Perspectives 2019 Bilan 2018 & - L'immobilier d'entreprise en France - Knight Frank

 
Perspectives 2019 Bilan 2018 & - L'immobilier d'entreprise en France - Knight Frank
Bilan 2018 &
Perspectives 2019
     L’immobilier d’entreprise
           en France
Perspectives 2019 Bilan 2018 & - L'immobilier d'entreprise en France - Knight Frank
Une année record
                                                               Le moteur des grandes transactions
                                                               L’Île-de-France : une domination confortée
                                                               Record historique pour les bureaux
                                                               Des taux prime au plancher
                                                               Un risque mesuré
         Investissement                                        Un effet Grand Paris ?
                                                               Les régions et l’international à l’honneur
                                                               L’attrait du résidentiel
                                                               SCPI/OPCI et assureurs : des performances contrastées
                                                               Des étrangers plus présents : les Européens en tête
                                                               Des étrangers plus présents : un appétit ciblé
                                                               Les grandes tendances de 2019

KNIGHT FRANK | BILAN 2018
                     ET PERSPECTIVES
                          & PERSPECTIVES 2019 INVESTISSEMENT
                                       INVESTISSEMENT
Perspectives 2019 Bilan 2018 & - L'immobilier d'entreprise en France - Knight Frank
Évolution des volumes investis en France, tous types d’actifs

Une année record
                                                                                                                                                               En milliards d’euros

                                                                                                                                 2014-2018

                                                                                                                              26,6
                                                                                                                            MILLIARDS € / AN
Après un excellent 1er semestre

                                          € 28,500
                                              28,5
puis un net ralentissement au 3e
trimestre, l’activité s’est de nouveau                                           2009-2013

                                                                                 13,2

                                                                                                                                                                             29
                                                                                                                                                        27,9

                                                                                                                                                                       € 29,000
emballée au 4e trimestre. 12,3

                                                                                                                                                   € 27,950
milliards d’euros ont été investis
en France sur la période, portant à
29 milliards les montants engagés
sur l’ensemble de 2018 contre 27,9                                           MILLIARDS € / AN
milliards en 2017 (+ 4 %).

Au terme d’une cinquième
année de hausse consécutive,
le marché français signe même                               13
                                                      € 13,000
une performance historique,
supérieure de 2 % au précédent
record de 2007.

                                         2007        2008        2009     2010      2011     2012   2013    2014         2015        2016         2017                2018

Source : Knight Frank                                       Montants investis en France         Moyenne 2009-2013               Moyenne 2014-2018

KNIGHT FRANK | BILAN 2018 & PERSPECTIVES 2019 INVESTISSEMENT
Perspectives 2019 Bilan 2018 & - L'immobilier d'entreprise en France - Knight Frank
Un marché polarisé
                                                                                                                                    743
Le moteur des grandes transactions                                                                                                  Transactions
Répartition des volumes investis en France                                2018                                                      (828 en 2017)
par tranche de montant

Le résultat de 2018 est d’autant
                                                                                                                                 33 > 200 M€
                                                              19%
plus remarquable que le marché
n’a pas bénéficié de l’appui de
transactions hors norme, alors que                                                                                                   (20 en 2017)
                                                               25%                                              Plus de 200 M€
les cessions de « Cœur Défense »
et du portefeuille logistique Logicor
avaient à elles seules représenté
                                                                                         36%     43%            100 à 200 M€             =
3,5 milliards d’euros en 2017.

Cette absence a été compensée
                                                  18%
                                                                          2017                                  50 à 100 M€
                                                                                                                                 12,4 Mds €
par la nette augmentation                                                                                       Moins de 50 M€      10,2 en 2017
                                                              15%
du nombre de transactions
supérieures à 100 millions d’euros,
passé de 67 en 2017 à 77 en 2018.                                             24%                                                        =
La progression des volumes est
également conséquente, ces 77
opérations totalisant 18,3 milliards                                 20%
                                                                                                                                    43 %
d’euros, soit une hausse de 9 % sur                                                                                                 36 % en 2017
un an.

Source : Knight Frank                        Plus de 200 M€    100 à 200 M€      50 à 100 M€   Moins de 50 M€

KNIGHT FRANK | BILAN 2018 & PERSPECTIVES 2019 INVESTISSEMENT
Perspectives 2019 Bilan 2018 & - L'immobilier d'entreprise en France - Knight Frank
Un marché polarisé
L’Île-de-France : une domination confortée
Répartition des volumes investis en Île-de-France, tous types d’actifs
En millions d’euros

21,4 milliards d’euros (+ 6 %
                                                     € 25,000                                                                                                                                80%
                                                                                                                                                                       72 74%
sur un an) ont été investis en
région parisienne en 2018, dont
85 % sur le seul segment des
                                                                                                                                                                                             78%
bureaux. L’Île-de-France accroît                     € 20,000
ainsi sa domination, puisqu’elle
                                                                                                                                                                                             76%
représente près des trois quarts
des volumes investis en France,
                                                                                                                                                                                             74%
après 72 % en 2017.                                  € 15,000
                                                                                                                                                                                             72%

                                                                                                                                                                                             70%
                                                     € 10,000
                                                                                                                                                                                             68%

                                                       € 5,000                                                                                                                               66%

                                                                                                                                                                       € 20,200

                                                                                                                                                                                  € 21,400
                                                                                                                                                                                             64%

                                                             €0                                                                                                                              62%
                                                                         2007   2008   2009   2010      2011        2012       2013   2014         2015         2016   2017       2018
                                                                                              Volumes        investis
                                                                                              Volumes investis             en IDF
                                                                                                               en Île-de-France       Part
                                                                                                                                      Part de de     l'IDF
                                                                                                                                              l’Île-de-France

KNIGHT FRANK | BILAN 2018 & PERSPECTIVES 2019 INVESTISSEMENT
Perspectives 2019 Bilan 2018 & - L'immobilier d'entreprise en France - Knight Frank
Un autre record a été battu en            Ces montants sont concentrés à          tertiaires. L’activité a également
                                                                            2018, celui des volumes investis          87 % en Île-de-France, une part         bénéficié du dynamisme des régions,

Un marché polarisé                                                          sur le marché français des bureaux.
                                                                            Avec plus de 21 milliards d’euros, ils
                                                                            dépassent le point haut de 2007.
                                                                                                                      assez proche de celle de 2017 mais
                                                                                                                      dont la stabilité masque d’importants
                                                                                                                      contrastes entre les différents pôles
                                                                                                                                                              où Gecina a par exemple vendu deux
                                                                                                                                                              portefeuilles de bureaux totalisant
                                                                                                                                                              près de 800 millions d’euros.
Record historique pour les bureaux
                                                                                        € 25,000

                         Répartition des volumes investis en France,
                                    par typologie d’actifs
                                                                            Évolution des volumes investis en bureaux en France, en millions d’euros
                                                                                                                                                                                21,000 €
                                                                                        € 20,000
        100%
                                                                                                      € 25,000
                           9%                                      12%
         90%                                  16%

         80%
           100%           22%                                      15%                  € 15,000
                             9%               16%                                                     € 20,000
                                             16%              12%
         70%90%
              80%           22%                               15%
         60%                                 16%                                                      € 15,000
              70%                                                                       € 10,000
         50%
              60%
         40%
              50%
                          69%                 68%                  73%                                € 10,000
         30%40%
                                                              73%                         € 5,000
                            69%              68%
         20%30%
                                                                                                       € 5,000
         10%20%
              10%
           0%                                                                                   €0
                0% Moyenne    10 ans          2017                 2018                              2007 € 2008
                                                                                                            0
                                                                                                                  2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
                                                                                                              2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
                        Moyenne 10 ans       2017             2018
                          Bureaux         Commerces            Industriel
                            Bureaux      Commerces         Industriel                                                       lle-de-France
                                                                                                                                 lle-de-France
                                                                                                                                Île-de-France     Régions
                                                                                                                                                  Régions
                                                                                                                                                 Régions

Source : Knight Frank                                                        Source : Knight Frank

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Perspectives 2019 Bilan 2018 & - L'immobilier d'entreprise en France - Knight Frank
Exemples de transactions
bureaux > 400 M€ en 2018

       Invesco Capital 8, Paris 8e              CNP Assurances 85-89 Richelieu, Paris 2e   Primonial Reim Quadrans, Paris 15e   Batipart Portefeuille bureaux, Province

       GIC Tour Ariane, La Défense              Oxford Properties Window, La Défense       Sogecap Kosmo, Neuilly-Sur-Seine     Société Générale Insurance Tour Pacific, La Défense

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Perspectives 2019 Bilan 2018 & - L'immobilier d'entreprise en France - Knight Frank
Des taux prime
au plancher
La tendance est généralement à        Évolution des taux de rendement prime                                                                                                  Fourchette des taux de rendement prime bureaux par secteur géographique
la stabilité sur le compartiment      En %                                                                                                                                   En %
bureaux, les taux de rendement
prime du QCA se maintenant            9.00%
autour de 3 %.
                                                                                                                                                                             6.50
                                      8.00%
                                                                                                                                                                                                                                                                           6.00
Sur le marché des rues                                                                                                                                                       6.00
commerçantes, les taux des
meilleurs emplacements parisiens
                                      7.00%                                                                                                                                  5.50
sont légèrement orientés à la                                                                                                                                                5.00                                                                                          5.50
                                      6.00%
hausse et s’établissent désormais à
                                                                                                                                                                             4.50                                     4.25                             4.25
2,90 %.
                                      5.00%
                                                                                                                                                                             4.00
Enfin, le marché de la logistique,                                                                                                                                   4.50%                         3.50                            3.50
                                                                                                                                                                             3.50     3.25                            4.00                             4.00
porté par la forte demande des        4.00%
investisseurs, a connu une nouvelle
                                                                                                                                                                     3.00%   3.00                  3.25                            3.25
compression en 2018, avec des         3.00%                                                                                                                                           3.00
                                                                                                                                                                                        3.00
taux atteignant un niveau plancher                                                                                                                                           2.50
de 4,50 %.                                                                                                                                                           2.90%

                                                                                                                                                                                                                                                       1ère1èreCouronne
                                                                                                                                                                                             QCA

                                                                                                                                                                                                                       LaDéfense
                                                                                                                                                                                                                QCA

                                                                                                                                                                                                                                               Ouest

                                                                                                                                                                                                                                                                           2e2eCouronne
                                      2.00%

                                                                                                                                                                                       Paris QCA

                                                                                                                                                                                                           hors QCA

                                                                                                                                                                                                                         Défense

                                                                                                                                                                                                                                     Croissant Ouest

                                                                                                                                                                                                                                                                Couronne

                                                                                                                                                                                                                                                                                Couronne
                                              2002
                                                     2003
                                                            2004
                                                                   2005
                                                                          2006
                                                                                 2007
                                                                                        2008
                                                                                               2009
                                                                                                      2010
                                                                                                             2011
                                                                                                                    2012
                                                                                                                           2013
                                                                                                                                  2014
                                                                                                                                         2015
                                                                                                                                                2016
                                                                                                                                                       2017
                                                                                                                                                              2018

                                                                                                                                                                                                         Hors
                                                                                                                                                                                      Paris

                                                                                                                                                                                                                                   Croissant
                                                                                                                                                                                                                      La
                                                                                                                                                                                                     Paris
                                               Bureaux (Paris QCA)                                                            Rues commerçantes (Paris)

                                                                                                                                                                                                   Paris
                                               Logistique (Ile-de-France)
Source : Knight Frank

KNIGHT FRANK | BILAN 2018 & PERSPECTIVES 2019 INVESTISSEMENT
Perspectives 2019 Bilan 2018 & - L'immobilier d'entreprise en France - Knight Frank
Un risque mesuré

La répartition des montants            Répartition des volumes investis en Île-de-France, par typologie de risque     Évolution des montants investis sur des VEFA
engagés par profil de risque           Bureaux Île-de-France, transactions unitaires ≥ 20 M€                          Bureaux Île-de-France, transactions unitaires ≥ 20 M€
                                                                                                                      En %
confirme l’attrait des investisseurs
pour les biens sécurisés. Les
actifs core représentent plus de
60 % des volumes investis en                                               6%                                         3,500 €                                                                               25

bureaux en Île-de-France, une                                      10%
part en nette progression sur un                                                                                      3,000 €
                                                               4%
                                                                                                                                                                                                            20
an (45 % en 2017).
                                                                                                                      2,500 €

Les VEFA ont représenté un peu                                                                53%                     2,000 €
                                                                                                                                                                                                            15

moins de 4 milliards d’euros                                 19%
                                                                                                                      1,500 €
(dont 3,1 en région parisienne)                                                                                                                                                                             10
investis en France en 2018, soit
une hausse de 35 % sur un an.                                          8%                                             1,000 €

Cette progression n’est pas                                                                                                                                                                                 5

                                                                                                                                                                                        2,159 €

                                                                                                                                                                                                  3,073 €
                                                                                                                        500 €
nécessairement le signe d’une
plus grande prise de risque des            Core                                      Dont VEFA prélouées                  - €                                                                               0
investisseurs, 60 % de ce volume                                                                                                2009   2010   2011   2012   2013   2014   2015   2016   2017      2018
                                           Core Plus                                 Dont VEFA partiellement louées
portant sur des actifs partiellement                                                                                                     Volumes investis en VEFA          Nombre de VEFA
ou totalement pré-loués.                   Value Added / blanc                       Dont VEFA en blanc

Source : Knight Frank

KNIGHT FRANK | BILAN 2018 & PERSPECTIVES 2019 INVESTISSEMENT
Perspectives 2019 Bilan 2018 & - L'immobilier d'entreprise en France - Knight Frank
Le Mesnil-Amelot

Un effet
                                                                    Transactions de bureaux >20M€ 2017-2018 en Île-de-France
                                                                    (hors Paris intra-muros)
                                                                                                                                               Triangle de

Grand Paris ?
                                                                                                                                               Gonesse

                                                                                                                       Le Bourget Aéroport

                                                                                                                               Saint-Denis
Face à la rareté de l’offre        Ivanhoé Cambridge y                                                                         Pleyel
de bureaux prime et à la           a notamment acheté                                                            Mairie de
compression des taux, la           les 90 000 m² de Cap                                                          Saint-Ouen
                                                                                                                                                Le Bourget
recherche de rendement             Ampère : une opération                                                                                       RER
                                                                                   Nanterre La Folie
demeure un moteur important        emblématique par sa taille,
de l’activité. Nombre              et qui illustre parfaitement                                                                                                          Clichy -
d’investisseurs ont ainsi porté    l’appétit des investisseurs                                                                                                           Montfermeil
leur dévolu sur des actifs de      pour les grands secteurs de
bureaux à revaloriser, situés      projet d’Île-de-France. Celui                                                                                            Val de
au sein de marchés établis ou      de Pleyel profite à la fois de                                                                                           Fontenay
à proximité des futures gares      la future mise en service
du Grand Paris Express.            du Grand Paris Express et
                                                                                                                                                                        Noisy-Champs
La hausse des volumes              de l’organisation des JO de                            Pont de
investis en 2018 en 1ère           2024 ; d’autres ont été ciblés                         Sèvres
                                                                                                                                                            Champigny
Couronne Nord (+ 105 %             à Saint-Ouen, Clichy ou hors
                                                                                                                                                            Centre
sur un an) est une bonne           de la 1ère Couronne Nord
illustration de l’attrait de       (Sud, Est).
certains territoires de
                                                                                                                                       Villejuif Institut
développement.                                                                                                                        Gustave Roussy
                                                                                                                                                                          20 – 50 M€
                                                                                                                                                                          50 – 100 M€
Calendrier de mise en service du Grand Paris Express
                                                                                                                                                                          100 – 200 M€
2020-      2024-
2021       2025         2027        2030                                                                                                                                  200 – 500 M€
                                                                                                                           Aéroport d’Orly
                                                                                                                                                                          > 500 M€
                                                                                   CEA Saint-Aubin

KNIGHT FRANK | BILAN 2018 & PERSPECTIVES 2019 INVESTISSEMENT
Les régions et
l’international à l’honneur
Si certains acteurs ont privilégié     Évolution des volumes investis en régions                                     Répartition géographique du patrimoine des OPCI Grand Public
les opérations à restructurer ou les   Tous types d’actifs, en millions d’euros                                      En valeur, part en %
secteurs de développement d’Île-
de-France, d’autres ont également                                                                              30%
                                              € 9,000
augmenté leur exposition aux
marchés régionaux, mais en                    € 8,000
privilégiant les actifs neufs ou                                                                               25%
                                                                                                                                     19%19%
récents, généralement sécurisés               € 7,000
                                                                                                  20%                                                       45%
                                                                                                                                                              45%
par des baux longs. En outre, les
                                              € 6,000                                                          20%                   20%20%
plus grandes métropoles ont été
prioritairement ciblées, la région                                                                                                                                                  Etranger
                                                                                                                                                                                    Etranger
                                              € 5,000
lyonnaise concentrant par exemple                                                                                                                                                   Province
                                                                                  12%                          15%
                                                                                                                                              30%             13%                   Province
à elle seule 40 % des volumes                 € 4,000                                                                                30%                    13%                     Région parisienne
investis en bureaux hors de l’Île-                                                                                                                                                  Région parisienne
de-France.                                    € 3,000                                                          10%                                             22%                  Paris
                                                                                                                                                            22%                     Paris
La diversification et la recherche            € 2,000                                                                                         32%
                                                                                                               5%                                              20%
de rendement passent également                                                                                                       32%
                                                                 € 4,650

                                                                                      € 7,800

                                                                                                   € 7,600
                                              € 1,000                                                                                                       20%
par une plus grande exposition
des investisseurs français aux                     €0                                                          0%                            Fin 2013        Fin 2017
marchés étrangers, comme le                                Moyenne 10 ans         2017            2018                            Fin
                                                                                                                                   Fin2013
                                                                                                                                      2013                Fin  2017
                                                                                                                                                          Fin 2017
montre l’évolution de la répartition
                                                        Volumes investis en régions             Part Rhône-Alpes
géographique du patrimoine des
SCPI/OPCI.                               Source : Knight Frank                                                       Sources : ASPIM / AFG

KNIGHT FRANK | BILAN 2018 & PERSPECTIVES 2019 INVESTISSEMENT
L’attrait du
                                                                                                             Aux stratégies privilégiant                    Ces derniers (hôtels compris)           En France, l’activité a notamment
                                                                                                             une plus grande exposition                     ont ainsi représenté 26 % des           été portée en 2018 par quelques
                                                                                                             des investisseurs aux actifs à                 volumes investis en Europe en           grandes opérations, à l’image de

       résidentiel
                                                                                                             restructurer, aux territoires de               2018, contre 15 % à peine dix ans       l’acquisition par Ampère Gestion
                                                                                                             projet ou aux régions s’ajoute                 auparavant.                             et Swiss Life AM d’un portefeuille
                                                                                                             également un net regain d’intérêt                                                      valorisé 1,4 milliard d’euros.
                                                                                                             pour les actifs résidentiels.

                                      Évolution des volumes investis en résidentiel en Europe                                                                        Quelques exemples significatifs en France
                                                        En milliards d’euros
                 € 80                                                                                                   30%

                 € 70                                                                                                                       Année                   Actif                                             Prix
                                                        € 80                                                            25%          30%
                                                                                                                                                                                             Acquéreur
€ 80                                                                                 30%
                 € 60                                   € 70
                                                                                                                                     25%
€ 70                                                                                                                    20%                                         80%
                 € 50                                   € 60                         25%                                                    2018                                                                    1,4 Md €
                                                                                                                                                               Portefeuille Vesta
€ 60                                                                                                                                 20%
                                                        € 50
                 € 40                                                                20%                                15%
€ 50
                                                        € 40                                                                         15%
€ 40             € 30                                                                15%                                                                   Portefeuille Powerhouse
                                                        € 30                                                            10%                 2017                                                                     1 Md €
                                                                                                                                     10%                            France
€ 30             € 20
                                                        € 20                         10%
€ 20                                                                                                                    5%           5%
                 € 10                                   € 10
                                                                                     5%
€ 10                                                                                                                                        2017            Portefeuille Heritage                                   200 M €
                   €-                                     €-                                                            0%           0%
 €-                                                             2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
                           2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 20140%2015 2016 2017 2018
        2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
                                                                               Residential  & Hotelen
                                                                               Volumes investis     Transaction
                                                                                                      résidentielVolumes   (LHS)
                                                                                                                  et hôtellerie
                        Residential
                        Volumes investis
                                             Residential
                                     & Hotelen
                                             Transaction     & Hotel
                                               résidentielVolumes
                                                                        Transaction
                                                                    (LHS)
                                                           et hôtellerie       Part
                                                                               %
                                                                                     Volumes      (LHS) total en Europe (%)
                                                                                    sur l’investissement
                                                                                 of Total  (RHS)
                        Part
                        %           (RHS) % of total
                             sur l’investissement
                          of Total                  Totalen(RHS)
                                                            Europe (%)
                                                                                                                                   Source : Knight Frank
       Sources : Knight Frank / RCA

       KNIGHT FRANK | BILAN 2018 & PERSPECTIVES 2019 INVESTISSEMENT
SCPI/OPCI et assureurs :
des performances contrastées                                                                                                                                                                                Collecte nette en assurance-vie

Les grands collecteurs d’épargne     Volumes investis en France par typologie d’investisseurs    Évolution de la collecte nette                                                                                   2017
                                                                                                                                                                                                             8,4 Mds €
restent très présents, même          Tous types de produits, en millions d’euros                 En millions d’euros
si l’activité des SCPI/OPCI,                                                                         12,000
s’exprimant en 2018 sur un             12,000 €
nombre bien plus restreint                                                                       12,000 €

                                                                                                                                                                                                                  2018
de grandes transactions et                                                                           10,000
bénéficiant de niveaux de collecte     10,000 €
                                                                                                 10,000 €
moins élevés, est orientée à la
baisse. Ces acteurs ont concentré
18 % de l’ensemble des volumes
                                        8,000 €
                                                                                                      8,000

                                                                                                  8,000 €
                                                                                                                                                                                                            22,4 Mds €
investis en France l’an passé,                                                                        6,000
après 36 % en 2017.                     6,000 €                                                   6,000 €

La part des assureurs est en                                                                          4,000
                                        4,000 €                                                   4,000 €
revanche passée de 14 % en 2017
à 24 % un an plus tard, gonflée
par les quelques grandes ou très        2,000 €                                                      2,000€
                                                                                                  2,000                                                                                                       +167% sur
grandes acquisitions réalisées
par Generali, Sogecap, CNP
                                              - €                                                       0 0€
                                                                                                                                                                                                                  un an
Assurances ou encore Covea.

                                                                                                              2008

                                                                                                                     2009

                                                                                                                             2010

                                                                                                                                    2011

                                                                                                                                            2012

                                                                                                                                                    2013

                                                                                                                                                           2014

                                                                                                                                                                   2015

                                                                                                                                                                          2016

                                                                                                                                                                                 2017

                                                                                                                                                                                           2018
                                                                                                               2011

                                                                                                                            2012

                                                                                                                                      2013

                                                                                                                                                   2014

                                                                                                                                                                  2015

                                                                                                                                                                           2016

                                                                                                                                                                                         2017

                                                                                                                                                                                                  1S 2018
                                                                  2017                   2018

                                                                                                                                                                                        3T
                                                               Assureurs           SCPI / OPCI                                             SCPI
                                                                                                                             SCPI          OPCI OPCI
                                                                                                                                                grand…grand               public

                                       Source : Knight Frank                                             Source : ASPIM                                                                                                          Source : FFA

KNIGHT FRANK | BILAN 2018 & PERSPECTIVES 2019 INVESTISSEMENT
Des étrangers
plus présents
Au-dessus                                                                                                                                        Les Européens en tête
de la moyenne                           Évolution de la part des investisseurs étrangers                                          Répartition des volumes investis par des étrangers
                                        Sur l’ensemble des volumes investis en France, tous types d’actifs          Sur l’ensemble des volumes investis en France, tous types d’actifs
Les grandes transactions du 4e
trimestre 2018, parmi lesquelles         100%
                                                                                                                                  2018
la vente à Invesco de Capital             90%
8, celle de la Tour Ariane à GIC                                                                                                4%
ou l’acquisition par Ivanhoé              80%
Cambridge de Cap Ampère, ont                                                                                         14%
                                          70%                                                                                  8%                  27%
confirmé le retour au premier plan                                                                                                         17%
des investisseurs étrangers.              60%                                                                                                                      Zone €
Si leur part est encore loin de celle
                                          50%                                                                                                                      Europe hors Zone €
du début des années 2000, ils ont
été à l’origine de 46 % des volumes       40%                                                                       34%           2017
                                                                                                                                                                   Amérique du Nord
investis en 2018 dans l’Hexagone,                                                                                                                 20%
                                          30%
contre 31 % en 2017 et 40 %                                                                                                                                        Asie / Moyen Orient
en moyenne au cours des cinq                                                                                 46%
                                          20%             41%
                                                                                                                                                                   Autres
dernières années.                                                                  31%                                                              16%
                                          10%                                                                       39%              21%

                                           0%
                                                     Moyenne 10 a.                 2017                      2018

Source : Knight Frank                        Part des investisseurs étrangers    Part des investisseurs Français

KNIGHT FRANK | BILAN 2018 & PERSPECTIVES 2019 INVESTISSEMENT
Répartition des volumes investis

Des étrangers
                                                                                  par les investisseurs étrangers, par type d’actifs

                                                               Amérique du Nord        Europe                          Asie            Autres

plus présents
Un appétit ciblé
Très présents sur le segment de
la logistique, les Nord-Américains

                                                                  34%               45%                               18%              3%
se sont aussi illustrés sur ceux
des bureaux et des commerces,                   BUREAUX
à l’exemple de l’acquisition par
Oxford Properties de Window à La
Défense et du flagship Valentino
rue Saint-Honoré. Ils comptent pour
39 % des volumes investis par des
étrangers en 2018, et précèdent
ainsi les Allemands (16 %), friands
de commerces prime et de bureaux
                                             INDUSTRIEL           67%                19%                             10%               4%
franciliens ou lyonnais.

Les Asiatiques ont quant à eux
compté pour 14 % des volumes
grâce aux quelques transactions
logistiques ou de bureaux de plus
de 100 millions d’euros signées
pour le compte d’investisseurs
                                            COMMERCES              19%               71%                               0%              10%
sud-coréens, singapouriens ou
hong-kongais.

KNIGHT FRANK | BILAN 2018 & PERSPECTIVES 2019 INVESTISSEMENT
Les grandes tendances
de 2019

     DES RISQUES                                               DES INTERROGATIONS                                      DES SOUTIENS
      ACCRUS                                                                                                             À L’ACTIVITÉ

  • Ralentissement économique                         • Normalisation des politiques monétaires /                • Dynamisme des flux de capitaux
  • Tensions sociales et                                Évolution des taux                                         internationaux
    géopolitiques                                     • Niveaux de collecte (pierre papier, assurance vie)       • Recherche de diversification des
                                                      • Évolution des marchés actions                              investisseurs
                                                      • Évolution des critères d’acquisition des investisseurs
                                                        (niveau de risque, typologies d’actifs, etc.)
                                                      • Des marchés locatifs toujours aussi dynamiques ?

KNIGHT FRANK | BILAN 2018 & PERSPECTIVES 2019 INVESTISSEMENT
Dynamisme maintenu
                                                        Grandes transactions : un rôle moins décisif
                                                        Le neuf : toujours très prisé
                                                        Des performances contrastées
                                                        Utilisateurs : une mobilité accrue ?
                                                        Paris : les raisons d’un succès

                 Bureaux                                Coworking : l’expansion se poursuit
                                                        Brexit : Paris bien placé
                                                        Brexit : des effets à relativiser ?
                                                        Offre immédiate : niveau plancher
                                                        Hausse des pré-commercialisations
                                                        Appels à projets urbains : un tiers de bureaux
                                                        Loyers sous pression à Paris
                                                        Les grandes tendances de 2019

KNIGHT FRANK | BILAN 2018 & PERSPECTIVES 2019 BUREAUX
Dynamisme maintenu
                                                                                                                                                                       Sur
                                                                                                                                                                       1 an
Un bon cru                              Évolution de la demande placée en Île-de-France

                                        3,500,000                                                                                                              120
Le marché des bureaux d’Île-de-

                                                                                                                                                                     -1%
France a connu une fin d’année
                                        3,000,000
2018 solide, sans atteindre les                                                                                                                    79          100
sommets. 629 000 m² ont été
placés au 4e trimestre, soit une        2,500,000
baisse de 19 % par rapport à la                                                                                                                                80
même période en 2017.
                                        2,000,000
Sur l’ensemble de 2018, les                                                                                                                                    60
volumes commercialisés totalisent                                                                                                                                    Moyenne
                                        1,500,000
près de 2,54 millions de m² contre                                                                                                                                    1 0 ans
2,56 millions un an auparavant. La                                                                                                                             40
tendance reste donc positive : la       1,000,000
performance de 2018 a quasiment

                                                                                                                                                   2,535,000
égalé le très bon résultat de 2017 et                                                                                                                          20

                                                                                                                                                                     +14%
                                          500,000
est même nettement supérieure de
14 % à la moyenne décennale.
                                                0                                                                                                              0
                                                     2006    2007    2008    2009    2010   2011   2012   2013   2014     2015     2016    2017   2018

                                               Demande placée (m²)          Consommation moyenne de bureaux depuis 2008          Nombre de transactions > 5000 m²
Source : Knight Frank

KNIGHT FRANK | BILAN 2018 & PERSPECTIVES 2019 BUREAUX
Grandes transactions :                                                                                                 79 transactions
un rôle moins décisif                                                                                                      > 5000 m²
                                                                                                                              93 en 2017
Une répartition plus                   Demande placée par tranche de surface, en Île-de-France
                                       Sur le volume total en m²
équilibrée
La solidité du marché francilien est                                                                  9%
particulièrement remarquable sur le                         16%               15%

                                                                                                                        916 000 m²
segment des surfaces inférieures à
5 000 m². Celles comprises entre                                                                      9%
                                                                   16%          15%                   27%
1 000 et 5 000 m² sont les plus
                                                            24%               32%
dynamiques, avec des volumes en
                                                                                                      27%
hausse de 16 % sur un an.
                                                                   24%          32%                                      1,2 million en 2017
Les prises à bail de surfaces
supérieures à 5 000 m² accusent                             29%                                       35%
quant à elles un recul 24 %. Si
                                                                   29%        30%                     35%
leur nombre est en baisse, c’est
                                                                                30%
surtout la taille des grandes

                                                                                                                             36%
opérations qui est à l’origine du
ralentissement du marché des
                                                            30%                                       29%
bureaux. Seuls six mouvements                                      30%        23%                     29%
                                                                                23%

                                                                                                                          des volumes
supérieurs à 20 000 m² ont ainsi
été recensés en 2018, dont cinq
signés au 1er semestre, contre dix                  Moyenne 10 ans
                                                        Moyenne 10 ans        2017
                                                                                2017                  2018
                                                                                                      2018
au total en 2017.                                                                                                            47% en 2017
Source : Knight Frank                      < 1 000< m²
                                                    1 000 m²
                                                          1 0001 à000 à 5 000
                                                                   5 000   m² m² 5 000
                                                                                   5 000àà20
                                                                                           20000
                                                                                             000 m²
                                                                                                 m²    >>20
                                                                                                          20000
                                                                                                             000m²m²
                                                                                                                                               Source : Knight Frank

KNIGHT FRANK | BILAN 2018 & PERSPECTIVES 2019 BUREAUX
Des pré-commercialisations en hausse

Le neuf : toujours                                                                           Avec près de 80 %, la part des pré-commercialisations de grandes
                                                                                             surfaces neuves-restructurées reste élevée, autre indice de la priorité

très prisé
                                                                                             donnée par les utilisateurs aux biens les plus qualitatifs.

                                                                                             Evolution des précommercialisations en Île-de-France
                                                                                             % du nombre de transactions > 5 000 m² réalisées
                                                                                                          Part
                                                                                             sur des offres    des ou
                                                                                                            neuves transactions  en précommercialisation
                                                                                                                      restructurées
Les trois quarts de la             Demande placée par qualité d’immeuble, en Île-de-France              Part des transactions à livraison ou après
                                   % du volume transactions > 5 000 m²
demande placée                                                                                                                                                         80
La concentration de l’activité                                                                                                                             77%
au profit des surfaces                                                                                                                                                 60
neuves-restructurées demeure une                          État                                                                         73%
constante du marché francilien :                        d’usage
celles-ci représentent 73 % de                                                                                       51%                                               40
                                                          16%
la demande placée supérieure à                                                                      48%
5 000 m² en 2018 (72 % en 2017).                                                                                                                                       20
                                           Rénové
                                            11%                                                                                                                        0

                                                                                                                                                                       -20

                                                                                                                                                                       -40

                                                            Neuf / Restructuré                                                                                         -60
                                                                   73%                               2015             2016             2017                2018

                                                                                                Part des transactions en précommercialisation                          -80
Source : Knight Frank                                                                           Part 2015                2016 ou après 2017
                                                                                                     des transactions à livraison                          2018
                                                                                                                                                      80

                                                                                                                                          77%
KNIGHT FRANK | BILAN 2018 & PERSPECTIVES 2019 BUREAUX                                                                                                 60
                                                                                                                             73%
                                                                                                                                                      40
Des performances
contrastées
Paris progresse                       Part de chaque secteur géographique dans la demande placée totale
                                      En Île-de-France, sur le volume total en m²                                          Évolution de la demande placée
Les résultats des différents                                                                                                 En volume, entre 2017 et 2018
pôles tertiaires d’Île-de-France
sont assez hétérogènes. En 1ère
couronne, le Sud s’est distingué
                                                                  13%                                               Paris QCA                                +11%
avec une forte progression de 45 %
sur un an de la demande placée.
                                                 15%
Les marchés de 2e couronne                                        10%                              Paris QCA
                                                       16%                                                          Paris Hors QCA                            -1%
affichent quant à eux une hausse                                                  18%            Paris QCA
                                                                                                   Paris hors QCA
de 30 %. Les performances du                                               16%
                                                                                                 Paris HQCA
                                                                                                   La Défense
Croissant Ouest et de La Défense
                                                                                                                    La Défense                               -21%
sont plus mitigées.                                                                              LaCroissant
                                                                                                   Défense Ouest
                                                                                                   1ère Couronne
Stables en 2018, les volumes                                                                     Croissant Ouest
                                                  28%                                              2e Couronne      Croissant Ouest                           -9%
placés à Paris dépassent le million                                                              1e couronne
de mètres carrés pour la troisième          25%                           23%
année consécutive. Le moteur de                                                                  2e couronne
                                                               7%             23%                                   1ère Couronne                             -8%
ce succès ? La grande forme du
QCA et de Paris Centre Ouest, dont
les volumes placés ont progressé
                                                             6%
                                                                                                                    2e Couronne                              +30%
de 11 % sur un an.

Source : Knight Frank

KNIGHT FRANK | BILAN 2018 & PERSPECTIVES 2019 BUREAUX
Utilisateurs : une
mobilité accrue ?
Mobilité des utilisateurs                                              % du nombre de transactions ≥ 5 000 m² en Île-de-France, 2017/2018

L’analyse des mouvements des               Entreprises venantde…
                                                             de...                Ont quitté le secteur pour aller...           Sont restées sur le secteur
grands utilisateurs sur la période        Entreprise venant                              Ont quitté le secteur pour aller…          Sont restées sur le secteur
2017-2018 permet de distinguer
les marchés tertiaires les plus           Paris
                                           ParisQCA
                                                 QCA                                                                           Paris QCA 60 %
captifs de ceux soumis à une plus
forte mobilité des entreprises.
                                                                                                                                               45%      Solde négatif    Paris QCA
                                     Paris Hors
                                       Paris horsQCA
                                                  QCA                                                                   Paris Hors QCA 45 %
                                                                                                                                                                             Paris QCA
Si la 2e Couronne reste                                                                                                                                                  Paris Hors QCA
principalement animée par des                                                                                                                                                Paris hors QCA
                                                                                                                                              43%       Solde négatif    La Défense
mouvements endogènes, le                  La Défense
                                          La Défense                                                                     La Défense 43 %                                     La Défense
secteur de La Défense, pour                                                                                                                                              Croissant Ouest
                                                                                                                                                                             Croissant Ouest
l’instant peu offreur en bureaux
                                                                                                                                                                         1e couronne
                                                                                                                                                                             1ère Couronne
neufs-restructurés, a par exemple    Croissant Ouest                                                                         Croissant Ouest 66 %
                                       Croissant Ouest
vu une majorité d’entreprises                                                                                                                                            2e couronne
                                                                                                                                                                             2e Couronne
privilégier des secteurs voisins.
                                         1e
                                         1èrecouronne
                                             Couronne                                                                           1e couronne 70 %
À Paris, c’est également le cas
des secteurs hors QCA, ceux-ci
attirant toutefois dans le même
                                         2e  couronne
                                          2e Couronne                                                                                2e couronne 84 %
temps des utilisateurs provenant
de la plupart des grands secteurs
tertiaires franciliens.                              -100       -80   -60          -40           -20             0            20              40         60             80           100
Source : Knight Frank

KNIGHT FRANK | BILAN 2018 & PERSPECTIVES 2019 BUREAUX
Paris : les raisons
                                                                                                      FINANCE, LUXE, AVOCATS : DES UTILISATEURS
                                                                                                      TRADITIONNELS ET CAPTIFS

d’un succès
Malgré le nombre limité de surfaces             Exemples de transactions ≥ 5 000 m² à Paris en 2018
neuves disponibles, le rythme
des commercialisations est resté                                                                      COWORKING, TECH : NOUVEAUX MOTEURS DU MARCHÉS PARISIEN
soutenu à Paris, qui bénéficie de la
demande d’entreprises très variées,
soucieuses de centralité et d’un
environnement propre à retenir ou
attirer les talents.

Les meilleures offres de la capitale
suscitent ainsi la convoitise
d’utilisateurs traditionnels, dans
le conseil, le luxe ou la finance,
mais aussi d’acteurs plus récents                                                                     DES « MARGES » TRÈS POPULAIRES : QUAND L’ARRIVÉE DE
et en pleine expansion comme                                                                          GRANDES SURFACES DE GRADE A NOURRIT LA DEMANDE
les New Tech et le coworking.
Le développement de grandes
surfaces de bureaux neuves-
restructurées aux portes de la
capitale aura aussi permis de
dynamiser l’activité.

Source : Knight Frank

KNIGHT FRANK | BILAN 2018 & PERSPECTIVES 2019 BUREAUX
Paris loin devant                     Répartition géographique des volumes placés par le coworking
                                                                                                                        En Île-de-France, entre 2015 et 2018

Coworking :
                                                                                                                                                                Paris QCA
                                                                                  La hausse des volumes tient à
                                                                                                                                                   1%
                                                                                  la forte progression du nombre                                                           Paris Centre Ouest (Hors
                                                                                                                                             4%                            QCA)
                                                                                  de transactions et à la nette

l’expansion se poursuit
                                                                                                                                                                               Paris QCA
                                                                                  augmentation de la taille moyenne                 10%                                    Paris Sud
                                                                                                                                                                               Paris Centre Ouest hors QCA
                                                                                  des mouvements, passée de
                                                                                                                                                                              Paris
                                                                                                                                                                           Paris NordSud
                                                                                                                                                                                      Est
                                                                                  1 500 m² en 2015 à plus de                  13%                              41%
                                                                                                                                                                               Paris Nord Est
                                                                                  4 000 m² désormais en raison
                                                                                                                                                                           La Défense
                                                                                                                                                                              La Défense
                                                                                  de l’accroissement des prises à
Près de 130 000 m²                  Évolution de la demande placée du coworking   bail supérieures à 5 000 m², voire          5%                                               Croissant Ouest
                                                                                                                                                                           Croissant Ouest
                                    En Île-de-France, entre 2015 et 2018          10 000 m².                                                                                   1
                                                                                                                                                                               ère
                                                                                                                                                                                       couronne
en 2018 !                                                                                                                              17%                                     2 couronne
                                                                                                                                                                                   e

                                                                                                                                                     9%                    1ère couronne
                                    140,000 m²                              35
La demande placée a
                                                                                                                                                                           2ème couronne
littéralement explosé à partir de   120,000 m²                              30
2016, atteignant en Île-de-France
un volume de près de 40 000 m²                                                    WeWork accroît                         Répartition des volumes placés par le coworking, par opérateur
                                                                                                                         En Île-de-France, entre 2015 et 2018
qui a plus que doublé un an         100,000 m²                              25
                                                                                  son avance
plus tard pour atteindre plus de                                                                                          120,000 m²

90 000 m² en 2017.                   80,000 m²                              20    En 2018, WeWork a concentré la
                                                                                  majeure partie des transactions         100,000 m²
La tendance s’est prolongée          60,000 m²                              15    signées sur ce segment de
l’an passé, le volume des m²                                                      surface, lui permettant de proposer

                                                                                                                                                                                   Autres
                                                                                                                           80,000 m²
de bureaux absorbés par le                                                        près de 100 000 m² de bureaux
                                     40,000 m²                              10
coworking ayant atteint près de                                                   à Paris, encore loin toutefois
130 000 m² en 2018.                                                               des surfaces dont il dispose             60,000 m²

                                     20,000 m²                              5     aujourd’hui à Londres (un peu
                                                                                  plus de 250 000 m²) et surtout à         40,000 m²

                                          0 m²                              0     New-York (640 000 m²).
                                                   2015 2016 2017 2018                                                     20,000 m²
                                                 Demande placée (m²)
                                                 Demande placée > 5000 m²
                                                 Nombre de transactions                                                         0 m²
Source : Knight Frank
                                                                                                                                             Paris QCA               Paris hors QCA
                                                                                                                                             La Défense              Croissant Ouest
                                                                                                                                             Autres secteurs

KNIGHT FRANK | BILAN 2018 & PERSPECTIVES 2019 BUREAUX
Expansion                           Diversification                       Segmentation

                                                            Demande accrue : 60 % de             Arrivées de nouveaux entrants           Offre plus segmentée, des
                                                        millenials dans les forces vives des   français ou étrangers / Production     grands généralistes (WeWork) au
                                                        entreprises en 2025 et hausse du             de nouveaux concepts.           coworking dédié (CIC), en passant
                                                             nombre d’indépendants.                                                  par le segment prime (The Bureau)

Coworking :
et maintenant ?                                              Les grandes entreprises
                                                         constitueront une part croissante
                                                                                                   Hybridation des usages : des
                                                                                                 services plus innovants pour se
                                                                                                                                     Les grands bailleurs développent
                                                                                                                                      une offre intégrée de coworking
                                                           des utilisateurs d’espaces de       différencier au sein d’un marché en    (Wellio, Nextdoor, Smartdesk…).
                                                                     coworking.                             plein essor.

                                                           Le coworking se développera         Hybridation des lieux : les espaces     Développement en franchise /
                                                            encore surtout à Paris, qui a         de coworking s’implanteront        Acquisition de leur immobilier par
                                                        concentré plus de 70 % des m² pris       davantage dans les lieux de la      certains coworkers / Évolution des
                                                             à bail depuis 2015 en IDF.         mobilité (gare, aéroport, centres       relations avec les bailleurs ?
                                                                                                         commerciaux).

                                                                                                                                                   Sources : Knight Frank / EY

KNIGHT FRANK | BILAN 2018 & PERSPECTIVES 2019 BUREAUX
Paris et Francfort au coude à coude

Brexit : Paris bien placé
                                                                                            Répartition géographique des mouvements liés au Brexit en Europe
                                                                                            Mouvements annoncés, effectifs ou potentiels, par ville

                                                                                                                                                                   60
                                                                                            Dublin, Luxembourg, Paris, Francfort
                                                                                            et Amsterdam : les cinq villes ayant
                                                                                            accueilli, ou étant susceptibles
                                                                                            d’accueillir, le plus de créations ou                       Dublin
Intensification                       Évolution chronologique du nombre

                                                                                                                                                                   43
                                      de mouvements liés au Brexit en Europe                de relocalisations d’emplois liées
À quelques semaines de la sortie      Mouvements annoncés, effectifs ou potentiels          au Brexit concentrent à elles seules
officielle du Royaume-Uni de l’UE,                                                          près de 80 % du nombre total de
                                                                                            projets recensés.                                         Luxembourg
le « Brexodus » n’a pas eu lieu et
rien ne permet pour l’instant
d’affirmer qu’il se produira.                                                               De fait, les entreprises privilégient                                  34
                                                               155
                                                                                            un nombre limité de places
                                                                                                                                                       Francfort
Cela dit, l’accélération du rythme                                                          européennes, choisies pour

                                                                                                                                                                   33
                                                                                     2018
des mouvements liés au Brexit                                                               la puissance de leur place
est indéniable : plus de 150                                                                financière (Paris, Francfort),
projets certains ou potentiels ont                                                          un cadre réglementaire et                                  Paris/IDF
                                                                                            fiscal particulièrement attractif

                                                                                                                                                                   24
été recensés en 2018, un chiffre
multiplié par deux par rapport à                                                            (Luxembourg, Dublin, Amsterdam),

                                                                 82
celui enregistré en 2017, ce qui en                                                         une expertise reconnue dans
dit long sur l’environnement dans                                                           certains types d’activités                                Amsterdam

                                                                                                                                                                   10
lequel évoluent les entreprises.                                                     2017   (Luxembourg et Dublin dans le
                                                                                            domaine de la gestion de fonds)
                                                                                            ou leur proximité culturelle avec le
                                                                                                                                                        Madrid
                                                                                            Royaume-Uni (Dublin).

                                                                    5                2016
                                                                                                                                                       Bruxelles
                                                                                                                                                                    5
Source : Knight Frank
                                                                                                                                                        Autres
                                                                                                                                                                   33
KNIGHT FRANK | BILAN 2018 & PERSPECTIVES 2019 BUREAUX
Si tous les projets devaient se        rationalisation, potentiellement            de densifier pour accroître leurs
                                                                             concrétiser, ils ne représenteraient   destructeurs d’emplois. Enfin,              effectifs, sans forcément avoir

Brexit : des effets                                                          qu’une part modeste de la
                                                                             demande placée totale. Par ailleurs,
                                                                                                                    plusieurs banques, françaises
                                                                                                                    notamment, occupent déjà des
                                                                                                                                                                besoin de prendre à bail des
                                                                                                                                                                surfaces additionnelles.

à relativiser ?
                                                                             le secteur financier reste soumis      bureaux en région parisienne ; des
                                                                             à d’importants mouvements de           espaces qu’elles sont capables

À Paris, la demande de bureaux                             La finance domine                                                                  Plus d’Américains
n’a pas pour l’instant enregistré de                           Répartition par activité                                                   Répartition par origine des entreprises
« coup de boost » lié au Brexit.               En nombre de mouvements annoncés, effectifs ou potentiels                           Mouvements annoncés, effectifs ou potentiels, par ville
Qu’en sera-t-il dans les prochains
mois ?                                                  Ensemble des mouvements en Europe                               100%
                                                                                                                                                  8
                                                                                                                                   13                                                        17
Certes, les négociations en                                                                                              90%
                                                                                                                                                                             24
cours indiquent que d’autres                                     11%                                                               2                           31
                                                                                                                                                 19
                                                                                                                         80%
entreprises concrétiseront bientôt
d’importants mouvements locatifs.                                    9%                                                  70%
                                                                                                                                                                                             21
La finance – qui représente pour                                                                                                                               3
                                                               9%                                                                  45                                        26
l’instant la très grande majorité                  16%                                                                   60%
                                                                                                                                                 33
des projets identifiés à Paris – ne
                                                          9%                                                             50%
devrait pas pour autant devenir,                                                                                                                               36
                                                                                                                                                                                             33
                                                                     Paris / IDF
grâce au Brexit, le futur moteur du                                                                                      40%
marché des bureaux.
                                                                                                                                                                             35
                                                                                              62%                        30%
                                                    11%                              73%
                                                                                                                         20%       40            40
                                                                                                                                                               30                            29
                                                                                                                         10%
                                                                                                                                                                             15
                                                                                                                          0%
                                                                                                                                 Dublin     Luxembourg       Paris       Francfort    Amsterdam
                                                  Finance
                                                   Finance       Fintech
                                                                Fintech       Assurances
                                                                             Assurances        Autres
                                                                                              Autres
Source : Knight Frank                                                                                                             UK
                                                                                                                                   R-Uni USA/Canada
                                                                                                                                            Etats-Unis        Asie Asie
                                                                                                                                                                   (Japon incl.) Autres
                                                                                                                                                                                      Autres
                                                                                                                                                Canada

KNIGHT FRANK | BILAN 2018 & PERSPECTIVES 2019 BUREAUX
Offre immédiate :                                                                                                                                                         Au plus bas sur 10 ans
                                                                                                                                                                          En baisse de 12 % sur un an mais                  C’est à Paris que la situation de

niveau plancher
                                                                                                                                                                          de moins de 1 % sur un trimestre,                 pénurie est la plus marquée,
                                                                                                                                                                          le volume de l’offre disponible en                avec des taux parfois inférieurs à
                                                                                                                                                                          Île-de-France s’est stabilisé sous le             2 % dans certains quartiers de la
                                                                                                                                                                          seuil des 3 millions de m². Le taux               capitale.
                                                                                                                                                                          de vacance s’y établit désormais à
Des situations très16.0 %                                                                             14.1                                                                5,4 %, bien en deçà du précédent
                                                                                                                                                                          point haut de 2014 (7,7 %).
contrastées        14.016.0
                        % %                                                        12.7                   14.1
Historique des taux de vacance 14.0 %                                                12.7
                             12.0 %                                                                                                 10.3                                  Évolution de l’offre disponible et du taux de vacance
par secteur géographique
                               12.0 %                                                                                         10.6 10.3                                   En Île-de-France
En Île-de-France, en %     10.0 %
                                                                                                                               10.6
                               10.0 %                                                                                                                                     4,500,000 m²                                                                                            99%
                            8.0 %         6.4                                                                                                       8.0    6.8                                                                            7,7%
                                8.0 %                  5.6                                            8.6                                            8.0   6.8
                                             6.4                                                                                                                          4,000,000 m²                                                                                            88%
                            6.0 %                         5.6                                          8.6
                                                                                                                                   6.9
                                6.0 %                                                                                                                                     3,500,000 m²                                                                                            77%
                            4.0 %                                                       4.2                                         6.9
                                                                                                                                                           4.7                                                                                                        5,4%
                                4.0 %                                                     4.2                                                                             3,000,000 m²                                                                                            66%
                                                                                   4.1                                                                     4.7                           4,9%
                            2.0 %                                                    4.1
                                2.0 %                  2.5                                                                                                                2,500,000 m²                                                                                            55%
                            0.0 %         1.7             2.5
                                0.0 %        1.7                                                                                                                          2,000,000 m²                                                                                            44%
                                                       Paris Hors QCA

                                                                                                                                         Couronne
                                                                                   La Défense

                                                                                                      Croissant Ouest
                                           Paris QCA

                                                                                                                                                               couronne
                                                                  Paris Hors QCA

                                                                                                                                    1èreCouronne
                                                                                         La Défense

                                                                                                            Croissant Ouest
                                          Paris QCA

                                                                                                                                                            2ecouronne
                                                                                                                                                                          1,500,000 m²                                                                                            33%

                                                                                                                                                                          1,000,000 m²                                                                                            22%

                                                                                                                                                                                                                                                                      2,890,000
                                                                                                                                                           2e
                                                                                                                                                                            500,000 m²                                                                                            11%

                                                                                                                                   1ère
                                                                                                                                                                                  0 m²                                                                                            00%
                                      PlusPlus
                                            basbas
                                                sursur
                                                    10 10
                                                       ans                             2018                             Plus
                                                                                                                         Plushaut
                                                                                                                              hautsur
                                                                                                                                   sur10
                                                                                                                                      10 ans

                                                                                                                                                                                         2007

                                                                                                                                                                                                2008

                                                                                                                                                                                                       2009

                                                                                                                                                                                                              2010

                                                                                                                                                                                                                     2011

                                                                                                                                                                                                                            2012

                                                                                                                                                                                                                                   2013

                                                                                                                                                                                                                                          2014

                                                                                                                                                                                                                                                 2015

                                                                                                                                                                                                                                                        2016

                                                                                                                                                                                                                                                               2017

                                                                                                                                                                                                                                                                      2018
                                                          ans                            2018                                            ans
                                                                                                                                                                                                  Offre immédiate (m²)                     Taux de vacance

Source : Knight Frank

KNIGHT FRANK | BILAN 2018 & PERSPECTIVES 2019 BUREAUX
Hausse des pré-                                                                                                        Pénurie durable à Paris

commercialisations
                                                                                                                       Part des pré-commercialisation par secteur géographique
                                                                                                                       Offres de bureaux en chantier à livrer d’ici fin 2021

Rebond des                             Livraisons de surfaces neuves ou restructurées en Île-de-France

disponibilités après
2019 ?
                                       2,500,000 m²
                                                                                                                                                 38%                             47%
La situation de rareté constatée
dans plusieurs pôles tertiaires
                                       2,000,000 m²
                                                                                                                                                 62%                             53%
ne devrait guère évoluer à                                                                                                                       Paris intra-muros               Croissant Ouest
                                       1,500,000 m²
court terme. Ainsi, 45 % des
2,13 millions de m² de bureaux
actuellement en travaux en région      1,000,000 m²
parisienne pour une livraison
prévue d’ici la fin de 2020 sont
d’ores et déjà commercialisés.           500,000 m²

                                                                                                                                                 70%                             73%
                                                                                                     54%
                                                                                                           26%   23%
Le solde est largement insuffisant
pour satisfaire l’appétit des                  0 m²

                                                                                                                                                 30%                             27%
                                                       2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021
grands utilisateurs, si bien que la
concurrence pour les actifs les              Livraisons disponibles                 Livraisons prélouées
plus qualitatifs restera importante.         Surfaces livrées                       Consommation moyenne de bureaux…
                                                                                                                                                 1ère Couronne                   La Défense

Source : Knight Frank

KNIGHT FRANK | BILAN 2018 & PERSPECTIVES 2019 BUREAUX
Appels à projets urbains :
un tiers de bureaux                                                                                                                                    La mixité des programmes fait la
                                                                                                                                                       part belle aux bureaux, avec 35 %
                                                                                                                                                                                                 À terme, l’offre devrait se polariser
                                                                                                                                                                                                 autour des futurs quartiers de
                                                                                                                                                       des volumes dédiés à l’immobilier         gares, et offrir des solutions
                                                                                                                                                       tertiaire et 7 % à des espaces de         de report au sein d’immeubles
                                                                                                                                                       coworking.                                qualitatifs et parfois innovants.
Si tous les projets ne seront                                           Répartition des volumes programmés dans «Inventons
probablement pas concrétisés, les                                        la Métropole du Grand Paris 1» et «Réinventer Paris»
différents concours (Réinventer                          600 000                    Par département et typologie, en m²
                                                                                                                                                        Répartition de la programmation sur un volume de plus d’1,7 million de m²
Paris, IMGP, Reinventing Cities etc.)
pourraient doper la production                            600 000

au sein de certains territoires                          500 000
                                                                                                                                                        BUREAUX

                                                                                                                                                                                                                          35%
franciliens.                                              500 000

Le Val de Marne et la Seine-Saint-                       400 000
Denis, qui bénéficieront aussi de                         400 000

la mise en services du Grand Paris
                                                         300 000                                                                                        COWORKING
Express et de l’organisation des
                                                          300 000

                                                                                                                                                                                                                          7%
JO en 2024, représentent ainsi
65 % des programmes tertiaires à
                                                         200 000
développer dans le cadre de ces                           200 000
appels à projets urbains.
                                                         100
                                                          100 000
                                                              000                                                                                       AUTRES

                                                                    0
                                                                    0
                                                                         Paris   Seine-et-
                                                                                  Marne
                                                                                             Essonne   Hauts-de-
                                                                                                         Seine
                                                                                                                   Seine-St-
                                                                                                                    Denis
                                                                                                                                 Val de
                                                                                                                                 Marne
                                                                                                                                          Val d’Oise
                                                                                                                                                                                                                          58%
Sources : Métropole du Grand Paris, Promoteurs /
NB : Triangle de Gonesse = 88 % de la programmation du Val d’Oise                      Bureaux          Coworking              Autres
                                                                                             Bureaux         Coworking             Autres

KNIGHT FRANK | BILAN 2018 & PERSPECTIVES 2019 BUREAUX
Loyer sous pression à Paris
Loyers prime : au plus
                                        Évolution des loyers prime et moyen en Île-de-France
haut depuis 2007                        En €/m²/an

Effet centralité et préoccupations
RH obligent, les effets de la pénurie      900 €/m²                                                                                             840
de l’offre sont surtout ressentis                                                                                                        810
                                                                                                                                  790
dans Paris intra-muros, où le              800 €/m²
                                                                                                                                                       Mesures d’accompagnement en
nombre restreint d’opportunités et
le dynamisme de la demande des             700 €/m²                                                                                                           Île-de-France
utilisateurs ont déjà poussé les
valeurs à la hausse en 2018.
Sur le segment des produits de
                                           600 €/m²

                                           500 €/m²
                                                                                                                                                         20 / 25%
première main, le loyer prime est
                                                                                                                                  405    408    410
ainsi passé à 840 €/m²/an dans
le QCA (+ 4 % sur un an), le loyer         400 €/m²                                                                                                     Mesures d’accompagnement
moyen enregistrant quant à lui une                                                                                                                            dans Paris QCA
progression de 2 %.                        300 €/m²

La hausse des valeurs locatives,
combinée à la pénurie durable
                                           200 €/m²
                                                                                                                                                            8 / 17%
de l’offre, pourrait accélérer les         100 €/m²
reports d’entreprises parisiennes au
profit de bureaux en périphérie, et           0 €/m²
des actifs de qualité bien reliés aux                   2006   2007    2008   2009    2010     2011   2012   2013   2014   2015   2016   2017   2018
transports en particulier.
                                                                                     Loyer moyen        Loyer prime

KNIGHT FRANK | BILAN 2018 & PERSPECTIVES 2019 BUREAUX
Les grandes tendances
de 2019

        CONJONCTURE                                                DES SOUTIENS                                    ET DES
         MITIGÉE                                                     STRUCTURELS                               INTERROGATIONS

 • Ralentissement de l’économie et                      •   Nouveaux modes de travail / Digitalisation   • Un effet Brexit ?
   des créations d’emplois                              •   Flex office / Coworking                      • Paris : des performances limitées
 • Dégradation du climat des affaires                   •   Nouvelles aspirations des collaborateurs       par la pénurie de l’offre ?
 • Environnement international                          •   Obsolescence / renouvellement du parc        • La Défense : ampleur de
   moins porteur                                                                                           l’absorption des offres à venir ?
                                                                                                         • 1ère couronne : accélération des
                                                                                                           reports d’utilisateurs parisiens ?

KNIGHT FRANK | BILAN 2018 & PERSPECTIVES 2019 BUREAUX
Environnement macro-économique
                                                          Mode : un géant aux pieds d’argile
                                                          Nouvelles enseignes étrangères : un appétit très ciblé
                                                          La nouvelle équation du commerce
                                                          Luxe : une reprise durable
                                                          Luxe : les secteurs les plus prisés

             Commerces                                    Stabilité des valeurs
                                                          Des projets nombreux et variés : exemples significatifs à Paris
                                                          Des projets nombreux et variés : exemples significatifs en région parisienne
                                                          Investissement : stabilité en trompe l’œil
                                                          L’appétit très ciblé des investisseurs
                                                          La correction des taux se poursuit
                                                          Les grandes tendances de 2019

KNIGHT FRANK | BILAN 2018
                     ET PERSPECTIVES
                          & PERSPECTIVES 2019 COMMERCES
                                       COMMERCES
Tourisme : record en vue ?

Environnement
                                                                                         Moins présents en 2016 dans                    Aux soubresauts de l’actualité
                                                                                         l’Hexagone, les visiteurs étrangers            française s’ajoute la montée des
                                                                                         y étaient revenus en masse en                  risques à l’échelle mondiale,

macro-économique
                                                                                         2017. Ce fut encore le cas durant              également susceptible en 2019
                                                                                         une bonne partie de 2018, avant                de peser sur l’activité. Cela dit,
                                                                                         que le mouvement des gilets                    la tendance de long terme reste
                                                                                         jaunes n’enraye une très belle                 positive, et Paris devrait, comme
                                                                                         dynamique. Un record historique                les autres grandes destinations de
                                                                                         de fréquentation pourrait toutefois            la planète, continuer à profiter de
                                                                                         être atteint.                                  l’essor du tourisme international.
Baisse de la confiance                        Opinion des ménages
                                              Indicateur synthétique – Données CVS-CJO
Le mouvement des gilets jaunes,         130
ses débordements et leurs effets
                                                                                         Nombre d’arrivées hôtelières
sur les commerces ont amplifié                                                           En millions en Île-de-France, variation 2017/2018 de janvier à octobre
                                        120
le ralentissement de l’économie
française et terni le bilan de                                                                                                                                     29,4
                                                                                                                       28,2                                        29,4
l’année 2018.                           110                                                                            28,2

En 2019, le recul attendu de
l’inflation et les mesures de soutien   100
au pouvoir d’achat suggèrent que la                                                                        14,4                            15,1        14,3
                                                                                               13,8                                        15,1
consommation pourrait accélérer.         90                                                    13,8        14,4                                        14,3
L’évolution du climat social restera
toutefois un facteur clé, alors
que la confiance des ménages             80
                                                juil-02

                                                juil-09

                                                juil-16
                                               mai-01

                                              sept-03

                                               mai-08

                                              sept-10

                                               mai-15

                                              sept-17
                                               déc-01

                                               nov-04

                                               déc-08

                                               nov-11

                                               déc-15

                                               nov-18
                                                oct-00

                                                oct-07

                                                oct-14
                                              janv-06

                                              janv-13
                                               juin-05

                                               juin-12
                                              mars-00

                                              mars-07

                                              mars-14
                                               févr-03

                                              août-06

                                               févr-10

                                              août-13

                                               févr-17
                                                avr-04

                                                avr-11

                                                avr-18
s’est fortement détériorée pour
atteindre, en décembre, son niveau
le plus bas depuis 2014.                                                                                  2017                                        2018
                                                                                                          2017
                                                                                                           Ensemble             Français              2018
                                                                                                                                                   Etrangers
                                                                                                           Ensemble             Français           Etrangers
Source : INSEE                                                                                                                                                Source : CRT Île-de-France

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Performances

Mode : un géant                                           Évolution des ventes textile/habillement
                                                                                                     contrastées
                                                                                                     Évolution des ventes textile/habillement

aux pieds d’argile
                                                          En %                                       Par canal, cumul janvier/octobre 2018
                                                          Source : IFM

Retour à la baisse
Après la brève embellie de 2017,
les ventes de la mode ont de
                                                                                                                 +5,3 %
nouveau reculé en 2018. Dans ce
contexte, c’est aux opérations de
rationalisation que les enseignes
traditionnelles du secteur                                                                                               Ventes
consacrent désormais leur stratégie.                                                                                    en ligne
Les géants de la fast-fashion
créent ainsi des boutiques
spectaculaires et offrant toujours
plus de services, tout en sacrifiant

                                                                                                                  -4,3%
en contrepartie des points de vente
non stratégiques. D’ici la fin de 2019
et en à peine trois ans, H&M et Zara
pourraient par exemple avoir fermé
près d’un quart de leurs magasins
de Paris intra-muros, concentrant
leurs efforts sur d’autres marques
                                                                                                                       Ventes
et sur leurs plus grands flagships.
                                                                                                                     en magasin

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Mode : un géant
                                                                                                                            La part de la mode
                                                                                                                            Entre 2014 et 2016

aux pieds d’argile
                                                                                                                                                 59%
                                                                                                                52%
Mais un flux constant                            Répartition par secteur d’activité des

                                                                                                                                                 59%
                                                 nouvelles enseignes étrangères en France
de nouveaux entrants                             En %

                                                                             10%
La mode reste un acteur majeur
du marché immobilier des                                       5%
commerces. Un rôle central que
l’analyse des mouvements de
                                                                                                                           La part de la mode
nouvelles enseignes étrangères,
                                                                                                                           Entre 2017 et 2018
arrivées dans l’Hexagone entre                          10%
2014 et 2018 illustre parfaitement.
                           Mode

Sur la période, les enseignes    de

                                                                                                                                                 44%
                            Alimentation  / Restauration
mode ont représenté un peu plus                                                                                      52%
                            Beauté / Santé
de la moitié du nombre total de
nouveaux entrants. Toutefois,    cette
                            Accessoires                  10%
part a eu tendance à diminuer au
fil des ans, au profit de secteurs   de
                            Sport / Loisirs
plus en plus dynamiques comme
                            Autres
la restauration, le sport ou les
cosmétiques.
                                                                     13%

                                                        Mode                          Beauté / Santé   Sport / Loisirs
Source : Knight Frank
                                                        Alimentation / Restauration   Accessoires      Autres

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Nouvelles enseignes
étrangères : un appétit très ciblé                                                                                                     Exemples
                                                                                                                                     récents à venir

                                                                                                                                        Boutiques
Illustrant l’appétit très ciblé des   Choix d’implantation,                           Choix d’implantation,
enseignes, Paris et ses rues          par secteur géographique                        par typologie
                                      Répartition en % entre 2014 et 2018             Répartition en % entre 2014 et 2018
commerçantes sont largement
plébiscités par les enseignes
étrangères désirant ouvrir un 1er
point de vente en France. Parmi les
exemples les plus significatifs de
2018 : Urban outfitters, Suitsupply                        10                                                               28
ou encore Xiaomi qui, avant son                                                  30
flagship des Champs-Élysées, avait
                                                                                                                                  Ensembles commerciaux
ouvert sa première boutique au                                                                      5 4
39 boulevard de Sébastopol, dans
le 1er arrondissement.

Hors de Paris et des rues
commerçantes, les centres                      Paris
                                                                                          Rues commerçantes
commerciaux sont les formats les               IDF – Hors Paris
plus ciblés, avec une préférence                                                          Centres commerciaux
                                               Régions
marquée pour les centres
                                                                            60            PAC
régionaux les plus établis                                                                Autres
                                                                                                                             63
d’Île-de-France ou les grandes
métropoles régionales.
                                            Source : Knight Frank

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Segmentation
                                                                                                                      de l’offre
                                                                                                                      Formats urbains
                                                                                                                      Personnalisation
                                                                                                                    (produits / services)

La nouvelle                                                                   Expérience
                                                                                 d’achat
                                                                                                                                                          Relation
                                                                                                                                                       directe avec le
équation                                                                     Différenciation                                                          consommateur

du commerce
                                                                              Montée en gamme
                                                                              Services aux clients     À CHACUN                                         Essor des DNVB*
                                                                                                                                                      Boutiques de marques

                                                                                                          SON
                                                                               Mixité des usages
                                                                             Restauration et loisirs
Les enseignes ferment                   pour les enseignes historiques de

                                                                                                       FLAGSHIP
ponctuellement leurs magasins           renouveler leur offre.
les moins performants pour
répondre à l’essoufflement de           Quelques formats impriment plus
certains formats traditionnels.         particulièrement leurs marques
Elles multiplient également les         sur le marché immobilier des
tests, car les nouvelles attentes de    commerces : la proximité et les
                                                                                              Rationalisation                                 Phygital
la clientèle, alliées à la révolution   concepts urbains d’enseignes
digitale, offrent aussi de belles       solidement établies en périphérie,                    des réseaux de                                 Boutiques de
opportunités : opportunités pour        les « boutiques de marques » et
de nouveaux acteurs d’accroître         les boutiques de marques nées                           boutiques                                     pure-players
                                                                                                                                            Digitalisation du
leur visibilité, et opportunités        sur le web.
                                                                                                                                             point de vente
                                                                                               Fermetures ciblées
                                                                                                                                            Réseaux sociaux
                                                                                              Repositionnement de
                                                                                                 la fast-fashion
Source : Knight Frank

                                                                                                                                                                *Digital Native Vertical Brands

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Exemples récents
à Paris

Tediber | Rue Sainte-Croix de la Bretonnerie              Rossignol | Boulevard des Capucines      IKEA | Boulevard de la Madeleine

Salomon | Boulevard Saint-Germain                         Bande à Part | Boulevard des Capucines   AMPM | Rue Étienne Marcel

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Luxe : une
                                                                  48 ouvertures de boutiques de        façon dont les marques les plus               son écrin de la place Vendôme
                                                                  luxe ont été recensées en 2018       prestigieuses exploitent leur                 et Chanel a ouvert un navire
                                                                  à Paris contre 26 en 2017. Initiés   patrimoine immatériel comme                   amiral à deux pas de son adresse

reprise durable
                                                                  de longue date, quelques projets     facteur de distinction, ont été               historique de la rue Cambon.
                                                                  d’envergure, révélateurs de la       inaugurés : Boucheron a rénové

Plus d’ouvertures                                         Un peu moins de créations                                                  Saint-Honoré : succès confirmé
Nombre d’ouvertures de boutiques                            Répartition des ouvertures par type                                                          Répartition des ouvertures par artère
Boutiques de luxe à Paris                                          Boutiques de luxe à Paris                                                            Part en % sur le total des ouvertures à Paris

                        51                                                                                                          2018-2019
                                          48               16%                                 15%

   39                                                      13%                                 19%                       19%
                                                                                                                                                                            Rue Saint-Honoré
                                                                                                                                                 20%       30%              Avenue Montaigne
                                                           18%                                 18%
                                                                                                                             25%
                                                                                                                                                                            Vendôme / Paix

                                   26                                                                           8%                                                          Faubourg Saint-Honoré
                                                           53%                                                          4%
                                                                                                                                    2012-2017           12%                 Sèvres / Saint-Gemain
                                                                                               48%                       6%                                                 George V / François 1er
                                                                                                                  11%                                                       Champs-Élysées
                                                                                                                              10%                 12%         7%
                                                                                                                                                                            Autres
                                                                                                                                         11%
                                                                                                                        3%
                                                                                                                                                  11%
                                                                                                                                   11%
                                                                  2012-2017      2018-2019

    Moyenne an.         2016       2017     2018              Transfert        Magasin temporaire
    2012-2017                                                                                              Rue Saint-Honoré                    Avenue Montaigne
                                                             Création          Extension/Rénovation        Vendôme / Paix                      Faubourg Saint-Honoré
Source : Knight Frank
                                                                                                           Sèvres / Saint-Germain              George V / François 1er
                                                                                                           Champs-Elysées                      Autres

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Luxe : les secteurs
                                                                               Parmi les projets emblématiques         locatives augmenter l’an passé,       2012 et 2017. Le luxe s’illustre
                                                                               attendus en 2019 figurent celui de      ne cesse de progresser dans la        aussi sur les Champs-Élysées, où
                                                                               Saint Laurent en lieu et place du       hiérarchie du luxe parisien : elle    LVMH a renforcé ses positions

les plus prisés
                                                                               concept-store Colette et celui du       compte pour 30 % des ouvertures       avec l’arrivée de Bulgari au n°136
                                                                               joaillier Graff, tous deux situés rue   de boutiques de luxe réalisées        et l’ouverture prochaine d’un
                                                                               Saint-Honoré. Cette artère, l’une       ou projetées sur la période 2018-     flagship Dior au n°127.
                                                                               des rares à avoir vu ses valeurs        2019 à Paris contre 20 % entre

                        Rue Saint-Honoré                                                Triangle d’Or                                                  Vendôme / Paix

       30 % des ouvertures 2018-2019 41 %                  de créations   29 % des ouvertures 2018-2019 43 % de créations                  11 % des ouvertures 2018-2019        50 % de créations
                         Exemples d’ouvertures / projets                             Exemples d’ouvertures / projets                                 Exemples d’ouvertures / projets

Source : Knight Frank

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