Canada - PERSPECTIVES SUR LE MARCHÉ DE L'IMMOBILIER CBRE RECHERCHE
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PERSPECTIVES SUR
L E M A R C H É D E L’ I M M O B I L I E R
Canada
TA BLE DES MATIÈRES
P E R SP EC T I V ES PERSPECTIV ES
N AT I O N A L ES RÉGIONA L ES
Introduction. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4 Vancouver. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 15
Investissement. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7 Calgary. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 17
Bureaux . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8 Edmonton. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 19
Industriel. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9 Winnipeg . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 21
Commerce de détail. . . . . . . . . . . . . . . . 10 London. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 23
Multrésidentiel. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11 Région de Waterloo. . . . . . . . . . . . . . . . . 25
Hôtels. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12 Toronto - Bureaux . . . . . . . . . . . . . . . . . . 27
Résidences pour personnes âgées. . . . . . . 13 Toronto - Industriel. . . . . . . . . . . . . . . . . . 29
Ottawa. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 31
Montréal. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 33
Halifax . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 35
© 2017 CBRE Limitée 2 CBRE RECHERCHE
Perspectives nationales
P E RS P ECTIVES NATIONALES
INTRODUCTION
« Le changement est
la loi de la vie. »
- John F. Kennedy
L’IMMOBILIER COMMERCIAL À L’ÈRE DU CHANGEMENT
Le changement économique, l’incertitude à l’étranger, puisque
technologique et social est la sécurité et la stabilité relatives
un thème constant dans un du pays continuent d’attirer les
monde qui, plus que jamais, entreprises et les investisseurs.
paraît voué à de spectaculaires Même si les indicateurs de base
transformations. Le changement de l’immobilier se sont améliorés
est une notion bien connue; or, et que les valorisations ont
affolés par le rythme auquel il augmenté presque uniformément
se déroule, bien des gens lui d’un océan à l’autre, il est
préfèrent la sécurité et la stabilité. impératif de se livrer à une
Les prévisionnistes ne peuvent évaluation critique des types de
plus se contenter du même propriétés commerciales et des
discours du « pareil au même », particularités des villes dans un
et l’immobilier commercial paysage en pleine transformation.
canadien n’échappe pas à la règle. Plus le changement s’accélère,
D’un autre côté, un tel rythme plus les gains et les pertes se
du changement peut également multiplient. C’est pourquoi l’acte
accroître la fréquence des de prévision est plus important
opportunités. L’immobilier que jamais. Or, il a rarement été
canadien profite de la montée de aussi difficile à exécuter.
© 2017 CBRE Limitée 4 CBRE RECHERCHEP E RS P ECTIVES NATIONALES
ÉCONOMIE
Il est vrai que la corrélation entre l’emploi et la croissance PIB AU CANADA
+ 2,1 %
économique, d’une part, et la demande exprimée pour
l’immobilier commercial, d’autre part, tient bon à l’analyse
la plus poussée et au progrès de la technologie. D’emblée, le
secteur de l’immobilier repose sur de solides indicateurs de
base, et il est encourageant d’apprendre que le PIB du Canada pour 2017 et 2018
devrait, selon les prévisions, croître de 2,1 % dans les deux
prochaines années, sur fond de timide reprise des exportations
et de hausse de l’investissement des entreprises.
D’autres indicateurs sont favorables pour l’économie et 3,7 % FONDS DESTINÉS AUX
INFRASTRUCTURES
l’immobilier commercial en général dont la stabilisation
125 G$
des cours du pétrole qui se redressent après avoir connu des
creux cycliques. Cette évolution allégera la pression sur les
producteurs de pétrole et accélérera le nombre d’installations
de forage qui seront remises en service. Le pétrole pèse moins
lourdement sur l’économie, dont la croissance sera plus La plupart est à investir.
équilibrée à l’échelle régionale en 2017, puisque la relance
de l’Alberta sera mieux concertée avec l’ensemble du pays.
Seulement 3,7 % des 125 milliards $ que le gouvernement
fédéral a affectés aux infrastructures ont été dépensés. Puis,
étant donné la reprise de la croissance économique aux
« Le marché de l’immobilier
États-Unis, la demande pour les biens et produits de base commercial au Canada suit un
canadiens ne devrait qu’accroître.
Du point de vue économique, les risques de baisse se parcours durable, mais
multiplient eux aussi. Bien que l’emploi à temps plein ait
récemment progressé, on remarque une tendance vers l’emploi
aujourd’hui plus que jamais, ce
précaire et à temps partiel depuis longtemps. L’industrie
manufacturière est en proie à un manque d’innovation
parcours, qui s’annonce
constant et un excès de capacité. De surcroît, les ménages
ploient sous des niveaux d’endettement record et nos grands
cahoteux, pourrait même être
partenaires commerciaux tiennent de plus en plus un discours
protectionniste.
parsemé d’embûches. »
Malgré les récentes mutations géopolitiques, la plupart des
risques mettront du temps à se matérialiser et n’auront sans
doute pas d’impact majeur en 2017. Le marché de l’immobilier
commercial au Canada suit un parcours durable, mais
aujourd’hui plus que jamais, ce parcours, qui s’annonce
cahoteux, pourrait même être parsemé d’embûches.
© 2017 CBRE Limitée 5 CBRE RECHERCHEP E RS P ECTIVES NATIONALES
P R I N C I PA L E S T E N D A N C E S
1. LE CANADA EN TÊTE Au Canada, le marché de l’immobilier commercial vient d’inscrire, en 2016,
des ventes record de 34,7 milliards $. Vancouver et Toronto, les deux premières
villes carrefours canadiennes, continueront d’absorber la majorité des nouveaux
capitaux étrangers investis au pays. Par ailleurs, avec des taux d’actualisation
inférieurs à 4,00 % sur les immeubles de bureaux prestigieux, les valorisations
dans nos grandes villes n’auront rien à envier à celles de New York, Paris, Londres
et Shanghai. En outre, on prévoit un volume d’investissement de 31,9 milliards $
pour l’ensemble des segments en 2017, qui se placerait au 3e rang des meilleures
années de l’immobilier commercial au Canada.
2. L’ARDEUR DES INVESTISSEURS En 2016, les capitaux étrangers ont participé à 27,0 % des ventes globales
ÉTRANGERS du secteur de l’immobilier commercial. Pour l’ensemble du pays, les taux
d’actualisation ont terminé l’année à des creux sans précédent pour la plupart
des types de propriétés commerciales, et le relèvement des prix amène les
investisseurs canadiens à marquer une pause; or, l’afflux constant de capitaux
étrangers pourrait faire valoriser encore plus les actifs en 2017. Les courants de
capitaux devront composer avec la nouvelle réglementation adoptée par la Chine
et le gouvernement de la Colombie-Britannique.
3. TORONTO, LA VILLE REINE À l’amorce de 2017, Toronto figure en tête de liste pour le rendement de
l’immobilier commercial nord-américain. Elle inscrit le plus faible taux
d’inoccupation des bureaux au centre-ville de tous les grands marchés nord-
américains, se classe au deuxième rang des taux de disponibilité industriels
les plus bas et s’avère la destination la plus prisée des détaillants qui pénètrent
le marché. La forte demande pourrait déclencher une vague de promotion
immobilière, qui pourrait se traduire par l’ajout de dix millions de pieds carrés
de locaux à bureaux.
4. UN AUTRE CYCLE DE PROMOTION La hausse des prix et la recherche de rendements inciteront les investisseurs à
IMMOBILIÈRE À PRÉVOIR tabler sur la mise en chantier de nouveaux produits. Le cycle de construction
actuel tirant à sa fin, plusieurs segments sont prêts à renverser la vapeur et les
projets foisonneront en 2017. Les entreprises qui sauront amener efficacement
des produits de qualité sur le marché seront récompensées par cette conjoncture
hautement liquide. L’option d’usages mixtes sera la règle d’or : les propriétaires
tâcheront d’optimiser l’immobilier et de créer des environnements attrayants
pour les locataires.
5. L’IMMOBILIER FONCIER CONTINUE En 2017, l’immobilier canadien sera essentiellement marqué par la hausse
DE SURPERFORMER des prix des terrains, puisque les marchés du logement résidentiel resteront
vigoureux et que la promotion d’actifs commerciaux prendra de la vitesse.
La pénurie de terrains à aménager, surtout à Vancouver et Toronto, avivera
la concurrence qui s’exerce pour les sites de réaménagement urbain les plus
convoités sur les grands marchés, surtout aux abords des nœuds de transport en
commun. Dans l’ensemble, l’activité foncière restera robuste en 2017, et le volume
d’investissement rejoindra ou surpassera le record atteint l’année dernière.
© 2017 CBRE Limitée 6 CBRE RECHERCHEP E RS P ECTIVES NATIONALES
INVESTISSEMENT
P R IN C I PA L E S T ENDANCES
•• À 31,9 milliards $, on s’attend à ce que le volume
2017
d’investissement dans l’immobilier commercial atteigne en
2017 le troisième total annuel le plus élevé dans l’histoire
canadienne. L’activité sera alimentée par la demande 31,9 milliards $
pour l’immobilier commercial à Toronto et à Vancouver
dont la situation sur la scène internationale continue
de se consolider et d’attirer les capitaux nationaux et
MOYENNE SUR 10 ANS
internationaux. Ces deux marchés compteront presque
pour les deux tiers du volume d’investissement total à 25,4 milliards $
l’échelle nationale.
•• Le Grand Toronto mènera le marché des capitaux Parmi les trois meilleures années
canadien en 2017. L’activité portera essentiellement sur d’investissement, selon les prévisions
le marché robuste des bureaux et les segments industriel
et des terrains qui ne cessent de croître. Les volumes
•• L’investissement étranger a atteint de nouveaux records
d’investissement dans le Grand Toronto devraient atteindre
en 2016, grâce aux capitaux chinois principalement. Si
un nouveau sommet de 12,6 milliards $ cette année, soit
les contrôles imposés par la Chine risquent de contenir
une hausse de 3,2 % comparativement à 2016.
la sortie des capitaux, on s’attend à une poussée
•• Malgré la possibilité d’une majoration des taux d’intérêt au d’investissement de la part des Européens car on cherche la
sud de la frontière en 2017, les obligations du gouvernement sécurité dans un environnement variable. L’intérêt soutenu
du Canada devraient demeurer aux creux historiques, ce des étrangers, cumulé à la forte demande des investisseurs
qui maintiendra l’écart actuel avec les taux d’actualisation. privés au pays, promet de produire une des meilleures
Par ailleurs, le flux des capitaux étrangers et le manque de années d’investissement dans les annales.
risques perçu sur le marché canadien empêcheront toute
baisse subite du prix des actifs de manière à assurer que les
rendements de l’immobilier commercial restent tout aussi Statistiques nationales - Investissement
attrayants en 2017.
VOLUME D’INVESTISSEMENT
(MILLIONS) 2015 2016 2017 P 12 M
Bureaux 5 022 $ 7 752 $ 7 335 $
MOYENNE NATIONALE DU Industriel 4 634 $ 5 794 $ 5 888 $
TAUX D’ACTUALISATION Commerce de détail 4 593 $ 6 780 $ 5 746 $
5,85 %
Multirésidentiel 5 532 $ 5 682 $ 4 842 $
Terrains ICI 4 280 $ 5 149 $ 5 195 $
Hôtels* 2 060 $ 3 548 $ 2 930 $
Total 26 121 $ 34 705 $ 31 936 $
* Market and surrounding region and portion of portfolio deal
Le niveau historiquement bas du taux d’actualisation Source : CBRE Limitée, 2017.
fait état des indicateurs de base solides et de la
demande pour les propriétés commerciales.
© 2017 CBRE Limited
Limtée 7 CBRE
CBRERECHERCHE
RESEARCHP E RS P ECTIVES NATIONALES
BUREAUX
P R IN C I PA L E S T ENDANCES
•• L’offre nouvelle de plus de neuf millions pi2, de concert •• Les entreprises à vocation technologique, qui
avec la léthargie du secteur de l’énergie, a fait monter représenteront 25,0 % des locataires en recherche active
le taux d’inoccupation des bureaux dans l’ensemble du de locaux au Canada, seront de plus en plus les principaux
pays en 2016. D’ici la fin de 2017, la situation devrait se occupants des nouveaux aménagements de bureaux. Cette
corriger légèrement, puisque la livraison d’immeubles prééminence du secteur des technologies, qui préfère
neufs baissera de 25,0 % et que le secteur de l’énergie se des aménagements avant-gardistes et des stratégies
stabilisera, commençant ainsi à ralentir la hausse des taux novatrices pour ses travailleurs, viendra façonner, dans
d’inoccupation. l’ensemble, la conception des nouvelles tours de bureaux
et des immeubles multifonctionnels. En plus des grandes
•• En 2016, le taux d’inoccupation en Alberta s’est maintenu
entreprises à vocation technologique qui occupent les tours
à 22,1 % et continuera de faire gonfler la moyenne
à bureaux de première qualité, les plus petites entreprises
nationale au cours de l’année à venir. De 13,3 % dans
du secteur, les entreprises en démarrage et les boutiques
l’ensemble, le taux d’inoccupation au Canada baisse à
continueront de stimuler la demande pour les immeubles
11,1 % si l'on exclut Calgary et Edmonton de l’équation.
de bureaux des catégories B et C d’un océan à l’autre.
En effet, l’Alberta abrite le tiers des immeubles de bureaux
en chantier au pays, dont 78 % sont situés au centre-ville.
Les taux d’inoccupation au-delà de l’Alberta annoncent
possiblement l’amorce d’un nouveau cycle de construction 2017 2020 Les
dans le segment des bureaux. 33 % 50 %
milléniaux
•• Les locataires prospectifs des immeubles de bureaux seront au travail
aux prises avec un dilemme entre les petites surfaces moins
souhaitables offertes sur les grands marchés et les grandes
superficies de qualité, stratégiquement bien situées, dont
ils ont besoin. En 2017, la demande de locaux dans le cœur
Statistiques nationales - Bureaux
des centres urbains de Toronto et Vancouver restera forte,
puisque les locataires de bureaux continueront de viser la CENTRE-VILLE
(TOUTES LES CATÉGORIES) 2015 2016 2017 P 12 M
qualité, ce qui accentuera le décalage entre les marchés
Taux d’inoccupation 10,1 % 11,2 % 12,2 %
urbains et les marchés de banlieue.
Loyer net (le pi2) – cat. A 24,29 $ 21,82 $ 21,54 $
•• Les solutions d’aménagement des bureaux sont appelées
Absorption (millions de pi2) (1,29) 0,49 1,03
à évoluer de plus en plus en fonction de la culture des
Nouveau stock (millions de pi ) 2
3,49 4,70 3,89
entreprises, de leur image de marque et de leurs objectifs
opérationnels. Les employeurs constatent qu’il n’y a pas En chantier (millions de pi2) 9,90 6,65 5,46
de choix binaire à faire entre des bureaux fermés et des BANLIEUE (TOUTES LES CATÉGORIES)
aménagements collaboratifs ouverts. En 2017, il faudra
Taux d’inoccupation 14,8 % 15,8 % 16,1 %
plutôt être attentif aux besoins d’une population active
Loyer net (le pi2) – cat. A 17,96 $ 18,24 $ 18,33 $
multigénérationnelle et y répondre tout en continuant de
penser au nombre croissant de milléniaux qui travaillent Absorption (millions de pi2) (0,81) 1,07 1,64
dans les bureaux. Nouveau stock (millions de pi2) 2,82 4,34 2,68
En chantier (millions de pi ) 2
6,77 2,73 3,32
TOTAL (TOUTES LES CATÉGORIES)
RECUL DES CHANTIERS
-22,0 %
Taux d’inoccupation 12,2 % 13,3 % 14,0 %
Loyer net (le pi ) – cat. A
2
20,79 $ 19,97 $ 19,98 $
Absorption (millions de pi2) (2,10) 1,56 2,68
Nouveau stock (millions de pi2) 6,31 9,05 6,78
En chantier (millions de pi2) 16,67 9,37 8,70
La baisse de nouveaux produits
incite de nouveaux projets Source : CBRE Limtée, 2017.
© 2017 CBRE Limtée 8 CBRE RECHERCHEP E RS P ECTIVES NATIONALES
INDUSTRIEL
P R IN C I PA L E S T ENDANCES
•• C’est à Vancouver et Toronto, qui resteront au nombre Les marchés industriels canadiens
des marchés industriels les plus concurrentiels en sont parmi les plus concurrentiels en
Amérique du Nord, que s’est déroulée la majorité des Amérique du Nord
ventes et de l’activité locative. En 2017, l’offre restera
limitée et la demande sera aussi forte. L’activité locative et VANCOUVER
l’investissement devraient être supérieurs à ce qu’ils ont
été l’an dernier : les prix de vente et les loyers devraient
4e
atteindre de nouveaux sommets dans plusieurs marchés.
•• L’essor du secteur de la distribution et de la logistique,
impulsé par le commerce électronique, tonifiera l’activité TORONTO
locative et l’investissement sur le marché industriel. En
2017, le secteur s’appliquera de plus en plus à parfaire
les activités de livraison au « dernier kilomètre ». Les
2e
détaillants préféreront de plus en plus s’allier à des
•• Parce que l’offre est déficitaire, surtout dans les marchés
fournisseurs de services logistiques ou moderniser les
carrefours, de nombreux locataires voudront sans doute
locaux existants pour les doter de centres d’exécution
renouveler leur bail dans les installations qu’ils occupent
des commandes en ligne. D’autres préféreront des
déjà. D’un océan à l’autre, la concurrence qui règne sur le
établissements urbains neufs et moins vastes, proches des
marché continuera de faire monter les loyers, surtout dans
grandes agglomérations, pour des raisons stratégiques.
les installations de la catégorie A à proximité des grands
•• La superficie des installations industrielles en construction centres. Or, les locateurs qui offrent de nouveaux produits
atteint un creux en sept ans de 9,5 millions pi2 depuis trois de grande superficie dans les zones plus éloignées
ans, ce qui entraînera de faibles taux de disponibilité préféreront éventuellement des baux de plus longue durée,
record en 2017, surtout dans les marchés carrefours. La au lieu de payer des loyers plus élevés.
demande locative pour des installations de la catégorie
•• En 2017, deux inconnues pourraient peser sur le marché
A aura beau continuer d’augmenter, l’offre limitée de
industriel au Canada. D’une part, les entreprises
terrains à aménager et les coûts de construction élevés
devront réagir à l’évolution de la réglementation
obligeront les promoteurs immobiliers à être très sélectifs
environnementale, surtout en Alberta et en Ontario,
avant de se lancer dans la construction de nouvelles
où elles devront supporter de nouveaux coûts pour les
installations.
émissions de carbone. D’autre part, la renégociation
éventuelle de l’ALÉNA pourrait transformer la libre
EN CHANTIER
circulation des biens dans l’ensemble du réseau de
11,3
fabrication et de logistique des transports le mieux intégré
millions au monde.
pi2 Statistiques nationales - Industriel
2015 2016 2017 P 12 M
Les nouveaux produits au niveau le plus Taux de disponibilité 5,7 % 5,3 % 5,0 %
bas en trois ans Loyer net (le pi2) 6,48 $ 6,60 $ 6,65 $
Prix de vente (le pi2) 110,39 $ 120,80 $ 122,86 $
Absorption (millions de pi )
2
17,17 17,89 13,54
Nouveaux stocks (en millions de pi2) 23,20 13,14 9,65
En chantier (en millions de pi2) 13,73 11,35 9,51
Source : CBRE Limtée, 2017.
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C O M M E R C E D E D É TA I L
P R IN C I PA L E S T ENDANCES
•• En 2017, la révolution technologique marquera plus
=
que jamais de son empreinte le commerce de détail au
Canada. Après une lente adaptation, les sites de vente en Ventes en ligne de
ligne et les magasins qui ont pignon sur rue rehausseront
l’expérience offerte à leurs clients, en se dotant de moyens
1 milliard $
complémentaires pour leur permettre de rechercher,
découvrir et acheter leurs produits. Cette harmonieuse
intégration du réseau de la vente en ligne et sur place sera
à l’avant-garde de cette révolution.
•• Les grandes destinations commerciales canadiennes
continueront de devenir des lieux de rassemblement et
des centres de divertissement. Pour réussir, locateurs et
détaillants devront de plus en plus intégrer les éléments
Espace de distribution de
de l’expérience client comme les aires de restauration,
les boutiques éphémères pour l’essai des produits, les
1 million pi2
laboratoires de technologies et d’équipement et les salles
de cinéma de prestige. Si on sait les attirer grâce à une
expérience qu’on ne peut pas leur offrir en ligne, les
consommateurs se rendront dans les établissements de
•• L’essor des aménagements urbains à usages mixtes
détail pour vivre cette expérience, et non simplement pour
donnera naissance à de nouveaux quartiers qui sauront
acheter.
créer un solide sentiment d’appartenance. L’éventail des
•• En 2017, les détaillants miseront surtout sur les bonnes locataires — boutiques artisanales, restaurants et autres
adresses et les petites surfaces plus économiques établissements de proximité — dans ces ensembles en fera
pour tous les types d’établissement : locaux sur les des destinations rassembleuses qui offriront des horizons
grandes artères, mégacentres et centres commerciaux prometteurs pour la vente au détail en 2017.
huppés. La prudence sera de rigueur dans les projets
•• La logistique sera prioritaire pour les détaillants puisque
d’agrandissement, notamment pour les détaillants
le commerce électronique continuera de grignoter le
étrangers établis qui souhaitent conforter leur
chiffre d’affaires des établissements qui ont pignon sur
présence canadienne. La vélocité dans la location des
rue. Les détaillants se préoccuperont de plus en plus de
établissements de vente au détail sera donc polarisée
la logistique inverse de la chaîne d’approvisionnement,
et l’activité sera dominée par les centres de qualité
qui leur permettra de reprendre, dans leurs magasins ou
supérieure et les marchés les plus importants.
entrepôts, les articles retournés par les consommateurs.
La modernisation des systèmes et l’ingéniosité des
solutions retenues pour l’exécution des commandes seront
RETOUR DES ACHATS EN LIGNE essentielles au succès de la vente au détail.
30,0 % 3,75 fois plus élevé que le retour
des achats en magasin
Statistiques nationales - Commerce de détail
Ventes au détail (sur 12 mois)*
2015
1,7 %
2016 2017 P 12 M
3,8 % 2,7 %
Source : CBRE Limtée, 2017.
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M U LT I R É S I D E N T I E L
P R IN C I PA L E S T ENDANCES
•• En 2017, l’arrivée de nouveaux logements locatifs aura La construction de logements
un profond retentissement sur les marchés résidentiels
de Toronto et de Vancouver. La hausse continuelle des
de qualité copropriété est
frais de propriété et le bond des loyers dans les marchés en haussee
carrefours relanceront la construction neuve dans les trois
ou quatre prochaines années. Les régimes de retraite et À
À LOUER
les investisseurs institutionnels en quête de placements à LOUER
long terme stables mèneront l’activité d’investissement. À
À LOUER
LOUER
•• La location sera de moins en moins décriée en 2017, ce
qui aura pour effet de grossir les rangs des locataires et
de prolonger la durée des baux. Les baby-boomers et les
milléniaux seront attirés par les logements de qualité
copropriété gérés par des professionnels et dotés de
technologies nouvelles comme les zones WiFi et les salons
•• Les transactions de moindre et de moyenne envergure
d’attente Uber.
attireront la majeure partie des investissements du
•• En 2017, les valorisations des immeubles d’habitation segment multirésidentiel en 2017. À Montréal, Toronto et
atteindront de nouveaux sommets, et les investisseurs Vancouver, la part totale des transactions de plus de
devront surtout faire preuve de rigueur, surtout pour les 25 millions $ a baissé, dans l’ensemble, de 57 % sur un
actifs majeurs. Les solides indicateurs de base du marché an, pour passer de 2,3 milliards $ en 2015 à un milliard en
multirésidentiel et la perspective d’un courant de revenus 2016. Cette tendance s’explique davantage par l’offre que
stable ont porté à des niveaux quasi record le volume des par la demande.
investissements dans les immeubles d’appartements d’un
•• La demande restera forte dans toutes les catégories
océan à l’autre en 2016. Il faut s’attendre à ce que l’activité
d’immeubles multirésidentiels ; or, la plupart des
d’investissement redevienne normale en 2017 dans
investisseurs seront attentifs aux actifs principaux
l’ensemble du segment.
offrant un potentiel de hausse, ainsi qu’aux immeubles
de la catégorie A dans les marchés secondaires proches
des villes carrefours. À Victoria, à Hamilton et dans la
VALEUR DES ACTIFS DANS
LA MIRE DES INVESTISSEURS région de Waterloo, les taux d’actualisation continueront
de baisser pour les produits de qualité, alors que sur les
< 25 millions $
marchés secondaires, ils ne seront pas aussi comprimés
pour les produits des catégories B et C.
Les transactions de petite et
moyenne envergure dominent
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HÔTELS
P R IN C I PA L E S T ENDANCES
•• La faiblesse du dollar canadien continuera d’attirer Les voyages intérieurs comblent
les visiteurs américains et asiatiques et encouragera
les Canadiens à prendre leurs vacances au pays. Selon
les hôtels au pays
Statistique Canada, le nombre de voyageurs étrangers
venus au pays pour des séjours d’une nuit ou plus
a augmenté de 11,5 % en novembre 2016, et dans
l’ensemble, la demande devrait continuer de progresser
en 2017. Ce regain d’intérêt dynamisera les indicateurs de
base du marché hôtelier, surtout à Vancouver, Toronto et
Montréal et dans le segment des centres de villégiature.
•• La Colombie‑Britannique et l’Ontario, où l’on prévoit des
hausses du revenu par chambre disponible (revPAR) de
8,0 % à Vancouver et de 6,0 % à Toronto, seront les marchés
forts de l’hôtellerie en 2017. On s’attend à ce que la demande
hôtelière augmente au Québec et à ce que l’activité
reprenne de plus belle en Alberta et en Saskatchewan, où L’INVESTISSEMENT HÔTELIER REPRÉSENTE
10,2 %
l’on s’entend de plus en plus pour dire que le secteur des
ressources entrevoit la lueur au bout du tunnel.
•• Puisque les taux d’occupation des hôtels et le revPAR ont
atteint de nouveaux sommets dans les principaux marchés
canadiens, la demande d’actifs par des investisseurs
étrangers restera une force dominante au pays et se
répercutera sur les taux d’actualisation des hôtels dans
de l’ensemble des transactions
de l’immobilier commercial
les villes carrefours en 2017, dans la foulée d’une année
au cours de laquelle l’investissement étranger dans le
segment hôtelier a atteint 2,7 milliards $ - deux tiers
de ce volume provenant de deux transactions sur des
portefeuilles.
•• L’an dernier, le segment hôtelier a attiré 10,2 % du
volume investi dans l’immobilier commercial au Canada,
principalement pour d’importantes transactions de
portefeuille. En 2017, les grands hôtels indépendants
resteront prépondérants et attireront le capital
étranger, ce qui devrait soutenir les volumes élevés de
l’investissement hôtelier.
•• Toutes sortes de facteurs dynamiseront le marché hôtelier
et viendront limiter l’impact négatif de la technologie.
Airbnb s’adresse aux consommateurs qui font des voyages
d’agrément, ce qui ne représente que le quart du marché,
alors que l’hôtellerie traditionnelle sert mieux la clientèle
croissante des voyages d’affaires et des séjours de plus
longue durée.
© 2017 CBRE Limtée 12 CBRE RECHERCHEP E RS P ECTIVES NATIONALES
RÉSIDENCES POUR PERSONNES ÂGÉES
P R IN C I PA L E S T ENDANCES
•• En 2017, la tendance dominante en ce qui concerne les
résidences pour personnes âgées sera l’aménagement de
communautés modernes pour les retraités. Les résidences
seront dotées d’installations axées sur un mode de vie plus
actif, destinées aux personnes âgées qui n’ont pas besoin Avec le recyclage
de services auxiliaires complets, mais qui veulent de plus
en plus se délester des responsabilités de la propriété
des capitaux, les
résidentielle. Elles préféreront peut-être donc s’installer fonds désinvestis de
plus rapidement dans les habitations qui leur sont
destinées, ce qui fera baisser l’âge des nouveaux résidents, la catégorie B
qui ont en moyenne 83 ans aujourd’hui.
seront dirigés vers
•• Les promoteurs voudront miser sur les projets
d’habitations dans les zones urbaines et rurales, puisque la catégorie A.
les préférences des utilisateurs resteront partagées entre la
ville et la campagne. Les installations faciles d’accès dans
les quartiers urbains très denses seront attrayantes pour
les locataires potentiels actifs, alors que pour les autres,
les petites collectivités rurales seront des destinations
•• La concurrence féroce pour les actifs de la catégorie A
prisées. Que ce soit à la ville ou à la campagne, on
obligera les investisseurs à trouver d’autres stratégies
souhaite surtout s’installer pour de bon. Le lieu constitue
d’investissement. Les nouveaux aménagements
un facteur qui distingue le logement des personnes âgées
permettront aux investisseurs d’accéder au marché
de tous les autres types de propriétés commerciales.
des résidences pour personnes âgées ou d’améliorer et
•• Au cours des cinq dernières années, les acteurs principaux développer leur portefeuille actuel.
ont mis l’accent sur les acquisitions pour accroître
•• Le segment des résidences pour personnes âgées continue
leur présence sur le marché. Ils viseront maintenant
de bénéficier de la forte demande d’investissement
une meilleure composition de leur portefeuille en
inspirée des indicateurs progressifs et des perspectives
recyclant des capitaux. Le désinvestissement des actifs
démographiques à long terme convaincantes. Sur
de la catégorie B financera donc la revitalisation des
l’ensemble du marché de l’investissement dans
portefeuilles avec de nouveaux aménagements et des
l’immobilier commercial, la part du segment des
acquisitions d’actifs ciblés de la catégorie A.
résidences pour personnes âgées ne cesse d’augmenter.
83
•• Le segment des résidences pour personnes âgées semble
ans en
être « réévalué » par les investisseurs qui se sentent à l’aise
pour rétrécir l’écart historique entre les rendements des
investissements dans les résidences pour personnes âgées
moyenne et les appartements.
L’aménagement de communautés modernes pourrait
faire baisser l’âge des nouveaux résidents
© 2017 CBRE Limtée 13 CBRE RECHERCHEPerspectives régionales
P E RS P ECTIVES RÉGIONALES
VANCOUVER
2 6,6
milliards $
TECHNO
DISTRIBUTION jusqu'en
2037
5,5
milliards $
20 ans de diversification CINÉMA
économique à Vancouver Dépenses d’infrastructures
P R IN C I PA L E S T ENDANCES
•• Une vague de capitaux étrangers en quête de sécurité et insuffisante de vastes locaux à bureaux au centre-ville et la
de stabilité a propulsé le volume d’investissement dans demande accrue des entreprises technologiques et créatives
l’immobilier commercial à 8,0 milliards $ en 2016. Les pour un emplacement qui permet à ses employés milléniaux
observateurs du marché se demandent toutefois si le niveau de vivre, travailler et se divertir dans le même quartier.
d’activité et les prix se maintiendront malgré les mesures
•• Il faut s’attendre à ce que le marché de la copropriété
du gouvernement municipal, provincial et fédéral visant à
commerciale – dans les segments industriel, commercial et
ralentir l’appréciation de la valeur des résidences. En effet,
des bureaux – se développe en 2017. En effet, investisseurs
ces mesures pourraient décourager indirectement l’afflux de
et utilisateurs s’intéressent de plus en plus aux nouvelles
capitaux étrangers dans les actifs commerciaux de la région.
possibilités d’accès à la copropriété commerciale. La
Somme toute, en 2017, il y a lieu de surveiller de près les
demande croissante pour la copropriété commerciale
efforts que déploie le gouvernement chinois pour endiguer
s’explique par la hausse des loyers, les taux d’intérêt
les sorties de capitaux car ils sont susceptibles d’avoir un
faibles et les investisseurs étrangers à la recherche d’autres
impact plus grand sur l’immobilier commercial que les
perspectives d’investissement en réaction à la taxe de 15 %
changements de politique intérieurs.
sur l’investissement étranger dans l’immobilier résidentiel de
•• Tout porte à croire que l’activité d’investissement à la première catégorie.
Vancouver sera soutenue pour l’année à venir. L’instabilité
•• Les dépenses en infrastructures prévues de 26,6 milliards $
géopolitique continuera vraisemblablement d’attiser l’intérêt
dynamiseront l’économie régionale jusqu’en 2023. Elles
pour les actifs productifs de qualité. On prisera également
soutiendront également la croissance de l’emploi des
les villes carrefours mondiales. Finalement, les investisseurs
cols bleus et blancs et auront des retombées positives
auront du mal à laisser passer l’occasion de mettre la main
sur l’immobilier. Par ailleurs, l’amélioration des
sur les propriétés rares et emblématiques qui arrivent sur
infrastructures prévue et l’offre de terrains aménageables
le marché, tandis que d’autres seront enclins à vendre leurs
au cœur du centre-ville limitée à moins de 20 ans
actifs en raison d’une conjoncture du marché favorable.
entraîneront une pression à la hausse sur les prix des
•• Le marché des bureaux à Vancouver a fait preuve de terrains. Or, faute de terrains disponibles, les promoteurs
résilience en 2016. En effet, malgré l’arrivée de nouveaux qui veulent maximiser la valeur et le potentiel des sites de
locaux totalisant 682 736 pi2 sur le marché, les taux niveau sous-optimal devront faire preuve d’ingéniosité.
d’inoccupation ont tout de même reculé, résultat de la forte
< 4,00 %
demande des locataires. Grâce aux antécédents solides du
marché, il ne serait pas étonnant de voir qu’une tour sera
construite en mode spéculatif en 2017. Or, la pression à la
baisse sur les taux d’inoccupation n’est pas limitée au centre-
ville. Trois facteurs devraient réduire les taux d’inoccupation
en banlieue, surtout aux agglomérations sur les lignes de
Taux d’actualisation des bureaux de la
transports en commun, au cours des 12 prochains mois
catégorie A au centre-ville
– le volume restreint de nouvelles constructions, l’offre
© 2017 CBRE Limitée 15 CBRE RECHERCHEP E RS P ECTIVES RÉGIONALES
VANCOUVER
PROJETS À SURVEILLER:
La tour de bureaux The Amazing Brentwood Le centre de distribution de
The Exchange Shape Properties prévoit de réaménager et Tilbury
The Exchange, une tour de bureaux de la élargir l’espace commercial de sa propriété Cette année, GWL et Hydro Québec
catégorie AA, s’étend sur une superficie de 28 acres au croisement de l’avenue livreront un espace industriel spéculatif
de 327 000 pi2 dans le quartier financier de Willingdon et de l’autoroute Lougheed afin de la catégorie A, qui s’étend sur une
Vancouver. Cet immeuble de 31 étages a le de créer une aire de 1,1 M pi2 comportant superficie de 298 000 pi2 à Delta. Ce site
mérite d’être certifié LEED platine. 6 000 unités résidentielles et des locaux à est bien situé près du terminal en eau
bureaux sur 500 000 pi2 dès 2019. profonde de Delta, de trois principales
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STATISTIQUES DU MARCHÉ
Bureaux Industriel
CENTRE-VILLE 2015 2016 2017 P 12 M 2015 2016 2017 P 12 M
Taux d’inoccupation 10,0 % 7,7 % 7,4 % Taux de disponibilité 4,4 % 3,9 % 3,9 %
Loyer net (le pi2) – cat. A 32,75 $ 30,25 $ 31,15 $ Loyer net (le pi )
2
8,46 $ 9,00 $ 9,15 $
Absorption (millions de pi2) 0,90 0,47 0,17 Prix de vente (le pi2) $219,00 $203,70 $217,61
Taux d’actualisation (%) – cat. A 4,50-5,00 3,75-4,25 3,75-4,25 Absorption (millions de pi ) 2
6,70 4,01 3,55
Taux d’actualisation ( %) – cat, A et B 5,00-6,25 4,50-5,50 4,50-5,50
Nouveau stock (millions de pi2) 1,78 0,00 0,11
Nouveau stock (millions de pi2) 2,63 3,63 3,77
En chantier (millions de pi2) 0,48 0,76 0,65
En chantier (millions de pi )
2
4,74 4,24 3,97
BANLIEUE Source : CBRE Limitée, 2017.
Taux d’inoccupation 12,2 % 13,8 % 14,1 %
Loyer net (le pi ) – cat. A
2
23,30 $ 23,93 $ 24,53 $ Multirésidentiel
2015 2016 2017 P 12 M
Absorption (millions de pi2) 0,40 0,13 0,44
Taux d’inoccupation global 0,8 % 0,7 % 0,8 %
Taux d’actualisation (%) – cat. A et B 5,50-6,50 4,75-5,50 4,75-5,50
Taux d’actualisation (%) – appartements 4,25-4,75 3,00-3,50 2,75-3,50
Nouveau stock (millions de pi2) 0,17 0,68 0,59
Sources : Société canadienne d'hypothèque et de logement et CBRE Limitée, 2017.
En chantier (millions de pi2) 1,17 0,85 0,39
TOTAL Investissement
Taux d’inoccupation 11,1 % 10,8 % 10,8 % VOLUME D’INVESTISSEMENT
(MILLIONS) 2015 2016 2017 P 12 M
Loyer net (le pi ) – cat. A
2
26,97 $ 25,73 $ 26,78 $
Bureaux 481 $ 2 220 $ 1 850 $
Absorption (millions de pi2) 1,30 0,60 0,61
Industriel 853 $ 1 185 $ 900 $
Nouveau stock (millions de pi2) 1,95 0,68 0,70
Commerce de détail 1 078 $ 1 608 $ 1 700 $
En chantier (millions de pi2) 1,65 1,60 1,04
Multirésidentiel 1 231 $ 1 100 $ 1 000 $
Source : CBRE Limitée, 2017.
Terrains ICI 1 509 $ 1 567 $ 1 700 $
Hôtels * 583 $ 393 $ 350 $
Commerce de détail Total 5 735 $ 8 073 $ 7 500 $
2015 2016 2017 P 12 M
*Le marché et la région environnante
Ventes au détail (sur 12 mois) 10,2 % 7,1 % 4,3 % Source : CBRE Limitée, 2017.
Taux d’actualisation (%) – voisinage 5,00-5,75 5,00-5,50 5,00-5,50
Source : CBRE Limitée, 2017.
© 2017 CBRE Limitée 16 CBRE RECHERCHEP E RS P ECTIVES RÉGIONALES
CALGARY
60 $ La location
des bureaux a
53 $ diminué de 60 %
Le prix du
baril approche
d'un point de
basculement 2008 2017
P R IN C I PA L E S T ENDANCES
•• L’heure est à un regain d’optimisme dans les milieux petite superficie et contribuera à une absorption positive
d’affaires de Calgary en raison de trois facteurs : le pacte en 2017. Puisque le « supercycle » de l’offre d’installations
conclu par l’OPEP pour réduire la production pétrolière neuves est terminé, le moment est propice pour l’équilibre
de 1,2 million de barils par jour, la faiblesse du dollar de l’offre et de la demande.
canadien de concert avec la baisse des frais d’exploitation,
•• La récente reprise de l’activité d’investissement devrait se
et la récente approbation de projets de pipeline. Or,
poursuivre en 2017. On s’attend à ce que la demande porte
l’accroissement de la production des hydrocarbures de
sur tous les types d’actifs, surtout les centres commerciaux
schiste aux États-Unis pourrait plafonner les cours du
arrimés à des supermarchés et les centres de distribution
pétrole WTI et freiner la relance économique de Calgary.
industriels. Les investisseurs privés continueront de
•• Dans la foulée de la réduction de la superficie des locaux et miser sur les bureaux de la catégorie B et sur les produits
des baisses de production qui ont pesé sur la demande de industriels, alors que les investisseurs institutionnels
bureaux en 2016, on s’entend pour dire que Calgary aura cibleront les immeubles plus prestigieux et moins risqués.
atteint ou sera sur le point d’atteindre le creux du cycle
1,4
en 2017. La mise en service de 1,4 million pi2 à Brookfield
Place en 2017 fera remonter le taux d’inoccupation des
bureaux du centre-ville. Les locateurs tâcheront d’attirer
et de fidéliser les locataires, ce qui fera baisser les taux million
pi2
de location. Le renouvellement des baux et les efforts de
consolidation constitueront l’essentiel de l’activité locative
en 2017.
•• Malgré des taux d’inoccupation et de disponibilité sans
précédent, le segment industriel continuera d’offrir une
de nouveaux bureaux en 2017
lueur d’espoir sur le marché. Calgary ne cesse d’accroître
sa notoriété de plaque tournante de la distribution et de
la logistique dans l’Ouest canadien, ce qui compensera
la demande anémique sur le marché des installations de
© 2017 CBRE Limitée 17 CBRE RECHERCHEP E RS P ECTIVES RÉGIONALES
CALGARY
PROJETS À SURVEILLER:
Projet de ceinture périphérique Couloir de transport Green Line Établissement sportif potentiel
au sud-ouest de Calgary L’expansion de Green Line, le nouveau Le nouvel aménagement potentiel
On prévoit l’étape finale du projet visant à train léger, est l’un des éléments clés des CalgaryNEXT sur une superficie de
relier l’Autoroute 2, près du sud de la ville, projets d’aménagement et de transport 1,5 M pi2 prendra probablement la forme d’un
à l’Autoroute 1 qui mène vers Banff. Cet urbain de la Ville de Calgary au cours des établissement de classe mondiale destiné à
agencement bénéficiera aux entreprises prochaines années. On prévoit d’allonger des activités sportives et de divertissement
locales qui dépendent du transport routier la voie ferrée existante de 40 km afin au cœur du nouveau quartier de West
pour poursuivre leurs opérations. Les de desservir plusieurs aménagements Village. Les parties prenantes de ce projet
travaux, qui ont démarré à l’été 2016, importants à travers la ville. recueillent actuellement des fonds privés et
devraient être achevés en 2021. publics pour la réalisation du projet.
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STATISTIQUES DU MARCHÉ
Bureaux Industriel
CENTRE-VILLE 2015 2016 2017 P 12 M 2015 2016 2017 P 12 M
Taux d’inoccupation 17,6 % 25,0 % 28,0 % Taux de disponibilité 8,1 % 9,8 % 8,9 %
Loyer net (le pi2) – cat. A 23,74 $ 19,19 $ 18,19 $ Loyer net (le pi )
2
7,35 $ 7,08 $ 7,02 $
Absorption (millions de pi2) (2,49) (2,08) (0,25) Prix de vente (le pi2) 176,00 $ 170,00 $ 165,00 $
Taux d’actualisation ( %) – cat. A 6,00-6,50 6,25-7,00 6,25-7,00 Absorption (millions de pi2) 0,11 (1,11) 1,30
Taux d’actualisation ( %) – cat. A et B 5,50-7,00 5,00-6,75 5,00-6,75
Nouveau stock (millions de pi2) 0,81 1,15 1,40
Nouveau stock (millions de pi2) 4,77 1,21 0,24
En chantier (millions de pi2) 3,01 1,83 0,43
En chantier (millions de pi )
2
1,03 0,24 0,00
BANLIEUE Source : CBRE Limitée, 2017.
Taux d’inoccupation 19,1 % 21,8 % 23,1 %
Loyer net (le pi ) – cat. A
2
22,90 $ 20,75 $ 20,75 $ Multirésidentiel
2015 2016 2017 P 12 M
Absorption (millions de pi2) (0,88) (0,07) 0,10
Taux d’inoccupation global 5,3 % 7,0 % 7,5 %
Taux d’actualisation ( %) – cat. A et B 6,00-7,75 6,25-8,00 6,25-8,00
Taux d’actualisation ( %) – appartements 4,75-5,25 5,00-5,50 5,00-5,50
Nouveau stock (millions de pi2) 0,72 0,82 0,53
Sources : Société canadienne d'hypothèque et de logement et CBRE Limitée, 2017.
En chantier (millions de pi2) 1,60 0,56 0,19
TOTAL Investissement
Taux d’inoccupation 18,2 % 23,8 % 26,2 % VOLUME D’INVESTISSEMENT
(MILLIONS) 2015 2016 2017 P 12 M
Loyer net (le pi ) – cat. A
2
23,29 $ 19,90 $ 19,02 $
Bureaux 102 $ 655 $ 800 $
Absorption (millions de pi2) (3,36) (2,16) (0,15)
Industriel 439 $ 623 $ 675 $
Nouveau stock (millions de pi2) 1,53 1,97 1,93
Commerce de détail 276 $ 513 $ 525 $
En chantier (millions de pi2) 4,61 2,39 0,62
Multirésidentiel 216 $ 248 $ 275 $
Source : CBRE Limitée, 2017.
Terrains ICI 421 $ 522 $ 475 $
Hôtels * 259 $ 2$ 125 $
Commerce de détail
Total 1 713 $ 2 563 $ 2 875 $
2015 2016 2017 P 12 M
*Le marché et la région environnante
Ventes au détail (sur 12 mois) (1,2 %) 4,9 % 0,8 % Source : CBRE Limitée, 2017.
Taux d’actualisation (%) – voisinage 5,25-5,75 5,25-5,75 5,25-5,75
Source : CBRE Limitée, 2017.
© 2017 CBRE Limitée 18 CBRE RECHERCHEP E RS P ECTIVES RÉGIONALES
EDMONTON
98,0 % 92,9 %
78,2 %
Le marché
regagne
Tour Stantec
Edmonton
Enbridge la confiance des
Centre
Tour
investisseurs
Les actifs de qualité performent bien
P R IN C I PA L E S T ENDANCES
•• Outre les cours du pétrole qui remontent progressivement, •• Sur les marchés des locaux industriels et des bureaux du
la conjoncture générale ouvre la voie à une modeste centre-ville, la qualité passe avant tout. Les locataires
reprise économique dans les années à venir. L’activité réclament des solutions d’aménagement à la fois
locative, qui devrait rester neutre pour la plupart des types économiques et attrayantes pour la nouvelle main-d’œuvre
d’actifs, n’est pas appelée à rebondir aussi vigoureusement d’aujourd’hui. Certains sont disposés à payer les loyers
qu’auparavant. L’incertitude externe qui plane sur la qu’il faut pour s’installer dans de prestigieux immeubles
conjoncture politique pourrait faire ombrage à la reprise neufs, comme en témoigne le succès locatif de la Tour
économique. Edmonton, de la Tour Enbridge et de la Tour Stantec. Ce
souci de la qualité est surtout motivé par la rentabilité des
•• Le paysage immobilier du centre‑ville d’Edmonton
plans de surface.
commence à se transformer avec l’achèvement de Rogers
Place et l’aménagement de l’Ice District, de plusieurs •• L’absorption négative sur le marché des bureaux du
grandes tours résidentielles neuves et du tout nouvel hôtel centre-ville d’Edmonton devrait continuer de s’inscrire à
J. W. Marriot. Plus de 1,8 million pi2 de locaux à bureaux des niveaux comparables à ceux de 2016 : les entreprises
auront été terminés entre 2016 et 2018. En outre, grâce à regroupent en effet leurs opérations dans des immeubles
l’agrandissement de son réseau de train léger, Edmonton dont les plans d’étage sont plus parcimonieux. Ces
améliorera l’accès à son centre‑ville à partir de la banlieue. mouvements visaient déjà, pour la plupart, à accroître les
Ces ensembles immobiliers continueront de transformer économies opérationnelles, et il faut s’attendre à d’autres
le cœur du centre‑ville et de le dynamiser complètement. licenciements dans les grandes entreprises qui tâchent
d’accroître leur rentabilité.
•• Sur le plan des investissements, Edmonton enregistrera
un léger recul par rapport à 2016 où on a observé une •• L’année 2017 sera riche de défis pour les propriétaires
performance record dans les segments des bureaux, d’immeubles des catégories B et C, car lorsque les taux
industriel, du commerce de détail et multirésidentiel. d’inoccupation des bureaux et de disponibilité de locaux
Les actifs de qualité sont toujours recherchés dans tous industriels sont historiquement élevés, la demande
les types de produits. Les investisseurs institutionnels est faible. Malgré les plans de réaménagement et de
devront continuer d’être fidèles au principe de la reconversion des immeubles de bureaux plus anciens et
« construction-promotion à long terme » pour garantir moins fonctionnels du centre-ville, les évaluations sont
l’offre de locaux commerciaux et industriels. On s’attend frappées de plein fouet par le coût de leur reconversion.
à ce que le milieu du crédit continue de financer l’Alberta
comme il l’a fait ces dernières années. Comme toujours,
la durée et les conditions seront les facteurs déterminants
des décisions de financement par capitaux propres et par
emprunt.
© 2017 CBRE Limitée 19 CBRE RECHERCHEVous pouvez aussi lire
