Février 2022 Ranto Rabeantoandro Direction des études économiques - La ...
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Ranto Rabeantoandro Direction des études économiques Février 2022
Vue d’ensemble
Début d’année 2022 marqué par un léger raffermissement du coût du crédit et des conditions
d'octroi plus strictes
En 2021, les transactions dans l’ancien sont restées très dynamiques. Les prix, connus jusqu’au 3ème trimestre, ont
encore progressé de manière soutenue. Sur le marché du neuf, les ventes ont connu un recul et la commercialisation des
logements est restée loin du niveau d’avant crise. Du côté de la construction résidentielle, les autorisations se sont aussi
repliées et les mises en chantier n’ont que très peu progressé. Les prix dans le neuf ont légèrement augmenté.
La production de crédits nouveaux s’est considérablement accrue l’année dernière. Le taux moyen des crédits
immobiliers est toujours à un bas niveau mais un signal de rehaussement est perceptible. Les conditions d’octroi se sont
resserrées avec un renforcement de l’exigence en matière d’apport personnel. Par ailleurs, les recommandations du HSCF en
matière d’octroi de crédits sont désormais obligatoires pour les banques depuis janvier dernier.
D’ici la fin d’année, le coût du crédit devrait se raffermir suivant un redressement du rendement de l’OAT et la hausse des
prix pourrait se tempérer.
Achevé de rédiger le 07/02/2021
MARCHÉ DU LOGEMENT ET DU CRÉDIT À L'HABITAT 2
Tendances récentes
Marché de l’ancien
• Transactions : volume record en 2021 (déjà +5 % par rapport à l’ensemble de 2019, en cumul à fin novembre)
• Prix : progression soutenue des prix au 3ème trimestre (+7,5 % sur un an)
Marché du neuf
• Ventes et mises en vente : recul des ventes de logements neufs au 3ème trimestre 2021
• Stocks des promoteurs : léger redressement des stocks
• Construction de logements : repli des permis de construire, faible progression des mises en chantier
• Prix : accélération des prix (+3,5 % sur un an au 3ème trimestre) et hausse du coût de la construction
Crédit à l’habitat
• Crédits nouveaux : record de production de crédits en 2021 (+16 % par rapport à 2020)
• Taux des crédits : Amorce d’un rehaussement des taux des crédits immobiliers
• Critères d’octroi : de plus en plus resserrés et niveau d’apport personnel exigé en nette hausse
• Demande de crédits perçue par les banques : demande de crédits toujours en hausse mais modérée au
3ème trimestre 2021
MARCHÉ DU LOGEMENT ET DU CRÉDIT À L'HABITAT 3
Perspectives
Marché de l’ancien
• Transactions : maintien sur un plateau haut mais probablement en baisse par rapport à 2021
• Prix : ralentissement des prix cette année
Marché du neuf (d’après l’enquête trimestrielle dans la promotion immobilière de l’Insee) :
• Volumes : possible redressement des transactions à court terme en contrecoup du repli engendré par la crise
sanitaire et perspective de croissance des mises en chantier
• Prix : poursuite de la reprise des prix en fonction de l’évolution du coût de la construction
Crédit à l’habitat
• Taux des crédits : remontée suivant un redressement progressif du rendement de l’OAT 10 ans
• Critères d’octroi : resserrement des règles avec l’inscription en loi des recommandations du HCSF
• Crédits nouveaux : effritement probable de la production suivant l’évolution des transactions et des prix
ainsi que du resserrement des critères d’octroi
MARCHÉ DU LOGEMENT ET DU CRÉDIT À L'HABITAT 4TRANSACTIONS IMMOBILIÈRES
Marché de l’ancien - National (transactions)
Volume de transactions record en 2021
Depuis la fin du 1er confinement au printemps 2020, le marché des logements anciens est resté particulièrement
dynamique. Les transactions ont atteint un niveau inédit (1 201 000 cumul sur 12 mois) au mois de novembre dernier,
soit 18 % de plus qu’à la même période de 2020. Il est donc certain que le marché de l’immobilier ancien a été à son point
historique le plus élevé l’an passé. En effet, d’après nos estimations, le volume de transactions en cumul à fin novembre
aurait déjà surpassé de 5 % le volume record de l’ensemble de l’année 2019.
Pour mémoire, le marché est resté soutenu par des conditions d’emprunt globalement favorables notamment des taux
des crédits immobiliers en 2021 au plus bas niveau jamais observé. Par ailleurs, l’immobilier conserve toujours son effet de
valeur refuge en offrant un bon compromis entre la sécurité par rapport aux placements financiers risqués et la garantie d’un
rendement convenable.
Cette année, Il est peu probable que le marché se renforce davantage. Il resterait plutôt sur un plateau haut mais l’amorce d’un
rehaussement des taux des crédits pourrait notamment commencer à jouer négativement.
Nombre de transactions de logements anciens Estimation du nombre de transactions mensuelles
1 225
cumulé sur 12 mois, en milliers de logements anciens, en milliers
1 175 120
1 125
110
1 075
1 025 100
975
90
925
875 80
825
70
775
725 60
675
50
625
575 40
525
Corrigée des variations saisonnières (CVS) Non CVS
Source : CGEDD d'après DGFiP (MEDOC) et bases notariales, LBP Source : CGEDD d'après DGFiP (MEDOC) et bases notariales, LBP
TRANSACTIONS IMMOBILIÈRES 6Marché du neuf – National (ventes promoteurs)
Recul des ventes de logements neufs au 3ème trimestre 2021
Au 3ème trimestre 2021, les ventes ont reculé de près de 10 % par rapport au trimestre précédent et de 9,8 % par rapport
à la même période de 2020. Pour rappel, le 3ème trimestre 2020 et le 2ème trimestre 2021 ont été marqués par des phases de
rattrapage après un tassement de l’activité. En effet, au 3ème trimestre 2020, l’activité a connu un fort redémarrage après le repli
durant premier confinement et au 2ème trimestre 2021, une reprise est intervenue après le ralentissement observé durant la
période sous restriction au printemps 2021. Par ailleurs les ventes de logements neufs sont encore loin de leur niveau d’avant
crise (-20 % par rapport au 3ème trimestre 2019). Les logements individuels ont connu une plus forte baisse (-23 % sur un
an) par rapport aux logements collectifs (-9 % sur un an).
Les annulations de réservation ont continué de reculer (-22 % sur un an), représentant 15 % des réservations (contre
17,5 % en moyenne au 3ème trimestre 2020).
Ventes et mises en vente de logements
neufs (CVS) - par trimestre
37000
35000
33000
31000
29000
27000
25000
23000
21000
19000
17000
juin-15
juin-16
juin-17
juin-18
juin-19
juin-20
juin-21
sept.-15
sept.-16
sept.-17
sept.-18
sept.-21
sept.-19
sept.-20
déc.-15
déc.-16
déc.-17
déc.-18
déc.-19
déc.-20
mars-15
mars-16
mars-17
mars-18
mars-19
mars-20
mars-21
Ventes Mises en vente
Source : Ministère du Logement, LBP
TRANSACTIONS IMMOBILIÈRES 7Marché du neuf – National (ventes promoteurs)
(suite)
De leur côté, les mises en vente ont continué de progresser sur un an (+9 % par rapport au 3ème trimestre 2020) mais elles
sont restées en recul de près de 13 % par rapport au 3ème trimestre 2019. Après la forte chute des mises en vente lors du
premier confinement au printemps 2020 (-28 %), l’activité a connu un redressement mais elle peine toujours à retrouver
un niveau semblable à celui d’avant crise. Par ailleurs, un effritement a été observé par rapport au trimestre précédent (-2 %
par rapport au 2ème trimestre 2021).
Une hausse plus importante de l’offre a été observée du côté des maisons (+45 % contre + 7% pour les appartements).
Ventes et mises en vente de logements
neufs (CVS) - par trimestre
42000
37000
32000
27000
22000
17000
12000
janv.-99
janv.-16
oct.-11
juin-00
juin-17
août-97
déc.-08
août-14
nov.-01
févr.-06
nov.-18
sept.-04
sept.-21
avr.-03
avr.-20
mai-10
mars-13
juil.-07
Ventes Mises en vente
Source : Ministère du Logement, LBP
TRANSACTIONS IMMOBILIÈRES 8Marché du neuf – National (ventes promoteurs)
(suite)
Pour le 1er trimestre 2022, l’opinion des promoteurs quant à la demande de logements neufs s’est un peu dégradée par
rapport au trimestre précédent. En revanche, ils sont légèrement plus nombreux à estimer que la capacité des ménages à
financer l’acquisition de logements neufs va augmenter pour les mois à venir (source : enquête trimestrielle de conjoncture
dans la promotion immobilière de l’Insee de janvier 2022).
Corrigée des variations saisonnières, la part des ventes aux investisseurs (46,2 % au 3ème trimestre 2021) est stable sur an
mais elle est en recul par rapport au 2ème trimestre 2021.
NB : En raison des difficultés liées à la période de confinement, aucune enquête n’a pu être effectuée pour le 2ème trimestre 2020.
Part des ventes de logements neufs aux Solde d'opinion des promoteurs sur la tendance de la
investisseurs demande de logements neufs, en %, CVS
57%
25
52% 15
5
47%
-5
42% -15
-25
37%
-35
32% -45
-55
janv.-98
janv.-01
janv.-04
janv.-07
janv.-10
janv.-13
janv.-16
janv.-19
janv.-22
juil.-99
juil.-02
juil.-05
juil.-08
juil.-11
juil.-20
juil.-14
juil.-17
oct.-98
oct.-01
oct.-10
oct.-13
oct.-16
oct.-19
oct.-04
oct.-07
avr.-00
avr.-09
avr.-12
avr.-15
avr.-18
avr.-21
avr.-03
avr.-06
Corrigée des variations saisonnières (CVS) Non CVS
Source : FPI (Fédération des promoteurs immobiliers) Source : enquête trimestrielle de conjoncture dans la promotion immobilière de l'Insee, LBP
TRANSACTIONS IMMOBILIÈRES 9Marché du neuf – National (stocks promoteurs)
Léger redressement des stocks
Au 3ème trimestre 2021, l’encours de logements proposés à la vente s’est légèrement redressé (+1 %) par rapport au
trimestre précédent. Cela fait suite à la baisse un peu plus prononcée du côté des ventes. Néanmoins, il est resté bien en
dessous du niveau observé les années passées (-4 % sur un an et -14 % par rapport au 2ème trimestre 2019 en données
corrigées des variations saisonnières). Cette tendance s’explique par l’écart observé entre le niveau de l’offre et celui de la
demande de logements neufs.
D’un trimestre à l’autre, la durée moyenne d’écoulement des stocks a connu une légère hausse (9,8 mois de vente au
3ème trimestre 2021 après 8,9 mois au 2ème trimestre 2021 mais 11,4 mois en moyenne en 2020).
Stock de logements neufs à la vente -
21
France métropolitaine 120000
19
100000
17
15 80000
13
60000
11
9 40000
7
20000
5
3 0
janv.-99
janv.-16
oct.-11
juin-00
juin-17
nov.-01
nov.-18
sept.-04
sept.-21
mars-96
mars-13
août-97
déc.-08
août-14
avr.-03
févr.-06
avr.-20
juil.-07
mai-10
Stock (ech. D)
Stock en mois de ventes (ech. G)
Source : Ministère du Logement, LBP
TRANSACTIONS IMMOBILIÈRES 10Marché du neuf - National (construction)
Léger repli des permis de construire
Au 4ème trimestre 2021, les logements autorisés ont reculé de 4 % par rapport au trimestre précédent et ils sont encore en
dessous de leur niveau d’avant crise (-7 % par rapport à la période décembre 2019 à février 2020). La baisse est un peu plus
marquée pour les logements individuels (-4,9 %) que pour les logements collectifs ou en résidence (-3,2 %).
De leur côté, les mises en chantier n’ont augmenté que très légèrement (+0,8 % au 4ème trimestre 2021 par rapport
au 3ème trimestre mais -2,4 % par rapport au niveau d’avant crise). Les maisons ont connu une hausse de près de 4 % tandis
qu’une contraction a été observée du côté des logements collectifs ou en résidence (-1,3 %). Par ailleurs, les promoteurs
immobiliers sont bien plus nombreux à indiquer une augmentation des perspectives de mises en chantier pour ce
1er trimestre 2022 par rapport à la fin d’année (source : enquête trimestrielle de conjoncture dans la promotion immobilière de
l’Insee de janvier 2022).
TRANSACTIONS IMMOBILIÈRES 11PRIX IMMOBILIERS
Marché de l’ancien - National (prix)
Progression encore soutenue des prix
Les prix de l’immobilier dans l’ancien ont connu une accélération au 3ème trimestre 2021 (+7,5 % sur un an, après +6,2 %
au 2ème trimestre). La hausse a été plus modérée pour les appartements (+5,2 %) que pour les maisons (+9 %). Par ailleurs,
l’augmentation des prix en province (+8,8 % sur un an) a été plus vive qu’en Ile-de-France (+4 %). Cette hausse quasi-
généralisée au niveau national a été favorisée par le dynamisme des transactions observé tout au long de de l’année.
D’après les indicateurs des avant-contrats des notaires, la poursuite de la hausse des prix serait toujours d’actualité en ce
début d’année (autour de +5 % sur un an pour les appartements et +10 % pour les maisons pour le mois de février). En outre,
une hausse des prix de logements anciens un peu plus vive est attendue pour les villes de taille moyenne (Limoges, Dijon, etc.)
par rapport aux grandes agglomérations comme Bordeaux dont les prix se stabiliseraient voire seraient en légère baisse
(phénomène déjà observé dans la capitale).
PRIX IMMOBILIERS 13Marché de l’ancien - Paris (prix)
Tassement des prix dans la capitale
A Paris, les transactions immobilières ont augmenté de 39 % au 3ème trimestre 2021 par rapport à la même période de
2020 (+4 % par rapport au 3ème trimestre 2019). Pour rappel, les ventes dans la capitale au 3ème trimestre 2020 ont été
fortement affectées par les conséquences de la crise sanitaire. De fait, le fort rebond observé depuis le 2ème trimestre 2021
résulte essentiellement d’un effet de base de comparaison. En cumul sur 12 mois, une hausse de 18 % a été enregistré sur un
an. Du côté des prix des appartements anciens, une stabilisation été observée sur un an au 3ème trimestre 2021, qui été
suivie d’une baisse (-1,7 % sur un an en novembre). D’après les avant-contrats des notaires du Grand Paris, le prix moyen
devrait continuer de baisser pour atteindre 10 560 euros le m² (-0,9 % sur un an) au terme du 1er trimestre 2022.
Globalement, le volume de transactions sur le marché francilien entre janvier et septembre 2021 a augmenté de 21 %
sur un an (+1 % par rapport à 2019) . En novembre, le prix moyen des appartements s’est accru de 1,4 % sur un an et de
6,6 % sur un an pour celui des maisons. A l’horizon fin mars 2022, les prix augmenteraient encore de 2,3 % sur un an pour
les appartements et 3,2 % pour les maisons en Petite Couronne. En Grande Couronne, la hausse annuelle serait la même tant
pour les appartements que pour les maisons (+4,3 %).
Prix des appartements anciens - Paris Nombre de ventes trimestrielles d'appartements anciens à Paris au 3ème trimestre
11000
20
10000 10000
9000 15 9000
8000 8000
10
7000 7000
6000 5 6000
5000 5000
0
4000 4000
-5
3000 3000
2000 -10 2000
juin-00
juin-17
sept.-04
sept.-21
mars-96
mars-13
août-97
août-14
avr.-03
avr.-20
févr.-06
janv.-99
mai-10
janv.-16
nov.-01
nov.-18
juil.-07
déc.-08
oct.-11
1000
0
Glissement annuel (%, ech. D)
Prix en euro/m² (ech. G) moyenne 1999-2007 2019 2020 2021
Source : Notaires Paris - Île-de-France, LBP Source : Notaires Paris - Île-de-France, LBP
PRIX IMMOBILIERS 14Pouvoir d’achat immobilier
Au 3ème trimestre 2021, la tendance générale d’évolution du pouvoir d’achat immobilier des ménages français était à la
baisse. A l’image du panel de régions présenté ci-dessous, le pouvoir d’achat s’est dégradé à cause du niveau
conséquent des prix, et ce, malgré une très forte attractivité des taux de crédits à l’habitat. Cela constitue un risque car
d’après nos estimations, à niveau de revenu des ménages fixe et une stabilité des prix, un choc de 100 points de base
sur les taux des crédits à l’habitat peut générer jusqu’à 10 % de variation du pouvoir d’achat immobilier des ménages.
Toutefois, ce risque est contenu car la remontée des taux de crédit devrait se faire progressivement.
En outre, la forte poussée d’inflation observée depuis plusieurs mois exerce une pression supplémentaire sur le pouvoir d’achat
du revenu des ménages.
Pouvoir d'achat immobilier des ménages dans l'ancien - en m²
Progression sur Progression
Région T3 2020 T1 2021 T2 2021
un trimestre sur un an
Île-de-France 77 78 78
Hauts-de-France 149 148 146
Auvergne-Rhône-Alpes 112 110 108
Provence-Alpes-Côte d'Azur 79 77 77
Source : estimations LBP à partir des données Insee et Banque de France
Lecture : Le pouvoir d’achat immobilier est calculé en divisant la capacité d’emprunt régional des ménages par le prix moyen au m² des logements dans chaque région.
La capacité d’emprunt est déterminée en fonction d’une mensualité fixé à 30 % du revenu disponible moyen et d’un crédit contracté sur une durée moyenne sans apport
personnel et un TAEG moyen observés par la Banque de France à fréquence trimestrielle.
PRIX IMMOBILIERS 15Pouvoir d’achat immobilier par grandes villes
Au terme du dernier trimestre 2021, l’évolution du pouvoir d’achat immobilier des ménages français est contrastée dans
les métropoles. Par rapport à fin 2020, les seules villes ayant connu un gain de pouvoir d’achat sont Marseille et Lyon. Pour la
plupart, la capacité à acquérir un bien immobilier s’est dégradée et pour Montpellier, Toulouse ainsi que Nantes, une baisse a
été observée. Cette baisse est généralisée pour l’ensemble des grandes villes en comparaison à 2019, période d’avant
crise. Le pouvoir d’achat n’arrive pas à s’améliorer à cause du niveau conséquent des prix et le regain récent d’inflation, et ce
malgré une très forte attractivité des taux de crédits à l’habitat.
Pouvoir d'achat immobilier des ménages dans l'ancien - en m2 Pouvoir d'achat immobilier des ménages dans l'ancien - en m2
Ville déc-20 déc-21 Rang Progression déc-19 déc-20
Marseille
déc-21
Marseille 64 67 1 70
Paris Montpellier
Montpellier 64 65 2 60
Lille 62 60 4 50
40
Toulouse 60 61 3 Bordeaux Toulouse
30
Strasbourg 60 56 5
20
Nantes 53 53 6
Nice 50 48 7 Lyon Lille
Bordeaux 45 40 9
Lyon 39 45 8 Nice Strasbourg
Paris 21 19 10
Nantes
Source : LBP à partir des données meilleurtaux.com Source : LBP à partir des données meilleurtaux.com
Lecture : nombre de m2 qu’un ménage peut acheter dans une ville donnée pour 1 000€ de mensualité sur 20 ans au meilleur taux fixe proposé dans la ville.
Méthodologie : chaque mois, meilleurtaux.com établit le classement des taux les plus compétitifs dans les dix plus grandes villes de France sur la base des meilleurs taux
négociés (sous conditions) entre le 1er et le 10ème jour du mois par les agences MeilleurTaux auprès des partenaires bancaires de leur région. Le classement est établi
sur la base du taux sur 20 ans. Meilleurtaux.com calcule le pouvoir d'achat immobilier pour 1 000 € de mensualité sur 20 ans avec les prix de vente relevés par
Seloger.com.
PRIX IMMOBILIERS 16Marché du neuf - National (prix des appartements)
Accélération des prix et hausse du coût de la construction
Depuis début 2021, une accélération des prix dans le neuf été observée (+3,5 % sur un an au 3ème trimestre 2021 après
+1,6 % au 2ème trimestre et +0,9 % au 1er trimestre). L’écart entre l’offre et la demande dans le neuf contribue toujours à la
résistance des prix et le renchérissement du coût de la construction, composante essentielle des prix dans le neuf,
constitue un facteur de soutien important aux prix. Pour rappel, cette évolution résulte de l’augmentation des prix de
certains intrants utilisés dans le bâtiment (métaux, pétrole, etc.) et cette hausse du coût de la construction risque de
s’accentuer dans un contexte de fort regain de l’inflation.
Par ailleurs, un plus grand nombre de promoteurs indiquent une augmentation du prix moyen dans le neuf par rapport au
trimestre précédent (source : enquête trimestrielle dans la promotion immobilière de l’Insee de janvier 2022).
Prix des appartements neufs - France entière Indice du coût de la construction (base 100 au
12
4300
4ème trimestre 1953)
10 1900
3800
8 1850
3300 6 1800
4
2800 1750
2
1700
2300
0
1650
1800 -2
juin-00
juin-17
sept.-04
sept.-21
mars-96
mars-13
août-97
août-14
avr.-03
avr.-20
nov.-18
nov.-01
févr.-06
janv.-99
janv.-16
mai-10
juil.-07
déc.-08
oct.-11
1600 sept.-14
sept.-15
sept.-16
sept.-17
sept.-18
sept.-19
sept.-20
sept.-21
mars-14
mars-15
mars-16
mars-17
mars-18
mars-19
mars-20
mars-21
Glissement annuel (%, ech. D)
Prix en euro/m² (ech. G)
Source : Ministère du Logement, LBP Source : Insee, LBP
PRIX IMMOBILIERS 17CRÉDIT À L’HABITAT
Crédit à l’habitat (ensemble du marché) – Crédits nouveaux
Record de production de crédits en 2021
En 2021, le marché du crédit immobilier a connu une forte progression à l’instar des transactions dans l’ancien avec
lesquelles elle est fortement corrélée. D’après nos estimations, la production de crédits nouveaux (y compris rachats
externes) aurait été en hausse de près de 16 % par rapport à 2020 et de 17 % par rapport à 2019.
Pour cette année, la dynamique de production de crédits pourrait se tasser en lien avec une correction de la forte
expansion du marché l’année passée. Par ailleurs, le resserrement des conditions d’octroi de crédits à compter de janvier
dernier pourrait aussi constituer un frein à la distribution de crédits. En effet, les règles éditées par les autorités prudentielles
revêtent désormais un caractère obligatoire avec un risque de sanctions pour les banques qui y dérogeront.
Marché : évolution de la production de crédit et des transactions Production non conforme aux recommandations HCSF
dans l'ancien - corrigée des variations saisonnières (% production totale de nouveaux crédits)
26 120 50% 48,3%
45,9%
24 110 45% 43,2%
41,1%
22 40%
100
20
35%
18 90 33,30% 28,8%
30% 30,90%
28,20%
16 80 26,10%
23,7%
25% 8,80% 20,9%
14 3,70%
70 20% 0,90%
12
10 60 15%
8 50 10% 20% 20% 20%
15% 15% 15% 15%
août-18
août-19
août-21
août-20
nov.-19
nov.-20
nov.-21
nov.-18
févr.-18
févr.-19
févr.-20
févr.-21
mai-18
mai-19
mai-21
mai-20
5%
0%
T1-2020 T2-2020 T3-2020 T4-2020 T1-2021 T2-2021 T3-2021
Production mensuelle de crédit, en Md€ - Ech. G
Marge de flexibilité Dépassement
Transactions mensuelles dans l'ancien, en milliers - Ech. D
Source : CGEDD, ACPR, LBP Source : LBP à partir du commniqué de presse septembre 2021 HCSF
CRÉDIT À L’HABITAT 19Crédit à l’habitat – Rachats externes et renégociations internes
Net ralentissement des rachats
De manière générale, l’attractivité des taux des crédits immobiliers constitue un important facteur de soutien des
rachats et des renégociations de crédit. L’affaiblissement continu des taux des crédits depuis plusieurs années a suscité un
attrait particulier aux renégociations internes au détriment des rachats. Cependant, le signal d’arrêt de la baisse des taux au
cours du second semestre 2021 a définitivement mis un coup d’arrêt à cette dynamique.
En 2021, la part des rachats externes dans la production de crédits habitats s’est nettement tassée (5,6 % en moyenne,
données au 3ème trimestre 2021 contre 8,1 % en 2020) et celle des renégociations (au sein du même établissement prêteur)
s’est aussi effritée mais reste toutefois plus élevée que celle des rachats (9,3 % en moyenne fin 3ème trimestre 2021, contre
19,2 % en 2020.
Rachats de crédits externes - en milliards d'euros et en % de la production Parts des rachats externes et des renégociations dans les nouveaux crédits
de crédits à l'habitat - données mensuelles immobiliers, sur 12 mois glissants
9 40%
45%
Rachats
8 40% 35%
7 35% Estimation des renégociations
30%
6 30%
5 25% 25%
4 20%
20%
3 15%
2 15%
10%
1 5% 10%
0 0%
5%
janv.-11
janv.-13
janv.-15
janv.-17
janv.-19
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sept.-17
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0%
Montants des rachats externes du marché, Md€
Part des rachats externes du marché
Source : Banque de France, ACPR, calculs et estimations LBP
Source : ACPR, LBP
CRÉDIT À L’HABITAT 20Crédit à l’habitat (ensemble du marché) – Taux des crédits
Amorce d’un rehaussement des taux des crédits immobiliers
D’après les données de l’Observatoire Crédit Logement, le taux moyen des crédits immobiliers s’est établi à 1,07 % en
janvier 2021 (hors frais de gestion et assurance). Au cours du second semestre 2021, le taux moyen s’est quasi stabilisé à
un niveau plancher. Un point bas à 1,04 % a été atteint en octobre avant qu’une tendance légèrement haussière s’amorce.
Par ailleurs, la durée moyenne des prêts a été de 242 mois en janvier (237 mois en moyenne au 4ème trimestre 2021). Il
s’agit du niveau historique le plus élevé. L’allongement des durées permet d’amortir partiellement les effets de la hausse
continue des prix, les contraintes sur le taux d’effort des ménages.
Le taux réel des crédits (c’est-à-dire net de l’inflation) est en territoire négatif depuis le printemps 2021 en raison de la forte
poussée d’inflation.
Taux des nouveaux crédits immobiliers aux Taux des nouveaux crédits immobiliers aux
particuliers (%) - ensemble des marchés particuliers (%) - ensemble des marchés
5 Taux des crédits immobiliers (%)
5,5
5
4 Taux des crédits immobiliers net d'inflation (%)
4,5
3 4
2 3,5
3
1
2,5
0 2
-1 1,5
1
-2
déc.-07
déc.-09
déc.-11
déc.-13
déc.-15
déc.-17
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août-08
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Source : Crédit Logement/ CSA, Insee, LBP Source : Crédit Logement/ CSA, LBP
CRÉDIT À L’HABITAT 21Crédit à l’habitat – Enquête de la Banque de France auprès des banques
Resserrement des critères Demande de crédits toujours en hausse au
3ème trimestre
Dans le courant de l’année 2021, les ménages ont perçu un début de Début 2021 l’opinion des banques quant à la demande de
durcissement des conditions de crédits en lien notamment avec un crédits s’est dégradée en raison d’un marché immobilier
redressement du niveau de l’apport personnel exigé par les banques encore affecté par les différentes restrictions liées à la crise.
(+ 12,5 % en 2021 par rapport à 2020, d’après les données de Cette perception s’est nettement redressée au 2ème
l’Observatoire Crédit Logement). En outre, les banques se sont de plus trimestre avec la levée progressive des contraintes
en plus conformées aux recommandations des autorités prudentielles sanitaires.
qui revêtent depuis janvier 2022 un caractère obligatoire. Au 3ème Au 3ème trimestre 2021, elles ont encore perçu une
trimestre 2021, moins de 1 % de la production totale était non augmentation de la demande mais celle-ci semble plus
conforme aux règles (Cf. diapositive 18). modérée par rapport à la hausse pressentie au trimestre
précédent.
CRÉDIT À L’HABITAT 22PROJECTIONS
Crédits à l’habitat – Taux de crédits
Perspective : légère remontée à l’horizon fin d’année
Avec la levée progressive des contraintes liées à la crise sanitaire, la situation économique devrait continuer de s’améliorer. De plus,
le début de normalisation de la politique monétaire que l’on observe actuellement constitue un facteur supplémentaire pour que le
rendement de l’OAT 10 ans se maintienne en territoire positif. Le taux moyen des crédits immobiliers devrait donc
s’accroître car, historiquement, les taux des crédits immobiliers et les taux des obligations d’Etat ont été étroitement corrélés.
Cependant, une déconnexion entre l’évolution des taux des crédits immobiliers et celle du taux de l’OAT 10 ans a été
observée quand ce dernier est passé en territoire négatif en juillet 2019. D’ailleurs, quand début 2021 le taux de l’OAT 10 ans s’est
réorienté à la hausse, le taux moyen des crédits immobiliers n’a pas épousé ce mouvement.
Sous ces hypothèses, le taux moyen des crédits immobiliers devrait connaître une remontée à l’horizon fin 2022, pouvant
aller jusqu’à 30 points de base en plus par rapport aux taux actuels, suivant l’évolution du rendement de l’OAT 10 ans.
Projection du taux des crédits immobiliers
(définition Crédit Logement/CSA)
5,5%
Tx Crédit observé
5,0%
4,5% Tx Crédit Estimé projeté
4,0% OAT 10 ans
3,5% OAT 10 ans projeté
3,0%
2,5%
2,0%
1,5%
1,0%
0,5%
0,0%
-0,5%
déc.-06
déc.-07
déc.-08
déc.-09
déc.-10
déc.-11
déc.-12
déc.-13
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déc.-20
déc.-21
déc.-22
Source : Crédit Logement/ CSA, Banque de France, perspectives LBP
PROJECTIONS 24Perspectives des prix des logements anciens
Perspective : ralentissement des prix
En 2021, la hausse des prix des logements anciens est restée soutenu. Ils auraient connu la plus vive croissance que l’on a
pu observer sur les dix dernières années. Cela n’est pas vraiment surprenant d’autant que les prix immobiliers évoluaient dans
un contexte de marché immobilier très dynamique et une faiblesse inédite du niveau des taux de crédits.
Cette année, les prix des logements anciens se maintiendraient sur une tendance haussière même si la hausse pourrait
se tempérer sous l'effet du resserrement des critères d'octroi de crédit et le signal de remontée des taux des crédits. De plus, le
marché pourrait faire face à une correction de la forte expansion de l’année passée et la progression actuelle de l’inflation risque
d’affecter le pouvoir d’achat du revenu des ménages même si ce dernier serait préservé. Ces éléments nous amènent
davantage à penser que l’augmentation des prix connaîtra sans doute une modération.
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Direction des études économiques :
Philippe Aurain, Directeur des études économiques
Alain Henriot, Responsable des études économiques
Maël Blanchet, Économiste
Corentin Ponton, Économiste
Ranto Rabeantoandro, Statisticien économiste
Les analyses et prévisions qui figurent dans ce document sont celles du service des Etudes Economiques de La Banque Postale. Bien que
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