Estimation des besoins en logement en Franche Comté - horizon 2020

Estimation des besoins en logement
              en Franche Comté – horizon 2020

                         Document de présentation générale

A - Objectif de l'étude « besoins en logement »
   ●   dans le cadre du CRH ;
   ●   à l'horizon 2020 ;
   ●   vision régionale ;
   ●   approche complémentaire aux PLH.

B - Contexte de l'étude :
Suite au CRH du 23 janvier 2007, une étude désignée ''étude d'estimation des besoins en logement
en Franche-Comté à l'horizon 2020'' a été lancée sur les besoins en logement de type ordinaire, à
vocation de résidence principale (hors structures d’accueil et d’hébergement qui ont fait l’objet
d’une étude menée par la DRASS).
    ● Cette étude comprenait initialement 3 phases :
       •    diagnostic des territoires
            Il s’agissait d’effectuer un diagnostic du territoire régional, de réaliser un découpage en
            territoires d’études cohérents au regard des marchés de l’habitat et de caractériser ces
            territoires par des indicateurs. L’adéquation entre l’offre et la demande a été également
            étudiée. Cette phase a été effectuée par la DRE avec la collecte de dire d’experts sur
            certains points ;
       •    perspectives d’évolution démographique
            Projection aux horizons 2015 et 2020 du nombre de ménages, par l’INSEE Franche
            Comté à l'échelle des 12 zones d’études réalisées par la DRE lors de la phase
            précédente. Ces projections ont été présentées au CRH en juin 2008 ;
       •    besoins en logement
            Approche quantitative et qualitative des besoins en logement, réalisée par le bureau
            d’études ACEIF, sur 31 pôles d’habitat, (9 pour le Doubs, 7 pour la Haute-Saône, 11
            pour le Jura et 4 pour le Territoire de Belfort). Après un premier point d'étape au CRH
            de juin 2008, l'étude réalisée par le BE ACEIF a été présentée au CRH de juillet 2009 où
            il a été également exposé le complément réalisé par la DRE concernant les besoins en
            logement sur les zones ‘’blanches’’ (zone de projection INSEE hors pôles d’habitat de
            l’étude réalisée par l’ACEIF), ces territoires représentant environ 20 % du nombre de
            ménages.
   ● Par la suite, en réponse au souhait des différents partenaires et notamment des délégataires
       des aides à la pierre, la DRE/DREAL a complété les projections par une déclinaison par
       territoire d'influence de chacune des 12 zones INSEE permettant ainsi d'obtenir des
       projections à l'échelle des délégataires mais également à un niveau départemental.

C- Pilotage de l'étude
La maîtrise d'ouvrage de l'étude a été réalisée par la DRE/DREAL de Franche-Comté, qui s'est
appuyée sur les 4 DDE/DDT de la région. Le bureau du CRH (comité régional de l'habitat) a été
investi de la mission de comité de pilotage, le CRH ayant un souci permanent de tenir informer
l'ensemble des acteurs concernés. Les présentations départementales organisées par les DDE ont eu
lieu dans un premier temps en présence des services techniques des principales collectivités, des
agences d’urbanisme et des ADIL puis à la demande du CRH élargies aux élus des principales
collectivités et autres professionnels directement concernés (chambres des notaires, FNAIM ….°).

D- Calendrier
   ●   diagnostic des territoires par la DRE Franche Comté de juin à octobre 2007 ;
   ●   perspectives d’évolution démographique par l'INSEE Franche Comté de septembre 2007 à
       avril 2008 – présentation en CRH en juin 2008 ;
   ●   besoins en logement par l'ACEIF d'octobre 2007 à avril 2009 - présentations en CRH en juin
       2008 et juillet 2009 - présentations départementales de novembre 2008 à janvier 2009 ;
   ●   étude des « zones blanches » par la DRE de mars à juin 2009 - présentation en CRH en
       juillet 2009 ;
   ●   étude des délégataires des aides à la pierre par la DRE d'août à novembre 2009 –
       présentations départementales de septembre à novembre 2009 renouvelées en avril 10 pour
       la Haute Saône ;
   ●   rectifications mineures par la DREAL du rapport de l'étude réalisée par l'ACEIF d'avril à
       juillet 2010 ;
   ●   élaboration du document final concernant les besoins en logement par la DREAL d'août
       2010 à septembre 2011 ;
   ●   mise en ligne sur l'intranet de la DREAL de l'ensemble des documents en octobre 2011 ;
   ●   mise en ligne sur l'espace collaboratif du CRH de l'ensemble des documents en décembre
       2011.

E- Détail de la phase 1 – Diagnostic des territoires

1) Méthodologie retenue pour la définition des territoires
   d'étude réalisée par la DRE : les 12 zones d'étude INSEE
Ce découpage a servi notamment de base aux projections du nombre de ménages par l'INSEE. A cet
effet il a respecté la contrainte technique suivante : chaque territoire devait comporter plus de 50
000 habitants.
Pourquoi un nouveau zonage ? : le découpage en 30 bassins d'habitat créés en 1987 à partir des
migrations résidentielles intercommunales entre 1975 et 1982 était obsolète. De plus ce découpage
étaient limités au périmètre administratif régional.
En conséquence la méthode suivante a été retenue :
    ● union de chacune des 12 aires urbaines de la région (dont celle d'Oyonnax qui déborde sur le
         sud du Jura) avec leurs bassins d'habitat (ce qui représente 79% de la population du RGP
         1999) ;
    ● ajustement : fusion de l'aire d'Oyonnax avec celle de Saint-Claude, extension de celle de
         Dole au périmètre de Tavaux ;
    ● extension des zones ''aire urbaine + bassin d'habitat''avec les migrations définitives entre
         1990 et 1999 (RGP) et entre 1999 et 2005 (SITADEL) (40% des nouveaux habitants des
         communes rattachées à la zone initiale viennent de la zone initiale) ;
    ● 11 zones urbaines, soit 80% de la population (Vesoul, Lure, Luxeuil, Gray, Belfort,
         Besançon, Montbéliard, Pontarlier, Lons, Dole, Saint-Claude) ;
    ● qualification des zones frontalières (2 dans le Doubs et 1 dans le Jura) et, par défaut, de 4
         zones rurales (Doubs, Jura et deux en Haute-Saône) ;
    ● ajustement des limites des zones aux communautés de communes (notamment avec la
         contribution de la communauté de communes du bassins de Lons-le-Saunier et du conseil
         général de Haute-Saône) ;
    ● regroupement / recomposition, pour le seuil des 50 000 habitants, en 12 zones (Besançon,
         Montbéliard, frontière 25 nord, frontière 25 sud, Lons, Dole, frontière 39, plateau 39,
         Vesoul, ouest 70, est 70 et Belfort).

2) Contenu du diagnostic réalisé par la DRE
   ●   population et son évolution ;
   ●   résidences principales (ou ménages) ;
   ●   prix des terrains et des logements en fonction de leur éloignement du pôle et leur évolution
       entre 1999 et 2005 ;
   ●   fonctionnement des marchés de l'habitat notamment en utilisant les facteurs vacance,
       mobilité et stocks ;
   ●   analyses sur les loyers du parc privé (source : étude DRE réalisée par l'ADIL du Doubs) ;
   ●   analyse du parc social (source EPLS) ;
   ●   logement des ménages pauvres ;
   ●   dans la mesure du possible, la problématique du logement des ''classes moyennes''.

F- Détail de la phase 3 et de son complément

1) Méthodologie retenue pour l'étude réalisée par le BE ACEIF
  ●   définition des zonages d'étude pertinents du point de vue de l'habitat : les pôles
      d'études, constitués à partir de :
  ➢   l'analyse de la polarité des fonctionnements urbains : cette polarité est caractérisée par
      l'attractivité de 3 équipements principaux (librairie - presse, collège et supermarché -
      inventaire communal de 1999) et a fait l'objet de discussion au niveau de chaque
      département ;
  ➢   l'extension de ces territoires avec les migrations définitives entre 1990 et 1999 (RGP) et
      entre 1999 et 2005 (SITADEL) (40% des nouveaux habitants viennent de la zone initiale) ;
  ➢   des ajustements sont réalisés pour limiter le découpage des EPCI par ces pôles d'étude et
      faire un lissage avec les zones d'étude.
  ●   prospective des besoins en logement à l'horizon 2015 et 2020 à l'échelle des pôles
      d'études :
      •    approche quantitative
  •   caractéristiques démographiques des pôles d'études à l'horizon 2015 (source DRE d'après
      RGP 90 et 99 et Filocom 99 et 05) ;
  •   analyse rétrospective de l'utilisation du parc de logements construits entre 1999 et 2005
      (source DRE d'après SITADEL) selon 4 types de besoin (croissance démographique,
      desserrement des ménages, compensation de la vacance et des résidences secondaires,
      renouvellement du parc calculé par déduction) (source DRE d'après Filocom 99 et 05).
  •   besoins en logement à l'horizon 2015 et 2020 (source DRE d'après Filocom 99 et 05 et
      projection INSEE des ménages 2015/2020) établis sur la reconduction du taux de
      renouvellement du parc constaté entre 1999 et 2005 et hors compensation de la vacance et
      des résidences secondaires.
      •    approche qualitative
  ➢   niveau d'accessibilité du parc de logements eu égard aux capacités financières des ménages
      (ressources inférieures à 60% des plafonds HLM, seuil de pauvreté, pyramides revenus)
      (source DRE d'après Filocom 05) ;
  ➢   caractéristiques du parc à travers 3 critères (vétusté du parc, poids du parc locatif social dans
      les résidences principales, poids de la construction locative sociale dans la construction
      neuve (source DRE d'après Filocom 05 et SITADEL) ;
  ➢   la tension de la demande sociale n'a pas été étudiée compte tenu de l'état des données du
      fichier unique.
  ●   définition de tableaux de bords permettant un suivi des besoins en logement.

2) Méthodologie retenue pour l'étude réalisée par la
   DRE/DREAL
  ●   prospective des besoins en logement à l'horizon 2015 et 2020 à l'échelle des zones
      blanches en complément de l'étude réalisée par le BE ACEIF ;
      Les techniques d’analyses statistiques et de projections ne permettent pas de retenir la
      méthode consistant simplement à retrancher les résultats des pôles d’habitat de ceux des
      zones d’études. L’approche retenue est décrite ci-après :
      ➢      L’évolution du nombre de ménages résidant dans la zone hors pôle(s) entre 1990 et
      1999, puis entre 1999 et 2005 est analysée par rapport à l’ensemble de la zone d’études.
      Deux cas de figure ont été constatés :
          • Sur 11 des 12 zones hors pôles, sur la période 1900-2005, la part des ménages résidant
          dans la zone hors pôle(s) connaît une augmentation plus forte que celle du nombre total
          de ménages résidant dans l’ensemble de la zone d’études.

           • La zone hors pôle de Vesoul a connu, sur la période 1990-1999, une augmentation du
           nombre de ménages plus faible que celle de l’ensemble de la zone. Sur la période 1999-
           2005 elle a eu au contraire une progression plus forte que celle de l’ensemble de la zone.
      ➢       Deux projections différentes ont alors été retenues :
           • Pour les 11 premières zones hors pôles, il est considéré que la progression du nombre
           de ménages se poursuit par rapport à l’ensemble de la zone sur le même rythme que
           celui constaté sur la période 1990-2005.
           • Pour la zone hors pôle de Vesoul, il est considéré que le nombre de ménages
           continuera de progresser par rapport à l’ensemble de la zone sur le rythme de la période
           1999-2005.
      ➢       Ces rythmes de progression ont été appliqués aux projections du nombre de ménages
      réalisés par l’INSEE aux horizons 2015 et 2020.
  ●   état des lieux et prospective des besoins en logement à l'horizon 2020 à l'échelle
      régionale puis pour chacune des 12 zones INSEE et de leurs territoires d'influence
      (délégataires des aides à la pierre et départemental) et par département ;
      •   synthèse régionale : état des lieux et prospective des besoins en logement à l'horizon
          2020 à l'échelle des 12 zones INSEE
      ➢       état des lieux (dynamismes démographique, économique, du parc de logements, des
      résidences principales, des logements anciens, de la construction neuve) (source RGP 2006 –
      Filocom 2005 pour taux de pauvreté, de vétusté – PERVAL pour prix des logements 2000 et
      2006 – SITADEL pour le taux de construction 1999 et 2005– EPTB pour le prix des terrains
      à bâtir 1999 et 2006 – Magic pour occupation de l'espace 1990-1999 et 2006 ;
      ➢       flux de logements 1999 – 2005 : prise en compte de l'ensemble des logements créés
      (et non simplement construits comme dans l'étude réalisée par le BE ACEIF), recalage des
      projections INSEE avec le RGP 2006 (source DRE d'après RGP 2006 pour les besoins
      démographiques et Filocom 1999-2005 et 2007 pour compensation de la vacance et des
      résidences secondaires et renouvellement du parc) ;
      ➢       perspectives 2020 : recalage des projections INSEE avec le RGP 2006, reconduction
      du taux de renouvellement du parc observé entre 1999 et 2005, projections de compensation
      de la vacance (pour mobiliser la vacance si celle-ci a augmenté plus fortement que le parc –
      minimum observé entre 1999 et 2006) ;
      ➢       synthèse : analyse factorielle pour les périodes 1990-1999 et 1999-2006, tableaux
      récapitulatifs

•   état des lieux et prospective des besoins en logement à l'horizon 2020 pour chacune des
           12 zones INSEE
   ➢   état des lieux (dynamismes démographique, économique, du parc de logements, des
       résidences principales) (source RGP 2006) ;
   ➢   flux de logements 1999 – 2005 (source DRE d'après Filocom 1999 et -2005) ;
   ➢   dynamisme du parc de résidences principales 1999 – 2006 (source RP 2006 et DRE d'après
       Filocom 1999-2005 et 2007) ;
   ➢   perspectives 2020 (source DRE d'après RGP 2006 et projections INSEE des ménages
       2015/2020) – taux de vacance retenu : minimum observé entre 1999 et 2006.
       •   pour les zones INSEE avec territoires d'influence (comprenant des délégataires d'aides à
           la pierre) : état des lieux et prospective des besoins en logement à l'horizon 2020 par
           territoires d'influence
   ➢   état des lieux (dynamismes démographique, économique, du parc de logements, des
       résidences principales, des logements anciens, de la construction neuve) (source RGP 2006
       – Filocom 2005 pour taux de pauvreté, de vétusté – PERVAL pour prix des logements 2000
       et 2006 – SITADEL pour le taux de construction 1999 et 2005– EPTB pour le prix des
       terrains à bâtir 1999 et 2006 – Magic pour occupation de l'espace 1990-1999 et 2006 ;
   ➢   flux de logements 1999 – 2005 (source DRE d'après Filocom 1999 et -2005) ;
   ➢   dynamisme du parc de résidences principales 1999 – 2006 (source RP 2006 et DRE d'après
       Filocom 1999-2005 et 2007) ;
   ➢   perspectives 2020 (source DRE d'après RGP 2006 et projections INSEE des ménages
       2015/2020) – taux de vacance retenu : minimum observé entre 1999 et 2006 – 2 hypothèses
       étudiées selon l'évolution de 1990 à 2006 du poids du territoire d'influence par rapport à la
       zone d'appartenance INSEE : H1 – le poids observé en 2006 est reconduit à l'horizon 2020 ;
       H2 – poids du territoire d'influence en 2020 suit l'évolution constatée entre 1990 et 2006
       (dans le cas les évolutions 90/99 et 99/06 vont dans le même sens) ou suit l'évolution
       constatée entre 1999 et 2006 (dans le cas ou les évolutions 90/99 et 99/06 sont opposées).
   ●   synthèse départementale de l'état des lieux et des prospectives des besoins en logements à
       l'horizon 2020 et de leurs territoires d'influence (délégataires des aides à la pierre).

G- Utilisation de l'étude
Bien qu'elle ne donne pas le nombre de logements HLM à réaliser, cette étude a été jugée très utile
par le CRH du 8 avril 2010 pour l'exercice de programmation 2010.

H- Suite de l'étude
D'une manière générale, l'étude DRE/DREAL commencée en août 2009 a été réalisée sur la base
des résultats détaillés du RGP 2006 accessibles en juillet 2009 (données au 1er janvier 2006). Les
résultats détaillés du RGP 2007 accessibles en juillet 2010 ne représentant qu'une mise à jour
calculée des résultats du RGP 2006 en dehors de la prise en compte dans le RGP 2007 des résultats
de l'enquête 2009, il n'a pas été jugé utile d'intégrer dans cette étude les données du RGP 2007, qui
aurait nécessité une reprise des travaux déjà réalisés jusqu'alors.
Suite à cette étude, la DREAL a confronté à l'échelle des délégataires des aides à la pierre via
SITADEL 2, les besoins annuels projetés sur la période 2006/2020 aux logements mis en chantier
du 1er janvier 2005 au 31 décembre 2009 (qui correspondent par hypothèse aux logements réalisés
du 1er janvier 2006 au 31 décembre 2010).
Il s'en suit que la production annuelle de logements depuis 2006 est inférieure d'environ 5% aux
besoins projetés de l'étude (en partant de l'hypothèse que 10% des logements produits sont vacants
ou à vocation de résidence secondaire), toutefois de fortes disparités locales demeurent :
     – délégataires dont la production est inférieure aux besoins projetés de l'étude : CAGB et
        CAB ;
     – délégataires dont la production est dans une fourchette de + ou – 10% des besoins de
        l'étude : CG 25, CAGD, DDT 39 et DDT 90 ;
     – délégataires dont la production est supérieure aux besoins projetés de l'étude : CAPM et
        CCBL.
La situation en Haute Saône paraît particulière dans la mesure où suivant l'hypothèse retenue en
matière de péri-urbanisation (H1 ou H2), le constat diffère. Il en ressort que la production observée
correspond aux résultats de l'hypothèse 2 soit la poursuite sur le même rythme de la péri-
urbanisation. En revanche, dans l'hypothèse 1 qui consiste à maintenir la péri-urbanisation, la
production sur la CCAV serait inférieure aux besoins de l'étude.
D'une manière générale, la production observée depuis 2006 montre que la péri-urbanisation
continue de progresser mais de façon moins rapide que sur la période 1999/2006 sauf dans le
Territoire de Belfort où elle se poursuit sur le même rythme. Tout en sachant que l'approche de la
péri-urbanisation est ici prise ici au sens large avec une vision minimaliste, c'est à dire qu'il s'agit
uniquement du développement des zones situées au delà du territoire du délégataire d'aide à la
pierre (CAGB, CAPM, CAB ….).
La « surproduction » observée dans la CAPM et la CCBL s'explique par les hypothèses de l'étude
émises sur la vacance. En effet, les besoins projetés de l'étude sont notamment basés sur un taux de
vacance correspondant au minimum observé en 1999 et 2006. Pour ces 2 délégataires, étant donné
que la vacance avait sensiblement augmenté entre les 2 périodes, c'est le taux de 2006 qui a été
retenu. Or la vacance ayant continué d'augmenter depuis 2006, la requalification de la vacance
prévue dans l'étude qui se traduisait par des besoins moindres n'a pu se réaliser.
En résumé, mise à part sur la CAGB et la CAB, la production observée sur la période
2006/2010 correspond aux besoins de l'étude dans une fourchette de + ou – 10%.
Concernant la CAGB, la production observée est d'environ un tiers inférieure aux besoins estimés
soit un manque de 300 à 400 logements annuels. Toutefois, la prise en compte d'un niveau record
(dispositif Scellier) de logements mis en chantier de 2010 à 2012 sur la commune de Besançon
devrait augmenter à elle seule la production annuelle moyenne de la CAGB entre 2006 et 2013 de
150 à 200 logements, sans pour autant atteindre les besoins estimés de l'étude, 150 à 200 logements
par an seraient encore nécessaire pour y parvenir.
Pour la CAB, il manquerait environ 100 logements soit entre 15 et 20% des besoins estimés.
La comparaison des 2 périodes 1999/2005 et 2006/2010 montre que dans l'ensemble le rythme
annuel de construction a augmenté de 11%. A noter toutefois une baisse de 11% sur la CAGB (plus
de 100 logements par an mais une stagnation si on intègre l'année 2011), une hausse de 22% dans le
Doubs hors CAGB et CAPM (de plus de 300 logements par an) et une hausse de 45% sur la CAPM
(près de 200 logements par an).

En matière de vacance, les derniers résultats (RGP au 01/01/2008 et FILOCOM au 01/01/2010)
montrent que l'augmentation observée entre 1999 et 2006 sur la plupart des territoires se poursuit
jusqu'au 1er janvier 2010 avec depuis 1999 les disparités locales suivantes :
    – stabilisation de la vacance sur les périmètres du CG25 et de la CAGD avec une vacance
       inférieure à la moyenne régionale ;
    – une augmentation continue mais dans la moyenne régionale pour la CAB et la CAPM ;
    – une augmentation continue mais inférieure à la moyenne régionale pour la CAGB et la DDT
       90 ;
    – une augmentation discontinue (augmentation puis stabilisation puis baisse) pour la CCAV,
       inférieure à la moyenne régionale ;
    – une augmentation forte en début de période puis une stabilisation pour le CG 70 avec une
       vacance supérieure à la moyenne régionale ;
    – une augmentation forte surtout en fin de période pour la DDT 39 et la CCBL avec une
       vacance très supérieure à la moyenne régionale.

I- Composition du dossier
   ●   Pièce 1 : la présente notice ;
   ●   Pièces 2 à 5 : phase 1 « diagnostic du territoire réalisé par la DRE » : 4 diaporamas présentés
       lors des réunions techniques dont 1 sur les territoires d'étude (les 12 zones INSEE) ;
   ●   Pièces 6 à 8 phase 2 « projection des ménages à l'horizon 2015/2020 réalisée par l'INSEE » :
       rapport d'étude, diaporama présenté au CRH de juin 2008 et publication Essentiel de
       l'INSEE en mai 2008 ;
   ●   Pièces 9 à 11 phase 3 « étude BE ACEIF – zones blanches » : diaporama présenté au CRH
       de juillet 2009, tableaux récapitulatifs et rapport d'étude ACEIF rectifié par la DREAL ;
   ●   Pièces 12 à 14 complément de la phase 3 « étude DRE/DREAL » 3 rapports d'étude : l'étude
       régionale avec un détail par zones INSEE y compris synthèse, l'étude par zone INSEE avec
       leurs territoires d'influence le cas échéant, l'étude par département avec un détail par
       délégataires des aides à la pierre.