PWC-IMMOSPEKTIVE - BEI PWC SCHWEIZ

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PWC-IMMOSPEKTIVE - BEI PWC SCHWEIZ
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    PwC-Immospektive
    Interprétation de la newsletter « FPRE-Metaanalyse immobilier Q1/18 »
    Les références aux graphiques de FPRE sont indiquées dans le texte de la manière
    suivante : « (1) » .

                                              16 février 2018
                                              Le dynamisme de l’économie suisse a des effets positifs sur le marché du travail et sur
« Une croissance éco-                         le commerce de détail, en déclin depuis des années. La BNS a déjà revu à la hausse ses
                                              prévisions d’inflation à court terme. D’une manière générale, les taux d’intérêt histori-
nomique positive                              quement bas devraient augmenter modérément au cours des prochaines années. Alors
                                              que les prix des logements en propriété sont restés stables, les loyers des logements
également attendue à                          locatifs et des surfaces de bureaux ont fléchi. L’offre excédentaire sur le marché des
l’avenir »                                    logements locatifs dans les régions a entraîné une hausse moyenne de 2,4 % du taux de
                                              vacance, qui pourrait à court terme atteindre un niveau record. On observe égale-
                                              ment un déséquilibre croissant sur le marché des bureaux, et l’activité de construction
                                              actuelle ne laisse entrevoir aucune amélioration.

Economie suisse dynamique                     env. 1,2 %, 2019 : env. 1 %). Néanmoins,               Hausse progressive des taux
                                              le nombre de postes vacants a augmenté
L’économie mondiale est en grande forme                                                              d’intérêt
                                              en particulier dans les secteurs financier et
et la conjoncture suisse poursuit son                                                                Les taux d’intérêt augmenteront modé-
                                              immobilier. (10)
embellie. Au quatrième trimestre 2017, le                                                            rément à court terme, même si le poten-
PIB a augmenté de 2,5 %, ce qui constitue                                                            tiel d’augmentation reste limité. Cette
                                              La conjoncture forte et la croissance de
la croissance la plus forte depuis 2014.                                                             situation s’explique d’une part par la
                                              l’emploi sont contrebalancées par un taux
Certains secteurs d’activité ont enregistré                                                          frilosité croissante des banques centrales
                                              d’immigration historiquement bas. Bien
une nouvelle progression au troisième                                                                en matière de politique monétaire, et
                                              que le solde migratoire ait une nouvelle
trimestre, mais la croissance économique                                                             d’autre part, par des perspectives infla-
                                              fois augmenté au dernier trimestre,
a été soutenue essentiellement par l’indus-                                                          tionnistes en hausse. En décembre 2017,
                                              (+16 400 personnes au quatrième tri-
trie manufacturière. L’affaiblissement du                                                            la BNS a sensiblement revu à la hausse ses
                                              mestre), sur l’ensemble de l’année 2017 il
franc suisse et la croissance économique                                                             prévisions d’inflation pour 2018 à 0,7 %.
                                              a atteint son plus bas niveau pour les dix
à l’étranger ont entraîné une hausse des                                                             (11) Cette hausse s’explique par la bonne
                                              dernières années. (12)
chiffres d’affaires à l’export. En raison
notamment de la persistance des taux
bas en Suisse, la dynamique conjonctu-
relle devrait se poursuivre également à
l’avenir.1 Pour les prochaines années, les
experts tablent sur une croissance plus
importante du PIB, de l’ordre de 2 %
en 2018 et 1,9 % en 2019 en moyenne.
Les observateurs du BAK sont les plus
optimistes et revoient leurs prévisions
économiques à la hausse de 2,4 % pour
2018. (8, 9)

Le marché de l’emploi, dopé par la
situation économique favorable, amorce
une légère amélioration. Fin 2017, le
taux de chômage s’établissait à 3,2 %
environ. Pour 2018 et 2019, les centres de
recherches conjoncturelles prévoient des
taux de chômage plus faibles de l’ordre de
3,0 % en moyenne. (8, 9, 10) La croissance
de l’emploi devrait être plus forte (2018 :

                                              1
                                                  SNB, Quartalsheft, 4/2017 Dezember
                                              2
                                                  SwissLife, Perspektiven Konjunktur, Februar 2018
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« Hausse modérée
des taux d’intérêt
attendue à court et à
moyen terme »
santé de l’économie suisse ainsi que par
l’augmentation des prix à l’importation.
Pour l’année 2017, les projections ont
également été corrigées à 0,5 % (trimestre
précédent : 0,4 %). (11) Ces évolutions
montrent que les détaillants et les presta-
taires sont conscients de l’amélioration de
la conjoncture et exploitent leur pouvoir
de fixation des prix.2

Les taux d’intérêt à long terme (ren-
dements des obligations à 10 ans de la
Confédération) ont une nouvelle fois
chuté à -0,1 % en décembre 2017, avant de
remonter à 0 % en janvier 2018. (21, 22)
Du fait d’une augmentation simultanée de
l’inflation, les taux d’intérêt réels restent
négatifs.1 A moyen et court terme, une
hausse progressive du niveau général des                                                                 segment haut de gamme, en revanche,
taux est prévue. S’agissant des taux d’inté-
rêt à long terme, les experts s’attendent à
                                                « Léger ralentissement                                   l’évolution a été différente, et les loge-
                                                                                                         ments se sont négociés à des prix légè-
une hausse modérée de 0,1 % à 0,3 % pour        dans le secteur de la                                    rement inférieurs (-0,8 % par rapport au
2018 et à une augmentation possible de                                                                   trimestre précédent).5 (54)
0,4 % à 1,1 % pour 2019. (20)                   construction en début
                                                                                                         Les maisons individuelles se sont négo-
Les taux hypothécaires réagissent avec un       d’année »                                                ciées à des prix plus bas dans toutes les
temps de retard aux dernières tendances.                                                                 régions, les baisses les plus importantes
                                                de la construction et stimuler avant tout la             ont été observées dans le Jura (-4,2 %
A l’exception des hypothèques à 10 ans
                                                demande de logements en propriété et de                  par rapport au trimestre précédent) et
(réduction à 1,6 %), leur niveau est resté
                                                surfaces commerciales. En revanche, un                   en Suisse méridionale (-3,5 % par rap-
inchangé au dernier trimestre 2017. (23)
                                                relèvement des taux par la Banque natio-                 port au trimestre précédent). (49, 50) Le
Les banques anticipent cependant une
                                                nale Suisse aurait une incidence néga-                   segment haut de gamme a accusé la plus
lente hausse des intérêts hypothécaires
                                                tive, en particulier sur la construction de              forte baisse de prix (-3,1 % par rapport au
au cours des prochaines années. Les
                                                logements. Dans l’ensemble, les prévisions               trimestre précédent).5 (48)
hypothèques à taux fixe à 5 ans et 10 ans
devraient augmenter en premier lieu. En         pour l’année 2018 restent positives, mais
revanche, aucun changement notable              il ne faut plus s’attendre à une envolée des
                                                prix.4
n’est attendu pour les hypothèques Libor.
Dans ce domaine, les banques misent
                                                                                                         « Sur le marché des
                                                Les prix du marché des loge-
toujours sur des taux d’intérêt bas.3
                                                ments en propriété ont stagné
                                                                                                         logements en pro-
Les prévisions conjoncturelles                  FPRE AG a observé au quatrième trimestre                 priété, les signaux
2018 dans le secteur du bâti-                   2017 une évolution latérale persistante
                                                des prix des logements en propriété. Alors
                                                                                                         restent plutôt positifs »
ment restent positives                          que les prix des logements en propriété
Au dernier trimestre 2017, l’indice de                                                                   En raison de la faiblesse des taux hypo-
                                                ont légèrement augmenté (+1,4 % par
la construction s’est a diminué de deux                                                                  thécaires, les coûts opérationnels d’un
                                                rapport au trimestre précédent) (3, 52,
points pour s’établir à 145 points, mais                                                                 logement en propriété en Suisse sont en
                                                54), ceux des maisons individuelles ont
est resté nettement positif par rapport à       eux diminué (-2,1 % par rapport au tri-                  moyenne inférieurs de 15 % environ aux
l’année précédente avec plus 12 %. (17)         mestre précédent).5 (4, 46, 48)                          coûts du loyer pour un immeuble compa-
Cette baisse marginale est imputable pour                                                                rable. Les prix des logements en propriété
l’essentiel à un recul dans le génie civil.     Pour les logements en propriété, la hausse               ont ainsi affiché une légère progression en
S’agissant de l’évolution de la conjoncture     des prix en fin d’année s’observe avant                  2017. Pour l’année prochaine, UBS prévoit
de la construction en 2018, les signes          tout dans le segment des biens moyens                    une faible hausse des prix des maisons
avant-coureurs restent variables. Les pré-      (+3,8 % par rapport au trimestre précé-                  individuelles (+0,5 %) et des prix stables
visions de croissance optimistes devraient      dent). (54) Cette hausse a eu lieu dans                  pour les logements en propriété, étant
se répercuter positivement sur le secteur       toutes les régions. (55, 56). Dans le                    donné que ces derniers seront confrontés

                                                3
                                                    NZZ, Für Hauskäufer wird es bald knifflig, 22.12.2017
                                                4
                                                    Baukostenindex der Credit Suisse und des Schweizerischen Baumeisterverbandes Q4/2017
                                                5
                                                    FPRE, Transaktionspreis- und Baulandindizes für Wohneigentum, Datenstand 31. Dezember 2017
                                                6
                                                    UBS, Real Estate Focus 2018, Eigenheime (Auf immer weniger Bodenfläche), 11. Januar 2018
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des activités de la construction et l’arrivée
« L’offre de logements                         d’une nouvelle vague d’immigration, l’on                   « Dans la région du
                                               prévoit d’ici 2019 un nouveau pic du taux
locatifs s’est entre-                          de vacance, qui devrait dépasser l’actuel                  bassin lémanique,
temps largement                                record de 2,8 % (1998). Un tel taux risque
                                               d’avoir de lourdes répercussions sur les
                                                                                                          les loyers sur le mar-
découplée de la                                loyers offerts. Des corrections supplé-                    ché des bureaux ont
                                               mentaires de loyers sont par conséquent
demande »                                      attendues pour 2018. UBS table sur un                      fléchi de plus de 20 %
                                               recul des loyers offerts de 2,5 % en 2018.
                                               (5) D’ici 2020, la banque prévoit une
                                                                                                          par rapport à l’année
à une situation difficile en raison de la      baisse supérieure à 10 %.8 Les prévisions                  précédente »
baisse des loyers résidentiels.6 (7, 30, 51,   de WP sont plus positives et des reculs de
57)                                            seulement 1 % sont attendus pour 2018.
                                               Les baisses les plus importantes devraient                 surfaces vacantes et une baisse des reve-
Taux de vacance record atten-                  être observées dans les régions de Suisse                  nus locatifs. Les nouvelles corrections de
dus pour les logements locatifs                méridionale (-1,7 %) et Suisse du Nord-                    loyer intervenues en 2017 montrent que
                                               Ouest (1,3 %).9                                            la situation en matière de commercialisa-
Suite à la pression sur les investissements,
l’offre de logements locatifs s’est presque                                                               tion reste tendue et que les investisseurs
                                               Déséquilibre persistant sur le                             doivent faire face à des baisses de ren-
totalement détachée de la demande. La
croissance de l’offre a des répercussions      marché des bureaux                                         dement des immeubles de bureaux. Une
négatives sur les loyers. Après une légère     Les loyers des surfaces de bureaux                         légère embellie devrait toutefois pouvoir
reprise au troisième trimestre, les loyers     affichent toujours de fortes pertes, et la                 être observée sur le marché de l’immo-
résidentiels ont à nouveau baissé fin          différence entre les loyers établis dans les               bilier de bureaux. Les espoirs reposent
2017 (-1,7 % par rapport au trimestre          contrats et les loyers offerts représentent                principalement sur la reprise économique
précédent). En comparaison annuelle,           désormais une différence de plus de 20                     attendue en Suisse en 2018, qui doit être
l’on observe un recul sensible (-3,8 % par     points d’indice. Dans l’ensemble, une                      suivie par une croissance de l’emploi et
rapport au même trimestre de l’année           diminution significative des loyers se des-                par conséquent une hausse de la demande
précédente). Par rapport à l’année précé-      sine dans toutes les régions, les plus tou-                de surfaces. L’offre continue néanmoins de
dente, les nouvelles constructions en par-     chées étant la Suisse méridionale (-5,5 %                  croître. En raison de la pénurie persis-
ticulier ont enregistré un recul important     par rapport au trimestre précédent) et le                  tante de placements et des possibilités
de 5,2 %.7 (25, 26, 27)                        bassin lémanique (-5 % par rapport au                      de financement avantageuses, l’activité
                                               trimestre précédent et -20,4 % par rapport                 de construction de nouvelles surfaces de
La concurrence sur le marché des loge-         à l’année précédente).7 (34, 35, 36, 37)                   bureaux se poursuit. Compte tenu des
ments locatifs est toujours plus intense.                                                                 taux d’offre élevés (38) et de la faible
Selon UBS, le taux de vacance moyen            Les premiers signaux d’une suroffre sont                   demande, la construction de nouvelles
actuel des logements locatifs (2,4 %)          apparus dès le début de l’année 2013. Il                   surfaces de bureaux risque d’accentuer le
devrait encore augmenter. Sans un recul        s’en est suivi une hausse à long terme des                 déséquilibre sur le marché des bureaux.10
                                               7
                                                    FPRE, Marktmieten- und Baulandindizes von Renditeliegenschaften, Datenstand 31. Dezember 2017
                                               8
                                                    UBS, Real Estate Focus 2018, Mehrfamilienhäuser (Nicht mehr um jeden Preis), 11. Januar 2018
                                               9
                                                    WüestPartner, Immobilienmarkt Schweiz, 2017/4
                                               10
                                                    Credit Suisse, Büroflächenmarkt Schweiz 2018
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Timide reprise du commerce                     type de surfaces. En outre, la tendance
de détail
Après deux années difficiles, le commerce
                                               générale est aux surfaces commerciales
                                               de plus petite taille. Cela accroît encore la
                                                                                                            « La bonne marche
de détail a pu se redresser quelque peu        concurrence sur ce marché. Les locataires,                   de l’économie, le
fin 2017 et stopper la tendance baissière.     qui sont en position de force depuis des
Globalement, les ventes ont même connu         années, peuvent négocier des contrats de                     franc plus faible et
une légère hausse de 0,1 %. Cette amé-
lioration s’explique essentiellement par
                                               location avantageux aux dépens des pro-
                                               priétaires. La part du loyer de base dans
                                                                                                            les consommateurs
la bonne marche actuelle de l’économie         les contrats ne cesse de s’amenuiser, tandis                 contribuent à doper le
suisse, l’affaiblissement du franc suisse et   que celles du loyer lié au chiffre d’affaires
le moral en hausse des consommateurs.          augmente. Dans des cas extrêmes, les                         moral »
L’appréciation de l’euro a contribué à         contrats sont conclus exclusivement sur
freiner le tourisme d’achat. Alors que         la base du loyer lié au chiffre d’affaires,
dans le segment alimentaire, les recettes      d’où un risque accru pour le propriétaire                    destinées à la santé et au bien-être, et ceci
nominales ont progressé de 0,3 %, celles       immobilier.12                                                sera accompagné par un élargissement
du segment non-alimentaire (-0,1 %) n’ont                                                                   de l’offre gastronomique. Inspirées du
pas encore renoué avec la croissance.11        Les centres commerciaux situés à proxi-                      parc d’affaires voisin, quatre nouvelles
                                               mité de la zone euro doivent sortir des                      constructions comprenant des surfaces
Malgré une légère amélioration des             sentiers battus, à l’instar du centre com-                   de bureaux et de laboratoires seront
chiffres, la situation reste tendue pour       mercial Stücki à Bâle. Après huit années                     érigées pour un total de 1 700 nouveaux
les propriétaires de surfaces commer-          difficiles, les surfaces de vente seront                     emplois.13 Le Stücki peut être considéré
ciales. A l’heure actuelle, il existe en       réduites de 70 % à 10 000 m2. Le centre                      comme un pionnier dont certains centres
Suisse une offre excédentaire pour ce          a décidé de se focaliser sur les surfaces                    commerciaux pourraient s’inspirer.

                                               Auteurs

                                               Dan Bihi-Zenou                                                Samuel Berner
                                               +41 58 792 98 14                                              +41 58 792 17 39
                                               dan.bihi-zenou@ch.pwc.com                                     samuel.berner@ch.pwc.com

                                               Marie Seiler                                                  Real Estate Advisory
                                               +41 58 792 56 69                                              PwC, Birchstrasse 160
                                               marie.seiler@ch.pwc.com                                       CH-8050 Zürich

                                               11
                                                    Credit Suisse, Retail Outlook 2018, Januar 2018
                                               12
                                                    Immobilien Business, Eigner müssen mehr ins Risiko, 11/2017
                                               13
                                                    NZZ, Das Stücki in Basel wird bald kein Shoppingcenter mehr sein, 15.11.2017

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