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MARKETBEAT IDF – PARIS QCA BUREAUX 2ème Trimestre 2017 Back to the top
SOMMAIRE 01 Contexte économique 2 02 Demande placée et valeurs locatives 3 03 Offre immédiate et future 4 04 Définitions 5
CONTEXTE ÉCONOMIQUE
DE L’OPTIMISME A LA REALITE !
Des fondamentaux robustes pour une Croissance du PIB en France, %
reprise durable
En France, le deuxième trimestre 2017 a été marqué par
les élections présidentielles et législatives. En effet,
l’élection d’Emmanuel Macron a tout d’abord permis
d’écarter les risques d’une implosion de la zone Euro et
d’une montée internationale des partis populistes tandis
que l’obtention d’une majorité absolue à l’Assemblée
Nationale a ensuite conforté ce résultat et devrait assurer
l’adoption de réformes structurantes, en droit social
notamment.
En parallèle de cette stabilisation des instances politiques
françaises, l’économie mondiale et européenne multiplie
les signes d’une reprise durable basée sur des
fondamentaux robustes : échanges mondiaux intensifiés Source : INSEE
(+5,9% prévus pour l’année 2017), progression du climat
des affaires et augmentation du PIB de la zone euro (0,6%
Enquêtes de conjoncture, indices
au 1er trimestre 2017 comparé à 0,4% au 4ème trimestre
2016). Ce contexte favorable pour l’économie française a
d’ores et déjà permis d’acter au 1er trimestre 2017 une
croissance de 0,4%, un niveau supérieur de 10 points de
base aux anticipations de l’INSEE. L’augmentation du PIB
attendue pour les deux prochains trimestres est de 0,5%.
La réalisation de ces prévisions permettrait de cumuler 4
trimestres consécutifs de croissance positive, un fait inédit
depuis 2011 !
Toujours plus haut
Depuis le début de l’année, le climat des affaires ne cesse
d’augmenter. Il s’appuie sur une politique monétaire
accommodante, l’optimisme des industriels dont les
carnets de commande se remplissent, un retour des Source : INSEE
touristes qui bénéficie aux services marchands
(augmentation du nombre de nuitées des étrangers au 1er
trimestre 2017) ainsi que le regain d’activité du secteur de Taux de chômage en France métropolitaine, en %
la construction (+1,8% pour 2017 contre +0,1% en 2016).
Cette embellie du climat des affaires s’accompagne d’une
augmentation significative du moral des ménages qui
renoue avec son niveau de juin 2007.
L’inversion c’est maintenant !
Au 1er trimestre 2017, le taux de chômage est en baisse
de 0,4%. Selon les prévisions d’Oxford Economics, cette
inversion de la courbe du chômage amorcée fin 2016 et
tant attendue lors du précédent quinquennat, pourrait se
confirmer. En effet, la croissance de l’activité, une politique
d’allégement du coût du travail et la loi travail prévue pour
l’automne 2017 devraient dynamiser le marché de l’emploi
et soutenir les besoins immobiliers des entreprises. Source : Oxford Economics
Cushman & Wakefield | MarketBeat Paris QCA - Bureaux T2 2017 2PARIS QCA
DEMANDE PLACÉE ET VALEURS LOCATIVES
Demande placée : coup d’accélérateur Demande placée à Paris QCA, en milliers de m²
Après un 1er trimestre relativement calme (86 300 m²
placés), le marché des bureaux de Paris QCA a vu son
rythme de commercialisation s’accélérer et renouer avec
les niveaux élevés qui sont les siens depuis 2 ans. Plus de
119 000 m² de surfaces tertiaires auront été ainsi placées,
un chiffre en progression de 23% par rapport aux
moyennes observées depuis 10 ans au 2ème trimestre.
Cette performance permet au QCA de passer le cap de la
mi année avec déjà 205 800 m² commercialisés, en baisse
de 11% d’une année sur l’autre, mais toujours très
supérieur à la moyenne long terme (184 400 m²). A cet
égard, gardons à l’esprit que cette comparaison s’établit
par rapport à une année 2016 record et dans un contexte
Source : Immostat
de disponibilités immédiates extrêmement réduites (moins
de 3% de taux de vacance). En dépit de cette contraction
de l’offre, le QCA montre une nouvelle fois ses capacités
Segmentation de la demande placée à Paris QCA par
de rebond et confirme son statut de locomotive du marché tranche de surface - 1er semestre 2017
parisien et francilien.
…moyennes et grandes surfaces à TRANCHE DE Evol.
M² Part
SURFACE N/N-1
l’honneur
Moins de 1 000 m² 108 000 53% -15%
L’emballement du marché du QCA au 2ème trimestre est
surtout perceptible sur le segment des grands gabarits De 1 000 à 5 000 m² 68 700 33% -15%
d’immeubles (ceux de plus de 5 000 m² avec 22 900 m²
placés) à l’image de GIDE et SANDRO, MAJE, CLAUDIE Plus de 5 000 m² 29 100 14% +19%
PIERLOT qui, dans leurs choix immobiliers, se sont
Surface totale 205 800 100% -11%
positionnés sur des immeubles à restructurer et livrables
en 2018. Les transactions de surfaces de 1 000 à 5 000 m² Source : Immostat
auront aussi été plus nombreuses d’un trimestre sur l’autre
(plus de 40 000 m² commercialisés au 2ème trimestre) à
travers une vingtaine de transactions. De leur coté, les
petites surfaces continuent d’animer le marché et
concentrent plus de la moitié de la demande placée du
trimestre et du semestre. Evolution des valeurs locatives à Paris QCA, €/m²/an
Valeurs locatives : le prime passe la barre
des 800 €/m²/an
La barre symbolique des 800 €/m²/an a été franchie pour
les prises à bail observées ce trimestre dans des
immeubles prime du QCA. Cette valeur traduit un double
phénomène ; d’un côté, une demande soutenue des
entreprises pour des surfaces très qualitatives, de l’autre
une offre relativement limitée pour des projets immobiliers
disponibles à moyen terme. Hormis ces produits
d’exception, les loyers de transaction des bureaux
restructurés sont stables, autour de 650 €/m²/an alors que
les surfaces de seconde main se traitent en moyenne à
des valeurs faciales de 545 €/m²/an, un point haut Sources : Immostat - Cushman & Wakefield
historique depuis 2001.
Cushman & Wakefield | MarketBeat Paris QCA - Bureaux T2 2017 3PARIS QCA
OFFRE IMMÉDIATE ET FUTURE
Offre immédiate toujours sous tension Offre immédiate à Paris QCA, en milliers de m²
La reprise des commercialisations au 2èmetrimestre a
accéléré la contraction de l’offre immédiate (-15% en 6
mois), qui passe sous la barre des 200 000 m², pour un
taux de vacance de 2,8%. L’offre de grand gabarit - à
peine 10 000 m² - demeure toujours aussi faible dans le
QCA, qui doit maintenant composer avec un repli
significatif des surfaces intermédiaires (-13% par rapport à
fin 2016), mais aussi des bureaux de moins de 1 000 m².
Quel que soit le créneau de surfaces considéré, les
disponibilités semblent en nombre insuffisant pour
répondre à la demande toujours aussi soutenue des
entreprises. Le rapport entre le volume de surfaces
vacantes et la demande placée s’établit à 0,46, soit moins
Sources : Immostat - Cushman & Wakefield
de 6 mois de commercialisation au rythme observé au
cours 12 derniers mois, un ratio inédit depuis 2007. A ce
déficit d’offres vient s’ajouter la question de sa localisation
: le Centre (1er, 2ème et 9ème), qui concentre 40% des Taux de vacance
surfaces placées, compte seulement pour moins de 30%
des bureaux disponibles.
Taux de vacance en dessous des 3%
La baisse du taux de vacance, qui avait marqué une pause
au 1er trimestre, a repris son mouvement de repli depuis 3
mois. Pour la 1ère fois depuis 2007, ce taux passe sous la
barre des 3%, à 2,8% mi-2017. Le QCA marque ainsi sa
différence avec Paris Centre Ouest, où cet indicateur
atteint 5,8%.
Offre future : crescendo jusqu’en 2019
On compte aujourd’hui 17 opérations en chantier dans le
Sources : Immostat - Cushman & Wakefield
QCA, pour un volume total de 176 200 m² de bureaux
attendus d’ici 2019. Le rythme de ces livraisons ira
crescendo, avec comme point culminant l’année 2019, où Disponibilités de première main (de plus de 5 000 m²)
près de 66 000 m² de surfaces tertiaires seront achevées. certaines et probables à Paris QCA, en milliers de m²
Les grandes entreprises engagées dans des projets
immobiliers d’envergure ont d’ores et déjà identifié ces m²
du futur, à l’image de GIDE ou de SANDRO, MAJE,
CLAUDIE PIERLOT, qui se sont positionnés sur des
immeubles à livrer en 2018. A ces volumes en cours de
réalisation, il convient d’ajouter le potentiel de surfaces
supplémentaires des projets dotés d’une autorisation de
construire, de l’ordre de 140 000 m².
Ces disponibilités futures de 1ère main sont principalement
localisées dans le secteur de l’Etoile (8ème, 16ème et 17ème),
qui compte près de 206 000 m² de surfaces en cours de
restructuration (96 000 m²) ou dotées d’un permis de
construire (110 000 m²).
Source : Cushman & Wakefield
Cushman & Wakefield | MarketBeat Paris QCA - Bureaux T2 2017 4DEFINITIONS Demande placée : Ensemble des transactions, à la location ou à la vente, réalisées par des utilisateurs finaux, y compris les précommercialisations, les clés en main et les opérations pour compte-propre, sous réserve de la levée des conditions suspensives. Offre immédiate : Ensemble des surfaces vacantes proposées à la commercialisation à un instant T. Sont exclus les recherches de successeur et les congés de bail jusqu'à la sortie effective du locataire. Loyer moyen de 1ère main : Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne des loyers, pondérée par la surface totale des transactions de première main (surfaces neuves ou restructurées). Loyer moyen de 2nde main : Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne des loyers, pondérée par la surface totale des transactions de seconde main (hors surfaces neuves ou restructurées). Loyer prime : Le loyer prime correspond à la moyenne des valeurs de transaction les plus élevées observées sur des immeubles neufs ou restructurés, très bien localisés et loués avec une durée d’engagement ferme longue. Production neuve de bureaux : Ensemble des surfaces neuves à construire et en chantier avec ou sans autorisations (PC et agréments) et non encore livrées. Production neuve certaine de bureaux : Ensemble des opérations mises en chantier à un instant T et non encore livrées. Production neuve probable de bureaux : Ensemble des opérations non encore mises en chantier à un instant T et ayant obtenu un agrément et/ou un permis de construire. Production neuve potentielle de bureaux : Ensemble des projets identifiés n'ayant pas encore obtenu d'agrément et/ou de permis de construire Taux de vacance : Part de l’offre immédiatement disponible dans le parc de bureaux existant à un instant T Cushman & Wakefield | MarketBeat Paris QCA - Bureaux T2 2017 5
CONTACTS AUTEUR Magali Marton Head of Research - France +33 (0)1 86 46 10 95 magali.marton@cushwake.com CONTACTS Antoine Derville Ludovic Delaisse Président Head of Agency +33 (0)1 53 76 92 91 +33 (0)1 53 76 92 73 antoine.derville@cushwake.com ludovic.delaisse@cushwake.com Disclaimer Il ne saurait être initié de transaction, basée sur le présent document, sans l’appui d’un avis professionnel spécifique et de qualité. Bien que les données aient été vérifiées de façon rigoureuse, la responsabilité de Cushman & Wakefield ne saurait être engagée en aucune manière en cas d’erreur ou inexactitude figurant dans le présent document. Toute référence, reproduction ou diffusion, totale ou partielle, du présent document et des informations qui y figurent, est interdite sans accord préalable exprès de Cushman & Wakefield. En tout état de cause, toute référence, reproduction ou diffusion devra en mentionner la source. ©2017 Cushman&Wakefield, Inc. Tous droits réservés
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