESTION POUR
DE FONDS DÉDIÉS MANAGEMENT MANAGEMENT COMPTE DE TIERS
Document confidentiel strictement réservé aux distributeurs – Ce document ne doit pas être remis aux clients. 3EN QUELQUES CHIFFRES
2010 25 collaborateurs +50
dont 70% avec au moins 10 ans
Date de création véhicules d’investissement
d’expérience
190 360 000m² +700 M€
immeubles de parc immobilier d’actifs de patrimoine
95%
des bâtiments a minima RT 2012
Document confidentiel strictement réservé aux distributeurs – Ce document ne doit pas être remis aux clients. 4NOS IMPLANTATIONS
BUREAU DE PARIS
Siège Social
BUREAU DE
STRASBOURG
BUREAU DE NANTES
Siège Administratif
BUREAU DE LYON
Document confidentiel strictement réservé aux distributeurs – Ce document ne doit pas être remis aux clients. 5NOTRE STRATÉGIE D'INVESTISSEMENT
Parce que la réussite d’un investissement repose en grande partie sur la qualité des immeubles lors de leur acquisition,
Foncière Magellan porte une attention particulière à :
LA RÉALISATION D’AUDITS PRÉALABLES LA QUALITÉ DES IMMEUBLES ET LEUR
(techniques, environnementaux et juridiques) ADAPTABILITÉ À LA DEMANDE LOCATIVE LOCALE
L’ANALYSE DE LA DYNAMIQUE LE PRIX D’ACQUISITION ET L’ANALYSE FINANCIÈRE
ÉCONOMIQUE DU MARCHÉ LOCAL DES CASH-FLOWS pour assurer une bonne
performance des investissements
L’INVESTISSEMENT DANS DES IMMEUBLES
NEUFS OU À RESTRUCTURER dans une logique
LA FIABILITÉ DES LOCATAIRES
de préservation et de création de valeur
Document confidentiel strictement réservé aux distributeurs – Ce document ne doit pas être remis aux clients. 6SYNTHÈSE DE NOS ACTIFS
SPÉCIALISTE DE
LOCALISATION DE
IMPLANTATION RÉGIONALE L’INVESTISSEMENT ET DE
NOS ACTIFS
L’IMMOBILIER TERTIAIRE
Région Centre
7% Autres (Ecoles, crèches…)
4%
Région Région
Ouest Activité/
Est Industrie
13% 38%
21%
IDF
9%
Bureaux
Région 68% Commerce
Sud 7%
26% Région Nord
7%
Document confidentiel strictement réservé aux distributeurs – Ce document ne doit pas être remis aux clients. 7EXEMPLES DE NOS ACTIFS EN RÉGION
BUREAUX BUREAUX ENSEMBLE IMMOBILIER DE BUREAUX
Delta Green
Parc d’Affaires Edonia Rue du Gros Caillou
Zenith Armor
Saint-Grégoire | Rennes Les-Clayes-sous-Bois
Saint-Herblain | Nantes
4 113 m² 3 881m² 17 414 m²
Document confidentiel strictement réservé aux distributeurs – Ce document ne doit pas être remis aux clients. 8EXEMPLES DE NOS ACTIFS EN RÉGION
BUREAUX BUREAUX & ÉCOLE PARC D’ACTIVITÉS
Parc De La Haute Borne Quartier de la création Green Campus Park
Grand Carré l’Île de Nantes Parc du moulin à vent
Villeneuve D’Ascq | Lille Nantes Vénissieux | Lyon
1 212 m² 4 029 m² MULTI-
LOCATAIRES 34 215 m²
Document confidentiel strictement réservé aux distributeurs – Ce document ne doit pas être remis aux clients. 9POURQUOI INVESTIR
EN RÉGION ?LES CRITÈRES ÉCONOMIQUES & DÉMOGRAPHIQUES
UN DYNAMISME DÉMOGRAPHIQUE DES RÉGIONS UN DYNAMISME ÉCONOMIQUE
Prévision de la croissance de Prévision des évolutions
la population (2018 -2028) du PIB (2018 - 2028)
Source : BNP Paribas Real Estate
Document confidentiel strictement réservé aux distributeurs – Ce document ne doit pas être remis aux clients. 11DES MARCHÉS UTILISATEURS SAINS
MOINDRE VOLATILITÉ DES 10 MARCHÉS FRANÇAIS AVEC DES LOYERS
DES MARCHÉS ÉQUILIBRÉS
TRANSACTIONS SUPÉRIEURS A 200€/m²
Transactions des 12 derniers mois
Volatilité des transactions 1990 - 2017 Loyers TOP (€ HT HC/m² /an)
(comptes propres inclus)
Source : BNP Paribas Real Estate
Document confidentiel strictement réservé aux distributeurs – Ce document ne doit pas être remis aux clients. 12DES MARCHÉS INVESTISSEURS ATTRACTIFS
DES MARCHÉS REGIONAUX PLUS PERFORMANTS
UNE PRIME DE RISQUE ATTRACTIVE
FACE À LA RÉGION PARISIENNE
Performances totales des indices IEIF SIIC
Taux de rendement prime Bureaux
Base 1000 au 31/12/2002
Source : BNP Paribas Real Estate
Document confidentiel strictement réservé aux distributeurs – Ce document ne doit pas être remis aux clients. 13CONCLUSION : POURQUOI INVESTIR EN RÉGION ?
NOUS Y ALLONS POUR… NOUS Y ALLONS CONTRE
CERTAINS PRÉJUGÉS…
• La recherche d’un
rendement plus élevé (vs • Liquidité forte des
une plus forte espérance de immeubles en région (pour
croissance en capital à Paris) un immeuble bien situé). En
• La moindre sensibilité à revanche, absence de liquidité
une éventuelle remontée pour des actifs mal localisé
des taux de rendement • Moindre volatilité des
nos locataires et des loyers
CONVICTIONS immobiliers sur les sites
chez
Foncière
Magellan
NOUS PRIVILÉGIONS…
NOUS METTONS EN PLACE…
• Les aires urbaines les plus
• La présence de nos équipes
dynamiques
et suivi de nos locataires
• Les zones tertiaires établies
• La réactivité et flexibilité dans
• Les immeubles neufs ou la signature des baux
récents
• Des stratégies différenciées
• Des volumes immobiliers en fonction des localisations
adaptés à leur marché
Document confidentiel strictement réservé aux distributeurs – Ce document ne doit pas être remis aux clients. 14MERCI POUR VOTRE ATTENTION
Merci de votre attention
Vos questions ?
Réunion adhérents – 4 juillet 2019Les Métropoles régionales :
quelle place dans les portefeuilles d’investissement
Yves GOURDIN Stanislas LEBORGNE Steven PERRON
Directeur Capital Directeur Président
Markets Régions Développement régions FONCIÈRE MAGELLAN
CBRE CBRE
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