L'acquisition par deux époux britanniques d'une résidence secondaire en France - Monetivia
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N° 13
12 AVRIL
2018
ACTUALITÉS
IMMOBILIER
05 En l’absence d’homologation judiciaire,
le règlement de copropriété doit être approuvé
par une AG
Par Anne-Lise Collomp - Inf. 1
FAMILLE
06 Parts sociales communes et sort des bénéfices
et dividendes perçus après le divorce
Inf. 2
RURAL
08 Forêts et énergies renouvelables :
l’éternel grand rêve
Par Christophe Gourgues - Inf. 6
DOCTRINE
FISCAL
16 Investissement immobilier : le match IR v. IS
Par Michaël Dadoit - Inf. 9
NOTAIRE & OFFICE
20 Une alternative au viager, la vente avec usage
et valeur garantis
Inf. 10
23 Gap intergénérationnel : au travail aussi
CAS PRATIQUE
Inf. 11
L’acquisition par deux
époux britanniques
d’une résidence secondaire
en France
Par David Boulanger - Inf. 8
www.efl.fr
Ont contribué à ce numéro
David Boulanger,
Comité scientifique
Augustin Aynès,
ACTUALITÉS
Som
maître de conférences professeur à l’Université Paris-Est IMMOBILIER
des Universités, Créteil Val-de-Marne (Upec) Copropriété
directeur du Cridon Nord-Est
et du CFPN/IMN-Lille
David Boulanger, 05. E n l’absence d’homologation judiciaire, le règlement
maître de conférences des Universités, de copropriété doit être approuvé par une AG - Inf. 1
directeur du Cridon Nord-Est
Anne-Lise Collomp,
conseiller référendaire et du CFPN/IMN-Lille FAMILLE
à la Cour de cassation Richard Crône, notaire honoraire, Régimes matrimoniaux
ancien directeur adjoint et directeur 06. P
arts sociales communes et sort des bénéfices
du développement de l’École du notariat et dividendes perçus après le divorce - Inf. 2
Michaël Dadoit, de Paris, consultant Successions
notaire associé, Michaël Dadoit, notaire associé, 06. L a créance d’un copartageant sur la succession est
Groupe Monassier
Groupe Monassier Val-de-Loire, soumise à la prescription de droit commun - Inf. 3
Val de Loire, rapporteur
général du 110e Congrès rapporteur général du 110e Congrès Successions
des notaires de France des notaires de France 07. P
as de recel successoral sur le fondement
Sophie Gaudemet, professeur à d’une accusation de vol en cas de relaxe - Inf. 4
Christophe l’université Panthéon-Assas (Paris II)
Gourgues, Sophie Gonsard, notaire au Vésinet, FISCAL
notaire réseau notarial Althémis Dutreil transmission
à Saint-Pierre-Du-Mont Marc Iwanesko, notaire à Toulouse 08. E xonération des titres d’une société holding animatrice :
Marc Nicod, professeur à l’université l’activité civile peut-elle être prépondérante ? - Inf. 5
Vivien Toulouse I Capitole
Zalewski-Sicard,
Nathalie Peterka, professeur
RURAL
Maître de conférences, Bois et forêts
Université de Corse à l’université Paris-Est Créteil
Val-de-Marne (UPEC)
08. F orêts et énergies renouvelables :
l’éternel grand rêve - Inf. 6
Bertrand Ryssen, notaire à Seclin,
président honoraire du Congrès
des notaires de France
François Sauvage, professeur à
l’Université de Paris Saclay (Université
d’Évry Val-d’Essonne)
Muriel Suquet-Cozic, diplômée
notaire, chargée d’enseignement
notarial
SOLUTION NOTAIRE HEBDO 12 avril 2018 n° 13
mmaire
MINUTES PRATIQUES CAS PRATIQUE
Cas pratique
INTERNATIONAL
11. L ’acquisition par deux époux britanniques
d’une résidence secondaire en France
Par David Boulanger - Inf. 8
Doctrine
FISCAL
16. Investissement immobilier : le match IR v. IS
Par Michaël Dadoit - Inf. 9
L’acquisition par deux époux
11.
Notaire & office britanniques d’une résidence
20. U
ne alternative au viager, la vente avec usage secondaire en France
et valeur garantis - Inf. 10
Par David Boulanger
23. Gap intergénérationnel : au travail aussi - Inf. 11
Inf. 8
24. RENDEZ-VOUS
Doctrine
24. ON EN PARLE
16.Investissement
immobilier :
le match IR v. IS
Par Michaël Dadoit
Inf. 9
SOLUTION NOTAIRE HEBDO 12 avril 2018 n° 13
NOTAIRE & OFFICE
20
PARTENAIRES
Une alternative au viager,
la vente avec usage
et valeur garantis
Inf. 10
La vente en viager a été choisie pour thème du colloque organisé le 22 mars
2018 à l’École du notariat par l’ensemble des masters II Droit notarial d’Île-
de-France. Gilles Demouron, directeur du département Notaires de Monetivia,
a présenté une autre solution, novatrice.
Créée en juin 2015, la société transmettent la nue-propriété de leur bien, Un démembrement temporaire…
Monetivia, spécialisée en mais il peut être plus intéressant pour eux Opération en deux temps. La personne âgée
immobilier et en gestion de de vendre cette nue-propriété et de trans- vend la nue-propriété de son bien immobi-
patrimoine, s’est donné pour mettre tout ou partie du capital ainsi perçu. lier. L’opération se déroule alors en deux
objectif d’aider les seniors à phases : le vendeur se réserve d’abord un
mobiliser leur patrimoine immo- usufruit temporaire puis il bénéficie d’un
bilier auprès d’investisseurs de long terme. Le droit d’usage et d’habitation s’il est toujours
postulat de départ est clair : « le viager est une
Une solution moins aléatoire en vie à l’extinction de cet usufruit tempo-
excellente solution pour ceux qui n’ont pas et risquée que le viager raire. Dans la mesure où il est titulaire d’un
d’héritiers directs, mais elle nous semblait usufruit, il dispose, dans la première phase,
imparfaite notamment pour les familles, de prérogatives élargies. Il peut en effet louer
explique Gilles Demouron, directeur du Vaincre les réticences face au viager. L’offre le bien s’il le souhaite. Mais s’il ne veut pas
département Notaires. Notre idée était de de Monetivia est bâtie pour les parents âgés avoir à gérer son bien et s’il ne peut plus ou
supprimer les aléas liés au viager et en parti- qui ont un blocage psychologique face à la ne veut plus l’occuper, il peut également
culier de sécuriser la valeur du bien immobi- vente en viager. « Généralement, ils refusent renoncer à ce droit réel. « C’est toute la
lier en cas de décès prématuré. » de prendre le risque de brader leur patri- souplesse de notre solution, offrir le choix,
moine immobilier et sont parfois mal à l’aise précise Gilles Demouron. Le vendeur peut
Concilier le besoin de liquidités avec l’aspect quelque peu morbide du viager, décider de percevoir un revenu ou un capital,
du propriétaire âgé et la rentabilité constate Gilles Demouron. Une personne en fonction de ses besoins ou par exemple
de l’investisseur âgée qui vend son appartement ou sa maison, de sa capacité à gérer une location. »
Monetivia veut à la fois permettre aux seniors refusera d’admettre avec un bouquet clas- De la sorte, « le vendeur est assuré de res-
de monétiser leurs actifs immobiliers en sique que son bien puisse être vendu 30 ou ter chez lui jusqu’à la fin de sa vie », insiste
toute sécurité et offrir aux investisseurs une 40 % de sa valeur si elle venait à décéder deux Gilles Demouron.
solution attractive dans l’immobilier ancien. ou trois ans plus tard. Certains rejettent ce Ces droits sont, le cas échéant, prévus au
« Un actif immobilier n’est pas liquide risque, vécu comme une spoliation du patri- profit des deux membres du couple lors-
surtout lorsqu’il s’agit de la résidence prin- moine qu’ils destinaient à leurs enfants. » qu’il s’agit de deux parents âgés.
cipale, observe Gilles Demouron. La dis-
sociation du droit de propriété doit Les Français face au vieillissement
Durée d’usage théorique. La durée de
favoriser la récupération d’un capital pour 75 % des seniors sont actuellement propriétaires de l’usufruit temporaire est prévue contractuel-
aborder sereinement sa fin de vie et la leur résidence principale. lement. Elle correspond à la durée d’usage
77 % souhaitent transmettre un patrimoine à leur
transmission anticipée de son patrimoine », théorique, fixée en fonction des circonstances
entourage.
poursuit-il. Si les seniors ont la volonté de 83 % veulent vieillir à domicile. et spécialement de l’âge du vendeur. En pra-
gratifier enfants et petits-enfants, ils peuvent 70 % ne sont pas prêts à vendre en viager. tique, elle varie entre 10 et 25 ans. Cette durée
SOLUTION NOTAIRE HEBDO 12 avril 2018 n° 13
Notaire & Office 21
l’acte, année par année. « Dans notre Une transaction équilibrée
schéma, notre volonté prioritaire – protéger entre les parties
le patrimoine familial du vendeur – est ainsi Des avantages… Les avantages de l’offre
remplie », précise Gilles Demouron. Et l’ac- Monetivia sont multiples. Les termes du
quéreur n’est pas pris au dépourvu puisqu’il contrat sont connus dès sa conclusion. « Notre
sait dès l’origine ce qu’il aura à payer en promesse est de sécuriser toutes les parties,
fonction de la situation. c’est-à-dire le vendeur, l’acquéreur et même
le notaire pendant toute la durée de l’opéra-
Durée d’usage effective supérieure à tion », met en avant Gilles Demouron.
l’usufruit. Lorsque le vendeur est toujours
chez lui à l’extinction de l’usufruit temporaire, … pour le vendeur. Le vendeur âgé a une
il bénéficie alors du droit d’usage et d’habita- double garantie : il conserve à vie l’usage de
tion qu’il s’est réservé contractuellement à titre son bien et a la certitude que ce bien ne sera
viager. En contrepartie, un assureur verse à pas bradé même en cas de décès prématuré.
l’acquéreur une rente mensuelle qui l’indem- « La valeur vénale du bien est garantie à
d’usage permet de calculer le prix de la vente, nise en raison de l’exercice par le vendeur de hauteur de 85 %, indique le directeur. Si le
qui correspond à la valeur économique de la ce droit. « Cette rente sera versée tant que le vendeur décédait dès la 1e année, lui et sa
nue-propriété (valeur vénale du bien – vendeur sera en vie, explique Gilles Demou- famille ne perdraient que 15 % de sa valeur
usufruit temporaire). Le cédant « perçoit ron. Si ce dernier ne peut ou ne veut plus grâce à la combinaison du prix de cession
immédiatement la différence entre la valeur rester à domicile, il renonce alors à son droit de la nue-propriété et du complément de
de son immeuble expertisé et la valeur d’usage et d’habitation, et c’est lui qui perce- prix dû par l’acquéreur. »
d’usage, un usufruit économique, détaille le vra la rente versée par l’assureur, l’acquéreur L’opération est moins risquée pour les
directeur. Ce capital représente entre 35 et ayant récupéré la pleine jouissance du bien. » familles qu’une vente en viager si un décès
70 % de la valeur du bien. » devait survenir rapidement.
L’expertise du bien est réalisée par le service Une solution validée
immobilier de Monetivia et, si le bien est par des experts … et l’acquéreur. Pour l’investisseur, le prix
situé dans une zone méconnue par ce ser- La solution repose sur le respect de plusieurs payé correspond à la valeur vénale du bien
vice, elle est confiée à MinNot. législations (Code civil, Code général des de laquelle est déduite la valeur de l’usufruit
impôts, Code monétaire et financier et Code économique. Cette décote correspond au
… avec deux mécanismes correctifs des assurances). Le socle civil a été élaboré flux de revenus produits sur la durée de
Pour tenir compte a posteriori de la durée avec l’appui de notaires. « Frédéric Behin, l’usufruit temporaire. Au-delà de cette durée
d’usage effective, deux mécanismes correc- notaire à Paris, nous a notamment aidés à (longévité exceptionnelle), il est couvert par
tifs sont prévus, l’un au profit du vendeur, construire la solution, précise Gille Demouron. une assurance. Il connaît le taux de renta-
l’autre au bénéfice de l’acquéreur. Les impacts fiscaux du schéma, à savoir l’ap- bilité de son opération dès la signature de
plication de la fiscalité du démembrement, l’acte. Par rapport à un investissement
Durée d’usage effective inférieure à ont été validés par CMS Francis Lefebvre locatif traditionnel, « pas de fiscalité des
l’usufruit. La reconstitution de la pleine pro- Avocats. Et Allianz a accepté d’être notre revenus locatifs car les loyers ont été versés
priété entre les mains du nu-propriétaire partenaire et de créer un contrat qui couvre sous forme de décote, pas de souci de ges-
surviendra dans l’hypothèse où l’usufruitier le risque de longévité. » En 2011, au Congrès tion, pas de risque d’impayés, pas de vacance
viendrait soit à disparaître, soit à renoncer des notaires de Cannes (Sol. Not. 2/11 inf. 50), locative puisque le bien reste habité par le
à son droit avant l’expiration de la durée la 4e commission, présidée par Lionel Galliez, vendeur », avance Gilles Demouron.
d’usufruit contractuelle, par exemple s’il est notaire à Paris, avait mis en exergue, à propos
contraint de quitter le domicile pour entrer du viager, la nécessité de mobiliser les assu- Une collaboration efficace
en maison médicalisée (Ehpad). L’acquéreur reurs pour couvrir le risque de longévité avec les notaires
verse alors un complément de prix au ven- exceptionnelle d’un vendeur et relancer un Au Congrès des notaires de Cannes en 2011,
deur ou à ses héritiers en cas de prédécès. marché atone. « Nous avons relevé ce défi », Michel Giray, notaire honoraire, affirmait :
Le montant de ce complément est fixé à se félicite Gilles Demouron. « une vente en viager devrait toujours être
précédée d’une étude patrimoniale ». La ques-
tion de son opportunité doit effectivement
toujours être posée. Cette vente corres-
pond-elle aux besoins du vendeur et à la
configuration de la famille ?
« Notre solution offre de nouvelles perspec-
tives aux notaires », souligne le directeur.
Ceux-ci pourront accompagner efficacement
leurs clients âgés et vulnérables et éviter une
indivision aux enfants en cas de relations
SOLUTION NOTAIRE HEBDO 12 avril 2018 n° 13
22 Notaire & Office
difficiles. Ils s’inscriront dans une relation contrat pour les clients mariés sous un Monetivia accompagne les notaires avec,
à long terme puisque le contrat s’exécute régime séparatiste (assurance rente différée entre autres, un clausier personnalisé et
sur une très longue période. « Le notaire qui couvre le risque de longévité exception- actualisé. « Les éditeurs de logiciels n’ont
intervient d’abord en tant que conseil, à nos nelle du vendeur), à conseiller un mandat pas intégré notre solution à ce jour mais
côtés, afin de décider de l’opportunité d’une de protection future afin de prévoir l’adé- c’est un objectif pour 2018 », annonce
vente ou d’une acquisition en nue-propriété quation de la vente avec usage et valeur Gilles Demouron qui conclut en reprenant
pour son client, explique Gilles Demouron. garantis et la situation de son client. Il le les propos de Pierre-Yves Sylvestre, pré-
conseillera dans le cadre d’une éventuelle sident du 112e Congrès des notaires (La
renonciation à usufruit ainsi que sur le propriété immobilière, entre liberté et
remploi des fonds issus du complément de contraintes, Nantes juin 2016 : Sol. Not.
De nouvelles perspectives prix dans le cadre de cette renonciation. En 5/16 inf. 116) : « les modes de détention des
pour les notaires cas de renonciation, il se chargera de la actifs immobiliers changeront dans les
publication au fichier immobilier. Au décennies à venir. L’acquisition en nue-
moment du décès, il établira la déclaration propriété est une façon très intelligente de
Il peut être amené à faire des aménagements de succession, rappellera aux héritiers les devenir propriétaire en achetant avec une
de régime matrimonial car le Code des assu- obligations qui leur incombent quant à la décote et en permettant un lien intergéné-
rances ne permet pas la cosouscription d’un libération des lieux, etc. » rationnel fort. »
« BRÈVES »
Numérique & RH RH & Management
Révolution des compétences 2.0 : L’alternance entre travail à distance Legaltech
pourquoi le match Homme-robot et temps passé en entreprise attire Legal2digital rachète la startup
n’aura pas lieu les actifs Agence Juridique
La digitalisation n’est pas, Une enquête réalisée dans le Legal2digital (L2D), experte dans les démarches
pour les entreprises, syno- cadre de l’Observatoire Enedis administratives des sociétés, annonce le rachat
nyme de réduction d’effectifs. a sondé les Français sur l’enjeu d’Agence Juridique pour renforcer ses services
Face à la transformation digi- du travail à distance. à destination des professionnels du chiffre et du
tale, 86 % des employeurs Dans quelle mesure le télétra- droit (experts-comptables, notaires, avocats, entre-
français affirment vouloir les vail peut-il ou non constituer prises). Avec l’acquisition de la plateforme agence-
maintenir ou les augmenter sur les deux ou trois une réponse aux nouvelles juridique.com spécialisée dans la gestion numérique
ans à venir, démontrant leur volonté d’accompagner demandes d’organisation du des formalités liées à la vie des sociétés (création,
leurs collaborateurs dans la révolution des compé- travail et, le cas échéant, à quelles conditions ? Un réalisation de business plan, obtention de prêts,
tences façonnée par les nouvelles technologies actif sur deux (51 %) serait séduit par une combi- modifications, etc.), L2D se positionne parmi les
(étude Infocorp pour ManpowerGroup menée auprès naison de travail à distance, chez lui, et de temps leaders de la legaltech française.
de 20 000 employeurs dans 42 pays, octobre 2017). passé sur son lieu de travail. Pour 6 Français sur 10, Communiqué du 5-4-2018
Certaines compétences deviendront obsolètes, le principal bénéfice du recours au télétravail réside
d’autres émergeront, et les employeurs savent qu’ils dans une meilleure articulation entre vie profession- Numérique
devront largement repenser, voire bouleverser, leur nelle et vie personnelle. Cette opportunité ne va Simon Associés lance un nouveau
organisation. Loin d’opposer hommes et technologie, pas sans quelques écueils. Dans la pratique, 56 % site internet dédié au numérique
ils veulent au contraire les associer au mieux et des actifs qui travaillent à distance considèrent que Le cabinet d’avocats Simon Associés lance la «Lettre
cherchent à développer des compétences spécifi- la frontière entre les deux deviendra plus floue. Ils du Numérique», site d’actualité juridique et écono-
quement humaines, les soft skills (communication, mettent aussi en garde contre le possible sentiment mique des acteurs du secteur dont la vocation est
créativité, empathie ou capacité à collaborer) pour de solitude (49 %) qui pourrait découler de ce mode d’assurer une veille juridique complète en matière
faire le meilleur usage des nouvelles technologies. d’organisation du travail. de numérique, de données personnelles, d’informa-
« Les entreprises doivent investir massivement dans Harris Interactive, 29-3-2018 tique, de propriété intellectuelle, etc.
la formation pour faire face aux mutations du monde www.lettredunumerique.com
du travail », souligne Alain Roumilhac, président de
ManpowerGroup France.
Communiqué ManpowerGroup, 26-3-2018
SOLUTION NOTAIRE HEBDO 12 avril 2018 n° 13
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