PWC-IMMOSPEKTIVE - BEI PWC SCHWEIZ
←
→
Transcription du contenu de la page
Si votre navigateur ne rend pas la page correctement, lisez s'il vous plaît le contenu de la page ci-dessous
www.pwc.ch/immospektive
PwC-Immospektive
Interprétation de la newsletter « FPRE-Metaanalyse immobilier Q1/18 »
Les références aux graphiques de FPRE sont indiquées dans le texte de la manière
suivante : « (1) » .
16 février 2018
Le dynamisme de l’économie suisse a des effets positifs sur le marché du travail et sur
« Une croissance éco- le commerce de détail, en déclin depuis des années. La BNS a déjà revu à la hausse ses
prévisions d’inflation à court terme. D’une manière générale, les taux d’intérêt histori-
nomique positive quement bas devraient augmenter modérément au cours des prochaines années. Alors
que les prix des logements en propriété sont restés stables, les loyers des logements
également attendue à locatifs et des surfaces de bureaux ont fléchi. L’offre excédentaire sur le marché des
l’avenir » logements locatifs dans les régions a entraîné une hausse moyenne de 2,4 % du taux de
vacance, qui pourrait à court terme atteindre un niveau record. On observe égale-
ment un déséquilibre croissant sur le marché des bureaux, et l’activité de construction
actuelle ne laisse entrevoir aucune amélioration.
Economie suisse dynamique env. 1,2 %, 2019 : env. 1 %). Néanmoins, Hausse progressive des taux
le nombre de postes vacants a augmenté
L’économie mondiale est en grande forme d’intérêt
en particulier dans les secteurs financier et
et la conjoncture suisse poursuit son Les taux d’intérêt augmenteront modé-
immobilier. (10)
embellie. Au quatrième trimestre 2017, le rément à court terme, même si le poten-
PIB a augmenté de 2,5 %, ce qui constitue tiel d’augmentation reste limité. Cette
La conjoncture forte et la croissance de
la croissance la plus forte depuis 2014. situation s’explique d’une part par la
l’emploi sont contrebalancées par un taux
Certains secteurs d’activité ont enregistré frilosité croissante des banques centrales
d’immigration historiquement bas. Bien
une nouvelle progression au troisième en matière de politique monétaire, et
que le solde migratoire ait une nouvelle
trimestre, mais la croissance économique d’autre part, par des perspectives infla-
fois augmenté au dernier trimestre,
a été soutenue essentiellement par l’indus- tionnistes en hausse. En décembre 2017,
(+16 400 personnes au quatrième tri-
trie manufacturière. L’affaiblissement du la BNS a sensiblement revu à la hausse ses
mestre), sur l’ensemble de l’année 2017 il
franc suisse et la croissance économique prévisions d’inflation pour 2018 à 0,7 %.
a atteint son plus bas niveau pour les dix
à l’étranger ont entraîné une hausse des (11) Cette hausse s’explique par la bonne
dernières années. (12)
chiffres d’affaires à l’export. En raison
notamment de la persistance des taux
bas en Suisse, la dynamique conjonctu-
relle devrait se poursuivre également à
l’avenir.1 Pour les prochaines années, les
experts tablent sur une croissance plus
importante du PIB, de l’ordre de 2 %
en 2018 et 1,9 % en 2019 en moyenne.
Les observateurs du BAK sont les plus
optimistes et revoient leurs prévisions
économiques à la hausse de 2,4 % pour
2018. (8, 9)
Le marché de l’emploi, dopé par la
situation économique favorable, amorce
une légère amélioration. Fin 2017, le
taux de chômage s’établissait à 3,2 %
environ. Pour 2018 et 2019, les centres de
recherches conjoncturelles prévoient des
taux de chômage plus faibles de l’ordre de
3,0 % en moyenne. (8, 9, 10) La croissance
de l’emploi devrait être plus forte (2018 :
1
SNB, Quartalsheft, 4/2017 Dezember
2
SwissLife, Perspektiven Konjunktur, Februar 2018
« Hausse modérée
des taux d’intérêt
attendue à court et à
moyen terme »
santé de l’économie suisse ainsi que par
l’augmentation des prix à l’importation.
Pour l’année 2017, les projections ont
également été corrigées à 0,5 % (trimestre
précédent : 0,4 %). (11) Ces évolutions
montrent que les détaillants et les presta-
taires sont conscients de l’amélioration de
la conjoncture et exploitent leur pouvoir
de fixation des prix.2
Les taux d’intérêt à long terme (ren-
dements des obligations à 10 ans de la
Confédération) ont une nouvelle fois
chuté à -0,1 % en décembre 2017, avant de
remonter à 0 % en janvier 2018. (21, 22)
Du fait d’une augmentation simultanée de
l’inflation, les taux d’intérêt réels restent
négatifs.1 A moyen et court terme, une
hausse progressive du niveau général des segment haut de gamme, en revanche,
taux est prévue. S’agissant des taux d’inté-
rêt à long terme, les experts s’attendent à
« Léger ralentissement l’évolution a été différente, et les loge-
ments se sont négociés à des prix légè-
une hausse modérée de 0,1 % à 0,3 % pour dans le secteur de la rement inférieurs (-0,8 % par rapport au
2018 et à une augmentation possible de trimestre précédent).5 (54)
0,4 % à 1,1 % pour 2019. (20) construction en début
Les maisons individuelles se sont négo-
Les taux hypothécaires réagissent avec un d’année » ciées à des prix plus bas dans toutes les
temps de retard aux dernières tendances. régions, les baisses les plus importantes
de la construction et stimuler avant tout la ont été observées dans le Jura (-4,2 %
A l’exception des hypothèques à 10 ans
demande de logements en propriété et de par rapport au trimestre précédent) et
(réduction à 1,6 %), leur niveau est resté
surfaces commerciales. En revanche, un en Suisse méridionale (-3,5 % par rap-
inchangé au dernier trimestre 2017. (23)
relèvement des taux par la Banque natio- port au trimestre précédent). (49, 50) Le
Les banques anticipent cependant une
nale Suisse aurait une incidence néga- segment haut de gamme a accusé la plus
lente hausse des intérêts hypothécaires
tive, en particulier sur la construction de forte baisse de prix (-3,1 % par rapport au
au cours des prochaines années. Les
logements. Dans l’ensemble, les prévisions trimestre précédent).5 (48)
hypothèques à taux fixe à 5 ans et 10 ans
devraient augmenter en premier lieu. En pour l’année 2018 restent positives, mais
revanche, aucun changement notable il ne faut plus s’attendre à une envolée des
prix.4
n’est attendu pour les hypothèques Libor.
Dans ce domaine, les banques misent
« Sur le marché des
Les prix du marché des loge-
toujours sur des taux d’intérêt bas.3
ments en propriété ont stagné
logements en pro-
Les prévisions conjoncturelles FPRE AG a observé au quatrième trimestre priété, les signaux
2018 dans le secteur du bâti- 2017 une évolution latérale persistante
des prix des logements en propriété. Alors
restent plutôt positifs »
ment restent positives que les prix des logements en propriété
Au dernier trimestre 2017, l’indice de En raison de la faiblesse des taux hypo-
ont légèrement augmenté (+1,4 % par
la construction s’est a diminué de deux thécaires, les coûts opérationnels d’un
rapport au trimestre précédent) (3, 52,
points pour s’établir à 145 points, mais logement en propriété en Suisse sont en
54), ceux des maisons individuelles ont
est resté nettement positif par rapport à eux diminué (-2,1 % par rapport au tri- moyenne inférieurs de 15 % environ aux
l’année précédente avec plus 12 %. (17) mestre précédent).5 (4, 46, 48) coûts du loyer pour un immeuble compa-
Cette baisse marginale est imputable pour rable. Les prix des logements en propriété
l’essentiel à un recul dans le génie civil. Pour les logements en propriété, la hausse ont ainsi affiché une légère progression en
S’agissant de l’évolution de la conjoncture des prix en fin d’année s’observe avant 2017. Pour l’année prochaine, UBS prévoit
de la construction en 2018, les signes tout dans le segment des biens moyens une faible hausse des prix des maisons
avant-coureurs restent variables. Les pré- (+3,8 % par rapport au trimestre précé- individuelles (+0,5 %) et des prix stables
visions de croissance optimistes devraient dent). (54) Cette hausse a eu lieu dans pour les logements en propriété, étant
se répercuter positivement sur le secteur toutes les régions. (55, 56). Dans le donné que ces derniers seront confrontés
3
NZZ, Für Hauskäufer wird es bald knifflig, 22.12.2017
4
Baukostenindex der Credit Suisse und des Schweizerischen Baumeisterverbandes Q4/2017
5
FPRE, Transaktionspreis- und Baulandindizes für Wohneigentum, Datenstand 31. Dezember 2017
6
UBS, Real Estate Focus 2018, Eigenheime (Auf immer weniger Bodenfläche), 11. Januar 2018
des activités de la construction et l’arrivée
« L’offre de logements d’une nouvelle vague d’immigration, l’on « Dans la région du
prévoit d’ici 2019 un nouveau pic du taux
locatifs s’est entre- de vacance, qui devrait dépasser l’actuel bassin lémanique,
temps largement record de 2,8 % (1998). Un tel taux risque
d’avoir de lourdes répercussions sur les
les loyers sur le mar-
découplée de la loyers offerts. Des corrections supplé- ché des bureaux ont
mentaires de loyers sont par conséquent
demande » attendues pour 2018. UBS table sur un fléchi de plus de 20 %
recul des loyers offerts de 2,5 % en 2018.
(5) D’ici 2020, la banque prévoit une
par rapport à l’année
à une situation difficile en raison de la baisse supérieure à 10 %.8 Les prévisions précédente »
baisse des loyers résidentiels.6 (7, 30, 51, de WP sont plus positives et des reculs de
57) seulement 1 % sont attendus pour 2018.
Les baisses les plus importantes devraient surfaces vacantes et une baisse des reve-
Taux de vacance record atten- être observées dans les régions de Suisse nus locatifs. Les nouvelles corrections de
dus pour les logements locatifs méridionale (-1,7 %) et Suisse du Nord- loyer intervenues en 2017 montrent que
Ouest (1,3 %).9 la situation en matière de commercialisa-
Suite à la pression sur les investissements,
l’offre de logements locatifs s’est presque tion reste tendue et que les investisseurs
Déséquilibre persistant sur le doivent faire face à des baisses de ren-
totalement détachée de la demande. La
croissance de l’offre a des répercussions marché des bureaux dement des immeubles de bureaux. Une
négatives sur les loyers. Après une légère Les loyers des surfaces de bureaux légère embellie devrait toutefois pouvoir
reprise au troisième trimestre, les loyers affichent toujours de fortes pertes, et la être observée sur le marché de l’immo-
résidentiels ont à nouveau baissé fin différence entre les loyers établis dans les bilier de bureaux. Les espoirs reposent
2017 (-1,7 % par rapport au trimestre contrats et les loyers offerts représentent principalement sur la reprise économique
précédent). En comparaison annuelle, désormais une différence de plus de 20 attendue en Suisse en 2018, qui doit être
l’on observe un recul sensible (-3,8 % par points d’indice. Dans l’ensemble, une suivie par une croissance de l’emploi et
rapport au même trimestre de l’année diminution significative des loyers se des- par conséquent une hausse de la demande
précédente). Par rapport à l’année précé- sine dans toutes les régions, les plus tou- de surfaces. L’offre continue néanmoins de
dente, les nouvelles constructions en par- chées étant la Suisse méridionale (-5,5 % croître. En raison de la pénurie persis-
ticulier ont enregistré un recul important par rapport au trimestre précédent) et le tante de placements et des possibilités
de 5,2 %.7 (25, 26, 27) bassin lémanique (-5 % par rapport au de financement avantageuses, l’activité
trimestre précédent et -20,4 % par rapport de construction de nouvelles surfaces de
La concurrence sur le marché des loge- à l’année précédente).7 (34, 35, 36, 37) bureaux se poursuit. Compte tenu des
ments locatifs est toujours plus intense. taux d’offre élevés (38) et de la faible
Selon UBS, le taux de vacance moyen Les premiers signaux d’une suroffre sont demande, la construction de nouvelles
actuel des logements locatifs (2,4 %) apparus dès le début de l’année 2013. Il surfaces de bureaux risque d’accentuer le
devrait encore augmenter. Sans un recul s’en est suivi une hausse à long terme des déséquilibre sur le marché des bureaux.10
7
FPRE, Marktmieten- und Baulandindizes von Renditeliegenschaften, Datenstand 31. Dezember 2017
8
UBS, Real Estate Focus 2018, Mehrfamilienhäuser (Nicht mehr um jeden Preis), 11. Januar 2018
9
WüestPartner, Immobilienmarkt Schweiz, 2017/4
10
Credit Suisse, Büroflächenmarkt Schweiz 2018
Timide reprise du commerce type de surfaces. En outre, la tendance
de détail
Après deux années difficiles, le commerce
générale est aux surfaces commerciales
de plus petite taille. Cela accroît encore la
« La bonne marche
de détail a pu se redresser quelque peu concurrence sur ce marché. Les locataires, de l’économie, le
fin 2017 et stopper la tendance baissière. qui sont en position de force depuis des
Globalement, les ventes ont même connu années, peuvent négocier des contrats de franc plus faible et
une légère hausse de 0,1 %. Cette amé-
lioration s’explique essentiellement par
location avantageux aux dépens des pro-
priétaires. La part du loyer de base dans
les consommateurs
la bonne marche actuelle de l’économie les contrats ne cesse de s’amenuiser, tandis contribuent à doper le
suisse, l’affaiblissement du franc suisse et que celles du loyer lié au chiffre d’affaires
le moral en hausse des consommateurs. augmente. Dans des cas extrêmes, les moral »
L’appréciation de l’euro a contribué à contrats sont conclus exclusivement sur
freiner le tourisme d’achat. Alors que la base du loyer lié au chiffre d’affaires,
dans le segment alimentaire, les recettes d’où un risque accru pour le propriétaire destinées à la santé et au bien-être, et ceci
nominales ont progressé de 0,3 %, celles immobilier.12 sera accompagné par un élargissement
du segment non-alimentaire (-0,1 %) n’ont de l’offre gastronomique. Inspirées du
pas encore renoué avec la croissance.11 Les centres commerciaux situés à proxi- parc d’affaires voisin, quatre nouvelles
mité de la zone euro doivent sortir des constructions comprenant des surfaces
Malgré une légère amélioration des sentiers battus, à l’instar du centre com- de bureaux et de laboratoires seront
chiffres, la situation reste tendue pour mercial Stücki à Bâle. Après huit années érigées pour un total de 1 700 nouveaux
les propriétaires de surfaces commer- difficiles, les surfaces de vente seront emplois.13 Le Stücki peut être considéré
ciales. A l’heure actuelle, il existe en réduites de 70 % à 10 000 m2. Le centre comme un pionnier dont certains centres
Suisse une offre excédentaire pour ce a décidé de se focaliser sur les surfaces commerciaux pourraient s’inspirer.
Auteurs
Dan Bihi-Zenou Samuel Berner
+41 58 792 98 14 +41 58 792 17 39
dan.bihi-zenou@ch.pwc.com samuel.berner@ch.pwc.com
Marie Seiler Real Estate Advisory
+41 58 792 56 69 PwC, Birchstrasse 160
marie.seiler@ch.pwc.com CH-8050 Zürich
11
Credit Suisse, Retail Outlook 2018, Januar 2018
12
Immobilien Business, Eigner müssen mehr ins Risiko, 11/2017
13
NZZ, Das Stücki in Basel wird bald kein Shoppingcenter mehr sein, 15.11.2017
© 2018 PwC. All rights reserved. “PwC” refers to PricewaterhouseCoopers AG, which is a member firm of
PricewaterhouseCoopers International Limited, each member firm of which is a separate legal entity.
Vous pouvez aussi lire
