SFP AST GLOBAL CORE PROPERTY - PLACEMENTS IMMOBILIERS INDIRECTS GLOBAUX Août 2017
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SFP AST GLOBAL CORE PROPERTY PLACEMENTS IMMOBILIERS INDIRECTS GLOBAUX Août 2017
ORGANISATION DE LA FONDATION DE PLACEMENT SFP Page 2
EQUIPE DE GESTION DE PORTEFEUILLE Frederik De Block, CFA – Gestionnaire de portefeuille: 17 ans d‘expérience dans la gestion de portefeuille, dont neuf dans le département Titres immobiliers globaux chez Credit Suisse. Depuis mai 2016 chez SFP, responsable pour les placements immobiliers internationaux indirects. Dr. Jean-Marc Schneider, CFA – Gestionnaire de portefeuille: 12 ans d‘expérience dans la gestion active de portefeuille d‘actions et fonds immobiliers suisses et européens, dont dix chez UBS dans le département Titres immobiliers globaux. Depuis 2010 chez SFP. Johannes Schwab – Gestionnaire de portefeuille: 13 ans d‘expérience dans la recherche et la gestion active de portefeuille de titres immobiliers, auparavant responsable du développement et de la gestion de placements immobiliers globaux chez Swisscanto et UBS. Depuis 2009 chez SFP. Dr. Joachim Schütz - Chief Economist: 20 ans d’expérience dans le secteur financier, en particulier en tant que Chief Economist et Chief Strategist auprès de plusieurs banques (CSFB, UBS IB, LUKB), 5 ans d’expérience comme directeur du département de recherche de locaux commerciaux FI et FX chez UBS IB Suisse. Depuis 2010 chez SFP. Page 3
VOS AVANTAGES LES PLUS IMPORTANTS
• La Fondation de placement SFP vous permet d’investir facilement en
immobilier étranger
• Stratégie axée sur l’immobilier Core à valeur stable et à faible risque
• Participation aux revenus immobilier courants
• Équipe de gestionnaires expérimentés avec un bilan de réussite avéré
• Produit fiscalement avantageux pour les caisses de pension suisses
• Frais de gestion attrayants
Page 4
AGENDA • Facteurs macroéconomiques • Univers de placement immobilier étranger • Processus de placement • Fonds sélectionnés et allocation actuelle • Connaissances tirés de la visite des immeubles • Caractéristiques du groupe de placements et processus de souscription • Annexe Page 5
SCÉNARIOS ÉCONOMIQUES GLOBAUX POSITIFS • Expansion de plus en plus synchrone • La Fed suit un cours modéré vers la normalisation • L‘Europe a réussi à créer les conditions d‘une reprise, à l’exception de l‘Italie • L’inflation augmentera, mais les sommets des taux d’intérêts sont encore loin Résumé • Tout cela favorise l’immobilier en tant que classe d’actifs Page 6
FACTEURS MACROÉCONOMIQUES PAR RÉGION USA – Le «sweet spot» • La croissance économique continue et l’emploi en hausse favorisent la demande en immobilier dans le contexte actuel des taux d‘intérêts • Forte demande de logements pour la catégorie des personnes à revenus moyens Europe – Focalisation sur les régions et les villes en développement • L’Allemagne est le moteur de croissance de la zone Euro • La Suède, l’Espagne, l’Irlande et probablement la France croissent également • En Grande Bretagne, l‘incertitude règne après la décision sur le Brexit. Les effets sont plutôt faibles pour les autres pays Asie – Pays avec grand potentiels économiques • La Chine et l’Inde sont les moteurs du développement économique, toutefois avec des taux de croissance en baisse. Ces deux pays ne font pas partie des marchés Core à cause des risques politiques et légaux • L‘Australie montre une croissance stable et durable Page 7
COMPARAISON ENTRE LES RENDEMENTS IMMOBILIERS ET
CEUX DES EMPRUNTS D‘ÉTAT
Rendements nets des bureaux top-prime (Q3 2016) comparés aux emprunts d’état à 10 ans (05.03.2017)
Source: CBRE, Macrobond
• La plupart des marchés d’Amérique du nord révèlent un écart compris entre 2 et 3%
• L‘écart a atteint un niveau historiquement élevé, particulièrement en Europe
• En Asie, Tokyo et Séoul sont attrayants; dans la région pacifique, Melbourne et Sydney
génèrent des rendements considérables
Page 8
AGENDA • Facteurs macroéconomiques • Univers de placement immobilier étranger • Processus de placement • Fonds sélectionnés et allocation actuelle • Connaissances tirés de la visite des immeubles • Caractéristiques du groupe de placements et processus de souscription • Annexe Page 9
POTENTIEL NON EXPLOITÉ DE L‘IMMOBILIER ÉTRANGER
Étude Swisscanto sur les caisses de pension en Suisse en 2016
Source: Swisscanto
Le poids actuel de l‘immobilier étranger n‘atteint que 1.7%
Page 10PERFORMANCES ATTRAYANTES DE L’IMMOBILIER ÉTRANGER
Performance de l’IPD Global Core Property Fund Index
Indice (rendement total) Rendement total annualisé
Rendement Taux d‘avance Liquidité
Sept. 2016 Déc. 2016
total actuel Liquidité 1 an 3 ans 5 ans
Déc. 07 = 100 Déc. 07 = 100
3 mois (%) Dettes (% GAV) (% GAV)
Toutes les
135.6 138.6 2.2 20.5 3.1 7.8 10.9 10.4
régions
Asie/Pacifique 165.0 169.9 2.9 15.8 1.2 11.2 11.0 9.8
Europe 126.9 129.6 2.1 9.7 6.7 3.6 10.3 7.9
Amérique du
135.3 137.1 2.1 23.9 2.7 8.1 11.1 11.4
Nord
Source: MSCI
Les fonds immobiliers globaux Core ont généré des rendements élevés sur les cinq
dernières années (en USD)
Page 11LA STRATÉGIE DE PLACEMENT CORE EST LA MOINS RISQUÉE
Stratégies de placement en comparaison
Stratégie Core Value-Added Opportunistic
Risque faible moyen elevé
Rendement cible (IRR) 6-11% 11-15% 15%+
Composants de Rendement (70%) + Rendement (50%) + Rendement (80%)
Besoins
faible moyen elevé
d’investissement
Période de placement 7+ ans 5-7 ans 2-5 ans
Frais de gestion +/-1% +/-2% +/-3%
Taux d‘endettement 0-60%* 60-80% 80%+
Qualitatif, contrats de baux à long
Augmentation de valeur grâce à un
terme, taux de location élevé, Développement,
Genre d‘immeuble assainissement, une nouvelle location
locataires de qualité élevé, cashflow actifs en difficulté
ou au repositionnement
stable
Forme de placement Ouvert, liquidité journalière
Ouvert et fermé, liquidité inférieure Fermé, pas de liquidité
et liquidité à trimestrielle
* SFP AST Global Core Property n‘investit qu‘en fonds avec taux d‘endettement maximal de 50%
La stratégie de placement Core convient aux investisseurs orientés sur le long terme
Page 12TOUS LES RISQUES DES FONDS VALUE-ADDED ET OPPORTUNISTIC
NE SONT PAS INDEMNISÉS DE MANIÈRE ADÉQUATE
Rendements et risques des fonds américains sur la période 1995–2012
16% • Le rendement net des fonds
Opportunistic Value-Added est inférieur de 1.8%
14% au résultat attendu des fonds Core
à taux d‘endettement similaire. Le
12% Fonds Opportunistic risque immobilier plus élevé n‘est
Rendement moyen annuel
NPI Estimation de alpha: 6 bps
donc pas indemnisé
Core
10% • Les fonds Opportunistic génèrent
Fonds Value-Added
Estimation de alpha : (180) bps
des rendements plus élevés,
8% toutefois nettement réduits par
Value-Added les frais de gestion
6%
4%
Rendement net des Fonds Core
avec endettement
2%
Rendement brut
0% Rendement net
0% 5% 10% 15% 20% 25% NCREIF Property Index
Volatilité Fonds Core alpha levered
Source: NCREIF, Professor J.L. Pagliari
Page 13APERÇU DES AVANTAGES DE LA STRATÉGIE CORE
• Risque immobilier faible
– Immeubles de qualité et excellents emplacements
– Contrats de bail à long terme, taux de location élevés
– Revenus courants stables
• Faible risque d’endettement
– Taux d’avance bas et taux d’intérêts fixes à long terme
• Faible risque de liquidité
– Les fonds Core sont des ouverts et offrent une liquidité journalière ou trimestrielle
Resumé
• Profil de risque faible grâce aux revenus locatifs courants et stables
• Les fonds immobiliers Core conviennent à l‘allocation stratégique des actifs des
caisses de pensions
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LE PROCESSUS DE PLACEMENT EN APERÇU
Développe-
Marché Sélection Construction du Gestion des
ment macro-
immobilier des fonds portefeuille risques
économique
Approche Top-down Analyse Bottom-up
Le processus de recherche et les décisions d‘investissement sont basés sur des analyses
internes développées à l‘aide d’outils et de systèmes propres
Page 16LA SÉLECTION DES FONDS ADÉQUATS EN DÉTAIL
Analyse des fonds
Univers de par secteur,
Questionnaire, Décision
placement des région, style de Présélection du
visite de l’objet et du comité de
bases de placement, gestionnaire
sélection du produit placement
données possibilité
d’investissement
Présélection dans Établissement d’une Analyse du portefeuille Examen des fonds Décision d’investissement
l‘univers de shortlist suite à une du gestionnaire, de cibles potentiels suite à l’approbation par
placement première analyse son expertise et de sa sélectionnés le comité de placement
des fonds performance (Due Diligence)
Plus de 500 fonds +/- 100 fonds +/- 50 fonds +/- 25 fonds Entre 10 et 25 fonds
La procédure structurée d‘examen et de sélection (due diligence) des fonds constituent
la base de la décision d’investissement. Elle comprend un entretien avec les
gestionnaires et des visites d’immeubles sur place
Page 17CONSTRUCTION DU PORTEFEUILLE
L’approche choisie est une interaction entre les analyses top-down et bottom-up
• Perspective top-down
– Amérique du nord positif
– Europe continentale positif
– Asie/ Pacifique neutre, en particulier Australie positif, Japon neutre,
Hong Kong et Singapour négatifs
• Perspective bottom-up
– 13 fonds immobiliers open-end reste en lice lors de la sélection finale
Résumé
• Portefeuille bien diversifié par rapport aux gestionnaires, à l’emplacement géographique
et à l’usage des surfaces immobilières
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APERÇU DES 13 FONDS CORE SÉLECTIONNÉS
GAV Taux de location Taux
Gérant du fonds Nom du fonds Région Monnaie Secteur (mio) actuel d‘endettement
La Salle La Salle US Property Fund USA USD Diversifié 3’523 95.0% 23.0%
Heitman Capital Mgmt Heitman America Real Estate Trust USA USD Diversifié 8’602 94.3% 22.0%
Clarion Partners Lion Properties Fund USA USD Diversifié 9’608 94.8% 26.0%
UBS UBS Trumbull Property Fund USA USD Diversifié 23’222 94.1% 15.0%
Invesco Invesco Core Real Estate USA USD Diversifié 11’114 92.5% 26.0%
Morgan Stanley Morgan Stanley PRIME Property Fund USA USD Diversifié 20’577 94.0% 18.0%
CBRE CBRE Pan European Core Fund Europa EUR Commercial 1’948 94.8% 15.0%
La Salle Encore+ Europa EUR Commercial 840 98.2% 14.0%
Aberdeen Aberdeen European Balanced Property Fund Europa EUR Commercial 670 97.6% 15.0%
M&G M&G UK Residential Property Fund Europa GBP Logement 269 91.4% 0.0%
M&G M&G European Property Fund Europa EUR Commercial 1’699 98.1% 14.0%
Invesco Invesco Real Estate Asia Fund Asien USD Diversifié 1’209 99.0% 37.7%
AMP Capital AMP Capital Diversified Property Fund Asien AUD Commercial 4’745 93.6% 8.0%
Ces fonds cibles ont généré un rendement total de 10% p.a. sur 3 ans (en monnaie
locale). Pour les années suivantes, nous attendons un rendement total légèrement
inférieur d‘environ 7 à 9% p.a. (en monnaie locale)
Page 20ALLOCATION DU PORTEFEUILLE CIBLE PAR RÉGION ET PAR USAGE
ALLOCATION PAR RÉGION
70% Caractéristiques du portefeuille cible
Range
60%
50% 45.0% • Taux d‘endettement 19%
37.5%
40%
30%
17.5%
• Taux de location 95%
20%
10%
0.0%
• Ø Durée résiduelle des baux 6.2 ans
0%
USA Europe Asia-Pacific Cash
• Nombre d‘immeubles + de 1’200
ALLOCATION PAR USAGE
• Fortune des fonds cibles + CHF 90 mrd
0.6
Range
0.5
• Fonds open-end uniquement
36.4%
0.4
0.3
26.8%
20.4% • Aucune allocation à des fonds closed-end
0.2 16.4%
0.1
0.0%
0
Office Retail Residential Other Cash
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LA PRÉSELECTION REPOSE SUR UNE ANALYSE CONTINUE
Aperçu des entretiens et conférences téléphoniques avec les gestionnaires
Mars 2016 Blackstone - Heitman - BNP Paribas
Avril Invesco - CBRE / BNP Paribas - Nordic Real Estate Partners
Mai Heitman - Invesco - Corestate
Juin / Juillet Aberdeen - Heitman - BNP Paribas - Invesco
Août Nordic Real Estate Partners - CBRE - LaSalle - Clarion Partners - Heitman
Septembre Clarion Partners - CBRE - LaSalle - Aberdeen - AMP Capital - M&G
Octobre Expo Real - AMP Capital - Morgan Stanley - Prudential - JP Morgan - AEW
Novembre Prudential - Morgan Stanley - Invesco - LaSalle - AEW
Décembre M&G - LaSalle - Guggenheim RE - Heitman - Standard Life - Aberdeen
Janvier 2017 M&G - CBRE - LaSalle - TH Real Estate - Metlife - Aberdeen - Deutsche AM
Février Invesco - NY Life - Guggenheim - Threadneedle - American Realty - AMP - M&G
Mars UBS – Heitman – Invesco – Clarion - Morgan Stanley – Prudential – LaSalle –
Deutsche AM
Les visites des gestionnaires et des actifs immobiliers sur place constituent la meilleure
source d’information
Page 23VISITE GUIDÉE À PARIS
CBRE Core Fund
• Excellents emplacements pour les surfaces de bureaux,
commerces et logistique à Paris
• Core, risque minimal, revenus hautement diversifiés avec
potentiel d’augmentation des loyers
• Les objets Core sont caractérisés par un taux de location élevé
• Équipe de gestion sur place excellente
Encore +
• Les gérants du fonds et des actifs bénéficient d’une longue
expérience; équipe formée de 40 personnes
• Acquisition d’un bâtiment-trophée entièrement loué à un prix
attrayant
• Pipeline fort pour des acquisitions futures
Page 24VISITE GUIDÉE À MUNICH
M&G European Property Fund
• Transaction hors marché sur un marché
extrêmement prisé
• Bureau très bien situé à proximité immédiate du
métro et de la gare
• Entièrement rénové pour un WAULT de huit ans
• Taux de location à 99%
Aberdeen European Balanced Fund
• Bâtiment entièrement loué, près de la gare centrale
• Potentiel d‘augmentation des loyers grâce à
l’installation d’un magasin phare
• L‘équipe de gestion, extrêmement active, crée de la
valeur pour les investisseurs. Le bâtiment a été vendu
début 2017 au dessus de la valeur comptable
(rendement à 4%)
Page 25VISITE GUIDÉE À SYDNEY ET TOKYO
Quatre rencontres avec les gestionnaires et visites des lieux de plusieurs objets
AMP Diversified und AMP Shopping Center Fund
• Équipe forte avec performances remarquables sur le long terme, le
premier investisseur immobilier en Australie
• Core, risque faible, fonds hautement diversifié
• Taux d’occupation élevé avec potentiel d’augmentation des loyers
• Assainissement total de la grande tour commencera dès que
l’objectif de pré-location sera atteint
Invesco Asia
• Les gestionnaires du fonds et des actifs bénéficient d’une longue
expérience, équipe sur place solide
• Bonne diversification dans les régions Australie, Japon et Corée
du Sud
• Portefeuille de première classe avec propriétés Core
• Pipeline fort pour des acquisitions futures. Moins de mesures
d’assainissements à prévoir
Page 26VISITE GUIDÉE À NEW YORK
Huit rencontres avec les gestionnaires et visites des lieux de plusieurs objets
Résumé
• Surface de bureaux - demande élevée
constante par les entreprises technologiques,
loyers en hausse
• Surface de commerce - risque plus élevé à
cause de l’e-commerce
• Logements - l’offre limitée encourage un taux
d’occupation élevée et des prix de location
plus élevés
• Divers - demande élevée pour des surfaces de
self-stockage de qualité et des cabinets
médicaux
Page 27AGENDA • Facteurs macroéconomiques • Univers de placement immobilier étranger • Processus de placement • Fonds sélectionnés et allocation actuelle • Connaissances tirés de la visite des immeubles • Caractéristiques du groupe de placements et processus de souscription • Annexe Page 28
SFP AST GLOBAL CORE PROPERTY SE PRÉSENTE Description du produit • Le groupe de placement SFP AST Global Core Property offre aux institutions de prévoyance suisses un portefeuille global diversifié de fonds immobiliers. Les différents fonds cibles investissent directement dans l’immobilier, conformément à leur stratégie Axe de placement • Placements exclusivement dans le domaine des fonds immobiliers étrangers non cotés • Seulement les fonds Core ouverts • Focalisation sur les dividendes en croissance se basant sur les liquidités stables du fonds sous-jacent • Le placement peut être classé selon l’OPP 2 comme «immeubles à l’étranger» (poids maximal 10%) • Nous visons une large diversification en fonction des gestionnaires, de l’emplacement géographique et de l’affectation de l’immeuble Page 29
CARACTÉRISTIQUES DU GROUPE DE PLACEMENT
• Nom SFP AST Global Core Property
• Gestionnaire Swiss Finance & Property Funds AG
• Style de placement Core
• Localisation géographique Global (Suisse exclue)
• Usage immobilier Bureau, commerce, logement et autres secteurs
• Monnaie de référence CHF
• Endettement Aucun endettement au niveau du groupe de placement
• Rendement total cible (en CHF) 4.0 à 6.0%
• TER attendu environ 1.0%
• Frais de gestion plus de CHF 100 mio 0.25% p.a.
entre CHF 50 et 100 mio 0.30% p.a.
entre CHF 25 et 50 mio 0.35% p.a.
entre CHF 10 et 25 mio 0.40% p.a.
moins de CHF 10 mio 0.60% p.a.
Page 30SFP AST GLOBAL CORE PROPERTY – DIRECTIVES DE PLACEMENT
Répartition géographique
• 20%-60% Amérique du Nord
• 15%-55% Europe
• 10%-40% Asie/Pacifique
Secteurs immobiliers
• 20%-50% Bureaux
• 15%-45% Vente au détail
• 10%-40% Logement
• Jusqu’à 25% Autres secteurs
Style de placement
• Min. 85% Core
• Max. 10% Value-Added (un certain engagement concernant des placements particuliers au sein des fonds Core)
• Max. 10% Liquidité
Catégorie de fonds
• Seulement les fonds Core
• Aucun fonds Value-Added
• Aucun fonds Opportunistic
Liquidité
• Seulement les fonds ouverts avec liquidités trimestrielles
• Aucun fonds fermé
Dividendes
• Distribution des dividendes du fonds cible aux investisseurs
Page 31COMPARAISON DES PRODUITS SFP AST, UBS AST ET CSA
SFP AST Global Core Property UBS AST 3 Global Real Estate CSA 2 Multi-Manager Real Estate Global
Style de Fonds Core uniquement Jusqu’à 20% de fonds Value-Added Jusqu’à 20% de fonds Value-Added
placement Jusqu’à 20% de fonds Opportunistic
Structure Fonds immobilier ouverts uniquement Jusqu’à 30% de fonds fermés Jusqu’à 40% de fonds fermés
Secteurs Min. 75% dans l’immobilier Min. 65% dans l’immobilier de Min. 30% dans l’immobilier de
de bureaux, de vente bureaux, de vente bureaux, de vente au détail
au détail et de logement au détail et de logement et de logement
Endettement Aucun fonds avec taux d’endettement Jusqu’à 20% de fonds avec taux Jusqu’à 20% de fonds avec taux
maximal supérieur à 50% d’endettement supérieur à 50% d’endettement supérieur à 50%
Dividendes Distribution des dividendes Distribution des dividendes Pas de dividende
Frais de gestion 25-60 points de base 46-81 points de base 50-80 points de base
SFP AST Global Core Property a été développé avec la collaboration de nos clients sur la
base des besoins particuliers des caisses de pension suisses
Page 32OUVERTURE DU GROUPE DE PLACEMENT ET SOUSCRIPTION
• Les documents de souscription peuvent être obtenus auprès de SFP à partir de l‘ouverture du
groupe de placement
• Les souscriptions reçues prennent la forme d’un engagement de capital ferme
• L‘engagement de capital est appelé proportionnellement à l‘engagement total reçu pour une
«Closing Period» donnée et selon les besoins – le capital appelé doit être versé dans les 5 jours
ouvrables suivant la notice
• First closing 29 Septembre 2017
SFP AST Global Core Property (unhedged)
SFP AST Globel Core Property Hedged CHF
• Période de blocage (lock-up) 24 mois
• Émissions Trimestrielles
• Rachats Trimestriels (après la fin de la période
de blocage)
(délais de préavis pour les rachats 12 mois)
• Commission d‘émission/de rachat chacun 1%
(en faveur de SFP AST Global Core Property)
Pour les investisseurs initiaux les frais d’émission
sont suspendus
Page 33AGENDA • Facteurs macroéconomiques • Univers de placement immobilier étranger • Processus de placement • Fonds sélectionnés et allocation actuelle • Connaissances tirés de la visite des immeubles • Caractéristiques du groupe de placements et processus de souscription • Annexe Page 34
FONDS CIBLE – LASALLE US PROPERTY FUND
• Investit en immeubles de classe A dans les secteurs de
bureaux, industrie, logements et commerces de détail aux
USA
• Valeur brute d’inventaire USD 3.5 mds
• Sous-pondération en immeubles de bureaux en raison
d’une volatilité élevée et de rendements relativement bas
• Le taux de location du portefeuille immobilier s’élève
à 95%
• Faible taux d’endettement de 23% Edifice plurifamilial à Chicago
• Investit dans 45 immeubles
Autres
• WAULT: 6.5 ans Ind/Log
6%
Bureau
19% 29%
• Forte performance historique
Com-
merce
16%
Logement
30%
Page 35FONDS CIBLE – ABERDEEN EUROPEAN BALANCED PROPERTY FD
• Portefeuille Core diversifié dans la zone Euro,
avec un accent sur les bureaux, les commerces
de détail et la logistique
• Distingué GRESB Green Star
• Valeur brute d’inventaire EUR 670 mio
• Investit dans 23 immeubles
• Sous-pondéré en Allemagne Paris, Avenue Montaigne (Retail)
• Le taux de location du fonds s’élève à 98%
• Faible taux d’endettement de 15%
• WAULT: 6.2 ans Ind/Log
Bureau
• Rendement initial net: 6.3% 24%
31%
• Rendement cible: rendement total 6.5%,
rendement locatifs 4.5% p.a.
Commerce
45%
Page 36FONDS CIBLE – INVESCO REAL ESTATE ASIA FUND • Portefeuille Core diversifié comprenant des immeubles institutionnels avec des locataires de qualité élevée et des structures de baux attrayantes • Valeur brute d’inventaire USD 1.3 mds (objectif pour 2018: 2.2 mds) • Axé initialement sur l’Australie et le Japon • Prochains pays cibles : Hongkong, Singapour, Corée du Sud et Chine • Le taux d'occupation du fonds s’élève à 99% Bürogebäude in Melbourne • Taux d’endettement de 38% (en diminution avec la croissance du fonds) • Rendement cible: rendement total de 9 à 11% (rendement locatifs de 4.5% p.a.) Page 37
OFFICES & CONTACTS Swiss Finance & Property Funds AG Swiss Finance & Property AG Seefeldstrasse 275 Untermüli 7 · P.O. Box 7444 CH-8008 Zurich CH-6302 Zug Phone +41 43 344 61 31 Phone +41 41 766 26 80 Fax +41 43 344 61 30 Fax +41 41 766 26 85 info@sfp.ch info@sfp.ch www.sfp.ch www.sfp.ch Sheet 38
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