Construction - Maisons ARTIS
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Guide de la
Edition 2016
Construction
Choisir votre architecture
Maisons Ericlor
Imaginer votre confort
Palazzetti
Tout savoir
pour réussir
Olivier Lievin pour Innov-Habitat
Trouver votre constructeur
votre maison
F. Paubel/EPC La Provençale
Aussi complet qu’un guide,
aussi illustré qu’un magazine
couverture-guide.indd 1 28/01/2016 15:07
47237 Cequami 180x240.indd 1 15/01/2016 11:18
Edito - Sommaire
Première
pierre
I
l n’y a pas de secret : réussir un projet de
maison neuve passe avant tout par une Mas Provence-Gabrielle Voinot Pt Artis
bonne préparation, donc par une bonne in-
formation. Nous respectons cet adage à la
lettre en vous proposant ce tout nouveau Guide
de la Construction. Signe particulier : il contient
tout ce qu’il faut savoir sur l’architecture, les
plans, le confort, les équipements, l’énergie ou
encore l’habitat connecté et la sécurité. Pour faire
les bons comptes, il passe au crible les questions
d’argent en abordant notamment les aides et les
critères des banques à respecter pour décrocher Marc Loiseau Rido/Fotolia
votre crédit. Parce que le monde de la construc-
tion n’est pas toujours pavé de bonnes inten-
4 Les 10 étapes clés de la construction
tions, ce guide fait la lumière sur les différents 6 Construction : qui fait quoi ?
intervenants du secteur, les types de contrat, les
8 Construire sa maison : quelles formalités ?
garanties et les assurances, mais aussi les labels
de qualité. Réalisés par des journalistes experts 10 Un bon plan de financement
de la maison neuve, pratiques et clairs, tous 14 Trouver votre terrain
ces articles sont abondamment illustrés pour
vous permettre de bien visualiser votre future
18 Bien choisir son constructeur
demeure. Bref, avec ce Guide de la Construction, 22 Opération terrain + maison, mode d’emploi
vous avez en main le bon outil pour poser votre
24 Marques de qualité
première pierre en toute sérénité. Bonne lecture !
26 Des maisons et des architectures
32 Opter pour le bon plan
36 De quoi sont faites nos maisons
40 Quelle énergie dans la maison ?
46 Maison connectée : 10 équipements tendance
48 Contrat de construction : mode d’emploi
Creabois 37
LE GUIDE DE LA CONSTRUCTION est édité par les Éditions Néressis,
45, rue du Cardinal-Lemoine, 75239 Paris Cedex 05. Tél. : 01 44 49 69 60. construiresamaison.com
Directrice de la publication : Corinne Jolly ■ Rédacteurs en chef : Pierre Chevillard ■ Assistante de rédaction : Barbara Sanimorte ■ Journalistes :
Manuel Apruzzese, Jérôme Augereau, Marianne Font, Anabelle Martinat, Laurence Mertz ■ Rédaction droit : Marthe Gallois, Nathalie Giraud,
Laurent Lamielle, Charlie Cailloux et Cécile NLend ■ Secrétariat de rédaction : Anne-Valérie Guehenneux, Katia Aoussat (rédacteur-réviseur)
■ Publicité au journal : 01 40 56 33 00 et 01 40 56 34 34 ■ Internet : construiresamaison.com ■ Olivier Mercier (directeur commercial), Fabrice Bettane
(directeur de la publicité), Armelle Eymas et Nicolas Chalons (chefs de publicité), assistés de Camille André et Virginie Cibois ■ Comptabi-
lité : Lætitia Chollet, Christine Legendre et Houria Kesy ■ Fabrication : Julien Camut (directeur artistique), Véronique Baccot, Nathalie Guéve-
lou, Béatrice Guffroy, Cécile Miele, Fabienne Müller (rédacteurs-graphistes) ■ Imprimerie spéciale du journal ■ N° ISSN : 1620-9915 ■ FAIRE
CONSTRUIRE SA MAISON est distribué par Presstalis ■ Sauf accords spéciaux, les textes et photos non commandés ne sont pas rendus. La repro-
duction, même partielle, des articles ou illustrations parus dans FAIRE CONSTRUIRE SA MAISON est interdite, sauf autorisation écrite préalable.
faire construire sa maison 3
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Les 10 étapes clés
de la construction
De la recherche du constructeur à la livraison en passant par la signature
du contrat et les assurances, découvrez les 10 étapes décisives
de la construction de votre maison.
par Marianne Font
Mas-Provence-Gabrielle-Voinot
technique détaillée est indispensable.
Elle permettra de déterminer l’implan-
tation de votre demeure (il faut respec-
ter les distances par rapport à la rue et
aux autres maisons) et son intégration
dans le site.
3
Le finance-
ment
Votre constructeur peut
vous aider à financer votre
projet. Certains ont des partenariats
Trouver son constructeur, établir les plans, obtenir son financement...
avec quelques banques afin d’accé-
Faire construire sa maison est un long processus. www.masprovence.com
lérer les démarches d’obtention des
prêts. Ils peuvent même vous négo-
cier des taux préférentiels. Incluez
1
Trouver son l’occasion de rencontrer les construc- toujours dans votre prêt les frais an-
constructeur teurs en personne. N’hésitez pas à nexes qui peuvent intervenir lors de la
demander à visiter des chantiers en construction comme le raccordement
Bien choisir son construc- cours ou des maisons terminées. au réseau électrique, l’assainissement,
teur est essentiel. Car il sera l’évacuation des terres…
2
votre interlocuteur privilégié durant Bien choisir Bon à savoir : les appels de fonds
toutes les étapes de la construction vous seront adressés au fur et me-
de votre maison. Pour éviter les mau-
son terrain sure à l’occasion des différentes
vaises surprises, penchez-vous sur son C’est l’étape indispen- étapes de la construction.
expérience, sa solidité financière et ses sable à tout projet de
4
références. Evidemment, ne négligez construction. Les caractéristiques de La réalisation
pas les précautions d’usage comme votre parcelle (l’orientation, l’expo-
de vérifier que l’entreprise est bien sition, l’environnement paysager, la
des plans
enregistrée sur les registres du com- nature du sol…) auront des consé- Pour réaliser les plans de
merce et faites marcher le bouche à quences sur la conception et la réalisa- votre future demeure, le
oreille ! Les villages-expositions sont tion de votre future maison. Une visite constructeur aura besoin de parler
4 faire construire sa maison
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9
longuement avec vous, de connaître demande doit être effectuée auprès Assurez votre
vos modes de vie, vos habitudes, de la mairie où est localisée votre
vos préférences, votre budget… parcelle.
maison
Une fois toutes ces données collec- Concernant les délais de traitement, Dans le cadre de la
tées, le constructeur fera réaliser un comptez en moyenne deux mois construction d’une mai-
plan. Avec les nouveaux outils de (plus au cas où l’avis des Bâtiments son, vous devrez souscrire plusieurs
création graphique, vous aurez un de France est sollicité). Une fois assurances :
aperçu assez réaliste de votre futur obtenu, veillez à ce qu’il soit affiché • L’assurance dommages-ouvrage.
lieu de vie. de manière claire et lisible sur le Obligatoire, en cas de dommages
chantier. sur le gros œuvre elle permettra
d’obtenir rapidement réparation.
5 7
La signature Se rendre sur • L’assurance multirisque habi-
du contrat de le chantier tation. Même si en tant que pro-
priétaire, elle n’est pas obligatoire,
construction régulièrement elle reste fortement recommandée
(CCMI) Vous craignez que les (incendie, dégâts des eaux, inonda-
Régi par la loi de 1990, le contrat de travaux prennent du retard ? Pour tions…).
construction de maison individuelle vous rassurer, rendez-vous de temps • Les garanties légales. La garantie
a été conçu pour protéger les can- en temps sur le chantier. En CCMI, décennale (elle vous couvre pendant
didats à la construction. Il est assorti à chaque appel de fonds (autrement 10 ans en cas de dommage sur la
de garanties essentielles comme la dit à chaque étape de la construc- solidité et la structure de la mai-
livraison à prix et délais convenus. tion), votre constructeur doit vous son), le parfait achèvement (toutes
En cas de défaillance du construc- inviter à venir sur le chantier. En cas les malfaçons survenues l’année
teur, un garant (assureur ou banque) de doute, faites-vous accompagner suivant la réception sont couvertes
prendra le relais pour mener à bien d’une personne qui connaît l’uni- par le constructeur) et la biennale (le
la construction de votre maison. Et si vers du bâtiment et n’hésitez pas à constructeur doit remplacer les équi-
le prix fixé venait à être dépassé, le prendre des photos. pements défectueux pendant deux
client devrait seulement s’acquitter ans suivant la livraison).
8
d’une franchise d’une valeur équiva-
Les réunions
10
lente à 5 % du total.
importantes La ré-
Bon à savoir :
• Le contrat doit vous être envoyé par Au cours de la construc-
ception
lettre recommandée avec accusé de tion, des réunions sont La réception in-
réception. organisées dans lesquelles les der- tervient avec la
• Vous disposez d’un délai de 10 jours niers détails doivent être décidés. remise des clefs. Un livret d’entre-
pour vous rétracter au lendemain de La réunion de mise au point : relec- tien devrait vous être remis à cette
la première présentation de la lettre ture du contrat, validation des choix, occasion.
recommandée. dernières modifications. Même si vous êtes heureux de
• Votre demande de rétractation doit Bon à savoir : prendre enfin possession des lieux,
être aussi effectuée par lettre recom- • Vous avez le plus souvent jusqu’à n’oubliez pas de vérifier que votre
mandée avec avis de réception. l’achèvement des maçonneries pour maison est conforme à vos attentes.
décider de manière définitive le Si vous n’étiez pas pleinement satis-
6
Obtenir un choix des prises électriques et des fait, sachez que vous pouvez émettre
points lumineux. des réserves.
permis de • La réunion d’implantation : le client Un expert peut vous assister pour
construire n’est pas obligé d’y assister pourtant détecter les éventuelles imperfec-
C’est votre construc- c’est là que le constructeur finalise tions. En l’absence de ce profes-
teur qui prendra en charge cette l’implantation définitive de votre sionnel, vous avez huit jours pour
étape. Toutefois sachez que cette maison. émettre vos réserves. ■
faire construire sa maison 5
étapes.indd 5 28/01/2016 15:23
Construction :
qui fait quoi ?
Du premier contact jusqu’à la remise des clefs de votre maison,
différents intervenants vont se succéder. Petit abécédaire pour
vous aider à mieux identifier leur rôle.
par Manuel Apruzzese
1 Architecte : pour la construction de votre maison,
vous pouvez faire appel à un architecte. Il va réaliser
d’exécution, contacte plusieurs entreprises du bâtiment et
examine les différentes propositions qui lui sont faites avant
une étude de faisabilité du terrain, puis une première es- de faire son choix.
quisse du projet sous forme de plans précisant l’implanta-
tion et la répartition des volumes. Il doit prendre en compte
à la fois les contraintes d’ordre réglementaire (techniques
2 Banque généraliste : c’est votre banque de dépôt.
Vous y déposez votre salaire et votre épargne. Néan-
et urbanistiques) et vos exigences budgétaires. Après ac- moins le crédit immobilier est pour elle un produit d’appel pour
cord il réalise un avant-projet qui indique le type de maté- capter de nouveaux clients qui domicilieront leurs comptes
riaux, les surfaces à construire, l’estimation globale du coût pendant de nombreuses années. Au moins pendant toute la
des travaux et les délais de réalisation. Il dépose ensuite durée du prêt. Pour votre crédit commencez par elle, elle vous
un dossier avec les caractéristiques générales du bâtiment connaît bien. Si vous êtes un bon client sans problème elle
pour obtenir un permis de construire. Il dessine les plans vous fera certainement une proposition intéressante…
Fotolia
Du financement à la remise des clefs, la construction
d’une maison nécessite l’intervention de spécialistes
dont il vaut mieux connaître précisément le rôle.
faire construire sa maison
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3 Banque spécialisée : les banques spécialisées dans le
crédit immobilier sont peu nombreuses mais ce type
8 Géotechnicien : pour vérifier la qualité du sous-sol
de votre terrain il faut réaliser une étude de sol. Le
de financement est leur cœur de métier. Contrairement aux géotechnicien va réaliser une étude spécifique du terrain et
banques généralistes, le prêt immobilier est leur principale tester la résistance des sols avant la construction de la mai-
source de revenu. Historiquement, elles ont toujours été son. Une reconnaissance qui permettra d’adapter les fonda-
les plus innovantes sur ce secteur. Elles manient toutes les tions à la nature du sous-sol et évitera des désagréments par
formes de crédits immobiliers avec dextérité : prêt à taux révi- la suite.
sable, emboîtement de différents prêts (Prêt à taux zéro, prêt
principal…), lissages de prêts, etc. Les banques spécialisées
sont plus expertes que leurs consœurs en matière de conseils
9 Lotisseur : professionnel de l’aménagement foncier.
On l’appelle aussi aménageur-foncier Ce profession-
financiers immobiliers et en montages élaborés. Autre avan- nel se charge d’aménager un terrain pour en faire un lotisse-
tage loin d’être négligeable, vous n’êtes pas obligé d’y domi- ment. Il achète des terrains en vue de les revendre par lots
cilier votre compte en banque. viabilisés spécialement adaptés à la construction d’une mai-
son.
4 tation thermique 2012 votre projet de construction
Bureau d’étude thermique : depuis la Réglemen-
doit obligatoirement faire l’objet d’une étude thermique. Au
J Maître d’ouvrage : c’est vous ! Si vous avez signé un
contrat de construction avec un constructeur vous êtes
moment d’effectuer la demande de permis de construire, la légalement désigné comme le maître d’ouvrage.
RT 2012 impose de joindre dans le dossier une attestation
thermique signifiant que la maison respecte le niveau de
performance thermique imposé par la loi. Seul un bureau
K Maître d’œuvre (1) : personne morale ou physique,
choisie par le maître d’ouvrage, qui va concevoir et
d’étude thermique est compétent pour réaliser ce travail suivre l’exécution technique des travaux de construction réa-
technique. lisés par les différentes entreprises intervenant sur le chantier.
Le plus souvent votre constructeur sera le maître d’œuvre.
5 est une personne physique ou morale bâtissant des
Constructeur : le constructeur de maison individuelle
logements individuels à délais et prix convenus dans le cadre
L Maître d’œuvre (2) : pour faire construire votre mai-
son vous pouvez choisir de faire appel à un maître
du Contrat de construction de maison individuelle (CCMI-loi d’œuvre avec lequel vous signerez un « contrat de maîtrise
1990). Il va prendre en charge votre projet de construction, d’œuvre ». En fonction de la mission que vous lui confiez
depuis la signature du contrat de construction jusqu’à la re- (à définir dans le contrat), cet intervenant peut concevoir
mise des clés. Le CCMI est le contrat le plus protecteur. les plans, élaborer les documents techniques, coordonner
les travaux. En contrepartie, il perçoit des honoraires. Mais
6 courtage en prêt immobilier et en assurance. Il sert
Courtier : professionnel effectuant l’activité de il ne se charge pas de la construction du bâtiment. Il faut
pour cela faire appel à plusieurs entreprises appartenant à
d’intermédiaire entre l’emprunteur et la banque. Une fois différents corps de métiers. Le maître d’œuvre peut alors
votre demande de prêt remplie il la soumet à toutes ses vous conseiller, mais en aucun cas sélectionner ces profes-
banques partenaires. Le principal intérêt de passer par un sionnels.
courtier est de tenter d’obtenir le taux le plus bas ou une Avec ce dispositif (et contrairement au contrat de construc-
offre plus intéressante que ce qui pourrait être consenti à tion de maison individuelle), vous ne connaissez donc pas au
un emprunteur seul face à son banquier. Le courtier facilite départ le coût définitif de votre projet. Par ailleurs, c’est vous
aussi la délégation d’assurance. qui devez traiter en direct avec les différents corps de métiers
via des contrats d’entreprise.
7 ser les plans et les documents topographiques qui
Géomètre expert : professionnel chargé de dres-
délimitent les propriétés foncières. Le géomètre expert est
M Notaire : officier public qui authentifie les actes : en
apposant son sceau et sa propre signature. Une fois
ainsi le seul habilité à fixer légalement les limites des biens votre terrain acheté et votre contrat de construction signé
fonciers. Il joue un rôle important dans le démembrement vous déposerez les actes de propriété dans son étude. Cet
de propriété ou pour le bornage d’un terrain en secteur acte s’impose alors avec la même force qu’un jugement
diffus. définitif. ■
faire construire sa maison 7
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Construire sa maison :
quelles formalités ?
De l’affichage du permis de construire au test d’étanchéité, les formalités
à effectuer sont nombreuses avant d’emménager dans votre maison.
Mode d’emploi pour ne rien oublier.
par Jérôme Augereau
L
a construction d’une maison est un projet très enca- mettre la fiche de synthèse de l’étude thermique au ser-
dré par la loi. De nombreuses formalités doivent être veur du MEEDAT, le ministère du Logement. Ce document
effectuées de la conception à la livraison de la mai- prouve que l’étude thermique a bel et bien été réalisée par
son. Des démarches qui peuvent être faites par le le constructeur, que ce soit la prise en compte de l’orienta-
constructeur en votre nom. tion de la maison, le recours aux énergies renouvelables
conformément à la réglementation thermique en vigueur,
L’attestation pour la RT 2012 la RT 2012*. Ces données seront ensuite analysées. Si ces
informations ne sont pas cohérentes, l’attestation du minis-
Lors du dépôt du permis de construire de votre maison au tère ne sera pas envoyée. Considéré comme incomplet, le
service urbanisme de votre mairie, le bureau d’étude ther- permis de construire ne sera pas accordé. Outre sa confor-
mique travaillant pour le compte du constructeur doit trans- mité à la RT 2012, le permis devra respecter les règles d’urba-
Avant de commencer les travaux, une déclaration
d’ouverture du chantier devra être adressée
au service d’urbanisme de la mairie.
Marc Loiseau
8 faire construire sa maison
Formalités.indd 8 28/01/2016 15:25
Les Maisons Aura
Un test d’étanchéité devra être
réalisé avant la livraison au client.
nisme en vigueur dans le quartier où vous construisez votre La fin des travaux
maison. Ces dernières concernent aussi bien l’implantation
de la construction sur votre terrain que la hauteur de l’habi- Vous devrez déclarer la fin des travaux pour obtenir la DAACT
tation ou encore son aspect extérieur comme l’enduit de la (déclaration attestant l’achèvement et la conformité des tra-
façade, la couleur des tuiles… vaux). Elle s’effectue via le formulaire Cerfa n°13408*02. Le
dossier, en trois exemplaires, doit être déposé à la mairie ou
L’obtention du permis de construire envoyé par lettre recommandée avec accusé de réception.
Vous devez également joindre une attestation certifiant que
Dès que votre permis vous est accordé, vous devrez afficher le constructeur a bien mis en œuvre la réglementation, la RT
sur le terrain le récépissé de dépôt sur lequel le maire a ap- 2012. Délivré par un professionnel à l’achèvement des tra-
posé son cachet pour attester la date de dépôt. Il vous faudra vaux, ce document comprend notamment le test de perméa-
également installer sur le terrain, pendant toute la durée du bilité à l’air, le récapitulatif de l’étude thermique et la liste des
chantier, un panneau rectangulaire d’au moins 80 cm, visible isolants utilisés.
de la voie publique. Un extrait du permis doit être aussi affi-
ché en mairie, dans les huit jours suivant sa délivrance, pen- La réception de la maison
dant deux mois.
Le jour de la livraison, vous devrez réceptionner votre maison
L’ouverture du chantier en consignant toutes les imperfections remarquées comme
les défauts de conformité, les vices de construction appa-
Avant de commencer vos travaux, vous devrez adresser au rents... Une étape importante car c’est à partir de cette date
maire de la commune une déclaration d’ouverture de chan- que certaines garanties du contrat de construction de maison
tier en trois exemplaires (www.urbanisme.developpement- individuelle (CCMI), comme la garantie biennale, sont effec-
durable.gouv.fr). tives. Un procès-verbal et un calendrier de reprise des travaux
seront établis avec le constructeur. ■
Le test d’étanchéité
En fin de chantier, un test d’étanchéité devra être réalisé *Les maisons dont les permis de construire ont été déposés depuis
par un organisme tiers, indépendant de votre constructeur. le 1er janvier 2013 doivent respecter la RT 2012. Cette dernière pla-
fonne la consommation énergétique des constructions à 50 kWep/
La mesure ne devra pas dépasser 0,6 m3/h.m², sous peine
m².an, une moyenne modulée selon la zone géographique. Ce
d’effectuer les travaux nécessaires pour être en conformité chiffre comprend le chauffage, la production de l’eau chaude sani-
avec la RT 2012. taire, la ventilation, l’éclairage, le refroidissement et les auxiliaires.
faire construire sa maison 9
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Un bon plan
de financement
Votre projet de immobilier passe d’abord par la construction d’un solide plan de
financement. De l’apport personnel à l’offre de prêt en passant par
les financements aidés, les garanties et les assurances, quelques conseils
pour vous aider à bâtir votre crédit.
par Manuel Apruzzese
Marc Loiseau
Les bases de votre projet de construction
reposent sur votre plan de financement.
10 faire construire sa maison
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n plan de financement bien ficelé est un gage pas surestimer vos capacités de remboursement. Si avec un
de tranquillité pendant de nombreuses années. Il loyer de 1 000 € vous peinez à boucler vos fins de mois, la
repose sur un crédit adapté à votre situation, des situation ne s’améliorera pas avec une mensualité de 1 200
frais annexes modérés, voire supprimés, et sur- ou 1 300 €.
tout une grande souplesse de fonctionnement. Sans oublier Démontrez votre fiabilité et rassurez votre banquier. Vous al-
les prêts aidés qui sont d’une grande aide. lez devoir fournir trois ou quatre mois de relevés de comptes.
Donc pas de découvert, ni de refus de paiement. Un fichage
Constituez votre apport à la Banque de France ou un endettement excessif seront
rédhibitoires.
Mieux vaut emprunter avec un minimum d’apport. Plus il sera Ces quelques recommandations préalables remplies il ne
important, plus votre demande sera jugée sérieuse et sans vous reste plus qu’à faire votre demande de prêt. Vous pou-
risque. Et meilleures seront les conditions proposées. C’est vez passer par votre banque de dépôt ou une banque spé-
aussi un bon moyen de montrer sa capacité d’épargne et cialisée dans le financement immobilier.
la seule solution pour faire baisser significativement le taux Pensez également aux courtiers. Ils ont tous des partenariats
d’endettement. On estime en général qu’il vaut mieux se avec les banques nationales mais aussi avec les caisses régio-
présenter avec une somme équivalente à 10 ou 20 % du nales. Si votre dossier ne pose pas de problème, vous décro-
montant de l’acquisition. cherez à coup sûr un bon taux.
Disposer d’un apport personnel ne signifie pas nécessaire-
ment avoir fait des économies. Vous pouvez par exemple le Pensez aux prêts aidés
constituer à l’aide du PTZ, du prêt Action logement, ou en-
core recourir à l’aide familiale (une donation par exemple). Si L’Etat favorise l’accession à la propriété. Le Prêt à taux zéro
vous êtes employé d’une société de plus de 50 salariés, vous mais aussi les prêts réglementés comme les Prêts d’accession
pouvez aussi débloquer votre participation aux bénéfices de sociale et conventionnés sont incontournables. ■■■
l’entreprise.
Vous n’avez pas d’apport ? Soyons clair : il vous sera plus diffi-
cile d’emprunter. Certaines banques accordent néanmoins des
prêts pouvant financer l’intégralité de votre projet. On parle Emprunter avec un risque
alors de crédit à 110 % puisqu’il intègre aussi les frais annexes. de santé aggravé
Pour décrocher ce type de prêt, vous devrez présenter un
solide dossier et faire le tour des établissements financiers. Même si vous êtes malade, les portes du cré-
Conseil : Si votre apport est suffisamment conséquent, « ne dit ne vous sont pas fermées pour autant. La
placez pas » tout dans le crédit. Pensez aux futurs frais que vous convention s’Assurer et emprunter avec un
devrez engager : déménagement, aménagement de la cui- risque aggravé de santé, dite Aeras, permet à
sine, électroménager… Mieux vaut garder quelques liquidités. une personne qui a ou a eu un problème grave
de santé d’obtenir plus facilement un prêt immo-
bilier ou un crédit à la consommation. Elle lui per-
Soignez votre profil d’emprunteur met, sous conditions, d’avoir une assurance pour
L’essentiel de votre financement provient d’un prêt bancaire. ce type de prêt, sans compléter un questionnaire
Avant de faire votre demande vous devez impérativement médical. Pour en bénéficier, vous devez être âgé
soigner votre profil d’emprunteur. de moins de 70 ans à la fin du remboursement
Votre taux d’endettement sera le premier critère d’acceptabi- du prêt et réaliser un emprunt d’un montant
lité du dossier. Si votre mensualité de prêt dépasse 30 % de maximal de 320 000 €. L’emprunt sera accordé
vos revenus nets de charges, vous essuierez un refus. en fonction de votre solvabilité. La convention
Surveillez votre reste à vivre. C’est ce qui vous reste une fois intègre un droit à l’oubli pour les personnes gué-
les charges incompressibles déduites. Il faut pouvoir vivre ries d’un cancer dont le traitement est fini depuis
correctement pendant toute la durée du crédit. Inutile de se 15 ans au moins. Elles n’ont alors pas besoin de
serrer la ceinture pendant des années. le signaler à l’assureur, ne peuvent pas subir de
Attention au saut de charges. Même si votre taux d’endette- surprime ni être exclues de la garantie.
ment est correct, il faut être réaliste et raisonnable. Il ne faut
faire construire sa maison 11
planfinancement1.indd 11 28/01/2016 15:26■■■
lors que le montant du PAS est supérieur à 15 000 € ; l’inscrip-
tion hypothécaire est exonérée de taxe de publicité foncière.
Pensez à la délégation
Les émoluments du notaire sur le contrat de prêt sont réduits.
d’assurance Le Prêt conventionné. Il est octroyé sans conditions de res-
La délégation d’assurance, dans le cadre d’un sources. Il bénéficie d’un taux plafonné variant selon sa durée.
crédit immobilier, permet à l’acquéreur de Il ouvre droit aux Aides personnalisées au logement sur toute
contracter une assurance emprunteur auprès la durée du prêt. Autre avantage, l’emprunteur bénéficie de
d’une compagnie autre que son organisme la garantie Crédit Logement, les frais de dossier sont limités
de crédit. C’est une assurance de prêt « hors et les frais de garantie réduits.
banque ». L’intérêt de cette démarche ? Faire Le Prêt Action Logement (ex-1 % logement). Réservé aux
baisser le coût de l’assurance. On estime qu’on salariés travaillant dans une entreprise de plus de dix salariés,
divise par deux son montant. La seule condition son montant varie de 7 000 à 25 000 € en fonction de la zone
à la délégation d’assurance est d’opter pour un géographique du projet. Le taux d’intérêt est fixé actuelle-
contrat présentant un niveau de garanties simi- ment à 1,75 % hors assurance.
laire à celui du contrat de la banque. Si tel est
le cas, la banque ne peut opposer un refus, et Cherchez une assurance emprun-
ne peut modifier les conditions offertes pour le teur ailleurs
prêt.
En complément de la délégation d’assurance, la Il est impossible d’emprunter sans souscrire une assurance
loi Hamon prévoit un droit de résiliation et de décès-invalidité (ADI). La banque propose d’emblée son
changement d’assurance de prêt pendant un an contrat groupe. Tarif moyen : 0,40 % du capital emprunté.
à compter de la signature du contrat de prêt. Un coût important qui va s’ajouter à la mensualité. Mais rien
ne vous empêche de le réduire en faisant appel à une assu-
rance extérieure. C’est la délégation d’assurance. Seule obli-
gation : le niveau de garantie doit être équivalent. Si vous
Le Prêt à taux zéro. Vous êtes primo-accédant ? Si oui, faites êtes jeune et en bonne santé, vous pourrez diviser par deux
une demande de prêt à taux zéro. Récemment réformé, son coût !
c’est une aide de l’Etat à ne surtout pas négliger. Le PTZ Il existe aussi des assurances perte d’emploi. Elles renforcent
est un prêt complémentaire qui s’adossera à votre prêt prin- la sécurité mais elles restent chères et complexes.
cipal. Accordé sous conditions de ressources, ses plafonds
sont fixés selon la zone dans laquelle sera construite votre Choisissez la bonne garantie
maison et le nombre de personnes composant votre foyer.
Le nouveau PTZ 2016 permet, en fonction de votre profil, Pour se protéger des impayés, les banques exigent une ga-
de financer jusqu’à 40 % d’un logement neuf (contre 18 à rantie. Vous pouvez opter pour l’hypothèque ou la caution
26 % selon les zones géographiques auparavant) partout en d’une société spécialisée. Avec une caution, une partie des
France. Autre atout, ce prêt est constitutif d’apport. Afin de frais vous est restituée en fin de crédit. Avec l’hypothèque,
réduire les mensualités de prêt, les remboursements du PTZ en revanche, des frais de mainlevée sont dus en fin de rem-
peuvent être différés de 5, 10 ou 15 ans en fonction de la boursement (coût : 1 % environ du capital emprunté). Notez
composition du ménage et de ses revenus. Pour les familles qu’en pratique, vous n’aurez pas toujours le choix, la banque
les plus modestes, il est même possible d’allonger le prêt pouvant imposer telle ou telle garantie.
sur 20 ans.
Le prêt PAS. Si vous avez droit au prêt à taux zéro vous avez Evitez les intérêts intercalaires
droit au Prêt d’accession sociale (PAS). Il permet d’obtenir
l’Aide personnalisée au logement (APL) qui s’intègre directe- Lorsque vous signez un contrat de construction, vous déblo-
ment dans le financement. Autres avantages non négligeables quez des fonds au fur et à mesure de l’avancement des tra-
: les frais de dossier sont limités à 500 € (contre 1 % du montant vaux. Mais dans le même temps, vous continuez à supporter
emprunté avec un prêt classique) et il n’y a pas de frais supplé- le loyer du logement dans lequel vous vivez. Normalement
mentaires en cas de prêt modulable. Une prise de sûreté réelle vous n’acquitterez des mensualités que pour payer les inté-
de premier rang (hypothèque ou privilège) est obligatoire dès rêts de l’emprunt. Ce sont les intérêts intercalaires.
12 faire construire sa maison
planfinancement1.indd 12 28/01/2016 15:27Fotolia @ Goodluz
Un plan de financement bien monté est un gage
de tranquillité pendant de nombreuses années.
Il est possible d’éviter cet écueil en demandant à la banque indicateur fiable. Il comprend le taux brut du prêt plus les frais
de reporter leur coût sur le prêt. Ainsi, vous n’aurez rien à annexes. Deux types de frais vous seront facturés : les frais
payer durant toute la durée du chantier. de dossier (négociables, ils comptent pour 1 % environ du
capital emprunté) et les frais d’assurances.
Méfiez-vous des frais annexes Si vous être primo-accédant, statistiquement vous revendrez
votre maison au bout de 7 ans. Sachez que vous devrez régler
Un crédit, ce n’est pas qu’un taux. Vous devez prendre en des Indemnités de remboursement anticipé (IRA). Ces péna-
compte tous les frais annexes, des garanties aux assurances, lités sont également négociables lors de la signature de votre
pour évaluer son coût réel. Le Taux effectif global est le seul contrat de prêt. ■
faire construire sa maison 13
planfinancement1.indd 13 28/01/2016 15:27Savoir choisir
.
votre terrain
Une des étapes cruciales dans la construction d’une maison
est l’acquisition d’un terrain à bâtir. Le tour du sujet en onze
questions.
par Laurence Mertz
Acheter un terrain à bâtir ne doit
jamais s’improviser. De nombreux élé-
ments sont à prendre en considération.
14 faire construire sa maison
Terrain.indd 14 28/01/2016 15:54P
remière pierre à poser pour pouvoir faire bâtir sa pendant un an à compter de son obtention, durée pendant
maison : trouver le terrain sur lequel elle va être édi- laquelle vous êtes certain d’obtenir votre permis de
fiée. Mais il ne suffit pas que l'environnement vous construire. Car même si le terrain est constructible, vous
séduise. Ni même que la surface, l’emplacement et devrez demander un permis de construire. Pour obtenir ce
le prix vous conviennent ! De nombreux autres paramètres certificat d’urbanisme, vous devez déposer une demande
devront être pris en considération avant de signer le contrat en mairie. Il vous sera délivré gratuitement dans un délai de
de vente. deux mois à compter de votre demande. Sa durée de validité
est généralement d’un an.
Qu’est-ce qu’un terrain à bâtir ?
Faut-il prévoir plus de travaux pour
Un terrain à bâtir est un terrain constructible qui dispose, à
proximité, d’une voie d’accès, de réseaux d’eau potable,
un terrain en diffus ?
d’assainissement et d’électricité. Il doit être situé dans un sec- Pas toujours. Choisir un terrain en secteur diffus, vendu par un
teur désigné comme constructible par un Plan local d’urba- particulier, c’est opter pour un terrain isolé qui peut être viabi-
nisme (PLU). lisé. Mais le plus souvent, ce type de terrain est non viabilisé,
et il nécessitera la réalisation des raccordements aux réseaux
Faut-il se procurer publics de distribution d'eau, d'assainissement, d'électri-
cité et de gaz. Il faudra également que vous pensiez à faire
un Certificat d’urbanisme ? construire un réseau séparatif pour les eaux usées. N’oubliez
C’est indispensable. Le Certificat d’urbanisme (CU) confirme pas non plus le réseau téléphonique et internet.
le caractère constructible du terrain et informe des droits, En contrepartie, vous bénéficiez d'une certaine liberté de réa-
des obligations ou des contraintes qui y sont rattachés. Les lisation lors de la construction de votre maison dans la limite
règles énoncées dans le certificat d’urbanisme sont valables des exigences des règles d'urbanisme en vigueur. ■■■
Photos dossier : Marc Loiseau
Un terrain peut réserver de nombreuses surprises, notamment
le sous-sol. Des travaux supplémentaires seront peut-être nécessaires.
■■■
faire construire sa maison 15
Terrain.indd 15 28/01/2016 15:55■■■
Il ne suffit pas qu’un terrain se situe dans un bel environ-
nement : il doit répondre à de nombreux autres critères.
Acquérir un terrain en lotissement valeur juridique. Le bornage est le seul document juridique-
ment valable pour établir le droit de propriété. Mieux vaut le
n’offre-t-il que des avantages ? faire établir par un géomètre expert choisi par les parties. Un
Côté avantages, un terrain en lotissement a déjà été viabilisé procès-verbal fixe définitivement les limites séparatives de
par l’aménageur-lotisseur : il a été raccordé aux réseaux, la chaque terrain. Il doit être signé par l'ensemble des parties.
nature du sous-sol est garantie. Les autorisations et attesta- En l'absence d'accord amiable, tout propriétaire peut obliger
tions nécessaires sont déjà obtenues, vous n’aurez que peu son voisin à délimiter son terrain en saisissant le juge. Les frais
de démarches administratives à effectuer. La parcelle est bor- de bornage amiable ou judiciaire sont partagés entre les pro-
née, sa surface et ses limites sont connues avec précision. priétaires des terrains contigus.
En revanche, pour garantir un minimum d'unité des construc-
tions, le lotissement obéit à des règles spécifiques auxquelles Comment trouver votre terrain ?
chaque lot doit se conformer. Votre marge de manœuvre sera
extrêmement limitée. Vous devrez respecter les normes archi- La première source d’information, ce sont bien sûr les an-
tecturales (matériau, coloris, hauteur de faîtage, modèle de nonces. Mais vous pouvez également vous renseigner auprès
toiture…) et les normes d'aménagement du terrain (implan- des notaires de la région qui s’occupent des successions et
tation de la construction sur la parcelle, règle d'entretien des des ventes aux enchères. Les aménageurs-lotisseurs et les
voies de desserte des maisons, clôtures, arbres et haies…). constructeurs de maisons individuelles peuvent également
se révéler d’une aide précieuse. Bien que la loi de 1990 sur
Le bornage est-il obligatoire ? le contrat de construction interdise aux constructeurs de mai-
sons individuelles de vous vendre directement un terrain, ils
Non. Le bornage – qui consiste à fixer les limites de deux connaissent parfaitement le marché et vous orienteront vers
terrains privatifs contigus – n’est pas une obligation. A moins les parcelles disponibles. Autre possibilité, la mairie qui peut,
que l’un de vos voisins l’exige. Ou que vous vouliez avoir des via la conservation des hypothèques, interroger un fichier
garanties quant à la superficie du terrain et établir les limites dans lequel sont répertoriés les terrains à vendre. Si vous
de votre propriété. choisissez les services d’une agence, vous devrez payer les
A savoir : les informations figurant au cadastre n'ont aucune frais de commission.
16 faire construire sa maison
Terrain.indd 16 28/01/2016 15:28Comment savoir si un terrain
se situe dans une zone à risques ?
Pour vérifier si votre commune est concernée par des risques
naturels ou des risques technologiques, rendez-vous sur le
site www.prim.net du ministère de l'Environnement. Une
base de données régulièrement mise à jour recense toutes
les communes présentant un risque. A partir du nom de votre
ville, vous obtiendrez la liste précise des différents risques
ainsi qu'un historique des différents sinistres survenus dans le
passé. Autre site utile : www.georisques.gouv.fr
Est-on obligé de respecter
les servitudes ? Bien connaître le sous-sol d’un terrain est essentiel.
Oui, absolument. Et les servitudes peuvent grever votre ter-
rain et limiter votre occupation du sol. Certaines servitudes
peuvent relever du droit privé, par exemple les droits de à fuir. Ces sous-sols sont très hétérogènes et instables, des
vue ou les droits de passage du voisin sur votre propriété. tassements inégaux et des glissements peuvent modifier
Les servitudes dites d'utilités publiques sont elles relatives à l’assise de la maison. Les nappes phréatiques de surface ou
l'utilisation de certaines ressources et d'équipements. Le cas les sources peuvent aussi provoquer de sérieux désordres.
échéant, elles permettent à la commune de faire passer des A vérifier également, la présence de carrières et de dé-
lignes électriques aériennes au-dessus des propriétés privées chets polluants. Consultez le site www.prim.net pour savoir
ou d'y enterrer des canalisations souterraines de gaz. si la commune présente des risques avérés. Géorisque, un
site mis en ligne par le gouvernement pour une meilleure
connaissance des risques sur le territoire, est également une
Quels sont les points à vérifier sur excellente source d’information. En cas de doute, une étude
de sol sera nécessaire et devra être conduite par un géotech-
la situation du terrain ? nicien.
Vérifiez la distance de votre lieu de travail ainsi que la pré-
sence et la qualité des services de proximité (écoles, com- L’orientation du terrain
merces, équipements sportifs, transports en commun,
réseaux routiers…). Variez les horaires de visite et effectuez
est-elle importante ?
les trajets aux heures de pointe, discutez avec vos futurs voi- Oui parce que l’orientation déterminera l’implantation et le
sins, assurez-vous que l’environnement n’est pas bruyant et plan de votre maison. L’exposition du terrain est fondamen-
ne subit pas de nuisances. Vous éviterez ainsi toute mauvaise tale pour capter les apports solaires en hiver et limiter leurs
surprise. Le Plan d’occupation des sols vous informera des effets en été. Pour ce faire et conformément à la RT 2012, les
futurs projets de construction de routes ou de bâtiments à constructeurs de maisons individuelles orientent les pièces
proximité. Il est préférable d’effectuer plusieurs visites. Vous de vie au sud ou à l’ouest, la cuisine à l’est pour profiter du
serez ainsi certain que le lieu vous plaît vraiment. soleil du matin. Le nord sera réservé aux pièces annexes :
entrée, garage, cellier… La configuration du terrain compte
Faut-il s’intéresser à la nature également, car si sa forme est carrée ou rectangulaire, les
possibilités de construction seront plus vastes. Attention, un
du sous-sol ? terrain en pente peut imposer la construction d’un sous-sol. ■
Oui. C’est même essentiel. Les fondations de la maison
doivent être adaptées à la nature du sous-sol. Certains
sous-sols exigeront des travaux plus complexes et plus Retrouvez des milliers d’annonces
coûteux. Evitez les sous-sols argileux qui sont à l’origine de de terrains à vendre sur
nombreux sinistres. Les zones de remblais sont également www.construiresamaison.com
faire construire sa maison 17
Terrain.indd 17 28/01/2016 15:28Bien choisir
son constructeur
Construire une maison ne s’improvise pas ! Le professionnel doit posséder
de solides compétences techniques alliées à une qualité d’écoute pour vous
proposer le projet qui vous correspond.
par Jérôme Augereau
Rido/Fotolia
Tout projet de construction passe par un échange entre le constructeur
et les acquéreurs de façon à définir précisément leurs besoins.
C
’est bien souvent le projet d’une vie ! Faire Une confiance indispensable
construire sa maison constitue en effet un acte Lors des premiers rendez-vous, le technico-commercial du
important pour la plupart des acquéreurs qui constructeur devra définir les besoins de son client, décou-
deviennent propriétaires de leur résidence vrir son mode de vie pour lui proposer la maison la mieux
principale pour la première fois. Une décision qui engage la adaptée. Des échanges qui doivent être placés sous le signe
famille pour de nombreuses années. Autant avoir toutes les de l’écoute et de la confiance pour que le projet soit le plus
cartes en main pour choisir le professionnel. conforme aux souhaits de l’acquéreur.
18 faire construire sa maison
trouverconstructeur.indd 18 28/01/2016 15:29Marc Loiseau
■■■
En cas de dépôt de bilan du constructeur, l’acquéreur est assuré que
sa maison sera achevée grâce à la garantie de livraison de la maison
prévue par le contrat de construction de maison individuelle (CCMI).
Ces rencontres permettent également de faire connaissance françaises avec l’UCI-FFB. Les bureaux d’études peuvent aussi
avec l’entreprise. Certains constructeurs présentent en effet aider les constructeurs de maisons individuelles en organisant
le cabinet d’architecture, le bureau d’études avec lesquels ils des sessions de formation et en assurant une veille technolo-
travaillent. Sans oublier des chantiers en cours et des mai- gique sur les produits et modes constructifs les plus novateurs.
sons terminées. Des portes ouvertes sont aussi organisées
chez des clients avant la livraison de leur maison. L’occasion Des sous-traitants essentiels
d’échanger avec eux sur le déroulement du chantier, les rela-
tions avec les collaborateurs de la société. L’organisation du constructeur doit être aussi passée au
crible. Une très grande majorité des sociétés fait appel à
Une obligation de résultats
Siplast
Homme de dialogue, le constructeur doit également faire
Aujourd’hui les constructeurs ont une
preuve de solides compétences car le métier est devenu plus obligation de résultats et doivent notam-
complexe et plus technique. Les maisons doivent être parti- ment respecter les exigences de la Régle-
culièrement économes en énergie pour respecter les objectifs mentation thermique 2012.
fixés par la RT 2012. A savoir ne pas dépasser une consom-
mation énergétique primaire moyenne de 50 kWep/m².an.
Pour se conformer aux nouvelles exigences réglementaires,
les constructeurs peuvent bénéficier de l’expertise d’organi-
sations professionnelles comme Les Constructeurs et Amé-
nageurs de la Fédération française du bâtiment (LCA-FFB).
Cette dernière est née de la fusion de l’Union des maisons ■■■
faire construire sa maison 19
trouverconstructeur.indd 19 28/01/2016 15:30Marc Loiseau
■■■ des sous-traitants pour ses chantiers. Des artisans fidélisés
de longue date témoignent d’un véritable partenariat avec
le constructeur. Pour l’acquéreur, c’est l’assurance que la
construction sera réalisée dans les règles de l’Art car les arti-
sans connaissent bien les matériaux, les systèmes de chauf-
fage et les exigences du constructeur. Cette mise en œuvre
de qualité est d’autant plus nécessaire que les constructeurs
sont désormais soumis à une obligation de résultats. L’étan-
chéité de la construction à l’air, mesurée à la fin du chantier,
doit être inférieure ou égale à 0,6 m3/h/m². Pour obtenir ce
résultat, les artisans doivent savoir travailler ensemble.
Le conducteur de travaux à votre
écoute
1
Les conducteurs de travaux constituent également des
acteurs clés dans l’organisation de l’entreprise. Ces techni-
ciens coordonnent les travaux et vérifient leur bonne exécu-
1. Sur chaque chantier, un conducteur de travaux coordonne tion. Chez certains constructeurs, les conducteurs peuvent
les étapes successives et veille à leur bonne réalisation. superviser chacun quinze chantiers. Dans d’autres sociétés,
ils peuvent en gérer jusqu’à trente-cinq. Un chiffre qui peut
2. La plupart des constructeurs travaillent avec des sous-traitants sembler élevé sauf si une part de ces projets est construite
sur leur chantier. Ce sont en général des artisans en qui ils ont
dans un même secteur géographique. C’est notamment le
une entière confiance.
cas si une entreprise compte plusieurs clients dans un lotisse-
Marc Loiseau
2
Un contrat pour se protéger
Vérifiez que votre constructeur vous propose un
contrat de construction de maison individuelle
(CCMI). Ce dernier inclut un certain nombre de
garanties et assurances qui sécurisent le projet
du particulier à l’image du prix global forfaitaire
et définitif. Si le prix de la maison peut augmen-
ter sous l’effet de la progression du prix des ma-
tériaux, cette hausse est néanmoins encadrée
par des indices, évitant ainsi des hausses consé-
quentes. Aucune autre plus-value ne pourra être
imposée au client. Les surcoûts qui peuvent sur-
venir lors du déroulement du chantier seront à
la charge du constructeur. Autre garantie : si la
maison est livrée en retard, le professionnel de-
vra payer des pénalités. Un CCMI prévoit égale-
ment la garantie de livraison. Si le constructeur
dépose son bilan, son garant financier choisira
une entreprise qui poursuivra le chantier selon
les conditions définies au contrat.
■■■
20 faire construire sa maison
trouverconstructeur.indd 20 28/01/2016 15:30Vous pouvez aussi lire
