PWC-IMMOSPEKTIVE - BEI PWC SCHWEIZ
←
→
Transcription du contenu de la page
Si votre navigateur ne rend pas la page correctement, lisez s'il vous plaît le contenu de la page ci-dessous
www.pwc.ch/immospektive
PwC-Immospektive
Interprétation de la newsletter « FPRE-Metaanalyse immobilier Q3/17 »
Les références aux graphiques de FPRE sont indiquées dans le texte de la manière
suivante : « (1) » .
18 août 2017
L’économie suisse a le vent en poupe, portée par la reprise européenne. Pour la
première fois depuis la levée du taux plancher en 2015, les entreprises suisses consi-
dèrent de nouveau leur situation comme positive. Les prévisions de chiffres d’affaires
du secteur de la construction ont temporairement reculé. Cette évolution ne devrait
« Une poursuite de la cependant pas perdurer. Les prévisions tablent toujours sur une normalisation des
taux, à un rythme cependant moins marqué qu’au cours du trimestre précédent.
reprise en Suisse est Conformément aux attentes, le taux d’intérêt hypothécaire de référence a atteint un
nouveau plancher en juin, à 1,5%. Cette nouvelle pression sur les loyers des immeubles
attendue à l’avenir » existants est renforcée par une baisse des loyers de marché. Dans le secteur des loge-
ments en propriété, les experts tablent sur une légère baisse des prix. En revanche, la
situation reste délicate sur le marché des bureaux, incapable jusqu’ici de profiter de
la reprise économique. Le commerce de détail occupe quant à lui la dernière place de
l’enquête sur la marche des affaires du KOF. Or, le creux de la vague semble désormais
faire partie du passé.
La reprise de l’économie trimestre. La reprise soutenue des expor- Les perspectives positives sont également
suisse tient le bon cap tations est des plus réjouissantes. Prin- reflétées dans les postes à pourvoir. À l’is-
cipalement favorisée par les évolutions sue du premier trimestre 2017, le nombre
La Suisse profite actuellement d’une
économiques positives, notamment en de postes vacants affichait une hausse de
Europe solide sur le plan économique.
Europe, elle est fortement soutenue par la 13,7% par rapport à la même période en
L’annonce récente de la BCE a permis une
baisse de la pression exercée sur le franc.2 2016. (10) Pour 2017, les experts pré-
accélération de la valorisation de l’euro
Ainsi, les entreprises suisses jugeaient leur voient un léger recul du chômage à 3,2%
face au franc suisse, de quoi attiser les
situation à peu près aussi positive en juillet (trimestre précédent : 3,3%). (8)
espoirs au sein de l’économie helvète.1
2017, qu’avant la levée du taux plancher
Malgré une hausse quasi insignifiante de La normalisation des taux se
en 2015. On s’attend à une poursuite de la
0,3% du PIB au premier trimestre 2017,
reprise en Suisse à l’avenir.3 fait attendre
l’économie suisse va bien mieux que ce
que ce taux modéré semblerait indiquer. Le 1er juin 2017, le taux d’intérêt de
Par conséquent, les prévisions tablent référence a été abaissé à 1,5%, son plus
En effet, il convient de noter que ce résul- toujours pour 2017 sur une croissance bas historique. Pour les investisseurs,
tat se base essentiellement sur la hausse positive du PIB, à hauteur de 1,5% en le moment de cette adaptation est mal
des investissements et l’augmentation moyenne. Avec une croissance attendue choisi, car ils sont actuellement confron-
des exportations au cours du premier de 1,8% pour 2018, les prévisions sont tés à des taux de vacance en hausse, des
légèrement revues à la baisse par rapport loyers en baisse et des coûts de refinance-
au trimestre précédent (1,9%). (8, 9) ment globalement plus élevés.4 Les taux
hypothécaires sous-jacents restent par
Au cours des derniers mois, le marché du conséquent à un niveau plancher. Ainsi, le
travail a connu une reprise pour le moins taux d’intérêt d’une hypothèque à 10 ans a
poussive. Le premier trimestre 2017 a reculé de 0,1% en mai 2017 par rapport à
même vu un recul des emplois par rapport février 2017, pour atteindre 1,6%. (23)
au trimestre précédent, entraînant ainsi
non seulement un ralentissement de la Plus globalement, la courbe des taux
consommation, mais aussi du marché de devrait connaître une normalisation
l’immobilier de bureaux. Les experts du tandis que la valeur mensuelle moyenne
SECO misent cependant sur un développe- d’une obligation de la Confédération à
ment futur positif sur le front des emplois. 10 ans s’élève désormais à 0,1%. (21)
1
Swiss Life Asset Managers, Perspectives économiques, août 2017
2
Credit Suisse, Moniteur Suisse, juin 2017
3
NZZ, Konjunktur im Vorwärtsgang, 07.08.2017
4
Schweizer Immobilienbrief, 13 juin 2017
À court terme, les obligations de la
Confédération ont cependant été soumises
à de fortes fluctuations vers le bas, et
connu des valeurs faibles (-0,17% en juin
2017). (22) Même si les experts tablent
sur une hausse des taux, leurs prévisions
englobent cependant une accélération
moins marquée des adaptations que lors
« Les experts tablent
toujours sur une hausse
des taux, mais à une
vitesse d’adaptation
moins rapide »
du trimestre précédent. Pour 2018, Créa
évalue le rendement d’une obligation de la
Confédération à 10 ans à 0,1% (trimestre également confirmée par l’indice des prix
précédent : 0,5%). Le KOF a également « La normalisation ne SWX IAZI, avec une hausse modeste de
abaissé ses prévisions de rendement pour 0,7% par rapport au trimestre précédent.7
2018 à 0,0% (trimestre précédent : 0,2%). devrait être que passa-
Sur le marché des logements en propriété,
(20)
gère dans le secteur de les prix ont reculé de 0,1% par rapport
au trimestre précédent. En comparaison
Les prévisions en matière d’inflation de la construction » annuelle, cette baisse est nettement plus
la BNS restent pour l’instant légèrement
positives pour 2017, à 0,3%. Pour les marquée, avec un recul de 4,1%. Com-
années suivantes, elle est cependant plus Le secteur du bâtiment a également enre- paré à l’année précédente, les objets du
prudente et table sur des taux d’inflation gistré une légère baisse de 1,6% de ses segment moyen, qui avait enregistré une
de 0,3% pour 2018 (trimestre précédent : revenus par rapport au dernier trimestre. hausse de 0,7% par rapport au premier
0,4%), et de 1,0% pour 2019 (trimestre (17) Cette situation est principalement trimestre 2017, ont été négociés à des prix
précédent : 1,1%). (11) Les prévisions due à la baisse des projets de construction inférieurs de 5,6%. (52, 54) À l’exception
à court terme du Centre de recherches publics et à un recul de 0,8% du chiffre de la Suisse méridionale (-3,8%), les
conjoncturelles sont légèrement plus opti- d’affaires corrigé des variations saison- prix n’ont connu qu’une variation margi-
mistes et tablent sur une inflation de 0,5% nières dans la construction de logements nale par rapport au trimestre précédent,
en 2017 (trimestre précédent : 0,4%) et par rapport au trimestre précédent. Sur le comprise entre -0,9% (Suisse orientale) et
0,6% pour 2018 (trimestre précédent : long terme, le secteur du bâtiment devrait +1,0% (bassin lémanique). (56) En com-
0,6%). (8) cependant enregistrer des résultats posi- paraison annuelle, les prix dans les diffé-
tifs. Malgré un risque accru de logements
vacants toujours plus élevé, fruit de l’ac-
Le secteur de la construction
tivité intense de construction, les inves- « Comparé à l’année
reste solide
L’indice de la construction, qui présente
tisseurs restent fidèles aux immeubles de
rendement. Cette situation ne devrait pas
précédente, le secteur
les volumes d’affaires du secteur, a reculé connaître de changement majeur tant que des logements en pro-
de 4 points au second trimestre par rap- les taux resteront bas.5
port au trimestre précédent. Son niveau priété a enregistré un
reste cependant élevé avec un total de Les logements en propriété se net recul des prix à hau-
140 points.5 négocient toujours à des prix infé-
La baisse de 2,8% par rapport au trimestre rieurs en comparaison annuelle teur de 4,7% »
précédent est principalement due au recul Le marché des logements en propriété a
de 4,2% dans le génie civil. Les experts nettement perdu de son attrait par rapport
rentes régions ont réagi de manière plus
considèrent cette situation comme un aux années précédentes. Ainsi, d’après
volatile. Si les prix sont restés relativement
phénomène de normalisation, dont la l’indice FPRE, les prix des logements
stables dans les régions centrales de Bâle
portée ne devrait être que provisoire. (17) en propriété (appartements et maisons
(-0,8%) et Zurich (-1,2%) (55), les autres
En matière d’infrastructures, la Suisse fait familiales) se sont stabilisés au deuxième
régions ont enregistrés des baisses bien
état d’un besoin d’investissement massif trimestre (+0,9% par rapport au trimestre
plus importantes, de 3,2% (Espace Mittel-
au cours des prochaines années. Rien précédent). Par rapport au même tri-
land) à 8,4% (Suisse méridionale).6
que pour l’extension du trafic ferroviaire mestre de l’année précédente, les prix ont
national, des investissements à hauteur de cependant enregistré une baisse considé- On observe une évolution similaire pour
près de 18 milliards de francs sont prévus rable de 4,7%.6 Cette évolution latérale du les prix des maisons individuelles, dont les
sur les 20 prochaines années.5 segment des logements en propriété est prix ont augmenté de 1,5% par rapport
5
Indice suisse de la construction de Credit Suisse et de la Société suisse des entrepreneurs au T2/2017
6
FRPE, Indices des prix de transaction et terrain à bâtir pour propriété privée, état au 12 juillet 2017
7
SWX IAZI, indice des prix de l’immobilier au 2e trimestre 2017
au trimestre précédent. En comparaison loyers a conduit à des valeurs inférieures
annuelle, la baisse atteint néanmoins « Les loyers accusent à celles de 2014. Et la tendance devrait se
5,2%. (46, 48) Le recul des prix s’est sur- poursuivre. Ainsi, UBS évalue à 50’000 le
tout fait sentir dans l’espace alpin (-7,9%), une baisse de 4,7% par nombre de nouvelles unités d’habitation
dans le bassin lémanique (-6,8%) (50) et
l’Espace Mittelland (-5,4%).6
rapport à l’année précé- sur le marché pour l’ensemble de l’année
2017 et prévoit donc une baisse continue
dente sur l’ensemble du des loyers.9 Pas de quoi affoler cependant
À moyen terme, les experts sondés pré- les investisseurs qui manifestent toujours
voient des prix stables, voire en légère territoire suisse » un intérêt prononcé pour les immeubles
baisse, sur le marché des logements de rendement. Seulement dans les zones
en propriété. (51, 57) Parmi les princi- que les loyers sur le marché ne laissent périphériques, les investisseurs sont bien
pales causes de cette stagnation, citons pas entrevoir d’amélioration similaire plus prudents que les années précédentes,
le niveau actuel très élevé des prix et en cas de nouvelle location. Quelles que d’où un accroissement des exigences de
le durcissement des mesures de régle- soient les régions, les loyers ont accusé rendement dans ces régions.
mentation. L’environnement de taux bas un recul en comparaison au trimestre
freine cependant la baisse des prix. Selon précédent et à l’année précédente. Au Le segment des bureaux reste
le Credit Suisse, les appartements en deuxième trimestre, les loyers des loge- peu attrayant
copropriété sont plus sévèrement touchés ments locatifs sur le marché ont reculé de
que les maisons individuelles, étant donné Le marché des surfaces de bureaux ne par-
1,8% (anciennes constructions : -1,5%, vient toujours pas à profiter de l’embellie
le déplacement de la demande de loge- nouvelles constructions : -2,0%) par
ments des centres urbains vers les espaces de l’économie suisse. En particulier, la
rapport au trimestre précédent. Cette
périphériques plus avantageux. Dans ces baisse est bien plus marquée encore en
régions, les maisons individuelles sont
plus largement représentées. La demande
comparaison annuelle avec un recul total « Grand écart entre
de 4,7% (anciennes constructions : -3.5%,
globale fait donc grimper en premier lieu nouvelles constructions : -5,7%). (25) les loyers offerts et les
les prix des maisons individuelles. Les
meilleures perspectives pour les maisons
Parmi les baisses les plus notables, citons
les 5,2% enregistrées en une année par
contrats effectifs »
individuelles s’expliquent par ailleurs les régions du bassin lémanique, de Bâle,
par une plus grande part de la valeur du situation modérée sur le front des emplois
de Zurich et de Suisse orientale. (25, 26)
terrain. Ainsi, la nouvelle loi sur l’aména- a des répercussions négatives sur la
Pour les 12 prochains mois, les experts
gement du territoire devrait limiter encore sondés tablent sur une poursuite de la location de nouvelles surfaces de bureaux.
la part de terrains à bâtir. Si l’on ajoute baisse des loyers. (30) La hausse actuelle des emplois à pourvoir
les exigences fédérales en matière de dans le secteur financier et des assu-
construction densifiée, ces perspectives de À l’inverse, les prix des habitations à rances (+16,3% par rapport au trimestre
hausse des prix des terrains semblent tout plusieurs logements sont appelés à aug- précédent) (10), ainsi que les prévisions
à fait justifiées.8 menter. (31) On observe ce déséquilibre conjoncturelles positives laissent les inves-
depuis un certain temps. En outre, ce tisseurs espérer des temps meilleurs.
Baisse continue des loyers phénomène est favorisé par les attentes
Le faible taux de référence pèse sur les plus modestes des investisseurs en termes D’une manière générale, les loyers pour
comptes de résultat immobiliers, tandis de rendements. Le recul continu des les surfaces de bureaux ont enregistré un
8
Credit Suisse, Moniteur immobilier Suisse, 2e trimestre 2017
9
UBS, Swiss Real Estate Bubble Index, 2T/2017
« Si, en Suisse, une
majorité de secteurs
connaissent une reprise,
le commerce de détail
n’évolue presque pas »
secteurs du KOF, à savoir la restauration, a
désormais laissé sa place au commerce de
détail, boostée par les bonnes conditions
météorologiques et la demande accrue de
l’étranger. Le commerce de détail arrive
donc aujourd’hui en dernière place de ce
classement. Néanmoins, les experts ne
tablent sur aucune nouvelle baisse des
nouveau recul marqué. Par rapport au tri- constructions dans des emplacements de prix et le secteur semble désormais avoir
mestre précédent, ils ont baissé de 5,9%, qualité. C’est la raison pour laquelle les passé le creux de la vague.3
atteignant même 10,9% en comparaison entreprises immobilières optent de plus Face à cette évolution négative, est-il
annuelle. Et toutes les régions suisses en plus souvent pour une construction de encore possible, de nos jours, de gagner de
sont concernées, le bassin lémanique remplacement ou un assainissement total l’argent avec des centres commerciaux ?
étant le plus touché avec une baisse de de leurs locaux inoccupés. Outre le pro- Les avis divergent à ce sujet, même si les
8,2% par rapport au trimestre précédent. duit lui-même, le service doit également sceptiques semblent plus nombreux et
En comparaison annuelle, c’est la région séduire. Les baux sur le long terme ou les leurs arguments plus convaincants. En
de Bâle, qui a connu la dynamique de remises à l’état de gros œuvre ne sont plus revanche, les investisseurs du deuxième
développement la plus faible au cours des dans l’air du temps.10 centre commercial de Suisse, le « Mall of
10 dernières années, qui a enregistré la Switzerland », lequel ouvrira ses portes en
plus forte baisse avec 13,5%. (34, 35, 36) Un futur incertain dans le
novembre, ont une opinion plus posi-
Les investisseurs ne doivent pas se fier aux segment du commerce de détail tive sur le sujet. Outre des surfaces de
montants des loyers offerts. En effet, les La météo clémente des mois de février boutiques classiques, le nouveau centre
offres et les loyers réels stipulés dans les et mars a permis au commerce de détail commercial proposera également des
contrats se sont fortement écartés depuis de se redresser quelque peu au pre- offres familiales et de loisir. Le mix entre
2016. (34) Les loyers offerts continuent mier trimestre 2017. L’habillement et le commerce de détail et offres de surfaces
d’évoluer latéralement dans l’espoir de do-it-yourself ont été les deux segments alternatives gagne en importance. Dans
meilleures conditions contractuelles à qui en ont le plus profité, tandis que le ce contexte, il faut s’attendre à une baisse
l’avenir. (37) Pour cela, les investisseurs chiffre d’affaires du segment de l’alimen- progressive de la part des commerces
devront encore faire des efforts. Depuis tation a stagné. Même si l’économie suisse de détail. Dans le segment non alimen-
longtemps, les surcapacités du marché des se trouve dans une position confortable, la taire, les activités se développent tou-
bureaux s’accompagnent d’une véritable situation dans le segment non alimentaire jours davantage vers un modèle de type
concurrence à outrance. Les locataires, reste délicate en raison des changements « showroom » avec une part réduite en
dont le pouvoir s’est renforcé, peuvent structurels du marché.2 En effet, si la termes de surface. Le futur nous dira si
se montrer plus sélectifs dans le choix de majorité des secteurs en Suisse ont connu le concept du « Mall of Switzerland » et
leurs bureaux, ce qui se reflète dans des une reprise, le commerce de détail n’a sa répartition à 65% pour le commerce
exigences élevées vis-à-vis des immeubles quant à lui pas ou peu évolué. Même la de détail, 25% pour les offres de loisirs et
de bureaux. Et leurs choix se portent lanterne rouge traditionnelle de l’enquête 10% pour la gastronomie s’avère être un
presque exclusivement sur des nouvelles sur la marche des affaires des différents modèle à succès.11
Auteurs
Samuel Berner
Kurt Ritz +41 58 792 17 39
+41 58 792 14 49 samuel.berner@ch.pwc.com
kurt.ritz@ch.pwc.com
Real Estate Advisory
Marie Seiler PwC, Birchstrasse 160
+41 58 792 56 69 CH-8050 Zürich
marie.seiler@ch.pwc.com
10
NZZ, Überkapazitäten auf dem Markt für Büroflächen, 15.07.2016
11
NZZ, Mall of Switzerland, 19.05.2017
© 2017 PwC. All rights reserved. “PwC” refers to PricewaterhouseCoopers AG, which is a member firm of
PricewaterhouseCoopers International Limited, each member firm of which is a separate legal entity.
Vous pouvez aussi lire
