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2 avril 2020 - 08:10 > Version en ligne
Crédit immobilier : comment réagir au
coronavirus ?
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Le Coronavirus touche tous les domaines de léconomie et de la vie quotidienne. Le financement
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immobilier ne pouvait pas lui échapper. Des exemples ? La pandémie augmentant le risque pour
les banques, les taux dintérêt évoluent à la hausse. Les conséquences semblent pour le moment
limitées, mais la question, cest savoir si cette progression va durer. Lautre interrogation,
cest lattitude des banques. Continuent-elles à prêter ? Relanceront-elles massivement la
machine du crédit à la fin de la crise ? De leur côté, les emprunteurs qui remboursent actuellement
leur prêt peuvent être confrontés à des difficultés. Heureusement, ils disposent de solutions pour y
remédier. Et puis, parce quil y aura un après Covid-19, vendeurs comme candidats à lachat
peuvent dès aujourdhui se préparer afin que leur transaction aboutisse dans les meilleures
conditions lorsque le moment sera venu. Notre analyse et nos conseils en fonction de vos projets
immobiliers.
Les taux dintérêt augmentent-ils ? Depuis les planchers record de lautomne 2019, les taux des
prêts immobiliers remontent doucement. Pour les crédits sur vingt ans, par exemple, la moyenne
est passée de 1,10 % hors assurances lors du minimum historique doctobre 2019 à 1,40 % à la
mi-mars 2020. « Certaines banques, dans leurs barèmes pour avril 2020, annoncent de nouvelles
hausses qui restent néanmoins modérées », indique Philippe Taboret, directeur général adjoint du
courtier Cafpi. « Une augmentation quelles justifient par un contexte économique plus risqué.
Reste que ces évolutions ne sont pas vraiment significatives pour les emprunteurs, le marché
immobilier étant quasiment à larrêt. » Mi-avril 2020, le taux brut moyen sur vingt ans pourrait
tourner autour de 1,50 %.
Les taux immobiliers au 2 avril 2020. Donnés à titre indicatif, ces taux sont bruts (hors
assurances). Le taux d'un crédit est attribué au cas par cas, en fonction du profil de l'emprunteur
et des caractéristiques de son projet. A noter : les taux montent depuis six mois. Le 15 ans brut
moyen est passé, entre octobre 2019 et avril 2020, de 0,90% à 1,20%. Toujours sur 15 ans, les
minima s'établissent actuellement à 0,70% bruts, contre 0,55% il y a six mois. Sources :
Empruntis, Meilleurtaux, Emprunt Direct.
La hausse des taux durera-t-elle ? Pour soutenir léconomie, la Banque centrale européenne
(BCE) inonde le marché de liquidités quasi gratuites. Les banques françaises posséderont donc les
moyens de prêter à bas coût à la fin de la crise. Avec la récente hausse des taux, elles pourraient
même disposer dune marge de manuvre pour baisser leurs tarifs et doper la demande. Mais
elles devront aussi tenir compte dun risque de crédit plus important, ce qui implique des taux
plus élevés « Dans ce contexte extrêmement chahuté, notre intuition est que les taux devraient
rester stables dans les prochaines semaines, même si des soubresauts sont à prévoir », résume
Ludovic Huzieux, fondateur d Artemis Courtage.
La relance de limmobilier dépend des banques
Les banques continuent-elles à accorder des prêts immobiliers ? « Aujourdhui, la grande
majorité des banques nest pas à lécoute des nouveaux projets immobiliers », confie Sandrine
Allonier, directrice de la communication du courtier Vousfinancer. « Elles administrent les
dossiers en cours et soccupent du financement des entreprises dans un contexte deffectifs
réduits et de travail à distance, même si de rares établissements continuent daccorder des
prêts. » A moyen terme, les choses pourraient changer. Les banques françaises, on la vu,
regorgent de liquidités et doivent prêter. Pour elles, le prêt immobilier représente un placement
pratiquement sans risques (le taux de défaut français est lun des plus bas dEurope) et elles
peuvent rentabiliser ces crédits en vendant par la suite aux emprunteurs des assurances, des
placements
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Les banques ouvriront-elles en grand les vannes du crédit ? Depuis fin 2019, les banques, pour
limiter le risque de crédit, appliquent de manière stricte les directives du Haut Conseil de stabilité
financière ou HCSF (pas de prêts sur plus de 25 ans, taux deffort plafonné à 33 % des revenus).
Une politique qui exclut de facto certains emprunteurs du marché (primo-accédants sans apport
notamment) et qui entraîne le recul de la production. Le nombre de prêts accordés sur décembre
2019/février 2020 (avant la crise, donc) chute de 13 % par rapport à décembre 2018/février 2019
selon lObservatoire Crédit Logement/CSA. « En 2020, les banques ont annoncé des objectifs
commerciaux inférieurs de 20 % à ceux de 2019 », ajoute Sandrine Allonier. Elles comptent en
effet se concentrer sur les crédits qui présentent le moins de risques tout en respectant les
consignes du HCSF. La relance passera sans doute par un desserrement des contraintes du Haut
Conseil de stabilité financière et par des banques plus souples sur les critères demprunt et les
taux. Pour autant, les vannes du crédit ne devraient sans doute pas souvrir en grand.
Les emprunteurs sont-ils toujours au rendez-vous ? Les courtiers contactés par PAP.fr sont
unanimes : le trafic sur leurs sites reste important et nombre de particuliers construisent leur
financement. « Ces candidats à lemprunt ne se contentent pas de faire des simulations »,
remarque Philippe Taboret. « Ils montent des dossiers et nos équipes, qui sont en télétravail, les
conseillent pour faire aboutir leur demande lorsquil sera temps. De même, nous accompagnons
les emprunteurs qui ont réussi à signer un compromis de vente pour quils puissent trouver, dans
les meilleurs délais, un crédit auprès des établissements qui continuent à prêter ». Bref, nombre
de candidats à lemprunt préparent déjà laprès Coronavirus.
Comment gérer l'achat, la vente et le crédit immobilier
Comment emprunter si le compromis de vente est signé ? Aujourdhui, de rares acquéreurs
parviennent à signer des compromis de vente. Ils utilisent les procédures dématérialisées
(procuration, signature électronique, etc.) mises en place par les notaires (la signature sous seing
privé est déconseillée car bien moins sûre sur le plan juridique). « Avec des banques surchargées,
les délais mentionnés sur le compromis de vente pour obtenir le crédit doivent passer à 90 jours »
, conseille Philippe Taboret. De même, les banques acceptent de prolonger la validité des offres
de prêt jusquà 90 jours, contre 30 jours habituellement. Attention aux incertitudes sur le délai de
rétractation de 10 jours. Avec les ordonnances sur létat durgence sanitaire, ils peuvent être
décalés. Mieux vaut se renseigner auprès des banques, des courtiers, des notaires (par exemple en
appelant le 36 20 et dire « notaires ») ou auprès dune Agence départementale dinformation
sur le logement (liste sur www.anil.org).
Avec des transactions plus longues, faut-il annuler la vente ? Une fois le projet immobilier dans
les tuyaux, les acquéreurs comme les vendeurs souhaitent mener leur projet à bon port dans des
temps raisonnables. Face à des délais de financement désormais plus longs, les vendeurs
doivent-ils demander lannulation de la transaction pour trouver un autre acquéreur ? « Dans le
contexte actuel, où les banques n'accordent presque plus de nouveaux crédits, trouver un nouvel
acheteur prendrait encore plus de temps... Nous conseillons donc dallonger les délais en cours,
en négociant à lamiable et au cas par cas », répond Sandrine Allonier.
Crédit : moduler ou reporter les mensualités
Comment réagir en cas de difficultés de remboursement ? Avec le chômage partiel (qui nest pas
pris en charge par lassurance perte demploi si celle-ci est souscrite), certains emprunteurs
peuvent être confrontés à une baisse de leurs revenus. « Ceux qui ont anticipé une telle situation
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peuvent reporter un ou deux trimestres déchéances en fin de prêt » , explique Ludovic
Huzieux. « Cette possibilité joue à partir de douze ou vingt-quatre mois de remboursement, mais
les banques sont aujourdhui plus souples et proposent de suspendre le remboursement sans
aucune condition. » La démarche est gratuite (il sagit de revendiquer une clause du contrat de
prêt). Mais lallongement augmente les intérêts. Lautre option reste de baisser la mensualité de
30 % pendant un certain temps pour compenser la baisse de revenus si cette possibilité figure au
contrat. Là encore, le coût du crédit augmente et la durée sallonge.
Reporter ou moduler les mensualités : comment comparer ? Pour mesurer limpact de ces
souplesses sur la durée et le coût du prêt, Vousfinancer livre cette simulation simple. Pour un prêt
de 200.000 souscrit en janvier 2018 à 1,50 % hors assurances sur 20 ans, la mensualité se
chiffre à 965,10 et le coût du crédit à 31.621,80 en mai 2020. Avec une baisse de 30 %, la
mensualité passe à 675,50 pendant 12 mois. La nouvelle durée monte à 245 mois (allongement
de cinq mois) et le coût sétablit à 32 660,66 (hausse de 1.038,86 ). Si lemprunteur
suspend ses mensualités pendant six mois, la durée grimpe à 248 mois (plus huit mois), le coût à
33.395,79 (plus 1.773,99 ). Bref, le report est un peu plus cher que la modulation et allonge
davantage le crédit. Au-delà du choix entre ces deux solutions, les emprunteurs doivent garder en
tête que la priorité reste déviter le défaut de remboursement. En clair : si lon ne peut que
reporter, cest mieux que de ne plus pouvoir payer !
Assurance emprunteur, crédit relais : cas particuliers
Report ou suspension déchéances : et lassurance emprunteur ? Autre point important, la
nature du report. Sil est partiel, il ne concerne que lamortissement du capital. Les intérêts et
lassurance emprunteur restent dus pendant la suspension des remboursements. Avec un report
total, le remboursement du capital ET des intérêts est suspendu, mais là encore, lassurance doit
être payée selon léchéancier normal sur toute la durée (même si cette dernière est prolongée,
donc). « Le report ne signifie pas que le crédit sinterrompt », explique Astrid Cousin,
porte-parole du comparateur dassurances Magnolia.fr. « Lemprunteur doit continuer à être
protégé car les sommes empruntées restent dues. En cas de maladie grave, par exemple, il est
toujours couvert. »
Comment réagir en cas de crédit relais ? Ce type demprunt permet de financer un nouveau
logement avant davoir cédé lancien. Une fois ce dernier vendu, le crédit relais est remboursé.
Particularité : le prêt relais dure de 12 à 24 mois. Mais le marché immobilier est actuellement à
l'arrêt. Comment réagir lorsque le compromis de vente du nouveau bien est déjà signé et que la
transaction tarde à se réaliser ? « Si son contrat le lui permet, le souscripteur dun crédit relais
peut demander à sa banque une suspension, un report de ses mensualités ou leur modulation à la
baisse, mais cela engendre un rallongement de la durée du prêt », répond le courtier Empruntis.
Lemprunteur a mis en vente son logement mais na pas encore signé le compromis ? « Comme
dans le premier scénario, il faut vérifier dans le contrat de prêt les procédures de report et/ou de
modulation déchéances et il faudra porter la durée de la condition suspensive dobtention du
crédit à 90 jours », conseille-t-on chez Empruntis. Autre élément rassurant : au terme de la
première année du crédit-relais, l'opération peut souvent être prolongée d'un an, ce qui laisse de la
marge.
Quel est limpact de la baisse du taux de lusure sur le crédit ? Le taux de lusure, cest le
taux plafond quun prêt immobilier ne peut pas dépasser (cest une protection pour
lemprunteur). Il prend en compte le taux brut du crédit, les intérêts, lassurance et les frais
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annexes. Or le taux de lusure pour le deuxième trimestre 2020 baisse. Pour les emprunts sur 25
ans, par exemple, il sétablit désormais à 2,51%, contre 2,60% au premier trimestre. « Lorsque le
marché repartira, le recul du taux de lusure risque dexclure les jeunes et/ou les ménages
modestes, qui obtiennent souvent des taux plus élevés que la moyenne », pointe Sandrine Allonier.
« Certaines banques pourraient toutefois faire un effort sur les tarifs de leurs assurances
emprunteur pour faire passer le dossier. » La solution pourrait aussi venir de la délégation
dassurance. En choisissant un autre assureur que celui de la banque prêteuse, le prix peut être
divisé par deux, ce qui permet de rester en dessous du taux de lusure. Problème : si cette
possibilité est légale (lois Lagarde, Hamon et Bourquin), les banques refusent souvent la
délégation
Emprunteur, vendeur : nos conseils
Comment se préparer pour bien emprunter ? Ceux qui comptent acheter ou investir peuvent
mettre à profit la période de confinement pour peaufiner leur projet. En poussant leur recherche
dinformation, ils connaîtront bien leurs droits et devoirs demprunteurs. Ils doivent aussi
veiller à leur profil. « Pas question de se présenter avec des découverts ou, pire encore, des
incidents de paiement et des avis à tiers détenteur », avertit Philippe Taboret. Ceux qui ont bien
géré leurs finances en période de chômage partiel seront bien vus par les banques. Il faut aussi
tenir compte des consignes du HCSF (taux deffort plafonné à 33 % des revenus, crédit qui ne
dépasse pas 25 ans). Mieux vaut monter le dossier en amont et rassembler toutes les pièces
justificatives (salaires, avis dimposition, contrat de travail, etc.). Les courtiers, qui travaillent à
distance, peuvent aider les candidats à lachat dans le montage de leur projet (cest gratuit
puisque ces intermédiaires ne sont rémunérés que si le crédit est accordé). A noter : les vendeurs
sont rassurés lorsquils rencontrent un candidat acquéreur bien préparé disposant dun dossier
facilement acceptable par les banques.
Comment réagir si lon est vendeur ? Certes, le marché est actuellement en mode pause. Mais,
on la vu, nombre de candidats à lachat, donc au crédit, restent actifs en cette période de
confinement. Les vendeurs peuvent ainsi rencontrer via Internet et téléphone ces acquéreurs
potentiels. Ces mêmes vendeurs peuvent ainsi se constituer un panel dacquéreurs ayant déjà bâti
leur financement, qui pourront facilement se lancer lorsque lheure de la reprise aura sonné.
Barrières sanitaires obligent, visiter un bien est vraiment déconseillé. Mais les vendeurs, sils
résident dans les lieux, peuvent faire visiter virtuellement leur maison ou leur appartement avec
leur téléphone portable. Loccasion, aussi, de créer un contact et des échanges conviviaux
forcément appréciés en cette période de confinement.
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