Canada - PERSPECTIVES SUR LE MARCHÉ DE L'IMMOBILIER CBRE RECHERCHE

 
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      PERSPECTIVES SUR
L E M A R C H É D E L’ I M M O B I L I E R

Canada
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TA BLE DES MATIÈRES

        P E R SP EC T I V ES                                                                           PERSPECTIV ES
        N AT I O N A L ES                                                                              RÉGIONA L ES
        Introduction.  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  . 4           Vancouver.  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  . 15
        Investissement.  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  . 7               Calgary. .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  . 17
        Bureaux .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  . 8         Edmonton.  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  . 19
        Industriel.  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  . 9       Winnipeg .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  . 21
        Commerce de détail.  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  . 10                            London.  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  . 23
        Multrésidentiel.  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  . 11                Région de Waterloo.  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  . 25
        Hôtels.  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  . 12       Toronto - Bureaux .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  . 27
        Résidences pour personnes âgées.  .  .  .  .  .  . 13                                          Toronto - Industriel.  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  . 29
                                                                                                       Ottawa.  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  . 31
                                                                                                       Montréal.  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  . 33
                                                                                                       Halifax .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  . 35

© 2017 CBRE Limitée                                                                                2                                                                           CBRE RECHERCHE
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Perspectives nationales
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P E RS P ECTIVES NATIONALES

                                    INTRODUCTION

          « Le changement est
            la loi de la vie. »
              - John F. Kennedy
                 L’IMMOBILIER COMMERCIAL À L’ÈRE DU CHANGEMENT
                 Le changement économique,                    l’incertitude à l’étranger, puisque
                 technologique et social est                  la sécurité et la stabilité relatives
                 un thème constant dans un                    du pays continuent d’attirer les
                 monde qui, plus que jamais,                  entreprises et les investisseurs.
                 paraît voué à de spectaculaires              Même si les indicateurs de base
                 transformations. Le changement               de l’immobilier se sont améliorés
                 est une notion bien connue; or,              et que les valorisations ont
                 affolés par le rythme auquel il              augmenté presque uniformément
                 se déroule, bien des gens lui                d’un océan à l’autre, il est
                 préfèrent la sécurité et la stabilité.       impératif de se livrer à une
                 Les prévisionnistes ne peuvent               évaluation critique des types de
                 plus se contenter du même                    propriétés commerciales et des
                 discours du « pareil au même »,              particularités des villes dans un
                 et l’immobilier commercial                   paysage en pleine transformation.
                 canadien n’échappe pas à la règle.           Plus le changement s’accélère,
                 D’un autre côté, un tel rythme               plus les gains et les pertes se
                 du changement peut également                 multiplient. C’est pourquoi l’acte
                 accroître la fréquence des                   de prévision est plus important
                 opportunités. L’immobilier                   que jamais. Or, il a rarement été
                 canadien profite de la montée de             aussi difficile à exécuter.

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                                               ÉCONOMIE

Il est vrai que la corrélation entre l’emploi et la croissance                       PIB AU CANADA

                                                                                 + 2,1 %
économique, d’une part, et la demande exprimée pour
l’immobilier commercial, d’autre part, tient bon à l’analyse
la plus poussée et au progrès de la technologie. D’emblée, le
secteur de l’immobilier repose sur de solides indicateurs de
base, et il est encourageant d’apprendre que le PIB du Canada                         pour 2017 et 2018
devrait, selon les prévisions, croître de 2,1 % dans les deux
prochaines années, sur fond de timide reprise des exportations
et de hausse de l’investissement des entreprises.

D’autres indicateurs sont favorables pour l’économie et                  3,7 %     FONDS DESTINÉS AUX
                                                                                    INFRASTRUCTURES
l’immobilier commercial en général dont la stabilisation

                                                                                 125 G$
des cours du pétrole qui se redressent après avoir connu des
creux cycliques. Cette évolution allégera la pression sur les
producteurs de pétrole et accélérera le nombre d’installations
de forage qui seront remises en service. Le pétrole pèse moins
lourdement sur l’économie, dont la croissance sera plus                             La plupart est à investir.
équilibrée à l’échelle régionale en 2017, puisque la relance
de l’Alberta sera mieux concertée avec l’ensemble du pays.
Seulement 3,7 % des 125 milliards $ que le gouvernement
fédéral a affectés aux infrastructures ont été dépensés. Puis,
étant donné la reprise de la croissance économique aux
                                                                     « Le marché de l’immobilier
États-Unis, la demande pour les biens et produits de base            commercial au Canada suit un
canadiens ne devrait qu’accroître.

Du point de vue économique, les risques de baisse se                 parcours durable, mais
multiplient eux aussi. Bien que l’emploi à temps plein ait
récemment progressé, on remarque une tendance vers l’emploi
                                                                     aujourd’hui plus que jamais, ce
précaire et à temps partiel depuis longtemps. L’industrie
manufacturière est en proie à un manque d’innovation
                                                                     parcours, qui s’annonce
constant et un excès de capacité. De surcroît, les ménages
ploient sous des niveaux d’endettement record et nos grands
                                                                     cahoteux, pourrait même être
partenaires commerciaux tiennent de plus en plus un discours
protectionniste.
                                                                     parsemé d’embûches. »
Malgré les récentes mutations géopolitiques, la plupart des
risques mettront du temps à se matérialiser et n’auront sans
doute pas d’impact majeur en 2017. Le marché de l’immobilier
commercial au Canada suit un parcours durable, mais
aujourd’hui plus que jamais, ce parcours, qui s’annonce
cahoteux, pourrait même être parsemé d’embûches.

© 2017 CBRE Limitée                                              5                                      CBRE RECHERCHE
P E RS P ECTIVES NATIONALES

                      P R I N C I PA L E S T E N D A N C E S
1. LE CANADA EN TÊTE               Au Canada, le marché de l’immobilier commercial vient d’inscrire, en 2016,
                                   des ventes record de 34,7 milliards $. Vancouver et Toronto, les deux premières
                                   villes carrefours canadiennes, continueront d’absorber la majorité des nouveaux
                                   capitaux étrangers investis au pays. Par ailleurs, avec des taux d’actualisation
                                   inférieurs à 4,00 % sur les immeubles de bureaux prestigieux, les valorisations
                                   dans nos grandes villes n’auront rien à envier à celles de New York, Paris, Londres
                                   et Shanghai. En outre, on prévoit un volume d’investissement de 31,9 milliards $
                                   pour l’ensemble des segments en 2017, qui se placerait au 3e rang des meilleures
                                   années de l’immobilier commercial au Canada.

2. L’ARDEUR DES INVESTISSEURS      En 2016, les capitaux étrangers ont participé à 27,0 % des ventes globales
   ÉTRANGERS                       du secteur de l’immobilier commercial. Pour l’ensemble du pays, les taux
                                   d’actualisation ont terminé l’année à des creux sans précédent pour la plupart
                                   des types de propriétés commerciales, et le relèvement des prix amène les
                                   investisseurs canadiens à marquer une pause; or, l’afflux constant de capitaux
                                   étrangers pourrait faire valoriser encore plus les actifs en 2017. Les courants de
                                   capitaux devront composer avec la nouvelle réglementation adoptée par la Chine
                                   et le gouvernement de la Colombie-Britannique.

3. TORONTO, LA VILLE REINE         À l’amorce de 2017, Toronto figure en tête de liste pour le rendement de
                                   l’immobilier commercial nord-américain. Elle inscrit le plus faible taux
                                   d’inoccupation des bureaux au centre-ville de tous les grands marchés nord-
                                   américains, se classe au deuxième rang des taux de disponibilité industriels
                                   les plus bas et s’avère la destination la plus prisée des détaillants qui pénètrent
                                   le marché. La forte demande pourrait déclencher une vague de promotion
                                   immobilière, qui pourrait se traduire par l’ajout de dix millions de pieds carrés
                                   de locaux à bureaux.

4. UN AUTRE CYCLE DE PROMOTION     La hausse des prix et la recherche de rendements inciteront les investisseurs à
   IMMOBILIÈRE À PRÉVOIR           tabler sur la mise en chantier de nouveaux produits. Le cycle de construction
                                   actuel tirant à sa fin, plusieurs segments sont prêts à renverser la vapeur et les
                                   projets foisonneront en 2017. Les entreprises qui sauront amener efficacement
                                   des produits de qualité sur le marché seront récompensées par cette conjoncture
                                   hautement liquide. L’option d’usages mixtes sera la règle d’or : les propriétaires
                                   tâcheront d’optimiser l’immobilier et de créer des environnements attrayants
                                   pour les locataires.

5. L’IMMOBILIER FONCIER CONTINUE   En 2017, l’immobilier canadien sera essentiellement marqué par la hausse
   DE SURPERFORMER                 des prix des terrains, puisque les marchés du logement résidentiel resteront
                                   vigoureux et que la promotion d’actifs commerciaux prendra de la vitesse.
                                   La pénurie de terrains à aménager, surtout à Vancouver et Toronto, avivera
                                   la concurrence qui s’exerce pour les sites de réaménagement urbain les plus
                                   convoités sur les grands marchés, surtout aux abords des nœuds de transport en
                                   commun. Dans l’ensemble, l’activité foncière restera robuste en 2017, et le volume
                                   d’investissement rejoindra ou surpassera le record atteint l’année dernière.

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P E RS P ECTIVES NATIONALES

                                          INVESTISSEMENT

P R IN C I PA L E S T ENDANCES
••     À 31,9 milliards $, on s’attend à ce que le volume
                                                                                  2017
       d’investissement dans l’immobilier commercial atteigne en
       2017 le troisième total annuel le plus élevé dans l’histoire
       canadienne. L’activité sera alimentée par la demande                         31,9 milliards $
       pour l’immobilier commercial à Toronto et à Vancouver
       dont la situation sur la scène internationale continue
       de se consolider et d’attirer les capitaux nationaux et
                                                                                 MOYENNE SUR 10 ANS
       internationaux. Ces deux marchés compteront presque
       pour les deux tiers du volume d’investissement total à                       25,4 milliards $
       l’échelle nationale.

••     Le Grand Toronto mènera le marché des capitaux                            Parmi les trois meilleures années
       canadien en 2017. L’activité portera essentiellement sur                  d’investissement, selon les prévisions
       le marché robuste des bureaux et les segments industriel
       et des terrains qui ne cessent de croître. Les volumes
                                                                           ••    L’investissement étranger a atteint de nouveaux records
       d’investissement dans le Grand Toronto devraient atteindre
                                                                                 en 2016, grâce aux capitaux chinois principalement. Si
       un nouveau sommet de 12,6 milliards $ cette année, soit
                                                                                 les contrôles imposés par la Chine risquent de contenir
       une hausse de 3,2 % comparativement à 2016.
                                                                                 la sortie des capitaux, on s’attend à une poussée
••     Malgré la possibilité d’une majoration des taux d’intérêt au              d’investissement de la part des Européens car on cherche la
       sud de la frontière en 2017, les obligations du gouvernement              sécurité dans un environnement variable. L’intérêt soutenu
       du Canada devraient demeurer aux creux historiques, ce                    des étrangers, cumulé à la forte demande des investisseurs
       qui maintiendra l’écart actuel avec les taux d’actualisation.             privés au pays, promet de produire une des meilleures
       Par ailleurs, le flux des capitaux étrangers et le manque de              années d’investissement dans les annales.
       risques perçu sur le marché canadien empêcheront toute
       baisse subite du prix des actifs de manière à assurer que les
       rendements de l’immobilier commercial restent tout aussi                 Statistiques nationales - Investissement
       attrayants en 2017.
                                                                                VOLUME D’INVESTISSEMENT
                                                                                (MILLIONS)                         2015           2016 2017 P 12 M
                                                                                Bureaux                           5 022 $        7 752 $        7 335 $         
                  MOYENNE NATIONALE DU                                          Industriel                        4 634 $        5 794 $        5 888 $         
                   TAUX D’ACTUALISATION                                         Commerce de détail                4 593 $        6 780 $        5 746 $         

       5,85 %
                                                                                Multirésidentiel                  5 532 $        5 682 $        4 842 $         
                                                                                Terrains ICI                       4 280 $        5 149 $        5 195 $        
                                                                                Hôtels*                           2 060 $        3 548 $        2 930 $         
                                                                                Total                           26 121 $ 34 705 $ 31 936 $                      
                                                                                                        * Market and surrounding region and portion of portfolio deal
     Le niveau historiquement bas du taux d’actualisation                                                                              Source : CBRE Limitée, 2017.
        fait état des indicateurs de base solides et de la
          demande pour les propriétés commerciales.

© 2017 CBRE Limited
            Limtée                                                     7                                                                       CBRE
                                                                                                                                                CBRERECHERCHE
                                                                                                                                                      RESEARCH
P E RS P ECTIVES NATIONALES

                                                      BUREAUX

P R IN C I PA L E S T ENDANCES
••   L’offre nouvelle de plus de neuf millions pi2, de concert          ••    Les entreprises à vocation technologique, qui
     avec la léthargie du secteur de l’énergie, a fait monter                 représenteront 25,0 % des locataires en recherche active
     le taux d’inoccupation des bureaux dans l’ensemble du                    de locaux au Canada, seront de plus en plus les principaux
     pays en 2016. D’ici la fin de 2017, la situation devrait se              occupants des nouveaux aménagements de bureaux. Cette
     corriger légèrement, puisque la livraison d’immeubles                    prééminence du secteur des technologies, qui préfère
     neufs baissera de 25,0 % et que le secteur de l’énergie se               des aménagements avant-gardistes et des stratégies
     stabilisera, commençant ainsi à ralentir la hausse des taux              novatrices pour ses travailleurs, viendra façonner, dans
     d’inoccupation.                                                          l’ensemble, la conception des nouvelles tours de bureaux
                                                                              et des immeubles multifonctionnels. En plus des grandes
••   En 2016, le taux d’inoccupation en Alberta s’est maintenu
                                                                              entreprises à vocation technologique qui occupent les tours
     à 22,1 % et continuera de faire gonfler la moyenne
                                                                              à bureaux de première qualité, les plus petites entreprises
     nationale au cours de l’année à venir. De 13,3 % dans
                                                                              du secteur, les entreprises en démarrage et les boutiques
     l’ensemble, le taux d’inoccupation au Canada baisse à
                                                                              continueront de stimuler la demande pour les immeubles
     11,1 % si l'on exclut Calgary et Edmonton de l’équation.
                                                                              de bureaux des catégories B et C d’un océan à l’autre.
     En effet, l’Alberta abrite le tiers des immeubles de bureaux
     en chantier au pays, dont 78 % sont situés au centre-ville.
     Les taux d’inoccupation au-delà de l’Alberta annoncent
     possiblement l’amorce d’un nouveau cycle de construction                                   2017               2020        Les
     dans le segment des bureaux.                                                               33 %               50 %
                                                                                                                               milléniaux
••   Les locataires prospectifs des immeubles de bureaux seront                                                                au travail
     aux prises avec un dilemme entre les petites surfaces moins
     souhaitables offertes sur les grands marchés et les grandes
     superficies de qualité, stratégiquement bien situées, dont
     ils ont besoin. En 2017, la demande de locaux dans le cœur
                                                                             Statistiques nationales - Bureaux
     des centres urbains de Toronto et Vancouver restera forte,
     puisque les locataires de bureaux continueront de viser la              CENTRE-VILLE
                                                                             (TOUTES LES CATÉGORIES)               2015      2016 2017 P 12 M
     qualité, ce qui accentuera le décalage entre les marchés
                                                                             Taux d’inoccupation                   10,1 %    11,2 %       12,2 %        
     urbains et les marchés de banlieue.
                                                                             Loyer net (le pi2) – cat. A           24,29 $   21,82 $     21,54 $        
••   Les solutions d’aménagement des bureaux sont appelées
                                                                             Absorption (millions de pi2)           (1,29)     0,49          1,03       
     à évoluer de plus en plus en fonction de la culture des
                                                                             Nouveau stock (millions de pi )   2
                                                                                                                     3,49      4,70          3,89       
     entreprises, de leur image de marque et de leurs objectifs
     opérationnels. Les employeurs constatent qu’il n’y a pas                En chantier (millions de pi2)           9,90      6,65          5,46       
     de choix binaire à faire entre des bureaux fermés et des                BANLIEUE (TOUTES LES CATÉGORIES)
     aménagements collaboratifs ouverts. En 2017, il faudra
                                                                             Taux d’inoccupation                   14,8 %    15,8 %       16,1 %        
     plutôt être attentif aux besoins d’une population active
                                                                             Loyer net (le pi2) – cat. A           17,96 $   18,24 $      18,33 $       
     multigénérationnelle et y répondre tout en continuant de
     penser au nombre croissant de milléniaux qui travaillent                Absorption (millions de pi2)           (0,81)      1,07          1,64      
     dans les bureaux.                                                       Nouveau stock (millions de pi2)          2,82      4,34          2,68      
                                                                             En chantier (millions de pi ) 2
                                                                                                                      6,77      2,73          3,32      

                                                                             TOTAL (TOUTES LES CATÉGORIES)
                       RECUL DES CHANTIERS

      -22,0 %
                                                                             Taux d’inoccupation                   12,2 %    13,3 %       14,0 %        
                                                                             Loyer net (le pi ) – cat. A
                                                                                            2
                                                                                                                   20,79 $   19,97 $      19,98 $       
                                                                             Absorption (millions de pi2)           (2,10)      1,56          2,68      
                                                                             Nouveau stock (millions de pi2)          6,31      9,05          6,78      
                                                                             En chantier (millions de pi2)           16,67      9,37          8,70      
                     La baisse de nouveaux produits
                       incite de nouveaux projets                                                                                 Source : CBRE Limtée, 2017.

© 2017 CBRE Limtée                                                  8                                                                  CBRE RECHERCHE
P E RS P ECTIVES NATIONALES

                                                 INDUSTRIEL

P R IN C I PA L E S T ENDANCES
••   C’est à Vancouver et Toronto, qui resteront au nombre                       Les marchés industriels canadiens
     des marchés industriels les plus concurrentiels en                          sont parmi les plus concurrentiels en
     Amérique du Nord, que s’est déroulée la majorité des                        Amérique du Nord
     ventes et de l’activité locative. En 2017, l’offre restera
     limitée et la demande sera aussi forte. L’activité locative et                 VANCOUVER

     l’investissement devraient être supérieurs à ce qu’ils ont
     été l’an dernier : les prix de vente et les loyers devraient
                                                                                      4e
     atteindre de nouveaux sommets dans plusieurs marchés.

••   L’essor du secteur de la distribution et de la logistique,
     impulsé par le commerce électronique, tonifiera l’activité                                                                           TORONTO
     locative et l’investissement sur le marché industriel. En
     2017, le secteur s’appliquera de plus en plus à parfaire
     les activités de livraison au « dernier kilomètre ». Les
                                                                                                                                          2e
     détaillants préféreront de plus en plus s’allier à des
                                                                          ••    Parce que l’offre est déficitaire, surtout dans les marchés
     fournisseurs de services logistiques ou moderniser les
                                                                                carrefours, de nombreux locataires voudront sans doute
     locaux existants pour les doter de centres d’exécution
                                                                                renouveler leur bail dans les installations qu’ils occupent
     des commandes en ligne. D’autres préféreront des
                                                                                déjà. D’un océan à l’autre, la concurrence qui règne sur le
     établissements urbains neufs et moins vastes, proches des
                                                                                marché continuera de faire monter les loyers, surtout dans
     grandes agglomérations, pour des raisons stratégiques.
                                                                                les installations de la catégorie A à proximité des grands
••   La superficie des installations industrielles en construction              centres. Or, les locateurs qui offrent de nouveaux produits
     atteint un creux en sept ans de 9,5 millions pi2 depuis trois              de grande superficie dans les zones plus éloignées
     ans, ce qui entraînera de faibles taux de disponibilité                    préféreront éventuellement des baux de plus longue durée,
     record en 2017, surtout dans les marchés carrefours. La                    au lieu de payer des loyers plus élevés.
     demande locative pour des installations de la catégorie
                                                                          ••    En 2017, deux inconnues pourraient peser sur le marché
     A aura beau continuer d’augmenter, l’offre limitée de
                                                                                industriel au Canada. D’une part, les entreprises
     terrains à aménager et les coûts de construction élevés
                                                                                devront réagir à l’évolution de la réglementation
     obligeront les promoteurs immobiliers à être très sélectifs
                                                                                environnementale, surtout en Alberta et en Ontario,
     avant de se lancer dans la construction de nouvelles
                                                                                où elles devront supporter de nouveaux coûts pour les
     installations.
                                                                                émissions de carbone. D’autre part, la renégociation
                                                                                éventuelle de l’ALÉNA pourrait transformer la libre
                        EN CHANTIER
                                                                                circulation des biens dans l’ensemble du réseau de

 11,3
                                                                                fabrication et de logistique des transports le mieux intégré

                                        millions                                au monde.

                                        pi2                                    Statistiques nationales - Industriel
                                                                                                                       2015      2016 2017 P 12 M
          Les nouveaux produits au niveau le plus                              Taux de disponibilité                    5,7 %    5,3 %        5,0 %       
                     bas en trois ans                                          Loyer net (le pi2)                       6,48 $   6,60 $      6,65 $       
                                                                               Prix de vente (le pi2)                 110,39 $ 120,80 $ 122,86 $          
                                                                               Absorption (millions de pi )
                                                                                                         2
                                                                                                                        17,17    17,89        13,54       
                                                                               Nouveaux stocks (en millions de pi2)      23,20    13,14         9,65      
                                                                               En chantier (en millions de pi2)         13,73    11,35          9,51      
                                                                                                                                     Source : CBRE Limtée, 2017.

© 2017 CBRE Limtée                                                    9                                                                    CBRE RECHERCHE
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                              C O M M E R C E D E D É TA I L

P R IN C I PA L E S T ENDANCES
••   En 2017, la révolution technologique marquera plus

                                                                                                                   =
     que jamais de son empreinte le commerce de détail au
     Canada. Après une lente adaptation, les sites de vente en                     Ventes en ligne de
     ligne et les magasins qui ont pignon sur rue rehausseront
     l’expérience offerte à leurs clients, en se dotant de moyens
                                                                                   1 milliard $
     complémentaires pour leur permettre de rechercher,
     découvrir et acheter leurs produits. Cette harmonieuse
     intégration du réseau de la vente en ligne et sur place sera
     à l’avant-garde de cette révolution.

••   Les grandes destinations commerciales canadiennes
     continueront de devenir des lieux de rassemblement et
     des centres de divertissement. Pour réussir, locateurs et
     détaillants devront de plus en plus intégrer les éléments
                                                                                                   Espace de distribution de
     de l’expérience client comme les aires de restauration,
     les boutiques éphémères pour l’essai des produits, les
                                                                                                            1 million pi2
     laboratoires de technologies et d’équipement et les salles
     de cinéma de prestige. Si on sait les attirer grâce à une
     expérience qu’on ne peut pas leur offrir en ligne, les
     consommateurs se rendront dans les établissements de
                                                                         ••    L’essor des aménagements urbains à usages mixtes
     détail pour vivre cette expérience, et non simplement pour
                                                                               donnera naissance à de nouveaux quartiers qui sauront
     acheter.
                                                                               créer un solide sentiment d’appartenance. L’éventail des
••   En 2017, les détaillants miseront surtout sur les bonnes                  locataires — boutiques artisanales, restaurants et autres
     adresses et les petites surfaces plus économiques                         établissements de proximité — dans ces ensembles en fera
     pour tous les types d’établissement : locaux sur les                      des destinations rassembleuses qui offriront des horizons
     grandes artères, mégacentres et centres commerciaux                       prometteurs pour la vente au détail en 2017.
     huppés. La prudence sera de rigueur dans les projets
                                                                         ••    La logistique sera prioritaire pour les détaillants puisque
     d’agrandissement, notamment pour les détaillants
                                                                               le commerce électronique continuera de grignoter le
     étrangers établis qui souhaitent conforter leur
                                                                               chiffre d’affaires des établissements qui ont pignon sur
     présence canadienne. La vélocité dans la location des
                                                                               rue. Les détaillants se préoccuperont de plus en plus de
     établissements de vente au détail sera donc polarisée
                                                                               la logistique inverse de la chaîne d’approvisionnement,
     et l’activité sera dominée par les centres de qualité
                                                                               qui leur permettra de reprendre, dans leurs magasins ou
     supérieure et les marchés les plus importants.
                                                                               entrepôts, les articles retournés par les consommateurs.
                                                                               La modernisation des systèmes et l’ingéniosité des
                                                                               solutions retenues pour l’exécution des commandes seront
             RETOUR DES ACHATS EN LIGNE                                        essentielles au succès de la vente au détail.

     30,0 %   3,75 fois plus élevé que le retour
                   des achats en magasin
                                                                              Statistiques nationales - Commerce de détail

                                                                              Ventes au détail (sur 12 mois)*
                                                                                                                2015
                                                                                                                1,7 %
                                                                                                                        2016 2017 P 12 M
                                                                                                                        3,8 %       2,7 %        
                                                                                                                           Source : CBRE Limtée, 2017.

© 2017 CBRE Limtée                                                  10                                                          CBRE RECHERCHE
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P R IN C I PA L E S T ENDANCES
••   En 2017, l’arrivée de nouveaux logements locatifs aura                 La construction de logements
     un profond retentissement sur les marchés résidentiels
     de Toronto et de Vancouver. La hausse continuelle des
                                                                            de qualité copropriété est
     frais de propriété et le bond des loyers dans les marchés              en haussee
     carrefours relanceront la construction neuve dans les trois
     ou quatre prochaines années. Les régimes de retraite et                                                                       À
                                                                                                                À                LOUER
     les investisseurs institutionnels en quête de placements à                                               LOUER
     long terme stables mèneront l’activité d’investissement.                                           À
                                                                                   À                  LOUER

                                                                                 LOUER
••   La location sera de moins en moins décriée en 2017, ce
     qui aura pour effet de grossir les rangs des locataires et
     de prolonger la durée des baux. Les baby-boomers et les
     milléniaux seront attirés par les logements de qualité
     copropriété gérés par des professionnels et dotés de
     technologies nouvelles comme les zones WiFi et les salons
                                                                            ••   Les transactions de moindre et de moyenne envergure
     d’attente Uber.
                                                                                 attireront la majeure partie des investissements du
••   En 2017, les valorisations des immeubles d’habitation                       segment multirésidentiel en 2017. À Montréal, Toronto et
     atteindront de nouveaux sommets, et les investisseurs                       Vancouver, la part totale des transactions de plus de
     devront surtout faire preuve de rigueur, surtout pour les                   25 millions $ a baissé, dans l’ensemble, de 57 % sur un
     actifs majeurs. Les solides indicateurs de base du marché                   an, pour passer de 2,3 milliards $ en 2015 à un milliard en
     multirésidentiel et la perspective d’un courant de revenus                  2016. Cette tendance s’explique davantage par l’offre que
     stable ont porté à des niveaux quasi record le volume des                   par la demande.
     investissements dans les immeubles d’appartements d’un
                                                                            ••   La demande restera forte dans toutes les catégories
     océan à l’autre en 2016. Il faut s’attendre à ce que l’activité
                                                                                 d’immeubles multirésidentiels ; or, la plupart des
     d’investissement redevienne normale en 2017 dans
                                                                                 investisseurs seront attentifs aux actifs principaux
     l’ensemble du segment.
                                                                                 offrant un potentiel de hausse, ainsi qu’aux immeubles
                                                                                 de la catégorie A dans les marchés secondaires proches
                                                                                 des villes carrefours. À Victoria, à Hamilton et dans la
                VALEUR DES ACTIFS DANS
               LA MIRE DES INVESTISSEURS                                         région de Waterloo, les taux d’actualisation continueront
                                                                                 de baisser pour les produits de qualité, alors que sur les

< 25 millions $
                                                                                 marchés secondaires, ils ne seront pas aussi comprimés
                                                                                 pour les produits des catégories B et C.

                 Les transactions de petite et
                moyenne envergure dominent

© 2017 CBRE Limtée                                                     11                                                    CBRE RECHERCHE
P E RS P ECTIVES NATIONALES

                                                        HÔTELS

P R IN C I PA L E S T ENDANCES
••   La faiblesse du dollar canadien continuera d’attirer                  Les voyages intérieurs comblent
     les visiteurs américains et asiatiques et encouragera
     les Canadiens à prendre leurs vacances au pays. Selon
                                                                           les hôtels au pays
     Statistique Canada, le nombre de voyageurs étrangers
     venus au pays pour des séjours d’une nuit ou plus
     a augmenté de 11,5 % en novembre 2016, et dans
     l’ensemble, la demande devrait continuer de progresser
     en 2017. Ce regain d’intérêt dynamisera les indicateurs de
     base du marché hôtelier, surtout à Vancouver, Toronto et
     Montréal et dans le segment des centres de villégiature.

••   La Colombie‑Britannique et l’Ontario, où l’on prévoit des
     hausses du revenu par chambre disponible (revPAR) de
     8,0 % à Vancouver et de 6,0 % à Toronto, seront les marchés
     forts de l’hôtellerie en 2017. On s’attend à ce que la demande
     hôtelière augmente au Québec et à ce que l’activité
     reprenne de plus belle en Alberta et en Saskatchewan, où                L’INVESTISSEMENT HÔTELIER REPRÉSENTE

                                                                             10,2 %
     l’on s’entend de plus en plus pour dire que le secteur des
     ressources entrevoit la lueur au bout du tunnel.

••   Puisque les taux d’occupation des hôtels et le revPAR ont
     atteint de nouveaux sommets dans les principaux marchés
     canadiens, la demande d’actifs par des investisseurs
     étrangers restera une force dominante au pays et se
     répercutera sur les taux d’actualisation des hôtels dans
                                                                                   de l’ensemble des transactions
                                                                                    de l’immobilier commercial
     les villes carrefours en 2017, dans la foulée d’une année
     au cours de laquelle l’investissement étranger dans le
     segment hôtelier a atteint 2,7 milliards $ - deux tiers
     de ce volume provenant de deux transactions sur des
     portefeuilles.

••   L’an dernier, le segment hôtelier a attiré 10,2 % du
     volume investi dans l’immobilier commercial au Canada,
     principalement pour d’importantes transactions de
     portefeuille. En 2017, les grands hôtels indépendants
     resteront prépondérants et attireront le capital
     étranger, ce qui devrait soutenir les volumes élevés de
     l’investissement hôtelier.

••   Toutes sortes de facteurs dynamiseront le marché hôtelier
     et viendront limiter l’impact négatif de la technologie.
     Airbnb s’adresse aux consommateurs qui font des voyages
     d’agrément, ce qui ne représente que le quart du marché,
     alors que l’hôtellerie traditionnelle sert mieux la clientèle
     croissante des voyages d’affaires et des séjours de plus
     longue durée.

© 2017 CBRE Limtée                                                    12                                        CBRE RECHERCHE
P E RS P ECTIVES NATIONALES

         RÉSIDENCES POUR PERSONNES ÂGÉES

P R IN C I PA L E S T ENDANCES
••     En 2017, la tendance dominante en ce qui concerne les
       résidences pour personnes âgées sera l’aménagement de
       communautés modernes pour les retraités. Les résidences
       seront dotées d’installations axées sur un mode de vie plus
       actif, destinées aux personnes âgées qui n’ont pas besoin                         Avec le recyclage
       de services auxiliaires complets, mais qui veulent de plus
       en plus se délester des responsabilités de la propriété
                                                                                         des capitaux, les
       résidentielle. Elles préféreront peut-être donc s’installer                       fonds désinvestis de
       plus rapidement dans les habitations qui leur sont
       destinées, ce qui fera baisser l’âge des nouveaux résidents,                      la catégorie B
       qui ont en moyenne 83 ans aujourd’hui.
                                                                                         seront dirigés vers
••     Les promoteurs voudront miser sur les projets
       d’habitations dans les zones urbaines et rurales, puisque                         la catégorie A.
       les préférences des utilisateurs resteront partagées entre la
       ville et la campagne. Les installations faciles d’accès dans
       les quartiers urbains très denses seront attrayantes pour
       les locataires potentiels actifs, alors que pour les autres,
       les petites collectivités rurales seront des destinations
                                                                            ••   La concurrence féroce pour les actifs de la catégorie A
       prisées. Que ce soit à la ville ou à la campagne, on
                                                                                 obligera les investisseurs à trouver d’autres stratégies
       souhaite surtout s’installer pour de bon. Le lieu constitue
                                                                                 d’investissement. Les nouveaux aménagements
       un facteur qui distingue le logement des personnes âgées
                                                                                 permettront aux investisseurs d’accéder au marché
       de tous les autres types de propriétés commerciales.
                                                                                 des résidences pour personnes âgées ou d’améliorer et
••     Au cours des cinq dernières années, les acteurs principaux                développer leur portefeuille actuel.
       ont mis l’accent sur les acquisitions pour accroître
                                                                            ••   Le segment des résidences pour personnes âgées continue
       leur présence sur le marché. Ils viseront maintenant
                                                                                 de bénéficier de la forte demande d’investissement
       une meilleure composition de leur portefeuille en
                                                                                 inspirée des indicateurs progressifs et des perspectives
       recyclant des capitaux. Le désinvestissement des actifs
                                                                                 démographiques à long terme convaincantes. Sur
       de la catégorie B financera donc la revitalisation des
                                                                                 l’ensemble du marché de l’investissement dans
       portefeuilles avec de nouveaux aménagements et des
                                                                                 l’immobilier commercial, la part du segment des
       acquisitions d’actifs ciblés de la catégorie A.
                                                                                 résidences pour personnes âgées ne cesse d’augmenter.

      83
                                                                            ••   Le segment des résidences pour personnes âgées semble

                              ans en
                                                                                 être « réévalué » par les investisseurs qui se sentent à l’aise
                                                                                 pour rétrécir l’écart historique entre les rendements des
                                                                                 investissements dans les résidences pour personnes âgées

                              moyenne                                            et les appartements.

     L’aménagement de communautés modernes pourrait
          faire baisser l’âge des nouveaux résidents

© 2017 CBRE Limtée                                                     13                                                       CBRE RECHERCHE
Perspectives régionales
P E RS P ECTIVES RÉGIONALES

                                                 VANCOUVER

                                                                                                                                 2 6,6
                                                                                                                              milliards $
                                                  TECHNO
                                                                                 DISTRIBUTION                                 jusqu'en
                                                                                                                                2037
                                                                                                               5,5
                                                                                                          milliards $

             20 ans de diversification                                             CINÉMA
             économique à Vancouver                                                                       Dépenses d’infrastructures

P R IN C I PA L E S T ENDANCES
••   Une vague de capitaux étrangers en quête de sécurité et                       insuffisante de vastes locaux à bureaux au centre-ville et la
     de stabilité a propulsé le volume d’investissement dans                       demande accrue des entreprises technologiques et créatives
     l’immobilier commercial à 8,0 milliards $ en 2016. Les                        pour un emplacement qui permet à ses employés milléniaux
     observateurs du marché se demandent toutefois si le niveau                    de vivre, travailler et se divertir dans le même quartier.
     d’activité et les prix se maintiendront malgré les mesures
                                                                            ••     Il faut s’attendre à ce que le marché de la copropriété
     du gouvernement municipal, provincial et fédéral visant à
                                                                                   commerciale – dans les segments industriel, commercial et
     ralentir l’appréciation de la valeur des résidences. En effet,
                                                                                   des bureaux – se développe en 2017. En effet, investisseurs
     ces mesures pourraient décourager indirectement l’afflux de
                                                                                   et utilisateurs s’intéressent de plus en plus aux nouvelles
     capitaux étrangers dans les actifs commerciaux de la région.
                                                                                   possibilités d’accès à la copropriété commerciale. La
     Somme toute, en 2017, il y a lieu de surveiller de près les
                                                                                   demande croissante pour la copropriété commerciale
     efforts que déploie le gouvernement chinois pour endiguer
                                                                                   s’explique par la hausse des loyers, les taux d’intérêt
     les sorties de capitaux car ils sont susceptibles d’avoir un
                                                                                   faibles et les investisseurs étrangers à la recherche d’autres
     impact plus grand sur l’immobilier commercial que les
                                                                                   perspectives d’investissement en réaction à la taxe de 15 %
     changements de politique intérieurs.
                                                                                   sur l’investissement étranger dans l’immobilier résidentiel de
••   Tout porte à croire que l’activité d’investissement à                         la première catégorie.
     Vancouver sera soutenue pour l’année à venir. L’instabilité
                                                                            ••     Les dépenses en infrastructures prévues de 26,6 milliards $
     géopolitique continuera vraisemblablement d’attiser l’intérêt
                                                                                   dynamiseront l’économie régionale jusqu’en 2023. Elles
     pour les actifs productifs de qualité. On prisera également
                                                                                   soutiendront également la croissance de l’emploi des
     les villes carrefours mondiales. Finalement, les investisseurs
                                                                                   cols bleus et blancs et auront des retombées positives
     auront du mal à laisser passer l’occasion de mettre la main
                                                                                   sur l’immobilier. Par ailleurs, l’amélioration des
     sur les propriétés rares et emblématiques qui arrivent sur
                                                                                   infrastructures prévue et l’offre de terrains aménageables
     le marché, tandis que d’autres seront enclins à vendre leurs
                                                                                   au cœur du centre-ville limitée à moins de 20 ans
     actifs en raison d’une conjoncture du marché favorable.
                                                                                   entraîneront une pression à la hausse sur les prix des
••   Le marché des bureaux à Vancouver a fait preuve de                            terrains. Or, faute de terrains disponibles, les promoteurs
     résilience en 2016. En effet, malgré l’arrivée de nouveaux                    qui veulent maximiser la valeur et le potentiel des sites de
     locaux totalisant 682 736 pi2 sur le marché, les taux                         niveau sous-optimal devront faire preuve d’ingéniosité.
     d’inoccupation ont tout de même reculé, résultat de la forte

                                                                       < 4,00 %
     demande des locataires. Grâce aux antécédents solides du
     marché, il ne serait pas étonnant de voir qu’une tour sera
     construite en mode spéculatif en 2017. Or, la pression à la
     baisse sur les taux d’inoccupation n’est pas limitée au centre-
     ville. Trois facteurs devraient réduire les taux d’inoccupation
     en banlieue, surtout aux agglomérations sur les lignes de
                                                                            Taux d’actualisation des bureaux de la
     transports en commun, au cours des 12 prochains mois
                                                                            catégorie A au centre-ville
     – le volume restreint de nouvelles constructions, l’offre

© 2017 CBRE Limitée                                                    15                                                        CBRE RECHERCHE
P E RS P ECTIVES RÉGIONALES

                                                           VANCOUVER

PROJETS À SURVEILLER:

      La tour de bureaux                                     The Amazing Brentwood                                                        Le centre de distribution de
      The Exchange                                           Shape Properties prévoit de réaménager et                                    Tilbury
      The Exchange, une tour de bureaux de la                élargir l’espace commercial de sa propriété                                  Cette année, GWL et Hydro Québec
      catégorie AA, s’étend sur une superficie               de 28 acres au croisement de l’avenue                                        livreront un espace industriel spéculatif
      de 327 000 pi2 dans le quartier financier de           Willingdon et de l’autoroute Lougheed afin                                   de la catégorie A, qui s’étend sur une
      Vancouver. Cet immeuble de 31 étages a le              de créer une aire de 1,1 M pi2 comportant                                    superficie de 298 000 pi2 à Delta. Ce site
      mérite d’être certifié LEED platine.                   6 000 unités résidentielles et des locaux à                                  est bien situé près du terminal en eau
                                                             bureaux sur 500 000 pi2 dès 2019.                                            profonde de Delta, de trois principales
      Cliquez ici pour de plus amples
      informations (en anglais).                             Cliquez ici pour de plus amples                                              autoroutes et de la frontière américaine.
                                                             informations (en anglais).

STATISTIQUES DU MARCHÉ

Bureaux                                                                                              Industriel
CENTRE-VILLE                               2015        2016          2017 P 12 M                                                                            2015               2016            2017 P 12 M

Taux d’inoccupation                        10,0 %       7,7 %             7,4 %                     Taux de disponibilité                                    4,4 %              3,9 %              3,9 % 

Loyer net (le pi2) – cat. A                32,75 $     30,25 $          31,15 $                     Loyer net (le pi )
                                                                                                                     2
                                                                                                                                                             8,46 $             9,00 $              9,15 $       

Absorption (millions de pi2)                 0,90        0,47               0,17                    Prix de vente (le pi2)                                $219,00            $203,70            $217,61         

Taux d’actualisation (%) – cat. A        4,50-5,00   3,75-4,25       3,75-4,25                     Absorption (millions de pi )  2
                                                                                                                                                                6,70               4,01               3,55       
                                                                                                     Taux d’actualisation ( %) – cat, A et B             5,00-6,25          4,50-5,50          4,50-5,50 
Nouveau stock (millions de pi2)              1,78        0,00               0,11       
                                                                                                     Nouveau stock (millions de pi2)                            2,63               3,63               3,77       
En chantier (millions de pi2)                0,48        0,76               0,65       
                                                                                                     En chantier (millions de pi )
                                                                                                                               2
                                                                                                                                                                4,74               4,24               3,97       
BANLIEUE                                                                                                                                                                                   Source : CBRE Limitée, 2017.
Taux d’inoccupation                        12,2 %      13,8 %            14,1 %        
Loyer net (le pi ) – cat. A
               2
                                           23,30 $     23,93 $          24,53 $                     Multirésidentiel
                                                                                                                                                            2015               2016            2017 P 12 M
Absorption (millions de pi2)                  0,40        0,13              0,44       
                                                                                                     Taux d’inoccupation global                               0,8 %              0,7 %              0,8 %        
Taux d’actualisation (%) – cat. A et B   5,50-6,50   4,75-5,50        4,75-5,50 
                                                                                                     Taux d’actualisation (%) – appartements             4,25-4,75          3,00-3,50          2,75-3,50         
Nouveau stock (millions de pi2)               0,17        0,68              0,59       
                                                                                                                                        Sources : Société canadienne d'hypothèque et de logement et CBRE Limitée, 2017.
En chantier (millions de pi2)                 1,17        0,85              0,39       

TOTAL                                                                                                Investissement
Taux d’inoccupation                        11,1 %      10,8 %            10,8 %                    VOLUME D’INVESTISSEMENT
                                                                                                     (MILLIONS)                                             2015               2016            2017 P 12 M
Loyer net (le pi ) – cat. A
               2
                                           26,97 $     25,73 $          26,78 $        
                                                                                                     Bureaux                                                  481 $            2 220 $            1 850 $        
Absorption (millions de pi2)                  1,30        0,60              0,61       
                                                                                                     Industriel                                               853 $            1 185 $              900 $        
Nouveau stock (millions de pi2)               1,95        0,68              0,70       
                                                                                                     Commerce de détail                                    1 078 $             1 608 $            1 700 $        
En chantier (millions de pi2)                 1,65        1,60              1,04       
                                                                                                     Multirésidentiel                                      1 231 $             1 100 $            1 000 $        
                                                                 Source : CBRE Limitée, 2017.
                                                                                                     Terrains ICI                                          1 509 $             1 567 $            1 700 $        
                                                                                                     Hôtels *                                                 583 $              393 $              350 $        
Commerce de détail                                                                                   Total                                                 5 735 $             8 073 $            7 500 $        
                                           2015        2016          2017 P 12 M
                                                                                                                                                                                   *Le marché et la région environnante
Ventes au détail (sur 12 mois)             10,2 %       7,1 %             4,3 %                                                                                                          Source : CBRE Limitée, 2017.
Taux d’actualisation (%) – voisinage     5,00-5,75   5,00-5,50       5,00-5,50 
                                                                 Source : CBRE Limitée, 2017.

© 2017 CBRE Limitée                                                                             16                                                                                        CBRE RECHERCHE
P E RS P ECTIVES RÉGIONALES

                                                     CALGARY

         60 $                                                                                                   La location
                                                                                                                des bureaux a
                                 53 $                                                                           diminué de 60 %

                            Le prix du
                            baril approche
                            d'un point de
                            basculement                                         2008                                  2017
P R IN C I PA L E S T ENDANCES
••   L’heure est à un regain d’optimisme dans les milieux                       petite superficie et contribuera à une absorption positive
     d’affaires de Calgary en raison de trois facteurs : le pacte               en 2017. Puisque le « supercycle » de l’offre d’installations
     conclu par l’OPEP pour réduire la production pétrolière                    neuves est terminé, le moment est propice pour l’équilibre
     de 1,2 million de barils par jour, la faiblesse du dollar                  de l’offre et de la demande.
     canadien de concert avec la baisse des frais d’exploitation,
                                                                           ••   La récente reprise de l’activité d’investissement devrait se
     et la récente approbation de projets de pipeline. Or,
                                                                                poursuivre en 2017. On s’attend à ce que la demande porte
     l’accroissement de la production des hydrocarbures de
                                                                                sur tous les types d’actifs, surtout les centres commerciaux
     schiste aux États-Unis pourrait plafonner les cours du
                                                                                arrimés à des supermarchés et les centres de distribution
     pétrole WTI et freiner la relance économique de Calgary.
                                                                                industriels. Les investisseurs privés continueront de
••   Dans la foulée de la réduction de la superficie des locaux et              miser sur les bureaux de la catégorie B et sur les produits
     des baisses de production qui ont pesé sur la demande de                   industriels, alors que les investisseurs institutionnels
     bureaux en 2016, on s’entend pour dire que Calgary aura                    cibleront les immeubles plus prestigieux et moins risqués.
     atteint ou sera sur le point d’atteindre le creux du cycle

                                                                           1,4
     en 2017. La mise en service de 1,4 million pi2 à Brookfield
     Place en 2017 fera remonter le taux d’inoccupation des
     bureaux du centre-ville. Les locateurs tâcheront d’attirer
     et de fidéliser les locataires, ce qui fera baisser les taux                                             million
                                                                                                              pi2
     de location. Le renouvellement des baux et les efforts de
     consolidation constitueront l’essentiel de l’activité locative
     en 2017.

••   Malgré des taux d’inoccupation et de disponibilité sans
     précédent, le segment industriel continuera d’offrir une
                                                                                de nouveaux bureaux en 2017
     lueur d’espoir sur le marché. Calgary ne cesse d’accroître
     sa notoriété de plaque tournante de la distribution et de
     la logistique dans l’Ouest canadien, ce qui compensera
     la demande anémique sur le marché des installations de

© 2017 CBRE Limitée                                                   17                                                     CBRE RECHERCHE
P E RS P ECTIVES RÉGIONALES

                                                                      CALGARY

PROJETS À SURVEILLER:

      Projet de ceinture périphérique                          Couloir de transport Green Line                                              Établissement sportif potentiel
      au sud-ouest de Calgary                                  L’expansion de Green Line, le nouveau                                        Le nouvel aménagement potentiel
      On prévoit l’étape finale du projet visant à             train léger, est l’un des éléments clés des                                  CalgaryNEXT sur une superficie de
      relier l’Autoroute 2, près du sud de la ville,           projets d’aménagement et de transport                                        1,5 M pi2 prendra probablement la forme d’un
      à l’Autoroute 1 qui mène vers Banff. Cet                 urbain de la Ville de Calgary au cours des                                   établissement de classe mondiale destiné à
      agencement bénéficiera aux entreprises                   prochaines années. On prévoit d’allonger                                     des activités sportives et de divertissement
      locales qui dépendent du transport routier               la voie ferrée existante de 40 km afin                                       au cœur du nouveau quartier de West
      pour poursuivre leurs opérations. Les                    de desservir plusieurs aménagements                                          Village. Les parties prenantes de ce projet
      travaux, qui ont démarré à l’été 2016,                   importants à travers la ville.                                               recueillent actuellement des fonds privés et
      devraient être achevés en 2021.                                                                                                       publics pour la réalisation du projet.
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      Cliquez ici pour de plus amples                          informations (en anglais).                                                   Cliquez ici pour de plus amples
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STATISTIQUES DU MARCHÉ

Bureaux                                                                                                Industriel
CENTRE-VILLE                                2015         2016          2017 P 12 M                                                                            2015               2016            2017 P 12 M

Taux d’inoccupation                         17,6 %       25,0 %           28,0 %                      Taux de disponibilité                                    8,1 %              9,8 %              8,9 %        

Loyer net (le pi2) – cat. A                 23,74 $      19,19 $          18,19 $                     Loyer net (le pi )
                                                                                                                       2
                                                                                                                                                               7,35 $             7,08 $              7,02 $       

Absorption (millions de pi2)                 (2,49)       (2,08)            (0,25)                    Prix de vente (le pi2)                               176,00 $           170,00 $           165,00 $         

Taux d’actualisation ( %) – cat. A        6,00-6,50    6,25-7,00       6,25-7,00                     Absorption (millions de pi2)                               0,11             (1,11)               1,30       
                                                                                                       Taux d’actualisation ( %) – cat. A et B             5,50-7,00          5,00-6,75          5,00-6,75 
Nouveau stock (millions de pi2)               0,81         1,15               1,40       
                                                                                                       Nouveau stock (millions de pi2)                            4,77               1,21               0,24       
En chantier (millions de pi2)                 3,01         1,83               0,43       
                                                                                                       En chantier (millions de pi )
                                                                                                                                 2
                                                                                                                                                                  1,03               0,24               0,00       
BANLIEUE                                                                                                                                                                                     Source : CBRE Limitée, 2017.
Taux d’inoccupation                         19,1 %       21,8 %            23,1 %        
Loyer net (le pi ) – cat. A
               2
                                            22,90 $      20,75 $          20,75 $                    Multirésidentiel
                                                                                                                                                              2015               2016            2017 P 12 M
Absorption (millions de pi2)                 (0,88)       (0,07)              0,10       
                                                                                                       Taux d’inoccupation global                               5,3 %              7,0 %              7,5 %        
Taux d’actualisation ( %) – cat. A et B   6,00-7,75    6,25-8,00        6,25-8,00 
                                                                                                       Taux d’actualisation ( %) – appartements            4,75-5,25          5,00-5,50          5,00-5,50 
Nouveau stock (millions de pi2)                0,72         0,82              0,53       
                                                                                                                                          Sources : Société canadienne d'hypothèque et de logement et CBRE Limitée, 2017.
En chantier (millions de pi2)                  1,60         0,56              0,19       

TOTAL                                                                                                  Investissement
Taux d’inoccupation                         18,2 %       23,8 %            26,2 %                     VOLUME D’INVESTISSEMENT
                                                                                                       (MILLIONS)                                             2015               2016            2017 P 12 M
Loyer net (le pi ) – cat. A
               2
                                            23,29 $      19,90 $          19,02 $        
                                                                                                       Bureaux                                                  102 $              655 $              800 $        
Absorption (millions de pi2)                 (3,36)       (2,16)            (0,15)       
                                                                                                       Industriel                                               439 $              623 $              675 $        
Nouveau stock (millions de pi2)                1,53         1,97              1,93       
                                                                                                       Commerce de détail                                       276 $              513 $              525 $        
En chantier (millions de pi2)                  4,61         2,39              0,62       
                                                                                                       Multirésidentiel                                         216 $              248 $              275 $        
                                                                   Source : CBRE Limitée, 2017.
                                                                                                       Terrains ICI                                             421 $              522 $              475 $        
                                                                                                       Hôtels *                                                 259 $                 2$              125 $        
Commerce de détail
                                                                                                       Total                                                 1 713 $             2 563 $            2 875 $        
                                            2015         2016          2017 P 12 M
                                                                                                                                                                                     *Le marché et la région environnante
Ventes au détail (sur 12 mois)              (1,2 %)       4,9 %             0,8 %                                                                                                          Source : CBRE Limitée, 2017.
Taux d’actualisation (%) – voisinage      5,25-5,75    5,25-5,75       5,25-5,75 
                                                                   Source : CBRE Limitée, 2017.

© 2017 CBRE Limitée                                                                               18                                                                                        CBRE RECHERCHE
P E RS P ECTIVES RÉGIONALES

                                                  EDMONTON

            98,0 %                      92,9 %
                                                                      78,2 %
                                                                                               Le marché
                                                                                               regagne
           Tour Stantec

                                                                      Edmonton
                                       Enbridge                                                la confiance des
                                       Centre

                                                                      Tour
                                                                                               investisseurs
Les actifs de qualité performent bien

P R IN C I PA L E S T ENDANCES
••   Outre les cours du pétrole qui remontent progressivement,              ••   Sur les marchés des locaux industriels et des bureaux du
     la conjoncture générale ouvre la voie à une modeste                         centre-ville, la qualité passe avant tout. Les locataires
     reprise économique dans les années à venir. L’activité                      réclament des solutions d’aménagement à la fois
     locative, qui devrait rester neutre pour la plupart des types               économiques et attrayantes pour la nouvelle main-d’œuvre
     d’actifs, n’est pas appelée à rebondir aussi vigoureusement                 d’aujourd’hui. Certains sont disposés à payer les loyers
     qu’auparavant. L’incertitude externe qui plane sur la                       qu’il faut pour s’installer dans de prestigieux immeubles
     conjoncture politique pourrait faire ombrage à la reprise                   neufs, comme en témoigne le succès locatif de la Tour
     économique.                                                                 Edmonton, de la Tour Enbridge et de la Tour Stantec. Ce
                                                                                 souci de la qualité est surtout motivé par la rentabilité des
••   Le paysage immobilier du centre‑ville d’Edmonton
                                                                                 plans de surface.
     commence à se transformer avec l’achèvement de Rogers
     Place et l’aménagement de l’Ice District, de plusieurs                 ••   L’absorption négative sur le marché des bureaux du
     grandes tours résidentielles neuves et du tout nouvel hôtel                 centre-ville d’Edmonton devrait continuer de s’inscrire à
     J. W. Marriot. Plus de 1,8 million pi2 de locaux à bureaux                  des niveaux comparables à ceux de 2016 : les entreprises
     auront été terminés entre 2016 et 2018. En outre, grâce à                   regroupent en effet leurs opérations dans des immeubles
     l’agrandissement de son réseau de train léger, Edmonton                     dont les plans d’étage sont plus parcimonieux. Ces
     améliorera l’accès à son centre‑ville à partir de la banlieue.              mouvements visaient déjà, pour la plupart, à accroître les
     Ces ensembles immobiliers continueront de transformer                       économies opérationnelles, et il faut s’attendre à d’autres
     le cœur du centre‑ville et de le dynamiser complètement.                    licenciements dans les grandes entreprises qui tâchent
                                                                                 d’accroître leur rentabilité.
••   Sur le plan des investissements, Edmonton enregistrera
     un léger recul par rapport à 2016 où on a observé une                  ••   L’année 2017 sera riche de défis pour les propriétaires
     performance record dans les segments des bureaux,                           d’immeubles des catégories B et C, car lorsque les taux
     industriel, du commerce de détail et multirésidentiel.                      d’inoccupation des bureaux et de disponibilité de locaux
     Les actifs de qualité sont toujours recherchés dans tous                    industriels sont historiquement élevés, la demande
     les types de produits. Les investisseurs institutionnels                    est faible. Malgré les plans de réaménagement et de
     devront continuer d’être fidèles au principe de la                          reconversion des immeubles de bureaux plus anciens et
     « construction-promotion à long terme » pour garantir                       moins fonctionnels du centre-ville, les évaluations sont
     l’offre de locaux commerciaux et industriels. On s’attend                   frappées de plein fouet par le coût de leur reconversion.
     à ce que le milieu du crédit continue de financer l’Alberta
     comme il l’a fait ces dernières années. Comme toujours,
     la durée et les conditions seront les facteurs déterminants
     des décisions de financement par capitaux propres et par
     emprunt.

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