PRÉSENTATION DE L'EPFL DU GRAND TOULOUSE - Bureau du CRHH Mardi 2 avril 2019
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PRÉSENTATION DE L'EPFL
DU GRAND TOULOUSE
Bureau du CRHH
Mardi 2 avril 2019
l'EPFL, un outil foncier au service de ses membres
et de leurs communes
●
Un périmètre d'intervention réunissant aujourd'hui 3 EPCI + 1 EPCI pour partie,
représentant 85 communes pour une population totale au 1/1/ 2019 de 918 775 habitants.
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Une ressource fiscale, à travers la Taxe Spéciale d'Équipement, avoisinant aujourd'hui
les 18 M€.
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Un levier financier, dédié aux acquisitions, suivant un modèle économique, à savoir un
volume d'acquisition potentiel annuel égal à 3 fois la TSE.
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Un potentiel réparti ensuite entre EPCI membres (*)
EPCI membres Population (nbre Enveloppe annuelle Enveloppe totale
hbts au 1/1/2018) PPIF 2017-2021 (en PPIF 2017-2021
€) ( en €)
Toulouse 768 494 46 383 750 231 918 750
Métropole
SICOVAL 77 596 4 683 000 23 415 000
La Save au touch 39 918 1 197 540 4 790 160
Le Muretain 23 767 1 433 250 4 299 750
(partie ex Axe Sud)
TOTAL 909 775 53 697 540 264 423 660
* enveloppe pour La Save au Touch sur 4 ans ( 2018-2021) et Le Muretain Agglo sur 3 ans ( 2017-2019)
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Chaque EPCI répartit son enveloppe au choix : exemple pour « Toulouse Métropole » :
2/3 pour le compte de l'EPCI, 1/3 pour ses communes, avec une répartition entre ces
dernières au prorata de population.
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l'EPFL, un outil foncier au service de ses membres
et de leurs communes
●
L'EPFL n'a pas de stratégie ou de politique foncière propre (il n'agit qu'à la demande
de ses membres), mais une intervention encadrée via 2 documents majeurs :
- un Programme Pluriannuel d'Intervention Foncière (PPIF), quinquennal,
synthétisant la programmation des interventions foncières envisagées par les
membres de l'Établissement (PPIF en cours 2017-2021) et son financement : les
enveloppes de potentiel d’acquisition sont attribuées à l’occasion de son élaboration,
- un règlement d'intervention, fixant les modalités de ses interventions (durée de
portage de 1 an à 15 ans, sauf exceptions, obligation de contractualisation entre le
donneur d'ordre et l'établissement, à travers la signature d'une convention de portage du
bien, modalités financières de portage).
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L'EPFL est un outil d'ingénierie foncière et immobilière : il acquière, sous toutes les
formes autorisées (à l'amiable, par préemption voire par expropriation), porte et rétrocède
à terme de l'immobilier, de toutes sortes (foncier bâti ou non, immeuble en mono ou
copropriété,... ) ► l'EPFL ne réalise pas d'études.
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l'encadrement de l'intervention de l'EPFL
● 4 grands champs d'interventions :
- Habitat, dont logement social
- Développement économique
- Équipement public
- Espaces agricoles, naturels et de loisirs
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Des portages de 1 à 15 ans, prorogeables une fois, d'une durée au +
égale à la durée initiale avec un plafond de 20 ans.
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En cas de prêt Gaïa , la durée ne peut être que de 10 ans maximum, non
prorogeable.
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Des exceptions introduites depuis le 25 juin 2018 pour :
- les baux emphytéotiques à réhabilitation ou construction, avec une durée
de 30 ans maxima,
- les opérations d'aménagement concerté créées, suivant leur phasage de
réalisation,
- les espaces de compensation.
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Une répartition des interventions entre intercommunalité et leurs
communes, au regard de leurs compétences respectives. 5
Des objets d'interventions réalisées à ce jour très divers
- opérations de renouvellement urbain : projet urbain de TESO (Métropole),
renouvellement de centres urbains (Aucamville, Saint-Orens, Pibrac), renouvellement en
tissu urbain constitué (Tournefeuille),
- urbanisation nouvelle à vocation d'habitat (Paleficat, Malepère pour la Métropole) ou
du développement économique (Enova, Extension Aéroconstellation, Pex,...), OAP en
tissu urbain (Tournefeuille, Villeneuve-Tolosane),
- opérations de logement, social ou mixte (Beauzelle, Aussonne, Saint-Orens),
- sauvegarde et la diversité du commerce : Commerce Avenir (Ville de Toulouse),
- sauvegarde du patrimoine et la rénovation de centre : Grand St Sernin (pour la
Métropole)
- lutte contre l'habitat insalubre ou indigne (Métropole et Ville de Toulouse),
- équipement des communes,
- zones de loisirs (Parc urbain Pin Balma, Grand Parc Garonne),
- mesures conservatoires pour équipement d'envergure : future ligne de métro Toulouse
Aérospace Express (Toulouse Métropole, Sicoval).
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Un modèle économique facilitant la sortie des biens
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Une transparence sur le financement des acquisitions : un autofinancement à hauteur
d'1/3, le reste étant censé être assuré par l'emprunt.
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Après chaque acquisition, l’enveloppe est actualisée, en fonction des opérations
réalisées (acquisitions et/ou cessions) . Le crédit existant en fin d'année est reporté.
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Des frais de portage sont facturés au terme de chaque.
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Des rétrocessions suivant 3 options possibles :
- cession au au prix de revient égal au prix d'achat + frais de portage dus
- ou cession avec décote foncière (dans le seul cas d'un autofinancement initial par la
TSE).
2 options de décote offertes, non cumulables :
➢
décote égale aux frais de portage (vente au prix d’achat),
➢
décote égale à l'autofinancement (vente pouvant être inférieure au prix d’achat).
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L'EPFL ne fait pas de plus-value sur le coût du foncier.
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Un bilan de gestion tenu indépendamment est facturé ou remboursé après cession.
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Un EPFL au coeur du processus de production de la Ville
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Un EPFL en amont du processus d'aménagement et d'équipement du territoire,
nécessitant :
– une répartition claire des missions de chacun des acteurs (SEM ou SPLA
d'aménagement, AOT, collectivités),
– une coordination de la programmation des acquisitions et des portages avec la
programmation de réalisation de l'opération d'aménagement : l'EPFL vend en tant
que de besoin au concessionnaire et allège ainsi la trésorerie du bilan de cette
dernière.
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Mais un positionnement éventuel en aval, pour certaines opérations (voir cas
d'opérations d'aménagement en difficulté).
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Un outil impliqué dans la production directe de logement, en appui des bailleurs sociaux,
mais aussi dans la lutte contre l'habitat insalubre : des solutions de baux
emphytéotiques, visant à faciliter la faisabilité financière des opérations.
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Un partenariat avec ces mêmes bailleurs, pour un appui en terme de relogement, dans
le cadre d'opération(s) de renouvellement urbain, sur des courtes durées.
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Un partenariat avec la SAFER, visant à l'exploitation, durant leur portage, des fonciers
agricoles appelés à être urbanisés à terme.
8
Une intervention forte, mais à relativiser….
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43,5 M€ d'acquisitions en 2016, 24,45 M€ en 2017, 34,98 M€ en 2018 (moyenne 34,3 M€).
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Un stock constitué fin 2017 de 168,82 M€, à rapprocher du stock fin 2010, avant TSE de
13,7 M€.
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Une activité à relativiser au regard du marché des transactions immobilières constatées en
2016 sur le périmètre d'intervention de l'EPFL, représentant 74 % des transactions de l'aire
urbaine, soit 1,2 % du montant global des 17 729 ventes, égal à 3,6 Md€.
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218 hectares de foncier non urbanisé, acquis, représentant 1,25 années de consommation
foncière moyenne constatée.
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Les transactions de l'EPFL permettent de stabiliser les valeurs foncières ou immobilières sur un
secteur d'intervention déterminé, mais non les valeurs foncières globales du marché,
notamment dans le diffus.
9Une gestion de stock optimisée
●
Une durée moyenne de portage entre 7 et 8 ans.
●
534 biens bâtis, dont 408 logements et 112 locaux commerciaux, plus de 218 hectares
de foncier non bâti.
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Un taux de vacance de 37 % des biens bâtis, dont 41 % lié aux immeubles appelés à
être démolis (opération TESO) et 21 % en attente de décision sur leur cession.
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Une gestion immobilière des biens libres de tout occupant, fonction de leur état.
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Des modes de contractualisation, hors baux transférés, variés :
– Convention d’occupation précaire,
– Mise à disposition des communes,
– Partenariat avec association (en cours de montage).
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Depuis 2017, une Régie de recettes, ayant encaissé 2,2 M€ de loyers sur cette année.
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Des dépenses en travaux de 823 k€ pour les travaux de maintenance, 244 k€ pour les
autres travaux.
10L’opération de renouvellement du centre ville d’ Aucamville
Plan de situation 11Situation actuelle : route de Fronton à Aucamville
12Les enjeux urbains de revitalisation du centre-ville d’Aucamville
Prise en compte des éléments
architecturaux environnants – repère
urbain
13Plan masse de l’opération
14Une opération de 51 logements, dont 21 sociaux et de 2 commerces
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