Rapport d'expertise immobilière - Mandat remis par Mme Christiane Papilloud, préposée de l'Office des Poursuites et Faillites - Vs.ch
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Valestim Sàrl
Sandra Crettenand
Rue de la Dent-Blanche 18
1950 Sion
Experte en estimations immobilières brevetée
Membre de la Chambre suisse des Experts en estimations immobilières (CEI)
Rapport d’expertise immobilière
Mandat remis par Mme Christiane Papilloud, préposée de l’Office des Poursuites et Faillites
du district de St-Maurice, dans le cadre d’une vente forcée. Détermination de la valeur de
liquidation.
Appartement dans les combles
Avenue de Beaulieu 20, 1890 St-Maurice
Valeur de liquidation : Fr. 350'000.-
(valeur vénale Fr. 385'000.- +/- 5%)
Table des matières
Page
1. Description du mandat 3
2. Situation 5
2.1 Macro 5
2.2 Micro 6
3. Reportage photos et plan 7
4. Descriptif parcelle / éléments pouvant influencer la valeur 13
4.1 Plan cadastral et zone d’affectation 13
4.2 Possibilités de développement 13
4.3 Zone de danger 13
4.4 Site pollué, amiante et radon 14
4.5 Droits réels et risques juridiques 14
4.6 Risques économiques 14
4.7 Autres risques/problèmes/désavantages 14
4.8 Atouts 15
4.9 Comptes et PV 15
5. Détermination de la valeur de l’objet 16
5.1 Méthodologie 16
5.2 Valeur intrinsèque PPE 16
6. Valeur vénale 18
7. Valeur de liquidation 18
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1. Description du mandat
Mandant Mme Christiane Papilloud, préposée de l’Office des Poursuites et
Faillites du district de St-Maurice
Propriétaire Mme Catherine Uldry
Objet du mandat PPE n° 5382, 41/1000, droit exclusif sur studio n° 41 aux combles
PPE n° 5383, 41/1000, droit exclusif sur studio n° 42 aux combles
Parcelle de base n° 2261 de 1’796 m2, sise sur Commune de St-Maurice
Il s’agit d’un appartement dont la distribution est la suivante :
Combles : 2 studios transformés en un appartement 4.5 pièces
Deux places de parc extérieures et 2 caves complètent le lot.
Surfaces Surface appartement combles : env. 103 m2
La surface de l’appartement a été calculée à l’aide d’un laser-mètre sur
place et d’un plan disponible dans la documentation remise. Comme il
est d’usage en Valais, il s’agit de surfaces brutes (y compris les murs).
Ne s’agissant pas d’un relevé précis, une réserve d’usage est émise.
Date construction 1985
Date rénovation 2015 (enveloppe extérieure)
Valeur assurance Fr. 5'100'000.- indice 1'034.40
Fonds de rénovation Fr. 28'730.09 au 31.12.2020 (attribution annuelle Fr. 10'000.-).
But du mandat Détermination de la valeur de liquidation dans le cadre d’une vente
forcée
La valeur de liquidation prend appui sur la valeur vénale (voir définition ci-après). Cependant
un abattement est admis pour prendre en considération que la mise en vente a été requise
par un créancier et qu’il ne s’agit dès lors pas d’une vente faite par un vendeur consentant sur
le marché libre. De plus, l’objet sera finalement cédé au plus offrant.
Définition de la valeur vénale selon la Chambre suisse d’Experts en estimations immobilières :
La valeur vénale est le prix auquel des terrains et des immeubles peuvent être vendus dans
un acte privé par un vendeur consentant à un acquéreur non lié au vendeur à la date de
l'expertise, étant donné que le bien est proposé sur le marché libre, que les conditions de
celui-ci en permettent une cession normale, et qu'une période suffisante pour la
négociation de la vente, compte tenu de la nature du bien, a été respectée.
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Date de visite L’objet du mandat a été visité le 14 juillet 2021 en compagnie de
Mme Papilloud et de M. Studer de la Ruche foncière SA
Documentation* Extraits du Registre Foncier
Comptes et PV des deux derniers exercices
Plan de l’appartement
Règlement d’administration et d’utilisation
Acte constitutif de PPE
Plan cadastral
Cadastre des sites pollués et dangers naturels
Photos
* Les documents mis en évidence en gras sont reproduits dans les annexes.
La soussignée affirme réaliser son mandat en toute impartialité et indépendance.
Le présent document est basé sur les informations et la documentation remises par les parties
liées au mandat ou par diverses instances privées ou publiques, en partant du principe que
ces dernières sont correctes et complètes. Elles ne sont cependant nullement garanties par
l’experte.
La validité de ce rapport est d’environ une année dès la date de l’expertise, sauf en cas de
forte évolution économique ou légale. Toute modification doit faire l’objet d’une mise à jour
de la valeur.
Le présent document est destiné à l’usage exclusif du mandant et ne peut servir à d’autres
fins que celles pour lesquelles l’experte a été mandatée (cf. but du mandat).
La valeur établie ne comprend pas les droits de mutation.
Au vu de la situation exceptionnelle sans précédent liée à la pandémie de Covid-19,
l’évolution des valeurs n’est actuellement pas connue. Même si à l’heure actuelle aucun
impact n’est constaté et considéré, il n’est pas totalement exclu que la valeur doive être
révisée si la situation devait encore persister plusieurs mois.
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2. Situation
2.1 Macro
Source : Map Search
Toutes les commodités sont disponibles sur la Commune de St-Maurice qui accueille environ
4'000 habitants. Celle-ci propose tout le cursus scolaire, de l’école enfantine au collège.
Définition des icônes :
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2.2 Micro
Source : Map Search
L’appartement se situe à l’Avenue de Beaulieu 20 à St-Maurice, à proximité des voies ferrées,
à 2 minutes à pied d’un parking public et à moins de 10 minutes à pied de l’école primaire.
Les accès autoroutiers sont joignables en moins de 5 minutes.
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3. Reportage photos et plan
Structure immeuble
Angle Nord-Ouest Façade Est
Fenêtre PVC/vitrage isolant Façade crépie et ferblanterie tube inox (chaudières)
Etat
Structure Maçonnerie
Isolation Non inspectée
Façades Crépies (quelques fissures constatées)
Ferblanterie Cuivre
Fenêtres PVC ou bois (Vélux)
Vitrage Isolant
Stores ou volets Alu
Toiture/charpente En bois
Couverture Non inspectée
Ascenseur A changer
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L’état général de l’immeuble peut être qualifié de moyen à bon.
Information concernant l’état :
Bon état, bien entretenu
Bon état, bien entretenu mais vétuste
Etat moyen, à rénover à moyen terme
Etat moyen, à rénover à court terme
Mauvais état, à rénover/travaux urgents
Non inspecté
Extérieurs et environnement
Places de parc (n° 8 et n° 9) et jardin en arrière-plan + mur anti-bruit (voies ferrées)
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Entrée immeuble avec boîtes aux lettres
Etat
Vue Pas de dégagement particulier
Accès Aisé
Terrasse/jardin Pelouse et jeux enfants
Aménagements ext. -
Nuisances Voies ferrées
Places de parc 2 places de parc extérieures (n° 8 et n° 9)
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Intérieur et technique
Distribution bâtiment
Combles Séjour, cuisine, 3 chambres, salle de bain et salle de douche
Sous-sol 2 caves (n° 11 et n° 12) – aménagées dans l’abri
Cuisine
Vues d’ensemble appartement
Mur en fausse pierre, parquet et radiateur Chambre
Page | 10Salle de bain Velux bois
Salle de douche Entrée appartement
Tableau électrique Chaudière à gaz individuelle
Cage escalier immeuble Ascenseur
Page | 11Buanderie Cave
Les finitions sont de qualité standard.
Etat
Revêtement sols Carrelage ou parquet
Murs Crépis, en fausse pierre ou en faïence
Plafonds Crépis ou boisés
Cuisine En bois
Appareils sanitaires Standards
Chauffage Chaudière gaz individuelle
Distribution Par radiateurs
Electricité Standard
Evacuation eaux usées Egouts
L’appartement est dans un bon état général.
En cas de vente, il est obligatoire d’effectuer un contrôle OIBT (Ordonnance sur les
installations électriques à basse tension) si le dernier n’a pas été effectué dans les 5 dernières
années. Aucune information à ce sujet.
Page | 124. Descriptif parcelle / éléments pouvant influencer la valeur
4.1 Plan cadastral et zone d’affectation
La parcelle est colloquée en « Zone de locatifs R4 ».
4.2 Possibilités de développement
L’étude des possibilités de développement ne fait pas partie de ce mandat.
4.3 Zone de danger
La parcelle n’est pas inscrite en zone de danger (source : Cadastre en ligne du Canton du
Valais).
Page | 134.4 Site pollué, amiante et radon
La parcelle n’est pas inscrite comme site pollué (source : Cadastre en ligne du Canton du
Valais).
Au vu de la date de construction (1985), il n’est pas exclu que certains matériaux contiennent
de l’amiante (utilisée jusqu’en 1991). Seule une expertise établie par un professionnel peut le
déterminer. Faute d’information, aucune péjoration n’est prise en considération.
L’art. 30, lettre e) de l’Ordonnance sur les constructions (OC), précise que en cas de travaux
soumis à autorisation, de démolition ou transformation et portant sur des immeubles
construits avant 1991, un diagnostic de présence d’amiante pour la partie du bâtiment
concernée par les travaux doit être joint à la demande.
Le radon est un gaz radioactif naturel, incolore et inodore. Il provient de la désintégration
naturelle du radium que l'on trouve partout dans le sol. A l'extérieur, le radon est si dilué qu'il
ne constitue pas un problème, mais à l’intérieur sa concentration peut atteindre des valeurs
élevées. Il peut être dangereux pour la santé. Lorsque l'étanchéité entre le terrain et le
bâtiment est bonne, les risques de concentration élevée de radon sont faibles. Dans le cas
contraire, des mesures de protection efficaces et souvent simples existent: par exemple
colmater les fissures, rendre les passages de conduites étanches, etc. (source : www.ne.ch).
Le site se trouve dans une zone à risque faible (1%-10%) mais au vu de sa situation dans
l’immeuble, tout risque est exclu.
4.5 Droits réels et risques juridiques
Les extrait concernant les PPE laissent apparaître une restriction du droit d’aliéner en faveur
de Fonds de prévoyance des EMS. Cela n’a pas d’impact sur la valeur du bien.
Les inscriptions inscrites sur la parcelle de base sont usuelles et sans influence.
L’appartement est actuellement composé de 2 lots. Il serait préconisé de faire la modification
auprès du Registre Foncier, bien que cela n’impacte pas la valeur de l’appartement.
2 caves sont aménagées dans l’abri et sont à usage exclusif de ces PPE en temps de paix, selon
le règlement remis.
4.6 Risques économiques
Le fonds de rénovation est très bas. L’ascenseur mériterait d’être changé.
4.7 Autres risques/problèmes/désavantages
Voies ferrées à proximité. Pas d’extérieur. Partie jour composée uniquement de Vélux.
Page | 144.8 Atouts
Enveloppe extérieure refaite.
4.9 Comptes et PV
La lecture des comptes et PV ne soulève pas de remarque particulière hormis le fait que le
fonds de rénovation soit bas. L’attribution au fonds de rénovation a été augmenté à Fr.
10'000.-/an. Le sas d’entrée devrait être refait et les boîtes aux lettres également.
Page | 155. Détermination de la valeur de l’objet
5.1 Méthodologie
Dans le cadre du mandat confié, la valeur de liquidation doit être déterminée. Cette dernière
prend appui sur la valeur vénale.
S’agissant d’une PPE, la valeur est calculée par le biais d’un prix en Fr./m2.
Cette valeur est constituée des éléments décrits ci-après :
- Surface de plancher brute disponible
- Quote-part du terrain et des aménagements extérieurs
- Quote-part de la construction et des frais secondaires
- Quote-part de la marge de profits et risques de l’entrepreneur
Il s’agit d’une valeur globale en Fr./m2 ; cette valeur n’est pas décomposée par élément, ni
déterminée sur la base d’une quote-part de la valeur globale.
5.2 Valeur intrinsèque PPE
Suite à l’étude effectuée sur cet objet, la valeur intrinsèque est déterminée comme suit :
Surface pondérée La surface prise en considération dans les calculs correspond à la
surface brute de l’appartement (103 m2)
Prix en Fr./m2 Pour une telle situation, il est admis un prix en Fr./m 2 à neuf de
Fr. 4’200.-. Ce montant tient compte des éléments suivants :
- Rénovation de l’appartement
- Pas d’extérieur
- Date de construction
- Surface et qualité des matériaux
- Situation et orientation
- 2 places de parc extérieures
- 2 caves
Places de parc 2 places extérieures admises chacune à hauteur de Fr. 8'000.-.
Vétusté du lot La vétusté du lot est admise à hauteur de Fr. 30’000.-
Page | 16Vétusté communs En se basant sur la visite effectuée, la vétusté des communs est
admise à Fr. 150'000.- (ascenseur, cage d’escaliers, boîtes aux
lettres, etc.).
Le calcul de la valeur PPE est le suivant :
Quote-part Surface brute en Surface balcon(s) Surface terrasse(s) Surface pondérée
Lot PPE
m2 en m2 en m2 en m2
1000
273 Appartement 4.5 pces 103.00 0.00 0.00 103.00
Valeur PPE
Prix en Fr./m2 4 200
Appartement 4.5 pces
Valeur PPE neuf 432 600
Jardin forfaitaire 0
Place(s) de parc 16 000
Vétusté du lot -30 000
TOTAL HORS VETUSTE COMMUNE 418 600
Vétusté des parties communes Montant au fonds de rénovation 28 730
Vétusté des parties communes -150 000
Différentiel total -121 270
Quote-part vétusté commune -33 107
VALEUR PPE 385 493
Soit une valeur PPE arrondie de Fr. 385'000.-.
Page | 176. Valeur vénale
La valeur vénale est le prix auquel des terrains et des immeubles peuvent être vendus (cf.
définition complète sous point 1). Au vu de l’affectation et des caractéristiques de l’objet, la
valeur déterminante est la valeur intrinsèque PPE déterminée ci-dessus, soit :
Fr. 385'000.-
Une marge d’appréciation de +/- 5% peut être admise.
7. Valeur de liquidation
Pour la détermination de la valeur dans le cadre d’une vente forcée, un abattement est
généralement appliqué afin de considérer que l’immeuble sera vendu « à tout prix ». Dans le
cas ici étudié, un abattement de 10% (au vu de l’affectation « habitation » du bien) est
appliqué soit :
Fr. 350'000.-
NB. Les valeurs ci-dessus sont déterminées dans le cadre d’une procédure de vente forcée
mais il ne s’agit en aucun cas de la mise de départ qui sera fixée par le créancier lors de la
vente aux enchères. De plus, le prix final de vente peut différer sensiblement.
Sion, le 24 août 2021 Sandra Crettenand
Experte brevetée
Page | 18ANNEXES
Page | 19Le plan ci-dessus est celui d’origine (2 PPE), avant transformation en un seul appartement. Il
est annexé afin d’apprécier la surface globale. L’entrée de l’appartement se fait comme
indiqué par le liseré rose.
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