Premières réflexions sur la poche financière des OPCI Grand Public - questions sur son impact et les pratiques de sa gestion - iread - avril 2020
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iread - avril 2020
Premières réflexions sur la poche
financière des OPCI Grand
Public – questions sur son impact
et les pratiques de sa gestion
En partenariat avec
Premières réflexions sur la poche financière des OPCI Grand Public – question sur son impact et les pratiques de sa gestion
1 iread-avril 2020
SOMMAIRE
Préambule - rappel des caractéristiques des OPCI. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3
1. Des souscriptions dynamiques, mais en retrait . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3
2. Un retour des performances . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4
I. Les actifs financiers ou poche financière : de quoi parle-t-on ? . . . . . . . . . . . . . . 5
1. Quelles sont les règles d’investissement ?. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5
2. Quel est le rôle des poches liquidités et financières ? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5
3. Quelles sont les pratiques de gestion ?. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5
4.Quid d’un reporting de gestion de la poche financière ?. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6
II. De la stratégie sur ce compartiment dépend la performance globale. . . . . . . . . 7
1. Des stratégies de gestion financière génériques affinées selon la conjoncture. . . . . . . . . . 7
2. Comment sont investies les poches financières des OPCI GP ?. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8
3. Quels sont les impacts sur les rendements ?. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9
4. Quelles sont les conséquences d’une gestion prudentielle de la poche financière des
OPCI GP ?. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9
Conclusion. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11
Premières réflexions sur la poche financière des OPCI Grand Public – question sur son impact et les pratiques de sa gestion
2 iread-avril 2020
Préambule - rappel
des caractéristiques
des OPCI
Les OPCI ont vu le jour par l’ordonnance n°
2005-1278 du 13 octobre 2005, puis par le
décret n°2006-1542 du 6 décembre 2006. Ils EVOLUTION DU NOMBRE DE SGP
apparaissent enfin sur le marché français à ET D’OPCI GP SUR 5 ANS
travers le règlement général de l’Autorité des
marchés financiers (AMF) du 15 mai 2007. Ce
n’est qu’à la fin de l’année 2007 qu’ont été créés 20
les premiers OPCI Grand Public (OPCI GP).
Après un début poussif en matière de collecte, 15
l’offre d’OPCI GP a fortement progressé pour
passer de trois à 18 fonds aujourd’hui gérés par
12 sociétés de gestion de portefeuilles (SGP). 10
La collecte des OPCI GP provient essentiellement
de deux canaux de distribution :
5
• les conseillers en gestion de
patrimoine (CGP) ;
• les réseaux bancaires classiques. 0
En fonction des canaux de distribution, les '2014' '2015' '2016' '2017' '2018' '2019'
OPCI GP adoptent différentes stratégies :
Nombre d'OPCI GP Nombre de SGP
• La première consiste en une recherche d’un
rendement motivant l’acquisition de parts ;
• La seconde est de se benchmarker par
rapport aux actions et aux offres dites
« maisons » qu’il doivent commercialiser.
Si l’évolution des souscriptions reste ne peut représenter que 60 % des sommes
positive d’année en année et rend ce produit collectées, le solde devant être monétisable
attractif sur la palette d’offres proposées à la première demande, soit 30 % investis en
au grand public, elles semblent marquer produits financiers, et 10 % en liquidité.
le pas ces deux dernières années. C’est là tout le paradoxe de ces deux produits
immobiliers proposés aux particuliers :
1. Des souscriptions perçus comme proches, ces deux produits
dynamiques, mais en retrait n’ont pourtant pas le même degré
Les souscriptions nettes des 18 OPCI Grand Public d’exposition au marché immobilier direct.
ont atteint 2,8 Md€ au cours de l’année 2019, Les divergences se situent aussi au niveau
contre 2,1 Mds€ en 2018, soit une progression des tendances de fond observables dans leurs
de 32,9 %. Sur les 12 derniers mois glissants, la parcours, notamment dans des termes financiers.
collecte des OPCI GP s’est établie à 2,4 Mds€. Ainsi, selon l’Aspim-IEIF, au 31 décembre 2019,
Considéré comme un produit immobilier les SCPI ont collecté un total inédit de 8,6 Mds€,
sur le marché français et si la collecte des soit une progression de 69 % par rapport au 31
OPCI GP est souvent comparée en matière décembre 2018 qui totalisait 5,1 Mds€. Ce volume
de mécanisme avec celle des SCPI, les deux dépasse de 37 % le record de 2017 (6,3 Mds€).
véhicules ne sont pas similaires en tout point. Se dessine clairement une suprématie des SCPI
En effet, les SCPI sont des purs produits dans la collecte puisqu’elle représente 70 % de
immobiliers (90 % environ de la collecte la collecte globale SCPI-OPCI GP. Ce constat était
est placée en actifs immobiliers, déduction valable hier ; il est toujours valable aujourd’hui
faite des frais de souscription), alors que et trouve une première explication dans la
l’investissement immobilier des OPCI GP performance offerte par chacun des deux produits.
Premières réflexions sur la poche financière des OPCI Grand Public – question sur son impact et les pratiques de sa gestion
3 iread-avril 2020SOUSCRIPTIONS NETTES DES
OPCI GP ET DES SCPI
(EN MD€)
10
marché où les taux sont proches de zéro, voire
8 négatifs, sans oublier la volatilité observée
68,3%
14% sur la poche actions toujours sujette aux
6 -19,4%
30,1% soubresauts des bourses mondiales, y compris
45,9%
-3,8% pour les foncières cotées (voir fin 2018).
4 69,1% -47,2%
Cet impact pourrait avoir un impact encore
32,9% plus grand alors que les bourses s’effondrent
2 193,7% sous l’effet de la crise du Covid-19 qui vient
brouiller notre vision du marché et bouleverser
0 notre économie (ainsi que notre papier !).
'2014' '2015' '2016' '2017' '2018' '2019'
Ainsi, la volonté de liquidité du véhicule souhaitée
SCPI OPCI GP par le législateur n’est-elle pas en train de se
Ligne variation SCPI Ligne variation OPCI GP retourner contre l’épargnant qui souffre de voir les
performances de ses investissements en dessous
du benchmark SCPI ? Que peut-on imaginer
des impacts de la crise en cours, demain ?
2. Un retour des performances
Ainsi, la performance moyenne* des SCPI Pour répondre à cette question, nous aborderons
(4,40 % en 2019) est inférieure d’un point dans un premier temps le fonctionnement
comparativement à celle des OPCI GP (5,6 %** en d’un OPCI pour mieux comprendre de quoi la
moyenne en 2019). Cependant, en 2018, elle était « poche financière » est le nom. Avant, dans un
cinq fois moins élevée que celle des SCPI (4,39 % second temps, d’analyser comment la stratégie
pour les SCPI contre 0,9 % pour les OPCI GP). de ce compartiment du véhicule affecte les
Ils sont souvent comparés à l’indice EPRA performances globales. Puis de conclure en
(European Public Real Estate Association), énonçant des idées de modifications des pratiques
indice le plus utilisé par les gérants d’actifs (108 qui seront rendues indispensables par les
sociétés pour une capitalisation de 222 Mds €) qui conséquences de la crise qui nous ballote déjà.
affichait un rendement de 29,7 %*** en 2019.
Toute chose étant égale par ailleurs sur la
partie immobilière, comment s’explique un
tel écart entre les deux types de véhicules SOUSCRIPTIONS NETTES
? Quel est le ressort de ce spread, les CUMULÉ OPCI GP ET SCPI
deux étant exposés au même marché : (EN %)
l’immobilier (majoritairement tertiaire).
Si l’on considère ce point comme un postulat 100%
initial clé, la réponse est peut-être à aller
chercher dans ce qui différencie SCPI et OPCI 80%
: l’obligation de la poche de liquidité pensée
par le législateur pour « protéger » l’épargnant
60%
(i) et surtout la poche dite « financière » qui
contraint le gérant à investir 30 % de la collecte
40%
dans des produits hors immobilier direct.
Cette poche financière induit une forme de 20%
fracture dans le fonctionnement d’un tel véhicule
en venant ajouter une forme d’incertitude à 0
l’exposition initiale au risque immobilier. Une '2014' '2015' '2016' '2017' '2018' '2019'
incertitude rendue complexe à maîtriser pour
OPCI SCPI
les gérants dans le contexte de volatilité des
marchés financiers, jusqu’à avoir des impacts
négatifs sur la performance globale des véhicules.
En effet, il n’est pas rare de constater des
impacts négatifs sur ce compartiment dans un
Premières réflexions sur la poche financière des OPCI Grand Public – question sur son impact et les pratiques de sa gestion
4 iread-avril 2020DÉCOMPOSITION D’UN OPCI GP
Liquidités
I. Les actifs financiers
ou poche financière : 10 %
de quoi parle-t-on ?
1. Quelles sont les règles 30 % 60 %
d’investissement ?
Les OPCI GP ont été créés pour répondre à
une volonté de disposer de fonds immobiliers
liquides, à l’instar des OPCVM.
La construction des OPCI GP a donc été
calquée sur celle des OPC Valeurs mobilières. Actifs financiers
Ils ont pour objectif de pouvoir répondre ou valeurs mobilières Actifs immobiliers
à une demande de remboursement quasi
immédiate, telle une part d’OPCVM.
C’est ainsi que le législateur a instauré une
règle d’investissement des fonds collectés
via l’OPCI GP qui, d’une manière générale, Ainsi, une SGP investissant pour le compte d’un
se retrouve dans la répartition ci-après. OPCI GP peut acquérir des titres de foncières
Cette répartition a été calibrée juste avant la crise cotées, françaises et/ou étrangères, pour la
de 2008 et ses conséquences sur l’encadrement quasi totalité de sa poche de valeurs mobilières.
des marchés pour répondre à une demande Cet investissement accroît les risques liés aux
de rachat de parts d’un OPCI GP. La crise variations des bourses mondiales, mais aussi aux
Covid-19 va mettre à l’épreuve ce dispositif. effets de changes pour les titres hors zone euro.
Les gérants des OPCI GP ont donc toute
2. Quel est le rôle des poches latitude pour investir – ou non – cette
liquidités et financières ? poche financière dans des titres plus ou
Ainsi, en cas de décollecte qui se confirmerait moins risqués. Cependant, ils ont pour
comme effet de la crise de Covid-19, la objectifs d’être liquides immédiatement.
SGP peut procéder en deux temps :
• Dans un premier temps, elle doit 3. Quelles sont les
assurer les premiers remboursements pratiques de gestion ?
avec la cession des valeurs mobilières, Cette poche étant investie dans des produits
et les liquidités disponibles ; financiers qui ne sont pas toujours maîtrisés
• Puis, les demandes complémentaires par les équipes des SGP, la gestion de ces
de remboursement seront réalisées investissements est majoritairement déléguée
en cédant tout ou partie des actifs à des spécialistes/gérants financiers. Il convient
immobiliers encore en sa possession. de souligner que ces gérants appartiennent
Dans ce cas, l’OPCI GP doit faire face au dans la majorité des cas au même groupe
rachat de titres sur demande de l’épargnant. capitalistique ; il s’agit d’une pratique de marché
Cette garantie étant assumée : clairement identifiée dans l’environnement
• par la SGP quand les titres sont détenus qui précède la crise sanitaire de Covid-19.
en direct sur un compte titre ordinaire ; Cette pratique de marché se double
• par la compagnie d’assurance quand ils d’enjeux opérationnels quant à la gestion
constituent une unité de compte (UC). « active » de ces investissements dans
Sont considérées comme des valeurs mobilières : les produits financiers par les gérants
• des actions ou titres de sociétés cotées tous « délégataires », et plus particulièrement
secteurs d’activités confondus : immobilier, dans leur relation avec les SGP. Ainsi :
finance, industrie, communication, services ; 1. Un premier niveau est celui de la très forte
• les produits de taux. autonomie du gérant financier. Le gérant
Premières réflexions sur la poche financière des OPCI Grand Public – question sur son impact et les pratiques de sa gestion
5 iread-avril 2020de l’OPCI GP indique le niveau de risque les trois niveaux d’intégration s’exprime très
souhaité pour la période et délègue le pilotage clairement au dernier trimestre de l’année, à
au gérant financier. Le rôle de celui-ci est l’issue duquel des plus-values peuvent être
alors d’encadrer sa sensibilité et d’ajuster actées pour soutenir ici et là de moins bons
ses positions actions et produits de taux par retours sur investissements (immobiliers ou
anticipation ou en s’en remettant à la réalité financiers), et ainsi améliorer le rendement
du marché. C’est la principale pratique de annuel s’il est trop éloigné des objectifs attendus.
marché : s’en remettre aux gérants financiers.
2. Dans ce premier cas, des réunions de 4.Quid d’un reporting de gestion
reporting sont malgré tout organisées avec de la poche financière ?
les gérants financiers ; il existe toutefois Le corollaire des pratiques de gestion et son
un second niveau d’intégration dans la expression sont le reporting utilisé notamment
relation entre gérants d’OPCI GP et gérants pour expliciter le « contenu » de cette poche
financiers, les premiers s’attachant à un financière et donner une vision très précise des
suivi plus attentif des investissements risques par titres, par produits et par pays.
et participant activement au pilotage et Par ailleurs, il faut souligner que ce reporting
aux décisions d’arbitrage. Autrement dit, reste un document de pilote et d’aide à la
ils souhaitent avoir une compréhension décision et qu’aucune de ses analyses et
fine des investissements effectués résultats ne fait partie des documents publiés
jusqu’à demander des ajustements. régulièrement au travers des bulletins et des
3. Dans le dernier cas, l’implication du gérant de rapports annuels. Il est ainsi impossible de
la SGP est maximale. Définissant la stratégie, réaliser une analyse de la performance réelle
conservant son autorité en la matière, les de la poche financière de l’OPCI GP, et donc sa
gérants financiers, dans ce cas d’espère, n’ont contribution dans le rendement global. Or, la
qu’un rôle consultatif et d’aide à la décision. transparence est devenue un enjeu de marché.
Cette notion d’aide à la décision qui traverse Et le sera encore plus demain sans doute…
Premières réflexions sur la poche financière des OPCI Grand Public – question sur son impact et les pratiques de sa gestion
6 iread-avril 2020II. De la stratégie sur
ce compartiment
dépend la
performance globale
1. Des stratégies de gestion
financière génériques affinées
selon la conjoncture L’analyse extra-financière des
Sociaux et de Gouvernance
Etats a pour but d’évaluer et
comparer les niveaux d’intégr
dans les systèmes institutionnels ation des trois critères Environ
Pourtant, Covid-19 ou non, l’analyse de la poche pondérés selon leur degré d’impor
Actions (dépenses publiques
et les politiques publiques. Elle
tance, répartis en 3 dimensions
nementaux,
repose sur une centaine d’indica
: Conformité (par exemple, ratificat teurs,
en matière de politiques ESG) ion des traités internationaux
habitant, Politique de lutte contre et Résultats (quantifiables et
financière reste un enjeu clé. Car Si l’OPCI GP est les inégalités Hommes-Femm mesurables, par exemp le émissio
es, présence d’organes de vérifica
tion des comptes).
n de CO2 par
),
iii. La Notation
considéré comme un produit immobilier, donc
L’analyse extra-financière se
traduit au niveau de la gestion
un produit de long terme, c’est également un d’émetteurs et de leur notatio
La notation ESG s’échelonne
n ESG et d’autre part, par une
d’une part, par des contraintes
note ESG moyenne minimum
de poids maximum en fonction
de l’ensemble de la poche financiè du type
de « A » à « G », « A » étant re.
la meilleure note.
produit liquide grâce à cette poche financière. L’univers d’investissement exclut
les entreprises et les Etats les
G), c'est-à-dire au regard des plus mal notés sous l’angle de
critères de l’Environnement, du l’analyse extra financière (notes
Ainsi, malgré le phénomène de détention l’approche « Best in Class ».
meilleures pratiques. Cepend
Cette approche consiste à compa
Social et de la Gouvernance.
L’univers d’investissement est
rer entre eux les émetteurs d’un
E, F et
construit selon
ant l’approche «Best in Class» même secteur pour faire émerge
a pour conséquence de n’exclu
longue observée (une durée conseillée base de ses performances ESG
intrinsèques. re a priori aucun secteur d’activi
r les
té sur la
La note ESG moyenne de la
de huit à dix ans), la gestion de la poche poche financière, hormis les
une stratégie ESG, doit être supérie
ure ou égale à C.
actifs financiers non notés ESG, notés
E, notés F, et les OPC n’adop
tant pas
financière devient un élément stratégique Pour les obligations d’Etats,
l’analyse extra-financière ESG
dans les systèmes institutionnels compare les niveaux d’intégr
et politiques publiques. L’unive ation des enjeux du dévelop
à D. rs d’investissement éligible corresp pemen t durable
tant par la « liquidité » qu’elle apporte que par ond aux dettes des Etats notés
de A
b – Les composants de la poche
son impact sur le rendement global, et plus financière
La SPPICAV investit dans tout
instrument financier tel que défini
généralement le positionnement par rapport Les OPC, dans lesquels investit
aux articles L. 214-36 6°, 7°,
8° et 9°du Code monétaire et
financier.
la SPPICAV, peuvent être gérés
gestion externes. par des sociétés liées à Amund
à un produit plus classique tel que la SCPI. i Asset Management ou des société
s de
i.
Et même si les prospectus précisent les stratégies Actions
L’allocation en actions de la
poche financière est composée
globales liées aux différentes poches immobilières, secteur d'activité. Cette allocati : d’actions de sociétés cotées
on sera fonction des anticipations
particulières (sectorielles, petites
sur un marché sans restriction
de l’équipe de gestion et pourra spécifique de
ou moyennes capitalisations être développée selon des thémat
thématiques. ) en fonction des anticipations iques
financière, et de liquidité, force est de constater et de l’espérance de rendem
ent de ces
L’univers d’investissement est
constitué des pays membres
qu’elles sont trop générales pour pouvoir en pays émergents, dans la limite
pour ces derniers d’un maximu
de l’OCDE et des pays émergents
m de 20 % des investissemen
qui figurent dans l’indice MSCI
actions
ts en actions.
tirer un réel enseignement (cf. prospectus ci- L’exposition aux actions de société
s cotées est réalisée de manièr
e directe, ou via des OPC investis
sur ces zones géographiques.
Les actions représenteront de
contre) et en particulier dans la comparaison et 0 à 29,4 % de l’actif de la SPPIC
AV.
ii. Produits de taux et trésorerie
le benchmark des produits car, bien entendu,
La SPPICAV peut investir dans
tous types de titres de créanc
les stratégies diffèrent d’un OPCI GP à l’autre : l’OCDE. L’exposition aux titres
de créance non OCDE est limitée
la sélection des titres, la Société
e dont les émetteurs peuven
à 10% maximum des investis
t être établis dans un des pays
membres de
de Gestion ne s’appuie, ni exclusi sements en titres de créances
de notation, mais fonde sa convict vement, ni mécaniquement, sur . En vue de
• certains vont dépasser les frontières pourra recourir à des titres de
ion d’achat et de vente d’un
toutes notations.
titre sur ses propres analyse
les notations émises par les
s de crédit et de marchés. La
agences
SPPICAV
pour rechercher des positions différentes Dans ce cadre, les investissemen
ts sont réalisés en titres vifs et
via des OPC.
dans le cycle immobilier ; Tout instrument du marché monéta
ire est autorisé.
Ratio de liquidités
• d’autres vont tout simplement profiter Par ailleurs, au moins 5 % de
l’actif de la SPPICAV est compo
d’opportunités privilégiées. aux 8° et 9° l’article L. 214-36
et R.214-92 à R. 214-94 du Code
sé d’actifs liquides (limités à
monétaire et financier :
40 % de l’actif de la SPPICAV)
tels que visés
- La SPPICAV peut effectuer
Les stratégies initiales restant celles de la de crédit répondant aux critères
des dépôts d’une durée maxim
ale de 12 mois dans le cadre
réglementaires définies à l’article
R. 214-92 du Code monétaire
d’une convention écrite avec
un établissement
et financier.
diversification en multi fonds afin de limiter au - Elle peut également utiliser
financier :
des instruments financiers à
caractère liquide tels que décrits
à l’article R. 214-93 du Code
monétaire et
maximum les risques de baisses, au détriment Bons du Trésor ;
les instruments du marché monéta
de hausses potentielles... sans pour autant Les obligations d'Etat négocié
ire ;
es sur un marché réglementé
garanties notamment par un français, européen ou étrange
Etat membre de l’OCDE ou par r reconnu et émises ou
être explicitées concrètement, et notamment européenne ou partie à l’accord
sur l’Espace économique europé
les collectivités territoriales d’un
en ;
Etat membre de l’Union
sur le plan des prises de position en fonction
des évolutions macros, micros, géopolitiques
qui sont multiples et non sans impact. 7
2. Comment sont investies les
poches financières des OPCI GP ?
Au-delà de ce premier constat général,
dès lors que les prospectus sont analysés
Premières réflexions sur la poche financière des OPCI Grand Public – question sur son impact et les pratiques de sa gestion
7 iread-avril 2020COMPARAISON DES
PERFORMANCES SUR 3 ANS
(SCPI - OPCI GP - EPRA - MSCI FRANCE - OAT)
(BASE 100 EN 2016)
140 est souvent « maison », fondée sur d’autres
produits du même groupe ou encore dans
des SCPI. Ces gérants prennent alors le
130 risque de secteur (immobilier) doublé
d’un risque des fluctuations des marchés
actions mondiaux (cf. la chute des sociétés
120
immobilières en décembre 2018).
• Enfin, il y a ceux, les plus rares, qui
110 arbitraient plus régulièrement les valeurs
mobilières au profit de l’immobilier en
travaillant en amont sur des opérations
100 purement immobilières (acquisition en
'2016' '2017' '2018' '2019'
état futur d’achèvement, opérations en
SCPI EPRA OAT (tec 15 ans) blanc…) et en anticipant la collecte future.
OPCI GP MSCI France Certes, ceux-là prennent davantage de
risques, mais pilotent de façon plus active
les fonds dans la recherche de solutions
plus en profondeur, on repère malgré tout pour optimiser le rendement global.
quelques différences entre les stratégies Mais si cette dernière stratégie semble la plus
d’investissements des actifs financiers, pré- risquée, la situation financière qui traverse
crise du Covid-19, d’un fonds à l’autre : les marchés n’annule pas le phénomène
• La grande majorité souhaitait annihiler de risque que la gestion prudente des
au maximum toute prise de risque et deux premiers cas tend à rechercher.
investira dans des produits de taux de type
obligations, à travers des OPCVM (pour 3. Quels sont les impacts
la plupart « maison »). Cependant, cette sur les rendements ?
orientation souffre aujourd’hui d’une courbe Ces stratégies différentes constatées dans
de taux négatif et les expose au danger les fonds OPCI GP provoquent également,
d’une possible crise obligataire. Dans ce cas, en grande partie, le décalage de rendement
avec de tels taux, et pour schématiser, cela global. Ce rendement diffère non seulement
revient ainsi à demander à 60 % de l’actif entre les deux produits – SCPI (4,4 % en 2019)
(l’immobilier) de produire un rendement et OPCI GP (5,6 % en 2018) – mais aussi entre
élevé pour 100 % des fonds investis. les OPCI GP eux-mêmes. Certains d’entre eux
• D’autres souhaitaient avoir une performance ont affiché des rendements négatifs fin 2018.
similaire à celui d’un produit immobilier. Néanmoins, depuis le début de l’année :
Les gestionnaires auront tendance à • la forte volatilité des marchés a
investir dans des titres de foncières cotées, conduit à une hausse des indices ;
des fonds de fonds (Sicav immobilière ou • l’augmentation des prix de
autres). Le plus généralement, cette option l’immobilier s’est poursuivie.
PERFORMANCE TRIMESTRIELLE DES OPCI GP
15%
Swisslife Dynapierre Franceurope Immo
12% Sofidy Pierre Europe Edmond de Rothschild Immo Premium
Silver Generation BNP Paribas Diversipierre
9%
Preimium Axa Selectiv'immoservice
Opcimmo Axa Selectiv'immo
6%
LF Opsis Patrimoine Amundi Transmission Immo
3% LF Opsis Epargne Immobilière
LF Cerenicimo +
0%
Kyaneos Résidentiel
-3% Immo Diversification
Immanens
-6%
Groupama Gan Pierre 1
T1 2018 T2 2018 T3 2018 T4 2018 T1 2019 T2 2019 T3 2019 T4 2019
Premières réflexions sur la poche financière des OPCI Grand Public – question sur son impact et les pratiques de sa gestion
8 iread-avril 2020Le rendement global annualisé a donc
fortement progressé à 5,6 % au 31 décembre
2019 contre 0,93 % à fin 2018.
La gestion de la liquidité (valeurs mobilières
et disponibilités) est donc primordiale dans
le contexte de marché actuel qui dure depuis
plusieurs années, et qui semblait s’installer avant
la période de la crise sanitaire du Covid-19.
la valeur de son investissement diminuer
4. Quelles sont les conséquences non à cause de l’immobilier, mais en raison
d’une gestion prudentielle de la des valeurs mobilières ou produits de
poche financière des OPCI GP ? taux, dont il se sent totalement étranger.
Avant même la crise du Covid-19, le Dans le contexte actuel de marché, ces
contexte invitait à se poser une série produits, et plus particulièrement les
de questions (auxquelles le marché ne produits obligataires, viennent peser
donne pas toujours les réponses) : sur le rendement global des OPCI GP.
- Quelle stratégie est la plus payante Cette situation de flou sur la valeur est
pour le porteur ou l’actionnaire ? renforcée par la situation actuelle.
- Le prix à payer par les investisseurs pour
assurer la liquidité n’est-il pas trop élevé, eu Dit autrement, avant la crise du Covid-19,
égard aux stratégies extrêmement prudentes la liquidité ne semblait plus rémunérer et le
menées par les différents opérateurs ? rendement affiché paraissait en être affecté.
- Une aversion au risque pour répondre Cela prête à réflexion : pour palier à cet effet, le
aux problématiques de la liquidité n’est- réduire et le limiter, ne faudrait-il pas pouvoir
elle finalement pas contre-productive par assouplir ces obligations dans un marché de taux
rapport aux intérêts des investisseurs ? qui fonctionne à rebours ? Et cette question ne
En effet, si le rendement moyen qui en se trouve-t-elle pas renforcée par le contexte
ressortait était définitivement très faible, actuel de très fortes turbulences économiques ?
autour de zéro, le retour sur investissement Certains gérants évoqueraient comme opportun
pourrait s’avérer dramatique, avec des taux de geler cette poche financière. Elle serait
d’intérêt négatifs cumulés aux frais. alors non investie, donc laissée en numéraire,
L’OPCI GP pourrait donc être considéré une fois atteint un niveau de rendement
comme produit paradoxal : annualisé acceptable pour les distributeurs.
• Considéré comme plus stable et résilient, Mais la performance perdra toute notion de
il a pour objectif de défendre les intérêts risque. Et serait-ce l’intérêt de l’épargnant de
du porteur de parts qui doit pouvoir voir figer une partie de son investissement ?
demander le remboursement de ses titres • Si le marché continue à baisser, son
à court terme. Cependant, il risque de voir rendement est assuré, certes.
• Mais s’il se retourne et repart à
la hausse, l’investisseur aurait
TAUX D’INTÉRÊT 3 MOIS ET 10 ANS EN FRANCE alors un manque à gagner.
(EN %) Cette question nous ramène aussi à une
2.5 interrogation formulée supra : la performance
du fonds est fonction de la qualité de la
2.0 gestion de l’OPCI GP et implique l’intégration
de compétences spécifiques pour chacun des
1.5 métiers immobiliers et financiers… L’enjeu
ne se situerait pas obligatoirement dans le
1.0 renversement du schéma à court terme des OPCI
(et la ventilation des investissements), mais
0.5 plutôt dans la mise à disposition d’indicateurs
de mesure sur la gestion active/passive des
0.0 investissements, et plus précisément de la poche
financière qui, aujourd’hui, semble pouvoir
-0.5 faire ou défaire une performance d’OPCI GP.
'2013' '2014' '2015' '2016' '2017' '2018' '2019' Elle est une composante clé qu’il conviendrait
Taux d'intérêt LT 10 ans OCDE Taux d'intérêt CT 3 mois OCDE
que l’investisseur puisse monitorer dans le
détail. Un enjeu encore plus fort aujourd’hui.
Premières réflexions sur la poche financière des OPCI Grand Public – question sur son impact et les pratiques de sa gestion
9 iread-avril 2020Conclusion
Comme tout investissement immobilier, l’OPCI
GP est un produit de placement long. Mais la
caractéristique de ce produit réside dans son
aspect « liquide » voulu par le législateur pour
faire face aux demandes potentielles de rachat
de la part des investisseurs. Cette spécificité
initialement construite pour fluidifier le
fonctionnement du produit est en train de
devenir une contrainte dans un marché financier
mondial qui déborde de liquidité et qui se
structure autour de la combinaison de taux bas.
À cause du Covid-19, cette position est rendue
plus floue. Toutefois, si nous considérons le
contexte précédant le confinement, investi
majoritairement à travers des UC, le marché
secondaire des OPCI GP était quasi nul… à pourrait se matérialiser ? L’assouplissement
l’instar du marché de taux. Aussi, dans cette temporaire, voire définitif, des règles de liquidité
situation de marché qui était totalement ne permettrait-il pas d’orienter davantage les
inédite et difficilement anticipable il y a des collectes dans des opérations immobilières plus
années, les exigences réglementaires d’investir rémunératrices à ce jour ? Certes, la notion
30 % de la collecte en actifs financiers et 10 de risque augmenterait, mais l’investisseur y
% en disponibilités ont eu un impact négatif trouverait un surplus potentiel de rentabilité.
important dans le rendement global affiché des Cette perspective n’aurait de sens que si des
OPCI GP ; les 30 %, ou poche financière, étant mécanismes connexes sont mis en place : à
en général investis par les gérants financiers, l’échéance de ce délai ou en cas de surchauffe
sur mandat des gérants d’OPCI, dans des significative du marché immobilier, la liquidité
produits sans risque de diverses compositions. pourrait se reconstituer par la cession des
Cette approche « sans risque » décrite supra pose premiers investissements immobiliers ayant
au passage la question du manque à gagner pour atteint la maturité. Dans notre contexte actuel, ne
l’investisseur qui semble réelle. Dès lors, malgré serait-ce pas un mécanisme de défense, compte
la crise, une position davantage orientée vers tenu d’une perspective de tension des marchés
l’immobilier direct, dont les performances sont immobiliers qui n’est pas à écarter à ce stade.
meilleures, ne permettrait-elle pas à la poche Cela constituerait une situation inédite pour
financière de trouver une prime de risque bien le marché des OPCI ; mais cela ne répond-
mieux rémunérée ? Ne vaudrait-il pas mieux il pas tout simplement à une situation
investir cette poche financière dans un actif inédite du marché financier, dont toutes
immobilier même à rendement réduit (2-3 %) les règles ont été bouleversées ? Et qui
plutôt que de la laisser « inerte » dans des produits seront encore bouleversées demain ?
de taux à faible rentabilité (obligations privées) En attendant d’avoir une vision plus précise
ou à rendement négatif (obligations d’État) ? La des conséquences de la crise sanitaire et
question se pose de manière renouvelée dans le de l’arrêt quasi complet de l’activité, ne
cadre de cette crise sanitaire qui pourrait modifier pourrait-on pas d’ores et déjà imaginer
profondément le secteur de l’immobilier non coté, une nouvelle pratique qui consisterait à
notamment dans le fonctionnement de ses outils. renforcer la transparence du fonctionnement
Considérant ceci, comment une future ambition de ces véhicules par la transparence des
gérants sur le pilotage de la poche financière
aujourd’hui trop peu lisible, en particulier
en matière de stratégies et d’allocations. Un
« quick-win » en quelque sorte. Rendu quasi
nécessaire pour éclairer les épargnants face
aux temps forts qui se préparent.
Premières réflexions sur la poche financière des OPCI Grand Public – question sur son impact et les pratiques de sa gestion
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