Deuxième trimestre de 2019 - A

 
Deuxième trimestre de 2019 - A
Représentation de l’immeuble West Block
    au coin de Lake Shore et de Bathurst,
                       à Toronto (Ontario)

        First
   Deuxième
     Quarter
trimestre de
     Report
       2019                           A
Deuxième trimestre de 2019 - A
LÉGENDE DES PIEDS DE PAGE

 1) Se reporter à la rubrique 15, « Mesures financières non conformes aux PCGR », du présent rapport de gestion.
 2) Doit être lu à la lumière des « Énoncés prospectifs » qui se trouvent dans les « Notes aux lecteurs » à la page 1 du présent rapport
    de gestion.

FPI Propriétés de Choix Rapport du deuxième trimestre de 2019
Deuxième trimestre de 2019 - A
Nos                 Faits           Indicateurs de           Deuxième          Diversification          Analyse      Perspectives    Mesures
  activités           saillants        performance clés          trimestre                             de l’exploitation              non conformes
                                                                                                                                        aux PCGR

Notes aux lecteurs
Le présent rapport de gestion (le « rapport de        la rubrique 8,      « Résultats     d’exploitation –      électronique pouvant donner lieu à une baisse
gestion ») de la Fiducie de placement                 informations sectorielles », et la rubrique 14,           de la demande d’espace physique par les
immobilier Propriétés de Choix (« Propriétés          « Perspectives ». Les énoncés prospectifs se              locataires du secteur de détail;
de Choix » ou la « fiducie ») doit être lu            reconnaissent généralement à l’emploi de mots           l’évolution de la conjoncture économique,
conjointement avec les états financiers               ou d’expressions comme « s’attendre à »,                  y compris les fluctuations des taux d’intérêt ainsi
consolidés résumés intermédiaires non                 « anticiper », « croire », « pouvoir », « estimer »,      que du taux d’inflation;
audités de la fiducie pour le trimestre et le         « objectif », « avoir l’intention de », « prévoir »,    l’évolution de l’avantage concurrentiel de
semestre clos le 30 juin 2019 et les notes y          « chercher à », « faire en sorte », « devoir » et         Propriétés de Choix sur le marché immobilier ou
afférentes (les « états financiers du deuxième        autres expressions semblables ainsi que de                la    non-disponibilité    d’actifs   immobiliers
trimestre de 2019 ») ainsi qu’avec les états          verbes conjugués au présent, au conditionnel ou           commerciaux attrayants.
financiers audités et le rapport de gestion de        au futur, lorsqu’ils se rapportent à Propriétés de
la fiducie pour l’exercice clos le 31 décembre        Choix et à sa direction.                               Cette liste des facteurs qui pourraient influer sur les
2018. De plus, le présent rapport de gestion                                                                 énoncés prospectifs de Propriétés de Choix n’est
doit être lu en parallèle avec les énoncés            Les énoncés prospectifs reflètent les                  pas exhaustive. D’autres risques et incertitudes que
prospectifs de la fiducie présentés ci-après.         estimations, opinions et hypothèses actuelles de       Propriétés de Choix ignore actuellement pourraient
Les états financiers du deuxième trimestre de         Propriétés de Choix, lesquelles se fondent sur la      faire en sorte que les résultats ou les événements
2019 de Propriétés de Choix ont été dressés           perception qu’a la direction des tendances             réels diffèrent considérablement de ceux qui sont
conformément aux Normes internationales               historiques, de la situation actuelle, des             précisés dans les énoncés prospectifs.
d’information financière (les International           perspectives et des événements futurs prévus,
Financial Reporting Standards ou « IFRS »             ainsi que sur d’autres facteurs qui, de l’avis de la   Les résultats financiers de Propriétés de Choix
ou, encore, les « PCGR »).                            direction,    sont     appropriés     dans       les   ont subi l’incidence des ajustements de la juste
                                                      circonstances.                                         valeur des parts échangeables, de la rémunération
En plus d’utiliser des mesures de la                                                                         fondée sur des parts et des immeubles de
performance déterminées selon les IFRS, la            Les attentes de Propriétés de Choix en                 placement. Les parts échangeables et le passif lié à
direction de Propriétés de Choix évalue               matière de performance sur le plan de                  la rémunération fondée sur des parts sont
également la performance au moyen de                  l’exploitation et de la performance financière         comptabilisés à la juste valeur selon le prix des parts
certaines mesures additionnelles non                  sont fondées sur certaines hypothèses, dont des        de la fiducie sur le marché, ce qui a une incidence
conformes aux PCGR, et elle fournit ces               hypothèses ayant trait au potentiel, aux               défavorable sur les résultats financiers lorsque le
mesures dans le présent rapport de gestion            perspectives et aux occasions de croissance            cours des parts de la fiducie augmente et une
afin que les investisseurs puissent en faire de       future de la fiducie, aux tendances du secteur, au     incidence favorable lorsque le prix des parts de la
même. Ces mesures n’ont pas de définitions            niveau d’endettement futur, aux lois fiscales, à la    fiducie diminue. Les immeubles de placement sont
normalisées prescrites aux termes des IFRS            conjoncture économique et à la concurrence. Les        comptabilisés à la juste valeur en fonction des
et, par conséquent, il est peu probable               estimations, opinions et hypothèses de la              évaluations effectuées par l’équipe d’évaluation
qu’elles soient comparables à des mesures             direction sont, de par leur nature, assujetties à      interne de la fiducie. Ces ajustements de la juste
semblables présentées par d’autres fiducies           des incertitudes et à des éventualités                 valeur ont une incidence sur certaines données de la
de placement immobilier ou d’autres                   importantes d’ordre commercial, économique,            fiducie comptabilisées selon les PCGR, y compris le
entreprises immobilières. Il y a lieu de se           concurrentiel ou autre en ce qui a trait aux           bénéfice net.
reporter à la rubrique 15, « Mesures                  événements futurs, et sont donc susceptibles
financières non conformes aux PCGR », pour            d’être révisées. Propriétés de Choix ne peut           Ces autres risques et incertitudes sont présentés
obtenir les définitions et les rapprochements         garantir que ces estimations, opinions et              dans les documents que Propriétés de Choix
aux mesures financières non conformes                 hypothèses se révéleront exactes.                      dépose, à l’occasion, auprès des autorités
aux PCGR.                                                                                                    canadiennes en valeurs mobilières, y compris, sans
                                                      Bon nombre de risques et d’incertitudes                toutefois s’y limiter, la notice annuelle de la fiducie
Le 4 mai 2018, Propriétés de Choix a réalisé          pourraient faire en sorte que les résultats réels de   pour l’exercice clos le 31 décembre 2018. Les
l’acquisition de Canadian Real Estate                 la fiducie diffèrent sensiblement de ceux              lecteurs sont donc invités à ne pas se fier indûment
Investment Trust (« CREIT »), telle qu’elle est       exprimés explicitement ou implicitement ou de          à ces énoncés prospectifs, qui traduisent les attentes
décrite à la rubrique 1.2 du présent rapport de       ceux projetés dans les énoncés prospectifs,            de Propriétés de Choix uniquement à la date du
gestion (la « transaction d’acquisition »), pour      notamment les risques qui sont décrits à la            présent rapport du deuxième trimestre. Sauf dans la
une contrepartie totalisant 3,7 milliards de          rubrique « Risques d’entreprise et gestion des         mesure où la loi l’exige, Propriétés de Choix ne
dollars. Les répercussions de la transaction          risques » du présent rapport de gestion et de la       s’engage pas à mettre à jour ou à réviser les
d’acquisition sur les résultats d’exploitation et     notice annuelle de la fiducie pour l’exercice clos     présents énoncés prospectifs, que ce soit à la
les indicateurs de performance clés de la             le 31 décembre 2018, laquelle est intégrée aux         lumière de nouvelles informations, d’événements
fiducie sont analysées tout au long du présent        présentes par renvoi. Les points clés de ces           futurs ou autrement.
rapport de gestion.                                   risques et incertitudes peuvent comprendre :
                                                       l’incapacité de gérer sa croissance de              Propriétés de Choix est une fiducie de fonds
Le présent rapport du deuxième trimestre,                  manière efficace conformément à ses               commun de placement à capital variable non
y compris le présent rapport de gestion,                   stratégies à court et à long terme;               constituée en société qui a été créée sous le régime
renferme des énoncés prospectifs portant sur           l’incapacité pour Propriétés de Choix de            des lois de la province d’Ontario en vertu d’une
les objectifs, les perspectives, les plans, les            réaliser les avantages stratégiques attendus      déclaration de fiducie, modifiée et mise à jour en date
buts, les aspirations, les stratégies, la situation        de la transaction d’acquisition;                  du 2 mai 2018 et pouvant être modifiée de temps à
financière, les résultats d’exploitation, les flux     l’incapacité      de       tirer     profit  des    autre (la « déclaration de fiducie »). Les parts de
de trésorerie, la performance, les perspectives            investissements      dans      les    nouveaux    fiducie de Propriétés de Choix sont inscrites à la cote
et les occasions d’affaires de Propriétés de               systèmes de technologies de l’information         de la Bourse de Toronto (la « TSX ») et sont
Choix ainsi que sur des questions d’ordre                  (« TI ») de Propriétés de Choix et                négociées sous le symbole « CHP.UN ».
juridique et réglementaire. Des énoncés                    l’incapacité de son infrastructure des TI à
portant plus particulièrement sur les résultats            prendre en charge ses exigences d’affaires        L’information qui est présentée dans ce rapport
et événements futurs prévus se trouvent dans               ou l’occurrence de toute faille de sécurité       de gestion est datée du 17 juillet 2019, à moins
diverses rubriques du présent rapport de                   interne ou externe, autre faille de               d’indication contraire.
gestion, y compris, sans toutefois s’y limiter :           cybersécurité ou atteinte à la sécurité des
la rubrique 4, « Immeubles de placement »,                                                                   Tous les montants du présent rapport de gestion
                                                           données;
la rubrique 6, « Résultats d’exploitation »,                                                                 sont en milliers de dollars canadiens, à moins
                                                       la modification des préférences des
la rubrique 7, « Activités de location »,                                                                    d’indication contraire.
                                                           consommateurs        pour      le    commerce

                                                                                FPI Propriétés de Choix Rapport du deuxième trimestre de 2019 1
Deuxième trimestre de 2019 - A
Nos              Faits       Indicateurs de          Deuxième      Diversification        Analyse      Perspectives    Mesures
  activités        saillants    performance clés         trimestre                       de l’exploitation              non conformes
                                                                                                                          aux PCGR

 Nos activités
 Générer de la valeur à long terme grâce à la possession, à la gestion et
 à l’aménagement d’un portefeuille diversifié d’immeubles de grande qualité
 Propriétés de Choix, fiducie de placement
 immobilier diversifiée prééminente au

                                                                                                                                          COMMERCE
 Canada, est propriétaire, gestionnaire et

                                                                                                                              RÉSIDENTIEL DE DÉTAIL
 promoteur d’un portefeuille de grande
 qualité composé de 756 biens immobiliers
 offrant au total 68,0 millions de pieds
 carrés de superficie locative brute. Ce
 portefeuille regroupe des immeubles de
 commerce de détail loués en majeure
 partie à des détaillants de biens de
 première nécessité, ainsi que des actifs
 industriels, de bureau et résidentiels situés
 dans des marchés attrayants, et propose
                                                     1
 un programme d’aménagement ambitieux.
 L’alliance stratégique de Propriétés
 de Choix avec son locataire principal,
 Les Compagnies Loblaw Limitée, plus
 important détaillant au pays, est un
 avantage concurrentiel incontestable
 conférant à la fiducie diverses occasions
 de croissance à long terme.

 COMPOSITION DU PORTEFEUILLE
 Propriétés de Choix est propriétaire,
 gestionnaire et promoteur d’un portefeuille
 de haute qualité d’immeubles de
 commerce       de   détail,  d’immeubles
 industriels, d’immeubles de bureaux et
 d’immeubles résidentiels répartis dans
 l’ensemble du Canada.

 Le portefeuille de Propriétés de Choix
 consiste en 602 immeubles de commerce              2
 de détail, 115 immeubles industriels,
 15 complexes de bureaux, 4 immeubles
 résidentiels multifamiliaux et 20 biens                                                                                                   4
                                                                                3
 non aménagés. Les immeubles de
 commerce de détail sont constitués de :
 i) 308 immeubles ayant un magasin
 autonome exploité sous une bannière
 Loblaw; ii) 231 immeubles ayant un
 magasin pilier exploité sous une bannière
 Loblaw et comprenant aussi au moins
 un autre locataire indépendant et
 iii) 63 immeubles comprenant uniquement
 des locataires indépendants. Le potentiel
 de croissance de Propriétés de Choix pour
 l’ensemble de ce portefeuille repose sur de
 nouveaux sites d’aménagement, des
 possibilités de densification et de
 réaménagement et des projets résidentiels.
                                                   BUREAU                                         INDUSTRIEL
 L’information présentée à la rubrique 1.1
 énonce les grandes lignes de la                 Les photos ci-dessus correspondent aux immeubles suivants :
 diversification du portefeuille de Propriétés   1) 7020-4th Street NW, Calgary (Alberta)    2) VIA123 Apartments, Toronto (Ontario)
 de Choix au 30 juin 2019.                       3) 525 University Avenue, Toronto (Ontario) 4) Great Plains Business Park, Calgary (Alberta)

2 FPI Propriétés de Choix Rapport du deuxième trimestre de 2019
Deuxième trimestre de 2019 - A
Nos         Faits      Indicateurs de    Deuxième    Diversification        Analyse      Perspectives    Mesures
 activités   saillants   performance clés   trimestre                     de l’exploitation              non conformes
                                                                                                           aux PCGR

Faits saillants du deuxième trimestre de 2019

                                                                     Représentation des immeubles
                                                                     Grenville et Grosvenor, Toronto (Ontario)

                                                    FPI Propriétés de Choix Rapport du deuxième trimestre de 2019 3
Deuxième trimestre de 2019 - A
Nos              Faits       Indicateurs de       Deuxième       Diversification        Analyse      Perspectives    Mesures
  activités        saillants    performance clés      trimestre                        de l’exploitation              non conformes
                                                                                                                        aux PCGR

 Indicateurs de performance clés et
 principales informations financières
 L’analyse des indicateurs se concentre sur les tendances et les
 événements significatifs qui ont influé sur la situation financière et les
 résultats d’exploitation.

      T2 2019                   T2 2018                   T1 2019                      Cumul 2019                  Cumul 2018

 Au 30 juin 2019 et pour le trimestre et le semestre clos à cette date (en milliers de dollars, sauf indication contraire) (non audité)

                                                                                  BÉNÉFICE NET (PERTE NETTE)
                                                                                  L’augmentation pour le trimestre s’explique
                                                                                  avant tout par les ajustements favorables de la
                                                                                  juste valeur des parts échangeables en raison
                                                                                  du recul du prix des parts, jumelé à l’apport pour
                                                                                  un trimestre complet de la transaction
                                                                                  d’acquisition.
                                                                                  Depuis l’ouverture de l’exercice, la diminution
                                                                                  résulte essentiellement de l’incidence
                                                                                  défavorable cumulative des ajustements de la
                                                                                  juste valeur des parts échangeables
                                                                                  comptabilisés en raison de la hausse du prix des
                                                                                  parts au cours de l’exercice, ce qui a été
                                                                                  contrebalancé en partie par six mois d’apport de
                                                                                  la transaction d’acquisition, contre deux mois
                                                                                  d’apport à l’exercice précédent, et par
                                                                                  l’augmentation du REN attribuable aux projets
                                                                                  d’aménagement achevés.

                                                                                  PRODUITS LOCATIFS (IFRS)
                                                                                  L’augmentation pour le trimestre et depuis
                                                                                  l’ouverture de l’exercice découle principalement
                                                                                  de l’apport des biens acquis dans le cadre de la
                                                                                  transaction d’acquisition.

                                                                                  FPAE1) PAR PART
                                                                                  L’augmentation des FPAE d’un trimestre à
                                                                                  l’autre et d’une année à l’autre s’explique
                                                                                  essentiellement par l’apport de la transaction
                                                                                  d’acquisition.
                                                                                  La diminution des FPAE par part d’un trimestre à
                                                                                  l’autre et depuis l’ouverture de l’exercice
                                                                                  s’explique par un nombre moyen pondéré de
                                                                                  parts en circulation plus élevé et par la hausse
                                                                                  des charges d’intérêts nettes liée à la transaction
                                                                                  d’acquisition, ce qui a été compensé en partie
                                                                                  par la croissance du REN, l’apport de la
                                                                                  transaction d’acquisition et le recul des charges
                                                                                  non récurrentes par rapport à la période
                                                                                  comparative.

   Nos            Faits         Indicateurs de      Deuxième        Diversification        Analyse      Perspectives     Mesures
 activités      saillants      performance clés     trimestre                         de l’exploitation              non conformes
                                                                                                                        aux PCGR

4 FPI Propriétés de Choix Rapport du deuxième trimestre de 2019
Deuxième trimestre de 2019 - A
T2 2019                  T2 2018                    T1 2019                    Cumul 2019                    Cumul 2018

Au 30 juin 2019 et pour le trimestre et le semestre clos à cette date (en milliers de dollars, sauf indication contraire)
(non audité)

                                                                                   MONTANT AJUSTÉ DES FPAE1)
                                                                                   PAR PART
                                                                                   L’augmentation, le 9 mai 2019, du montant
                                                                                   ajusté des FPAE d’un trimestre à l’autre et d’un
                                                                                   exercice à l’autre s’explique essentiellement par
                                                                                   l’apport de la transaction d’acquisition.
                                                                                   Pour le trimestre et le semestre clos le 30 juin
                                                                                   2019, le montant ajusté des FPAE par part après
                                                                                   dilution s’est établi à 0,221 $ et à 0,452 $, ce qui
                                                                                   représente un ratio de distribution de 84,0 % et
                                                                                   de 82,0 %, respectivement.

                                                                                   REN DES ACTIFS COMPARABLES,
                                                                                   SELON LA MÉTHODE DE LA COMPTABILITÉ
                                                                                   DE TRÉSORERIE1)
                                                                                   L’augmentation de 2,0 % et de 2,2 %
                                                                                   respectivement pour le trimestre et le semestre
                                                                                   clos le 30 juin 2019 s’explique principalement par
                                                                                   l’apport des majorations de loyer contractuelles
                                                                                   au sein du portefeuille d’immeubles de
                                                                                   commerce de détail.

                                                                                   TAUX D’OCCUPATION À LA CLÔTURE
                                                                                   DE LA PÉRIODE
                                                                                   La hausse du taux d’occupation global à la
                                                                                   clôture de la période est attribuable à
                                                                                   l’accroissement des activités de location dans les
                                                                                   portefeuilles d’immeubles industriels et
                                                                                   d’immeubles de bureaux.

                                                                                   RATIO DE LA DETTE SUR LE BAIIAJV1)
                                                                                   SELON UNE BASE NORMALISÉE
                                                                                   Le ratio de la dette sur le BAIIAJV, calculé selon
                                                                                   une base normalisée sur 12 mois, tient compte
                                                                                   des résultats présentés selon des mesures non
                                                                                   conformes aux PCGR et des résultats pro forma
                                                                                   attribuables à la transaction d’acquisition.
                                                                                   L’amélioration du ratio de la dette sur le BAIIAJV
                                                                                   selon une base normalisée par rapport à
                                                                                   l’exercice précédent est le résultat avant tout du
                                                                                   capital mobilisé lors du placement de mai 2019.

                                                                                   DÉPENSES D’AMÉNAGEMENT
                                                                                   (SELON UNE BASE PROPORTIONNELLE)1)
                                                                                   La hausse des dépenses par rapport à l’exercice
                                                                                   précédent est le résultat de l’augmentation du
                                                                                   nombre de projets d’aménagement en cours d’un
                                                                                   exercice à l’autre.

                                                                                   TRANSFERTS DEPUIS LES BIENS
                                                                                   EN VOIE D’AMÉNAGEMENT VERS
                                                                                   LES IMMEUBLES À REVENU
                                                                                   (SELON UNE BASE PROPORTIONNELLE)1)
                                                                                   De l’ouverture de l’exercice au 30 juin 2019,
                                                                                   21 biens ont été transférés depuis les biens en
                                                                                   voie d’aménagement vers les immeubles à
                                                                                   revenu, ce qui comprend les 8 biens transférés
                                                                                   au cours du trimestre à l’étude.

                                                               FPI Propriétés de Choix Rapport du deuxième trimestre de 2019 5
Deuxième trimestre de 2019 - A
Nos            Faits         Indicateurs de      Deuxième    Diversification        Analyse      Perspectives    Mesures
     activités      saillants      performance clés     trimestre                     de l’exploitation              non conformes
                                                                                                                       aux PCGR

 Performance financière du deuxième
 trimestre
 Au cours du trimestre clos le 30 juin 2019

 PERFORMANCE SUR LE PLAN DE L’EXPLOITATION                              ACTIVITÉS D’INVESTISSEMENT ET DE FINANCEMENT

       Le bénéfice net s’est chiffré à 238,3 millions de dollars           Réalisation, le 9 mai 2019, d’un placement de titres de
        pour le trimestre et ce montant incluait un ajustement               capitaux propres de 395 millions de dollars visant
        de 148,2 millions de dollars de la juste valeur des parts            30 042 250 parts à un prix de 13,15 $ la part. Le produit
        échangeables, attribuable à la baisse du prix des parts              net s’est élevé à 381 millions de dollars et a été utilisé
        de Propriétés de Choix au cours du trimestre. Le                     pour rembourser une partie de l’encours de la facilité de
        bénéfice net pour le trimestre comprenait également                  crédit.
        un montant de 2,3 millions de dollars au titre des coûts
        liés à la transaction d’acquisition.                                Réalisation, le 11 juin 2019, d’un placement de
                                                                             750 millions de dollars visant des débentures à 3,53 %
       Les FPAE, qui se sont chiffrés à 0,248 $ par part après              d’une durée de 10 ans. Le produit a été utilisé pour
        dilution pour le deuxième trimestre de 2019, tiennent                rembourser 300 millions de dollars de débentures
        compte de la croissance des FPAE attribuable aux                     échéant en 2019 (série 7 et série C-C) et 400 millions de
        projets d’aménagement achevés, contrebalancée                        dollars d’emprunts à terme (175 millions de dollars au
        principalement par l’incidence du désendettement lié                 titre de l’emprunt à terme échéant le 4 mai 2022 et
        au placement de titres de capitaux propres de                        225 millions de dollars au titre de l’emprunt à terme
        mai 2019 et par un amortissement additionnel de                      échéant le 4 mai 2023). Le reliquat a été porté en
        0,8 million de dollars des frais de placement de titres              réduction de divers emprunts hypothécaires arrivant à
        d’emprunt associés au remboursement des                              échéance et autres besoins en fonds de roulement.
        débentures échéant en 2019.
                                                                            Acquisition de la participation de notre partenaire dans
       Le montant ajusté des FPAE par part après dilution                   deux immeubles d’un bien industriel situé à Calgary
        s’est établi à 0,221 $ pour le deuxième trimestre de                 (Alberta), au montant de 20,1 millions de dollars; vente
        2019, ce qui traduit un ratio de distribution de 84,0 %.             d’une participation de 50 % dans un lot de terrains
                                                                             destinés à l’aménagement situé sur Bovaird Drive, à
       Le REN des actifs comparables, selon la méthode de                   Brampton (Ontario), au montant de 15,2 millions de
        la comptabilité de trésorerie, s’est accru de 2,0 % par              dollars.
        rapport au trimestre correspondant de 2018, du fait
        surtout de l’augmentation des loyers du portefeuille                Poursuite des investissements dans le programme
        d’immeubles de commerce de détail.                                   d’aménagement grâce à des dépenses totales de
                                                                             44,0 millions de dollars au titre de projets de densification
       Le taux d’occupation à la clôture de la période est                  de réaménagement, de nouveaux aménagements et
        demeuré élevé à 97,7 %, les taux d’occupation des                    d’aménagement d’immeubles résidentiels.
        immeubles de commerce de détail, des immeubles
        industriels et des immeubles de bureaux s’établissant               Transfert de biens en voie d’aménagement de
        respectivement à 97,8 %, à 98,2 % et à 92,7 %. Dans                  32,8 millions de dollars vers les immeubles à revenu au
        l’ensemble, 237 000 pieds carrés ont été bien intégrés,              cours du trimestre à l’étude, ce qui a permis d’augmenter
        principalement au sein du portefeuille d’immeubles                   de 84 000 pieds carrés la SLB selon une base
        industriels.                                                         proportionnelle.
       La perte nette liée à la juste valeur d’immeubles de                Ratio de la dette sur la valeur comptable brute de
        placement de 2,6 millions de dollars selon une base                  45,0 %1) à la clôture de la période, et ratios de la dette
        proportionnelle traduit la hausse de la valeur des actifs            sur le BAIIAJV ainsi que de couverture des intérêts de
        de bureaux de la région du Grand Vancouver et de                     7,7 fois et de 3,4 fois, respectivement.
        certains actifs industriels dans le Canada atlantique,
        contrée par la baisse de l’évaluation de certains actifs            Excellente situation de trésorerie qui comprend un
        de commerce de détail, principalement des                            montant de 1,4 milliard de dollars en crédit disponible et
        mégacentres, qui ont des locataires exerçant leurs                   un bloc de biens non grevés de 12,0 milliards de dollars.
        activités dans les secteurs de la mode et de la                 
        consommation discrétionnaire.                                   

 AUTRE INFORMATION
 Au cours du trimestre à l’étude, Propriétés de Choix a publié son rapport sur les faits saillants en matière de développement
 durable et de responsabilité pour 2018 (en anglais) sur son site web, www.choicereit.ca.

6 FPI Propriétés de Choix Rapport du deuxième trimestre de 2019
Deuxième trimestre de 2019 - A
Nos                  Faits          Indicateurs de         Deuxième        Diversification        Analyse      Perspectives    Mesures
    activités            saillants       performance clés        trimestre                         de l’exploitation              non conformes
                                                                                                                                    aux PCGR

Diversification
PORTEFEUILLE

     Commerce de détail                                   Industriel                                 Bureau                   Résidentiel
                   615                                       117                                          15                           9
                immeublesi)                               immeublesi)                               immeubles                  immeublesi)

          97,8 %             47,5 M                98,2 %            17,2 M                 92,7 %             3,1 M              0,2 M
             taux              SLB                    taux               SLB                  taux              SLB                 SLB
         d’occupation                             d’occupation                            d’occupation

    i)     Comprend les biens en voie d’aménagement.

LOYERS DE BASE PAR MARCHÉS URBAINS

Analyse
         Environ 72,1 % des loyers de base du portefeuille pour le trimestre clos le 30 juin 2019 proviennent d’immeubles situés
          dans des marchés urbains de grande et moyenne tailles.
         Environ 57,6 % des loyers de base du portefeuille proviennent des marchés urbains de grande taille, plus
          particulièrement Toronto, Calgary, Vancouver, Montréal, Edmonton et Ottawa.

Loyers de base par marchés urbainsi),ii)
                                Autres que Loblaw
                                 Marchés urbains
                                  de petite taille :
                                      7,0 %

                                                                                       RMR de Toronto :
                                                                                           17,5 %
        Loblaw
    Marchés urbains
    de petite taille :
        20,9 %
                                     Marchés
                                     urbains
                                     de petite
                                      taille :                                                     RMR de Calgary :
                                      27,9 %                               Marchés
                                                                           urbains
                                                                                                       9,8 %
                                                                          de grande
                                                                            taille :                                    i)     Loyers de base pour le trimestre clos
                                                                            57,6 %                                             le 30 juin 2019, compte tenu des loyers
                                                                                                                               comptabilisés sur une base linéaire.
                                      Marchés                                                                           ii)    Selon les définitions données par
                                      urbains                                                                                  Statistique Canada de « région
                                      de taille                                                                                métropolitaine de recensement »
                                     moyenne :                                                  RMR de                         (« RMR ») publiées en 2016 :
                                       14,5 %                                                                                  —       Marchés urbains de
                                                                                               Vancouver :                             grande taille : RMR de
                                                                                                 7,1 %                                 plus de 500 000 habitants
                                                                                                                               —       Marchés urbains de
                                                                                                                                       taille moyenne : RMR de
                                                                                                                                       100 000 à 499 999 habitants
                                                                                       RMR de Montréal :                       —       Marchés urbains de
                                                                                                                                       petite taille : autres régions de
                                                                                            6,9 %                                      moins de 100 000 habitants

                                   Autres RMR                           RMR d’Edmonton :
                                 de grande taille :    RMR d’Ottawa :        6,5 %
                                      7,9 %               1,9 %

                                                                                        FPI Propriétés de Choix Rapport du deuxième trimestre de 2019 7
Deuxième trimestre de 2019 - A
Rapport de gestion

Table des matières
 1    Analyse de l’exploitation                                                         9
      1.1    Composition du portefeuille                                                9
      1.2    Acquisition de Canadian Real Estate Investment Trust                      10
 2    Indicateurs de performance clés et principales informations financières          11
 3    Bilan                                                                            12
 4    Immeubles de placement                                                           13
      4.1   Méthode d’évaluation                                                       14
      4.2   Transactions visant des immeubles de placement                             15
      4.3   Activités d’aménagement                                                    15
      4.4   Projets de densification                                                   17
      4.5   Projets de réaménagements                                                  17
      4.6   Nouveaux aménagements                                                      17
      4.7   Projets d’aménagement d’immeubles à usage mixte de grande envergure        18
      4.8   Projets résidentiels                                                       19
      4.9   Aménagements achevés                                                       20
      4.10 Dépenses d’investissement au titre de l’aménagement                         21
 5    Situation de trésorerie et sources de financement                                21
      5.1     Principaux éléments des flux de trésorerie                               21
      5.2     Sources de liquidité et structure du capital                             22
      5.3     Composantes du total de la dette                                         23
      5.4     Situation financière                                                     26
      5.5     Notations de crédit                                                      27
      5.6     Capitaux propres sous forme de parts                                     27
      5.7     Arrangements hors bilan                                                  29
      5.8     Instruments financiers                                                   29
 6    Résultats d’exploitation                                                         30
 7    Activités de location                                                            35
 8    Résultats d’exploitation – informations sectorielles                             38
      8.1    Bénéfice net et rapprochement du REN par secteur                          38
      8.2    Sommaire du résultat d’exploitation net                                   40
      8.3    Autres indicateurs de performance clés                                    42
 9    Résultats d’exploitation trimestriels                                            44
      9.1    Résultats par trimestre                                                   44
 10   Contrôle interne à l’égard de l’information financière                           45
 11   Risques d’entreprise et gestion des risques                                      45
 12   Transactions avec des parties liées                                              45
 13   Normes comptables                                                                47
 14   Perspectives                                                                     48
 15   Mesures financières non conformes aux PCGR                                       49
      15.1 Rapprochement des immeubles de placement                                    54
      15.2 Résultat d’exploitation net                                                 55
      15.3 Fonds provenant des activités d’exploitation                                56
      15.4 Montant ajusté des fonds provenant des activités d’exploitation             57
      15.5 Montant ajusté des flux de trésorerie liés aux activités d’exploitation     58
      15.6 Analyse de l’excédent (insuffisance) au titre des distributions             60
      15.7 Rapprochement des charges d’intérêts nettes et autres charges financières   61
      15.8 Bénéfice avant intérêts, impôt, amortissements et juste valeur              62
 16   Informations supplémentaires                                                     62

8 FPI Propriétés de Choix Rapport du deuxième trimestre de 2019
Nos                Faits       Indicateurs de         Deuxième         Diversification        Analyse      Perspectives    Mesures
       activités          saillants    performance clés        trimestre                          de l’exploitation              non conformes
                                                                                                                                   aux PCGR

1.           ANALYSE DE L’EXPLOITATION

1.1          Composition du portefeuille

Propriétés de Choix est propriétaire, gestionnaire et promoteur d’un portefeuille de haute qualité d’immeubles de commerce
de détail, d’immeubles industriels, d’immeubles de bureaux et d’immeubles résidentiels répartis dans l’ensemble du Canada.
Propriétés de Choix est la FPI diversifiée prééminente au Canada, grâce à un portefeuille comprenant 756 biens immobiliers,
pour une superficie locative brute (« SLB ») totalisant environ 68,0 millions de pieds carrés, au 30 juin 2019. Le portefeuille
de Propriétés de Choix consiste en 602 immeubles de commerce de détail, 115 immeubles industriels, 15 complexes de
bureaux, 4 immeubles résidentiels multifamiliaux et 20 biens en voie d’aménagement. Les immeubles de commerce de détail
sont constitués de : i) 308 immeubles ayant un magasin autonome exploité sous une bannière Loblaw; ii) 231 immeubles
ayant un magasin pilier exploité sous une bannière Loblaw et comprenant aussi un ou plus d’un autre locataire indépendant;
et iii) 63 immeubles comprenant uniquement des locataires indépendants. Le tableau qui suit présente le portefeuille détenu
par Propriétés de Choix pour chaque catégorie d’actifs au 30 juin 2019.

                                                                                                      Biens
                                                                Immeubles                            en voie
                                                                 à revenui)                     d’aménagement                Portefeuille complet
(en milliers de pieds carrés, sauf indication                Nombre                                    Nombre                Nombre
contraire)                                               d’immeubles                   SLBii)     d’immeubles            d’immeubles              SLBii)

Immeubles de commerce de détail                                     602              47 470                     13                  615          47 470
Immeubles industriels                                               115              17 192                      2                  117          17 192
Immeubles de bureaux                                                  15               3 143                    —                     15          3 143
Total des immeubles à vocation
  commerciale                                                        732             67 805                     15                  747          67 805
Immeubles résidentielsiii)                                             4                 203                     5                     9            203
Total                                                                736             68 008                     20                  756          68 008

i)      Les immeubles à revenu incluent des biens présentant un potentiel d’aménagement supplémentaire.
ii)     Selon la quote-part de la participation revenant à Propriétés de Choix.
iii)    Les biens sont compris dans le secteur des immeubles de commerce de détail aux fins de la présentation de l’information financière.

Chacune des catégories de biens immobiliers présente des risques et des facteurs de fiabilité différents, et l’atteinte des
principaux objectifs d’affaires de la fiducie fait appel :
•    à une combinaison d’actifs assurant une diversification des risques et des résultats;
•    à une stratégie qui maintient et améliore les rendements tirés des actifs détenus;
•    à la réalisation d’acquisitions de qualité qui contribueront au bénéfice à long terme.

Portefeuille d’immeubles de commerce de détail

Le portefeuille d’immeubles de commerce de détail est principalement axé sur les locataires détaillants de biens de première
nécessité. La direction est d’avis que la fiabilité des flux de trésorerie repose en grande partie sur le volet « immeubles de
commerce de détail » de son portefeuille. Mis à part une importante présence nationale dans les principaux marchés du
pays, la stabilité est atteinte grâce à la relation stratégique et les contrats de location à long terme avec Loblaw, premier
détaillant en importance au Canada. Cette alliance stratégique procure à la fiducie un accès à de futures locations et aux
occasions connexes auprès de Loblaw, de Shoppers Drug Mart/Pharmaprix et des autres membres du groupe de sociétés
Loblaw.

                                                                                FPI Propriétés de Choix Rapport du deuxième trimestre de 2019 9
Portefeuille d’immeubles industriels

Le portefeuille d’immeubles industriels est axé sur des installations de distribution, des entrepôts et des immeubles servant
à l’industrie légère dont la taille et la configuration lui permettront de s’adapter facilement aux différents besoins d’un large
éventail de locataires. Dans ce secteur, la direction met l’accent sur d’importants actifs de distribution construits à cette fin
pour Loblaw et sur des actifs industriels génériques de grande qualité. Les biens sont situés dans des marchés de distribution
cibles partout au Canada où Propriétés de Choix peut constituer une masse critique afin de bénéficier d’efficiences au
chapitre de la gestion et de répondre aux exigences touchant l’expansion ou la contraction du portefeuille de locataires. Le
terme « générique » désigne des produits qui sont susceptibles d’attirer une vaste gamme d’utilisateurs potentiels, de sorte
que les délais de location ou de relocation sont réduits.

Portefeuille d’immeubles de bureaux

Le portefeuille d’immeubles de bureaux est axé sur les grands immeubles bien situés dans des marchés cibles tout en
privilégiant le centre-ville des principales villes canadiennes. La direction recherche des partenaires institutionnels pour ces
actifs, de manière à pouvoir diversifier le risque. À titre d’associé gestionnaire, Propriétés de Choix améliore sa performance
globale grâce aux frais tirés de la gestion courante et des activités de location de ces immeubles.

Portefeuille d’immeubles résidentiels

Le portefeuille d’immeubles résidentiels constitue un ajout récent à la composition d’actifs de Propriétés de Choix. Les biens
immobiliers résidentiels locatifs fournissent une diversification du revenu supplémentaire et apportent d’autres occasions
d’investissement pour la croissance de ses actifs. Bon nombre de ces occasions d’aménagement d’immeubles résidentiels
passent par la densification de nos sites de commerce de détail existants en y ajoutant des immeubles résidentiels. Ce
portefeuille de Propriétés de Choix est composé d’immeubles résidentiels situés dans les plus grandes villes du Canada. Il
intègre non seulement de nouveaux projets d’aménagement d’immeubles destinés à la location, mais aussi des projets
d’aménagement dans des secteurs résidentiels à vocation mixte, dont plusieurs sont situés à proximité des transports
en commun.

Programme de financement mezzanine

Afin de générer des occasions d’acquisition et d’aménagement, Propriétés de Choix a mis en place avec un groupe
d’importants promoteurs immobiliers un programme dans le cadre duquel elle propose du financement mezzanine ou du
financement par entente de copropriété à des fins d’aménagement. Ces activités de financement permettent généralement
à Propriétés de Choix de participer au projet d’aménagement ou lui offrent la possibilité d’acquérir une participation dans
l’immeuble à revenu aménagé.

Activités d’aménagement

Les projets d’aménagement forment une composante clé du modèle économique de Propriétés de Choix en lui offrant
l’occasion d’ajouter à son portefeuille des biens immobiliers de grande qualité à coût raisonnable. Propriétés de Choix
dispose de capacités d’aménagement internes ainsi que de relations bien établies avec d’importants promoteurs immobiliers.
Grâce à d’importantes occasions de densification et de réaménagement et à un programme à long terme de projets potentiels
d’aménagement d’immeubles à usage mixte, Propriétés de Choix est en bonne position pour générer de la croissance et de
la valeur à long terme.

1.2      Acquisition de Canadian Real Estate Investment Trust

Le 4 mai 2018, Propriétés de Choix a mené à terme l’acquisition de CREIT, fiducie de placement immobilier à capital fixe
sans personnalité morale dont le titre se négociait à la TSX. Elle a acquis la totalité des actifs et repris la totalité des passifs,
pour une contrepartie totale de 3,7 milliards de dollars. La contrepartie comprenait un montant de 1,65 milliard de dollars en
trésorerie, le solde ayant été financé par l’émission de 182 836 481 parts.

La transaction d’acquisition a réuni deux FPI canadiennes de premier plan et a permis de diversifier les catégories d’actifs
du portefeuille de Propriétés de Choix, et ce, tout en lui permettant de continuer à tirer profit de sa relation stratégique avec
Loblaw.

Les répercussions de la transaction d’acquisition sur les résultats et les indicateurs de performance clés de la fiducie sont
analysées tout au long du présent rapport de gestion.

10 FPI Propriétés de Choix Rapport du deuxième trimestre de 2019
2.             INDICATEURS DE PERFORMANCE CLÉS ET PRINCIPALES INFORMATIONS FINANCIÈRES

Propriétés de Choix a établi des indicateurs de performance clés sur le plan de l’exploitation et sur le plan financier qui sont
tirés des états financiers consolidés résumés intermédiaires non audités de la fiducie datés des 30 juin 2019 et 2018 et qui
devraient être lus à la lumière de ces derniers. L’analyse des indicateurs se concentre sur les tendances et les événements
significatifs qui ont influé sur la situation financière et les résultats d’exploitation de la fiducie.

Aux 30 juin et pour les trimestres clos à ces dates
(en milliers de dollars, sauf indication contraire)
(non audité)                                                                                                      2019                       2018
Nombre de biens                                                                                                    756                        757
SLB (en millions de pieds carrés)                                                                                  68,0                      67,0
Taux d’occupation*                                                                                                 97,7 %                    97,6 %
Produits locatifs (IFRS)                                                                                      324 289 $                  294 648 $
Bénéfice net (perte nette)                                                                                    238 310 $                  (321 133) $
Bénéfice net (perte nette) par part après dilution                                                                0,347 $                  (0,557) $
       1)
REN des actifs comparables, selon la méthode de la comptabilité de trésorerie                                 140 179 $                  137 382 $
        1)
FPAE par part après dilution*                                                                                     0,248 $                   0,272 $
Ratio de distribution des FPAE1)*                                                                                  74,9 %                    68,8 %
Montant ajusté des FPAE1) par part après dilution*                                                                0,221 $                   0,243 $
Ratio de distribution du montant ajusté des FPAE1)*                                                                84,0 %                    76,9 %
Distribution déclarée par part                                                                                    0,185 $                   0,185 $
Nombre moyen pondéré de parts en circulation après dilution                                              687 422 545                576 340 477
                                            i)
Ratio de la dette sur le total des actifs *                                                                        45,0 %                    48,6 %
Ratio de couverture du service de la dettei)*                                                                       3,0 ×                         3,2 ×
Ratio de la dette sur le BAIIAJV1), ii) selon une base normalisée*                                                  7,7 ×                         8,0 ×
        iii)
Dette – durée moyenne pondérée jusqu’à l’échéance*                                                           5,7 années                  5,6 années
Detteiii) – taux d’intérêt moyen pondéré*                                                                          3,74 %                    3,74 %
* Indicateur de rendement clé
i)     Les ratios liés à la dette ne tiennent pas compte des parts échangeables. Se reporter à la rubrique 5, « Situation de trésorerie et sources de
       financement », du présent rapport de gestion. Les ratios sont des mesures financières non conformes aux PCGR et sont calculés conformément aux
       actes de fiducie, dans leur version complétée.
ii)    Calculé selon une base normalisée sur une période mobile de 12 mois, compte non tenu des paiements pour cession de bail reçus de Loblaw.
iii)   La dette comprend uniquement les débentures non garanties de premier rang et les emprunts hypothécaires.

                                                                            FPI Propriétés de Choix Rapport du deuxième trimestre de 2019 11
3.          BILAN

Le tableau qui suit présente un rapprochement du bilan de Propriétés de Choix établi selon les PCGR à son bilan présenté
selon une base proportionnelle aux dates indiquées.

                                                            Au 30 juin 2019                                  Au 31 décembre 2018
                                                                                   Selon                                            Selon
                                                                                une base                                         une base
(en milliers de dollars)                         Selon       Rappro-          proportion-         Selon          Rappro-       proportion-
(non audité)                                 les PCGR        chement               nelle1)    les PCGR           chement            nelle1)
Actifs
     Immeubles de placement                  14 607 000 $   1 072 000 $        15 679 000 $   14 501 000 $      1 011 000 $        15 512 000 $
     Coentreprises comptabilisées selon
       la méthode de la mise en
       équivalence                             795 582        (795 582)                 —       734 167          (734 167)                 —
     Prêts hypothécaires, prêts et billets
       à recevoir                              208 189               —            208 189       213 410                 —            213 410
     Immobilisations incorporelles              30 000               —             30 000        30 000                 —             30 000
     Créances et autres actifs                 105 777          11 777            117 554        39 925             9 653             49 578
 Trésorerie et équivalents de
    trésorerie                                   26 679        18 968              45 647         30 713           10 080              40 793
Total des actifs                             15 773 227 $     307 163 $        16 080 390 $   15 549 215 $        296 566 $        15 845 781 $

Passifs et capitaux propres
     Dette à long terme                       6 419 168 $     294 882 $         6 714 050 $    6 062 951 $        278 443 $         6 341 394 $
     Facilité de crédit et emprunts
       à terme                                 523 404               —            523 404      1 114 407                —           1 114 407
     Parts échangeables                       5 334 677              —          5 334 677      4 492 359                —           4 492 359
     Impôt différé                                1 099              —              1 099           509                 —                509
     Fournisseurs et autres passifs            375 045          12 281            387 326       379 003            18 123            397 126
Total des passifs                            12 653 393       307 163          12 960 556     12 049 229          296 566          12 345 795

Capitaux propres
     Capitaux propres attribuables
       aux porteurs de parts                  3 112 003              —          3 112 003      3 492 185                —           3 492 185
     Participations ne donnant pas
       le contrôle                                7 801              —              7 801          7 801                —               7 801
Total des capitaux propres                    3 119 834              —          3 119 834      3 499 986                —           3 499 986
Total des passifs et des capitaux
  propres                                    15 773 227 $     307 163 $        16 080 390 $   15 549 215 $        296 566 $        15 845 781 $

Analyse du bilan (selon les PCGR)
Comparativement au 31 décembre 2018, les principaux changements dans le bilan comprennent :
            Immeubles de placement : L’augmentation nette découle des acquisitions et des dépenses d’investissement – se
             reporter à la rubrique 4;
            Coentreprises comptabilisées selon la méthode de la mise en équivalence : L’augmentation nette découle de
             l’acquisition de la participation du partenaire de Propriétés de Choix dans deux immeubles d’un bien industriel situé
             à Calgary (Alberta), de la hausse des dépenses d’investissement et d’une augmentation du fonds de roulement en
             raison du calendrier, ce qui a été contrebalancé par une augmentation de la dette à long terme;
            Fonds de roulement : L’augmentation nette est principalement liée au calendrier des activités de l’entreprise;
            Dette : L’augmentation nette résulte de l’emploi du produit du financement par capitaux propres pour rembourser
             la facilité de crédit – se reporter à la rubrique 5.3;
            Parts échangeables : Étant donné que ce passif est évalué à la juste valeur, l’augmentation est liée à la hausse du
             prix des parts de Propriétés de Choix depuis le 31 décembre 2018;
            Capitaux propres attribuables aux porteurs de parts : La diminution nette est surtout liée à la perte nette cumulée
             depuis le début de l’exercice, comme il mentionné à la rubrique 6, et aux distributions aux porteurs de parts, ce qui
             a été compensé par le produit de l’émission de parts dans le cadre du placement de titres de capitaux propres de
             mai 2019.

12 FPI Propriétés de Choix Rapport du deuxième trimestre de 2019
4.               IMMEUBLES DE PLACEMENT

Pour élargir son portefeuille et participer à des projets d’aménagement, Propriétés de Choix détient diverses participations
dans des entités du secteur immobilier qui détiennent des immeubles de placement. Aux termes des PCGR, beaucoup de
ces participations sont constatées comme des coentreprises comptabilisées selon la méthode de la mise en équivalence et,
par conséquent, la quote-part revenant à la fiducie des immeubles de placement de ces entités est présentée au bilan à titre
de valeur résumée, et non dans le total des immeubles de placement. Se reporter à la rubrique 15.1, « Rapprochement des
immeubles de placement », du présent rapport de gestion pour obtenir un rapprochement de l’historique des immeubles de
placement établi selon les PCGR.

Les tableaux qui suivent présentent l’historique du portefeuille de Propriétés de Choix, compte tenu de sa participation selon
une base proportionnelle dans les coentreprises comptabilisées selon la méthode de la mise en équivalence pour les périodes
closes aux dates indiquées.

                                                                           Trimestre                                               Semestre
                                                                            Biens en                                                Biens en
 Pour les périodes closes le 30 juin                                            voie        Immeubles                                   voie       Immeubles
 (en milliers de dollars)                              Immeubles           d’aména-                de         Immeubles            d’aména-               de
 (non audité)                                            à revenu            gement         placementi)         à revenu             gement        placementi)

 Solde selon les PCGR à l’ouverture de la
   période                                              14 376 000 $         213 000 $       14 589 000 $      14 261 616 $          239 384 $      14 501 000 $
 Ajustements pour tenir compte des
    coentreprises comptabilisées selon la
    méthode de la mise en équivalence et
    selon une base proportionnellei)                       819 000           210 000          1 029 000           719 000            292 000         1 011 000
 Solde selon une base proportionnelle non
   conforme aux PCGR à l’ouverture de la
   période                                              15 195 000           423 000         15 618 000        14 980 616            531 384        15 512 000
 Acquisitions d’immeubles de placementii)                   20 126                 —             20 126            57 325             18 862            76 187
 Dépenses d’investissement
       Dépenses d’investissement au titre de
         l’aménagementiii)                                      —             43 493             43 493                 —             74 709            74 709
       Améliorations des bâtiments                             740                 —                740              1 264                —               1 264
       Intérêts inscrits à l’actif                              —                470                470                 —              2 651              2 651
 Dépenses d’investissement liées à
   l’exploitation
       Dépenses d’investissement liées aux
         immeubles                                           3 111                 —              3 111              3 761                —               3 761
       Frais directs de location                             4 940                 —              4 940              9 064                —               9 064
       Allocations pour améliorations locatives              2 037                 —              2 037              3 180                —               3 180
 Amortissement des loyers comptabilisés sur
   une base linéaire                                         6 985                 —              6 985            14 194                 —             14 194
 Transferts depuis les biens en voie
    d’aménagement                                           32 787            (32 787)               —            201 448           (201 448)                —
 Sorties                                                        —             (15 229)          (15 229)              (600)           (15 229)          (15 829)
 Écart de conversion                                         (2 514)               —              (2 514)           (5 055)               —              (5 055)
 Ajustement de la juste valeur des immeubles
    de placement                                             (5 212)            2 053             (3 159)           (7 197)           10 071              2 874
 Solde selon une base proportionnelle non
   conforme aux PCGR au 30 juin 2019                   15 258 000 $          421 000 $       15 679 000 $      15 258 000 $          421 000 $      15 679 000 $

i)         Il y a lieu de se reporter à la rubrique 15.1, « Rapprochement des immeubles de placement », du présent rapport de gestion pour obtenir un rapprochement
           de l’historique des immeubles de placement établi selon les PCGR.
ii)        Comprennent les coûts d’acquisition.
iii)       Les dépenses d’investissement au titre de l’aménagement comprenaient des paiements de densification des sites de 2 850 $ versés à Loblaw (5 858 $ au
           31 décembre 2018).

Certains immeubles de placement acquis auprès de Loblaw comprennent des terrains excédentaires présentant un potentiel
d’aménagement. Au fil du temps, Propriétés de Choix versera à Loblaw un montant sous forme de paiements de densification
selon une grille tarifaire pour la densification des sites présentée dans l’accord d’alliance stratégique (se reporter à la
rubrique 12, « Transactions avec des parties liées », du présent rapport de gestion), si Propriétés de Choix poursuit des
activités entraînant la densification de ces terrains excédentaires. La juste valeur de ces terrains excédentaires a été prise en
compte dans les états financiers consolidés résumés intermédiaires non audités.

                                                                                  FPI Propriétés de Choix Rapport du deuxième trimestre de 2019 13
4.1         Méthode d’évaluation

Les immeubles de placement sont évalués à la juste valeur, laquelle est essentiellement calculée au moyen de la méthode
de l’actualisation des flux de trésorerie. Selon cette méthode, les taux d’actualisation sont appliqués aux flux de trésorerie
d’exploitation annuels projetés, généralement sur une période minimale de dix ans, y compris une valeur finale des immeubles
fondée sur l’application d’un taux de capitalisation au REN1) estimé de la dernière année. Le portefeuille fait l’objet
d’évaluations internes; des évaluations externes sont également menées chaque trimestre à l’égard d’une partie du
portefeuille. Presque tous les immeubles feront l’objet d’une évaluation externe au moins une fois par période de quatre ans.
La juste valeur des immeubles de placement reflète notamment les produits locatifs tirés des contrats de location en vigueur
et des hypothèses concernant les produits locatifs tirés de contrats de location futurs selon la conjoncture du marché.

Les évaluations sont très sensibles aux variations des taux de capitalisation. Les données entrant dans les évaluations de
Propriétés de Choix, y compris les taux de capitalisation, sont étayées par des rapports trimestriels de cabinets d’évaluation
indépendants reconnus à l’échelle canadienne. Le tableau qui suit présente les moyennes pondérées des principaux taux
utilisés dans les modèles d’évaluation pour les immeubles de placement de la fiducie (y compris ceux détenus par
l’intermédiaire de coentreprises comptabilisées selon la méthode de la mise en équivalence) par catégories d’actif.

                                                  Immeubles de                                                       Total des
                                                    commerce                Immeubles          Immeubles           immeubles
Au 30 juin 2019                                       de détail              industriels       de bureaux        de placement
Taux d’actualisation                                        6,90 %                  6,75 %             6,06 %             6,81 %
Taux de capitalisation final                                6,26 %                  5,98 %             5,29 %             6,14 %
Taux de capitalisation global                               5,98 %                  5,71 %             5,13 %             5,88 %

                                                   Immeubles de                                                      Total des
                                                      commerce               Immeubles          Immeubles        immeubles de
Au 31 décembre 2018                                     de détail             industriels       de bureaux          placement
Taux d’actualisation                                        6,86 %                  6,91 %             6,07 %             6,81 %
Taux de capitalisation final                                6,21 %                  6,15 %             5,33 %             6,15 %
Taux de capitalisation global                               5,94 %                  5,84 %             5,16 %             5,87 %

 Trimestre                                                          Semestre
 Les profits liés à la juste valeur dans le marché des              Le profit lié à la juste valeur découle essentiellement d’une
 immeubles de bureaux dans la région du Grand Vancouver             augmentation des évaluations des immeubles industriels et
 ont été compensés par un recul de la valeur de certains            de bureaux dans les régions du Grand Toronto et du Grand
 actifs de commerce de détail, principalement des                   Vancouver du fait de la hausse des prix du marché locatif,
 mégacentres qui ont des locataires exerçant leurs activités        ce qui a été contrebalancé par un recul de la valeur de
 dans les secteurs de la mode et de la consommation                 certains actifs de commerce de détail, principalement des
 discrétionnaire.                                                   mégacentres qui ont des locataires exerçant leurs activités
                                                                    dans les secteurs de la mode et de la consommation
                                                                    discrétionnaire.

14 FPI Propriétés de Choix Rapport du deuxième trimestre de 2019
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