Dossier investisseur Immeuble mixte au coeur d'Avenches Canton de Vaud - Démocratiser l'investissement immobilier - Homegate
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Démocratiser l'investissement immobilier Dossier investisseur Immeuble mixte au cœur d'Avenches Canton de Vaud
Sommaire L’opportunité d’investissement en bref 1 Le mot du chargé des acquisitions 2 L'analyse de l’expert 2 Vue d’ensemble de la propriété 3 Les données financières 7 La projection financière 8 Comment investir 10 La documentation légale 11 Crowdpark SA 20 Chemin des Buclines 1224 Chêne-Bougeries Genève crowdpark.ch investisseur@crowdpark.ch +41 22 518 14 52
L’opportunité d’investissement en bref
L'équipe de Crowdpark a l'avantage de vous proposer de devenir copropriétaire d'un
immeuble situé au cœur de la vieille ville d'Avenches. Construit en 1728, recensé aux
monuments historiques et rénové en 2015, il constitue une belle opportunité d'investissement.
Points forts du projet d’investissement
Situation Au cœur de la vieille ville d'Avenches
Cachet immeuble du XVIIIe classé au patrimoine
Etat Entièrement rénové en 2015
Taux de rendement brut 5,61%
Taux d'intérêt hypothécaire 1,25%
Rendement sur capitaux propres 7,01%
Statut locatif Entièrement loué
1
Le mot du chargé des acquisitions
L’immeuble dégage un rendement particulièrement attractif.
Surtout, il doit être souligné que les autres variables qui
doivent être prises en compte dans le cadre d’un investissement
immobilier sont ici satisfaisantes. Entièrement rénové en 2015
et régulièrement entretenu depuis, l’immeuble se présente
en excellent état. Par conséquent, il ne requiert pas
d’investissements additionnels pour que son potentiel soit
pleinement réalisé. En outre, sa situation au sein d’un site
historique de premier plan atténue pour les investisseurs
le risque d’une baisse de la valeur vénale et leur offre une
stratégie de sortie facilitée.
Enfin, s’il ne présente pas une réserve locative substantielle, Jérémy Bouvier
les loyers sont en ligne avec les prix du marché, ce qui
concourt à la stabilité de l’état locatif. Acquisitions
Tous les indicateurs sont ainsi au vert. Il s’agit d’une belle MA IHEID, MPA IEP Paris
opportunité d’investissement.
L'analyse de l'expert
La valorisation du bien a été effectuée sur la base de sa valeur
de rendement, en appliquant un taux de capitalisation
apparaissant comme adéquat sur un état locatif net robuste
et durable, moyennant des charges d’entretien
conservatrices, puis validée par une approche dynamique au
travers d’un Discounted Cash Flow (DCF) sur 10 ans. La valeur
retenue correspond à ce qui figure dans le présent document.
L’immeuble est situé au cœur de la vieille ville d’Avenches et
fait partie de son périmètre historique. Construction massive
d'époque récemment rénovée dans le respect des éléments
anciens, ce qui permet d’avoir des appartements présentant
des atouts de confort moderne dans un immeuble ancien, Gary Bennaim
sans nécessité d’intervention particulière à court terme (en Expert Immobilier
dehors de l’entretien courant). Les transports publics et les Dipl. IEI, MBA NYU
commerces sont aisément accessibles.
La région d'Avenches s'est fortement développée pour le logement au cours des dernières
années suite à l'arrivée et à la croissance d'entreprises importantes dans la région. Comme la
demande pour le logement se maintient et que les loyers perçus dans cet immeuble semblent
en phase avec ce qui est pratiqué localement, le risque de vacance paraît limité (bien qu’il soit
plus présent que dans d'autres centres urbains plus importants).
Emplacement central pour le restaurant qui bénéficie d’un attrait touristique évident pendant
les beaux jours, avec des opportunités de parking à proximité. Le bail commercial est toutefois
récent et il conviendra de s'assurer de la capacité du restaurateur à maintenir un tel niveau de
loyer alors que l'établissement est assez important et que la concurrence existe dans les
environs.
2
Vue d’ensemble de la propriété Avenches : entre patrimoine de l’antiquité et dynamisme économique Pour ce qui concerne, en premier lieu, la macro-situation, Avenches est une commune attractive du canton de Vaud. En terme absolu, avec 4'210 habitants, sa population demeure à taille humaine. Le taux de croissance démographique en rythme annuel atteint 4.22% pour la période 2010-2015, soit plus du double de la moyenne cantonale, témoignant ainsi de la vitalité de la localité et d’une demande excédentaire pour le logement. Bien intégrée aux réseaux de transport, notamment aisément accessible à partir de l’autoroute A1, elle offre un accès privilégié aux principaux bassins d’emploi de la région que sont Yverdon, Payerne, Fribourg et Berne. À cet égard, elle peut elle-même s’enorgueillir d’accueillir sur son territoire des acteurs importants tels l’Institut équestre national d’Avenches ou le centre de production de Nespresso. Membre de l’association des plus beaux villages de Suisse, Avenches se caractérise d’abord par la richesse de son patrimoine. Si les arcades de la rue centrale, son château renaissance, la façade de l’Hôtel de ville ou encore l’homogénéité de son architecture à dominante médiévale y participent indéniablement, c’est avant tout la ville antique, naguère capitale de l’Helvétie romaine, et son amphithéâtre parfaitement conservé qui la distingue et lui confère toute sa singularité. Ce sont dans ces arènes qui datent du second siècle de notre ère que chaque année se déroulent le festival d’opéra et Rock Oz’Arènes, manifestations de renommée internationale. 3
Distribution des unités locatives
Deux caves voûtées
Sous-sol excavé Local technique
Buanderie commune
Rez-de-chaussé Restaurant de 160m2
Type 2.5, 51m2
1er étage Type 2.5, 70m2
Type 2.5, 51m2
2e étage Type 2.5, 70m2
Type 2.5, 48m2
3e étage / combles Type 4.5, Duplex de 130m2
Typologie des surfaces locatives
17%
83%
2.5 pièces 4.5 pièces
5
Données techniques
Données spatiales
N° de parcelle 726
Surface de la parcelle 267m2
Surface locative 580m2
Surface résidentielle 420m2
Surface commerciale 160m2
Volume du bâtiment (norme SIA 416) 2'990m3
Équipement et consommation énergétique
Système de chauffage et d'eau chaude À distance, Thermoréseau Avanches SA
Efficacité énergétique globale B, selon classes CECB®
Efficacité de l'enveloppe C, selon classes CECB®
Consommation moyenne mesurée
Chauffage 19'380 kWh/a
Eau 15'850 kWh/a
Toiture Neuve, 2 pans avec lucarnes
Vitres et fenêtres Double vitrage
Synthèse
• Commune dynamique et centre historique de premier plan ;
• Localisation au cœur de la vieille ville, immeuble recensé ;
• Immeuble entièrement rénové en 2015 et en parfait état d’entretien ;
• Rivalisant en terme de consommation d'énergie avec les constructions nouvelles (CECB®) ;
• Pas d'investissement à prévoir au cours de la période d’investissement.
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Les données financières
Etat locatif au 16 Juillet 2018
L'état locatif présenté comprend des loyers charges comprises conformément aux baux en
vigueur à ce jour. Malgré un niveau de loyer élevé le fait que les unités locatives sont des baux
récents montrent que les loyers demandés sont en ligne avec les attentes des locataires. L'unité
locative RC23 - 32 représente une réserve locative potentielle et la répartition de l'état locatif
résidentiel est équilibrée dans la mesure ou l'incidence d'une vacance n'affecterait pas
l'autoportance de l'investissement.
Charges budgétées
Répartition de l'état locatif brut
2%
15%
53% 18%
8%
3% 2%
Marge de couverture pour taux de vacance Intérêts hypothécaires
Charges d'exploitation Charges d'entretien
Garantie contre les loyers impayés Honoraire de résultat Crowdpark
Revenu locatif annuel net
Dans la mesure ou la gestion de l'immeuble n'a pas été prise en charge par une gérance, les
budgets concernant les charges d'exploitation ont été projetés sur la base d'un scénario
conservateur. Le total des charges d'entretien et d'exploitation représentant 31% du revenu
locatif annuel brut témoigne d'un immeuble particulièrement sain.
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La projection financière
1. Calcul des fonds requis pour l’acquisition
Prix d’acquisition de la propriété 2’280’000.-
Frais d'acquisition 104’251.-
Commission perçue par Crowdpark 79’607.-
Prix d'acquisition 2’463’858.-
Besoin en fonds de roulement de la copropriété 22'800.-
Hypothèque -1’520’000.-
Fonds requis pour l’acquisition 966’658.-
2. Prévision financière de la propriété p.a.
Somme des loyers annuels bruts* 153’600.-
Charges de chauffage et d'eau chaude -25’790.-
Revenu locatif annuel brut 121'810.-
Marge de couverture pour taux de vacance -2’012.-
Intérêts hypothécaires -19'000.-
Charges d’exploitation -22’786.-
Charges d’entretien -10’752.-
Garantie contre les loyers impayés -2’275.-
Revenu locatif annuel net avant honoraire de résultat 70'985.-
Honoraire de résultat Crowdpark -3’235.-
Revenu locatif annuel net** 67’750.-
Rendement prévisionnel des capitaux propres *** 7.01%
3. Réserves pour la préservation à long terme de la valeur de la propriété
Dotation au fonds de rénovation -7’680.-
4. Revenu et rentabilité
Rendement distribué aux copropriétaires ** 60’070.-
Rendement des capitaux propres distribué *** 6.21%
* Pour location complète du bien selon état locatif du 16 juillet 2018.
** Les comptes annuels prévisionnels sont basés sur un scénario assumé être le plus plausible au vu des connaissances et des prévisions de Crowdpark. Cette
prévision n'est pas garantie et peut être sujette à des écarts. Avant de décider d'un investissement, lisez attentivement les avertissements de risques ou, en cas
de doute, consultez un expert financier de confiance.
*** Rendement par rapport aux capitaux propres apportés par les copropriétaires. Les changements de valeur de la propriété ne sont pas indiqués dans cette
prévision et n'apparaissent que lorsque les biens ou les parts de copropriété sont vendus.
8Compléments d’information relatifs à certains champs • Frais d'acquisition : y sont inclus les droits de mutation, les frais d’inscription au registre foncier et de cédule hypothécaire, les honoraires des avocats-conseils et du notaire en charge de la transaction, ainsi que ceux du mandataire en charge de l’évaluation du bien immobilier ; • Besoin en fonds de roulement : montant correspondant à 1% du prix d’acquisition, nous permettant de répondre de manière adéquate au décalage des flux de trésorerie qu’implique la reprise de l’activité opérationnelle ; • Marge de couverture pour taux de vacance : montant permettant de prendre en compte le risque de vacance structurelle. Il équivaut au produit du revenu locatif annuel brut par le taux de vacance de la commune sur le territoire de laquelle l’immeuble est situé ; • Honoraire de résultat : Si une moyenne annuelle de 75% du rendement prévisionnel des capitaux propres est atteinte, Crowdpark a droit à un honoraire de résultat pour ses activités d'administration pendant la période de détention de l'immeuble équivalant à 4% plus TVA du revenu locatif annuel net avant honoraire de résultat. Moyens de préservation de la valeur de la propriété Outre de percevoir des rendements, tout investisseur averti doit se poser la question de savoir quand et surtout à quelles conditions sortir de son investissement. Si la valeur de cession ne peut être garantie, nous offrons aux copropriétaires deux moyens de préserver la valeur de leur actif, suivant que l’on envisage le court ou le long terme. Ce sont les suivants : • La réserve excédentaire : alimentée par les éventuelles économies réalisées sur les postes qui ont trait à la gestion, elle permet de préserver à court et moyen terme la valeur de l’immeuble ; • Dotation au fonds de rénovation : il s’agit d’un fonds permettant à la copropriété de lisser dans le temps les besoins en dépenses d’investissement. En vertu de l’art. 5 du règlement d’utilisation et d’administration, le fonds est approvisionné chaque année par une fraction de l’état locatif brut, jusqu’à ce qu’il atteigne un montant équivalent à 0.75% du prix d’acquisition de l’immeuble. Si la dotation est établie chaque année par la société en charge de la gérance sous le contrôle de Crowdpark, elle ne peut être inférieure à 5% de l’état locatif brut annuel. Il doit, en outre, être précisé que l’attribution augmentée des charges d’entretien ne doit pas excéder pas 1% du prix d’acquisition de l’immeuble. Il ne s’agit pas d'une charge, mais bel et bien d'une provision, qui devrait in fine revenir aux investisseurs. 9
Comment investir
Le processus d’investissement en un coup d’œil
Les principales étapes du processus d’investissement sont les suivantes :
• Souscription et envoi de la documentation légale ;
• Retour des contrats signés accompagnés de la procuration avec signature légalisée* ;
• Acceptation de votre financement par notre partenaire en la matière ;
• Paiement de votre part sur le compte désigné à cet effet par le notaire ;
• Lorsque la levée de fonds sera complétée, vous serez représenté par Crowdpark lors de la
transaction chez le notaire, et deviendrez copropriétaire d’un immeuble de rendement.
• Vous recevrez tous les trimestres les revenus locatifs au prorata de votre quote-part ainsi
qu’un rapport d’activité ;
• Cession des parts individuelles en tout temps ou revente de la propriété à l’issue de la
période d’investissement.
* Pour obtenir la légalisation de votre signature, vous pouvez vous rendre chez le notaire de votre choix, soit,
uniquement pour les résidents du canton de Genève, vous adresser au guichet de l’Office cantonal de la population et
des migrations muni de votre pièce d’identité en cours de validité. En principe, la demande est traitée immédiatement.
Les prochaines étapes
Pour devenir copropriétaire de l’immeuble sis rue Centrale 23 à Avenches, les prochaines
étapes sont les suivantes :
• Veuillez faire légaliser votre signature pour la procuration et nous renvoyer les contrats
dûment signés ;
• L’examen de votre profil par notre partenaire bancaire ;
• Le versement du montant correspondant à votre part sur le compte désigné par le notaire
en charge de la transaction.
10La documentation légale
Celle-ci comprend les cinq documents suivants :
• Le formulaire de souscription : par lequel vous vous engagez sous condition
suspensive à acquérir la quote-part de copropriété correspondant au montant choisi ;
• La procuration : qui nous permet de vous représenter pour la conclusion de l’acte de
vente et la réquisition de l’inscription au registre foncier ;
• La déclaration d’état civil et de régime matrimonial : qui vous informe que dans
l’éventualité où vous seriez marié sous le régime de la communauté des biens, votre
conjoint doit également légaliser sa signature et signer la procuration ;
• Le contrat d’administration : qui organise les relations entre les copropriétaires et
Crowdpark ;
• Le règlement d’utilisation et d’administration : ce document régit le fonctionnement
de la communauté de copropriétaires ainsi que la vente de l'immeuble dans son ensemble
ou d'une quote-part de celui-ci.
11Investir maintenant
Synthèse
Rendement prévisionnel des capitaux propres 7.01%
Prix de l’acquisition de la propriété CHF 2’280’000
Fonds requis pour l’acquisition CHF 966’658
Rendement brut 5.61%
Avez-vous besoin d’informations complémentaires ?
Nous sommes à votre disposition pour répondre à toutes vos questions et vous donner
toutes les informations supplémentaires que vous jugerez nécessaires. Nous serons
également à vos côtés tout au long de votre expérience client si vous en éprouvez le besoin.
Sébastien Demartines
Directeur
Tél 022 518 14 52
Email investisseur@crowdpark.ch
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