Immo-Monitoring - Wüest Partner
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Immo-Monitoring
2014 I 1 Edition d’automne
Carte : Marchés régionaux des surfaces commerciales Carte: Marchés régionaux de l’habitat
Edition d’automne
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Immo-Monitoring 2014 I 1
Wüest & Partner SA Rue de la Rôtisserie 1 CH-1204 Genève www.wuestundpartner.com«La réalité n’est transformable que dans la mesure où elle n’existe pas encore.» Friedrich Dürrenmatt (écrivain, 1921–1990)
Immo-Monitoring
2014 I 1
Edition d’automneCoordination, conception, mise en page et composition Wüest & Partner Illustrations Thomas Lehmann, Zurich Version française Syntax Übersetzungen SA, Zurich Impression Druckerei Neidhart + Schön SA, Zurich © Octobre 2013 Verlag W&P, Wüest & Partner SA Tous droits réservés, en particulier les droits de reproduction, de diffusion et de traduction. La représentation, la modifica- tion, la reproduction ou la diffusion de la totalité ou d’une par- tie de cet ouvrage, quel que soit le procédé utilisé (photoco- pie, microfilm ou tout système électronique) est interdite sans l’autorisation écrite de la maison d’édition. Printed in Switzerland ISBN 978-3-905225-40-2 Edition en deux volumes Wüest & Partner SA Rue de la Rôtisserie 1 CH-1204 Genève Téléphone +41 22 319 30 00 Téléfax +41 22 319 30 01 www.wuestundpartner.com
Editorial A quel point la réalité est-elle réelle? Cette question peut sem- bler philosophique, voire ésotérique. Mais elle est justifiée ici par une relation indéniable avec le marché immobilier de notre pays. En effet, on peut observer en ce moment que les avis des experts se font plus variés, les débats publics plus di- versifiés et les déclarations des institutions plus hétérogènes. L’appréciation de la réalité des faits en est d’autant plus ma- laisée. Et la confusion augmente encore lorsque les données et les histogrammes censés représenter les marchés immo- biliers ne correspondent pas à l’évolution «ressentie» par les acteurs du marché. Les louvoiements observés traduisent-ils une simple situation temporaire ou un retournement de ten- dance durable? La réponse n’apparaît guère qu’à posteriori. Lorsque le contexte du marché immobilier est placé dans une perspective historique, les «anomalies» deviennent claire- ment visibles. Prenons l’exemple de l’évolution des taux d’in- térêt: son effet de distorsion sur l’allocation des ressources et la répartition des actifs immobilisés reste imprévisible et il faut s’attendre à des dommages collatéraux. De même, les nouvelles réglementations affectant le marché immobi- lier suisse rendent les décisions de placement difficiles, car elles engendrent de longues phases d’incertitude. Dans une situation aussi délicate, il est particulièrement indiqué de ne prendre des décisions que sur des bases empiriques et des évaluations aussi solides que possible. Depuis plus de 20 ans maintenant, l’«Immo-Monitoring®» poursuit un même objectif: il souhaite soumettre aux milieux intéressés des points de vue, des pistes de réflexion et des bases de décision sous forme de données complètes et d’ar- ticles spécialisés triés sur le volet. Afin de garantir l’indépen- dance de son jugement, Wüest & Partner gère, perfectionne et étoffe inlassablement ses propres bases de données de- puis près de 30 ans. Ces éléments, joints aux connaissances techniques internes d’une équipe interdisciplinaire, forment l’épine dorsale de cette publication.
Table des matières Management summary 9 1 Contexte économique 15 2 Perspectives: habitat 23 Prévisions 36 3 Perspectives: surfaces commerciales 39 Prévisions 48 4 Micro-situation: nouvelles perspectives 51 5 Loyers – Quo vadis? 65 6 Logement à prix modéré 75 7 Bureaux: investissements à l’épreuve 87 8 Aperçu des rendements 95 9 Portrait d’une ville: Schlieren 101 10 Marché de la construction 109 Prévisions 111 11 Composants de la construction 115 12 Atlas immobilier Atlas immobiliers régionaux 126 Atlas des prix et de la liquidité selon le segment 158 Atlas des prix des terrains à bâtir selon le segment 168 13 Données régionales et du marché Le marché immobilier suisse en bref 174 Logements en location: prix et rating 176 Logements en propriété: prix et rating 184 Surfaces commerciales: prix et rating 194 Prix dans les centres moyens 202 Prix des terrains à bâtir selon le segment 204 Grands projets immobiliers et de génie civil 206 Sources des données et glossaire 213
Management summary
Management summary
Décélération partielle des prix
La ruée suisse vers la propriété du logement s’est poursuivie en 2013. Les bas taux d’intérêt, Chapitre 2
la stabilité du contexte économique et de bonnes perspectives à court terme ont encore sti-
mulé une demande évoluant à haut niveau. En comparaison, l’évolution est peu spectaculaire
sur le marché du logement en location. Mais cela pourrait changer. En maints endroits, il vaut
à nouveau la peine de louer un logement, ce qui devrait dynamiser ce segment.
Logements en location: attrait accru malgré la hausse des prix
Les bailleurs et les locataires sont confrontés à deux évolutions antagonistes: les locataires
au bénéfice d’un bail en cours profitent d’un nouveau potentiel de réduction des loyers de Pages 28 et 29
2,91% dès 2014 à la suite de la baisse à 2% du taux d’intérêt de référence intervenue début
septembre 2013. Mais la situation est différente pour les personnes à la recherche d’un lo-
gement: les loyers moyens des logements suisses offerts ont continué d’augmenter – tou-
jours en raison de la croissance démographique, de la plus forte consommation de sur-
face par habitant et de la qualité plus élevée des logements proposés. Toutefois, certaines
communes affichent des prix en stagnation, quoique souvent à haut niveau. C’est le cas
surtout de communes riches, de communes touristiques et de communes de la couronne
extérieure de l’agglomération des grandes villes. Compte tenu de la vigueur de la demande,
Wüest & Partner s’attend à une nouvelle hausse – de 1,7% – des loyers de l’offre en 2014. Pages 36 et 37
Le fait que la demande pourrait même augmenter plus nettement encore que ces der-
nières années tient aux spécificités du segment du logement en propriété (PPE). Comme
les prix des maisons individuelles et des appartements en PPE ont atteint de très hauts ni- Pages 26 et 27
veaux, les frais de logement annuels des biens immobiliers en propriété sont souvent plus
lourds que ceux des logements en location. Une observation systématique révèle que le
choix financier entre ces deux segments est déterminé par les attentes personnelles des
demandeurs. Les frais annuels varient en fonction des hypothèses de risques et de rende-
ments futurs du marché immobilier ou des autres possibilités de placement.
Propriété: l’intensité des activités de construction reste le risque principal
Pour évaluer la situation actuelle de la propriété du logement, il faut examiner encore plus
précisément son évolution à court terme. Il s’agit ici de percevoir aussi tôt que possible Pages 30 à 33
l’apparition d’un éventuel retournement de tendance – qui ne s’est toujours pas manifesté
jusqu’à présent. Mais pendant ce temps, les sites «avantageux» gagnent sans cesse du ter-
rain alors que les communes «chères» enregistrent souvent de légers reculs des prix des
logements en propriété. Ce constat permet d’avancer deux conclusions: premièrement,
l’évolution des marchés immobiliers est encore plus hétérogène, ce qui accroît l’impor-
tance d’appréciations détaillées. Deuxièmement, il faut s’attendre à ce que le niveau des
prix atteint constitue le principal frein à leur évolution. L’atterrissage en douceur qu’on leur
prédit fréquemment reste donc vraisemblable, dans la mesure où l’élan des activités de
construction ne génère pas un excédent de l’offre en cas de recul de la demande.
Pour l’an prochain, Wüest & Partner s’attend à des hausses de prix moins prononcées
que ces dernières années. Pour les appartements en PPE, une croissance de 1,2% semble Pages 36 et 37
réaliste, sous l’effet des bas taux d’intérêt mais aussi des tendances démographiques
(structure d’âge) et de l’attrait marqué des placements immobiliers. La croissance est en
revanche tempérée par les activités de construction et l’extension de l’offre. Les prix des
maisons individuelles devraient encore progresser de 2,2%; les investissements dans la
construction ont certes connu ici une légère hausse, mais la pénurie de réserves de terrain
à bâtir et leur prix élevé devraient limiter l’expansion de l’offre.
10 Immo-Monitoring 2014 I 1Management summary
Hausses et baisses des surfaces commerciales
Evolutions ambivalentes pour les bureaux et la vente Chapitre 3
Les marchés des surfaces commerciales sont soumis actuellement à deux influences do-
minantes, dont l’impact varie fortement selon les régions. D’une part, la Suisse profite Pages 40 à 45
d’une croissance constante de l’emploi, surtout dans le secteur tertiaire. Les principaux
élans émanent des secteurs de la santé et du social, des prestations de services destinées
aux entreprises, de l’enseignement et des pouvoirs publics. Leur demande de surfaces
supplémentaires s’accroît. Et bien que celle-ci ne se limite pas aux bureaux classiques, elle
peut tout de même trouver des surfaces adéquates dans les bâtiments bien centrés.
D’autre part, la production de surfaces a été supérieure à celle des années précédentes
sur le marché des surfaces commerciales, et notamment des bureaux. Cela n’a certes pas
encore donné lieu à une expansion mesurable au niveau suisse; des modifications subs-
tantielles ne sont apparues que dans certaines communes. Ainsi, un quart des surfaces
offertes se situe actuellement dans l’Arc lémanique. La forte croissance des emplois de
bureau y a engendré une accélération des activités de construction. Mais les nouvelles sur-
faces n’ont pas été absorbées au même rythme, d’où l’évolution des prix constatée.
Pour 2014, Wüest & Partner prévoit un recul de 2,2% des loyers sur le marché des sur-
faces de bureaux, mais avec des variations régionales. Pour les surfaces de vente, on peut Pages 48 et 49
s’attendre à de légères hausses, de l’ordre de 1,1%; ceci essentiellement en raison de la
croissance démographique constante et grâce à des concepts de vente innovants.
Le contexte du marché immobilier en 2014 Chapitre 1
Le marché suisse a vécu des années stables. Depuis 2009, la production annuelle n’a
cessé d’augmenter. Et les perspectives pour l’an prochain peuvent même être qualifiées Pages 16 à 21
de réjouissantes: on peut s’attendre à une croissance économique de quelque 2,3%, dont
profitera le niveau des revenus réels. De nouvelles impulsions pourraient venir stimuler le
marché de l’emploi surtout dans les régions qui dépendent fortement des exportations, car
ce secteur économique est considéré comme prometteur pour l’an prochain. La croissance
démographique aussi maintient le cap, avec de légères modifications de la provenance des
immigrants et une fluctuation plus marquée de l’immigration.
Toutefois, Wüest & Partner estime que les perspectives à long terme vont changer, no-
tamment sur le plan monétaire: les taux d’intérêt et d’inflation devraient se rapprocher des
moyennes à long terme. En outre, il faut s’attendre à une recrudescence d’interventions
politiques. Il reste à voir dans quelle état le marché immobilier se trouvera lorsque les nou-
velles réglementations commenceront à déployer leurs effets.
Marché de la construction: maintien de la production d’immeubles multifamiliaux Chapitre 10
Les investissements dans la construction d’immeubles multifamiliaux restent impres-
sionnants. En raison de la vigueur de ce segment, la construction de logements repré- Pages 110 et 111
sente aujourd’hui 62% du volume global de la construction en Suisse. Cette part ne devrait
pas connaître de modification marquante en 2014. En termes d’investissements dans la
construction, Wüest & Partner s’attend à une nouvelle progression de 3% l’an prochain. Et
la locomotive incontestée en demeure la construction d’immeubles multifamiliaux. Seules
les régions touristiques n’en profiteront vraisemblablement pas autant que jusqu’à pré-
sent. Les investissements dans les maisons individuelles évoluent en eaux plus calmes,
avec tout de même une légère tendance à la hausse. Le gros de cette croissance devrait se
concentrer dans le segment «infrastructure et industrie», et plus particulièrement dans les
bâtiments d’infrastructure.
Immo-Monitoring 2014 I 1 11Management summary
Autres thèmes et tendances
Micro-situation: nouvelles perspectives grâce aux technologies SIG Chapitre 4
Les caractéristiques fondamentales d’un terrain bâti ou non bâti sont liées à son emplace-
ment. Le lieu ainsi que le cadre juridique détermine les utilisations possibles. Chaque site Pages 52 à 63
possède une dimension économique: la situation détermine le potentiel d’utilisation et de
valeur du terrain. Wüest & Partner évalue la qualité des micro-situations de toute la Suisse
à l’aide d’un modèle SIG. SIG se réfère à «système d’information géographique». Toutes les
surfaces habitées sont réparties sur des rasters de 25 mètres sur 25. La taille correspon-
dante à la micro-situation est ainsi de 625 mètres carrés. Cette approche permet de faire
pour chacun des 4,9 millions de rasters une estimation de la macro et surtout de la micro-
situation. Le système est construit en deux niveaux. Dans un premier temps l’emplace-
ment précis d’un terrain en Suisse est déterminé à partir de l’adresse postale. Il en résulte
d’un côté les caractéristiques de l’emplacement de la macro-situation et de l’autre la mi-
cro-situation. Dans un deuxième temps, toutes les caractéristiques de l’emplacement pour
l’affectation recherchée, c’est-à-dire, logement en location, PPE et maisons individuelles,
sont combinées avec les prix de location et de vente. A l’aide de méthodes établies, il est
alors possible d’examiner si et dans quelle mesure, les caractéristiques de chaque facteur
d’emplacement permettent d’expliquer les loyers et les prix de transaction nets. En inté-
grant les données SIG, le modèle hédoniste permet d’expliquer 86% de la dispersion des
prix des loyers nets. Ce résultat répond à des exigences de précision élevées.
Loyers – Quo vadis? Chapitre 5
Loyers trop élevés! Explosion des loyers! Pénurie de logements! Depuis de nombreuses
années, le ciel des locataires, surtout dans les régions urbaines, semble s’assombrir sans Pages 66 à 73
cesse. Les coupables en seraient la libre circulation des personnes en provenance de l’Eu-
rope, les dysfonctionnements du marché du logement et des bailleurs soucieux avant tout
de rendement. Mais un coup d’œil dans les coulisses et l’examen du droit du bail montrent
que les causes déterminantes sont ailleurs. Et il est vrai aussi que de nombreux loca-
taires ont profité de baisses de loyers, surtout s’ils sont restés longtemps dans le même
logement. Les baux en cours sont liés au taux d’intérêt de référence et il vient à nouveau
de connaître une baisse pour tomber à 2%. celui-ci annonce la possibilité d’une nouvelle
baisse de loyer potentielle. Mais le niveau plancher devrait maintenant avoir été atteint et
la phase de beau temps persistant arrivera tôt ou tard à sa fin. La question est de savoir à
quel moment le vent va-t-il tourner?
Wüest & Partner a formulé six scénarios afin de sonder l’évolution probable, d’ici fin
2020, des loyers ainsi que des dépenses liées à la location de logements. Ce choix permet
de couvrir convenablement la diversité des constellations envisageables. Car la hausse
du taux d’intérêt de référence n’est pas le seul élément influençant cette évolution, trois
autres développements jouent un rôle central: premièrement les activités de construction
d’immeubles multifamiliaux; deuxièmement les transformations affectant le parc de loge-
ments existants; et troisièmement la demande supplémentaire de logements générée par
l’augmentation du nombre de ménages.
Dans les scénarios les plus vraisemblables, la hausse des loyers peut atteindre 27%.
L’augmentation sera d’autant plus effective lorsque les locataires détenant un contrat de
bail en cours ont pu profiter des baisses du taux d’intérêt de référence. Ou lorsque de nou-
veaux baux ont été conclus récemment, alors que le taux d’intérêt de référence se situait
à bas niveau.
12 Immo-Monitoring 2014 I 1Management summary
Logement à prix modéré: en quête de méthodes efficaces Chapitre 6
La discussion sur le logement à prix modéré s’est à nouveau enflammée. Et elle risque de
continuer sur cette lancée compte tenu notamment de l’évolution des prix prévue, à court Pages 76 à 85
et moyen termes. Autrefois, il s’agissait uniquement de garantir l’existence de la popula-
tion suisse. Aujourd’hui, l’objectif est de permettre à tout un chacun l’accès à un logement
abordable. Or on observe un déséquilibre grandissant entre la lente transformation du
parc de logements et l’évolution dynamique des formes et des compositions des ménages.
Wüest & Partner a étudié le fond de la question et en tire les conclusions suivantes:
• Il n’y a en fait pas pénurie de logements abordables, mais de logements dont le loyer est
adapté aux besoins des demandeurs en termes de surface, de standard d’aménagement
et surtout d’emplacement. Le principal problème réside dans le fait que les logements
abordables se trouvent à certains endroits et la demande à d’autres.
• Favoriser le logement à prix modéré à travers la production d’une offre supplémentaire
suffisante nécessiterait plusieurs décennies, même en intensifiant la construction.
• La difficulté consiste à guider les «bons» locataires dans les «bons» logements. Du point
de vue économique, il est judicieux de favoriser le recours à des systèmes d’incitation vi-
sant d’une part à exploiter davantage le parc actuel de logements et d’autre part à mieux
répartir les logements à prix modéré en fonction des besoins des ménages.
Le profil risque-rendement décevant des immeubles de bureaux Chapitre 7
Les immeubles de bureaux constituent pour les investisseurs institutionnels des actifs clas-
siques fort appréciés. Il s’agit de l’utilisation la plus fréquemment négociée sur le marché Pages 88 à 93
immobilier mondial. On peut dès lors s’étonner en examinant leur profil risque-rendement:
dans une comparaison des rendements globaux, les bureaux ne font pas bonne figure.
Leurs rendements sont plus bas et ils sont soumis à des fluctuations sensiblement plus
fortes que d’autres utilisations. Pourquoi, donc, ce segment jouit-il encore de l’engoue-
ment des investisseurs, d’autant que son profil risque-rendement peu réjouissant n’a rien
de nouveau ou de spécifiquement suisse? Ni l’économie, ni les marchés de la construc-
tion ou les conditions-cadres légales et démographiques n’expliquent cette situation. C’est
pourquoi il a paru utile d’en chercher les raisons en interrogeant d’importants décideurs du
marché immobilier suisse. Leurs déclarations indiquent qu’ils sont conscients de la fluc-
tuation prononcée des rendements. En outre, on découvre des indices sur les causes de la
volatilité et des raisons pour lesquelles ce segment continuera d’attirer les investisseurs.
Egalement dans la présente édition:
Aperçu des rendements Chapitre 8
Un comparatif clairement structuré indique les rendements du marché immobilier pour les
immeubles du parc, les transactions immobilières et les placements immobiliers indirects. Pages 96 à 99
Portrait de ville: Schlieren Chapitre 9
Avant 2008, Schlieren ne semblait guère profiter de sa proximité avec la métropole éco-
nomique de Zurich. Mais, entre 2008 et 2012, sa population a soudain affiché la plus forte Pages 102 à 105
croissance de toutes les villes suisses. Pourquoi et comment? L’analyse met en lumière la
conception urbanistique de Schlieren et ses incidences sur la structure de la demande.
Immo-Monitoring 2014 I 1 13Vous pouvez aussi lire
