Covid-19 Quelles perspectives pour le marché français des commerces ? - Marché immobilier des commerces | France Mai 2020 - Business Immo
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Marché immobilier des commerces | France
Mai 2020
Covid-19
Knightfrank.com/research
Quelles perspectives pour
le marché français des
commerces ?
LE MARCHÉ DES COMMERCES EN FRANCE l MAI 2020
COVID-19
QUELLES PERSPECTIVES
POUR LE MARCHÉ FRANÇAIS
DES COMMERCES ?
Depuis quelques mois, l’apparition du Covid-19 et sa interrogations majeures du moment : la propension des
propagation rapide ont placé le monde de la distribution consommateurs à réinvestir ou non les magasins.
dans une situation inédite en contraignant la quasi- S’agissant de l’immobilier commercial, la situation
totalité des commerçants à fermer boutique. Si certains actuelle pose également de nombreuses questions,
ont pu rester ouverts, et si d’autres ont en partie relatives aux rapports entre bailleurs et locataires, à
poursuivi leur activité grâce au e-commerce, l’écrasante l’évolution des valeurs locatives ou à l’adaptation des
majorité a été durement pénalisée par la mise en place espaces aux nouvelles règles sanitaires.
de mesures de restriction. Depuis quelques semaines,
ces mesures ont été progressivement assouplies. Les La crise du Covid-19 aura d’autres conséquences
commerces sont de plus en plus nombreux à rouvrir en profondes sur le marché des commerces. Celles-ci
raison du ralentissement de la pandémie mais aussi de sont encore difficiles à appréhender car nous ne
l’impératif de survie de l’économie. C’est le cas en connaissons pas encore la durée de la pandémie ni
France, où le confinement a été levé le 11 mai mais où l’ampleur réelle du choc économique. Cela dit, il n’est
le redémarrage reste très inégal selon les territoires, pas impossible de réfléchir au « monde d’après ».
secteurs d’activité et formats de distribution. Dans ce premier point d’étape sur les commerces,
Knight Frank vous propose ainsi quelques pistes de
Si tout le monde espère une reprise rapide, il faudra réflexion, s’appuyant sur de nombreux cas en France
sans doute du temps pour retrouver une activité et à l’étranger. Celles-ci dessinent plutôt une
normale. Le déconfinement devrait néanmoins accélération des tendances observées avant crise
permettre de mieux mesurer les conséquences de la que l’émergence de modèles inédits de
crise du Covid-19 sur le commerce, et en particulier consommation et de formats commerciaux.
d’apporter un début de réponse à l’une des
2
LE MARCHÉ DES COMMERCES EN FRANCE l MAI 2020
SOMMAIRE
1 2 3
TABLEAU DE BORD LES COMMERCES ENTRETIEN AVEC
DU CONFINEMENT À L’HEURE DU FABRICE LE SACHÉ
DÉCONFINEMENT VICE-PRÉSIDENT ET
PORTE-PAROLE DU MEDEF
page 4 page 5 page 8
4 5 6
LE DÉCONFINEMENT DU QUEL IMPACT ENTRETIEN AVEC
COMMERCE DANS LE SUR LES MARCHÉS MAXIME FORGEOT
MONDE IMMOBILIERS ? PRÉSIDENT FONDATEUR DE
LOCATIF / INVESTISSEMENT F&A ASSET MANAGEMENT
page 10 page 13 page 17
7 8
LE COMMERCE ENTRETIEN AVEC
POST COVID-19 JULIEN SYLVAIN
PLUS RIEN NE SERA FONDATEUR
COMME AVANT ? DE TEDIBER
page 19 page 25
3
LE MARCHÉ DES COMMERCES EN FRANCE l MAI 2020
C OV I D - 1 9
TA B L E A U D E B O R D D U
CONFINEMENT
ÉCONOMIE ET CONSOMMATION EN FRANCE
ÉVOLUTION OPINION ÉPARGNE « FORCÉE » CONSOMMATION
DU PIB DES MÉNAGES DU CONFINEMENT EN BIENS
- 5,8 % au 1T 2020* - 8 points en avril 2020 55 milliards d’euros - 17,9 % en mars 2020*
Source : INSEE / *t/t-1 Source : INSEE Source : OFCE Source : INSEE / *Volume, sur un an
ACTIVITÉ DES COMMERCES EN FRANCE / ÉVOLUTION DES VENTES SUR UN AN
PAR PRODUIT OU FORMAT
ALIMENTATION BIO (PANIER MOYEN) HABILLEMENT-TEXTILE RESTAURATION
+ 7,8 % en mars 2020 + 48 % depuis mi-mars* - 18,7 % au 1T 2020* - 92 %*
Source : INSEE Source : Nielsen Source : IFM /*En magasin Source : SAD Marketing
*magasins spécialisés, en valeur
*Perte de CA pendant le
confinement
ACTIVITÉ DU E-COMMERCE
CA AMAZON CA E-COMMERCE DRIVES TEMPS PASSÉ SUR LES
+ 26 % au 1T 2020 + 59 % sur un an* + 81 % sur un an* RÉSEAUX SOCIAUX
Source : Amazon Source : Procos Source : Kantar + 23 %*
*Magasins spécialisés, période janvier-avril *Produits alimentaires,
Source : Hootsuite / *16-64 ans,
semaine du 20 au 26.04
depuis le début de la pandémie
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LE MARCHÉ DES COMMERCES EN FRANCE l MAI 2020
LES COMMERCES À L’HEURE
DU DÉCONFINEMENT
Depuis le début du déconfinement, la reprise de l’activité des commerces est
scrutée avec attention en raison de leur poids dans l’économie et la société
françaises. Elle l’est aussi car une réouverture mal maîtrisée ferait courir le risque
d’une deuxième vague de contamination, qui ébranlerait encore un peu plus un
secteur déjà fortement affecté par deux mois de fermeture quasi généralisée.
REPRISE EN ORDRE DISPERSÉ Tous les formats commerciaux ne sont
pas non plus égaux face aux contraintes Part des centres commerciaux
Après la fermeture quasi généralisée des sanitaires et à la nécessité de limiter le d’Île-de-France encore fermés le
commerces, la reprise s’effectue depuis risque de propagation du virus. Les 11 mai 2020
quelques semaines en ordre dispersé. centres commerciaux de l’Hexagone, qui
Aux commerces qui n’ont pas été ne fonctionnaient plus que pour donner
contraints de fermer car présentant un l’accès aux surfaces alimentaires et aux
« caractère indispensable » (commerces pharmacies, ont ainsi été autorisés à
17%
alimentaires, pharmacies, presse, etc.) rouvrir, à l’exception des sites de plus de
sont ainsi venus s’ajouter les drives et 40 000 m². Pour ces derniers, la décision
autres points de retrait progressivement relève du préfet, ce qui limite de facto la
mis en place par d’autres acteurs que reprise de l’activité en contraignant la 41%
ceux de la grande distribution alimentaire réouverture d’un nombre conséquent de
(Kiabi, Intersport, Conforama, etc.). Mais magasins : les sites de plus de 40 000
ce n’est qu’à la fin avril que les enseignes m² ne représentent ainsi que 14 % du
ont réellement commencé à rouvrir leurs nombre total de centres commerciaux
rayons à la clientèle, dans le secteur du en France, mais 32 % de leur surface
bricolage et des jardineries-animaleries totale et plus de 10 000 magasins. L’Île-
notamment (Leroy-Merlin, Truffaut, etc.). de-France en concentre le plus grand
Le mouvement s’est accéléré à partir du nombre avec un peu plus de 40 sites,
11 mai, date du début du déconfinement dont une majorité située en Seine-Saint- % des centres commerciaux
et de la réouverture plus large des lieux Denis (Rosny 2, O’Parinor, etc.). Paris en
% des boutiques de centres commerciaux
accueillant du public. Nous savons compte trois (Forum des Halles, Italie 2,
néanmoins que le redémarrage sera, Beaugrenelle) qui, comme les grands
pendant quelque temps, très inégal, magasins du boulevard Haussmann, Source : SAD-Marketing
puisque le plan de déconfinement est devront rester fermés jusqu’au 10 juillet.
étroitement lié à l’intensité de Tous les propriétaires ne sont pas non
l’épidémie dans chaque département plus logés à la même enseigne. Deux
PAS DE « REVENGE BUYING » ?
de France. Les autorités évaluent en grandes foncières, Unibail-Rodamco-
effet la situation sanitaire de façon Westfield et Klépierre, sont
La situation actuelle, celle d’un choc à la
régulière et pourraient ainsi être particulièrement exposées, elles qui
fois économique et sanitaire, rend la
contraintes de durcir les mesures de n’ont cessé depuis dix ans d’arbitrer leur
comparaison avec les précédentes crises
restriction en cas de nouvelle progression patrimoine au profit des plus grands sites.
quasi impossible. Comme lors des
du virus.
récessions passées, la priorité sera
Pour les autres centres et commerces, la
néanmoins de restaurer la confiance
Très inégale selon les territoires, la réouverture reste conditionnée au
des consommateurs sur deux
reprise le sera également selon les respect de normes de sécurité
plans : d’une part celui de pouvoir réaliser
secteurs d’activité. Restaurants (hors sanitaire. Tous les opérateurs se sont
ses achats en toute sécurité tant
ventes à emporter), cinémas et salles de ainsi mis en ordre de marche, avec
qu’aucun vaccin n’aura été trouvé, et
sport restent ainsi fermés jusqu’à nouvel l’adoption rapide de mesures très
d’autre part celui d’être enclin à
ordre. Hors de France, les restaurants ont pragmatiques : comptage en temps réel
consommer malgré le choc économique
déjà rouvert dans certains pays plus ou du nombre de clients présents dans le
annoncé. Les derniers chiffres de l’INSEE
moins touchés par le Covid-19 (Chine et centre, mise à disposition sur Internet des
sur la confiance des ménages donnent le
Hong Kong, Suisse, Autriche, certains flux de fréquentation par tranche horaire,
ton, avec un recul de huit points en avril
États américains, certaines régions restriction des heures d’ouverture, accès
de l’indicateur synthétique servant à la
d’Espagne, etc.), tandis qu’il faudra au limité à certains lieux (toilettes, cabines
mesurer, soit la plus forte baisse
moins attendre le mois de juin aux Pays- d’essayage, etc.), désinfection régulière
enregistrée depuis la création de
Bas et en Belgique et le mois de juillet, des espaces ou encore plans de
l’enquête en 1972.
sous certaines conditions, au Royaume- circulation adaptés et marquage au sol
Uni. indiquant les distances à respecter.
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LE MARCHÉ DES COMMERCES EN FRANCE l MAI 2020
Les premiers retours assez mitigés de UNE QUESTION DE MOYENS
Confiance des ménages en pays sortis plus tôt que la France du
France, indicateur synthétique confinement (Allemagne, Suisse, Ces prochaines semaines, le niveau de
République tchèque, etc.) donnent fréquentation des points de vente
quelques indications. En Chine, les permettra notamment de juger de
130 chiffres du 1er trimestre 2020 montrent l’efficacité des mesures sanitaires mises
l’ampleur du choc lié au covid-19 sur la en place. Ainsi, les consommateurs
consommation, avec une chute de près seront d’autant plus enclins à venir en
120
de 17 % sur un an des ventes au détail. magasin qu’ils auront été rassurés par les
Depuis quelques semaines, l’activité a dispositions adoptées par les enseignes
110
toutefois montré des signes de reprise, et leurs bailleurs. Les acteurs du
amenant certains observateurs à parler commerce ne sont pas non plus égaux
de « revenge buying ». dans ce domaine, le déconfinement
100 distinguant les enseignes et sites
La comparaison entre les situations commerciaux offrant la protection la plus
française et chinoise doit malgré tout être élémentaire (gel hydroalcoolique,
90 relativisée. Les facteurs de soutien au régulation du nombre de clients, etc.) à
commerce chinois sont en effet assez ceux mettant en œuvre les dispositifs les
spécifiques, entre rattrapage des ventes plus sophistiqués. Ces derniers
80 non réalisées lors des fêtes du nouvel an requièrent des investissements d’autant
juil-01
juil-05
juil-09
juil-13
juil-17
mars-00
mars-04
mars-08
mars-12
mars-16
mars-20
nov-02
nov-06
nov-10
nov-14
nov-18
et achats de luxe nécessairement plus lourds à supporter que les chiffres
effectués en Chine en raison de d’affaires se sont effondrés pour la
l’interruption des voyages. Enfin, majorité des commerçants. L’une des
l’application très stricte des gestes conséquences immédiates de la crise
Source : INSEE barrières, l’expérience acquise lors des du Covid-19 sera donc de creuser
précédentes crises sanitaires ainsi que l’écart entre les acteurs les plus
l’usage massif du paiement sans contact affaiblis ou ne disposant pas d’une
via smartphone sont autant d’éléments trésorerie suffisante, et ceux capables
Annihilant le lent redressement observé
ayant sans aucun doute permis au de mobiliser les moyens financiers et
depuis l’essoufflement du mouvement
commerce chinois d’amorcer son humains nécessaires pour se remettre
des gilets jaunes, cette chute brutale était
redressement plus rapidement que dans rapidement en ordre de marche.
évidemment attendue. Cela dit, l’impact
d’autres pays. Unibail-Rodamco-Westfield fournit un très
du Covid-19 sur la confiance aurait sans
bon exemple de cette adaptation rapide
doute été plus dévastateur sans les
aux contraintes sanitaires du moment : la
mesures mises en place pour amortir les
foncière a annoncé le renforcement de
effets de la pandémie sur l’économie.
son association avec Bureau Veritas, en
Plus de douze millions de Français
vue d’intégrer un volet spécifique sur la
étaient ainsi concernés par le dispositif de
prévention des risques hygiéniques dans
chômage partiel au début du mois de mai
ses centres européens.
2020, leur permettant, au moins pour un
temps, de préserver tout ou partie de
leurs revenus.
Estimée par l’OFCE à 55 milliards
d’euros, l’épargne « forcée » du
confinement sera-t-elle pour autant
dépensée après le confinement ?
Difficile aujourd’hui d’y voir clair, même si
les Français pourraient être impatients de
retourner dans les magasins en dépit des
risques liés au virus. Selon le sondage
réalisé par YouGov les 15 et 16 avril,
70 % des personnes interrogées
déclaraient ainsi vouloir revenir dans
les points de vente physiques. C’est
d’ailleurs ce qu’ont pu observer plusieurs
enseignes lors des premiers jours du
déconfinement, avec des résultats parfois
meilleurs qu’espéré. Toutefois, les
prochaines semaines pourraient aussi
voir les Français gonfler leur épargne
de précaution, arbitrer leurs dépenses
au profit de projets d’achats qu’ils
considéreront prioritaires (logement,
voiture, voyages, etc.), ou les différer en
attendant d’être rassurés sur le contexte
économique.
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LE MARCHÉ DES COMMERCES EN FRANCE l MAI 2020
La capacité de réaction des bailleurs et Le défi est particulièrement important Face aux craintes et autres
des enseignes ne dépend pas des seuls pour les catégories de produits que le désagréments liés à l’utilisation des
investissements qu’ils peuvent mobiliser client a besoin de toucher et d’essayer, transports en commun, certains
dans le domaine sanitaire. Après comme les vêtements ou les annoncent le retour en force des
plusieurs semaines de confinement et un cosmétiques. Pour autant, faut-il penser véhicules individuels, que pourrait en
retour progressif des consommateurs en que les consommateurs se détourneront outre encourager la forte baisse du prix
magasin, les mieux placés pour rebondir, des achats discrétionnaires pour ne de l’essence (- 22 % pour le litre de
et éventuellement limiter les pertes liées à continuer à privilégier que les produits gazole depuis janvier). Dans le centre
un possible re-durcissement des mesures essentiels ? Rien n’est moins sûr. Après des grandes villes, leur usage est
de restrictions, sont aussi ceux qui de longues semaines de confinement et toutefois contraint par les restrictions de
auront les moyens d’optimiser leur de vie sociale restreinte à la famille et circulation mises en place. Paris a par
présence sur le web et d’y déployer aux « coronapéros », les craintes liées exemple décidé de consacrer aux vélos
des outils adaptés et innovants. Cela au virus et les irritants en magasin 50 kilomètres de voies habituellement
suppose là encore des moyens financiers pourraient être compensés par l’envie réservées aux voitures, interdisant
importants et donc plus aisément de retrouver une vie aussi normale notamment à ces dernières de circuler
mobilisables par de grandes enseignes, à que possible. N’oublions pas que rue de Rivoli. Dès lors, la situation
l’exemple de l’essayage virtuel de restaurants, cafés, clubs de sport et lieux actuelle semble plutôt favorable aux
lunettes sur le site Internet de la chaîne culturels restent fermés jusqu’à nouvel zones commerciales de périphérie, où
d’optique américaine Warby Parker, de la ordre, que les voyages restent très l’usage de la voiture individuelle est le
boutique en ligne BoConcept ou de encadrés et que le shopping est donc, à moins restrictif et où les drives
l’utilisation par Dior Parfums de la réalité ce jour, l’un des rares divertissements connaissent un regain de fréquentation
augmentée pour de visiter son magasin auquel peuvent s’adonner les Français. depuis le début de l’épidémie. Enfin, ces
du 52 Avenue des Champs-Élysées. territoires bénéficient aussi du report sur
NO CAR, NO BUSINESS ? leur zone de résidence de la
consommation de personnes en
Les conditions de transport sont une télétravail.
autre interrogation majeure à l’heure du
déconfinement. De fait, si la permanence
du risque sanitaire a des conséquences
directes sur l’activité des enseignes et
des sites commerciaux (aménagement Prix de vente moyens nationaux
du point de vente, communication de hebdomadaires des carburants
crise, etc.), le Covid-19 est également En France, c€/l TTC
susceptible de changer, au moins
provisoirement, la donne en raison de 170.00
l’impossibilité d’assurer un retour à la
normale des transports en commun. 160.00
Ceci impactera nécessairement la
fréquentation des commerces les plus 150.00
dépendants de ce mode de
140.00
déplacement. Paris et le centre des
grandes villes de l’Hexagone sont
130.00
concernés au premier chef. Quelques
jours avant la date du déconfinement, la 120.00
RATP annonçait ainsi qu’elle prévoyait
de limiter sa capacité de transport à 15 % 110.00
de la normale pour respecter les
consignes de distanciation physique. 100.00
Le manque à gagner potentiel semble
déjà une évidence pour les commerces sp95 sp95-e10
QUELLE PLACE POUR L’ACHAT situés au sein des quartiers de bureaux sp98 gazole
PLAISIR ? les plus denses, dont la fréquentation
diminuera en raison de la réduction des Source : Ministère de la Transition écologique et solidaire
Le déconfinement des commerces pose migrations pendulaires et de la poursuite
d’autres questions essentielles relatives du télétravail pour un nombre important
aux conditions de reprise de l’activité. de salariés. Les restrictions en matière
Ainsi, la mise en place de mesures de déplacements régionaux, inter-
sanitaires contraignantes augmente régionaux ou internationaux
nécessairement les irritants (files pénalisent aussi pour l’instant les
d’attente, port obligatoire du masque ou grandes artères commerciales, elles
de gants, etc.). Ceci dégrade qui drainent habituellement les flux de
l’expérience vécue par la clientèle, consommateurs les plus importants.
alors même que la fluidité de cette C’est également le cas de certaines
expérience et le plaisir ressenti par le zones touristiques ou frontalières.
consommateur font habituellement la
force du commerce physique.
7
LE MARCHÉ DES COMMERCES EN FRANCE l MAI 2020
L E S C O M M E R C E S FA C E
À LA CRISE
Depuis le déclenchement de la crise sanitaire, les secteurs du commerce, de l’artisanat et du tourisme
affrontent un choc majeur. Quelques jours après le début du déconfinement, le temps est venu de
dresser un premier bilan, forcément partiel. Fabrice Le Saché, Vice-Président et porte-parole du
MEDEF, par ailleurs Président d’Erigere et d’Aera Group, nous donne un premier aperçu de l’ampleur
de l’impact du Covid-19 sur l’activité des entreprises, des mesures mises en place pour leur venir en
aide et des défis posés par le déconfinement.
Il reflète notre créativité, notre caractère. Comment le MEDEF est-il pour
Chacun a pu le constater au cours de l’instant intervenu pour soutenir
cette période de confinement : un pays les entreprises, plus
sans commerce est un pays sans vie. particulièrement celles du
commerce et de l’artisanat ?
Comment les mesures mises en
place par le gouvernement depuis Le Président du MEDEF Geoffroy Roux
le début de la crise sanitaire ont- de Bézieux est en permanence au
elles permis de limiter l’impact contact des autorités politiques de notre
sur les entreprises ? pays pour remonter les préoccupations
de nos adhérents et proposer des
De façon très directe : report ou mesures pour faciliter la vie de nos
annulation de charges, remboursement entreprises. En sens inverse, nous
d’acomptes d’impôt sur les sociétés, relayons les dispositifs d’aide au sein de
remboursement des salaires versés via le notre réseau qui couvre tout le territoire et
chômage partiel (près de 12 millions auprès des 80 fédérations
d’actifs), soutien de trésorerie avec le professionnelles adhérentes.
Fabrice Le Saché, Vice-Président et porte- Prêt Garantie par l’État (100 milliards
parole du MEDEF d’euros à date), indemnisation forfaitaire Dans cette crise c’est l’ensemble du
via le fonds de solidarité. Évidemment, MEDEF qui a été mobilisé. En 48 heures,
Quel est le poids des entreprises ces mécanismes ont connu des vies les 200 collaborateurs du siège ont
du commerce et de l’artisanat mouvementées, bugs lors des basculé entièrement sur la crise du
dans l’économie française ? soumissions et requêtes en ligne du fait Covid-19 et ont produit quotidiennement
de la saturation des serveurs, réponses des analyses, décryptages, bulletins
Il est extrêmement important : plus de plus ou moins rapides et variables selon d’information. Des réunions de crise puis
trois millions d’actifs travaillent dans ce les régions et administrations, ciblage et de suivi constantes ont été mis en place.
secteur qui génère 1 300 milliards d’euros éligibilité trop large ou trop étroite, Nous avons réagi pour défendre des
de chiffre d’affaires avec des retombées difficulté sur la question des loyers, et mesures d’aides, pour nous assurer de
dans tous nos territoires, notamment pour bien d’autres points. l’effectivité, pour mettre la pression afin
de nombreuses TPE/PME. C’est aussi un d’accélérer les choses parfois. Une
secteur d’excellence. Si l’on prend Même si ces mesures ne règlent pas tout adresse électronique covid19@medef.fr a
l’exemple du commerce alimentaire – rien ne remplace la perte de chiffre été créée pour résoudre toutes les
quatre des 25 leaders mondiaux sont d’affaires – elles ont le mérite d’exister et questions des adhérents en temps réel.
Français et 40 % des CA sont réalisés d’avoir évité, pour un certain nombre
hors de nos frontières. C’est donc un d’entreprises, le crash. Il faudra donc être Nous avons également organisé un tour
pilier de notre économie. C’est aussi un très vigilant pour maintenir ces dispositifs de France virtuel avec les MEDEF
secteur clé de l’équilibre social : toujours pendant la phase de reprise, qui est la régionaux et départementaux tout en
dans le segment du commerce plus à risque car l’activité ne repartira pas accélérant le rythme des réunions du
alimentaire, 20 % des effectifs ont moins d’un coup. Stopper trop brutalement les Conseil exécutif pour faciliter la
de 26 ans, 68 % des embauches mesures de soutien produirait un effet coordination de tous nos secteurs
concernent des personnes sans diplôme ciseaux aux conséquences sociales économiques, et parfois contribué aux
ou peu diplômées et un cadre sur deux dramatiques. Mieux vaut le chômage médiations quand nécessaire.
était employé en début de carrière. Il y a partiel quelques semaines de plus…que
donc, dans le commerce, une fort levier le chômage permanent ! Ce serait encore
d’insertion et de mobilité sociale. Enfin, et plus coûteux pour l’État et, au-delà du
ce n’est pas le moins important, le tsunami social, une problématique pour
commerce représente des savoir-faire, les entreprises qui perdraient les
met en valeur des productions, des compétences de leurs collaborateurs qui,
services et participe de l’âme de notre bien souvent, ont été formés.
pays.
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LE MARCHÉ DES COMMERCES EN FRANCE l MAI 2020
L E S C O M M E R C E S FA C E
À LA CRISE
La France est « déconfinée » période de presque deux mois et les Nous travaillons sur toutes ces questions
depuis le 11 mai. Disposez-vous conséquences de cette décision vont ainsi que sur des mesures pratico-
de premiers indicateurs montrant s’étaler sur des années. Il faut l’anticiper, pratiques pour soutenir la consommation.
une reprise de l’activité, et que s’y préparer et trouver des solutions.
recommandez-vous pour que La question des déplacements est
cette reprise perdure ? Nous avons proposé un plan de relance également une problématique que nous
coordonné et massif à l’échelle suivons de près. Il faut, enfin, une
Nous étions tombés très bas. La France européenne avec le patronat allemand et réflexion de long terme sur les chaînes
a été plus violemment touchée italien. Nous allons dévoiler des mesures de valeur, la relocalisation de certaines
économiquement que ses voisins : six inédites dans quelques semaines pour parties d’activités stratégiques pour
points de PIB en moins c’est un soutenir l’offre et la demande car les assurer notre indépendance,
décrochage d’une violence inédite. deux sont touchés. Travailler sous le l’accélération de la transition climatique
Aujourd’hui nous sommes entre 60 % et Covid-19 est un défi : le coût des et la souveraineté numérique.
70 % de taux d’activité. Il va falloir encore équipements sanitaires mais surtout la
franchir des paliers et notamment réorganisation des flux perturbent le
déconfiner les secteurs qui le sont modèle économique de beaucoup
encore. Je pense ici au tourisme pour d’entreprises. Sera-t-il viable de travailler
lequel nous avons formulé des avec un trafic de 30 % moindre ? Sera-t-il
propositions de soutien ciblées et possible d’élargir les plages horaires ?
d’ampleur. Pourra-t-on avoir un surcroît de
souplesse pour permettre l’adaptation
D’une façon générale, c’est la première des entreprises à ces situations ?
fois qu’on décide volontairement d’arrêter
tout notre système économique sur une
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LE MARCHÉ DES COMMERCES EN FRANCE l MAI 2020
LE DÉCONFINEMENT DU
COMMERCE DANS LE MONDE
Quelques exemples
ÉTATS-UNIS IRLANDE
Décès : 85 906 / Cas : 1 417 889 Décès : 1 506 / Cas : 23 827
Ventes au détail : - 6,2 % en mars 2020* Ventes au détail : - 11,1 % en mars 2020*
*Sur un an (source : US Census Bureau). *Sur un an (source : Central Statistics Office).
Le déconfinement des commerces, pour la plupart
Les modalités de levée des mesures de restriction fermés depuis le 27 mars, doit s’organiser en cinq
divergent d’un État à un autre. Le déconfinement étapes dont la première est prévue le 18 mai et la
des commerces a débuté dès la fin avril en dernière d’ici la fin du mois d’août. La phase 1
Géorgie, au Texas ou en Alaska et se poursuivra permet à un nombre limité de commerçants de
jusqu’à la fin du mois de mai. Certains restaurants rouvrir (jardineries, matériel informatique,
ont pu rouvrir, mais à 50 % de leur capacité ou en opticiens, etc.). La phase 2 (8 juin) étend
se limitant à la vente à emporter. À compter du l’ouverture aux petits points de vente et aux
16 mai, les centres commerciaux vont également librairies. La phase 3 (29 juin) autorise l’ouverture
rouvrir leurs portes dans plus de vingt États mais des points de vente de produits non essentiels,
les horaires d’ouverture seront réduits. Simon hors centres commerciaux, et des cafés et
Property Group a par exemple annoncé la restaurants sous condition. La phase 4 (20 juillet)
réouverture de 50 % de ses centres. Dans l’État assouplit les restrictions pour certaines activités
de New York, le plus touché du pays, la « à risque » comme les coiffeurs, tandis que la
réouverture des commerces n’était pas d’actualité phase 5 (10 août) autorise la réouverture d’autres
au 15 mai, à l’exception de certaines activités très activités et lieux considérés encore plus à risque
spécifiques (drive-in). (salons de tatouage, centres commerciaux, etc.).
ESPAGNE
Décès : 27 321 / Cas : 229 540
Ventes au détail : - 14,3 % en mars 2020*
*Sur un an (source : INE / MGVN).
À partir du 4 mai, les magasins de moins de
400 m² ont pu rouvrir uniquement sur rendez-
vous, ainsi que les restaurants et cafés pour les
ventes à emporter et la livraison. Depuis le 11 mai
certaines villes et régions sont entrées dans une
nouvelle phase, qui inclut la réouverture normale
des petits commerces. La phase 2 doit étendre
ces mesures aux centres commerciaux, en
réduisant leurs capacités d’accueil (40 %) et en
aménageant les horaires pour les plus de 65 ans.
En phase 3, les aires de jeu des centres
commerciaux seront de nouveau accessibles, et
les bars pourront ouvrir avec une capacité
d’accueil limitée à 50 %. À noter : dans certaines
provinces, les géants espagnols de la fast-fashion
(Zara, Mango) ont déjà pu rouvrir leurs magasins.
10
Sources : Knight Frank / John Hopkins University pour les chiffres du Covid-19 (à la date du 15 mai) / AutresLE MARCHÉ DES COMMERCES EN FRANCE l MAI 2020
LE DÉCONFINEMENT DU
C O M M E RC E DA N S L E M O N D E
Quelques exemples
ROYAUME-UNI POLOGNE
Décès : 33 693 / Cas : 234 441 Décès : 883 / Cas : 17 615
Ventes au détail : - 5,8 % en mars 2020* Ventes au détail : - 9 % en mars 2020*
*Sur un an (source : Office for National Statistics). *Sur un an (source : Central Statistical Office).
Seuls les commerces essentiels (supermarchés, En Pologne le confinement des commerces mis
pharmacies, magasins de cycles, bricolage, etc.) en place du 14 mars au 4 mai a majoritairement
ont été autorisés à maintenir leur activité après le concerné les magasins situés au sein de centres
24 mars, soit 31 % du nombre total des commerciaux de plus de 2 000 m² (hors
commerces du pays. En réalité, seuls 17 % sont commerces essentiels). Les cinémas et salles de
restés ouverts, les magasins de bricolage n’ayant sport étaient aussi fermés, tandis que les cafés et
par exemple commencé à rouvrir leurs portes que restaurants devaient limiter leur activité aux
récemment. L’impact sur le marché des livraisons et à la vente à emporter. Depuis le
commerces a été conséquent, avec un recul de 4 mai, tous les magasins de centres commerciaux
plus de 80 % sur un an en avril de la fréquentation du pays peuvent rouvrir, à l’exception des salons
des rues commerçantes et des centres de coiffure, restaurants et food courts (18 mai).
commerciaux (- 68 % pour les retail parks). Le Pour l’instant, ce déconfinement partiel ne s’est
déconfinement des commerces se fera en deux pas traduit par un rebond de la fréquentation : lors
étapes. Les commerces dits non essentiels de la première semaine de réouverture, celle-ci a
pourraient rouvrir à compter 1er juin et les en effet chuté de près de 42 % sur un an (- 49 %
restaurants et pubs à compter du 1er juillet si pour les plus grands centres, ceux de plus de
toutefois les conditions sont réunies. 40 000 m²).
RÉPUBLIQUE
TCHÈQUE
Décès : 293 / Cas : 8 351
Ventes au détail : - 9,3 % au 1T 2020*
*Sur un an (source : Czech Statistical Office).
Fermés à partir du 13 mars (à l’exception des
commerces essentiels), les commerces ont rouvert
à partir du 20 avril, en commençant par les
marchés de producteurs, artisans,
concessionnaires, etc. Les magasins de moins de
2 500 m² ont pu rouvrir le 27 avril, à l’exception de
ceux situés en centre commercial, ainsi que les
salles de sport mais en interdisant l’accès aux
douches et vestiaires. Le 11 mai a marqué une
nouvelle étape importante avec la réouverture des
centres commerciaux, des plus grands magasins
(˃ 2 500 m²), des salons de coiffure, des
restaurants et des cafés (espaces extérieurs
uniquement) et des cinémas (au tiers de leur
capacité). La dernière étape aura lieu le 25 mai,
avec la réouverture complète des restaurants et
des clubs de sport.
11LE MARCHÉ DES COMMERCES EN FRANCE l MAI 2020
LE DÉCONFINEMENT DU
C O M M E RC E DA N S L E M O N D E
Quelques exemples
DUBAÏ* CHINE
Décès : 208 / Cas : 21 084 Décès : 4 637 / Cas : 84 029
*Émirats Arabes Unis Ventes au détail : - 17 % au 1T 2020*
*Sur un an (source : Macrobond).
Les magasins et centres commerciaux de
Dubaï ont été fermés le 23 mars (hors
supermarchés et pharmacies). Depuis le 24 La levée des restrictions s’est faite dès la fin
avril, début du ramadan, le gouvernement a du mois de mars dans les villes confinées à
assoupli ces restrictions et autorisé la l’exception de Wuhan (8 avril). Tous les
réouverture des centres commerciaux mais déplacements sont régulés par un QR code.
sous certaines conditions (distances sociales D’après les premiers chiffres du ministère du
de 2 mètres, horaires d’ouverture limités, Commerce, 80 % des restaurants et 90 % des
capacité d’accueil réduite à 30 %). Chaque commerces auraient déjà rouvert. Certains
client a trois heures pour faire ses achats et grands sites touristiques sont également
l’accès reste interdit aux moins de 12 ans et accessibles, mais avec un accès limité
aux plus de 60 ans. Par ailleurs, les (Muraille de Chine, parc Disneyland de
restaurants et cafés ont pour la plupart pu Shanghai, etc.). Si les ventes ont sévèrement
rouvrir, mais les salles de sport restent chuté au 1er trimestre 2020, certaines
fermées. L’impact sur le marché des foncières de centres commerciaux notent une
commerces de Dubaï sera très important nette amélioration des ventes et de la
puisqu’il s’agit d’une des grandes destinations fréquentation. Dans les centres de
touristiques à l’échelle mondiale. CapitaLand Retail China Trust, celles-ci ont
respectivement bondi de 189 % et 105 %
entre février et mars 2020.
AUSTRALIE
Décès : 98 / Cas : 7 019
Ventes au détail : + 1,1 % au 1T 2020*
*Sur un an (source : NAB).
En Australie, où un confinement partiel des
commerces a été mis en place en mars, les
restrictions sont peu à peu assouplies selon
les régions et secteurs d’activité. Nombre de
commerces peuvent rouvrir leurs portes, mais
beaucoup de commerçants ont choisi de ne
pas le faire car ils craignent une trop faible
affluence. La phase 1 du plan de
déconfinement (qui en comprend trois) a
autorisé cafés et restaurants à rouvrir mais en
limitant le nombre de clients et à condition de
faire respecter les mesures de distanciation.
Beaucoup se limitent pour l’instant à de la
vente à emporter ou à la livraison. Les salles
de sport et les cinémas restent fermés et
devront attendre la phase 2, tandis que la
phase 3 autorisera la réouverture de
l’ensemble des autres activités à risque
(discothèques, food courts). La levée totale
des restrictions est prévue d’ici la fin juillet.
12LE MARCHÉ DES COMMERCES EN FRANCE l MAI 2020
C OV I D - 1 9
Q U E L I M PA C T S U R L E S
MARCHÉS IMMOBILIERS ?
Le confinement a nettement réduit, sans tout à fait l’arrêter, l’activité des marchés locatifs et de
l’investissement. Entamées avant le déclenchement de la crise, des négociations se sont poursuivies,
donnant une première indication des conséquences immédiates du Covid-19 sur la demande des enseignes
et des investisseurs, et sur la façon dont celle-ci pourrait évoluer lors des prochains trimestres.
MARCHÉ LOCATIF Les axes prime ne sont pas
épargnés Arrivées de nouvelles enseignes
Sélectivité accrue étrangères en France
Le manque de visibilité et les difficultés
Depuis le déclenchement de la crise économiques liés au Covid-19 ont d’ores
sanitaire, l’activité enregistrée sur le et déjà modifié les conditions de 2015 40
marché des rues commerçantes a très négociation, avec un recours plus
nettement ralenti en raison des important aux mesures
contraintes liées au confinement et à la d’accompagnement. Si nous manquons 2016 46
nécessité de respecter les règles de encore de références de transactions
distanciation sociale (impossibilité de post-Covid, la crise devrait mettre un
visiter les biens etc.). Surtout, les pertes terme à l’augmentation des valeurs 2017 38
de chiffres d’affaires engendrées par la locatives sur certains axes prime. Avant
fermeture des commerces ainsi que la crise, ce mouvement haussier ne
l’impossibilité de prévoir la durée de la concernait toutefois qu’un nombre très 2018 42
pandémie ont poussé la plupart des réduit d’emplacements comme la rue
enseignes à suspendre leurs projets Saint-Honoré, la tendance générale étant
2019 57
d’expansion. plutôt à la stabilisation ou à la baisse
dans la capitale.
Cependant, toutes les négociations ne se 2020 9 Arrivées effectives à mi-mars
sont pas arrêtées. Les dossiers sur L’ampleur de la correction à venir est
lesquels travaillent les équipes de difficile à prévoir car elle dépend de la
commercialisation de Knight Frank et les durée de la pandémie. Dans l’immédiat,
Source : Knight Frank
discussions menées avec les enseignes les mesures de restriction prises pour
donnent ainsi de premières indications limiter la propagation du virus pèsent
sur la résistance du marché parisien. sur l’attractivité de la plupart des
Si le confinement et le maintien de grands axes parisiens en raison de la
mesures de restriction plus ou moins baisse des flux de chalands et du
sévères ont abouti au report des ralentissement de la demande des
ouvertures, la volonté de s’implanter ou enseignes.
de se développer n’est pas
systématiquement remise en cause, en
particulier si l’horizon de la prise à bail est Évolution des valeurs locatives prime à Paris
éloigné. Certains secteurs restent par En €/m²/an Zone A
ailleurs dynamiques, comme les formats
de proximité (alimentation), la 25,000
restauration rapide ou tout ce qui a trait à
la mobilité urbaine. 20,000 20,000
Enfin, si les enseignes font évidemment 15,000 15,000
preuve d’une grande prudence, celles-ci
étaient déjà très sélectives avant le 10,000
5,000
déclenchement de la crise sanitaire, 4,000
accélérant depuis plusieurs mois la 5,000 3,500
rationalisation de leur réseau de 3,000
boutiques au profit des emplacements les -
plus rentables ou supposés les moins 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019
fragiles. La tendance s’accélérera
Avenue des Champs-Elysees Avenue Montaigne
certainement avec le Covid-19, même si Rue Saint-Honoré Boulevard Saint-Germain / Rue de Sèvres
l’ampleur du choc impactera également, Rue des Francs-Bourgeois Rue de Rivoli
au moins pour un temps, les meilleurs Rue de Rennes
axes.
Source : Knight Frank
13Le MARCHÉ DES COMMERCES EN FRANCE l MAI 2020
Nouveaux entrants en stand by
Les arrivées de nouveaux entrants
étrangers seront orientées à la baisse
en 2020. La plupart ont en effet suspendu
leurs projets en raison de la pandémie et
de la priorité donnée à la gestion de leur
réseau existant. Après une année 2019
exceptionnelle (57 nouvelles arrivées
dans l’Hexagone contre 42 en 2018), une
dizaine d’arrivées ont pour l’instant été
comptabilisées, dont la moitié à Paris.
Ce chiffre augmentera en cas
d’amélioration durable de la situation
sanitaire. En effet, plusieurs projets
étaient imminents avant le
déclenchement de la crise et devraient
être menés à leur terme. En outre, la
correction attendue des valeurs locatives
pourrait attirer à Paris d’autres enseignes
inédites en leur offrant de belles Par ailleurs, les ventes en ligne devraient Le premier, Opéra-Haussmann, restera
opportunités d’implantation à moindre aussi progresser, elles qui ne durablement pénalisé en raison de la
coût. Néanmoins, la demande des représentent encore qu’une part modeste fermeture annoncée des grands
enseignes internationales ne retrouvera des chiffres d’affaires du luxe (12 % dans magasins (Printemps, Galeries
pas le niveau qui était le sien avant la le monde selon Bain & Company). Ce Lafayette) jusqu’au 10 juillet. Quant aux
crise tant que les mesures de restriction report de l’activité et le manque de Champs-Élysées, la question se pose de
n’auront pas été réellement assouplies et visibilité limiteront le nombre de la poursuite de leur montée en gamme à
que la fréquentation des grandes artères nouvelles boutiques de luxe à Paris en très court terme. La crise sanitaire
de la capitale ne sera pas nettement 2020. À la mi-mars 2020, plus de 30 pourrait également décaler certains des
repartie à la hausse. projets, plus ou moins avancés, étaient projets de restructuration de l’avenue,
identifiés, dont plusieurs seront sans engagée depuis quelques mois dans une
Le luxe en première ligne doute reportés à 2021 ou 2022. La profonde mutation commerciale et
reprise sera donc très progressive, même urbaine.
Tous les quartiers parisiens ne sont pas si l’on peut parier sur la capacité de
impactés de la même façon. Alors que les résilience d’un marché du luxe qui, en Le confinement a d’ores et déjà acté le
zones résidentielles sont assez 2019, s’était relevé assez rapidement des report de l’ouverture de la Samaritaine au
préservées, la situation actuelle est troubles liés aux Gilets jaunes. début de 2021 pour adapter le grand
bien moins favorable aux pôles magasin aux nouvelles règles de
tertiaires et touristiques. De fait, leurs distanciation sociale. D’autres projets
flux de chalands sont majoritairement Évolution du nombre d’ouvertures importants sont dans les tuyaux et seront
constitués d’employés franciliens – dont de boutiques de luxe à Paris concrétisés en 2020 (JD Sports sur plus
beaucoup travaillent encore à domicile – de 2 000 m² au n°118-120). La
et de visiteurs internationaux – dont le renaissance attendue de la rue de
nombre s’est drastiquement réduit alors 50 51
Rivoli ne sera donc probablement
que le tourisme est un moteur 46 retardée que de quelques mois, même
essentiel du commerce parisien. si l’impact de l’interdiction de la circulation
Rappelons qu’en 2019 les étrangers 37 36 aux voitures reste bien évidemment à
avaient représenté 47 % des arrivées mesurer.
hôtelières en Île-de-France, et que le 27
prolongement de l’état d’urgence sanitaire Finissons ce passage en revue de
impose, au moins jusqu’au 10 juillet, la quelques artères parisiennes par la rive
mise en quarantaine des personnes en gauche. L’impact du Covid-19 y sera
provenance d’une zone de circulation de sans doute moins visible. Certes, les
l’infection (hors UE et espace Schengen). enseignes internationales y sont bien
Enfin, l’Organisation Mondiale du représentées et quelques équipements
Tourisme (OMT) a récemment indiqué majeurs n’ont pas encore totalement
que le tourisme mondial pourrait, en 2015 2016 2017 2018 2019 2020*
rouvert (Italie 2 et Beaugrenelle, alors que
fonction de la rapidité de la reprise des le Bon Marché a rouvert). Cela dit, le
voyages internationaux, reculer de 60 à Source : Knight Frank /*Projets identifiés à mi-mars. marché de la rive gauche est moins
80 % en 2020 sur la planète. dépendant de la fréquentation touristique
Les quartiers Opéra-Haussmann et internationale et s’appuie sur la
Dans ces conditions, les artères de luxe Champs-Élysées ont un positionnement consommation de résidents au pouvoir
marqueront une pause en 2020, d’autant plus mixte ; mais ils sont les plus d’achat généralement élevé.
que les grands groupes du secteur fréquentés de Paris, par des Français et
devraient pour l’instant concentrer leurs des touristes étrangers, et souffrent donc
efforts en Asie, où les ventes sont déjà aussi très directement des conséquences
reparties à la hausse. de la crise du Covid-19.
14LE MARCHÉ DES COMMERCES EN FRANCE l MAI 2020
Le recul des volumes pourrait s’accentuer
MARCHÉ DE L’INVESTISSEMENT
lors des trois prochains trimestres, même
Évolution des taux de rendement
si de nouvelles opérations majeures sont
Retour de la défiance prime, en %
attendues et devraient limiter la baisse de
l’activité. En outre, la grande spécificité
En 2019, la tendance était redevenue
des actifs de commerces dessine des 10.00
positive sur le marché de
perspectives très contrastées selon
l’investissement en commerces, avec 9.00
les territoires et types de formats.
six milliards d’euros engagés dans
8.00
l’Hexagone soit une hausse de près de
Quelle correction des taux ?
30 % par rapport à 2018 et à la moyenne 7.00
décennale. L’activité avait notamment
La défiance des investisseurs restreint à 6.00
bénéficié de la finalisation de quelques
ce stade le nombre d’acquéreurs
acquisitions de grands centres 5.00
potentiels. Les volumes devraient aussi 5.00
commerciaux, témoignant d’un retour de
être limités par l’attentisme de
la confiance des institutionnels. 4.00 4.00
propriétaires potentiellement vendeurs,
en raison du manque de visibilité sur la 3.00
Le déclenchement de la crise sanitaire a 2.75
progression de la pandémie et sur la
largement entamé cette confiance. Si le 2.00
correction des taux de rendement. Ce
marché n’est pas tout à fait bloqué, les
1T 2020
2000
2002
2004
2006
2008
2010
2012
2014
2016
2018
flou pourrait notamment affecter les
conséquences immédiates du
segments core + et value-add, où l’on
confinement (fermeture des magasins,
s’attend aux baisses de valeur les plus Rues commerçantes
non paiement ou report des loyers) et les
fortes. Centres commerciaux régionaux
interrogations posées par la propagation Retail parks
du Covid-19 (fragilisation des enseignes,
Comme pour le marché locatif, nous
dépenses à engager dans le cadre de la
manquons de références permettant de Source : Knight Frank
crise sanitaire, valorisation des actifs) ont,
déterminer l’ampleur du repricing des
au moins pour un temps, détourné des
actifs de commerces. Cela dit, quelques
commerces un certain nombre
exemples de négociations en cours Sur les segments core + et value-add,
d’investisseurs, en particulier ceux déjà
semblent indiquer une stabilité ou une certains dossiers indiquent aujourd’hui
largement exposés à cette classe d’actifs
remontée assez modeste sur le une hausse allant jusqu’à 20 %.
ou les plus averses au risque. Si les
segment du core, comprise entre 5 et Rappelons toutefois que la correction
capitaux à investir en immobilier restent
10 %. Lors de la crise financière, la des taux d’actifs secondaire était déjà
importants, plusieurs investisseurs sont
hausse avait également été limitée, avec amorcée avant la crise du Covid-19,
du reste en train de les réallouer au profit
une remontée de 20 % environ des taux certaines opérations d’acquisition de
d’autres segments de marché considérés
sur les meilleures artères parisiennes biens à revaloriser faisant déjà ressortir
comme plus résistants à la crise sanitaire
entre 2007 et 2008, avant un retour à la des taux supérieurs à 8 ou 9 % ces
(logistique, résidentiel). La défiance à
baisse à partir de 2011. Encore une fois, dernières années.
l’égard des commerces s’est
il est difficile de comparer ces deux
également étendue aux banques,
moments de l’histoire du marché français
désormais plus attentives (comme pour
des commerces, et rien ne permet pour
d’autres typologies de biens) à la qualité
l’instant de dire que la correction liée au
des actifs et de leurs fondamentaux au
Covid-19 ne sera pas plus marquée.
moment de financer de nouvelles
opérations.
Dans ce contexte, les investissements
en commerces devraient refluer en
2020, même si l’ampleur de la baisse est Volumes investis sur le marché des commerces en France
encore difficile à appréhender. Si le En millions d’euros
contexte est loin d’être comparable,
rappelons que les volumes avaient
€ 9,000 40%
dévissé de 75 % sur un an en 2008 (1,2
milliard d’euros investis). Cependant, le € 8,000 35%
point le plus bas des vingt dernières € 7,000
années date de 2001 avec à peine plus 30%
€ 6,000
de 600 millions d’euros engagés en € 6,000
25%
France. Ce volume est quasiment celui € 4,740
€ 5,000
atteint au 1er trimestre 2020, les sommes 16%
20%
€ 4,000 16%
engagées en commerces sur cette
période enregistrant un recul de 33 % sur 15%
€ 3,000
9%
un an. En cause, un nombre très réduit 10%
d’opérations, en particulier sur le segment € 2,000
des transactions de plus de 100 millions € 1,000 € 550 5%
d’euros animé par la seule acquisition par
MATA CAPITAL du « CIFA Fashion €0 0%
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 1T
Business Center » d’Aubervilliers, plus 2020
grand centre européen de grossistes du
Montants investis en commerces en France Part des commerces (%)
prêt-à-porter.
Source : Knight Frank
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