MARKETBEAT FRANCE ENTREPÔTS LOGISTIQUES - Locatif : rythme satisfaisant Investissement : mi-régime - Cushman & Wakefield
←
→
Transcription du contenu de la page
Si votre navigateur ne rend pas la page correctement, lisez s'il vous plaît le contenu de la page ci-dessous
MARKETBEAT FRANCE ENTREPÔTS LOGISTIQUES 2eme Trimestre 2019 Locatif : rythme satisfaisant Investissement : mi-régime
SOMMAIRE 01 Synthèse 02 Contexte économique 03 Demande placée 04 Valeurs locatives et offre immédiate 05 Investissement 06 Définitions
ENTREPÔTS LOGISTIQUES
CHIFFRES CLÉS : 1ER SEMESTRE 2019
Demande placée Demande placée* : segmentation
8% Moins de 10 000 m²
1,4 million 14
de m²
+2%*
43% 10 000 à 30 000 m²
* Année N / N-1 37
Poids dorsale
35% 30 000 à 60 000 m²
60% 12
Poids chargeurs
14% Plus de 60 000 m²
3
57%
* En % du volume d’activité (surfaces) ;
* En nombre d’opérations
Activité des chargeurs* Demande placée d’entrepôts logistiques (millions
de m²) et volumes investis (milliards d’euros) en
France, 1er semestre de chaque année
* En % des surfaces d’opérations
Sources : Immostat, Cushman & Wakefield
Cushman & Wakefield | MarketBeat France Logistique 2ème Trimestre 2019 2CONTEXTE ÉCONOMIQUE
MIEUX QUE PRÉVU
Déconcertante stabilité Croissance du PIB en France, %
Face aux incertitudes pesant sur l’économie globale et
européenne (intensification de la guerre commerciale et
technologique internationale, Brexit dur, hausse du prix du
pétrole), la France devrait tirer son épingle du jeu en 2019,
grâce au soutien de sa demande intérieure. La croissance
moyenne annuelle devrait atteindre +1,3% en 2019, une
estimation qui place la France légèrement au-dessus des
prévisions de la zone euro (+1,2%). Les mesures mises en
place par le gouvernement en réponse au mouvement des
gilets jaunes (hausse des rémunérations et des prestations,
inflation contenue, baisse des impôts) devraient encourager
la consommation des ménages. Avec +1,3% en 2019
contre +0,9% en 2018, cette dernière constitue le principal
soutien de l’économie domestique avec, en toile de fond, Source : INSEE
un moral des ménages qui ne cesse de s’améliorer depuis
fin 2018 (indice 101 au 2ème trimestre 2019).
Production manufacturière en France (base 100 en 2010)
Production manufacturière bien orientée
Après 12 mois de « plateau ondulé » en 2018, la production
manufacturière a fortement rebondi au cours des 4 derniers
mois (de Janvier à Avril 2019). Sur une tendance longue,
cet indice dépasse largement sa ligne de flottaison depuis
mai 2017. Dans le détail, les contrastes sont de mise, avec
un repli dans l’agro-alimentaire (-0,7%1) et la fabrication de
matériels de transports (-1,2%1) mais des tendances plus
porteuses du côté des biens d’équipement (+2,5%1) et des
autres produits industriels (+0,2%1). Ces signaux
encourageants sont corroborés par l’indice PMI MARKIT du
secteur manufacturier, qui fait état en Juin d’un rebond de
cet indicateur à 52 points (contre 50,6 en Mai), son plus Source : INSEE
haut niveau depuis neuf mois2. 1 : Source INSEE ; 3 deniers mois de l’année n/n-1
2 : indice composite PMI MARKIT des directeurs d'achats
Indicateurs sectoriels encourageants
Indices de chiffre d’affaires dans le transport-
Malgré un profil d’évolution accidenté et un passage en
entreposage et le commerce de gros*
territoire négatif en Janvier 2019, l’indice du chiffre
d’affaires dans le transport et l’entreposage est repassé au
dessus de la moyenne depuis 3 mois consécutifs. Le
commerce de gros est, quant à lui, fermement orienté sur
une tendance positive (de +1,2% à +8%), de même que le
climat des affaires du secteur.
Depuis plusieurs années, d’un point de vue immobilier,
l’optimisation des fonctions logistiques conjugue
massification des formats d’entreposage en bordure des
grands bassins de consommation et fluidification des flux
aval via des gabarits XXS3. Levées de fonds dédiés à la
logistique urbaine et sale and lease-back font l’actualité,
confirmant le caractère stratégique de la classe d’actifs Sources : INSEE, SOES
logistiques dans la métropole de demain. * Hors automobiles et motocycles / évolutions mensuelles (n/n-1)
3 : formats d’entrepôts de taille réduite (DEMANDE PLACEE
TEMPS DE PASSAGE RESPECTÉ
Rythme satisfaisant Demande placée d’entrepôts logistiques en France,
en millions de m²
La demande placée d’entrepôts logistiques a totalisé
1,4 million de m² au terme du 1er semestre 2019, un volume
d’activité qui fait jeu égal avec son niveau de l’an passé
(+1,5%) et dépasse sa moyenne décennale (1,2 million de
m²). Pour la 5ème année consécutive, les volumes
transactionnels restent significativement supérieurs à leurs
historiques de long terme. A titre de nuances, ce temps de
passage respecté repose en grande partie sur l’élan porteur
du 1er trimestre. Après 3 exercices successifs au-delà des
3,5 millions de mètres carrés commercialisés, l’actuelle
orientation à mi-année conforte néanmoins une projection
supérieure à 3 millions de m² pour 2019 dans son
ensemble.
Source : Immostat
Les chargeurs reprennent la main
Après deux années de massification des formats logistiques Demande placée en France par géographie, et part
de la grande distribution et du e-commerce, la montée en d’activité selon le type de preneur, en % des surfaces
régime des logisticiens fait place à une structuration plus
classique de l’activité transactionnelle. Les chargeurs ont
ainsi concentré 57% de la demande placée d’entrepôts
logistiques mi-2019. En phase avec ce rééquilibrage de
l’activité, les transactions sont concentrées sur la dorsale, à
l’origine de 60% du volume traité au 1er semestre 2019. Sur
une tendance plus longue, l’accroissement du poids des
logisticiens se confirme, porté, entre autres, par les prises
de position d’EASYDIS à Corbas (69) sur 76 500 m² ou
encore de LOG’S (52 700 m²) en périphérie de Cambrai
(59). En termes de secteur d’activité, les chargeurs de la
grande distribution (spécialisée ou non) dominent la
demande placée (57%), tandis que le e-commerce est
monté en régime en cours d’année (19%) à la faveur du clé-
en-main d’123PNEUS à Ensisheim (68). Mentionnons que Source : Immostat
la composante e-commerce reste indéniablement présente
dans plusieurs autres opérations de grande taille. Demande placée sur les principaux marchés de la
dorsale, en milliers de m²
Île-de-France en tête, Lille bien orienté, Lyon
sur ses acquis
L'Île-de-France (445 000 m²) conserve la tête des marchés
les plus actifs en France, à l’origine de près de 60% de la
demande placée du corridor logistique et en forte
progression d’une année sur l’autre (+50%). En deuxième
position, Lille (153 200 m²) survole ses volumes décennaux
de mi-année (97 000 m²), sans toutefois égaler son
exceptionnel score du 1er semestre 2018. La bonne tenue
du marché lyonnais (111 000 m²) mérite une certaine
circonspection, reposant surtout sur sa lancée du 1er
trimestre (EASYDIS). Après une année 2018 très réussie,
Marseille (36 000 m²), animé par une seule transaction de Source : Immostat
plus de 10 000 m² et la Vallée du Rhône (31 000 m² répartis
sur deux opérations) ferment la marche.
Cushman & Wakefield | MarketBeat France Logistique 2ème Trimestre 2019 4DEMANDE PLACEE
REBOND DES CHOIX LOCATIFS
Percée des 30 000 m² à 60 000 m² Demande placée d’entrepôts logistiques en France par
Le poids des opérations XXL1, et plus généralement des taille, en % des surfaces
grands gabarits de plateformes dans les volumes
transactés depuis 2015 n’est plus à démontrer. Mi-2019, 3
transactions de ce type sont intervenues : EASYDIS,
DOSSIN ET FILS et plus récemment 123PNEUS. Les
formats compris entre 30 000 m² et 60 000 m² n’ont pas
été en reste et affichent une nette progression en un an,
aussi bien en nombre (12 signatures contre 8 mi-2018)
qu’en volume (510 000 m² contre 321 000 m²). Pas moins
de 4 transactions se situent d’ailleurs dans la tranche
haute de ces gabarits de plateformes, qui fait office de
relais de croissance de l’activité d’une année sur l’autre.
Pour autant, les entrepôts de 10 000 m² à 30 000 m² n’en
sont pas moins restés les principaux pourvoyeurs de
l’activité (43% du volume). Source : Immostat
Schémas locatifs et 1ère main : alliance Demande placée et schémas d’opérations en France
selon l’état du bâti, en % des surfaces
classique
Les positionnements d’utilisateurs sur des entrepôts neufs
ont concentré plus de 70% de la demande placée du 1er
semestre 2019. Exception faite de 2018, ce ratio, qui
augmente graduellement depuis 2013, illustre le
renouvellement et le développement des capacités
d’entreposage sur l’ensemble du territoire. L’an passé,
dans un moment de marché placé sous le signe des
logisticiens, le recul des clés-en-main et des comptes
propres en Île-de-France et à Lyon avait fait fléchir ce ratio
première/seconde main. Au fil de l’année 2019, le neuf
reprend son ascendant historique.
Les schémas locatifs ont concentré 70% des volumes
traités au 1er semestre 2019, et gagnent depuis 2 ans et Sources : Immostat, Cushman & Wakefield
demi du terrain sur les choix de détention de l’outil
immobilier. Clés-en main, prises à bail classiques et
Demande placée en France par type de preneur, en
BEFA* sont le modèle dominant sur la dorsale, s’agissant millions de m²
de fonciers bien maitrisés par des investisseurs et des
développeurs. Hors de cet axe, les comptes-propres
restent majoritaires, aussi bien pour les acteurs de la
grande distribution que pour les logisticiens.
Distribution des rôles sans surprise
Après plusieurs mois de coude à coude, un rééquilibrage
s’opère et la demande placée des chargeurs (57%) creuse
l’écart avec celle des logisticiens. En termes de
géographie, plusieurs acteurs de la grande distribution ont
pris position dans les pays de la Loire (opérations en
comptes propres) mais aussi dans le Centre Val-de-Loire
(location). Prestataires de transport et 3PL ont, quant à
eux, surtout ciblé des schémas d’occupation locative Sources : Immostat, Cushman & Wakefield
autour des grands bassins de consommation comme 1 Plateforme XXL : plateforme logistique de plus de 60 000 m²
Paris, Lyon et Lille. 2 BEFA : Bail en l’Etat Futur d’Achèvement
Cushman & Wakefield | MarketBeat France Logistique 2ème Trimestre 2019 5VALEURS LOCATIVES ET OFFRE
LOYERS, OFFRE IMMÉDIATE, PEU DE CHANGEMENTS
Stabilité apparente Valeurs locatives prime des transactions logistiques, en
Les valeurs « prime » s’échelonnent de 44 €/m²/an €/m²/an
(Marseille et Lille) à 56 €/m²/an en Ile-de-France au 1er
semestre 2019. Pour les marchés de Toulouse,
Strasbourg et Bordeaux, ces valeurs sont resserrées entre
43 et 44 €/m²/an.
Derrière cette stabilité typique des actifs logistiques, les
pressions haussières sont indéniablement à l’œuvre pour
les plateformes les plus performantes. La combinaison
d’une localisation stratégique, d’un bâti de haute qualité et
d’un potentiel d’extension poussent les valeurs en
fourchette haute. Pour autant, la fraction du marché
concernée reste insuffisante à faire bouger les lignes. Pour
l’heure, l’indexation des loyers reste le moteur principal de
la progression des valeurs locatives, et, la souplesse reste
Source : Cushman & Wakefield
de mise dans l’octroi des mesures d’accompagnement.
Note : Les loyers s’entendent HT et HC
Offre immédiate : l’arbre qui cache la forêt
L’offre immédiate d’entrepôts totalise 2,6 millions de m² Offre d’entrepôts immédiatement disponible,
en millions de m²
début Juillet 2019, un niveau stable à la fois d’un trimestre
sur l'autre et depuis fin 2018 (-3%). Si l’allégement est de
mise à l’échelle nationale, les contrastes sont forts au sein
de chacun des marchés. Lille a vu ses volumes de
disponibilités s’alourdir de 25% en 6 mois, quand le
mouvement inverse prévaut à Lyon (-27%), un marché
bridé par la pénurie structurelle d’entrepôts de classe A et
de fonciers aptes aux développements neufs. Ailleurs, la
Normandie voit ses stocks d’entrepôts vacants culminer,
de même que dans les Pays de la Loire (+20%) et le
Grand Est (+47%). En toile de fond, les libérations de sites
logistiques obsolètes d’un point de vue technique ou
réglementaire continuent d’alimenter un stock vacant
d’entrepôts parfois longs à re-commercialiser. Source : Cushman & Wakefield
Lancements en gris et en blanc plus Offre immédiatement disponible par marché selon le
nombreux segment de surface, T2 2019, en % des surfaces
L'Île-de-France concentre 1 million de m² d’entrepôts
immédiatement disponibles, son volume le plus bas depuis
près de 10 ans. La structure des disponibilités des 4
principaux marchés français se caractérise par une
surreprésentation des gabarits de moins de 30 000 m².
Ces formats proposent des réponses d’implantation
rapides lors des pics d’activité, mais des utilisateurs
recherchant des plateformes logistiques dotées des
derniers standards de fonctionnalité devront se projeter sur
des solutions neuves à construire. Depuis plus de 2 ans,
l’affermissement de la demande exprimée par les
utilisateurs a justifié nombre de mises en chantier, en gris
ou en blanc, même si la pré-commercialisation en amont
Source : Cushman & Wakefield
reste la voie privilégiée.
Cushman & Wakefield | MarketBeat France Logistique 2ème Trimestre 2019 6LOGISTIQUE
MI ANNÉE, MI-RÉGIME
« Petit » rythme Montant investi en logistique en France, en milliards
Après un solide démarrage, l’investissement en immobilier d’euros et poids des entrepôts logistiques, %
logistique poursuit l’année 2019 à vitesse faible, et totalise
près de 800 millions d’euros au terme du 1er semestre. La
correction est évidemment de taille en comparaison des
pics des années 2017 et 2018. Pour autant, ce volume
d’investissement dépasse encore son historique de long
terme (670 millions d’euros de 2009 à 2018). Le poids des
actifs logistiques dans l’investissement en immobilier
banalisé retourne pour le moment en bas de sa fourchette
des 4 dernières années (6%). Le carburant essentiel de
cette classe d’actifs reste en tout cas présent : optimisation
des supply-chain de la grande distribution et poursuite des
transition omnicanale soutiennent en effet le sous-jacent
locatif et maintiennent des niveaux élevés d’occupation
des plateforme Sources : Cushman & Wakefield, Immostat pour l’Ile-de-France
Sale and lease-back et core+ très sélectif
Montant investi en logistique en France par localisation,
Outre le fait que la part des portefeuilles continue de et poids des acquisitions de portefeuilles, %
culminer - près de 60% des volumes investis - les
quelques 30 signatures intervenues depuis le début de
l’année confirment plusieurs tendances, et quelques
nouveautés. Les portefeuilles de « taille critique » sont
jusqu’à présent moins nombreux que l’an passé, et seules
deux transactions approchent ou dépassent les 100
millions d’euros. On peut y voir un marqueur de la rareté
des meilleurs actifs, dans un contexte d’appétence des
investisseurs pour l’immobilier logistique. Les sale and
lease-back, déjà présents en début d’année, continuent de
peser fortement : 4 des 5 plus grandes cessions
correspondent à ces modes d’acquisition, sources de
création de valeur aussi bien du côté des investisseurs
que des utilisateurs. En termes de profil de risque, les Sources : Cushman & Wakefield, Immostat pour l’Ile-de-France
acquisitions d’actifs core+ ont été moins nombreuses,
alors même que les montants dévolus à des plateforme
core (100% louées, durée d’engagement longue et ferme) Taux de rendement prime logistique en France, %
se sont maintenus. Ainsi, la recherche de création de
valeur - source d’attraction pour l’immobilier logistique -
reste-t-elle subordonnée à un pricing des actifs en phase
avec leurs niveaux de risque.
Taux prime : statu quo
Le prolongement de politique monétaire accommodante de
la BCE est de nature à maintenir bas les taux de
rendement prime en immobilier logistique; ils conservent
un spread encore confortable avec l’OAT. Plusieurs
acquisitions en cours de réalisation illustrent cependant la
pression considérable qui règne sur une petite fraction du
marché, dont le taux de rendement prime devrait se
Source : Cushman & Wakefield
compresser davantage au cours des prochains mois, mais
dans une amplitude mesurée et seulement sur les
marchés les plus profonds.
Cushman & Wakefield | MarketBeat France Logistique 2ème Trimestre 2019 7Cette étude porte sur des surfaces d’entreposage de plus de 5 000 m² en Île-de-France et de plus de 10 000 m² en région. DÉFINITIONS Autorisations d’exploiter : Autorisations requises pour exploiter un bâtiment de stockage. Elles se déclinent en une centaine d’autorisations, les plus fréquentes sont la 1510 (Entrepôts couverts), la 1530 (Dépôts de bois, papier), la 2662 (Stockage de matières plastiques à l’état alvéolé), la 2663 (Stockage de matières plastiques à l’état manufacturé, pneus), les 4310, 4320, 4321, 4330 et 4331 (Stockage d’aérosols et de liquides inflammables). Classification : Les entrepôts sont classés selon leurs caractéristiques techniques (résistance au sol, hauteur libre, etc.), leur accessibilité (distance de l’autoroute, non enclavement dans une zone urbaine) et leur évolutivité (adaptation aux normes ICPE actuelles et futures, et aux contraintes des assureurs). Clé-en-main locatif : Immeuble dont la construction est lancée après engagement définitif d’un utilisateur/ locataire, même si un projet de promoteur existait auparavant sans que les travaux aient démarré. Ces opérations sont comptabilisées dans la demande placée uniquement lorsque les conditions suspensives ont été levées (obtentions autorisations et financement). Compte propre : Immeuble dont l’utilisateur est le propriétaire occupant Demande placée : Ensemble des transactions, à la location ou à la vente, réalisées par des utilisateurs, y compris les pré commercialisations, les clés-en-main locatifs et les opérations pour compte propre. Dorsale logistique : Marchés de Lille, Paris, Lyon, Marseille ou en prise avec les infrastructures routières qui suivent cet axe Nord-Sud (A1 ; A6 ; A7). Entrepôt : Bâtiment destiné aux activités de stockage, de distribution, voire d’assemblage léger. Ces locaux sont répartis en différentes catégories : Classe A pour un entrepôt de haute fonctionnalité, entrepôt dit de «nouvelle génération», Classe B pour un bâtiment correspondant aux standards d’un entrepôt moderne et Classe C qui réunit le reste des bâtiments. L’appartenance à ces différentes classes répond à un certain nombre de critères tels que la date de construction du bâtiment, la hauteur sous plafond, l’aire de manœuvre, le niveau de sécurité incendie, la résistance au sol. ICPE : Une Installation Classée pour la Protection de l’Environnement est d'une manière générale, toute installation exploitée ou détenue par une personne physique ou morale, publique ou privée qui peut présenter des dangers ou des inconvénients concernant les pollutions ou nuisances, notamment pour la sécurité et la santé des riverains. Cushman & Wakefield | MarketBeat France Logistique 2ème Trimestre 2019 8
AUTEURS Pierre d’Alençon Magali Marton Chargé d’Etudes Head of Research - France +33 (0)1 86 46 10 93 +33 (0)1 86 46 10 95 pierre.dalencon@cushwake.com magali.marton@cushwake.com CONTACTS Antoine Derville Président +33 (0)1 53 76 92 91 antoine.derville@cushwake.com Ludovic Delaisse Nils Vinck Directeur Général Directeur Général Head of Agency (Offices, Industrial and development) Head of Capital Markets Group - France +33 (0)1 53 76 92 73 +33 (0)1 86 46 10 19 ludovic.delaisse@cushwake.com nils.vinck@cushwake.com Disclaimer Il ne saurait être initié de transaction, basée sur le présent document, sans l’appui d’un avis professionnel spécifique et de qualité. Bien que les données aient été vérifiées de façon rigoureuse, la responsabilité de Cushman & Wakefield ne saurait être engagée en aucune manière en cas d’erreur ou inexactitude figurant dans le présent document. Toute référence, reproduction ou diffusion, totale ou partielle, du présent document et des informations qui y figurent, est interdite sans accord préalable exprès de Cushman & Wakefield. En tout état de cause, toute référence, reproduction ou diffusion devra en mentionner la source. ©2019 Cushman&Wakefield, Inc. Tous droits réservés
Vous pouvez aussi lire
