Panorama bureaux Investissement Lyon - I

I 1

Panorama bureaux
Investissement Lyon
On Point       I3   ème
                          trimestre 2014

Source : Asylum – Sogelym Dixence

I 2

Le fait
marquant

Coup double
sur la tour Incity

La rumeur de cette acquisition courait depuis plusieurs mois. La promoteur
lyonnais Sogelym Dixence a trouvé un acheteur pour la tour Incity. Le groupe
BP-CE a non seulement acquis la totalité de l’édifice représentant 42 000 m²,
mais y installera également le siège de la Caisse d’Epargne Rhône-Alpes sur
les 17 600 m² encore vacants en regroupant quelques 700 collaborateurs d’ici
la fin d’année 2015.

La future tour Incity, dont la construction a débuté en avril 2013, grimpe peu
à peu dans le paysage lyonnais. Plus d’une dizaine des futurs 39 étages sont
d’ores et déjà construits. L’ensemble sera normalement livré en décembre
2015. Elle sera dès lors la plus haute tour de Lyon avec ses 200 mètres de
hauteur.

Second quartier d’affaires français avec un loyer près de deux fois moins
élevé qu’à la Défense, Lyon peut prétendre intéresser l’installation d’un siège
national dans son quartier d’affaires. La construction de cette nouvelle tour
devrait également permettre à Lyon de s’affirmer un peu plus dans le paysage
européen. Les valeurs locatives restent très attractives et Lyon peut rivaliser
avec des villes telles que Barcelone, Milan ou Francfort. L’affirmation de sa
skyline permettra d’accroître son « aura » au niveau européen.

I 3

En direct
du marché

Le marché lyonnais retrouve
ses grands utilisateurs

L’activité de Rhône-Alpes peine à repartir franchement. Cependant, le dynamisme                  Demande placée
de Rhône-Alpes ne se dément pas, et plusieurs indicateurs sont mieux orientés                         Source : JLL/CECIM

dans la région qu’au niveau national. Ainsi, les exportations rebondissent au
premier trimestre 2014, alors qu’elles ont ralenti dans l’ensemble du pays. Le
taux de chômage augmente modérément, et reste inférieur de plus d’un point
au niveau national. Enfin, l’emploi fléchit légèrement, mais, là encore, la baisse
                                                                                         152 955 m2
est plus contenue dans la région qu’ailleurs.

Les grands utilisateurs ont été actifs sur le marché lyonnais
Bien qu’en repli de 19%, la demande placée atteint près de 153 000 m² et se place
au-dessus de la moyenne de cette dernière décennie.
Après un début 2014 manquant clairement de mètres carrés, la seconde moitié
d’année est dynamisée par les grandes transactions.
La baisse observée en début d’année ralentit, et la hausse du rythme des grandes
transactions n’y est sans doute pas étrangère. En effet, bien que le nombre global
de transactions soit moins important,le nombre de grandes transactions est quant à
lui supérieur. Les grands utilisateurs, absents sur les premiers mois de l’année, ont
signé en plus grand nombre, notamment depuis le mois d’avril.                            Nombre de transactions
                                                                                                     Source : JLL/CECIM

                                                                                               > 1 000m2
Les petites surfaces de moins de 500 m² restent un socle du marché lyonnais et ne
représentent pas moins de 80% du nombre de transactions réalisées sur le territoire
lyonnais.

                                                                                                                           29
Leur impact sur le volume reste important et représente en moyenne un tiers du

                                                                                         27
volume global annuel depuis 6 ans. Ce segment est un bon indicateur du dynamisme
de l’économie locale.
                                                                                                           +2
                                                                                                                           3ème trim
                                                                                                                           2014
Alors que la moyenne annuelle sur les 6 dernières années atteint 28%, ce sont 33%
                                                                                         3ème trim
des surfaces globales qui ont été placées sur l’ensemble des territoires périphériques   2013
de l’agglomération lyonnaise en 2014. Ce résultat est clairement porté par les
grandes transactions.                                                                                < 500m2
8 transactions de plus de 1 000 m² ont été réalisées en périphérie dont :

                                                                                                     241
- La société SEB a acheté 10 600 m² sur le programme Parc Mail à Ecully
- Biomerieux a acquis 5 000 m² sur la commune de Marcy l’Etoile
- GFC - CIRMAD a pris à bail 4 994 m² sur l’immeuble Hub Business à l’aéroport St
Exupery.
                                                                                                           3ème trim
                                                                                                           2014

I 4

Les valeurs locatives restent stables
Dans l’ensemble, les valeurs locatives se maintiennent sur les secteurs disposant             Loyer prime (€/m2/an)
d’un bon équilibre entre l’offre et la demande, ce qui n’est pas le cas sur des marchés                  Source : JLL
plus concurrentiels où les valeurs locatives sont étudiées de près par les preneurs
potentiels, et peuvent faire l’objet de réajustement à la baisse.
                                                                                                Part-Dieu
Le loyer prime de la Part-Dieu reste sur des bases de 300 € HT/m²/an, correspondant
à la valeur locative d’un espace de première catégorie sur la meilleure localisation                                     300
de Lyon. Cependant, nous retenons également la valeur de 270 € HT/m²/an sur des                             270          valeur IGH

immeubles hors IGH.

Le 6ème arrondissement, la Presqu’Ile et la Part-Dieu voient leur valeur locative
moyenne se positionner entre 170 et 210€, valeur soutenue par le déficit chronique
d’offres disponibles.                                                                                  3ème trim 2013 3ème trim 2014
Les secteurs de Confluence, Gerland, Vaise, et Est progressent légèrement et se
situent entre 120 et 155 € HT/m²/an.
                                                                                                 Taux de vacance
L’offre disponible en progression                                                                        Source : JLL

Sur un an, l’offre de seconde main progresse de 22% pour un volume de 219 000 m².
La stratégie de rationalisation des surfaces opérées par la plupart des utilisateurs
ainsi que des récentes libérations expliquent en partie ce phénomène.
L’offre neuve, quant à elle, progresse de 15% pour atteindre un total de 123 000 m².
Les livraisons d’opérations significatives des derniers trimestres ont fait progresser         fin   2013         3ème trim 2014

le stock.
Les taux de vacance restent contrastés d’un secteur à l’autre. La périphérie se situe
en moyenne à un niveau de vacance un peu plus important avec 7,1% contre 5,4%
pour l’intramuros.
                                                                                                     6,0 %
Le secteur de La Part Dieu sous-offreur depuis plusieurs semestres, avec un taux de               Immeubles neufs
vacance autour de 3%, sort peu à peu de sa situation critique de pénurie. Son taux           en cours de construction
de vacance atteint aujourd’hui 3,8%. Les livraisons des deux opérations neuves                livrables dans les 3 ans

                                                                                             225 000 m2
« Equinox » (10 300 m²) et « Be » (11 000 m² dont 6 200 m² encore disponibles) ont
apporté un peu de fluidité sur le marché et pourraient susciter l’intérêt d’utilisateurs à
la recherche d’opportunités disponibles à court terme sur ce secteur.
A ce jour, on compte 225 000 m² de projets en cours de construction dans
l’agglomération et livrables d’ici 2016. 57% de ces surfaces sont d’ores et déjà pré-                                          57     %
                                                                                               en hausse                       pré-loués
commercialisées, ce qui démontre s’il le fallait encore, l’attrait des grands utilisateurs
pour les surfaces neuves.

Lyon : un marché immobilier sécurisé
pour les investisseurs

Avec 497 millions d’euros investis, le marché lyonnais de l’investissement se
porte bien malgré une légère baisse de 5% par rapport au 3ème trimestre 2013.
Le marché lyonnais de l’investissement s’est principalement construit sur des
opérations de taille moyenne. 73% des signatures se sont réalisées sur des montants
inférieurs à 15 millions d’euros, pour 27% des volumes investis. Les arbitrages
de plus de 15 millions d’euros cumulent, quant à eux, 364 millions d’euros en 12
transactions.

I 5

La vente la plus importante du semestre est celle de la tour Incity. La Caisse d’Epargne
Rhône-Alpes l’a acquise pour son propre usage et aura la SNCF comme locataire.
Cette dernière avait signé un BEFA en février 2013 pour 22 300 m² de surfaces
locatives. Le montant de cette transaction reste à ce jour confidentiel.                        Nombre de transactions
                                                                                                            Source : JLL

Le marché de l’investissement, traditionnellement diversifié en termes de typologie
d’actifs, se concentre principalement sur les actifs tertiaires pour 56% du volume,
                                                                                                       15-30 M€
suite notamment aux grandes transactions actées sur ces 6 derniers mois. La part                                           192,34 M€
des actifs logistiques revient à 20% du total, notamment grâce à la cession de             123,63 M€
portefeuilles. Notons également l’arrivée sur le marché de nouveaux actifs liés à la
santé. En l’espace d’une dizaine d’années, les fonds d’investissement sont devenus

                                                                                                5                              6
des acteurs incontournables du secteur privé de la santé. L’arbitrage de la Clinique
du Parc dans le 6ème arrondissement de Lyon a représenté, en 2014, 11% des
volumes investis sur l’agglomération.

La part des VEFA revient à un bon niveau en 2014. 4 transactions ont été réalisées
sur des actifs en cours de développement, deux immeubles tertiaires, un immeuble           3ème trim 2013                  3ème trim 2014

mixte ainsi qu’un entrepôt logistique pour un montant global de 167,8 millions d’euros.

Les opérations entièrement louées sont également très majoritaires puisque les trois
quarts des volumes investis l’ont été sur des actifs entièrement loués, ce qui reste            Volume d’investissement
supérieur à la part de ces 10 dernières années qui s’établit à 60%.                                 par type d’actifs
                                                                                                            Source : JLL

Les investisseurs français dominent le marché depuis maintenant plusieurs années.
A fin septembre, ils totalisaient plus de 80% des volumes investis sur le marché             278,0 M€                 Bureaux
lyonnais : 17 des 23 transactions de plus de 15 millions d’euros ont été signées
                                                                                             101,0 M€                 Entrepôts
par des investisseurs nationaux. Les grands investisseurs étrangers se positionnent
actuellement sur des actifs logistiques.                                                       53,0 M€                Santé

La demande de produits core reste soutenue alors que l’offre demeure toujours                  27,0 M€                Commerces
insuffisante. Le taux de rendement prime sur Lyon Part-Dieu devrait atteindre 5,50%                                   Mixte : Bureaux -
                                                                                               25,0 M€                Commerces
notamment grâce à la cession d’un actif d’envergure sur ce secteur. Ce déséquilibre
entre l’offre et la demande va perdurer encore quelques trimestres et devrait maintenir        13,0 M€                Locaux d’activité
une pression baissière sur les taux.

Les transactions notables
Parmi les principales transactions de référence, on peut retenir :
- L’acquisition par la caisse d’Epargne Rhône-Alpes de la Tour Incity à la Part-Dieu       Taux de rendement prime bureaux
                                                                                                            Source : JLL
d’une surface de 42 300 m².
- L’acquisition par Primonial REIM de la Clinique du Parc à Lyon 6ème d’une surface
                                                                                                      QCA Part-Dieu
de 15 400 m², pour un montant de 52,7 millions d’euros.
- L’acquisition par la SCPI Atlantique Mur Régions d’un immeuble de bureaux à
Dardilly d’une surface de 7 806 m², pour un montant de 25,7 millions d’euros.

                                                                                           5,50 % - 5,80 %
- L’acquisition par la Française REM d’un immeuble de bureaux et de commerce
Higashi sur le secteur de la Confluence sur 5 820 m², pour un montant de 25 millions
d’euros.
- L’acquisition par Prologis d’un entrepôt logistique à Satolas-et-Bonce d’une surface
de 44 000 m², pour un montant de 21,8 millions d’euros.
- L’acquisition par Rockspring d’un entrepôt logistique à Dagneux d’une surface de
40 403 m², pour un montant de 21 millions d’euros.

I 6

Perspectives 2014 : optimisme de mise
Depuis la fin du printemps, l’ensemble des indicateurs économique tend à fléchir, non
seulement en France mais également en Europe alors que le mot « déflation » revient
de plus en plus fréquemment sur le devant de la scène. Ainsi, alors qu’au printemps
les économistes anticipaient encore une croissance du PIB de l’ordre de 0,8 à 1%
pour la France en 2014, les perspectives ont été très notablement dégradées.
Aujourd’hui on ne parle plus que de 0,5% de croissance pour 2014 et 1,1% pour
2015 (source Consensus Forecast septembre 2014). L’indicateur de Climat des
Affaires s’est également érodé et à 91 points en septembre, ce dernier est loin de sa
moyenne de long terme.
Selon l’INSEE la reprise de l’activité devrait se consolider dans les pays anglo-saxons
au 2nd semestre, grâce à une demande dynamique et un rebond de l’investissement
des entreprises. Si en Europe la tendance est à l’attentisme et aux économies du
côté des entreprises, la dépréciation de l’Euro pourrait toutefois les pousser à réviser
leurs prévisions d’exportations et à augmenter leurs dépenses, amenant ainsi un peu
de croissance. Toutefois, de nombreux aléas pèsent sur les prévisions pour les mois
à venir et la tendance reste à la prudence.

Marché locatif
Dans une conjoncture économique difficile, l’agglomération lyonnaise maintient son
attractivité. Après un début d’année en retrait, le marché tertiaire lyonnais a repris
des couleurs. La qualité et la diversité des offres proposées sont de véritables atouts,
la demande pour les produits neufs demeure soutenue et devrait se maintenir dans
les trimestres à venir, notamment sur les secteurs les plus recherchés.
L’agglomération lyonnaise poursuit sa stratégie de développement tertiaire autour
de grands projets urbains, complémentaires en termes de produits proposés et en
adéquation avec les attentes des utilisateurs. De belles transactions ont été signées
et d’autres signatures sont attendues dans les prochains mois. Nous devrions la
barre des 200 000 m² placés d’ici la fin de l’année. Lyon est passé depuis quelques
années du statut d’une ville de province à celui d’une Eurocité. L’agglomération a
progressé d’année en année, et est désormais confrontée à des villes européennes
qui ont une notoriété spontanée plus importante. La métropole lyonnaise a acquis
une attractivité auprès des grands acteurs économiques, supérieure aux autres
métropoles françaises, comme Marseille, Lille, ou Bordeaux.

Marché de l’investissement
Lyon reste un marché sécurisé et recherché par les investisseurs nationaux et
internationaux intéressés par les régions françaises. La forte demande et l’offre
d’immeubles de première catégorie restant faible, le taux de rendement prime devrait
confirmer son positionnement à 5,50% d’ici la fin de l’année. Les investisseurs
français sont majoritaires et le resteront cette fin d’année. Les investisseurs
étrangers ont pour la plupart référencé la région lyonnaise comme cible potentielle.
L’agglomération lyonnaise est l’une des 20 métropoles européennes privilégiées par
les investisseurs immobiliers selon l’étude « Emerging Trends in real Estate Europe
2014 ».
De nombreux projets d’envergure sont prévus au sein de la capitale des Gaules
dans les prochaines années et devraient alimenter le niveau des VEFA. Le marché
lyonnais est, depuis deux ans, passé à la vitesse supérieure et enregistre chaque
année des transactions supérieures à 100 millions d’euros.
Au final, les volumes investis en immobilier d’entreprises sur l’agglomération
lyonnaise en 2014 devrait être en léger retrait par rapport en 2013, notamment dû au
manque d’offres et devraient se situer autour de 750 millions d’euros.

I 7

I 8

Bloc-notes

Des volumes d’investissement record
dans le monde au 1er semestre 2014

Les volumes investis dans le monde au 1er semestre 2014 ont atteint 297 milliards
de dollars grâce aux excellents résultats des Etats-Unis et de l’Europe, en hausse
respectivement de 44% et de 37%. Le dynamisme des marchés nous a donc conduit
à relever la prévision d’investissement mondiale à 700 milliards de dollars pour 2014.
Les marchés européens ont atteint leur meilleur niveau depuis 2007 avec 82,5
milliards d’Euros d’investissement au 1er semestre. Si la France a été la « star » en
raison des très grandes opérations réalisées au 1er semestre, on retiendra également
que les marchés d’Europe du Sud redémarrent avec par exemple une progression
de 159% du marché espagnol ou encore l’excellente progression de la Russie en
hausse de 73%.

Les fonds de Private Equity ont été particulièrement actifs sur les marchés,
en Europe ils ont d’ores et déjà investi à mi-année autant que pour tout 2013 et
représentent 13% du marché. 3 raisons expliquent l’appétit de ces fonds pour les
marchés européens : les fonds qui ont pour stratégie d’investir en Europe ont levé
des fonds record, les marchés européens restent attractifs par rapport au marché
américain et ces investisseurs ont des inquiétudes sur le niveau de valorisation
d’autres actifs comme les actions qui sont déjà à des niveaux élevés.
Au premier semestre on retient également que l’activité de l’investissement en
commerce a redémarré après deux années relativement calmes en raison du manque
de produits. Ainsi le segment des centres commerciaux a également contribué
à la performance européenne avec 12 milliards d’Euros d’investissement à mi-
année.
Le niveau atteint par le marché de l’investissement en Europe nous a conduit
à relever la prévision d’investissement pour l’année à un total de 180 milliards
d’Euros, soit une meilleure performance que celle de 2005 mais encore en-deçà
des niveaux de 2006 et 2007.

I 9

Hôtel-Dieu :
pose de la 1ère pierre en septembre

L’Hôtel-Dieu de Lyon est l’un des plus grands bâtiments de la Presqu’Ile. Premier
hôpital lyonnais (les premiers bâtiments sont attestés en 1184), il est construit en
bordure ouest du Rhône. En 2007, il a été décidé de transférer ses services dans
d’autres établissements afin de pouvoir vendre son bâtiment et son site.
C’est au cours du mois de septembre que la première pierre du nouvel Hôtel-Dieu
a été posée. La phase de commercialisation sera, quant à elle, lancée en juin 2015.
Le gros des travaux ne devrait cependant pas débuter cette année. L’essentiel,
piloté par le constructeur Eiffage, est consacré à l’élimination de cloisons intérieures,
au désamiantage et aux fouilles archéologiques. Un morceau de fresque murale
remontant à l’époque gallo-romaine (1er siècle après JC) a d’ailleurs été trouvé. Le
vestige est en cours de restauration. Le nouvel Hôtel-Dieu sera livré à la fin 2017.
Le projet, qui prévoit notamment un hôtel 5 étoiles de 138 chambres, 17 100 m² de
commerces et de restaurants, un centre de conventions et 12 logements, connaît
encore de nombreuses inconnues. À commencer par la Cité de la gastronomie – en
cours d’études, ou le pôle régional de promotion de la santé.
Situés au-dessus des commerces sur 3 ou 4 étages, les bureaux du Grand Hôtel-
Dieu offriront un large choix d’implantations et de surfaces. Sur 13 600 m², ils se
répartiront pour moitié dans les bâtiments neufs de la rue Bellecordière et la nouvelle
Loge des Fous ainsi que pour l’autre moitié dans les ailes historiques reconverties.

Source : www.grand-hotel-dieu.com

I 10

Lyon : deuxième ville
où il fait bon entreprendre

A l’occasion du Salon des Entrepreneurs qui s’est tenu à Lyon les 11 et 12 juin, un
sondage a été effectué pour cibler les villes de France où il fait bon entreprendre.
Selon le sondage réalisé par l’Institut Think pour Cerfrance et Novancia, Lyon arrive
en deuxième position des villes attractives pour créer son entreprise. 36% des
Français pensent alors qu’il est bon entreprendre à Lyon et 22% estiment que son
dynamisme économique s’est amélioré récemment.
En novembre 2013, un classement du même genre établi par L’Entreprise-L’Expansion
et Ellisphere était plus clément avec la capitale des Gaules en la positionnant sur la
première marche du classement des agglomérations de plus de 70 000 habitants.

I 11

ICC, ILAT et ILC :
des indices déflationnistes

Après avoir enregistré une légère progression le trimestre dernier, l’ICC inverse de
nouveau la tendance et repasse en zone négative au 2ème trimestre 2014. En effet il
a diminué de -0,98% sur 1 an pour s’établir à 1 621 points.
En parallèle, l’ILAT a également été publié et voit son rythme de croissance annuelle
poursuivre sa baisse amorcée depuis 2 ans avec une progression de 0,24% sur 1 an.
L’indice s’établit à 107,44 au 2ème trimestre 2014.
Pour terminer, concernant les baux de commerces, l’ILC demeure stable à 108,50
au 2ème trimestre 2014. Depuis 1 an, l’indice des loyers de commerces est resté dans
une zone comprise entre 108,46 et 108,53 points.

Comparaison de l’évolution de l’ICC, l’ILAT et l’ILC
Source : INSEE

I 12

Paris                                                                 Le Plessis-Robinson                                                    Lyon
40-42, rue La Boétie                                                  Centre d’affaires la Boursidière                                       55, avenue Foch
75008 Paris                                                           RN 186 BP 171                                                          69006 Lyon
T : +33 1 40 55 15 15                                                 92357 Le Plessis-Robinson                                              T : +33 4 78 89 26 26
F : +33 1 46 22 28 28                                                 T : +33 1 40 55 15 15                                                  F : +33 4 78 89 04 76
                                                                      F : +33 1 46 01 06 37

La Défense                                                            Saint-Denis                                                            Marseille
Immeuble Le Berkeley                                                  3, rue Jesse Owens                                                     2, place Sadi-Carnot
19-29, rue du Capitaine Guynemer                                      93210 Saint-Denis                                                      13002 Marseille
92903 Paris La Défense Cedex                                          T : +33 1 40 55 15 15                                                  T : +33 4 95 09 13 13
T : +33 1 40 55 15 15                                                 F : +33 1 48 22 52 83                                                  F : +33 4 95 09 13 00
F : +33 1 49 00 32 59
Nouvelle adresse à partir du 01/01/15 :
Tour Coeur Défense
100-110 esplanade Charles de Gaulle,
92931 Paris La Défense Cedex

Magali Pousson                                                  Virginie Houzé                                                   Laurent Vallas
Consultante Géomarketing                                        Directeur Etudes & Recherche                                     Directeur JLL Lyon
Etudes & Recherche - Lyon                                       Etudes & Recherche – Paris                                       T : +33 4 78 89 26 26
T : +33 4 78 17 13 13                                           T : +33 1 40 55 15 94                                            laurent.vallas@eu.jll.com
magali.pousson@eu.jll.com                                       virginie.houze@eu.jll.com

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