Perspectives 2019 Bilan 2018 & - L'immobilier d'entreprise en France - Knight Frank
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Bilan 2018 &
Perspectives 2019
L’immobilier d’entreprise
en France
Une année record
Le moteur des grandes transactions
L’Île-de-France : une domination confortée
Record historique pour les bureaux
Des taux prime au plancher
Un risque mesuré
Investissement Un effet Grand Paris ?
Les régions et l’international à l’honneur
L’attrait du résidentiel
SCPI/OPCI et assureurs : des performances contrastées
Des étrangers plus présents : les Européens en tête
Des étrangers plus présents : un appétit ciblé
Les grandes tendances de 2019
KNIGHT FRANK | BILAN 2018
ET PERSPECTIVES
& PERSPECTIVES 2019 INVESTISSEMENT
INVESTISSEMENT
Évolution des volumes investis en France, tous types d’actifs
Une année record
En milliards d’euros
2014-2018
26,6
MILLIARDS € / AN
Après un excellent 1er semestre
€ 28,500
28,5
puis un net ralentissement au 3e
trimestre, l’activité s’est de nouveau 2009-2013
13,2
29
27,9
€ 29,000
emballée au 4e trimestre. 12,3
€ 27,950
milliards d’euros ont été investis
en France sur la période, portant à
29 milliards les montants engagés
sur l’ensemble de 2018 contre 27,9 MILLIARDS € / AN
milliards en 2017 (+ 4 %).
Au terme d’une cinquième
année de hausse consécutive,
le marché français signe même 13
€ 13,000
une performance historique,
supérieure de 2 % au précédent
record de 2007.
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
Source : Knight Frank Montants investis en France Moyenne 2009-2013 Moyenne 2014-2018
KNIGHT FRANK | BILAN 2018 & PERSPECTIVES 2019 INVESTISSEMENT
Un marché polarisé
743
Le moteur des grandes transactions Transactions
Répartition des volumes investis en France 2018 (828 en 2017)
par tranche de montant
Le résultat de 2018 est d’autant
33 > 200 M€
19%
plus remarquable que le marché
n’a pas bénéficié de l’appui de
transactions hors norme, alors que (20 en 2017)
25% Plus de 200 M€
les cessions de « Cœur Défense »
et du portefeuille logistique Logicor
avaient à elles seules représenté
36% 43% 100 à 200 M€ =
3,5 milliards d’euros en 2017.
Cette absence a été compensée
18%
2017 50 à 100 M€
12,4 Mds €
par la nette augmentation Moins de 50 M€ 10,2 en 2017
15%
du nombre de transactions
supérieures à 100 millions d’euros,
passé de 67 en 2017 à 77 en 2018. 24% =
La progression des volumes est
également conséquente, ces 77
opérations totalisant 18,3 milliards 20%
43 %
d’euros, soit une hausse de 9 % sur 36 % en 2017
un an.
Source : Knight Frank Plus de 200 M€ 100 à 200 M€ 50 à 100 M€ Moins de 50 M€
KNIGHT FRANK | BILAN 2018 & PERSPECTIVES 2019 INVESTISSEMENT
Un marché polarisé
L’Île-de-France : une domination confortée
Répartition des volumes investis en Île-de-France, tous types d’actifs
En millions d’euros
21,4 milliards d’euros (+ 6 %
€ 25,000 80%
72 74%
sur un an) ont été investis en
région parisienne en 2018, dont
85 % sur le seul segment des
78%
bureaux. L’Île-de-France accroît € 20,000
ainsi sa domination, puisqu’elle
76%
représente près des trois quarts
des volumes investis en France,
74%
après 72 % en 2017. € 15,000
72%
70%
€ 10,000
68%
€ 5,000 66%
€ 20,200
€ 21,400
64%
€0 62%
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
Volumes investis
Volumes investis en IDF
en Île-de-France Part
Part de de l'IDF
l’Île-de-France
KNIGHT FRANK | BILAN 2018 & PERSPECTIVES 2019 INVESTISSEMENT
Un autre record a été battu en Ces montants sont concentrés à tertiaires. L’activité a également
2018, celui des volumes investis 87 % en Île-de-France, une part bénéficié du dynamisme des régions,
Un marché polarisé sur le marché français des bureaux.
Avec plus de 21 milliards d’euros, ils
dépassent le point haut de 2007.
assez proche de celle de 2017 mais
dont la stabilité masque d’importants
contrastes entre les différents pôles
où Gecina a par exemple vendu deux
portefeuilles de bureaux totalisant
près de 800 millions d’euros.
Record historique pour les bureaux
€ 25,000
Répartition des volumes investis en France,
par typologie d’actifs
Évolution des volumes investis en bureaux en France, en millions d’euros
21,000 €
€ 20,000
100%
€ 25,000
9% 12%
90% 16%
80%
100% 22% 15% € 15,000
9% 16% € 20,000
16% 12%
70%90%
80% 22% 15%
60% 16% € 15,000
70% € 10,000
50%
60%
40%
50%
69% 68% 73% € 10,000
30%40%
73% € 5,000
69% 68%
20%30%
€ 5,000
10%20%
10%
0% €0
0% Moyenne 10 ans 2017 2018 2007 € 2008
0
2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
Moyenne 10 ans 2017 2018
Bureaux Commerces Industriel
Bureaux Commerces Industriel lle-de-France
lle-de-France
Île-de-France Régions
Régions
Régions
Source : Knight Frank Source : Knight Frank
KNIGHT FRANK | BILAN 2018 & PERSPECTIVES 2019 INVESTISSEMENT
Exemples de transactions
bureaux > 400 M€ en 2018
Invesco Capital 8, Paris 8e CNP Assurances 85-89 Richelieu, Paris 2e Primonial Reim Quadrans, Paris 15e Batipart Portefeuille bureaux, Province
GIC Tour Ariane, La Défense Oxford Properties Window, La Défense Sogecap Kosmo, Neuilly-Sur-Seine Société Générale Insurance Tour Pacific, La Défense
KNIGHT FRANK | BILAN 2018 & PERSPECTIVES 2019 INVESTISSEMENT
Des taux prime
au plancher
La tendance est généralement à Évolution des taux de rendement prime Fourchette des taux de rendement prime bureaux par secteur géographique
la stabilité sur le compartiment En % En %
bureaux, les taux de rendement
prime du QCA se maintenant 9.00%
autour de 3 %.
6.50
8.00%
6.00
Sur le marché des rues 6.00
commerçantes, les taux des
meilleurs emplacements parisiens
7.00% 5.50
sont légèrement orientés à la 5.00 5.50
6.00%
hausse et s’établissent désormais à
4.50 4.25 4.25
2,90 %.
5.00%
4.00
Enfin, le marché de la logistique, 4.50% 3.50 3.50
3.50 3.25 4.00 4.00
porté par la forte demande des 4.00%
investisseurs, a connu une nouvelle
3.00% 3.00 3.25 3.25
compression en 2018, avec des 3.00% 3.00
3.00
taux atteignant un niveau plancher 2.50
de 4,50 %. 2.90%
1ère1èreCouronne
QCA
LaDéfense
QCA
Ouest
2e2eCouronne
2.00%
Paris QCA
hors QCA
Défense
Croissant Ouest
Couronne
Couronne
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
Hors
Paris
Croissant
La
Paris
Bureaux (Paris QCA) Rues commerçantes (Paris)
Paris
Logistique (Ile-de-France)
Source : Knight Frank
KNIGHT FRANK | BILAN 2018 & PERSPECTIVES 2019 INVESTISSEMENT
Un risque mesuré
La répartition des montants Répartition des volumes investis en Île-de-France, par typologie de risque Évolution des montants investis sur des VEFA
engagés par profil de risque Bureaux Île-de-France, transactions unitaires ≥ 20 M€ Bureaux Île-de-France, transactions unitaires ≥ 20 M€
En %
confirme l’attrait des investisseurs
pour les biens sécurisés. Les
actifs core représentent plus de
60 % des volumes investis en 6% 3,500 € 25
bureaux en Île-de-France, une 10%
part en nette progression sur un 3,000 €
4%
20
an (45 % en 2017).
2,500 €
Les VEFA ont représenté un peu 53% 2,000 €
15
moins de 4 milliards d’euros 19%
1,500 €
(dont 3,1 en région parisienne) 10
investis en France en 2018, soit
une hausse de 35 % sur un an. 8% 1,000 €
Cette progression n’est pas 5
2,159 €
3,073 €
500 €
nécessairement le signe d’une
plus grande prise de risque des Core Dont VEFA prélouées - € 0
investisseurs, 60 % de ce volume 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
Core Plus Dont VEFA partiellement louées
portant sur des actifs partiellement Volumes investis en VEFA Nombre de VEFA
ou totalement pré-loués. Value Added / blanc Dont VEFA en blanc
Source : Knight Frank
KNIGHT FRANK | BILAN 2018 & PERSPECTIVES 2019 INVESTISSEMENT
Le Mesnil-Amelot
Un effet
Transactions de bureaux >20M€ 2017-2018 en Île-de-France
(hors Paris intra-muros)
Triangle de
Grand Paris ?
Gonesse
Le Bourget Aéroport
Saint-Denis
Face à la rareté de l’offre Ivanhoé Cambridge y Pleyel
de bureaux prime et à la a notamment acheté Mairie de
compression des taux, la les 90 000 m² de Cap Saint-Ouen
Le Bourget
recherche de rendement Ampère : une opération RER
Nanterre La Folie
demeure un moteur important emblématique par sa taille,
de l’activité. Nombre et qui illustre parfaitement Clichy -
d’investisseurs ont ainsi porté l’appétit des investisseurs Montfermeil
leur dévolu sur des actifs de pour les grands secteurs de
bureaux à revaloriser, situés projet d’Île-de-France. Celui Val de
au sein de marchés établis ou de Pleyel profite à la fois de Fontenay
à proximité des futures gares la future mise en service
du Grand Paris Express. du Grand Paris Express et
Noisy-Champs
La hausse des volumes de l’organisation des JO de Pont de
investis en 2018 en 1ère 2024 ; d’autres ont été ciblés Sèvres
Champigny
Couronne Nord (+ 105 % à Saint-Ouen, Clichy ou hors
Centre
sur un an) est une bonne de la 1ère Couronne Nord
illustration de l’attrait de (Sud, Est).
certains territoires de
Villejuif Institut
développement. Gustave Roussy
20 – 50 M€
50 – 100 M€
Calendrier de mise en service du Grand Paris Express
100 – 200 M€
2020- 2024-
2021 2025 2027 2030 200 – 500 M€
Aéroport d’Orly
> 500 M€
CEA Saint-Aubin
KNIGHT FRANK | BILAN 2018 & PERSPECTIVES 2019 INVESTISSEMENTLes régions et
l’international à l’honneur
Si certains acteurs ont privilégié Évolution des volumes investis en régions Répartition géographique du patrimoine des OPCI Grand Public
les opérations à restructurer ou les Tous types d’actifs, en millions d’euros En valeur, part en %
secteurs de développement d’Île-
de-France, d’autres ont également 30%
€ 9,000
augmenté leur exposition aux
marchés régionaux, mais en € 8,000
privilégiant les actifs neufs ou 25%
19%19%
récents, généralement sécurisés € 7,000
20% 45%
45%
par des baux longs. En outre, les
€ 6,000 20% 20%20%
plus grandes métropoles ont été
prioritairement ciblées, la région Etranger
Etranger
€ 5,000
lyonnaise concentrant par exemple Province
12% 15%
30% 13% Province
à elle seule 40 % des volumes € 4,000 30% 13% Région parisienne
investis en bureaux hors de l’Île- Région parisienne
de-France. € 3,000 10% 22% Paris
22% Paris
La diversification et la recherche € 2,000 32%
5% 20%
de rendement passent également 32%
€ 4,650
€ 7,800
€ 7,600
€ 1,000 20%
par une plus grande exposition
des investisseurs français aux €0 0% Fin 2013 Fin 2017
marchés étrangers, comme le Moyenne 10 ans 2017 2018 Fin
Fin2013
2013 Fin 2017
Fin 2017
montre l’évolution de la répartition
Volumes investis en régions Part Rhône-Alpes
géographique du patrimoine des
SCPI/OPCI. Source : Knight Frank Sources : ASPIM / AFG
KNIGHT FRANK | BILAN 2018 & PERSPECTIVES 2019 INVESTISSEMENTL’attrait du
Aux stratégies privilégiant Ces derniers (hôtels compris) En France, l’activité a notamment
une plus grande exposition ont ainsi représenté 26 % des été portée en 2018 par quelques
des investisseurs aux actifs à volumes investis en Europe en grandes opérations, à l’image de
résidentiel
restructurer, aux territoires de 2018, contre 15 % à peine dix ans l’acquisition par Ampère Gestion
projet ou aux régions s’ajoute auparavant. et Swiss Life AM d’un portefeuille
également un net regain d’intérêt valorisé 1,4 milliard d’euros.
pour les actifs résidentiels.
Évolution des volumes investis en résidentiel en Europe Quelques exemples significatifs en France
En milliards d’euros
€ 80 30%
€ 70 Année Actif Prix
€ 80 25% 30%
Acquéreur
€ 80 30%
€ 60 € 70
25%
€ 70 20% 80%
€ 50 € 60 25% 2018 1,4 Md €
Portefeuille Vesta
€ 60 20%
€ 50
€ 40 20% 15%
€ 50
€ 40 15%
€ 40 € 30 15% Portefeuille Powerhouse
€ 30 10% 2017 1 Md €
10% France
€ 30 € 20
€ 20 10%
€ 20 5% 5%
€ 10 € 10
5%
€ 10 2017 Portefeuille Heritage 200 M €
€- €- 0% 0%
€- 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 20140%2015 2016 2017 2018
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
Residential & Hotelen
Volumes investis Transaction
résidentielVolumes (LHS)
et hôtellerie
Residential
Volumes investis
Residential
& Hotelen
Transaction & Hotel
résidentielVolumes
Transaction
(LHS)
et hôtellerie Part
%
Volumes (LHS) total en Europe (%)
sur l’investissement
of Total (RHS)
Part
% (RHS) % of total
sur l’investissement
of Total Totalen(RHS)
Europe (%)
Source : Knight Frank
Sources : Knight Frank / RCA
KNIGHT FRANK | BILAN 2018 & PERSPECTIVES 2019 INVESTISSEMENTSCPI/OPCI et assureurs :
des performances contrastées Collecte nette en assurance-vie
Les grands collecteurs d’épargne Volumes investis en France par typologie d’investisseurs Évolution de la collecte nette 2017
8,4 Mds €
restent très présents, même Tous types de produits, en millions d’euros En millions d’euros
si l’activité des SCPI/OPCI, 12,000
s’exprimant en 2018 sur un 12,000 €
nombre bien plus restreint 12,000 €
2018
de grandes transactions et 10,000
bénéficiant de niveaux de collecte 10,000 €
10,000 €
moins élevés, est orientée à la
baisse. Ces acteurs ont concentré
18 % de l’ensemble des volumes
8,000 €
8,000
8,000 €
22,4 Mds €
investis en France l’an passé, 6,000
après 36 % en 2017. 6,000 € 6,000 €
La part des assureurs est en 4,000
4,000 € 4,000 €
revanche passée de 14 % en 2017
à 24 % un an plus tard, gonflée
par les quelques grandes ou très 2,000 € 2,000€
2,000 +167% sur
grandes acquisitions réalisées
par Generali, Sogecap, CNP
- € 0 0€
un an
Assurances ou encore Covea.
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
1S 2018
2017 2018
3T
Assureurs SCPI / OPCI SCPI
SCPI OPCI OPCI
grand…grand public
Source : Knight Frank Source : ASPIM Source : FFA
KNIGHT FRANK | BILAN 2018 & PERSPECTIVES 2019 INVESTISSEMENTDes étrangers
plus présents
Au-dessus Les Européens en tête
de la moyenne Évolution de la part des investisseurs étrangers Répartition des volumes investis par des étrangers
Sur l’ensemble des volumes investis en France, tous types d’actifs Sur l’ensemble des volumes investis en France, tous types d’actifs
Les grandes transactions du 4e
trimestre 2018, parmi lesquelles 100%
2018
la vente à Invesco de Capital 90%
8, celle de la Tour Ariane à GIC 4%
ou l’acquisition par Ivanhoé 80%
Cambridge de Cap Ampère, ont 14%
70% 8% 27%
confirmé le retour au premier plan 17%
des investisseurs étrangers. 60% Zone €
Si leur part est encore loin de celle
50% Europe hors Zone €
du début des années 2000, ils ont
été à l’origine de 46 % des volumes 40% 34% 2017
Amérique du Nord
investis en 2018 dans l’Hexagone, 20%
30%
contre 31 % en 2017 et 40 % Asie / Moyen Orient
en moyenne au cours des cinq 46%
20% 41%
Autres
dernières années. 31% 16%
10% 39% 21%
0%
Moyenne 10 a. 2017 2018
Source : Knight Frank Part des investisseurs étrangers Part des investisseurs Français
KNIGHT FRANK | BILAN 2018 & PERSPECTIVES 2019 INVESTISSEMENTRépartition des volumes investis
Des étrangers
par les investisseurs étrangers, par type d’actifs
Amérique du Nord Europe Asie Autres
plus présents
Un appétit ciblé
Très présents sur le segment de
la logistique, les Nord-Américains
34% 45% 18% 3%
se sont aussi illustrés sur ceux
des bureaux et des commerces, BUREAUX
à l’exemple de l’acquisition par
Oxford Properties de Window à La
Défense et du flagship Valentino
rue Saint-Honoré. Ils comptent pour
39 % des volumes investis par des
étrangers en 2018, et précèdent
ainsi les Allemands (16 %), friands
de commerces prime et de bureaux
INDUSTRIEL 67% 19% 10% 4%
franciliens ou lyonnais.
Les Asiatiques ont quant à eux
compté pour 14 % des volumes
grâce aux quelques transactions
logistiques ou de bureaux de plus
de 100 millions d’euros signées
pour le compte d’investisseurs
COMMERCES 19% 71% 0% 10%
sud-coréens, singapouriens ou
hong-kongais.
KNIGHT FRANK | BILAN 2018 & PERSPECTIVES 2019 INVESTISSEMENTLes grandes tendances
de 2019
DES RISQUES DES INTERROGATIONS DES SOUTIENS
ACCRUS À L’ACTIVITÉ
• Ralentissement économique • Normalisation des politiques monétaires / • Dynamisme des flux de capitaux
• Tensions sociales et Évolution des taux internationaux
géopolitiques • Niveaux de collecte (pierre papier, assurance vie) • Recherche de diversification des
• Évolution des marchés actions investisseurs
• Évolution des critères d’acquisition des investisseurs
(niveau de risque, typologies d’actifs, etc.)
• Des marchés locatifs toujours aussi dynamiques ?
KNIGHT FRANK | BILAN 2018 & PERSPECTIVES 2019 INVESTISSEMENTDynamisme maintenu
Grandes transactions : un rôle moins décisif
Le neuf : toujours très prisé
Des performances contrastées
Utilisateurs : une mobilité accrue ?
Paris : les raisons d’un succès
Bureaux Coworking : l’expansion se poursuit
Brexit : Paris bien placé
Brexit : des effets à relativiser ?
Offre immédiate : niveau plancher
Hausse des pré-commercialisations
Appels à projets urbains : un tiers de bureaux
Loyers sous pression à Paris
Les grandes tendances de 2019
KNIGHT FRANK | BILAN 2018 & PERSPECTIVES 2019 BUREAUXDynamisme maintenu
Sur
1 an
Un bon cru Évolution de la demande placée en Île-de-France
3,500,000 120
Le marché des bureaux d’Île-de-
-1%
France a connu une fin d’année
3,000,000
2018 solide, sans atteindre les 79 100
sommets. 629 000 m² ont été
placés au 4e trimestre, soit une 2,500,000
baisse de 19 % par rapport à la 80
même période en 2017.
2,000,000
Sur l’ensemble de 2018, les 60
volumes commercialisés totalisent Moyenne
1,500,000
près de 2,54 millions de m² contre 1 0 ans
2,56 millions un an auparavant. La 40
tendance reste donc positive : la 1,000,000
performance de 2018 a quasiment
2,535,000
égalé le très bon résultat de 2017 et 20
+14%
500,000
est même nettement supérieure de
14 % à la moyenne décennale.
0 0
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
Demande placée (m²) Consommation moyenne de bureaux depuis 2008 Nombre de transactions > 5000 m²
Source : Knight Frank
KNIGHT FRANK | BILAN 2018 & PERSPECTIVES 2019 BUREAUXGrandes transactions : 79 transactions
un rôle moins décisif > 5000 m²
93 en 2017
Une répartition plus Demande placée par tranche de surface, en Île-de-France
Sur le volume total en m²
équilibrée
La solidité du marché francilien est 9%
particulièrement remarquable sur le 16% 15%
916 000 m²
segment des surfaces inférieures à
5 000 m². Celles comprises entre 9%
16% 15% 27%
1 000 et 5 000 m² sont les plus
24% 32%
dynamiques, avec des volumes en
27%
hausse de 16 % sur un an.
24% 32% 1,2 million en 2017
Les prises à bail de surfaces
supérieures à 5 000 m² accusent 29% 35%
quant à elles un recul 24 %. Si
29% 30% 35%
leur nombre est en baisse, c’est
30%
surtout la taille des grandes
36%
opérations qui est à l’origine du
ralentissement du marché des
30% 29%
bureaux. Seuls six mouvements 30% 23% 29%
23%
des volumes
supérieurs à 20 000 m² ont ainsi
été recensés en 2018, dont cinq
signés au 1er semestre, contre dix Moyenne 10 ans
Moyenne 10 ans 2017
2017 2018
2018
au total en 2017. 47% en 2017
Source : Knight Frank < 1 000< m²
1 000 m²
1 0001 à000 à 5 000
5 000 m² m² 5 000
5 000àà20
20000
000 m²
m² >>20
20000
000m²m²
Source : Knight Frank
KNIGHT FRANK | BILAN 2018 & PERSPECTIVES 2019 BUREAUXDes pré-commercialisations en hausse
Le neuf : toujours Avec près de 80 %, la part des pré-commercialisations de grandes
surfaces neuves-restructurées reste élevée, autre indice de la priorité
très prisé
donnée par les utilisateurs aux biens les plus qualitatifs.
Evolution des précommercialisations en Île-de-France
% du nombre de transactions > 5 000 m² réalisées
Part
sur des offres des ou
neuves transactions en précommercialisation
restructurées
Les trois quarts de la Demande placée par qualité d’immeuble, en Île-de-France Part des transactions à livraison ou après
% du volume transactions > 5 000 m²
demande placée 80
La concentration de l’activité 77%
au profit des surfaces 60
neuves-restructurées demeure une État 73%
constante du marché francilien : d’usage
celles-ci représentent 73 % de 51% 40
16%
la demande placée supérieure à 48%
5 000 m² en 2018 (72 % en 2017). 20
Rénové
11% 0
-20
-40
Neuf / Restructuré -60
73% 2015 2016 2017 2018
Part des transactions en précommercialisation -80
Source : Knight Frank Part 2015 2016 ou après 2017
des transactions à livraison 2018
80
77%
KNIGHT FRANK | BILAN 2018 & PERSPECTIVES 2019 BUREAUX 60
73%
40Des performances
contrastées
Paris progresse Part de chaque secteur géographique dans la demande placée totale
En Île-de-France, sur le volume total en m² Évolution de la demande placée
Les résultats des différents En volume, entre 2017 et 2018
pôles tertiaires d’Île-de-France
sont assez hétérogènes. En 1ère
couronne, le Sud s’est distingué
13% Paris QCA +11%
avec une forte progression de 45 %
sur un an de la demande placée.
15%
Les marchés de 2e couronne 10% Paris QCA
16% Paris Hors QCA -1%
affichent quant à eux une hausse 18% Paris QCA
Paris hors QCA
de 30 %. Les performances du 16%
Paris HQCA
La Défense
Croissant Ouest et de La Défense
La Défense -21%
sont plus mitigées. LaCroissant
Défense Ouest
1ère Couronne
Stables en 2018, les volumes Croissant Ouest
28% 2e Couronne Croissant Ouest -9%
placés à Paris dépassent le million 1e couronne
de mètres carrés pour la troisième 25% 23%
année consécutive. Le moteur de 2e couronne
7% 23% 1ère Couronne -8%
ce succès ? La grande forme du
QCA et de Paris Centre Ouest, dont
les volumes placés ont progressé
6%
2e Couronne +30%
de 11 % sur un an.
Source : Knight Frank
KNIGHT FRANK | BILAN 2018 & PERSPECTIVES 2019 BUREAUXUtilisateurs : une
mobilité accrue ?
Mobilité des utilisateurs % du nombre de transactions ≥ 5 000 m² en Île-de-France, 2017/2018
L’analyse des mouvements des Entreprises venantde…
de... Ont quitté le secteur pour aller... Sont restées sur le secteur
grands utilisateurs sur la période Entreprise venant Ont quitté le secteur pour aller… Sont restées sur le secteur
2017-2018 permet de distinguer
les marchés tertiaires les plus Paris
ParisQCA
QCA Paris QCA 60 %
captifs de ceux soumis à une plus
forte mobilité des entreprises.
45% Solde négatif Paris QCA
Paris Hors
Paris horsQCA
QCA Paris Hors QCA 45 %
Paris QCA
Si la 2e Couronne reste Paris Hors QCA
principalement animée par des Paris hors QCA
43% Solde négatif La Défense
mouvements endogènes, le La Défense
La Défense La Défense 43 % La Défense
secteur de La Défense, pour Croissant Ouest
Croissant Ouest
l’instant peu offreur en bureaux
1e couronne
1ère Couronne
neufs-restructurés, a par exemple Croissant Ouest Croissant Ouest 66 %
Croissant Ouest
vu une majorité d’entreprises 2e couronne
2e Couronne
privilégier des secteurs voisins.
1e
1èrecouronne
Couronne 1e couronne 70 %
À Paris, c’est également le cas
des secteurs hors QCA, ceux-ci
attirant toutefois dans le même
2e couronne
2e Couronne 2e couronne 84 %
temps des utilisateurs provenant
de la plupart des grands secteurs
tertiaires franciliens. -100 -80 -60 -40 -20 0 20 40 60 80 100
Source : Knight Frank
KNIGHT FRANK | BILAN 2018 & PERSPECTIVES 2019 BUREAUXParis : les raisons
FINANCE, LUXE, AVOCATS : DES UTILISATEURS
TRADITIONNELS ET CAPTIFS
d’un succès
Malgré le nombre limité de surfaces Exemples de transactions ≥ 5 000 m² à Paris en 2018
neuves disponibles, le rythme
des commercialisations est resté COWORKING, TECH : NOUVEAUX MOTEURS DU MARCHÉS PARISIEN
soutenu à Paris, qui bénéficie de la
demande d’entreprises très variées,
soucieuses de centralité et d’un
environnement propre à retenir ou
attirer les talents.
Les meilleures offres de la capitale
suscitent ainsi la convoitise
d’utilisateurs traditionnels, dans
le conseil, le luxe ou la finance,
mais aussi d’acteurs plus récents DES « MARGES » TRÈS POPULAIRES : QUAND L’ARRIVÉE DE
et en pleine expansion comme GRANDES SURFACES DE GRADE A NOURRIT LA DEMANDE
les New Tech et le coworking.
Le développement de grandes
surfaces de bureaux neuves-
restructurées aux portes de la
capitale aura aussi permis de
dynamiser l’activité.
Source : Knight Frank
KNIGHT FRANK | BILAN 2018 & PERSPECTIVES 2019 BUREAUXParis loin devant Répartition géographique des volumes placés par le coworking
En Île-de-France, entre 2015 et 2018
Coworking :
Paris QCA
La hausse des volumes tient à
1%
la forte progression du nombre Paris Centre Ouest (Hors
4% QCA)
de transactions et à la nette
l’expansion se poursuit
Paris QCA
augmentation de la taille moyenne 10% Paris Sud
Paris Centre Ouest hors QCA
des mouvements, passée de
Paris
Paris NordSud
Est
1 500 m² en 2015 à plus de 13% 41%
Paris Nord Est
4 000 m² désormais en raison
La Défense
La Défense
de l’accroissement des prises à
Près de 130 000 m² Évolution de la demande placée du coworking bail supérieures à 5 000 m², voire 5% Croissant Ouest
Croissant Ouest
En Île-de-France, entre 2015 et 2018 10 000 m². 1
ère
couronne
en 2018 ! 17% 2 couronne
e
9% 1ère couronne
140,000 m² 35
La demande placée a
2ème couronne
littéralement explosé à partir de 120,000 m² 30
2016, atteignant en Île-de-France
un volume de près de 40 000 m² WeWork accroît Répartition des volumes placés par le coworking, par opérateur
En Île-de-France, entre 2015 et 2018
qui a plus que doublé un an 100,000 m² 25
son avance
plus tard pour atteindre plus de 120,000 m²
90 000 m² en 2017. 80,000 m² 20 En 2018, WeWork a concentré la
majeure partie des transactions 100,000 m²
La tendance s’est prolongée 60,000 m² 15 signées sur ce segment de
l’an passé, le volume des m² surface, lui permettant de proposer
Autres
80,000 m²
de bureaux absorbés par le près de 100 000 m² de bureaux
40,000 m² 10
coworking ayant atteint près de à Paris, encore loin toutefois
130 000 m² en 2018. des surfaces dont il dispose 60,000 m²
20,000 m² 5 aujourd’hui à Londres (un peu
plus de 250 000 m²) et surtout à 40,000 m²
0 m² 0 New-York (640 000 m²).
2015 2016 2017 2018 20,000 m²
Demande placée (m²)
Demande placée > 5000 m²
Nombre de transactions 0 m²
Source : Knight Frank
Paris QCA Paris hors QCA
La Défense Croissant Ouest
Autres secteurs
KNIGHT FRANK | BILAN 2018 & PERSPECTIVES 2019 BUREAUXExpansion Diversification Segmentation
Demande accrue : 60 % de Arrivées de nouveaux entrants Offre plus segmentée, des
millenials dans les forces vives des français ou étrangers / Production grands généralistes (WeWork) au
entreprises en 2025 et hausse du de nouveaux concepts. coworking dédié (CIC), en passant
nombre d’indépendants. par le segment prime (The Bureau)
Coworking :
et maintenant ? Les grandes entreprises
constitueront une part croissante
Hybridation des usages : des
services plus innovants pour se
Les grands bailleurs développent
une offre intégrée de coworking
des utilisateurs d’espaces de différencier au sein d’un marché en (Wellio, Nextdoor, Smartdesk…).
coworking. plein essor.
Le coworking se développera Hybridation des lieux : les espaces Développement en franchise /
encore surtout à Paris, qui a de coworking s’implanteront Acquisition de leur immobilier par
concentré plus de 70 % des m² pris davantage dans les lieux de la certains coworkers / Évolution des
à bail depuis 2015 en IDF. mobilité (gare, aéroport, centres relations avec les bailleurs ?
commerciaux).
Sources : Knight Frank / EY
KNIGHT FRANK | BILAN 2018 & PERSPECTIVES 2019 BUREAUXParis et Francfort au coude à coude
Brexit : Paris bien placé
Répartition géographique des mouvements liés au Brexit en Europe
Mouvements annoncés, effectifs ou potentiels, par ville
60
Dublin, Luxembourg, Paris, Francfort
et Amsterdam : les cinq villes ayant
accueilli, ou étant susceptibles
d’accueillir, le plus de créations ou Dublin
Intensification Évolution chronologique du nombre
43
de mouvements liés au Brexit en Europe de relocalisations d’emplois liées
À quelques semaines de la sortie Mouvements annoncés, effectifs ou potentiels au Brexit concentrent à elles seules
officielle du Royaume-Uni de l’UE, près de 80 % du nombre total de
projets recensés. Luxembourg
le « Brexodus » n’a pas eu lieu et
rien ne permet pour l’instant
d’affirmer qu’il se produira. De fait, les entreprises privilégient 34
155
un nombre limité de places
Francfort
Cela dit, l’accélération du rythme européennes, choisies pour
33
2018
des mouvements liés au Brexit la puissance de leur place
est indéniable : plus de 150 financière (Paris, Francfort),
projets certains ou potentiels ont un cadre réglementaire et Paris/IDF
fiscal particulièrement attractif
24
été recensés en 2018, un chiffre
multiplié par deux par rapport à (Luxembourg, Dublin, Amsterdam),
82
celui enregistré en 2017, ce qui en une expertise reconnue dans
dit long sur l’environnement dans certains types d’activités Amsterdam
10
lequel évoluent les entreprises. 2017 (Luxembourg et Dublin dans le
domaine de la gestion de fonds)
ou leur proximité culturelle avec le
Madrid
Royaume-Uni (Dublin).
5 2016
Bruxelles
5
Source : Knight Frank
Autres
33
KNIGHT FRANK | BILAN 2018 & PERSPECTIVES 2019 BUREAUXSi tous les projets devaient se rationalisation, potentiellement de densifier pour accroître leurs
concrétiser, ils ne représenteraient destructeurs d’emplois. Enfin, effectifs, sans forcément avoir
Brexit : des effets qu’une part modeste de la
demande placée totale. Par ailleurs,
plusieurs banques, françaises
notamment, occupent déjà des
besoin de prendre à bail des
surfaces additionnelles.
à relativiser ?
le secteur financier reste soumis bureaux en région parisienne ; des
à d’importants mouvements de espaces qu’elles sont capables
À Paris, la demande de bureaux La finance domine Plus d’Américains
n’a pas pour l’instant enregistré de Répartition par activité Répartition par origine des entreprises
« coup de boost » lié au Brexit. En nombre de mouvements annoncés, effectifs ou potentiels Mouvements annoncés, effectifs ou potentiels, par ville
Qu’en sera-t-il dans les prochains
mois ? Ensemble des mouvements en Europe 100%
8
13 17
Certes, les négociations en 90%
24
cours indiquent que d’autres 11% 2 31
19
80%
entreprises concrétiseront bientôt
d’importants mouvements locatifs. 9% 70%
21
La finance – qui représente pour 3
9% 45 26
l’instant la très grande majorité 16% 60%
33
des projets identifiés à Paris – ne
9% 50%
devrait pas pour autant devenir, 36
33
Paris / IDF
grâce au Brexit, le futur moteur du 40%
marché des bureaux.
35
62% 30%
11% 73%
20% 40 40
30 29
10%
15
0%
Dublin Luxembourg Paris Francfort Amsterdam
Finance
Finance Fintech
Fintech Assurances
Assurances Autres
Autres
Source : Knight Frank UK
R-Uni USA/Canada
Etats-Unis Asie Asie
(Japon incl.) Autres
Autres
Canada
KNIGHT FRANK | BILAN 2018 & PERSPECTIVES 2019 BUREAUXOffre immédiate : Au plus bas sur 10 ans
En baisse de 12 % sur un an mais C’est à Paris que la situation de
niveau plancher
de moins de 1 % sur un trimestre, pénurie est la plus marquée,
le volume de l’offre disponible en avec des taux parfois inférieurs à
Île-de-France s’est stabilisé sous le 2 % dans certains quartiers de la
seuil des 3 millions de m². Le taux capitale.
de vacance s’y établit désormais à
Des situations très16.0 % 14.1 5,4 %, bien en deçà du précédent
point haut de 2014 (7,7 %).
contrastées 14.016.0
% % 12.7 14.1
Historique des taux de vacance 14.0 % 12.7
12.0 % 10.3 Évolution de l’offre disponible et du taux de vacance
par secteur géographique
12.0 % 10.6 10.3 En Île-de-France
En Île-de-France, en % 10.0 %
10.6
10.0 % 4,500,000 m² 99%
8.0 % 6.4 8.0 6.8 7,7%
8.0 % 5.6 8.6 8.0 6.8
6.4 4,000,000 m² 88%
6.0 % 5.6 8.6
6.9
6.0 % 3,500,000 m² 77%
4.0 % 4.2 6.9
4.7 5,4%
4.0 % 4.2 3,000,000 m² 66%
4.1 4.7 4,9%
2.0 % 4.1
2.0 % 2.5 2,500,000 m² 55%
0.0 % 1.7 2.5
0.0 % 1.7 2,000,000 m² 44%
Paris Hors QCA
Couronne
La Défense
Croissant Ouest
Paris QCA
couronne
Paris Hors QCA
1èreCouronne
La Défense
Croissant Ouest
Paris QCA
2ecouronne
1,500,000 m² 33%
1,000,000 m² 22%
2,890,000
2e
500,000 m² 11%
1ère
0 m² 00%
PlusPlus
basbas
sursur
10 10
ans 2018 Plus
Plushaut
hautsur
sur10
10 ans
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
ans 2018 ans
Offre immédiate (m²) Taux de vacance
Source : Knight Frank
KNIGHT FRANK | BILAN 2018 & PERSPECTIVES 2019 BUREAUXHausse des pré- Pénurie durable à Paris
commercialisations
Part des pré-commercialisation par secteur géographique
Offres de bureaux en chantier à livrer d’ici fin 2021
Rebond des Livraisons de surfaces neuves ou restructurées en Île-de-France
disponibilités après
2019 ?
2,500,000 m²
38% 47%
La situation de rareté constatée
dans plusieurs pôles tertiaires
2,000,000 m²
62% 53%
ne devrait guère évoluer à Paris intra-muros Croissant Ouest
1,500,000 m²
court terme. Ainsi, 45 % des
2,13 millions de m² de bureaux
actuellement en travaux en région 1,000,000 m²
parisienne pour une livraison
prévue d’ici la fin de 2020 sont
d’ores et déjà commercialisés. 500,000 m²
70% 73%
54%
26% 23%
Le solde est largement insuffisant
pour satisfaire l’appétit des 0 m²
30% 27%
2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021
grands utilisateurs, si bien que la
concurrence pour les actifs les Livraisons disponibles Livraisons prélouées
plus qualitatifs restera importante. Surfaces livrées Consommation moyenne de bureaux…
1ère Couronne La Défense
Source : Knight Frank
KNIGHT FRANK | BILAN 2018 & PERSPECTIVES 2019 BUREAUXAppels à projets urbains :
un tiers de bureaux La mixité des programmes fait la
part belle aux bureaux, avec 35 %
À terme, l’offre devrait se polariser
autour des futurs quartiers de
des volumes dédiés à l’immobilier gares, et offrir des solutions
tertiaire et 7 % à des espaces de de report au sein d’immeubles
coworking. qualitatifs et parfois innovants.
Si tous les projets ne seront Répartition des volumes programmés dans «Inventons
probablement pas concrétisés, les la Métropole du Grand Paris 1» et «Réinventer Paris»
différents concours (Réinventer 600 000 Par département et typologie, en m²
Répartition de la programmation sur un volume de plus d’1,7 million de m²
Paris, IMGP, Reinventing Cities etc.)
pourraient doper la production 600 000
au sein de certains territoires 500 000
BUREAUX
35%
franciliens. 500 000
Le Val de Marne et la Seine-Saint- 400 000
Denis, qui bénéficieront aussi de 400 000
la mise en services du Grand Paris
300 000 COWORKING
Express et de l’organisation des
300 000
7%
JO en 2024, représentent ainsi
65 % des programmes tertiaires à
200 000
développer dans le cadre de ces 200 000
appels à projets urbains.
100
100 000
000 AUTRES
0
0
Paris Seine-et-
Marne
Essonne Hauts-de-
Seine
Seine-St-
Denis
Val de
Marne
Val d’Oise
58%
Sources : Métropole du Grand Paris, Promoteurs /
NB : Triangle de Gonesse = 88 % de la programmation du Val d’Oise Bureaux Coworking Autres
Bureaux Coworking Autres
KNIGHT FRANK | BILAN 2018 & PERSPECTIVES 2019 BUREAUXLoyer sous pression à Paris
Loyers prime : au plus
Évolution des loyers prime et moyen en Île-de-France
haut depuis 2007 En €/m²/an
Effet centralité et préoccupations
RH obligent, les effets de la pénurie 900 €/m² 840
de l’offre sont surtout ressentis 810
790
dans Paris intra-muros, où le 800 €/m²
Mesures d’accompagnement en
nombre restreint d’opportunités et
le dynamisme de la demande des 700 €/m² Île-de-France
utilisateurs ont déjà poussé les
valeurs à la hausse en 2018.
Sur le segment des produits de
600 €/m²
500 €/m²
20 / 25%
première main, le loyer prime est
405 408 410
ainsi passé à 840 €/m²/an dans
le QCA (+ 4 % sur un an), le loyer 400 €/m² Mesures d’accompagnement
moyen enregistrant quant à lui une dans Paris QCA
progression de 2 %. 300 €/m²
La hausse des valeurs locatives,
combinée à la pénurie durable
200 €/m²
8 / 17%
de l’offre, pourrait accélérer les 100 €/m²
reports d’entreprises parisiennes au
profit de bureaux en périphérie, et 0 €/m²
des actifs de qualité bien reliés aux 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
transports en particulier.
Loyer moyen Loyer prime
KNIGHT FRANK | BILAN 2018 & PERSPECTIVES 2019 BUREAUXLes grandes tendances
de 2019
CONJONCTURE DES SOUTIENS ET DES
MITIGÉE STRUCTURELS INTERROGATIONS
• Ralentissement de l’économie et • Nouveaux modes de travail / Digitalisation • Un effet Brexit ?
des créations d’emplois • Flex office / Coworking • Paris : des performances limitées
• Dégradation du climat des affaires • Nouvelles aspirations des collaborateurs par la pénurie de l’offre ?
• Environnement international • Obsolescence / renouvellement du parc • La Défense : ampleur de
moins porteur l’absorption des offres à venir ?
• 1ère couronne : accélération des
reports d’utilisateurs parisiens ?
KNIGHT FRANK | BILAN 2018 & PERSPECTIVES 2019 BUREAUXEnvironnement macro-économique
Mode : un géant aux pieds d’argile
Nouvelles enseignes étrangères : un appétit très ciblé
La nouvelle équation du commerce
Luxe : une reprise durable
Luxe : les secteurs les plus prisés
Commerces Stabilité des valeurs
Des projets nombreux et variés : exemples significatifs à Paris
Des projets nombreux et variés : exemples significatifs en région parisienne
Investissement : stabilité en trompe l’œil
L’appétit très ciblé des investisseurs
La correction des taux se poursuit
Les grandes tendances de 2019
KNIGHT FRANK | BILAN 2018
ET PERSPECTIVES
& PERSPECTIVES 2019 COMMERCES
COMMERCESTourisme : record en vue ?
Environnement
Moins présents en 2016 dans Aux soubresauts de l’actualité
l’Hexagone, les visiteurs étrangers française s’ajoute la montée des
y étaient revenus en masse en risques à l’échelle mondiale,
macro-économique
2017. Ce fut encore le cas durant également susceptible en 2019
une bonne partie de 2018, avant de peser sur l’activité. Cela dit,
que le mouvement des gilets la tendance de long terme reste
jaunes n’enraye une très belle positive, et Paris devrait, comme
dynamique. Un record historique les autres grandes destinations de
de fréquentation pourrait toutefois la planète, continuer à profiter de
être atteint. l’essor du tourisme international.
Baisse de la confiance Opinion des ménages
Indicateur synthétique – Données CVS-CJO
Le mouvement des gilets jaunes, 130
ses débordements et leurs effets
Nombre d’arrivées hôtelières
sur les commerces ont amplifié En millions en Île-de-France, variation 2017/2018 de janvier à octobre
120
le ralentissement de l’économie
française et terni le bilan de 29,4
28,2 29,4
l’année 2018. 110 28,2
En 2019, le recul attendu de
l’inflation et les mesures de soutien 100
au pouvoir d’achat suggèrent que la 14,4 15,1 14,3
13,8 15,1
consommation pourrait accélérer. 90 13,8 14,4 14,3
L’évolution du climat social restera
toutefois un facteur clé, alors
que la confiance des ménages 80
juil-02
juil-09
juil-16
mai-01
sept-03
mai-08
sept-10
mai-15
sept-17
déc-01
nov-04
déc-08
nov-11
déc-15
nov-18
oct-00
oct-07
oct-14
janv-06
janv-13
juin-05
juin-12
mars-00
mars-07
mars-14
févr-03
août-06
févr-10
août-13
févr-17
avr-04
avr-11
avr-18
s’est fortement détériorée pour
atteindre, en décembre, son niveau
le plus bas depuis 2014. 2017 2018
2017
Ensemble Français 2018
Etrangers
Ensemble Français Etrangers
Source : INSEE Source : CRT Île-de-France
KNIGHT FRANK | BILAN 2018 & PERSPECTIVES 2019 COMMERCESPerformances
Mode : un géant Évolution des ventes textile/habillement
contrastées
Évolution des ventes textile/habillement
aux pieds d’argile
En % Par canal, cumul janvier/octobre 2018
Source : IFM
Retour à la baisse
Après la brève embellie de 2017,
les ventes de la mode ont de
+5,3 %
nouveau reculé en 2018. Dans ce
contexte, c’est aux opérations de
rationalisation que les enseignes
traditionnelles du secteur Ventes
consacrent désormais leur stratégie. en ligne
Les géants de la fast-fashion
créent ainsi des boutiques
spectaculaires et offrant toujours
plus de services, tout en sacrifiant
-4,3%
en contrepartie des points de vente
non stratégiques. D’ici la fin de 2019
et en à peine trois ans, H&M et Zara
pourraient par exemple avoir fermé
près d’un quart de leurs magasins
de Paris intra-muros, concentrant
leurs efforts sur d’autres marques
Ventes
et sur leurs plus grands flagships.
en magasin
KNIGHT FRANK | BILAN 2018 & PERSPECTIVES 2019 COMMERCESMode : un géant
La part de la mode
Entre 2014 et 2016
aux pieds d’argile
59%
52%
Mais un flux constant Répartition par secteur d’activité des
59%
nouvelles enseignes étrangères en France
de nouveaux entrants En %
10%
La mode reste un acteur majeur
du marché immobilier des 5%
commerces. Un rôle central que
l’analyse des mouvements de
La part de la mode
nouvelles enseignes étrangères,
Entre 2017 et 2018
arrivées dans l’Hexagone entre 10%
2014 et 2018 illustre parfaitement.
Mode
Sur la période, les enseignes de
44%
Alimentation / Restauration
mode ont représenté un peu plus 52%
Beauté / Santé
de la moitié du nombre total de
nouveaux entrants. Toutefois, cette
Accessoires 10%
part a eu tendance à diminuer au
fil des ans, au profit de secteurs de
Sport / Loisirs
plus en plus dynamiques comme
Autres
la restauration, le sport ou les
cosmétiques.
13%
Mode Beauté / Santé Sport / Loisirs
Source : Knight Frank
Alimentation / Restauration Accessoires Autres
KNIGHT FRANK | BILAN 2018 & PERSPECTIVES 2019 COMMERCESNouvelles enseignes
étrangères : un appétit très ciblé Exemples
récents à venir
Boutiques
Illustrant l’appétit très ciblé des Choix d’implantation, Choix d’implantation,
enseignes, Paris et ses rues par secteur géographique par typologie
Répartition en % entre 2014 et 2018 Répartition en % entre 2014 et 2018
commerçantes sont largement
plébiscités par les enseignes
étrangères désirant ouvrir un 1er
point de vente en France. Parmi les
exemples les plus significatifs de
2018 : Urban outfitters, Suitsupply 10 28
ou encore Xiaomi qui, avant son 30
flagship des Champs-Élysées, avait
Ensembles commerciaux
ouvert sa première boutique au 5 4
39 boulevard de Sébastopol, dans
le 1er arrondissement.
Hors de Paris et des rues
commerçantes, les centres Paris
Rues commerçantes
commerciaux sont les formats les IDF – Hors Paris
plus ciblés, avec une préférence Centres commerciaux
Régions
marquée pour les centres
60 PAC
régionaux les plus établis Autres
63
d’Île-de-France ou les grandes
métropoles régionales.
Source : Knight Frank
KNIGHT FRANK | BILAN 2018 & PERSPECTIVES 2019 COMMERCESSegmentation
de l’offre
Formats urbains
Personnalisation
(produits / services)
La nouvelle Expérience
d’achat
Relation
directe avec le
équation Différenciation consommateur
du commerce
Montée en gamme
Services aux clients À CHACUN Essor des DNVB*
Boutiques de marques
SON
Mixité des usages
Restauration et loisirs
Les enseignes ferment pour les enseignes historiques de
FLAGSHIP
ponctuellement leurs magasins renouveler leur offre.
les moins performants pour
répondre à l’essoufflement de Quelques formats impriment plus
certains formats traditionnels. particulièrement leurs marques
Elles multiplient également les sur le marché immobilier des
tests, car les nouvelles attentes de commerces : la proximité et les
Rationalisation Phygital
la clientèle, alliées à la révolution concepts urbains d’enseignes
digitale, offrent aussi de belles solidement établies en périphérie, des réseaux de Boutiques de
opportunités : opportunités pour les « boutiques de marques » et
de nouveaux acteurs d’accroître les boutiques de marques nées boutiques pure-players
Digitalisation du
leur visibilité, et opportunités sur le web.
point de vente
Fermetures ciblées
Réseaux sociaux
Repositionnement de
la fast-fashion
Source : Knight Frank
*Digital Native Vertical Brands
KNIGHT FRANK | BILAN 2018 & PERSPECTIVES 2019 COMMERCESExemples récents à Paris Tediber | Rue Sainte-Croix de la Bretonnerie Rossignol | Boulevard des Capucines IKEA | Boulevard de la Madeleine Salomon | Boulevard Saint-Germain Bande à Part | Boulevard des Capucines AMPM | Rue Étienne Marcel KNIGHT FRANK | BILAN 2018 & PERSPECTIVES 2019 COMMERCES
Luxe : une
48 ouvertures de boutiques de façon dont les marques les plus son écrin de la place Vendôme
luxe ont été recensées en 2018 prestigieuses exploitent leur et Chanel a ouvert un navire
à Paris contre 26 en 2017. Initiés patrimoine immatériel comme amiral à deux pas de son adresse
reprise durable
de longue date, quelques projets facteur de distinction, ont été historique de la rue Cambon.
d’envergure, révélateurs de la inaugurés : Boucheron a rénové
Plus d’ouvertures Un peu moins de créations Saint-Honoré : succès confirmé
Nombre d’ouvertures de boutiques Répartition des ouvertures par type Répartition des ouvertures par artère
Boutiques de luxe à Paris Boutiques de luxe à Paris Part en % sur le total des ouvertures à Paris
51 2018-2019
48 16% 15%
39 13% 19% 19%
Rue Saint-Honoré
20% 30% Avenue Montaigne
18% 18%
25%
Vendôme / Paix
26 8% Faubourg Saint-Honoré
53% 4%
2012-2017 12% Sèvres / Saint-Gemain
48% 6% George V / François 1er
11% Champs-Élysées
10% 12% 7%
Autres
11%
3%
11%
11%
2012-2017 2018-2019
Moyenne an. 2016 2017 2018 Transfert Magasin temporaire
2012-2017 Rue Saint-Honoré Avenue Montaigne
Création Extension/Rénovation Vendôme / Paix Faubourg Saint-Honoré
Source : Knight Frank
Sèvres / Saint-Germain George V / François 1er
Champs-Elysées Autres
KNIGHT FRANK | BILAN 2018 & PERSPECTIVES 2019 COMMERCESLuxe : les secteurs
Parmi les projets emblématiques locatives augmenter l’an passé, 2012 et 2017. Le luxe s’illustre
attendus en 2019 figurent celui de ne cesse de progresser dans la aussi sur les Champs-Élysées, où
Saint Laurent en lieu et place du hiérarchie du luxe parisien : elle LVMH a renforcé ses positions
les plus prisés
concept-store Colette et celui du compte pour 30 % des ouvertures avec l’arrivée de Bulgari au n°136
joaillier Graff, tous deux situés rue de boutiques de luxe réalisées et l’ouverture prochaine d’un
Saint-Honoré. Cette artère, l’une ou projetées sur la période 2018- flagship Dior au n°127.
des rares à avoir vu ses valeurs 2019 à Paris contre 20 % entre
Rue Saint-Honoré Triangle d’Or Vendôme / Paix
30 % des ouvertures 2018-2019 41 % de créations 29 % des ouvertures 2018-2019 43 % de créations 11 % des ouvertures 2018-2019 50 % de créations
Exemples d’ouvertures / projets Exemples d’ouvertures / projets Exemples d’ouvertures / projets
Source : Knight Frank
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