SnapShot! SWISS REAL Le marché des placements immobiliers en perte de vitesse
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SWISS REAL SnapShot! Advisory Real Estate / Automne 2014 Le marché des placements immobiliers en perte de vitesse Développements actuels sur le marché suisse des immeubles de placement kpmg.ch / RealEstate
Sommaire
Le marché des placements immobiliers en perte de vitesse
Environnement macroéconomique 6
Marché des surfaces de bureaux 8
Marché des surfaces commerciales 10
Marché des surfaces d’habitation 12
Les biens immobiliers en qualité d’investissement 14
En point de mire: Biens immobiliers hôteliers 16
Swiss Real SnapShot! / Automne 2014 / 3
Préface
Madame, Monsieur,
Deux fois par an, Swiss Real SnapShot! vous donne un
aperçu des dernières tendances du marché suisse des place
ments immobiliers et de ses facteurs déterminants.
Le marché suisse des placements immobiliers est carac
térisé par une hétérogénéité et une segmentation impor
tante. Ainsi Swiss Real SnapShot! vise à donner une vue
d’ensemble du marché national sans analyser en détail les
spécificités régionales.
KPMG Real Estate dispose de connaissances approfondies
du marché immobilier suisse et international. Nos conseils
étendus et compétents offrent à nos clients une valeur
ajoutée dans tous les domaines liés à l’immobilier.
Vous trouverez en dernière page du Real Estate SnapShot!
une présentation résumant nos services et indiquant
comment vous pouvez bénéficier de nos prestations.
Très bonne lecture!
Cordialement,
Ulrich Prien Beat Seger
Partner, Head of Real Estate Switzerland Partner, Real Estate M&A
KPMG Real Estate SnapShot! est également disponible pour les régions d’Europe, d’Asie et des Amériques.
N’hésitez pas à nous contacter si vous souhaitez en savoir plus sur les marchés immobiliers globaux.
Télécharger les publications: www.kpmg.com/Global/en/industry/real-estate
Swiss Real SnapShot! / Automne 2014 / 5
Le marché des placements immobiliers en
perte de vitesse
Environnement macroéconomique rable. La consolidation des finances publiques et l’implé
Les perspectives conjoncturelles pour la Suisse se sont mentation de réformes motrices de croissance continuent à
certes légèrement assombries au cours des derniers mois, représenter des défis significatifs pour la zone euro.
mais elles demeurent globalement bonnes. Le Seco publie
ses nouveaux résultats sur la base d’une nouvelle méthode. En Suisse, une augmentation modérée de l’indice des prix à
Par rapport au trimestre précédent, le 2e trimestre le PIB la consommation de 0.1% est attendue pour 2014. L’année
progresse de 0.2% et de 1.4% comparé au 2e trimestre prochaine, on estime que l’inflation sera légèrement supé
2013. Ce développement s’explique en grande partie par rieure pour s’établir à 0.6%. Dans sa récente évaluation de
des impulsions plus marquées de la balance commerciale. la situation, la Banque nationale suisse (BNS) prévoit une lé
L’affaiblissement de la demande intérieure, déjà constatée gère progression des risques déflationnistes.
dans le cadre de l’ancien système comptable, a toutefois
été à nouveau confirmé. Les investissements dans la Conformément aux enquêtes effectuées par le Seco,
construction se situent nettement dans la zone négative 132,397 demandeurs d’emploi étaient inscrits dans les Of
avec -1.1%. A ce niveau, on constate peu à peu l’apparition fices régionaux de placement en octobre 2014, soit 2,432 de
de facteurs freinateurs, tels que la baisse des effets en pro plus que le mois précédent. Le taux de chômage a ainsi pro
venance des travaux de génie civil public, la restriction au ni gressé de 3.0% en septembre 2014 à 3.1%. Le chômage a
veau des résidences secondaires ainsi qu’une insécurité de baissé de 1,046 personnes (-0.8%) par rapport au même
planification accentuée après l’adoption de l’initiative contre mois de l’année précédente. Les instituts de prévisions
l’immigration de masse et la mise en œuvre de mesures tablent sur un taux de chômage moyen de 3.0% pour 2015.
macroprudentielles.
En raison de la stagnation de la croissance économique et
Ce ralentissement du développement économique mène à des hypothèses d’inflation très basses, la BCE a récem
des prévisions conjoncturelles légèrement à la baisse. Les ment annoncé une nouvelle baisse des taux d’intérêts. De
prévisions consensuelles au niveau du PIB pour les années plus, la BCE achètera des titres de créances et des obliga
2014 et 2015 s’établissent1 à 1.7% et 2.0%. tions hypothécaires à compter du mois de novembre. Selon
les déclarations de Mario Draghi, les achats de valeurs mo
Fig. 1 Indicateurs macroéconomiques bilières portant sur d’importants placements sont égale
5% ment à l’ordre du jour.
de chômage et indice des
Croissance du PIB, taux
prix à la consommation
4%
3%
2%
La BNS n’a pas encore réagi au paquet de mesures annon
1% cées par la BCE. Dans sa dernière évaluation de la situation,
0% elle a déclaré maintenir sa politique monétaire. Le cours de
-1%
-2%
-3%
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
F 2014
F 2015
Croissance du PIB
Taux de chômage
Indice des prix à la consommation
Source: BAK Bâle, Credit Suisse, KOF, Seco, UBS et KPMG Real Estate
Bien que la reprise économique mondiale progresse, elle
demeure toutefois très volatile. C’est notamment dans l’es
pace européen où la situation économique évolue avec
beaucoup d’hésitation. L’essor de large portée influençant
également les marchés du travail sous pression n’est pas
encore en vue. Les écarts conjoncturels entre les différents
pays demeurent conséquents. Ainsi la croissance robuste
en Allemagne et dans certains pays d’Europe du Nord est
en outre soutenue par le vent favorable de la politique mo
nétaire expansive de la Banque centrale européenne (BCE).
En revanche, les pays européens méridionaux, mais égale
ment la France, sont encore loin d’une dynamique compa
1
La prévision consensuelle se fonde sur les prévisions de BAK Bâle, du Credit Suisse, du KOF,
du Seco et d’UBS.
6 / Swiss Real SnapShot! / Automne 2014
change minimal EUR/CHF de 1.20 ainsi que la fourchette pour par an depuis l’introduction de la libre circulation des per
le Libor à 3 mois de 0.0% – 0.25% demeurent inchangés. La sonnes en 2007. En répartition par nationalités, ce sont ac
BNS confirme être prête à «procéder à des achats illimités de tuellement les Italiens qui constituent le plus fort groupe
devises si nécessaire et à prendre d’autres mesures en cas d’immigration avec 11,000 personnes. Ils sont suivis par les
de besoin». Elle considère qu’un assouplissement de son op Portugais avec 10,000 personnes. L’Allemagne se situe en
tion de politique monétaire par l’introduction de taux d’inté troisième position avec 7,000 migrants nets. Depuis son
rêts négatifs ou de toute autre mesure non conventionnelle apogée en 2008 (33,000 personnes), l’immigration en pro
n’est actuellement pas opportun. venance d’Allemagne a accusé un net recul. Les chiffres mi
gratoires au départ de l’Europe du Sud, en revanche, sont
Fig. 2 Taux d’intérêts actuels marqués par une tendance inverse. En 2008, la part des im
1.4% migrants provenant d’Italie, d’Espagne et du Portugal repré
sentait environ 18% du solde migratoire. En 2013, ce
1.2%
groupe de pays a presque doublé sa part à 40%. Pour 2014,
1.0%
la part prévisible dépassera également les 35%. L’évolution
0.8% marquée dans les statistiques d’immigration reflète la situa
0.6% tion sur les marchés du travail respectifs.
0.4%
Fig. 3 Bilan migratoire
0.2%
0.0% 120,000
18.09.2013
18.10.2013
18.11.2013
18.12.2013
18.01.2014
18.02.2014
18.03.2014
18.04.2014
18.05.2014
18.06.2014
18.07.2014
18.08.2014
18.09.2014
100,000
80,000
Bilan migratoire
60,000
Fourchette BNS 40,000
Libor à 3 mois
20,000
Rendement obligations de la Confédération
0
Source: SNB et KPMG Real Estate
-20,000
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
F2014
En extrapolant les chiffres actuels de l’Office fédéral des mi
grations sur l’ensemble de l’année 2014, on peut s’attendre Autres pays Allemagne Portugal Italie Espagne
à une immigration nette d’environ 70,000 personnes. Ce Total
chiffre se situe en-dessous de la moyenne d’environ 78,000 Source: Office fédéral des migrations et KPMG Real Estate
Swiss Real SnapShot! / Automne 2014 / 7
Marché des surfaces de bureaux Sur les quatre grands marchés urbains de surfaces de bu
Sur le marché suisse des immeubles de bureau, un désé reau, on a noté début juin 2014 des surfaces vacantes à
quilibre s’est créé sous la forme d’un excédent de l’offre. concurrence de 390,000 m2, ce qui correspond à une aug
L’environnement marqué par des taux d’intérêts bas a favo mentation de 7% par rapport à l’année précédente. Dans
risé la réalisation de nombreuses constructions de nou l’espace de deux ans, le nombre de vacants a augmenté de
veaux immeubles de bureau. Suite à des activités de délo 35%, ce qui correspond à une surface de 100,000 m2. En
calisation, les surfaces ont été bien absorbées par le marché comparaison historique, on peut considérer que les locaux
de la location. vacants peuvent toujours être qualifiés de relativement bas.
Les plus fortes progressions par rapport à l’année précé
Jusque-là, l’expansion des surfaces de bureau réalisée ne dente se retrouvent à Berne (+19%) et à Zurich (+17%),
s’est répercutée que partiellement dans l’augmentation du bien que la vacance absolue à Berne avec environ 30,000 m2
taux de l’offre ou des surfaces vacantes. L’une des raisons demeure encore modeste.
repose sur le fait qu’une grande partie des nouveaux bâti
ments a été réalisée pour répondre aux besoins d’utilisa Fig. 4 Evolution des surfaces vacantes dans les centres
teurs spécifiques. Les surfaces laissées à l’abandon sont
actuellement revitalisées ou repositionnées et ne se re 250,000
flètent pas encore dans les statistiques de l’offre. La réalisa
Surfaces vacantes
200,000
tion de nouveaux projets de construction est en partie re 150,000
en m2
portée en raison de taux de prélocation non atteints.
100,000
50,000
Néanmoins, les surfaces abandonnées en raison d’optimi
sations de sites sont les premières à être affectées par une 0
Bâle Berne Genève Zurich
croissance de l’offre. Il est alors logique que ce soit dans ce
2009 2010 2011 2012 2013 2014
segment qu’un déséquilibre entre l’offre et la demande
s’est constitué. Source: Offices statistiques des villes et KPMG Real Estate
Du côté de la demande, il ne faut pas s’attendre à des impul L’exemple de la ville de Zurich se prête particulièrement bien
sions majeures. Une analyse de l’évolution des branches in à l’illustration de l’effet d’un excédent des surfaces de bu
tensives en postes de travail de bureau montre des taux de reau. Actuellement, son taux de vacance se situe à 2.9%,
croissance annuels constants de plus de 2% durant la pé alors qu’en 2005, ce taux se situait encore à 6.2%. Le taux
riode entre le 2e trimestre 2011 et le 3e trimestre 2013. La si de vacance a pu être réduit constamment par la suite. En
tuation s’est quelque peu assombrie depuis. Au 4e trimestre 2012, celui-ci a atteint un niveau plancher avec 1.8% avant
2013, l’activité dans les branches de bureau classiques a en que la tendance ne se renverse. Au cours des deux der
core progressé de 1.6%, ce qui dénote une demande stable nières années, les surfaces vacantes se sont de nouveau
mais non croissante. En raison du ralentissement constaté accrues de 90,000 m2.
dans le développement économique, l’évolution de l’emploi
ne retrouvera vraisemblablement pas un dynamisme durant L’augmentation du nombre de surfaces vacantes est le ré
les prochains trimestres. sultat de l’accroissement de l’activité de construction à Zu
8 / Swiss Real SnapShot! / Automne 2014
rich-Ouest, à Zurich-Nord et sur la Europaallee, mais égale Fig. 6 Loyers proposés pour surfaces de bureau dans les centres
ment dans les communes limitrophes, ce qui a entraîné une 800
augmentation de l’offre face à une demande relativement 700 90%-Percentile
CHF/m2 p.a.
constante. 600 Médiane
500 10%-Percentile
400
Un coup d’œil sur l’évolution au niveau des quartiers révèle 300
que, dans une première phase, les surfaces vacantes se 200
100
sont essentiellement accrues dans le quartier d’Escher 0
Wyss. En 2013, près de 60,000 m2 n’avaient pas trouvé pre
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
F2015
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
F2015
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
F2015
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
F2015
neur. Mais ces surfaces ont été progressivement absor
Bâle Berne Genève Zurich
bées. L’année suivante, le nombre de surfaces vacantes à
Escher Wyss s’est réduit à 20,000 m2 et le taux de vacance Source: KPMG Real Estate
est tombé de 7.0% à 2.5%. Légende: Forecast (F)
Alors que les surfaces de bureau vides régressaient dans le Cette situation devenue difficile pour le marché suisse des
quartier d’Escher Wyss en 2014, le centre-ville connaissait surfaces de bureau est encore compliquée par les effets ré
une évolution inverse. Les surfaces de bureau vides ont tri gulatoires. L’adoption de l’initiative contre l’immigration de
plé dans le quartier City et le taux est grimpé à 10%. masse et les incertitudes en résultant en matière de pers
pectives économiques devraient induire un effet contrai
Parmi les quatre grands marchés, Genève affiche une offre gnant sur l’évolution de l’activité. Sans doute, cela pèsera
particulièrement élevée. Le taux de l’offre se situe à environ sur la demande de surfaces de bureau.
9%. A court terme, il faut s’attendre à un nombre de sur
faces vacantes plus élevé. A Bâle et à Berne, les chiffres de De plus, le niveau d’insécurité est encore accentué par les
l’offre sont bas. L’offre à Berne devrait augmenter progressi dissonances entre l’UE et la Suisse au titre de l’imposition
vement au cours des prochains trimestres en raison de la des entreprises. L’UE exige de la Suisse une suppression to
forte expansion attendue. tale du régime d’imposition privilégiée. Une suppression
pure et simple des incitations fiscales pourrait motiver les
Fig. 5 Taux de l’offre et surfaces proposées sur les principaux entreprises étrangères à chercher des implantations alterna
marchés de bureau tives. Dans le cadre de la réforme de l’imposition des entre
10% Surface du marché de bureau en m2
prises III, la Suisse a élaboré des mesures alternatives des
9% 7.5 Mio tinées à compenser la suppression des incitations fiscales.
5.0 Mio
8% 2.5 Mio La discussion porte, par exemple, sur la baisse générale des
Chiffre de l’offre
7% taux d’imposition des bénéfices ou l’introduction de «li
6%
5% cence box» qui soumettent les produits issus des droits im
4% matériels à une imposition préférentielle. Le flou juridique
3% actuel a déjà pour conséquence la réduction du nombre
2%
1%
d’entreprises internationales envisageant de s’installer en
0% Suisse.
0 50,000 100,000 150,000 200,000 250,000
Surface proposée en m2 Les cantons de Vaud et de Genève, principaux concernés
Bâle Zurich Genève Berne par la suppression du régime d’imposition, ont envisagé de
Source: Colliers et KPMG Real Estate réagir en instituant une baisse du taux d’imposition sur les
bénéfices. Genève prévoit ainsi de baisser le taux d’imposi
Au niveau des statistiques, l’offre croissante ne se reflète tion de 24.2%à 13.0% et Vaud de 22.8% à 13.8%. Alors que
pas dans une baisse des prix de location. On note même le canton de Vaud a su réduire sa dette publique à moins de
des loyers proposés croissants ou du moins stables. Ce CHF 500 Mio au cours des 10 dernières années et qu’il est
paradoxe apparent se résout dans l’observation détaillée en mesure de supporter lui-même la perte des recettes fis
des surfaces proposées: la vacance accrue dans le centre- cales, le canton de Genève n’a pas cette possibilité. En
ville a entraîné l’arrivée sur le marché de surfaces de bu 2012, la dette du canton s’élevait à environ CHF 12 milliards.
reau en situation centrale qui présentent un niveau de loyer Le canton de Genève ne pourra pas assumer lui-même la
au-dessus de la moyenne en raison de l’excellente qualité perte de ces recettes fiscales et, dans le cadre de la péré
de leur localisation. En outre, la propension accrue des bail quation financière, risque de passer du statut de contribu
leurs à accorder des concessions revendiquées par le mar teur net à celui de receveur. La mise en œuvre envisagée de
ché actuel ne se reflète pas dans les offres de location ob la baisse d’imposition peut être sérieusement mise en
servées. doute.
Swiss Real SnapShot! / Automne 2014 / 9
Marché des surfaces commerciales de proximité classiques; dans les petites surfaces du com
Le commerce de détail a vécu un exercice difficile en 2013; merce de détail alimentaire, des fournisseurs de systèmes
il était marqué par une évolution du chiffre d’affaires nominal et des Convenience Stores prennent la suprématie et dans
positif dans l’alimentation et une évolution plus faible dans le non alimentaire, les chaînes de filiales chassent les four
le segment non alimentaire. En comparaison annuelle, le nisseurs indépendants. Ces évolutions ont entraîné une
plus en chiffre d’affaires nominal en résultant s’est établi à vaste restructuration. Ainsi, le nombre de points de vente
environ 0.7%. A l’exception de l’année 2008, le commerce dans le commerce de détail alimentaire s’est réduit de 36%
de détail a subi des prix en constante baisse au cours des durant la période 1995 – 2013. Dans le même temps, la sur
dix dernières années, une tendance qui s’est également face commerciale par point de vente a plus que doublé.
poursuivie en 2013. Les prix ont baissé de 1.3% et ont induit
un écart entre les chiffres d’affaires nominaux et réels. Ces Fig. 8 Mutation structurelle dans le commerce de détail
derniers ont progressé de 2.1%. La baisse des prix de l’an
250
née dernière est néanmoins plus modérée que celles des
années 2011 et 2012 (2.5% dans les deux cas).
Développement indexé
200
La faible croissance du chiffre d’affaires dans l’ensemble du 150
commerce de détail est marquée par des différences no
tables entre les différents segments. L’évolution au cours 100
des dernières années met en lumière de grands gagnants
50
et de grands perdants – une répartition qui s’est encore ac
centuée en 2013. Du côté des gagnants, on relève le groupe
0
des produits alimentaires qui s’est montré le plus perfor 1995 2000 2005 2010 2011 2012 2013
mant en matière de chiffre d’affaires (croissance nominale
des produits 2013: 2.3%). Alors que les augmentations de Chiffres d’affaires dans le commerce de détail alimentaire
prix ont contribué à l’obtention d’un bon résultat dans le Surface commerciale par point de vente
Nombre de points de vente dans le commerce de détail alimentaire
commerce de détail alimentaire, les chiffres d’affaires nomi
naux des groupes de marchandises santé, beauté et soins Source: GFK et KPMG Real Estate
du corps ont progressé de 2.5% en dépit de baisses de prix
massives. En revanche, les groupes habillement et chaus En outre, le commerce de détail stationnaire est défié par la
sures (-2.0%) et électronique (-2.3%) enregistrent de sé numérisation croissante. Le commerce en ligne et par cor
rieuses baisses de chiffre d’affaires. respondance suisse a poursuivi son évolution au cours de
l’année 2013. Avec un plus de 9.7% à CHF 6.25 Mrd les
Fig. 7 Chiffres d’affaires du commerce de détail et moral des achats sur Internet se sont développés de manière encore
consommateurs plus dynamique que les années précédentes. Aujourd’hui,
120 20 GFK2 estime que la part des achats sur Internet ne repré
Indice de confiance des consommateurs
sente qu’environ 6% du commerce total. Les chiffres va
10
115 rient néanmoins fortement en fonction des produits. Dans
Chiffres d’affaires indexés
du commerce de détail
0 les commerces présentant une forte affinité avec Internet
2009 01
2010 01
2011 01
2012 01
2013 01
2014 01
110 comme le secteur du multimédia ou du textile, la part avoi
-10
sine déjà 30%.
105 -20
-30 Le fait que les chiffres d’affaires du commerce en ligne
100
-40 croissent au détriment de ceux du commerce stationnaire
95 n’entraîne pas impérativement une réduction des surfaces
-50
de même ampleur. Ce sont surtout les exigences à l’en
90 -60
contre des surfaces commerciales qui évoluent. Les points
Chiffres d'affaires nominaux du commerce de retrait, les showrooms et les centres logistiques exigent,
de détail corrigés des valeurs saisonnières
Chiffres d'affaires réels du commerce de
par exemple, des surfaces annexes plus grandes et une
détail corrigés des valeurs saisonnières meilleure possibilité de livraison. Les grandes surfaces com
Indice de confiance des consommateurs (échelle de droite) merciales situées dans des lieux bien desservis et qui ré
Source: OFS et KPMG Real Estate pondent aux exigences peuvent ainsi profiter de la forte
croissance du commerce en ligne.
Le processus de transition dans le commerce de détail
suisse est un phénomène connu de longue date: les super
marchés accaparent les parts de marché des commerces 2
Société d’études de marché, plus grand institut de recherche allemand
10 / Swiss Real SnapShot! / Automne 2014Fig. 9 Evolution du chiffre d’affaires dans le commerce en ligne Par rapport à l’année précédente, on estime que les loyers
pour les surfaces commerciales resteront stables. On
7,000 12%
constate néanmoins des différences nettes entre les quali
Chiffre d’affaires en
par rapport à l’année
6,000 10%
Evolution des CA
tés d’emplacements. Les petites surfaces commerciales si
Mio de CHF
5,000
précédente
8%
4,000 tuées dans des zones périphériques ainsi que les centres
6%
3,000 commerciaux et les voies marchandes de seconde classe
2,000 4%
perdront sans nul doute des parts de marchés au bénéfice
1,000 2%
0 0%
du commerce en ligne et des formats de vente plus attrac
2010 2011 2012 2013 tifs. On estime de ce fait que les produits locatifs baisseront
CA global commerce en ligne et par correspondance et que les risques de vacance augmenteront.
Maisons de ventes aux enchères/bourses d’échange
Commerce en ligne étranger
En revanche, les surfaces de vente les mieux situées sont
Croissance du CA par rapport à l'année précédente (échelle de droite)
toujours très recherchées. Elles servent d’enseignes aux
Source: GFK et KPMG Real Estate grandes chaînes de mode et aux marques de luxe interna
tionales. Dans les centres des grandes et moyennes villes
Les grands défis auquel le commerce de détail fait face ont de Suisse, on constate un degré de filialisation moyen d’en
entraîné un comportement généralement frileux des inves viron 60%. Le degré de filialisation a atteint près de 70% en
tisseurs à l’heure actuelle. La situation s’est calmée sur le tretemps pour les adresses prestigieuses dans les grandes
front des nouvelles constructions: alors que la période de villes. Dans de nombreuses métropoles étrangères, les sur
2000 à 2009 était encore marquée par une forte expansion faces commerciales des rues commerçantes privilégiées
des surfaces, on constate depuis 2009, et à l’exception de sont occupées à plus de 90% par des chaînes de distribu
2012, un net fléchissement des permis de construire pour tion nationales ou internationales. A moyen terme, il faut
des projets de commerces de détail. donc s’attendre à la poursuite de la filialisation, essentielle
ment dans les situations en centre-ville. Ce fait soutient la
La demande plus faible de surfaces de vente ne se reflète demande de surfaces, et par voie de conséquence les
pour le moment que partiellement dans les statistiques rela loyers en raison de l’offre limitée de surfaces en centre-ville.
tives aux surfaces vacantes. Cela résulte du fait que les sur
faces de vente dans les situations centrales sont toujours Fig. 11 Loyers proposés pour les surfaces commerciales dans
recherchées et que les statistiques officielles ne sont te les centres
nues que pour les grands centres économiques. Au début 600
du mois de juin 2014, les quatre grandes villes que sont Ge 500
CHF/m2 p.a.
nève, Zurich, Bâle et Berne disposaient de 37,000 m2 de sur 400
faces vacantes cumulées, ce qui correspond à une augmen 300
tation, par rapport à l’année précédente, de 14,000 m2. Sur
200
le long terme, ces surfaces actuellement vacantes peuvent
100
néanmoins être considérées comme réduites. En 1999, rien
0
que dans la ville de Genève on a dénombré 30,000 m2 de
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
F2015
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
F2015
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
F2015
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
F2015
surfaces vacantes.
Bâle Berne Genève Zurich
Fig. 10 Surfaces commerciales vacantes dans les centres Source: KPMG Real Estate
Légende: Forecast (F)
40,000
35,000
Surfaces vacantes en m2
30,000
25,000
20,000
15,000
10,000
5,000
0
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Genève Zurich Bâle Berne
Source: Offices statistiques des villes et KPMG Real Estate
Swiss Real SnapShot! / Automne 2014 / 11Marché des surfaces d’habitation Fig. 12 Indice du prix des loyers corrigé de la qualité
Le marché du logement locatif suisse est marqué par trois
Evolution du prix des loyers indexé
moteurs principaux à court jusqu’à moyen terme: 125 8%
Modifications par rapport à
l’année précédente Suisse
120 7%
Le niveau des taux d’intérêts bas génère d’une part un 115 6%
important flux de capitaux d’investissement dans le mar 110
5%
ché du logement. Il en résulte une activité de construc 105
4%
tion frénétique et une extension de l’offre. Cette évolution 3%
100 2%
est encore accentuée par les préférences actuelles des
95 1%
investisseurs. Les immeubles résidentiels sont considé
90 0%
rés comme plus sûrs que les utilisations commerciales,
Jan 09
Avr 09
Juil 09
Oct 09
Jan 10
Avr 10
Juil 10
Oct 10
Jan 11
Avr 11
Juil 11
Oct 11
Jan 12
Avr 12
Juil 12
Oct 12
Jan 13
Avr 13
Juil 13
Oct 13
Jan 14
Avr 14
Juil 14
ce qui draine un flux de capitaux supérieur à la moyenne
vers ce segment. Indice du prix des loyers Suisse
Indice du prix des loyers Canton de Zurich
Un autre moteur est constitué par la mise en œuvre de
Indice du prix des loyers Cantons de Genève et de Vaud
Modifications par rapport à l’année précédente Suisse (échelle de droite)
l’initiative contre l’immigration de masse. Celle-ci a entraî
né une modification brutale des conditions cadres régis Source: Homegate.ch, ZKB et KPMG Real Estate
sant le marché immobilier suisse. Les effets des mesures
régulatoires auront sans doute un impact plus important L’activité de développement frénétique dans le secteur des
sur le marché locatif que sur le marché de la propriété, car immeubles collectifs se poursuivra au cours de l’année. On
les immigrants demandent en priorité des logements à s’attend également à une activité d’investissement forte en
louer. Un contingentement mènera à une réduction de la 2015. Selon une analyse du Credit Suisse, le volume des
demande de surfaces de logement locatif. permis de construire indique néanmoins une baisse de la
dynamique de croissance dans la construction de loge
De plus, l’évolution future du marché du logement dé
ments. Au deuxième trimestre 2014, dans toute la Suisse le
pend également du durcissement de l’attribution de cré nombre de permis de construire accordés pour les loge
dits hypothécaires à venir. Les exigences financières ou ments a baissé d’environ 10% par rapport à l’année précé
régulatoires plus élevées pour l’acquisition d’un logement dente.
évacuent une partie de la demande vers le marché de la
location. Dans le même temps, le durcissement de la ré La croissance démographique durablement soutenue par
gulation sur le marché locatif pourrait faire son chemin au l’immigration a permis, jusque-là, une bonne absorption des
niveau d’un certain nombre d’instances. logements nouvellement construits. Le taux de logements
vacants ne s’est accru que légèrement de 0.96% à 1.08%
Selon Homegate.ch et la ZKB, en août 2014 les prix des par rapport à l’année précédente en dépit d’un dynamisme
loyers de logements, corrigés des effets qualitatifs, ont aug de construction durablement élevé. Dans l’absolu, le
menté de 1.8% dans toute la Suisse3 par rapport à l’année nombre de logements vacants a augmenté de 5,740 unités.
précédente. Les plus fortes hausses de prix ont été recen A l’exception de la région Nord-ouest de la Suisse, toutes
sées dans les cantons de Vaud et de Genève4 (3.2%) et les grandes régions ont recensé une progression du
dans le canton de Lucerne (2.7%). Dans les cantons de nombre de logements vides et du taux de vacance. La plus
Thurgovie et du Tessin, on observe même des loyers en lé forte croissance a été enregistrée dans la Région léma
gère baisse de -0.7% ou -0.8% respectivement. Le constat nique, suivie de l’Espace Mittelland, de Zurich et de la
d’une croissance relativement modérée des loyers est éga Suisse orientale.
lement confirmé par les données relatives aux offres de lo
gements locatifs relevées par Wüest & Partner. Comparé à Dans les villes de Berne et de Bâle, le nombre de logements
l’année précédente, une croissance des loyers de 2.7% est vacants est resté majoritairement stable par rapport à l’an
constatée au deuxième trimestre 2014. née précédente. A Genève et Zurich, on constate une lé
gère augmentation du taux de logements vacants.
3
L’indice mesure l’évolution mensuelle corrigée de l’incidence de la qualité du prix des loyers
pour les logements neufs ou remis en location.
4
L’évolution du prix des loyers des cantons de Vaud et de Genève est présentée dans un sous-
indice commun.
12 / Swiss Real SnapShot! / Automne 2014Fig. 13 Taux de logements vacants dans les centres Mais d’autres mesures de régulation du marché de la pro
1.2% priété étaient également à l’ordre du jour. Entretemps, l’As
1.0% sociation suisse des banquiers s’est décidée pour un durcis
0.8% sement prophylactique de l’autorégulation. La mesure
0.6% principale de l’autorégulation comprend une réduction de la
0.4% durée d’amortissement de 20 à 15 ans pour les nouvelles
0.2% hypothèques à deux tiers de la valeur de nantissement.
0.0% Deux autres mesures ont également été prises. Première
2008
2009
2010
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F2015
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2013
2014
F2015
ment, le principe de la valeur la plus basse en rapport avec
Bâle Berne Genève Zurich le financement de transactions immobilières a été retenu, la
Source: OFS et KPMG Real Estate valeur de nantissement de référence étant la valeur la plus
Légende: Forecast (F) basse entre la valeur de marché et le coût d’acquisition.
Deuxièmement, les deuxièmes revenus ne sont pris en
Le scénario vraisemblable suite à l’adoption de l’initiative compte qu’au niveau de la capacité financière si le titulaire
contre l’immigration de masse est celui d’une détente dans du deuxième revenu se porte caution solidaire.
les environs des grands centres en raison d’une demande
en baisse. Mais comme les mesures régulatoires ne chan Il vaut mieux expliquer l’effet de la réduction de la durée
geront rien à la puissance d’attraction généralement forte d’amortissement à l’aune d’un exemple fictif. Lors de l’ac
des centres, les chiffres de l’immigration plus bas dans ces quisition d’un logement d’une valeur de CHF 1,000,000
régions pourraient être compensés par une migration inté avec une part de capital propre de 20%, l’amortissement
rieure plus forte, du moins en partie. Le risque d’une pos accéléré à un taux supposé de 2.5% de l’hypothèque à taux
sible offre excédentaire devrait ainsi se limiter aux régions fixe entraîne une augmentation des échéances annuelles de
périphériques, qui présentent déjà un nombre important de CHF 2,215 pour la période réduite de 15 ans. Pour répondre
logements vacants associé à une activité de construction aux critères de capacité financière dans le cadre de la nou
élevée. velle règle d’amortissement5, il est nécessaire de disposer
d’un revenu dont le montant est supérieur d’environ
En raison de la pénurie actuelle de logements et la demande CHF 6,700.
durablement soutenue, nous estimons que les loyers mé
dians proposés augmenteront légèrement à court jusqu’à Les exigences de capacité financière plus élevées et la prise
moyen terme dans les centres. Pour les situations périphé en compte du principe de la valeur la plus basse devraient
riques, on s’attend même à court terme à une stagnation contribuer à calmer le marché de l’accession à la propriété.
des loyers et à une tendance négative à moyen terme. Le risque de variation des taux d’intérêt s’est néanmoins ag
gravé en raison de son niveau chroniquement bas. Les me
Fig. 14 Loyers proposés pour les surfaces d’habitation dans les sures prises ne pourraient amortir les effets d’une hausse
centres brutale des taux d’intérêts que de manière marginale.
700
90%-Percentile Fig. 15 Charge supplémentaire en raison d’une durée
CHF/sq. m p.a.
600
Médiane d’amortissement plus courte
500
10%-Percentile
400 12,000
300
10,000 Hypothèses:
200 Objet de la vente: CHF 1 Mio
100 8,000 Capital propre: CHF 0.2 Mio
En CHF
0 Taux annuel fix pour intérêt hypothécaire: 2.5%
6,000 Amortissement à 2/3 dans l’escape de 15 ans
2008
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F2015
Bâle Berne Genève Zurich 4,000
Source: KPMG Real Estate 2,000
Légende: Forecast (F) 0
Dotation aux amortissements sur 20 ans
Dans la dernière édition du printemps du KPMG Real Estate Dotation aux amortissements complémentaire sur 15 ans
Snapshot, nous avons commenté la mise en œuvre du vo Source: KMPG Real Estate
lant anticyclique. Le renforcement prescrit du capital de
base par un volant de capital aura sans doute augmenté la
capacité de résistance des institutions financières. En re
vanche, les effets réels sur la distribution de crédits sont 5
Le revenu nécessaire est calculé en supposant que la charge résultant des intérêts, de
plus modestes. l’entretien et de l’amortissement n’excède pas 33% environ des revenus bruts.
Swiss Real SnapShot! / Automne 2014 / 13Les biens immobiliers en qualité d’investissement bureau ont rapporté nettement moins avec un rendement
En dépit de la baisse de rendement des placements immo global de 5.1%. Pour ce segment de placement, la valeur
biliers observée depuis un certain temps, la différence at n’a augmenté que de 0.8%. Le rendement en plus-value
tractive entre les rendements locatifs de placements im des immeubles de bureau affichait encore 1.8% en 2011 et
mobiliers directs et les rendements des valeurs à taux fixe 2.7% en 2012.
persiste. Les placements immobiliers tiennent ainsi tou
jours le haut du pavé auprès des investisseurs multi-actifs Fig. 16 Performance de placements directs suisses
comme les caisses de pensions et les assurances. Or, il 11%
faut s’attendre à des rendements sur la plus-value nette 9%
ment plus modestes par rapport aux dix dernières années –
7%
voire même une évolution négative pour les immeubles
Rendement
commerciaux. De ce fait, ce ne sont plus les plus-values qui 5%
sont au cœur des préoccupations, mais la sécurité et l’opti 3%
misation des rendements locatifs.
1%
Cette évolution se reflète également déjà en partie dans les
2006
2007
2008
2009
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2006
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2013
rendements IPD6. En 2013, le rendement global, toutes ca
Toutes
tégories d’immeubles confondus, s’établissait à 6.0%. Le Logement Bureau Commerce
affectations
résultat se situe 80 points de base en-deçà de l’année pré
Rendement locatif Rendement en capital Rendement global
cédente, et a ainsi baissé pour la deuxième fois consécu
tive, 2011 atteignant encore 7.8%. Toutes affectations Source: IPD et KPMG Real Estate
confondues, on constate une augmentation de la valeur de
1.7%. Le rendement locatif s’est élevé à 4.2% par-delà tous L’environnement actuel du marché se reflète dans une sé
les segments. lectivité accrue de la part des investisseurs. Les investisse
ments immobiliers présentant un profil d’obligation sont les
Les immeubles résidentiels ont réalisé le meilleur résultat plus recherchés. Ces investissements générateurs de reve
avec un rendement global de 6.5% (rendement locatif de nu locatif s’imposent par une situation exceptionnelle, de
4.1%), suivis de très près par les immeubles de commerce baux de longue durée, une solvabilité élevée des locataires
avec 6.3% (rendement locatif de 4.2%). Les immeubles de et un taux de vacance réduit. On attribue une stabilité de va
leur plus forte à ces investissements.
6
Investment Property Databank
14 / Swiss Real SnapShot! / Automne 2014L’ambiance actuelle sur le marché des placements immobi Une observation sur le long terme indique que les place
liers suisses est jugée un peu plus négative que l’année an ments immobiliers sortent d’une phase de croissance ex
térieure, comme le montre la récente enquête KPMG Real traordinaire. Durant la période de 2001 à 2014, les place
Estate Sentiment Index (sresi®7). Les acteurs du marché es ments immobiliers indirects et directs suisses présentent
timent même que certaines régions – en l’occurrence la un rendement excédentaire par rapport aux actions. Celui-ci
Suisse centrale et la Région lémanique – connaîtront une est particulièrement marqué dans l’indice CIFI (indice des
évolution négative des prix. Il en va de même pour les diffé prix de transaction pour les immeubles de placement), dans
rents segments immobiliers tels que les immeubles de bu lequel il a enregistré un plus de 161% durant cette période.
reaux. Les immeubles résidentiels demeurent le seul seg Sur une base annuelle, cela correspond à une performance
ment présentant une prévision positive en matière de 7.4%. Les sociétés immobilières et les fonds immobiliers
d’évolution des prix. On note néanmoins une légère dégra cotés réalisent une confortable performance globale de
dation par rapport à l’année précédente au niveau de ce 134% (annualisé 6.5%) ou 122% (annualisé 6.1%). Les fon
segment d’investissement. Les acteurs du marché consi dations de placement immobilier suisses (mesurées via l’in
dèrent que le durcissement des règlementations repré dice KGAST) réalisent une superbe performance de 93%, ce
sente le risque le plus important pour le marché de l’immo qui représente un rendement annualisé de 4.9%. En re
bilier de placement suisse. Ce résultat peut être rapporté à vanche, le SPI fait valoir un rendement global de 49%.
la grande diversité des mesures régulatoires décidées ou en
suspens qui impacteront le marché immobilier comme, par Fig. 18 Performances indexées d’investissements immobiliers
exemple, les limitations en matière d’immigration, la ré suisses
forme de l’imposition des entreprises III ou le durcissement 300
discutable de la Lex Koller.
Développement indexé
250
03.01.2001 =100
200 Base 03.01.2001 = 100
Selon les données REIDA8, on a observé en 2013 au niveau
150
suisse des rendements initiaux nets basés sur des transac
100
tions d’immeubles résidentiels et de bureaux de 4.2% ou
4.7% (médiane): répartis sur les grandes régions, les rende 50
ments de transaction les plus bas ont été enregistrés dans 0
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
la région de Zurich et dans la Région lémanique. Les rende
ments nets médians pour les immeubles résidentiels s’éta Sociétés immobilières cotées
blissent à 3.6% et 3.8% dans l’agglomération de Zurich et Fonds immobiliers cotés
dans l’Arc Lémanique. Les immeubles commerciaux gé Indice immo CAFP (fondations de placement)
CIFI (indice des prix de transaction pour
nèrent des rendements nets médians de 4.3% dans ces ré les immeubles de placement)
gions. ROI (total sur biens-fonds détenus directement)
SPI
Fig. 17 Rendements transactionnels (rendement initial net) 2013 Source: IPD, W&P, CAFP et KPMG Real Estate
répartis par grandes régions
A l’avenir, les placements immobiliers indirects devraient
9 90%-Percentile être marqués par une normalisation des rendements glo
8 70%-Percentile baux.
Médiane
en pourcentages
7 30%-Percentile
10%-Percentile
6 Le maintien du taux de placement immobilier dans le porte
5 feuille des caisses de pensions et des assurances suisses
4 exerce un effet stabilisateur sur l’évolution des valeurs. Une
3
modification importante de l’allocation stratégique d’actifs
de ces acteurs du marché n’est actuellement pas en vue.
2
Or, une augmentation significative du niveau des taux d’in
Habitat
Commercial
Habitat
Commercial
Habitat
Commercial
Habitat
Commercial
Habitat
Commercial
Habitat
Commercial
térêts pourrait constituer un catalyseur de changement.
Mais ce scénario paraît néanmoins improbable en considé
Région
ration du contexte actuel du marché.
Région Espace nord-ouest Suisse
Suisse Lémanique Mittelland de la Suisse Zurich orientale
Source: IPD et KPMG Real Estate
7
Les résultats actuels de l’enquête se trouvent sur sresi.ch.
8
Real Estate Investment Data Association
Swiss Real SnapShot! / Automne 2014 / 15Biens immobiliers hôteliers
Face à la pénurie récurrente d’objets d’investissement adé Outre les investisseurs suisses, le marché hôtelier national
quats et aux réserves actuelles en matière d’immeubles de est également exploité par des investisseurs internatio
bureau, de plus en plus d’investisseurs lorgnent vers les im naux. Les motifs sont, d’une part, de nature économique et
meubles spéciaux tels que des bâtiments logistiques, des se retrouvent dans la diversification immobilière internatio
résidences pour étudiants ou seniors, des centres de traite nale, des marchés financiers volatils et des coûts d’em
ment de données, des parkings, des hôpitaux, des sites de prunts réduits. A cela s’ajoutent une protection attendue
production ou des hôtels. Ces immeubles exigent des sa contre l’inflation par les placements immobiliers ainsi qu’un
voir-faire spécifiques et constituent un risque en raison horizon d’investissement à long terme. Mais, il ne faut,
d’une possibilité de reconversion limitée, néanmoins com d’autre part, pas sous-estimer la réputation de la Suisse:
pensée par un rendement supérieur dans le cas idéal. celle-ci demeure un pays sûr, quoi qu’il advienne, et une
destination touristique de renommée internationale avec
Au niveau des biens immobiliers hôteliers, s’ajoute le fait de nombreux lieux de villégiature connus dans le monde
que l’investisseur hôtelier s’expose directement au risque entier.
opérationnel de l’exploitation de l’hôtel en fonction de la re
lation contractuelle entretenue. Dans le cas d’un bail à Une analyse des transactions hôtelières depuis 2002
ferme, le risque est supporté en priorité par l’exploitant de montre que les grands centres comme les destinations tou
l’hôtel, c’est-à-dire que le locataire-gérant doit s’acquitter de ristiques prestigieuses attirent naturellement une grande
son loyer même lorsque l’exploitation est déficitaire. En re partie des investissements hôteliers.
vanche, si l’investisseur hôtelier a conclu un contrat de ma
nagement avec l’exploitant, c’est l’investisseur qui supporte Les prix les plus élevés par chambre sont recensés dans les
le risque d’exploitation, mais il profite également directe destinations de sport d’hiver prestigieuses comme St-Mo
ment du potentiel lorsque les affaires sont florissantes. ritz ou Zermatt. Le prix moyen de la transaction par chambre
s’y élève à CHF 1.1 Mio. La deuxième place est occupée par
Fig. 19 Transactions hôtelières suisses de plus de CHF 50 Mio durant la période de 2002 à 2014
3,500,000 Prix de transaction
en Mio de CHF
CHF 200 Mio
CHF 100 Mio
3,000,000
CHF 50 Mio
Prix de transaction par chambre en CHF
Drei-Könige Hotel
2,500,000
2,000,000
Le Richemond
Four Season Hotel
Four Season Hotel Des Bergues
Des Bergues
1,500,000 Manotel
Auteuil
Monotel Hilton Mont Cervin
Royal Frutt Lodge
1,000,000 Zurich aeroport Palace
Manotel
Epsom Hilton 25hours Hotel Zurich West
Zurich aeroport Fairmont Le Montreux Palace
Le Richemond
500,000 Badrutts Palace Hotel
Radisson Blu Hotel Schweizerhof
Swissotel Zürich Oerlikon
0
Swiss Hotels Radisson
Swissotel Le Plaza Blu Hotel
Bâle Swiss Hotels
Saint-Gall
2001 01
2003 01
2005 01
2007 01
2009 01
2011 01
2013 01
2015 01
2017 01
Date de la transaction
Source: Real Capital Analytics et KPMG Real Estate
16 / Swiss Real SnapShot! / Automne 2014les hôtels dans les grands centres, où les prix de transaction tion, ce qui rebute les investisseurs. Au vu de cette situa
s’élèvent à CHF 0.6 Mio par chambre. tion, on peut estimer que la consolidation au niveau du
marché hôtelier suisse se poursuivra. Durant la période de
Fig. 20 Prix de transaction par chambre en fonction de la situation 1992 à 2013, le nombre d’exploitations hôtelières a baissé
d’environ 20%. Dans le même temps, la taille des exploita
1,200,000
tions s’est accrue de 26%.
1,000,000
CHF/Chambre
800,000
Selon un état dressé par l’organisation interprofessionnelle
600,000
Hôtellerie suisse qui ne recueille que les projets hôteliers à
400,000
200,000
partir de CHF 100 Mio, des grands projets nécessitant des
0
investissements de plus de CHF 8 Mrd sont prévus en
Suisse. La réalisation de cet important pipeline demeure
Destinations de
sport d’hiver
prestigieuses
Grands centres
Communes
riveraines
d’aéroport
Destinations
touristiques
Centres
moyens
Situations
périphériques
néanmoins incertaine: hormis des problèmes structurels,
la branche hôtelière doit également se confronter à l’adop
tion de l’initiative sur les résidences secondaires. Les pro
jets hôteliers dans les régions touristiques suisses ont
Source: Real Capital Analytics et KPMG Real Estate souvent été subventionnés par la vente de résidences se
condaires. Comme cette source de financement s’est tarie
Dans les localisations moins privilégiées, les prix de tran depuis l’adoption de l’initiative sur les résidences secon
saction sont nettement inférieurs. En Suisse, de nombreux daires, des formes d’hébergement alternatives, comme
hôtels trois et quatre étoiles sont souvent en vente dans les Serviced Apartments, prennent la place des logements
ces lieux. En raison de leur taille réduite, ils sont souvent en toute propriété. L’avenir montrera si ces dernières par
trop petits pour être exploités de manière rentable. Ces bâ viennent à s’imposer en tant qu’alternative de financement
timents nécessitent souvent de grands travaux de rénova équivalente.
Swiss Real SnapShot! / Automne 2014 / 17Vous pouvez aussi lire
