Assurez vos loyers Combien pour construire? - Immostreet
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Edition n° 2 • mars 2019
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LOCATION CONSTRUCTION
pages 12-13 pages 24-25
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Le manque de fonds propres est la principale raison qui l’équivalent des 10% de fonds propres manquants, ce
limite l’accès à la propriété. Les normes en matière de qui permet de porter l’engagement hypothécaire à 90%.
prêt hypothécaire imposent que les fonds propres doivent Tant des avoirs LPP, des titres facilement négociables ou
représenter au minimum 20% de la valeur de gage fixée encore des avoirs de prévoyance 3A ou 3B peuvent être
par la banque. A ces 20% de fonds propres, il convient mis en gage. Cette option d’endettement supérieur sera
d’ajouter les frais d’achat (mutation et cédules), soit en admise par certains créanciers gagistes, pour autant que
première approximation 5% du prix d’achat (ce pourcen- l’emprunteur soit en mesure d’en assumer la charge fi-
tage varie d’un canton à l’autre). Le nouvel acquéreur doit nancière.
aussi respecter la directive de l’ASB qui impose que 10%
de la valeur de gage ne doit provenir ni des avoirs de la 3-Exécuter des travaux personnels
caisse de pension, ni de prêts remboursables. Vous pouvez aussi réaliser vous-même des travaux dans
Compte tenu de ces contraintes, il apparaît qu’un futur votre futur logement. Ces travaux, s’ils sont valorisés par
propriétaire peut, de prime abord, manquer de fonds un établissement financier, sont alors considérés comme
propres et doive trouver d’autres sources pour combler des fonds propres. Ces travaux personnels seront accep-
ce manque et obtenir son financement. tés d’autant plus facilement par l’établissement financier
Voici 3 pistes à explorer : si votre profession est liée à l’activité de la construction.
Si ce n’est pas votre cas mais que vous avez parmi vos
1-Faire appel à sa famille connaissances des gens issus de ce domaine qui soient
Une première solution consiste à demander à la famille disposés à exécuter ces travaux, alors les banques pour-
proche une avance d’hoirie, une donation, voire un prêt (à ront sans doute les valoriser.
noter que dans ce cas : le prêt doit respecter une certaine
forme pour ne pas être considéré comme un prêt rem- Pour conclure, voilà trois manières susceptibles de vous
boursable). A défaut de liquidités disponibles, les parents aider à remplir les exigences en matière de fonds propres
qui possèdent un bien immobilier et qui sont en capacité de manière tout à fait légale. D’autres solutions existent,
d’augmenter leur hypothèque, seraient alors en mesure c’est pourquoi un manque de fonds propres ne doit pas
de mettre à disposition des fonds. Des précautions de- être à l’origine de l’abandon de votre projet immobilier.
vront être prises pour que l’administration fiscale et les Une analyse poussée de votre situation par un spécialiste
autres héritiers ne pensent pas que ce montage est des- du financement immobilier est dans ce cas le meilleur
tiné à les léser. moyen de vous permettre de réaliser votre rêve.
2-Porter l’engagement hypothécaire à 90%
Une autre solution consiste à disposer des 15% (10% de
fonds propres + 5% de frais d'achats) en cash (ou sur
un pilier 3A ou B). Il s’agira de mettre en nantissement
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minutes dans son édition du 1er février, qu’a vécue une locataire n’est pas le cas le plus fréquent qui conduit à
bailleresse vaudoise il y a quelque temps. Il lui a fallu SANS
des loyers impayés. «La première raison est la mort du
huit mois pour obtenir l’expulsion du couple qui occupait INTERMÉDIAIRE
locataire, !
relève Pascal-Henri Vuilleumier. C’est la cause
les lieux.
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tement. Dans ce cas,
par le locataire Lire en pages 6-7 les réparations se sont montées à pour le louer à nouveau tant que la succession est en
11 000 francs. cours. Car, dans le droit suisse, les héritiers peuvent re-
prendre la location. Dans les cas les plus simples, ces
Sommaire
derniers et le bailleur s’entendent généralement pour
faire avancer le plus rapidement possible le changement
Une
de nouvelle
contrat qui débouche sur une nouvelle location. Mais
localité
si vaudoise
la succession est répudiée, la procédure peut durer
une année et le propriétaire ne pourra pas s’accorder
vue à travers une
facilement avec les héritiers pour récupérer l’usage de
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l’appartement Page 4 sur le marché de la loca-
et le remettre
tion.»
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analyse
tenu, une
il trouve du soutien auprès de ses proches ou des
œuvre de Le loyer est en principe la première
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chose qu’il paie. «Le problème survient lorsque la per-
Gustav Klimt Page 10
sonne en difficulté financière disparaît de la circulation,
note Pascal-Henri Vuilleumier. Dans ce cas, le proprié-
taire ne sait pas comment encaisser les loyers. De plus, il
Spécial
n’est pas facile d’expulser un locataire indélicat. La pro-
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cédure est longue et peut durer jusqu’à deux ans. Le pro-
priétaire qui ne loue qu’un seul objet peut rapidement
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être page 2par la situation, voire démuni.»
dépassé
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Location page 9
Bien entendu, la bailleresse a pu récupérer la garantie L’assurance s’adresse donc en premier lieu aux petits
de loyer des locataires (le plus souvent équivalent à trois propriétaires Petites annonces page 11en location le plus souvent un
qui mettent
mois de location). Mais cette somme n’a de loin pas suf- seul appartement. «En Suisse, on compte environ 1,3 mil-
BLICITÉ fi à couvrir le manque à gagner et les travaux. Ce cas lion de propriétaires, dont 400 000 possèdent un loge-
médiatisé est heureusement rare, tant de l’avis de l’Union ment en PPE, indique David Pivoda. Parmi ces derniers,
Alliez bonheur et patrimoine. Devenez propriétaire !
suisse des professionnels de l’immobilier Vaud que de un sur cinq fait de la location. Ce qui veut dire que nous
e3 l’Association suisse des locataires (lire ci-dessous). Mais ciblons pour l’instant environ 80 000 clients potentiels.»
éta
pe
suffisamment fréquent pour pousser Rouky, société d’in-
surtech fondée à Genève, à proposer d’assurer ce type L’assurance est proposée pour l’instant aux propriétaires
de risque. Elle propose les mêmes prestations que les d’appartements. Une offre pour ceux qui louent une vil-
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021 804 79 89 021 331 55 61 021 331 17 98 021 331 17 55 021 925 70 76 021 965 44 44
La plateforme a été créée par Pascal-Henri Vuilleu- PRIX TRÈS CONCURRENTIELS
mier, propriétaire et directeur général de la société CGA
Conseils et Gestion en Assurances SA, et David Pivoda,
propriétaire de l’agence UNE SA, active dans la communi- Rouky a une politique des prix très agressive. Elle pro-
cation et le marketing digital. «Il n’y a pas de statistiques pose l’assurance pour un prix divisé par deux: 395 francs
sur les loyers impayés, indique le premier. Assurément, ils par année contre 887 francs en moyenne pour les offres
sont rares, guère plus de 2‰. Mais la perception du risque concurrentes, sans les deux nouveautés. Comment est-
est Locations Première suisse: une assurance contre les ce possible? «Nous proposons la même prime, quel que
loyers impayés importante chez les petits propriétaires. Si soit le loyer assuré, indique David Pivoda. Le proces-
cela tombe sur l’un d’entre eux, il n’a pas forcément les sus de souscription en ligne est rapide et simple. Nous
reins suffisamment solides pour faire face au manque à n’avons pas de frais de commercialisation, les coûts
gagner. Sa sécurité financière peut être mise en péril s’il administratifs ou de gestion sont réduits au strict mi-
se voit privé du revenu de son loyer durant des mois, sans nimum, ce qui nous permet de réduire les primes. Nous
parler des frais de remise en état de son logement en vue sommes les seuls en Suisse à proposer cette philosophie
d’une relocation.» de mutualisation en ligne.»Location • 13
RE LES LOYERS IMPAYÉS
Le plafond du loyer assuré est de 10 000 francs mensuels. LES RÉSERVES DE L’USPI VAUD
«La prime est toutefois unique, quel que soit le montant
du loyer, poursuit ce dernier. La proposition d’assurance Comment la nouvelle offre d’assurance pour loyers im-
est par conséquent de plus en plus intéressante en fonc- payés estelle perçue chez les professionnels de l’immo-
tion de l’élévation du montant de la location.» bilier? «L’Union suisse des professionnels de l’immobilier
Vaud est d’avis qu’une telle assurance n’est pas forcé-
Contrairement à ce que l’on pourrait penser de prime ment nécessaire pour le propriétaire dès lors que les cas
abord, les logements qui font l’objet de loyers impayés de loyers impayés sont peu nombreux et que la garantie
se trouvent dans toutes les catégories de prix. «Pour le de loyer couvre, en général, déjà trois mois d’arriérés,
propriétaire, le risque est faible pour les bas loyers, ob- estime Frédéric Dovat, secrétaire général de l’USPI Vaud.
serve David Pivoda. Plus le loyer est élevé, plus le risque Nous conseillons aux propriétaires de recourir aux services
financier est grand pour le petit propriétaire. Encore plus d’une régie immobilière afin d’assurer une bonne gestion
si son locataire est temporairement en Suisse pour son du suivi des encaissements de loyers.» Si toutefois le loyer
travail, par exemple.» est impayé, le propriétaire peut signifier, par écrit, au lo-
cataire qu’à défaut de paiement dans un délai de trente
La plateforme Rouky a commencé à commercialiser les jours, il résiliera le contrat de bail de son logement. «À
contrats d’assurance à la fin de l’année dernière. La nou- l’échéance du délai de résiliation, si le locataire n’a pas
velle offre est proposée dans toute la Suisse. Mais comme quitté le logement, le propriétaire peut entamer une pro-
les fondateurs sont Genevois, c’est naturellement au bout cédure d’expulsion, ce qui peut prendre plusieurs mois et
du lac et dans le canton de Vaud qu’ils ont trouvé leurs être assez coûteux, reconnaît Frédéric Dovat. Le suivi du
premiers clients. «À ce jour, nous avons conclu plus de contentieux doit être rigoureux afin de ne pas perdre des
100 contrats d’assurance, indique Pascal-Henri Vuilleu- mois de loyer.»
mier. Notre objectif est d’atteindre environ 10 000 contrats
d’assurance d’ici à quatre ans.» Le produit d’assurance est
aussi proposé à des régies. À ce jour, sept d’entre elles
ont passé un contrat avec Rouky. «Certaines grandes ré-
gies proposent à leurs clients de prendre à leur compte le Publicité
risque de loyers impayés et de dégâts occasionnés par le
locataire, poursuit Pascal- Henri Vuilleumier. Mais le coût
facturé est parfois jusqu’à dix fois plus élevé que notre
proposition d’assurance. »
Rouky n’est pas assureur à proprement parler. La société
est liée à Generali, assurance qui propose déjà la cou-
verture de ce risque pour les grands acteurs de l’immo- GENÈVE
bilier de rendement en Suisse. «Mais le marché des petits
propriétaires est trop étroit pour intéresser les grandes
compagnies d’assurances», estime le Genevois. GENÈVE
GENÈVE
RÉACTIONS
HAUSSE DE LOYER POSSIBLE
L’Association suisse des locataires (Asloca) rappelle que la HALL 4
dépense pour se loger est le poste le plus important d’un Stands
ménage en Suisse. L’Asloca reconnaît que des personnes S45
ne parviennent plus à s’acquitter de leur loyer, même si les et S50
impayés sont peu fréquents. L’association de défense des
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Stands
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cas de conclusion d’une assurance qui couvrirait les loyers et S50
67, rue
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impayés? «La prime d’un contrat conclu par le bailleur sera HALL 4
probablement incluse dans les charges d’exploitation, sou- 022 734 24 34
mdl-geneve-literie.ch
Stands
vent des forfaits, indique Pierre Zwahlen, secrétaire gé- Tram
67, rue de 14, arrêt ✦
la Servette Poterie S45
1202 Genève
néral adjoint de l’Asloca Suisse. Dans cet exemple, le loyer et S50
pourrait renchérir de 33 francs par mois si le propriétaire
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ments de 200 millions de francs ou
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plus sont rares dans notre pays. Même
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s’il est vrai que leur nombre, depuis
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e deux
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une dizaine d’années, tend à croître»,
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observe Daniel Dorsaz, ingénieur civil 1 One World Trade Center
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et directeur de l’Institut pour l’écono- 2 Emirates Palace
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alors très rarement», confirme Lau- 6 The Venetian Macao
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rent Kreutschy, architecte chez Mege- Quels prix pour bâtir un immeuble de logements ou de bureaux?
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Les réponses de deux spécialistes romands. 24Immobilier et TdG ImmoPlus
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oster + Part- Daniel Dorsaz Comcast Innovation & Technology Center est une tour de 9 The Shard
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et économiste 24 heures | Mercredi 6 mars 2019
e autant en
nt fait de ce ville de Philadelphie, en Pennsylvanie (États-Unis), et visible ver des programmes immobiliers 11constitués
de la construction,
de la construction,
de plusieurs
Taipei 101
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des immeu- IEC, Lausanne loin à la ronde, avec ses 342 mètres de haut et ses 59 étages bâtiments dont le coût de construction total atteint ou dé-
(voir la une). Si nous écrivons ici sur cet immeuble, ache- passe cette somme, mais pas un 12 Burj Khalifa
au cours de
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au cours de Laurent Kreutschy
raphique en Laurent Kreutschy
raphique en Architecte,
i le 15e plus
i le 15ee plus Architecte,
Bureau Megevand vé en août 2018 et signé par le bureau d’architectes Foster très rarement», confirme Laurent 13 CapitaGreen
Kreutschy, architecte chez
et le 5e plus Bureau Megevand
et le 5 plus Architectes SA, + Partners, c’est surtout parce que son coût de construc- Megevand Architectes SA, à Carouge 14 (GE),
KyotoetStation
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es coûts
cle Sam. Architectes SA,
cle Sam. Carouge (GE)
’analyse du Carouge (GE)
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s 200 bâti- tion s’élève à 1,2 milliard de dollars, soit presque autant d’économie de la construction à la 15 HauteComcast
École duInnov.
paysage,
& Tech. Cente
s 200 bâti-
e la planète
e la planète
truction à la Haute École du paysage,
truction à la Haute École du paysage, en francs suisses. Ce montant fait de ce bâtiment le plus d’ingénierie et d’architecture (hepia) de Genève.
hit-parade d’ingénierie et d’architecture (hepia) 16 Wilshire Grand Center
hit-parade
de dollars).
de dollars).
d’ingénierie et d’architecture (hepia)
de Genève.
de Genève.
coûteux des immeubles livrés dans le monde au cours de
17 Elbphilharmonie
ous la loupe
allemande
allemande
nées sur les Le poids du foncier
l’année dernière (voir le graphique en page suivante), mais
nées sur les Le poids du foncier
aussi le 15e plus cher du globe depuis 1976 et le 5e plus oné- LE POIDS DU FONCIER 18 Ambassade des États-Unis
6 Immobilier
ations sont Justement, comment se décomposent
ations sont Justement, comment se décomposent
internet. les coûts de construction en Suisse 24 heures | Mercredi 6 mars 2019
internet. les coûts de construction en Suisse
pour des immeubles résidentiels et reux au pays de l’Oncle Sam. Ce constat ressort de l’analyse 19 Niagara Falls Hilton Phase 2
pour des immeubles résidentiels et
iards
iards
administratifs? Commençons par le
administratifs? Commençons par le du classement Emporis des 200 bâtiments les plus coûteux Justement, comment se décomposent les coûts de
Construction
r, beaucoup prix du terrain sur lequel va être érigé 20 Mercury City
r, beaucoup prix du terrain sur lequel va être érigé
x de 1,2 mil- un bâtiment. «Il dépend de deux para- de la planète (les moins chers de ce hit-parade ayant coûté construction en Suisse pour des immeubles résidentiels
x de 1,2 mil- un bâtiment. «Il dépend de deux para-
et d’un peu mètres, explique Laurent Kreutschy. 270 millions de dollars). Emporis est une société allemande et administratifs? Commençons par le prix du terrain sur
Les coûts
et d’un peu mètres, explique Laurent Kreutschy.
2015
aux 3,9 mil- Le premier est lié au secteur oùàil se
Bâle, laquelle occupe la
sililaux
prix pour
a fallu dé-
a fallu dé- bâtir
3,9 mil- Le premier est lié au secteur
situe. Par
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où il se
51e place
exemple, à Genève, spécialisée
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exemple, à Genève, 25 zo-
dans
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lequel va être érigé un bâtiment. «Il dépend de deux pa-
One World nes de construction ontde été définiesses 588,3 millions de dollars
One World nes de construction ont étémême mations sont consultables sur son site internet.
meuble définies
k. Édifié en par les autorités. Dans les zones où le
de coût de construction. «Les bâti- ramètres, explique Laurent Kreutschy. 51 Roche
Le Turm Bau
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achevée en 2200 francs le mètre carré,
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la ronde,
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de la construction,observe Daniel Dorsaz, ingénieur
| Mercredi 6 mars 2019
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immeu- IEC, Lausanne GETTY IMAGES
coûteux des immeu- bles livrés dans le monde aucivil
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ante), mais aussi le 15e plus onéreux au pays de l’Oncle
page suivante), mais aussiLaurent
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au pays de l’Oncle Sam. Architectes SA,
ments les plus coûteux de la planète truction à la Haute École du paysage,
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ayant coûté 270 millions de dollars). de Genève.
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consultables sur son site internet. coûts de construction en Suisse
pour des dépend de l’offre et de la demande. Et
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dont le coût
immeubles résidentiels
Commençons par le
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Deuxième immeuble le plus DR
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y a encore cher, beaucoup comme,
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sur lequel va être érigé cette zone, les terrains
mes. Le liardseulde construction
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proposés
peu mètres, explique plus
plus cher même. Ce prix de 1,2 mil- un bâtiment. «Il dépend de deux para-
sont rares, les
Laurent Kreutschy. cher achevé
prix sont enéle- 2018 dans le
plus de trois fois inférieur aux 3,9 mil- Le premier est lié au secteur où il se
urant dans
liards deélevé.
le top
billets 200
verts qu’il a fallu dé- situe. Par vés:
d’Em- exemple, àils
bourser pour achever le One World nes de construction ont été définies
Genève,s’élèvent,
25 zo- monde. en moyenne,
ANDY RAIN à
la TourTrade Roche,
Center, à NewachevéeYork. Édifié en en 2200
par les autorités. Dansfrancs
les zones où le le mètre carré, voire
lieu et place des tours jumelles du prix du logement est contrôlé par
World Trade Center détruites lors des l’État, le prix du terrain est moins cher
attentats du 11 septembre 2001, ce bâ- à l’achat. Ce n’est pas le cas dans la
timent est ainsi le plus coûteux de la zone dite «villas», où le prix du foncier
planète. dépend de l’offre et de la demande. EtVous pouvez aussi lire
