ORGANISMES DE PLACEMENT COLLECTIF EN IMMOBILIER - DLA Piper
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ORGANISMES DE PLACEMENT COLLECTIF EN IMMOBILIER
SOMMAIRE
01 Présentation des OPCI................................................................
04
■■ Définition et objet
■■ Les avantages d’un OPCI
■■ Exemple de schéma d’investissement via un OPCI
■■ Principales obligations d’une société de gestion
■■ Un succès européen
02 Les acteurs clefs............................................................................ 10
03 Les avantages fiscaux................................................................... 13
04 Points d’attention......................................................................... 18
05 Présentation de l’équipe DLA Piper dédiée ............................. 20
www.dlapiper.com | 03
01 Présentation des OPCI 04 | Organismes De Placement Collectif En Immobilier
1.1 Présentation des OPCI – Définition et objet
■■ Véhicule d’investissement réglementé dont l’objet principal est la construction ou l’acquisition d’immeubles
exclusivement en vue de leur location.
■■ L’actif d’un OPCI peut être constitué notamment de :
–– biens immeubles
–– droits réels (conférés par un titre ou un bail)
–– participations directes ou indirectes dans des sociétés à prépondérance immobilière ou autres OPCI
–– titres de créance
■■ Possibilité d’introduction en bourse
www.dlapiper.com | 05
1.2 Les avantages d’un OPCI
Gardes-fous solides
Fiscalité attractive (AMMC, évaluateurs
immobiliers)
Pourquoi créer/
investir dans un
OPCI
Rendement
Liquidité accrue
stable et élevé
Diversification du
patrimoine immobilier
06 | Organismes De Placement Collectif En Immobilier
1.3 Exemple de schéma d’investissement via un OPCI
Investissement : mise en commun de Réinvestissement des capitaux dans des actifs
capitaux immobiliers majoritairement
OPCI
■■ Réception de parts dans l’OPCI en contrepartie de l’apport
■■ Distribution des dividendes
Investisseurs
Evaluation des biens
Evaluateurs
www.dlapiper.com | 07
1.4 Présentation des OPCI – Un succès européen
■■ En Europe : Depuis plusieurs années, de nombreux pays européens se sont dotés de fonds immobiliers ouverts. C’est le cas
de la France, de l’Allemagne, de l’Espagne ou du Portugal qui se sont dotés de fonds immobiliers ouverts non cotés.
■■ Les OPCI « grand public » s’adressent aux particuliers souhaitant réaliser des placements dans des actifs immobiliers.
Ces actifs sont notamment des commerces, bureaux, logements et hotels. Au 31 décembre 2016, on recense en
France 13 OPCI « grand public ». En 2017, l’actif net cumulé de ces OPCI « grand public » s’élevait à 12,989 milliards
d’euros.
■■ Les OPCI professionnels (OPCI) s’adressent à une clientèle avertie incluant notamment des investisseurs institutionnels
(caisse de retraite, assurance).
■■ Au 31 décembre 2016, le nombre d’ OPCI agrées en France par l’AMF s’élève à 292. L’actif brut du marché des OPCI a atteint
78,1 milliard d’euros soit plus du double que celui enregistré pour l’année 2013 (pour 292 OPCI)*.
08 | Organismes De Placement Collectif En Immobilier
1.5 Une croissance constante de l’actif des OPCI
67.7
Actif brut des OPCI en France
(en millards d’euros)
56.7
43.5
33.4
28
22.9
11.2 10.04
7.2
6.0
5.1
OPCI grand public 0 0.1 0.1 0.2 0.9 1.2 2.2
OCPI professionnels 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
www.dlapiper.com | 0902 Les acteurs clefs 010 | Organismes De Placement Collectif En Immobilier
3.1 Les acteurs clefs: Principaux acteurs
Autorité Marocaine des
Marchés de Capitaux (AMMC)
Dépositaire Société de gestion
OPCI
Evaluateurs &
Commissaires aux comptes
www.dlapiper.com | 113.2 Les missions des principaux acteurs
■■ Société de gestion : gestion des portefeuilles, chargée des tâches administratives, comptables et financières de l’OPCI
■■ Dépositaire : inventaire et garde des actifs, contrôle de la régularité des décisions prises par la société de gestion, surveillance
et contrôle des flux de trésorerie de l’OPCI
■■ Evaluateurs : rôle clé dans l’évaluation des actifs immobiliers de l’OPCI
■■ Commissaires aux comptes : mission générale de contrôle des documents comptables de l’OPCI, certification des comptes
annuels, annuels et rapports sur certaines opérations.
12 | Organismes De Placement Collectif En Immobilier03 Les avantages fiscaux
www.dlapiper.com | 133.1 Fiscalité : le principe de transparence fiscale
■■ La Loi de finances 2018 a consacré le régime de transparence fiscale dont jouissent les OPCI, selon lequel les bénéfices
de ces derniers se trouvent non imposés à leur niveau, mais au niveau des détenteurs de parts/actions dans les OPCI.
■■ FPI : revenus soumis à l’IR dans leur catégorie de revenus.
■■ SPI : revenus versés à des actionnaires personnes physiques imposables à leur niveau comme dividendes au taux de 15%.
■■ Revenus sous forme de revenus fonciers, financiers ou de dividendes soumis à l’IS sans abattement.
Société de placement immobilier ou
fonds de placement immobilier
Investisseurs Investisseurs personnes morales
personnes physiques (sociétés)
14 | Organismes De Placement Collectif En Immobilier3.2 Fiscalité: Synthèse du régime fiscal
Taxable Détail Exonéré
Apport initial
Plus-value d’apport PF / IS X
Droits d’enregistrement sur apport X
Conservation foncière X Taxation à 1,5%
TVA Traitement à analyser en fonction de l’immeuble concerné (équipé ou non)
Imposition de l’OPCI
Impôt sur les sociétés X
RAS sur dividendes perçus X
Cotisation minimale X
TPPRF sur intérêts perçus X
Imposition du porteur de parts
IS au taux standard sans
Dividendes perçus par les sociétés X
d’abattement
Dividendes perçus par les particuliers (RAS) X Taxation à 15%
Dividendes perçus par les non-résidents (RAS) X 15% maximum
Plus-values des particuliers X PF: 20%
Plus-values des sociétés X IS au taux standard
Plus-values des non-résidents Dépend des conventions fiscales
Droits d’enregistrement sur cession x (rachat/souscription)
www.dlapiper.com | 153.3 Fiscalité: Conditions d’application des exonérations
■■ Les bénéfices de l’OPCI (revenus ou plus-values de ■■ Conserver les éléments apportés auxdits
cession) doivent provenir d’activités dont l’exercice organismes ou acquis par ces derniers pendant une
est autorisé par la Loi n° 70-14 durée d’au moins dix (10) ans à compter de la
date dudit apport ou de l’acquisition
■■ Evaluer les éléments apportés à ces organismes
par un commissaire aux apports choisi parmi les
■■ Distribuer au moins :
personnes habilitées à exercer les fonctions de –– 85% du résultat de l’exercice ;
commissaires aux comptes
–– 100% des dividendes ;
–– 100% des intérêts ;
–– 60% des plus-values réalisées au titre de la
cession des valeurs mobilières.
16 | Organismes De Placement Collectif En Immobilier3.4 Cadre Légal
■■ L’OPCI est aujourd’hui régi par les lois et décrets suivants :
–– Loi n° 70-14 relative aux organismes de placement collectif immobilier
–– Loi n° 17-95 relative aux sociétés anonymes telle qu’amendée
–– Le Décret n° 2-16-1011 du 1er rabii 1438 (31 décembre 2016) introduit l’ensemble des dispositions fiscales
relatives aux OPCI
–– Loi n° 44-12 relative à l’appel public à l’épargne et aux informations exigées des personnes morales et des
organismes faisant appel public à l’épargne
–– Loi de Finances 2018
■■ En attente de la publication des circulaires sur les sociétés de gestion et les OPCI
www.dlapiper.com | 1704 Les points d’attention 18 | Organismes De Placement Collectif En Immobilier
4. Les points d’attention
■■ Analyse de la rentabilité du projet
(coûts/avantages fiscaux et coûts de constitution
et de gestion) et de sa structuration Choix du véhicule et de la
(considérations fiscales et de liquidité du société de gestion
portefeuille)
Gouvernance de l’OPCI, relations Documentation contractuelle
avec la société de gestion de Gestion dense (pacte d’actionnaires,
règlement de gestion, dossier
d’agrément, statuts)
www.dlapiper.com | 1905 Présentation de l’équipe 20 | Organismes De Placement Collectif En Immobilier
PRÉSENTATION DE L’ÉQUIPE DLA PIPER
L’équipe a travaillé sur les commentaires des
circulaires de l’AMMC relatives à l’OPCI et à la Christophe Bachelet
Société de Gestion en coopération avec des Associé
groupes fonciers marocains. DLA Piper Casablanca Country Managing Partner
est membre de l’AMIC (Association Marocaine christophe.bachelet@dlapiper.com
des Investisseurs en Capital) et l’équipe intervient
dans le programme Elite d’accompagnement des
sociétés à l’introduction en bourse. DLA Piper Gregoire Chaste
est intervenue dans l’acquisition, la structuration, Odeon Conseil
la constitution et la vente d’OPCC au Maroc et Gregoire.chaste@odeonconseil.com
d’OPCI en France sur des portefeuilles allant de
164 à 233 millions d’euros.
Myriam Mejdoubi
Associée | Real estate
Myriam.mejdoubi@dlapiper.com
www.dlapiper.com | 21Camilia Bennani
Collaboratrice senior | Corporate
camilia.benani@dlapiper.com
Gaëtan Rogeau
Collaborateur senior | Real estate
Gaetan.rogeau@dlapiper.com
22 | Organismes De Placement Collectif En Immobilierwww.dlapiper.com | 23
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