OBSERVATOIRE LOCAL DES LOYERS DU BAS-RHIN - RÉSULTATS 2020 RÉSEAU D'OBSERVATOIRES LOCAUX DES LOYERS
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RÉSEAU D’OBSERVATOIRES LOCAUX DES LOYERS
OBSERVATOIRE LOCAL
DES LOYERS DU BAS-RHIN
RÉSULTATS 2020
PÉRIMÈTRE EUROMÉTROPOLE DE STRASBOURG
JUIN 2021
Agence Départementale
d’Information
sur le L o g e m e n t
du B a s - R h i nSommaire Introduction . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3 Méthodologie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4 Contexte local . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6 Niveaux de loyers de l’Eurométropole de Strasbourg en 2020. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8 Niveaux de loyers et type de logements . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 10 Conclusion. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 27 Clé méthodologique . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 28 Annexes récapitulatives . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 29 L’ADEUS remercie les particuliers et les professionnels de l’immobilier pour leur participation et grandes aides, sans qui cette étude ne serait pas possible. (Agence Haushalter-Martin, Agence Strasbourg Immobilière, Agnès Odry Immobilier, Alsace-Patrimoine SARL, Bacher Immobilier, Cabinet Alsimmo, Cabinet Immobilier de Haguenau, Christelle Clauss, Dromson Immobilier, Foncia Alsace Bourgogne Franche-Comté, GIPSE, Immium, Immo M, Immobilier Boujan, Immobilière du Rhin, Immobilier Vauban, Immobilière Zimmerman, Mercor, Neudorf l’Immobilier, Résidence 2000, SARL Kego, SOGEPA, SOGESTRA) Cette année, l’ADEUS complète sa publication avec des paroles d’acteurs. Celles-ci sont la synthèse de diverses sources de données et notamment d’entretiens qualitatifs auprès de professionnels de l’immobilier. ADEUS x OBSERVATOIRE LOCAL DES LOYERS DU BAS-RHIN - RÉSULTATS 2020 5 JUIN 2021 X P2
Introduction
Un outil d’observation du marché locatif privé au service des politiques publiques
Depuis le vote de la loi ALUR et sous Aujourd’hui, il existe 29 OLL en France, bas-rhinois a donc fait partie des
l’impulsion du Ministère de la Cohésion pour 43 agglomérations observées. Ils territoires pilotes retenus dans le cadre de
des Territoires, des observatoires locaux partagent les méthodes définies par l’expérimentation.
des loyers (OLL) se sont développés dans l’ANIL et diffusent des résultats fiables
les territoires où l’offre locative est tendue. et comparables tout en répondant En 2020, l’agrément ministériel a
au mieux aux demandes posées par été délivré par arrêté du 29 octobre
Ces observatoires se sont mis en place en leurs partenaires locaux. La méthode 2020, pour les 33 communes de
partenariat avec des collectivités locales, d’observation de l’ANIL détaille les l’Eurométropole de Strasbourg, à l’Agence
fédérations et syndicats de l’immobilier, prescriptions méthodologiques ayant de développement et d’urbanisme de
acteurs du logement social, caisses vocation à être appliquées par chaque l’agglomération strasbourgeoise et publié
d’allocations familiales et associations de observatoire. Elle définit les processus au Journal Officiel le 5 novembre 2020.
représentants de locataires. Ils ont pour d’échantillonnage, de collecte et de Cet agrément vient conforter la rigueur
objectif d’améliorer la connaissance du pondération des données, de production de la méthode appliquée et la qualité
marché locatif privé. des résultats et les niveaux de précision des résultats obtenus sur le périmètre
attendus ainsi que les seuils statistiques à de l’Eurométropole de Strasbourg.
Les OLL représentent un outil central respecter.
dans l’élaboration, la mise en œuvre
et l’évaluation des politiques publiques À l’échelle du département du Bas-
locales de l’habitat, notamment pour Rhin, l’Agence de développement
déterminer les besoins en matière de et d’urbanisme de l’agglomération
localisation et volume des programmes strasbourgeoise (ADEUS) a été désignée
de construction de logements, de par ses partenaires locaux en 2012 pour
réhabilitation et de requalification du parc. mettre en place un OLL. Le territoire
RÉSEAU DES OBSERVATOIRES LOCAUX DES LOYERS 2020
Source : ANIL, 2020
ADEUS x OBSERVATOIRE LOCAL DES LOYERS DU BAS-RHIN - RÉSULTATS 2020 5 JUIN 2021 X P3OÙ VA-T-ON ? LOCAL DES LOYERS DU BAS-RHIN - RÉSULTATS 2020
OBSERVATOIRE
Méthodologie
L’enjeu lié à la constitution CARTOGRAPHIE DÉTAILLÉE DES ZONES
d’un échantillon représentatif
Eckwersheim
L’OLL collecte des données portant sur les
logements du parc locatif privé. La collecte
ne concerne donc pas les logements du Vendenheim
La Wantzenau
parc social (HLM), ni les logements en
maîtrise d’ouvrage d’insertion. Lampertheim
Reichstett
Afin d’assurer la représentativité des Mundolsheim
Souffelweyersheim
données recueillies, la collecte doit
Niederhausbergen
répondre à des objectifs fixés par l’ANIL. Hoenheim
Mittelhausbergen
Ils sont déclinés par type de location Oberhausbergen Bischheim
(meublé/vide), type de bien (appartement/ Schiltigheim
Oberschaeffolsheim
maison), nombre de pièces et localisation
Wolfisheim
géographique. Les informations
recueillies concernent les
niveaux de loyers, mais aussi les Osthoffen Strasbourg
Kehl
Breusch-
caractéristiques du logement. wickersheim
Elles doivent également respecter Achenheim Eckbolsheim
la méthodologie de collecte et les règles
Lingolsheim
statistiques de traitement des données Kolbsheim
Holtzheim Ostwald
élaborées par le Comité scientifique de
l’ANIL. Par exemple, seuls les résultats Hangenbieten
établis à partir d’au moins 50 observations
Entzheim
peuvent être publiés. Illkirch-
Graffenstaden
Geispolsheim
La consolidation de la base
de données Blaesheim Fegersheim
Une fois les données collectées, Lipsheim
Eschau
ces dernières sont harmonisées et
contrôlées afin de garantir la cohérence zone 1
de l’échantillon (suppression des zone 2
Plobsheim zone 3
doublons, enrichissement, consolidation
des informations grâce à des sources zone 4
zone 5
externes). Elles sont ensuite envoyées au 0 9 km
non classé
centre national de traitement géré par Sources : OLL ADEUS 2020, BD IRIS CONTOUR 2018
BD EMS CARTO C10 - Réalisation : ADEUS, juin 2020 ancien zonage
l’ANIL qui garantit leur confidentialité et
la qualité du traitement des informations.
Une fois les contrôles réalisés, les données
sont redressées et pondérées en fonction Objectifs Collecte %
de leur niveau de représentativité. Elles Appartements 7 461 11 340 151 %
permettent de constituer un panel
Maisons 375 118 31 %
représentatif du parc privé sur le territoire.
1 pièce 1 210 2 413 199 %
2 pièces 2 311 3 873 168 %
Une collecte de plus en plus
3 pièces 2 551 3 351 137 %
performante
4 pièces 1 232 1 313 107 %
Les données sur les logements gérés
par des professionnels sont directement 5 pièces et + 632 508 80 %
ADEUS x OBSERVATOIRE LOCAL DES LOYERS DU BAS-RHIN - RÉSULTATS 2020 5 JUIN 2021 X P4collectées auprès d’agences immobilières et les années précédentes, des territoires (IRIS
administrateurs de biens. En 2020, l’OLL 67 a ainsi et communes) dont les loyers sont semblables
bénéficié d’une collaboration avec 22 partenaires indépendamment des caractéristiques de
professionnels de l’immobilier. Ce partenariat a leur parc. Les zones sont ainsi découpées en
permis d’atteindre 146 % des objectifs en gestion prenant en compte les logiques propres au
déléguée. marché du locatif privé et non plus à partir des
caractéristiques des quartiers et des communes.
Les logements en gestion directe font l’objet
d’une enquête classique, souvent téléphonique, Les zones sont alors équilibrées en matière
auprès des propriétaires ou des locataires. d’effectifs de collecte et du volume du parc locatif
L’enquête 2020 a permis d’atteindre 101 % des privé. Ainsi, une même zone ne regroupe pas
objectifs en gestion directe. deux quartiers qui auraient des niveaux de loyers
très différents. Ces zones peuvent alors être
discontinues.
Cinq zones de loyers homogènes
sur l’Eurométropole de Strasbourg Par exemple, le centre de Strasbourg
(anciennement la zone 1) regroupe trois réalités
Si la localisation est un élément important différentes quant aux de niveaux de loyers.
dans le prix du logement, ce n’est pas la Les petites communes de l’Eurométropole de
seule composante. Le montant du loyer Strasbourg en regroupent également trois, etc.
dépend également de nombreux facteurs tels La comparaison entre les différentes zones
que le nombre de pièces, la surface et des devient plus pertinente, puisque toutes choses
caractéristiques de l’immeuble. étant égales par ailleurs, la zone 1 par exemple, a
des niveaux de loyers plus élevés que les autres
Une nouvelle méthode de zonage a été mise en zones.
place en 2019 qui permet de neutraliser ces effets Ainsi, les logements d’une même zone n’ont
de structure et d’appréhender de manière plus juste pas tous les mêmes niveaux de loyers mais
l’influence de la localisation sur les niveaux de loyers. pour des biens similaires, les prix ont tendance
à se ressembler. Par contre, deux logements
Il s’agit d’identifier, à partir de travaux identiques situés dans deux zones différenciées
économétriques issus des données collectées n’auront pas le même niveau de loyer.
2015 2016 2017 2018 2019 2020
5 zones 6 zones 6 zones 8 zones 5 zones isoloyer 5 zones isoloyer
Objectif : Objectif : Objectif : Objectif : Objectif : Objectif :
6 835 logements 8 107 logements 8 155 logements 11 020 logements 8 173 logements 7 836 logements
16 agences 27 agences 31 agences 30 agences 22 agences 22 agences
immobilières immobilières immobilières immobilières immobilières immobilières
collectées collectées collectées collectées collectées collectées
Objectif atteint Objectif atteint
Objectif atteint Objectif atteint Objectif atteint
Objectif largement (153 %), (146%),
(102 %), collecte (172 %), 18 % du (159 %), 17 % du
dépassé (142 %), 17 % du parc locatif 15 % du parc locatif
rééquilibrée, parc locatif privé parc locatif privé
inégalités dans la privé collecté, privé collecté,
meilleure qualité collecté, excellente collecté, excellente
collecte excellente excellente
des données représentativité représentativité
représentativité représentativité
Traitements Traitements Des traitements
Traitements Des traitements
plus précis plus précis beaucoup plus
limités (a minima) plus fins et précis
possibles possibles fins
15 % 11 458 15 % 8 092 logements
de logement suivi en références du parc locatif déjà observés l’année
plus d’année en année collectées privé du territoire précédente
ADEUS x OBSERVATOIRE LOCAL DES LOYERS DU BAS-RHIN - RÉSULTATS 2020 5 JUIN 2021 X P5OBSERVATOIRE LOCAL DES LOYERS DU BAS-RHIN - RÉSULTATS 2020
Contexte local – données de cadrage
L’habitat sur l’Eurométropole de Strasbourg : caractéristiques locales du parc privé
55 % 35 % de locataires 20 % de locataires
de locataires du parc privé du parc social
39 % 3 813 43 374
emménagés récents logements dans
de propriétaires (moins d’un an) le parc social
78 283 logements 5 % de maisons 20 % de maisons
dans le parc locatif dans le parc dans le parc total
privé locatif privé de logements
Un parc majoritairement locatif STATUTS D’OCCUPATION DES LOGEMENTS
DE L’EUROMÉTROPOLE DE STRASBOURG
L’Eurométropole de Strasbourg possède un parc Source : INSEE, RP 2017
de logements locatifs important qui constitue Propriétaire
39
59 % de ses résidences principales. La location
dans le parc privé s’élève quant à elle à 35 % soit
78 283 logements. %
Locataire privé Locataire HLM
Des maisons rares
Minoritaires dans le parc de l’Eurométropole de
Strasbourg (19 %), les maisons sont encore plus
rares dans le parc locatif privé, n’en constituant
que 5 % contre 13 % à Rennes, 17 % à Toulouse
34 %
20 %
Locataire meublé 5 %
Logé gratuitement 2 %
ou encore 26 % à Lille, par exemple. Elles se
retrouvent loin du centre-ville dans les zones de
première et deuxième couronnes.
Une typologie liée au niveau de centralité RÉPARTITION PAR ÉPOQUE DE CONSTRUCTION
Source : INSEE, RP 2017
La typologie du parc locatif privé est assez 30 % 29 %
hétérogène et dépend de la localisation des 28 %
27 %
logements. 25 %
25 % 25 %
De manière générale, il représente 37 %
21 %
des logements de Strasbourg et sa première 20 %
couronne (Strasbourg + Schiltigheim, Bischheim,
Hœnheim, Eckbolsheim, Illkirch-Graffenstaden, 15 %
15 %
Ostwald, Lingolsheim) avec une majorité de T2 11 % 11 %
(30 %) et de T3 (30 %), ensuite 17 % de T1, 15 % 10 % 9%
Strasbourg
de T4 et 7 % de T5 et +. Les maisons locatives et première couronne
représentent 3 % sur ce territoire. Dans le centre 5% Petites communes
de Strasbourg, on retrouve à la fois davantage
de petits logements et également la plus forte 0%
avant 1946 1971 1991 après
concentration des très grands (5 pièces et plus). 1946 à 1970 à 1990 à 2005 2005
ADEUS x OBSERVATOIRE LOCAL DES LOYERS DU BAS-RHIN - RÉSULTATS 2020 5 JUIN 2021 X P6Dans ces communes, les logements sont plus ÉPOQUES DE CONSTRUCTION DU PARC LOCATIF PRIVÉ SELON LA TYPOLOGIE
Source : INSEE, RP 2017
anciens et datent d’avant 1946 pour nombre
7% 5%
d’entre eux (25 % pour le locatif privé toutes 13% 14% 38% 8% 13% après
13% 33% 21%
pièces confondues et 47 % des T5 et +). 2005
Les petites communes de l’Eurométropole de 1991
20% 37% 18% 29% 13% 27% 11% 25% 9% 23% à 2005
de Strasbourg ont un parc locatif privé qui
représente 21 % du parc total des résidences
42% 37% 30% 22% 22% 23% 24% 27% 18% 29% de 1971
principales. Il se compose majoritairement à 1990
de logements intermédiaires (38 % de T3)
et très peu de petits logements (25 % de de 1946
18% 7% 18% 7% 23% 9% 26% 15% 22% 17%
T2 et seulement 3 % de T1). Les T4 et plus à 1970
représentent 34 % du parc locatif privé. Les
6% 4%
constructions récentes en représentent près 14% 20% 28% 7% 32% 12% 47% 18% avant
d’un quart, tandis que les logements anciens ne 1946
représentent que 9 %. Les maisons y sont moins 1 pièce 2 pièces 3 pièces 4 pièces 5 pièces et plus
rares (18 % du parc locatif privé).
Strasbourg et première couronne Petites communes
L’occupation du parc locatif privé RÉPARTITION DU NOMBRE MODE DE COHABITATION DES MÉNAGES
de l’Eurométropole de Strasbourg DE PERSONNES PAR MÉNAGE SELON LE STATUT D’OCCUPATION
Source : INSEE, RP 2017
Source : INSEE, RP 2017
4%
100 % 100 %
Des ménages plus petits et plus jeunes 6% 6% 8% 6%
10 % 21 %
La taille moyenne des ménages occupant le parc 11 %
80 % 80 % 20 %
13 % 32 %
privé locatif est de 1,9 personnes par logement 14 %
contre 2,2 chez les propriétaires et 2,5 dans le 60 %
28 % 15 %
60 %
parc social. La moitié du parc locatif privé est 30 %
6% 29 %
28 %
occupée par des personnes vivant seules et l’âge
40 % 40 %
moyen y est plus jeune qu’ailleurs. Le parc locatif 2%
1%
privé est en effet essentiel notamment pour 51 % 51 %
20 % 41 % 20 %
les étudiants et les jeunes actifs. Les couples 32 % 34 %
avec enfants sont davantage propriétaires ou
locataires du social. 0% 0%
locataires ensemble locataires propriétaires locataires
parc privé du parc parc privé HLM
1 personne 2 personnes personnes vivant seules hors famille
Une réponse aux besoins de mobilité 3 personnes 4 personnes couples avec enfants couples sans enfants
5 personnes et plus familles monoparentales
des ménages
Le parc locatif privé assure en grande partie
l’accueil des nouveaux arrivants sur le territoire ÂGE DES HABITANTS DE L’EUROMÉTROPOLE DE STRASBOURG
Source : INSEE, RP 2017
puisque 69 % d’entre eux s’y installent (contre 115 ans
10 % dans le parc social et 17 % pour les 110 ans
105 ans Homme Femme
propriétaires). La part des personnes qui ont 100 ans
95 ans
changé de logement au cours de l’année y est 90 ans
85 ans
également bien plus importante : 24 % des 80 ans
75 ans
locataires du parc privé ont emménagé au cours 70 ans
65 ans
de l’année et 39 % des locataires en meublé 60 ans
55 ans
(contre 7 % chez les propriétaires et 10 % chez 50 ans
45 ans
les locataires du social). La durée moyenne 40 ans
35 ans
d’occupation des ménages dans le parc privé est 30 ans
25 ans
de 7 ans contre 13,1 ans dans le social et 20,6 ans 20 ans locataire du parc privé
15 ans
chez les propriétaires. 10 ans ensemble de la population
5 ans
0 ans
15 10 5 0 5 10 15
ÂGE MOYEN DES HABITANTS DE L’EUROMÉTROPOLE DE STRASBOURG
Ensemble Locataires Locataires Propriétaires
du parc privé du parc social
39,4 ans 35,0 ans 35,3 ans 45,8 ans
ADEUS x OBSERVATOIRE LOCAL DES LOYERS DU BAS-RHIN - RÉSULTATS 2020 5 JUIN 2021 X P7OÙ VA-T-ON ? LOCAL DES LOYERS DU BAS-RHIN - RÉSULTATS 2020
OBSERVATOIRE
Niveaux de loyers de l’Eurométropole
de Strasbourg en 2020
Les niveaux de loyers en 65 m² 638 €
2020 : chiffres clés surface 10,2 €/m² loyer mensuel
loyer médian
Le loyer privé médian dans l’Eurométropole moyenne moyen
de Strasbourg est de 10,2 €/m² et la
surface moyenne est de 65 m².
11,1 €/m² 9,8 €/m²
loyer médian loyer médian
du marché du stock
Les niveaux de loyers NIVEAUX DE LOYERS PAR AGGLOMÉRATION EN 2019
Source : ANIL
en France 14
Le loyer médian de l’Eurométropole
de Strasbourg reste modéré comparé 13
aux autres agglomérations de même Montpellier
taille. Notre territoire offre ainsi un prix Fréjus
Aix-Marseille
12
médian à 10,2 €/m² contre 10,4 €/m² La Rochelle
Bordeaux
dans l’agglomération de Rennes, et plus Lille
Toulon
de 10,5 €/m² pour les agglomérations de 11
Ajaccio Nantes
Nantes et Toulon, tandis que Bordeaux Sète Bayonne
loyer médian en €/m²
Dragigan Rennes
et Montpellier dépassent la barre des 10
Arles Eurométropole de Strasbourg
Bastia
11 €/m². Les plus petites agglomérations Les Sables
Nîmes
Nancy
d'Olonne
proches des côtes ont également des Besançon
9 Cap Excellence
niveaux de loyers plus élevés. C’est le cas Arras Golfe du Morbihan-Vannes
Lorient
de Sète, Arcachon, Bayonne, Ajaccio ou Brest -
Valence-Romans
encore La Rochelle. 8 La Roche-sur-Yon
Pays de Saint Gilles Croix de Vie
Alençon
Auray Quiberon Terre Atlantique
Montélimar
7 Pays de Challans
Vitré
Montbéliard
6
0 20 000 40 000 60 000 80 000 100 000 120 000 140 000 160 000 180 000 200 000 220 000
nombre de logements du parc locatif privé
ADEUS x OBSERVATOIRE LOCAL DES LOYERS DU BAS-RHIN - RÉSULTATS 2020 5 JUIN 2021 X P8Les facteurs impactant les niveaux c a li s a t i o n e lo ge m d e gest
Lo ed pe i
de loyers
p
Ty
on
en
Ty
t
La localisation reste l’un des facteurs le plus
déterminant dans l’appréciation des loyers.
On constate des écarts de niveaux de loyers
e c o n st b re
d e pi
particulièrement marqués (plus de 1 €/m²) ed r m
è
ce
u
uc
entre les zones hypercentrales et le reste des
No
É poq
s
t io n
zones. Cependant, d’autres déterminants jouant
également un rôle important doivent à ce titre
être pris en compte dans l’analyse des loyers :
y surface du logement d ’e m mé n
té
An c i enne
ag
y nombre de pièces
e m e nt
y époque de construction
y ancienneté d’emménagement du locataire
y type de logement
y type de gestion
D’autres facteurs dits « hédoniques » influent
sur les niveaux de loyers. Il est cependant difficile
d’évaluer précisément le rôle joué par chacun :
y aménités
- garage(s) ou parking(s) Loyer
- ascenseur en €/m²
- nombre de salles de bains
y surface et caractéristiques d’espaces verts
y exposition au bruit et à la pollution
y proximité géographique de services
y etc.
ADEUS x OBSERVATOIRE LOCAL DES LOYERS DU BAS-RHIN - RÉSULTATS 2020 5 JUIN 2021 X P9OBSERVATOIRE LOCAL DES LOYERS DU BAS-RHIN - RÉSULTATS 2020
Niveaux de loyers
et type de logements
TYPE DE LOGEMENTS Type de logements Appartements Maisons Ensemble
Les maisons locatives : Surface moyenne (m²)
Loyer moyen (€/m²)
63
9,9
109
8,2
65
9,8
un «micro-marché» Loyer médian (€/m²) 10,4 8,6 10,2
Les maisons représentent 5 % du parc locatif Loyer mensuel moyen (€) 625 893 638
privé de l’Eurométropole de Strasbourg, Source : OLL67, 2020, ADEUS
constituant un bien locatif rare.
DISPERTION DES LOYERS EN €/M² RÉPARTITION DES LOGEMENTS
Les maisons sont plus nombreuses dans les zones SELON LE TYPE DE LOGEMENTS PAR TYPE
périurbaines et plus rares dans l’hypercentre. Source : OLL67, 2020, ADEUS Source : OLL67, 2020, ADEUS
Les zones 3 et 4 rassemblent une proportion 16
Maison
Appartement
conséquente de maisons en location (6 % et 9 %). 15
15 9e décile
5%
14
D’importantes différences de caractéristiques
sont à noter entre les maisons et les 13
Maison
appartements. Les maisons ont des surfaces 12
95
plus importantes (109 m² en moyenne contre 11,5 9e décile
Loyer en €/m²
63 m²) et donc des loyers mensuels moyens 11
Médiane
plus importants même si le prix au m² reste plus 10 10,4
avantageux. 9
Médiane %
8 8,6
Beaucoup de maisons ont été construites avant
les années 1970 tandis que la part de celles-ci 7 7,5 1er décile
au sein des constructions les plus récentes est 6
Appartement
en baisse, ce qui explique aussi en partie un prix 1er décile
5 5,4
au m² moindre.
Parole d’acteurs LES TYPES DE LOGEMENTS DE L’EUROMÉTROPOLE DE
STRASBOURG EN BREF
« Les maisons en location à Strasbourg,
sont aujourd’hui une « denrée rare ». X Les maisons
Alors qu’il y en a très peu sur le marché, c Une proportion encore bien moindre
ce type de produit est très demandé. du parc de logements locatifs (5 %),
Toutefois, cela fait 10 à 15 ans que cette c Des charges énergétiques souvent élevées
problématique existe. pouvant dissuader la demande locative,
c Un parc majoritairement concentré
Le produit « maison » n’intéresse pas les
hors commune de Strasbourg (78 %),
investisseurs, ce n’est pas rentable. Ils préfèrent
des logements de petites tailles de type studios c Des niveaux de loyers au m² plus faibles
car ils coutent moins chers en entretien. à cause de la surface et de l’âge du parc.
Ce sont surtout des produits qui ont une valeur X Les appartements
sentimentale pour leur propriétaire qui assure
c 95 % du parc de logements locatifs
très souvent la gestion en direct. En l’absence
de l’Eurométropole de Strasbourg,
de syndic, il y a moins de barrière à la gestion,
cela leur parait plus simple. » c Un parc plus récent que les maisons,
c Un parc majoritairement concentré
dans la commune de Strasbourg.
ADEUS x OBSERVATOIRE LOCAL DES LOYERS DU BAS-RHIN - RÉSULTATS 2020 5 JUIN 2021 X P10NIVEAUX DE LOYERS, Nombre de pièces 1 p. 2 p. 3 p. 4 p. 5 p. +
Surface moyenne (m²) 26 48 70 92 131
SURFACE ET NOMBRE
Loyer moyen (€/m²) 14,5 11,1 9,4 8,8 8,4
DE PIÈCES Loyer médian (€/m²) 14,8 11,2 9,5 8,7 8,4
Loyer mensuel moyen (€) 383 528 662 809 1 105
Les petites surfaces Source : OLL67, 2020, ADEUS
plus chères au m²
RÉPARTITION DES LOGEMENTS
SELON LE NOMBRE DE PIÈCES
La surface et le nombre de pièces des logements Source : OLL67, 2020, ADEUS
sont essentiels pour appréhender les niveaux de T4 T5
loyers. La différence au m² entre les T1 et le reste
du parc locatif est marquée, les petites surfaces 16 % 8%
T2 T3
atteignant vite des valeurs très hautes. La moitié
des T1 a ainsi des loyers supérieurs à 14,8 € du m²
et un T1 sur dix dépasse même 19,5 € du m².
À l’échelle de l’Eurométropole de Strasbourg,
les T1 sont concentrés majoritairement dans 30 31 % %
les zones 1 et 2 (49 % de l’ensemble des T1). T1
15 %
Ils participent ainsi au renchérissement des loyers
au m² de ces zones. dont T1
Zone 1 Zone 2 Zone 3 Zone 4 Zone 5
On constate ainsi une relation inverse entre 22 % 27 % 16 % 17 % 18 %
surface et niveau de loyers au m². Plus la surface
est petite, plus les niveaux de loyers grimpent.
DISPERTION DES LOYERS EN €/M²
SELON LA TAILLE DU LOGEMENT SURFACE ET NIVEAUX DE LOYERS DES LOGEMENTS
Source : OLL67, 2020, ADEUS EN BREF
20 19,5
19 X Une relation inverse entre surface et niveaux de loyers
18 par m². Plus la surface est petite, plus le prix au m² est
17 élevé,
16
X Pour les logements d’une pièce, une faible différence
15
14 de surface induit une forte variation du niveau de
Loyer en €/m²
14 14,8
13
loyers par m²,
12 11,6
11,2 11,3 9e décile XP
our les logements de T4 et T5 et plus, une variation
11
11 11,2 de la surface a peu d’incidence sur le niveau de loyers
10 par m².
9 9,5
Médiane
8 8,6 8,7
8,4
7
7,1
6 6,6
6,2 1er décile
5
1 pièce 2 pièces 3 pièces 4 pièces 5 pièces
et plus
ADEUS x OBSERVATOIRE LOCAL DES LOYERS DU BAS-RHIN - RÉSULTATS 2020 5 JUIN 2021 X P11OÙ VA-T-ON ? LOCAL DES LOYERS DU BAS-RHIN - RÉSULTATS 2020
OBSERVATOIRE
NIVEAUX DE LOYERS ET ANCIENNETÉ
D’EMMÉNAGEMENT
Des niveaux de loyers Ancienneté
< 1 an 1-2 ans
3-5 6-9 10 ans
d’emménagement ans ans et +
en €/m² des logements Surface moyenne (m²) 58 61 65 73 77
du marché supérieurs à Loyer moyen (€/m²) 10,7 10,4 9,9 9,3 8,2
ceux du stock Loyer médian (€/m²) 11,1 10,9 10,0 9,5 8,6
Loyer mensuel moyen (€) 618 641 646 675 637
Le niveau des loyers du marché est plus élevé
que celui du stock. Cela s’explique en grande Source : OLL67, 2020, ADEUS
partie par les augmentations du loyer à l’issue
de chaque relocation. Au cours d’un même bail, RÉPARTITION DES LOGEMENTS
SELON L’ANCIENNETÉ D’EMMÉNAGEMENT
le loyer est en principe strictement encadré par Source : OLL67, 2020, ADEUS
l’indice de revalorisation des loyers (IRL) fixé par 10 ans de 6 à 9 ans
l’INSEE. et plus 10%
de 3 à 5 ans
En théorie, cette dynamique de marché est, elle
aussi, encadrée par des dispositifs légaux qui
visent à limiter l’évolution à la hausse des niveaux
18 % 19 %
de 1 à 2 ans moins de 1 an
de loyers. Lorsqu’un bail arrive à expiration, un
propriétaire ne peut augmenter son loyer que s’il
apporte la preuve que ce dernier est sous-évalué
par rapport aux loyers du voisinage pour des
logements comparables. 25 % 28 %
Néanmoins, ces dispositions légales ne sont pas DISPERTION DES LOYERS EN €/M²
forcément suivies et il s’en suit un décrochage DU STOCK ET DU MARCHÉ
Source : OLL67, 2020, ADEUS
des niveaux de loyers du marché par rapport à 17 16,6
ceux du stock. 9e décile
16
À l’échelle de l’Eurométropole de Strasbourg, 15
14,1
plus d’un quart du parc locatif privé est constitué 14
9e décile
de logements en relocation. Les loyers de ces
13
derniers sont plus élevés que ceux du stock avec
Loyer en €/m²
un écart de 1,3 €/m² (11,1 €/m² contre 9,8 /m²). 12
Médiane
11
11,1
NIVEAUX DE LOYERS 10
Médiane
DES LOGEMENTS DU STOCK 9 9,8
ET DU MARCHÉ EN BREF 8 8,3 1er décile
X Niveaux de loyers des logements 7
7,1 1er décile
du marché plus élevés de 1,3 €/m² 6
par rapport aux logements qui ne
5
connaissent pas de rotation,
Loyer du marché Loyer du stock
X Un rattrapage des niveaux de loyers
des logements remis sur le marché,
X Des écarts entre les loyers du stock
et les loyers du marché encore plus
importants pour les grands logements.
ADEUS x OBSERVATOIRE LOCAL DES LOYERS DU BAS-RHIN - RÉSULTATS 2020 5 JUIN 2021 X P12LOYERS MÉDIANS EN €/M² ET RÉPARTITION DES LOGEMENTS PAR ANCIENNETÉ
Mais ces différences de loyers sont D’EMMÉNAGEMENT SELON LA TYPOLOGIE
variables selon la taille du logement. Source : OLL67, 2020, ADEUS
Ainsi la rotation étant plus importante
5 pièces 9 €/m² 8,4 €/m²
dans les petits logements, les niveaux de et plus
loyers du stock et du marché tendent à
se rejoindre. À l’inverse, l’écart se creuse 9,5 €/m² 8,5 €/m²
4 pièces
entre ces deux niveaux de loyers pour
les grands logements dont les locataires 3 pièces 10,1 €/m² 9,3 €/m²
sont en moyenne plus anciens et sont
donc épargnés par la hausse des loyers
2 pièces 11,6 €/m² 11 €/m²
lors des relocations.
La saisonnalité des entrées dans les 1 pièce 15,3 €/m² 14,6 €/m²
logements est plus marquée en août 0% 10 % 20 % 30 % 40 % 50 % 60 % 70 % 80 % 90 % 100 %
notamment en raison de la présence
Loyer du marché Loyer du stock
d’une population étudiante sur
Strasbourg et qui influence le marché
locatif sur la période de pré-rentrée.
RÉPARTITION PAR DATE D’ENTRÉE DES LOCATAIRES DANS LE LOGEMENT EN 2018
Source : OLL67, 2020, ADEUS
20 %
15 %
10 %
5%
0%
r
r
s
il
ai
n
let
t
e
e
e
e
vie
rie
r
û
ar
br
br
br
br
jui
m
av
ao
l
jui
m
em
to
m
em
v
jan
fé
ve
oc
pt
c
dé
no
se
Parole d’acteurs
« Les données analysées portent sur les emménagements en 2019.
En 2020, la situation sera différente. La location a été mise à l’arrêt
pendant le 1er confinement. Les visites ont repris par la suite. La
situation est assez contrastée selon les agences quant à la reprise de
l’activité. Toutes sont assez unanimes, la situation sanitaire n’a pas
bloqué les déménagements sur le reste de l’année. »
ADEUS x OBSERVATOIRE LOCAL DES LOYERS DU BAS-RHIN - RÉSULTATS 2020 5 JUIN 2021 X P13OBSERVATOIRE LOCAL DES LOYERS DU BAS-RHIN - RÉSULTATS 2020
NIVEAUX DE LOYERS
ET TYPE DE GESTION
Des niveaux de loyers Type de gestion
Gestion Gestion
déléguée directe
par type de gestion Surface moyenne (m²) 62 68
influencés par les Loyer moyen (€/m²) 10,3 8,9
caractéristiques des Loyer médian (€/m²) 10,7 9,8
logements gérés Loyer mensuel moyen (€) 636 640
Source : OLL67, 2020, ADEUS
Les logements gérés directement par les
propriétaires représentent 54 % du parc locatif RÉPARTITION DES LOGEMENTS
privé. Ils ont des niveaux de loyers moins élevés PAR TYPE DE GESTION
au m² que ceux gérés par les professionnels. Source : OLL67, 2020, ADEUS
Gestion déléguée
46
Cela s’explique, en partie, par les différences
de caractéristiques des logements d’un mode de
gestion à l’autre.
%
On constate en effet que les professionnels Gestion directe
54
gèrent davantage de petits logements (50 %
de leur portefeuille sont des T1 ou des T2)
dont les loyers au m² sont supérieurs à ceux
des logements plus grands. À l’inverse, les %
propriétaires de grands logements (T3 et plus)
sont plus nombreux à les gérer directement, d’où
les différences de prix observées entre les deux LOYERS MÉDIANS EN €/M² ET RÉPARTITION DES LOGEMENTS PAR TYPE DE GESTION
types de gestion. Source : OLL67, 2020, ADEUS
SELON LA TYPOLOGIE
De plus, on observe une plus grande stabilité des Gestion directe
15
T1
locataires de logements en gestion directe. 22 % 10
T5
T2 et plus
des locataires en gestion directe ont emménagé 15,5 €/m² T3 T4
5 10,7 €/m²
depuis moins d’un an, contre 36 % en gestion 9,3 €/m² 8,5 €/m² 8
Loyers en €/m²
déléguée. Cela s’explique en partie par la taille des 0
biens loués, plus petits chez les professionnels et Gestion déléguée
15
donc, comme nous l’avons vu, avec un taux de T1 T5
10 T2 et plus
rotation plus important. 14,5 €/m²
T3 T4
5 11,6 €/m² 9,8 €/m² 9 €/m² 8,9
0
0% 10 % 20 % 30 % 40 % 50 % 60 % 70 % 80 % 90 % 100 %
SELON LA ZONE
Gestion directe
Parole d’acteurs 10
Zone 1 Zone 2
8 Zone 3
Zone 4 Zone 5
6 11,1 €/m²
« Les maisons sont plutôt gérées en direct 4
10,9 €/m² 10,1 €/m² 9,2 €/m² 9,2 €/m²
Loyers en €/m²
par leurs propriétaires qui ont un attachement 2
sentimental à leur bien. Les professionnels ont 0
12 Gestion déléguée
du mal à rentrer ces biens. Les propriétaires 10 Zone 1 Zone 2 Zone 3 Zone 4 Zone 5
disent qu’il n’y a pas grand-chose à gérer 8
6 11,9 €/m²
puisqu’en monopropriété et sans syndic 11,6 €/m² 10,5 €/m² 10,2 €/m² 10,2 €/m²
4
ils voient moins de barrière à la gestion. » 2
0
0 20 % 40 % 60 % 80 % 100 %
ADEUS x OBSERVATOIRE LOCAL DES LOYERS DU BAS-RHIN - RÉSULTATS 2020 5 JUIN 2021 X P14Mais à taille équivalente, les loyers des logements DISPERTION DES LOYERS EN €/M²
en gestion déléguée restent légèrement PAR TYPE DE GESTION
Source : OLL67, 2020, ADEUS
supérieurs à ceux des logements de la gestion
20
directe, à l’exception des T1 qui sont légèrement
19
inférieurs. De même, les loyers du marché restent
18
légèrement plus élevés au m² en gestion déléguée
17
(11,1 €) qu’en gestion directe (10,9 €).
16
14,8 9e décile
Les logements en gestion déléguée sont répartis 15 14,6 9e décile
de manières égalitaires entre les différentes Loyer en €/m² 14
zones, tandis que les logements en gestion 13
directe sont pour la moitié dans les zones aux 12
loyers les plus modérés, soit la zone 4 et la 11
Médiane
zone 5. 10 10,7
Médiane
9 9,8
8
7 7,9 1er décile
6,9 1er décile
6
5
Gestion délégué Gestion directe
NIVEAUX DE LOYERS ET TYPE DE GESTION EN BREF
X Loyers médians : 9,8 €/m² en gestion directe ; XC
hangement de locataire moins fréquent dans
10,7 €/m² en gestion déléguée. les logements en gestion directe, dû en grande
partie à la taille des logements.
X Les logements en gestion déléguée sont en
moyenne plus petits que les logements en
gestion directe.
NIVEAUX DE LOYERS Avant 1946- 1971- 1991- Après
Époque de construction
1946 1970 1990 2005 2005
ET ÉPOQUE DE
Surface moyenne (m²) 73 70 58 61 58
CONSTRUCTION
Loyer moyen (€/m²) 9,4 9,3 9,8 10,4 10,9
Un parc ancien Loyer médian (€/m²) 9,6 9,6 10,4 10,7 11,1
hétérogène, des Loyer mensuel moyen (€) 686 651 568 631 629
logements récents Source : OLL67, 2020, ADEUS
standardisés RÉPARTITION DES LOGEMENTS
SELON L’ÉPOQUE DE CONSTRUCTION
Source : OLL67, 2020, ADEUS
L’époque de construction reflète la qualité du
avant 1946 1946-1970
bâti, le confort et le niveau d’équipements du
logement et marque l’identité d’un quartier.
Près d’un tiers du parc locatif privé de
l’Eurométropole de Strasbourg a été construit
avant 1946 et presque la moitié avant 1970. Ce
34
1971-1990
%
1991-2005
15%
parc ancien est encore plus présent dans les
quartiers centraux de Strasbourg. Il se caractérise 16%
22
par une forte proportion de grands logements après 2005
(près de 30 % sont des 4 pièces et +) ainsi qu’une % 13%
ADEUS x OBSERVATOIRE LOCAL DES LOYERS DU BAS-RHIN - RÉSULTATS 2020 5 JUIN 2021 X P15OÙ VA-T-ON ? LOCAL DES LOYERS DU BAS-RHIN - RÉSULTATS 2020
OBSERVATOIRE
faible proportion de petits logements et par des LOYERS MÉDIANS EN €/M² ET RÉPARTITION DES LOGEMENTS
loyers plus faibles que sur les autres parcs. Ils PAR ÉPOQUE DE CONSTRUCTION SELON LA TYPOLOGIE
sont en effet plus nombreux à être dégradés, Source : OLL67, 2020, ADEUS
sous-équipés ou à comporter des défauts avant
T1 T3 T4 T5 et plus
16 T2
majeurs. 1946 €/m² 10,8 €/m² 9,4 €/m² 8,7 €/m² 8,6 €/m²
T1 T3 T4 T5 et plus
Les logements construits après-guerre entre 1946 à T2
1970
1946 et les années 1970, période marquée par la 15,8 €/m² 10,6 €/m² 9 €/m² 8,5 €/m² 8,1 €/m²
construction des grands ensembles à vocation T5
1971 à T1 T3 T4 et +
T2
sociale, restent moins présents dans le parc 1990 14,1 €/m² 10,8 €/m² 8,8 €/m² 7,9 €/m² 7,6
locatif privé (15 %). De qualité médiocre et avec
T1 T3 T4
des charges locatives souvent élevées, les loyers 1991 à T2
2005
y sont plus faibles. 15,7 €/m² 11,3 €/m² 9,6 €/m² 9,5 €/m² ns
T1 T2
après T3 T4
À partir des années 1970, le rythme de la 2005 13,3 €/m² 12,1 €/m² 10,6 €/m² 9,9 €/m² ns
construction s’accentue et les logements se
0% 10 % 20 % 30 % 40 % 50 % 60 % 70 % 80 % 90 % 100 %
dotent de meilleurs niveaux d’équipements et
de confort. Les niveaux de loyers sont plus DISPERTION DES LOYERS EN €/M²
importants avec un pic pour les logements SELON L’ÉPOQUE DE CONSTRUCTION
construits dans les années 1990 en zones 1 et 2 Source : OLL67, 2020, ADEUS
17
et notamment les T1 qui atteignent 15,7 € du m². 16
16 15,8
15,2
Enfin, les logements récents, construits après 15
2005, représentent 13 % du parc locatif privé 14 9e décile 13,9
14
et se situent principalement dans les zones les
plus accessibles en matière de loyers (zones 4 13
et 5) là où le foncier est disponible. Ce parc se 12
Loyer en €/m²
compose essentiellement de T2 et de T3. Ce
11
phénomène peut s’expliquer par les avantages 11,1
10,7
fiscaux liés à l’investissement locatif qui sont plus 10 10,4
Médiane
favorables à ce type de logements. Les niveaux 9 9,6 9,6
de loyers des logements récents restent élevés 9
8
mais moins dispersés. Ils ne dépassent pas les 8,2
13,3 € du m² pour les plus onéreux alors qu’ils 7 7,2 1 décile
er
7,1
peuvent monter jusqu’à 16 € du m² pour les 6
6,5
logements plus anciens. Le plafonnement des
5
loyers, qu’impliquent les avantages fiscaux de avant 1946 1971 à 1991 à après
ces types de logements, limite dans une certaine 1946 à 1970 1990 2005 2005
mesure le surenchérissement locatif. De même, le
logement bon marché dans ce type de parc reste
rare du fait de plus faibles disparités en matière NIVEAUX DE LOYERS DES LOGEMENTS DU STOCK
d’équipements et de rénovation des logements. ET DU MARCHÉ EN BREF
Aussi, le type de bien proposé est très homogène
pour ce qui est de la surface et des équipements X Loyers plus homogènes dans le neuf (> 2005) :
souvent sans relation avec les besoins des homogénéité de surfaces et d’équipements,
habitants et des identités géographiques propres
X Plus forte dispersion des loyers des logements
à chaque quartier.
anciens (< 1970) et construits de 1971 à 1990 :
performance énergétique et entretiens inégaux et/ou
dégradés,
X Forte représentation des T2, T3 parmi les
logements récents, à mettre en lien avec les
avantages fiscaux,
X Différences de performances énergétiques liées aux
réglementations thermiques, effet « palier » des
niveaux de loyers entre logements construits avant
1975 et après 1990.
ADEUS x OBSERVATOIRE LOCAL DES LOYERS DU BAS-RHIN - RÉSULTATS 2020 5 JUIN 2021 X P16NIVEAUX DE LOYERS ET LOCALISATION
Des niveaux de loyers sensibles à la centralité des territoires
et surtout aux caractéristiques de leur parc
RÉPARTITION
Localisation Zone 1 Zone 2 Zone 3 Zone 4 Zone 5 DES LOGEMENTS PAR ZONE
Source : OLL67, 2020, ADEUS
Surface moyenne (m²) 70 62 67 65 62
zone 1 zone 2
Loyer moyen (€/m²) 10,7 10,5 9,6 9,2 9,2
Loyer médian (€/m²)
Loyer mensuel moyen (€)
11,5
750
11,1
645
10,3
643
9,5
604
9,6
571
18 %
zone 4
17%
zone 3
24
Source : OLL67, 2020, ADEUS
%
Le zonage présenté ici, comme nous l’avons zone 5
vu plus haut, permet d’appréhender les loyers
« toutes choses égales par ailleurs ». Ainsi, les 20 21 % %
différences de loyers entre chaque zone sont
moins liées aux caractéristiques des parcs locatifs
LOYERS MÉDIANS EN €/M² PAR ZONE
(comme c’était le cas avec l’ancien zonage)
qu’aux impacts des lieux eux-mêmes.
Les différences de niveaux de loyers entre les
zones restent en fait relativement contenues.
Elles vont de 11,5 € pour la zone 1 à 9,5 € pour
la zone 4. Quant à la dispersion à l’intérieur
des zones, en revanche, les différences sont
davantage prononcées notamment dans les
zones 1 et 2 où les prix des locations vont du
moins cher à des valeurs extrêmement hautes :
plus 17,3 € pour 10 % des logements en zone 1. zone 1 : 11,5 € m²
zone 2 : 11,1 € m²
Les zones les plus chères en matière de loyers zone 3 : 10,3 € m²
zone 5 : 9,6 € m²
(zones 1 et 2) se situent au centre de Strasbourg,
zone 4 : 9,5 € m²
au nord (Robertsau) et parfois dans les petites non classé
communes de l’Eurométropole de Strasbourg
(Mittelhausbergen et Niederhausbergen).
L’augmentation ou la cherté des prix du locatif
DISPERTION DES LOYERS EN €/M² SELON LES ZONES
privé fait également une percée au sud de Source : OLL67, 2020, ADEUS
Strasbourg, en s’étalant sur les fronts du Neudorf. 19
18
17,3
Les niveaux de loyers intermédiaires (zone 3) 17 17,7 9e décile
sont dispersés un peu partout sur le territoire. 16
On les retrouve dans le centre vers la Gare ou
15
le quartier des XV, dans les parties centrales
14 13,6
des communes plus populaires de Hoenheim et 13,3 13,3
Loyer en €/m²
13
Bischheim, au sud de Strasbourg (Neudorf, Port
12
du Rhin) et dans certaines petites communes de
11 Médiane
l’Eurométropole de Strasbourg. 11,5
11,1
10
10,3
Enfin, les zones où les niveaux de loyers sont 9 9,5 9,6
les plus faibles (zones 4 et 5) se concentrent 8
8 8 1er décile
principalement dans les quartiers ouest de 7
7,3
7,2 7
Strasbourg, une partie du Neudorf, du Neuhof, dans 6
les communes de deuxième couronne et dans les 5
petites communes les plus éloignées de Strasbourg. Zone 1 Zone 2 Zone 3 Zone 4 Zone 5
ADEUS x OBSERVATOIRE LOCAL DES LOYERS DU BAS-RHIN - RÉSULTATS 2020 5 JUIN 2021 X P17OBSERVATOIRE LOCAL DES LOYERS DU BAS-RHIN - RÉSULTATS 2020
NIVEAUX DE LOYERS PAR ZONE
Les niveaux de loyers de la zone 1
IRIS Strasbourg Contades, Forêt Noire est et sud, Krutenau Centre et nord-ouest, Mairie,
Neudorf ouest nord-ouest, Orangerie, Petite France centre, nord-est, sud,
Robertsau nord, ouest et sud-ouest
Le parc locatif privé de la zone 1
en quelques chiffres
y 51 % de logements locatifs privés
y 7 % de logements sociaux
y 29 % de propriétaires
y 29 % des emménagements du parc locatif
privé sont des relocations (emménagement
dans l’année)
Les niveaux de loyers médians de la zone 1
y Prix des logements du marché : 12,3 €/m²
y Prix des logements du stock : 11,1 €/m²
DISPERSION DES LOYERS EN €/M² 7,0
Source : OLL67, 2020, ADEUS
du stock et du marché selon la typologie selon l'époque de construction 7,5
21 20,5 19,6
8,0
19 17,8 17,3 17,7 17,5
17 16,9 16,6 8,5
Loyer en €/m²
15,8 15,8
16,7 9,0
15 13,9 13,3 13,1
13 12,8 12,8 12,6 9,5
11,3
11 12,3 11,5 11,9 12,1 10,5
11,1 10,0
10,7 10,9
9 9,5 9,5
9,3 10 9,8 10,5
9,2
7 7,8 8 8,4 7,8
7,1 6,2 7,3 11,0
5
Loyer Loyer Loyer T1 T2 T3 T4 T5 avant 1946- 1971- 1991- après 11,5 Ensemble des loyers
du marché du stock de la zone et plus 1946 1970 1990 2005 2005 des logements en
12,0 € par m² et par
12,5
mois en 2020
LOYERS MÉDIANS EN €/M² PAR TYPOLOGIE
Source : OLL67, 2020, ADEUS 13,0
des logements du marché et du stock selon l'époque de construction 13,5
T1 T2 T3 T4 T5 et + T1 T2 T3 T4 T5 et +
14,0
avant 1946 16,7 12,3 €/M² 10,6 €/M² 9,1 €/M² 8,9 €/M²
14,5
ensemble 16,7 €/M² 12,1 €/M² 10,7 €/M² 9,5 €/M² 9,3
1946-1970 16,7 €/M² 11,7 €/M² 10,4 €/M² ns ns 15,0
stock 16,7 €/M² 15,5
12,1 €/M² 10,1 €/M² 9,3 €/M² 8,9 1971-1990 16,3 €/M² 12 €/M² 10 ns ns
16,0
1991-2005 19,6 €/M² 12,8 €/M² 11,8 €/M² ns
16,5
marché 16,7 €/M² 12,2 €/M² 11,8 €/M² 10 ns
après 2005 ns ns ns 17,0
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 17,5
ADEUS x OBSERVATOIRE LOCAL DES LOYERS DU BAS-RHIN - RÉSULTATS 2020 5 JUIN 2021 X P18Les niveaux de loyers de la zone 2
Communes Mittelhausbergen et Niederhausbergen
IRIS Hoenheim Nord
Esplanade, Cité de l’Ill est, Forêt Noire ouest, Gare centre et nord-est, Kablé,
IRIS Strasbourg Krutenau nord-est, Neudorf est-nord et ouest-centre-ouest, Poincaré est
et ouest, Polygone ouest, Robertsau est et sud-est
Le parc locatif privé de la zone 2
en quelques chiffres
y 42 % de logements locatifs privés
y 17 % de logements sociaux
y 27 % de propriétaires
y 31 % des emménagements du parc locatif privé
sont des relocations (emménagement dans
l’année)
Les niveaux de loyers médians de la zone 2
y Prix des logements du marché : 12,6 €/m²
y Prix des logements du stock : 10,7 €/m²
DISPERSION DES LOYERS EN €/M² 7,0
Source : OLL67, 2020, ADEUS
du stock et du marché selon la typologie selon l'époque de construction 7,5
21
19,6 8,0
19 18,6 18,6 18,1
17 16,7 16,7 8,5
Loyer en €/m²
15,8
15,6 15 15,2
15 9,0
15,7 13,6
13 12,2 11,9 12,1 9,5
11,3 11,8
12,6 10,4
11 11,8 11,7 10,3 10,0
10,7 11,1 9,2 10,3
9 10,2 8,6
9,2 8,8 9,2 10,5
8 8,5 8
7 7,7 7,8
7,3
5,8 6,8 11,0 Ensemble des loyers
5 des logements en
Loyer Loyer Loyer T1 T2 T3 T4 T5 avant 1946- 1971- 1991- après 11,5 € par m² et par
du marché du stock de la zone et plus 1946 1970 1990 2005 2005 mois en 2020
12,0
12,5
LOYERS MÉDIANS EN €/M² PAR TYPOLOGIE
Source : OLL67, 2020, ADEUS 13,0
des logements du marché et du stock selon l'époque de construction 13,5
T1 T2 T3 T4 T5 et + T1 T2 T3 T4 T5 et +
14,0
avant 1946 16,2 12 €/M² 10,3 €/M² 8,7 €/M² 8,6
ensemble 15,7 €/M² 11,7€/M² 10,2 €/M² 9,2 8,6 14,5
1946-1970 15,7 €/M² 10,6 €/M² 8,6 €/M² 9,5 €/M² ns 15,0
stock 14,6 €/M² 11,6 €/M² 10,2 €/M² 8,9 €/M² 8,6 1971-1990 15,5 €/M² 11,6 €/M² 9,5 €/M² ns 15,5
16,0
1991-2005 ns 11,2 €/M² ns ns ns
16,5
marché 16,7 €/M² 11,8 €/M² 10,3 €/M² 10,7 ns
après 2005 ns 12,4 €/M² 10,9 €/M² ns
17,0
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 17,5
ADEUS x OBSERVATOIRE LOCAL DES LOYERS DU BAS-RHIN - RÉSULTATS 2020 5 JUIN 2021 X P19OÙ VA-T-ON ? LOCAL DES LOYERS DU BAS-RHIN - RÉSULTATS 2020
OBSERVATOIRE
Les niveaux de loyers de la zone 3
Hangenbieten, Holtzheim, Lampertheim, Lipsheim, Obershaubergen, Reichstett,
Communes
Souffelweyersheim et La Wantzenau
IRIS Hoenheim Centre IRIS Bischheim Nord
IRIS Illkirch-Graffenstaden Sud, ouest et centre-nord IRIS Eckbolsheim Nord
IRIS Ostwald Centre
Canardière ouest-est, Gare sud et nord-est, Forêt-Noire centre, Neudorf sud et centre,
IRIS Strasbourg
Port du Rhin centre et nord, Plaine des Bouchers est, Stockfeld ouest, Vauban sud
Le parc locatif privé de la zone 3
en quelques chiffres
y 34 % de logements locatifs privés
y 16 % de logements sociaux
y 46 % de propriétaires
y 25 % des emménagements du parc locatif
privé sont des relocations (emménagement
dans l’année)
Les niveaux de loyers médians de la zone 3
y Prix des logements du marché : 10,7 €/m²
y Prix des logements du stock : 10 €/m²
DISPERSION DES LOYERS EN €/M² 7,0
Source : OLL67, 2020, ADEUS
du stock et du marché selon la typologie selon l'époque de construction 7,5
21
8,0
19 18,1
17 8,5
Loyer en €/m²
15 14,4 14,3 14,3 9,0
13,6 13,4 13,6 13,2
13,1 12,9
13 14 9,5
11,6 11,3
11 11 10,7 11,1
11,2 10 10,0
10,7 10,8 9,9 9,3 9,2 Ensemble des loyers
9 10 10,3 8,8
7,8 9,6 10,5
8,9 8,5
des logements en
7 8 € par m² et par
6,9 7,2 7 6,8 6,8 11,0
6,6 5,3 6,4 mois en 2020
5
Loyer Loyer Loyer T1 T2 T3 T4 avant 1946- 1971- 1991- après 11,5
du marché du stock de la zone T5 1946 1970 1990 2005 2005
et plus 12,0
12,5
LOYERS MÉDIANS EN €/M² PAR TYPOLOGIE
Source : OLL67, 2020, ADEUS 13,0
des logements du marché et du stock selon l'époque de construction 13,5
T1 T2 T3 T4 T5 et + T1 T2 T3 T4 T5 et +
14,0
avant 1946 ns 10,7 €/M² 9,5 €/M² 8,6 €/M² ns
ensemble 14 11,2 €/M² 9,9 €/M² 8,8 €/M² 7,8 14,5
1946-1970 ns 11,2 8,9 €/M² 8,3 €/M² ns 15,0
stock 13,6 11,2 €/M² 9,7 €/M² 8,6 €/M² 7,2 1971-1990 13,5 €/M² 10,7 €/M² 8,9 €/M² ns ns 15,5
16,0
1991-2005 14,3 11,7 €/M² 10,2 €/M² 9,5 €/M²
16,5
marché 14,3 €/M² 11,2 €/M² 10,1 €/M² 9,5 ns
après 2005 13,4 11,8 €/M² 10,9 €/M² 10,1
17,0
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 17,5
ADEUS x OBSERVATOIRE LOCAL DES LOYERS DU BAS-RHIN - RÉSULTATS 2020 5 JUIN 2021 X P20Vous pouvez aussi lire
