Spotlight Le résidentiel de luxe à Paris - Janvier 2015 Savills World Research Residentiel - France
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Residentiel - France
Spotlight
Le résidentiel de luxe à Paris
Janvier 2015
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Spotlight | Le résidentiel de luxe à Paris Janvier 2015
Spotlight
Le résidentiel de luxe à Paris
Un marché bien orienté que 45% de ce montant sont
malgré quelques réalisés dans le 16ème, 30% dans
EN BREF
années de vacillement le 7ème, 15% dans le 8ème et 10%
Après un record des ventes en dans le 6ème. En 2014, le montant
2011 (+63%) et une année 2012 des ventes devrait flirter avec les Un marché qui résiste bien
de tourmente (-23%), le marché 800 millions d'euros affichant ainsi
du résidentiel de luxe (cf. définition une croissance annuelle de 5%. ■ Le marché résidentiel de luxe, concentré
page 5) s’est apaisé à partir de sur quatre arrondissements à Paris (6, 7, 8
2013, malgré une tendance toujours En termes d'offre, le marché et 16èmes), est dynamisé par les acquéreurs
baissière des ventes (-5%). La dispose d'un stock plus élevé qu'à français. Les étrangers sont prédominants sur le
situation reste inégale selon les l’accoutumée. Il a été alimenté, en segment très haut de gamme.
arrondissements, puisque l'activité partie, par le départ d’une clientèle
des 6ème et 8ème s’est contractée susceptible aux réformes fiscales ■ Le marché vacille depuis 2012 mais reste à
(de -41% et de -31%) alors que (subies ou annoncées) depuis près un niveau élevé comparativement aux années
celle des 7ème et 16ème a continué de deux ans et un allongement des 2000-2010.
de s'accroître (de 12% et 13% en un délais des ventes.
an). En 2014, ces tendances se sont ■ Le départ de familles fortunées françaises,
maintenues. Grâce à ce stock et à des taux depuis près de deux ans, a engendré une
d'emprunt au plus bas, le marché du hausse assez importante de l'offre de logements
En revanche, le montant des ventes logement de luxe offre une fenêtre d'exception.
a conservé une tendance croissante. de tir pour la clientèle fortunée.
Depuis 2007, l'évolution moyenne L'année 2014 a vu revenir une ■ Une baisse des prix est en cours mais aucun
est significative (+19%), soutenue clientèle plus avisée sur les risque d'effondrement ne pèse sur ce marché.
par une hausse régulière des prix et questions fiscales mais également Cette baisse n'est pas uniforme : alors que les
du nombre de ventes. plus exigeante vis à vis de petites surfaces et les appartements de prestige
Le montant des ventes réalisées au cette offre plus abondante. En en parfait état continuent de se vendre avec
cours de l'année 2013, s’élevait à conséquence, les négociations de faibles décotes, les appartements familiaux
762 millions d'euros pour les quatre sont plus longues, laissant moins subissent un rabais plus important, d'environ
arrondissements de référence (cf. de place à la spontanéité de l'achat 15%.
définition page 5), affichant ainsi une « coup de cœur ». Il en résulte
évolution annuelle de +4%. Notons également un phénomène de report ■ En 2014, le marché résidentiel enregistre une
tendance légèrement haussière des ventes qui
devrait se renforcer en 2015.
GRAPH 1
Activité Un marché dynamique malgré la baisse des
ventes “Paris est le lieu rêvé pour de
6ème 7ème 8ème 16ème nombreuses familles fortunées,
250 attirées par une qualité de vie
200
exceptionnelle grâce
à un environnement
150
culturel, architectural et
Nombre
100 des services haut de
gamme.” Marie-Josée
50
Lopes, Savills France Research
0
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
Graph source: Savills / Notaires de Paris
savills.fr/research 02
Spotlight | Le résidentiel de luxe à Paris Janvier 2015
Le résidentiel de luxe à Paris
16ème arrondissement
1
C’est
C l’un des plus grands arrondissements de Paris. Il se caractérise par
ses
s contre-allées, la réputation de ses écoles et la beauté de ses hôtels
particuliers…
p Peuplé de familles étrangères et parisiennes, cet arrondissement
de
d renom bénéficie d’une bonne desserte à l'ouest de la ville et de la présence
du
d Bois de Boulogne qui lui confère un cadre bucolique. Les propriétés,
Prix médian 16ème appartements
a et hôtels particuliers, sont spacieux et souvent dans des voies
13 700 € privées.
p
Exemple
10 300 m € (617 M2 )
Avenue Élisée-Reclus
18
17 19
Prix médian 8ème
9 10
1 18 372 €
0
Exemple
19 m € (372 M2 )
8 2 Rue du Faubourg-Saint- Honoré
1 3 20
20
16 8è
ème
11
1 1ondi
arrondissement
dissement
s t
7 4 Le 8ème arrondissement est mondialement
6 connu pour son Triangle d’Or abritant les plus
grandes boutiques de luxe, palaces et restau-
rants huppés. Il constitue un pôle touristique
5 majeur attirant une clientèle étrangère aisée
toujours plus importante. Il jouit d’un environ-
nement haut de gamme associant enseignes
15 12
de prestige (Louis Vuitton, Saint Laurent
Paris, Dior et Hermès), sièges de sociétés de
renommée internationale (LVMH, Publicis,
Prix médian 6ème HSBC) et lieux culturels (Grand Palais, gale-
14
1
24 2404€ 13 ries d’art…).
Prix médian 7ème
18 796 €
Exemple
6 m € (170 M2 )
Place Saint-Sulpice
6ème et 7ème arrondissements
Ces arrondissements, les plus chers de Paris, comptent de nombreuses icones (la Tour Eiffel, l’hôtel des Invalides, le
quartier Saint-Germain, le jardin du Luxembourg, la Place Saint-Sulpice) et résument bien l’alchimie particulière de Paris :
des quartiers historiques avec un esprit village où l’on retrouve des galeries d’art, des antiquaires, des musées ; mais aussi
des restaurants réputés et des commerces prestigieux (Hermès, Yves St Laurent, Burberry, la grande épicerie du Bon
Marché...) qui attirent une clientèle française à fort pouvoir d’achat ainsi que des acquéreurs du monde entier. Abritant de
nombreuses ambassades et édifices publics, ces arrondissements offrent des propriétés exclusives, parfois d’anciens
hôtels particuliers du XVIIIème siècle, qui attirent les familles fortunées du monde entier.
savills.fr/research 03
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GRAPH 2
“Les propriétaires ont conscience des Montant des ventes Un niveau qui repart
fluctuations du marché. Les vendeurs à la hausse
acceptent plus facilement de renouer le 6ème 7ème 8ème 16ème
dialogue en vue d'un réajustement des 1 000
900
prix.” Catherine Erith, Savills Valuation 800
700
Millions d’euros
600
pour les signatures. surtout ceux qui souhaitent quitter 500
Désormais, le marché réuni plusieurs la France, conscients de cette 400
conditions pour être plus fluide et situation, consentent parfois 300
devrait reprendre assez rapidement des baisses de prix. Toutefois, 200
son évolution à la hausse, aussi bien l’ajustement, tant attendu et prévu, 100
en termes de ventes que de prix. ne devrait pas prendre davantage 0
d’ampleur. Les courbes d'évolution 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014*
des prix tendent déjà vers la
Un ajustement des prix stabilisation, ce qui laisse présager Graph source: Savills, Notaires de Paris / * prévisions
en cours une remontée des prix dès 2015.
L'évolution moyenne des prix Cette dernière s'accentuera dès GRAPH 3
médians du luxe s'élève à près lors que le stock d’offres retrouvera
de 30% depuis 2007. Néanmoins, son niveau habituel, c'est-à-dire
Montant des ventes Un marché
en 2013, les 7ème et 8ème largement inférieur à la demande. dynamisé par les 16ème et 7ème
arrondissements ont enregistré Au-delà d'une amélioration générale arrondissements (2013)
de fortes baisses annuelles, des conditions économiques 6ème
respectivement - 11% et - 14% mondiales, qui favoriserait un retour 10%
alors que le 16ème arrondissement, plus significatif de la demande
moins volatile recule de 6% étrangère, la notoriété de Paris est 8ème
15%
seulement. En revanche, le prix le garant du maintien de prix élevés
médian du 6ème arrondissement des biens de luxe.
a conservé une croissance à deux
16ème
chiffres (+14%). 45%
La clientèle française
En 2014, les valeurs ont mieux anime le marché
résisté que ce qui avait été annoncé Les acquéreurs français dominent
en début d'année. Certes, dans le marché résidentiel de luxe à
7ème
un contexte d'augmentation de Paris. Leurs ventes représentent 30%
l'offre, les acquéreurs négocient entre 65% et 80% du montant
les prix à la baisse et les vendeurs, annuel des ventes (> 3 millions
Graph source: Notaires de Paris
GRAPH 4 GRAPH 5
Prix médian La baisse enregistrée en 2013 devrait être Ecart prix médian Les écarts entre le
éphémère marché global et le marché du luxe se
stabilisent en 2014
6ème 7ème 8ème 16ème
6ème 7ème 8ème 16ème
30 000
14 000
25 000 12 000
20 000 10 000
Euros/m²
Euros/m²
8 000
15 000
6 000
10 000
4 000
5 000
2 000
0 0
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014* 2015* 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 T2
2014
Graph source: Savills, Focus Economics, Notaires de Paris / * prévisions Graph source: Savills / Notaires de Paris
savills.fr/research 04
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Un marché résidentiel de luxe très localisé et spécifique
Définition et méthodologie
■ Marché du luxe : Chaque bien est exclusif et c’est avant tout la rareté qui GRAPH 6
caractérise le marché du logement de luxe. Les principales caractéristiques Marché du luxe Le nombre de ventes est
sont :
concentré sur quatre arrondissements
- L'ensemble immobilier : de prestige quelle que soit son époque. Il s’agit
principalement d'immeubles avec peu de lots qui préservent l’intimité des
6ème 7ème 8ème 16ème Reste Paris
résidents.
100%
- Le bien : grande surface, importante hauteur sous plafond et présence 90%
d’espaces extérieurs privatifs. 80%
- Les prestations : équipements haut de gamme, gardiennage, logement 70%
annexé au bien pour le personnel de service, parking dans l'immeuble. 60%
50%
- La vue : Arc de Triomphe, Tour Eiffel, Invalides…
40%
30%
20%
■ Marché global : Concerne l'activité de l'ensemble des logements et des
10%
arrondissements de Paris.
0%
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
■ Méthodologie : Pour les besoins de cette étude, Savills a limité ce
marché aux 6ème, 7ème, 8ème et 16ème arrondissements car ils Graph source: Savills / Notaires de Paris
regroupent la majorité des biens immobiliers répondant aux critères d'une
clientèle fortunée. Les arrondissements centraux de Paris sont également
prisés mais pourvus d’une offre plus sporadique. qui constitue la meilleure référence à ce sujet. Notons
Savills base son analyse statistique sur les ventes supérieures à trois que cette base ne peut être exhaustive, car alimentée
millions d’euros, représentatives du marché résidentiel de luxe à Paris. Sa par les ventes (de gré à gré, libres, en pleine propriété)
principale source est la base de données (BIEN) des notaires de Paris, dont la divulgation est consentie par les propriétaires.
d'euros), au cours des sept quelques années). Ces véritables GRAPH 7
dernières années. Cette clientèle se amoureux de Paris sont toutefois Nationalité Les acquéreurs français
compose principalement de familles moins nombreux à acheter dans
d'entrepreneurs résidants à Paris, la capitale depuis la crise. Sur le
portent le marché du luxe
sensible aux aléas économiques, marché global, la baisse des ventes (montants des ventes 2012)
financiers et à la fiscalité sur les par rapport à 2006 est de 65% pour
Français Autres
biens personnels et les gains des les Américains, de 52% pour les
entreprises. Italiens et de 38% pour les Anglais.
Les acquéreurs étrangers sont Le 8ème arrondissement compte
proportionnellement moins chaque année des clients italiens
nombreux que les Français mais et anglais, bien que de moins en
acquièrent les biens les plus chers, moins présents depuis le début de 99%
91%
quel que soit l’emplacement en la crise. L'activité des Libanais et 85%
72% 76%
France. Notons que depuis 2012, la des Marocains est notable mais
multiplication des réformes fiscales plus irrégulière. Notons que cet
a contribué à brider l'engouement arrondissement est très convoité
de cette clientèle pour le marché par la clientèle des pays du Golfe
parisien (impôts sur la plus-value et d'Europe de l'Est qui trouve, en Paris 6ème 7ème 8ème 16ème
des résidences secondaires, sur la investissant à Paris, un moyen de
fortune, taxes locales…). sécuriser ses liquidités.
Graph source: Savills / Notaires de Paris
Les acquéreurs étrangers les plus Le 16ème arrondissement a un
présents dans les 6ème et 7ème marché plus large et cosmopolite. Il
arrondissements sont habituellement est doté à la fois d'un grand nombre agréable, d'écoles de renom et
les Américains, les Anglais, les de résidences principales et de est situé à proximité des grandes
Italiens (et les Brésiliens depuis pieds-à-terre, d'un environnement artères luxueuses. Les Anglais,
savills.fr/research 05Spotlight | Le résidentiel de luxe à Paris Janvier 2015
les Américains, les Allemands, Londres et à Paris. En plus d’être
les Iraniens, les Marocains, les un marché ultra sécurisé, moins
Tunisiens et les Russes ont une dépendant des aléas financiers, Perspectives
attirance particulièrement forte pour Paris offre des prix encore
cet arrondissement. raisonnables et reste incontournable Un marché attractif et offreur
pour les amateurs de l'art et du
Qu’il s’agisse de résidences savoir-vivre français. ■
principales ou de pieds-à-terre, ■ La forte baisse des prix, anticipée par les
les biens de prestige parisiens professionnels n'a pas eu lieu. Le marché du
appartiennent au patrimoine résidentiel de luxe résiste et offre une fenêtre
familial sur le long terme. Les plus de tir avec des prix en légère baisse, une offre
grandes fortunes du monde ont exceptionnellement élevée et des taux d'emprunt
pour habitude d’investir à la fois à très avantageux.
■ Le manque de visibilité et l'instabilité fiscale, qui
caractérisent aujourd'hui la France, empêchent
GRAPH 8 un rebondissement du marché dans l'immédiat.
Evolution du montant des ventes et du PIB La Néanmoins, Paris reste une des villes les plus
croissance devrait se confirmer en 2015 attractives au monde.
■ Notons que la perspective d'une amélioration
Evolution du montant des ventes de luxe Evolution PIB économique, même modérée en Europe et
100% 3%
en France, nous permet d'anticiper un regain
80% 2% d'activité pour ce marché.
60% 1%
■ Quelle que soit la situation économique, Paris
reste un lieu privilégié pour les investissements
40% 0% résidentiels ultra-sécurisés, notamment pour les
familles résidant dans les zones de conflits.
20% -1%
■ Le réajustement des prix devrait être limité et
0% -2% laisser place à un nouvel épisode de croissance,
-20% -3%
dès que l'offre se contractera de nouveau.
■ Alors que les prix s'ajustent à la baisse depuis
-40% -4%
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014* 2015* 2016* deux ans à Paris, ceux de Londres et de New-York
continuent leur hausse. L'écart grandissant entre
ces villes "monde" renforce l'attractivité de Paris.
Graph source: Savills, Focus Economics, Notaires de Paris/ * prévisions
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Will Woodhead Catherine Erith Marie-Josée Lopes Hugues de La Morandière
Président Directeur Général France Valuation Responsable Research Co-fondateur Agence Varenne
+33 1 44 51 73 21 +33 (0)1 44 51 94 35 +33 (0)1 44 51 17 50 +33 (0)1 45 55 79 10
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that leads rather than follows, and now has over 600 offices and associates throughout the Americas, Europe, Asia Pacific, Africa and the Middle East.
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