L'immobilier des notaires - Magazine des notaires
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No 12 ∙ PRINTEMPS/ÉTÉ 2017
No 12 ∙ PRINTEMPS/ÉTÉ 2017
L' immobilier des notaires
SPÉCIAL LITTORAL
Résidence secondaire en vue
L' immobilier des notaires
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Sommaire
L' immo mag
6 ACTUALITÉS
Votre notaire vous informe
7 MON NOTAIRE M'A DIT
Quand jardinage rime
avec bon voisinage
8 SPÉCIAL LITTORAL
L'immobilier
se fait une place au soleil
22 MON PROJET
Loi Malraux : les belles pierres
réduisent vos impôts
3 recettes immobilières
pour acheter au juste prix
Les annonces immobilières
28 PAROLE DE NÉGOCIATEURS
Spécial 36h immo : 46 SPÉCIAL LITTORAL
vendeurs, à vous les signatures
61 PARIS ÎLE-DE-FRANCE
32 VOS DROITS
Droit de passage, 66 CENTRE / VAL DE LOIRE
en user sans en abuser
71 HAUTS-DE-FRANCE
34 IMMOBILIER
Acheter en couple : 72 NORMANDIE / GRAND EST
une aventure aux risques calculés
75 NOUVELLE AQUITAINE
38 TESTEZ VOS CONNAISSANCES
“50 ans d'immobilier” 79 PAYS DE LA LOIRE
quizz : êtes-vous un bon investisseur ?
80 PACA / AUVERGNE / RHÔNE-ALPES
41 INFO PRATIQUE
Toilettage de printemps
pour les annonces immobilières
42 DESIGN
Mobilier de jardin :
dernières tendances
V
ACTUALITÉS
otre notaire
vous informe
Location et décence
énergétique
Droit à l’oubli
En vertu de la loi de transition éner-
gétique de 2015 et d’un décret du
9 mars 2017, le 1er janvier 2018, les
propriétaires-bailleurs devront veiller Depuis le 14 février, le droit à l’oubli
à ce que le logement mis en location permet aux personnes ayant été at-
teintes de cancer ou de l’hépatite C
ait des performances énergétiques
de ne plus le mentionner lors d’une
minimales. Pour être « conforme » et demande d’assurance emprunteur.
donc louable, le logement devra : Les anciens malades n’auront plus à
- être protégé de toutes infiltrations déclarer leur ancienne pathologie à
d’air ; l’issue d’un délai de 10 ans après la
- les portes et fenêtres du logement fin de leur traitement et sans rechute.
ainsi que les murs et parois de ce Ce délai est ramené à 5 ans pour les
logement donnant à l’extérieur ou cancers diagnostiqués avant l’âge
sur des locaux non chauffés devront de la majorité (18 ans). La loi a mis
présenter une étanchéité à l’air suffi- en place une « grille de référence »
sante ; qui fixe, pathologie par pathologie,
- les ouvertures des pièces donnant le délai au terme duquel les anciens
sur des locaux annexes non chauffés malades peuvent souscrire un contrat
seront munies de portes et fenêtres ; d’assurance aux mêmes conditions
- les cheminées devront être munies que les personnes n’ayant pas été
de trappes. affectées par l’une de ces
maladies. Elle sera actuali-
sée tous les ans.
Loi Malraux
Location
de petits logements
Depuis début 2017, le plafond
des dépenses de travaux
Les loyers jugés trop élevés par retenues pour bénéfi-
rapport à la superficie du logement cier de la réduction
peuvent être soumis à la taxe dite d’impôt prévue dans
« taxe sur les micro-logements » le cadre de la loi
ou « taxe Apparu ». Elle concerne Malraux est fixé à
les locations vides ou meublées, en 400 000 euros sur
zone tendue, dont la superficie est 4 ans.
inférieure ou égale à 14 m2 et dont le Source : art. 40 de
loyer mensuel (charges non comprises) la loi de finances
est supérieur au loyer de référence rectificative 2016.
2017 soit 41,64 euros/m2 de surface
habitable. La durée minimale de
location doit être de 9 mois.
6
3
MON NOTAIRE M’A DIT
questions
à Stéphanie Swiklinski
diplômée notaire
Quand jardinage
rime avec bon voisinage
1. Peut-on vous obliger à débroussailler votre terrain ?
Deux raisons peuvent vous obliger à débroussailler :
- le Code Forestier qui oblige les propriétaires de terrains situés dans des zones à risques
d’incendie à débroussailler. La mairie peut vous contraindre à débroussailler votre terrain.
Si vous ne le faites pas, le tarif s’élève à 30 € d’amende par m2 non nettoyé ;
- pour éviter de subir des nuisances à cause du terrain de votre voisin qui ressemble de plus
en plus à une forêt vierge. Vous pouvez dans un premier temps alerter votre voisin par
courrier. Si rien ne se passe, il faudra demander l’intervention de la mairie.
2. Quand pouvez-vous passer la tondeuse
sans déranger les voisins ?
Le bruit des outils de jardinage fait partie le jardinage. Évidemment, il y aura une plus
des nuisances souvent évoquées. Mais grande amplitude horaire la semaine que
avant de qualifier ces nuisances sonores les dimanches et jours fériés. En cas d’abus,
de trouble anormal de voisinage, rensei- privilégiez le dialogue avec votre voisin.
gnez-vous en mairie afin de connaître la Si ce dernier ne veut rien entendre, contac- + D’INFOS
réglementation en vigueur dans votre com- tez votre mairie. Vous pouvez également Les domaines
mune. En effet, des arrêtés municipaux recourir à un médiateur professionnel. Si de compétence du
limitent très souvent ces nuisances poten- aucune solution amiable n’est possible : notaire sont multiples.
tielles en fixant des créneaux horaires pour direction le tribunal... N’hésitez pas à le
consulter pour obtenir
un conseil avisé qui
préservera vos intérêts.
3. Avez-vous le droit de brûler des végétaux
dans votre jardin ?
Le principe est qu’il est interdit à tout parti- à la déchetterie ou ramassés dans le cadre
culier de brûler à l’air libre, c’est-à-dire dans d’une collecte collective. En l’absence de dé-
son jardin, ses déchets verts. Ceci est valable chetterie, il est possible de brûler les déchets
pour l’herbe issue de la tonte, les feuilles végétaux dans votre jardin, sous certaines
mortes, les résidus de débroussaillage, etc. conditions prévues par les règlements sani-
Ces déchets verts doivent donc être portés taires départementaux.
7
SPÉCIAL LITTORAL
L’immobilier
se fait une place au soleil
Sur la Côte, l’immobilier ne craint pas trop
les perturbations venues de différents horizons !
Celles-ci laissent place à un contexte où le soleil
brille sur le niveau des prix et le volume
des transactions. Les acquéreurs peuvent acheter
en toute sérénité, puisque leur investissement
constituera un pied-à-terre… toujours très prisé
et apprécié.
S ‘il est des territoires où l’immobilier
profite d’un climat propice, c’est sans
aucun doute sur l’arc Atlantique et
Méditerranéen. À leurs atouts naturels,
les côtes littorales ajoutent des flux de
population qui alimentent les besoins
en logement. Que ce soit pour y
résider à l’année ou y séjourner durant
le secteur de la construction et donc
de l’immobilier. Preuve de cette
dynamique, avec 39 100 logements
commencés, les Hauts-de-France ont
vu les mises en chantier progresser de
11,7 % en 6 mois et la région PACA
augmenter de 10,1 %.
Un désir d’acquérir un bien immobilier,
les étés, puisque le succès de ces qui a été confirmé par le nombre de
régions ne se dément pas quelles que transactions record enregistré en 2016.
soient les occasions. Il a atteint 848 000 logements anciens
Les évolutions démographiques vendus l’an dernier selon l’indice
confirment que toutes les régions Notaires/Insee.
côtières enregistrent une hausse du En 2017, les acquéreurs savent qu’il
nombre d’habitants de 2009 à 2016. faut profiter des opportunités, car
Au premier rang desquelles on trouve les taux d’intérêt ont commencé
la région Pays de Loire (+ 5,8 % de à remonter et les prix à s’envoler.
hausse, suivie de la Bretagne (+ 4,3 %) Notamment dans les territoires qui
et de la Nouvelle-Aquitaine (+ 4,1 %). profitent d’une façade ouverte sur
Des chiffres qui contribuent à soutenir l’Atlantique ou même la Méditerranée.
8
Malo-les-Bains : 177 500 €
Le Touquet-Paris-Plage : 518 000 €
Météo immobilière
de stations balnéaires
Étretat : 178 900 €
Deauville : 430 000 €
Cabourg : 191 500 €
Dinard : 305 000 €
Perros-Guirec : 215 000 €
Prix médian
Crozon : 150 000 €
des maisons avec
MÉTÉO DES PRIX
Carnac : 345 000 € Quelles conditions
La Baule : 340 000 € pour investir sur la côte
Atlantique ?
Tendance des prix
Les Sables d’Olonne : 210 000 € sur les 12 derniers
mois pour les maisons
à vendre dans les
Royan : 210 000 € stations balnéaires.
Arcachon : 525 000 €
Hossegor : 475 600 €
Menton : 397 500 €
Saint-Tropez : 1 600 000 €
La Grande-Motte : 400 000 €
Collioure : 354 000 €
HAUTS-DE-FRANCE Prix médian / % 12 mois MAISONS APPARTEMENTS
Les acquéreurs Berck (62) 180 500 € 2 289 €/m²
n’ont pas perdu le nord ! Malo-les-Bains (59) 177 500 € 1 850 €/m²
Riches de 190 km de côte, les Hauts- Touquet-Paris-Plage (62) 518 500 € 4 240 €/m²
de-France peuvent compter sur la
côte d’Opale et la côte picarde pour tandis que les appartements atteignent
séduire les amateurs de résidences 4 240 €/m². Cela en fait la station
secondaires. On trouve notamment balnéaire la plus cotée au nord de la
les célèbres stations balnéaires du capitale, avec un marché entretenu par
Touquet-Paris-Plage, Malo-les-Bains un centre-ville très prisé.
ou encore Berck. Pour les budgets plus serrés, il faut
Dans le Nord, la ville de Malo-les-Bains mettre le cap sur Berck, qui a l’avantage
constitue une belle destination, à deux d’être une station qui vit toute l’année.
pas de Dunkerque. L’immobilier s’y On y trouve des studios à partir de
montre abordable avec des maisons 60 000 €, ce qui situe les appartements
à 177 500 €. à 2 289 €/m2 en moyenne. Pour les
Plus au sud, Le Touquet-Paris-Plage maisons, il faut prévoir une enveloppe
fait figure d’exception avec des prix de 180 500 €, sachant que des villas,
proches de ceux de la Côte-d’Azur. habitables à l’année, se négocient dans
Les maisons se hissent à 518 000 €, ces niveaux de prix.
9
SPÉCIAL LITTORAL
NORMANDIE BRETAGNE
Des stations balnéaires Les résidences secondaires
à tous les prix ! ont la cote
De la Côte d’Émeraude avec Saint-
Prix médian / % 12 mois MAISONS APPARTEMENTS Malo, en passant par la pointe
Cabourg (14) 191 500 € 3 030 €/m² bretonne et ses falaises du Finistère,
Deauville (14) pour descendre vers le golf du
430 000 € 4 220 €/m²
Morbihan, la Bretagne offre aussi bien
Étretat (76) 178 900 € 2 216 €/m² des plages de sable fin dans le sud,
Honfleur (14) 180 000 € 2 270 €/m² qu’une côte plus rocheuse au nord de
son territoire. Il y en a pour tous les
La Manche et ses vastes plages de goûts. Une diversité qui se retrouve
sable, le Calvados et ses stations dans le paysage, où la côte littorale
balnéaires et la Seine-Maritime avec offre aussi bien des demeures des
ses falaises légendaires constituent villes que des maisons des champs,
autant de destinations pour investir. pour profiter d’une résidence
Étretat est appréciée tant pour secondaire en bord de mer.
ses villas que pour ses maisons de Le marché immobilier breton présente
pêcheurs, car le calme y règne en une grande variété de produits
maître. Une cité appréciée aussi proposés à la vente.
pour la douceur de ses prix, avec des Ce petit tour d’horizon vous
maisons à 178 900 €, tandis que les permettra de savoir où faire une
appartements réclament en moyenne escale prolongée… en larguant les
2 216 €/m2. amarres à Dinard, célèbre station
RÉFLEXE UTILE Sur la route des plages, Honfleur attire balnéaire de la Côte d’Émeraude
Pour investir dans au niveau de son centre-ville, avec (Ille-et-Vilaine). Plutôt stables, les
un bien immobilier, des appartements à 2 270 €/m2. Son prix des appartements évoluent tout
qu’il soit situé sur petit point faible : elle dispose de très de même aux alentours de 3 333 €/
le littoral, dans un peu de logements en front de mer. m2, et les maisons se situent à un tarif
secteur urbain ou rural, Deauville profite de sa proximité de médian de 305 000 €. La demande
pensez à consulter Paris pour entretenir son charme. Les reste supérieure à l’offre, les prix ne
votre notaire qui vous prix passent la barre des 4 000 €/ risquent donc pas de s’écrouler !
donnera des conseils m2, quels que soient les produits. À Perros-Guirec dans les Côtes-
immobiliers, juridiques Pour composer avec ces budgets d’Armor, même si les prix sont
et patrimoniaux. confortables, les acquéreurs pourront largement plus accessibles, 215 000 €
se rassurer en tablant sur des prix pour une maison, le marché redémarre
plutôt stables. avec des coups de vent pointant à
Tout aussi charmante, Cabourg se +12 % d’augmentation en 1 an.
montre bien plus bienveillante avec Sur la façade ouest de la Bretagne, la
les investisseurs. Les résidences Presqu’île de Crozon dans le Finistère
secondaires qui représentent 80 % du offre des conditions plus clémentes
parc immobilier se négocient environ aux acheteurs, avec des maisons à
191 500 €. Les appartements, plutôt 150 000 €, dans un marché qui semble
prisés, s’avèrent moins difficiles à retrouver de la vigueur puisque les
négocier que les maisons. prix sont en légère hausse.
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* Le non-respect des engagements de location entraîne la perte du bénéfice des incitations fiscales
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Prix médian / % 12 mois MAISONS APPARTEMENTS
Carnac (56) 345 000 € 3 110 €/m²
Crozon (29) 150 000 € --> 1 400 €/m²
Dinard (35) 305 000 € 3 333 €/m²
Perros-Guirec (22) 215 000 € 2 700 €/m²
À Carnac, Morbihan, la bonne tenue Les notaires bretons restent
des maisons du bord de mer confirme d’excellents interlocuteurs pour
le retour en grâce des résidences accompagner les acquéreurs
secondaires. Déjà très sélectifs, dans leurs projets. Grâce à leur
connaissance du marché, ils sont en
345 000 € pour une maison, les prix
mesure de renseigner les acheteurs,
subissent une hausse à 2 chiffres en négociation avec une agence ou
(+ 12 %) depuis un an. un particulier, pour qu’ils fassent une
offre au bon prix.”
Maître Loïc LECUYER
Président du Conseil régional des Maître Marie AUBOUSSU-BIGNON
notaires de la cour d’appel de Rennes Notaire à Perros
ACHETEZ
Guirec (22)
AU JUSTE PRIX “Nous sommes dans
Le notaire peut une situation inverse “Après une période
effectuer une expertise à celle qui avait d’effondrement du
immobilière, liée à contribué à gripper marché des résidences
l’emplacement et le marché de la secondaires, une
aux caractéristiques résidence secondaire amélioration se fait sentir, tant
du bien, afin d’en avec la crise des subprimes de en volume qu’en montant des
déterminer sa valeur la 2008 et la sur-imposition des plus- transactions.
plus objective. values immobilières. Aujourd’hui, la Le marché haut de gamme est moins
taxation des reventes a été atténuée porteur qu’il y a quelques années,
en matière de plus-values. Quant mais il y a toujours de la demande.
à la crise, nous avons le sentiment On sent un net recul des demandes
qu’elle s’éloigne. Ajoutons le fait que des clients étrangers, notamment
les gens ont un meilleur moral, et le anglais. Les acquéreurs proviennent
tout a contribué au redémarrage du désormais de régions de France plus
marché de la résidence secondaire variées et plus lointaines. Les prix
depuis deux ans environ. Aussi, le moyens pour une petite maison ou
marché breton se porte bien en un appartement sur la côte sont de
termes de ventes, dans un contexte l’ordre de 120 000 à 170 000 €.
de prix stables, voire en diminution Dans les terres, il est possible de
depuis 5 ou 10 ans. La reprise s’est trouver des petites maisons pour
faite sur les volumes de transactions 50 000 €. Les acquéreurs de résidence
mais les prix, eux, sont restés sages. secondaire doivent intégrer dans leur
“Avec les conseils des notaires, projet les coûts fixes (impôts fonciers,
faites une offre au bon prix” taxe d’habitation, entretien des
jardins, des constructions…). Charges
J’ai coutume de dire que la résidence qui peuvent être sur le long terme une
secondaire est un investissement cause de revente.
plaisir. Certes, cela représente
des charges en plus, sauf en cas “Le marché des résidences
de location pour la saison, mais secondaires connaît une nette
c’est surtout un bien qui permet amélioration”
de partager des moments de
bonheur sans équivalent. Et c’est un En cas de revente avec plus-value,
patrimoine qui constitue un capital celle-ci sera taxable. Les cessions
en cas de revente. de résidences secondaires ne sont
12SPÉCIAL LITTORAL
totalement exonérées d’impôt sur appréhension de la valeur du bien
les plus-values immobilières et vis-à-vis du vendeur sont des atouts.
CSG/CRDS qu’au bout de 30 ans Pour l’acheteur, c'est l’assurance de
de détention par le propriétaire. négocier au bon prix et en fonction
En outre, la taxe d’habitation est des critères géographiques et
souvent majorée par rapport à celle qualitatifs qu'il s’est fixés.
afférente à la résidence principale. Eu
égard aux charges incompressibles Maître Alain GAUTRON
engendrées par la possession d’une Notaire à Saint-Malo
résidence secondaire, l’achat doit (35)
être mûrement réfléchi en amont.
Il convient en outre que les “Sur le secteur
acquéreurs se renseignent sur la de Saint-Malo,
tendance des prix dans la région les acheteurs de
d’achat pour éviter lors de la revente résidence secondaire
espèrent un petit prix… et de
un risque de moins-value.”
préciser : « une petite maison avec
des travaux, mais bien située et
avec du caractère ! Proche de la
COMBIEN Maître Agnès LANOE mer ou vue de Rance ».
ÇA COÛTE ? Notaire à Fouesnant Le marché du montant à 5 pattes
Les honoraires de (29) étant mal connu, il ne sera pas
négociation des facile d’aider ces acquéreurs à
notaires, équivalent Une résidence définir leur budget.
des frais d’agences, secondaire à
demeurent les plus Fouesnant coûte entre “Faites-vous plaisir, c’est la
avantageux du marché. 200 000 et 240 000 €. Un peu plus vocation d’une maison secondaire”
Ils représentent en dans le secteur de la forêt Fouesnant Plus sérieusement, on observe un
règle générale 3 à 5 % où le prix médian dépasse les prix médian de 225 000 € et la
du prix de vente 240 000 €. Composés essentiellement fourchette peut aller de 50 000 €
du bien. de cadres moyens (25 %) et de (maison de bourg mitoyenne avec
Demandez plus retraités (20 %), les acquéreurs des travaux) à 350 000 €.
Le prix moyen d’un appartement se
de précisions au envisagent d’abord de profiter de ce
situe aux alentours de 2 800 €/m2, il
notaire chargé bien à titre de résidence secondaire, faut envisager un budget de 140 000
de la transaction pour l’utiliser ensuite comme maison € pour un appartement de 50 m2.
immobilière. principale. Faites-vous plaisir ! Car c’est d’abord
“Une résidence secondaire d’abord là la vocation d’une résidence
et secondaire ensuite” secondaire. Mais, pour que le plaisir
soit complet, évitons les problèmes
Les notaires disposent d’une très futurs. Il faut donc anticiper l’avenir
bonne connaissance du marché selon que la vocation du bien sera
immobilier, car ils possèdent toutes d’être transformé en résidence
les statistiques au niveau des principale ou revendu. La palette des
transactions réalisées sur l’ensemble difficultés éventuelles étant large, je
du territoire et en Bretagne. leur conseillerais surtout de ne pas
La détermination du prix à l’aide hésiter à prendre rendez-vous avec
d‘expertise immobilière et la bonne leur notaire pour en discuter.”
1415
SPÉCIAL LITTORAL
PAYS DE LA LOIRE Maître Benjamin BARATHON
Notaire à Jard-sur-Mer (85)
On assiste à une embellie
sur les prix “Dans notre
Prix médian / % 12 mois MAISONS APPARTEMENTS département,
le marché des
La Baule (44) 340 000 € 3 800 €/m2 résidences
Les Sables d’Olonne (85) 200 000 € 3 150 €/m² secondaires se porte
bien. Les volumes
En abordant les côtes de la Loire- sont à la hausse depuis l’été
Atlantique, une escale à La Baule 2015 et les prix commencent à
s’impose. Avec ses appartements front progresser.
de mer et ses belles villas au milieu Le marché intermédiaire (prix entre
des pins, la cité balnéaire connaît 250 000 et 400 000 €), qui était
toujours un vrai succès auprès des atone jusqu’à cette période, se
fervents amateurs et des acquéreurs détend également. Le prix pour
exigeants. À tel point que dans une petite maison en copropriété
certains quartiers, la demande s’avère horizontale (T2) est de 130 000 à
150 000 €, pour un appartement
supérieure à l’offre. Ce qui se traduit
(T2) de 90 000 à 120 000 € en
bien sûr par une certaine tension fonction de sa situation et pour
sur les prix. Notamment du côté une maison d’une surface plus
À SAVOIR de l’esplanade Benoît qui apparaît conséquente (environ 70 à 80 m2)
Les prix de l’immobilier comme le quartier le plus prisé. Il sur terrain hors copropriété de
à l’échelle de la grande est délimité au nord par l’avenue du l’ordre de 170 000 à 180 000 €.
région Pays de la Maréchal de Lattre Tassigny et à l’est En ce qui concerne les charges, il
Loire sont en légère par le Casino et l’avenue du Général de convient de prendre en compte
diminution (- 2 % au Gaulle. Logiquement, le prix médian les charges de copropriété, surtout
premier trimestre des maisons atteint le confortable pour les résidences avec piscine et
2017). budget de 340 000 €. Quant aux ascenseur.
Cela confirme les appartements, ils se négocient
“Pour votre résidence secondaire
écarts de prix entre 3 800 €/m², dans un marché en forte
privilégiez l’emplacement”
le secteur littoral et hausse (+ 4,3 % sur 1 an).
l’intérieur des terres. Plus au sud, en abordant les côtes de
la Vendée, la ville des Sables d’Olonne Sur le plan fiscal, il n’y a pas
séduit aussi les estivants grâce à d’incidence particulière autre que la
sa grande plage. Si le marché avait taxe foncière et la taxe d’habitation à
quelque peu souffert, il s’est depuis prévoir. Cependant, si les acquéreurs
18 mois racheté une belle santé, avec prévoient de faire de la location
des appartements à 3 150 €/m² qui saisonnière, les revenus générés par
ont augmenté de 2,5 % en 12 mois. cette dernière entrent dans le calcul
Pour une maison de vacances, il faut de l’impôt sur le revenu. (catégorie
se baser sur un budget de 200 000 €. Bénéfices industriels et commerciaux).
Avec deux chambres, elle sera située Le conseil à donner aux acquéreurs
dans le centre. Il existe de belles d’une résidence secondaire est
opportunités dans les communes de privilégier l’emplacement de
alentour, comme Château d’Olonne l’investissement. La proximité du bord
ou Olonne-sur-Mer. de mer étant toujours favorable.
16SPÉCIAL LITTORAL
NOUVELLE-AQUITAINE Maître Fabrice PERREAU-BILLARD
Notaire à Saint-Martin de Ré (17)
Un marché qui surfe
sur la bonne vague “Il ne faut pas moins
Avec sa façade littorale la plus longue de 300 000 € pour
de France, la Nouvelle-Aquitaine devenir propriétaire
profite d’un marché de la résidence d’une maison avec
secondaire particulièrement actif et travaux sur l’Île de
varié. Ré. Pour réduire son
Dans ce voyage immobilier côtier, budget, on trouve
un détour par Royan en Charente- de rares appartements. Un deux
Maritime s’impose puisque la célèbre pièces de 60 m2 s’est récemment
citée de la Côte de Beauté se situe à vendu 217 000 € à Saint-Martin de
mi-chemin entre La Rochelle au nord et Ré. Mais il existe aussi des duplex
Bordeaux au sud. Sa façade océanique donnant sur le port de Saint-Martin
suscite la convoitise autant qu’elle fait qui peuvent atteindre 700 000 €.
ACHETEZ flamber les prix. Une villa typique de “L’Île de Ré : un investissement
EN 36 HEURES ! la fin du XIXe siècle située boulevard immobilier sécurisant”
Avec la formule Garnier, équivalent de la promenade
Cela représente un investissement
« 36h immo », l’achat des Anglais, a été mise à prix conséquent, d’autant que la valeur
immobilier s’effectue 1,4 million d’euros. Plus modestement, des biens peut amener à être
sur internet en une maison se négocie pour un assujetti à l’ISF. Rappelons que
quelques clics et ne budget médian de 210 000 € et un cela concerne les patrimoines à
dure que 36 heures. appartement de 2 550 €/m². partir de 1,3 million, et que l’impôt
Mais comme il ne faut Forte de sa proximité avec Bordeaux, s’applique à partir de 800 000 €.
pas confondre vitesse Arcachon joue la carte de havre Heureusement, l’Île n’impose
et précipitation, de paix pour les citadins. Les prix pas de taxe sur les résidences
cette acquisition avec résistent à toute perturbation et se secondaires, cependant le passage
« 36h immo » permet, maintiennent à des niveaux parmi du pont représente une charge
bien sûr, de visiter les plus sélectifs de la côte. Même si supplémentaire de 16,5 € en été.
avant de s’engager. la ville jongle sur différents marchés Les détenteurs de fonciers le savent
en fonction des quartiers et de la bien, car le prix au mètre carré du
proximité du bassin. Des écarts qui terrain peut dépasser les 1 000 €.
situent tout de même le prix médian Des budgets confortables, qui
attirent une clientèle britannique,
des maisons à 525 000 € et celui des
belge et parisienne, qui voit dans
appartements à 4 450 €/m². l’île de Ré un investissement
Les amoureux de grosses vagues se sécurisant. Et un bon placement,
dirigeront vers Hossegor (Landes). puisque l’espace est compté et par
La ville attire une clientèle capable conséquent les biens très prisés !
d’investir 475 600 € dans une maison À l’entrée de l’Île, Rivedoux séduit
ou 4 280 €/m² dans un appartement. les rochelais…”
Prix médian / % 12 mois MAISONS APPARTEMENTS
Arcachon (33) 525 000 € 4 450 €/m2
Hossegor (40) 475 600 € 4 280 €/m2
Royan (17) 210 000 € --> 2 550 €/m2
18SPÉCIAL LITTORAL
OCCITANIE PROVENCE-ALPES-
C'est le retour de la "haute CÔTE D'AZUR
saison" immobilière Le marché reste au beau fixe !
La Côte-d'Azur, fidèle à sa réputation,
Prix médian / % 12 mois MAISONS APPARTEMENTS
profite toujours d'un climat propice…
Collioure (66) 354 000 € 4 100 €/m2 et d'un marché des plus exclusifs.
La Grande-Motte (34) 400 000 € 4 000 €/m2 Il suffit de se rendre du côté de Saint-
Tropez pour le constater. Il s'agit
La côte méditerranéenne n'échappe d'ailleurs d'un micro marché où
pas à l'embellie qui s'abat sur le l'échelle de prix atteint des proportions
littoral français. Déjà très prisé, son impressionnantes. On y trouve aussi
parc immobilier profite lui aussi de bien le studio de 19 m2 à 155 000 euros,
la vague de succès que connaît le que la somptueuse villa des Parcs de
marché. Saint-Tropez à 29 millions d'euros, ou
Dans le département des Pyrénées- encore la maison de pêcheur dans la
MARCHÉ Orientales, si la cité de Collioure vieille ville à un peu plus de 3 millions
MÉDITERRANÉEN attire les acheteurs sélectifs, elle d'euros. Si le prix médian n'est pas très
En 2016, le marché affiche une légère baisse des prix en représentatif, précisons qu'il culmine à
connaît lui aussi une 2016 (- 2,5 %). Le centre-ville reste 9 300 €/m2 pour les appartements et à
reprise en termes le plus convoité, mais les biens de 1,6 millon pour les maisons !
d'activité et de niveau qualité sont difficiles à trouver. Le prix Menton se montre un peu plus
de prix après avoir médian des appartements se situe à accessible, car fait office de cité
légèrement ralenti 4 100 €/m2 et celui des maisons atteint dortoir pour les personnes travaillant
en 2015. 354 000 €. à Monaco. Pour autant, elle n'a
Du côté de la Grande-Motte dans rien de bon marché, puisque les
l'Hérault, la station séduit les appartements se vendent en moyenne
acquéreurs malgré son urbanisme 4 580 €/m2 et les maisons 397 500 €.
qui divise. L'offre de logements, qui Cependant, les marges de négociations
va du studio au grand appartement, semblent toujours d'actualité pour
positionne le prix médian à 4 000 €/m2. les biens ne présentant pas de
Plutôt rares, les maisons de qualité qualités exceptionnelles. Les prix des
dépassent les 400 000 €. appartements enregistrent une baisse
En 2016, le marché s'est retourné pour de 6,7 % en 2016. Cela concerne
retrouver une tendance haussière qui surtout l'offre en périphérie. Car les
atteint + 1,4 %. produits plus rares ne connaissent pas
la crise, dès lors qu'ils sont situés en
plein centre de Menton ou le long de
la route reliant la ville à l'Italie.
Sources :
Indicateur immonot Prix médian / % 12 mois MAISONS APPARTEMENTS
Baromètre immobilier
Notaires Menton (06) 397 500 € 4 580 €/m2
MeilleursAgents
Les Échos
Saint-Tropez (83) 1 600 000 € 9 300 €/m2
Dossier réalisé par M C Ménoire
et C Raffaillac ■
20TENDANCE IMMONOT DU MARCHÉ EN AVRIL 2017
On observe une accélération sensible de la montée des prix dans la plupart
des grandes villes. C’est particulièrement vrai sur l’arc atlantique où l’arrivée
prochaine de la nouvelle ligne à grande vitesse (LGV) semble booster le marché
immobilier.
Au final, 14 % des correspondants pour la Tendance immonot du marché
(contre 7 % en décembre 2016) prévoient une augmentation des prix des
logements alors que, parallèlement, 23 % (contre 9 % en décembre 2016)
misent sur une baisse.
Les prix des terrains et des commerces sont touchés
dans des proportions similaires.
Par le professeur Bernard Thion
21MON PROJET
Loi Malraux
Les belles pierres réduisent
vos impôts
L’immobilier “d’exception” gramme national de renouvellement
urbain) ;
n’est pas inaccessible. - le bâtiment doit faire l’objet d’une
Cet investissement peut même restauration complète et non d’une
simple rénovation. Le programme
vous faire réaliser des économies de restauration devra concerner
d’impôts grâce à la loi Malraux. l’immeuble dans sa totalité ;
- les travaux doivent être menés
sous l’autorité de l’architecte
des Bâtiments de France et avoir
fait l’objet au préalable d’une
Le principe du Malraux autorisation spéciale délivrée par le
Le dispositif Malraux concerne préfet ;
l’investissement locatif dans des - le logement restauré doit être mis
bâtiments anciens nécessitant en location au minimum pendant
d’importants travaux de restauration neuf ans. Cette location sera
et situés dans des secteurs bien obligatoirement non meublée.
définis.
Pour bénéficier du bonus fiscal L’avantage fiscal
Malraux, plusieurs conditions doivent du Malraux
À SAVOIR être réunies : La réduction d’impôt prévue dans le
La part d’un déficit - depuis la loi de finances rectificative cadre de la loi Malraux est de :
fiscal provoqué par la de 2016, le bâtiment doit être - 30 % du montant des travaux réalisés
Loi Malraux peut être situé un SPR (Site Patrimonial si un plan de sauvegarde a été mis
reportée sur l’année Remarquable) c’est-à-dire un secteur en place sur la zone convoitée.
suivante. En revanche les géographique présentant un intérêt - 22 % pour le reste des zones SPR.
travaux ayant servi à la esthétique, historique ou culturel. La loi de Finances rectificative pour
défiscalisation ne peuvent Sont également concernés les 2016 a également aménagé la base
pas donner lieu à un quartiers anciens dégradés inclus de calcul de la réduction d’impôt.
déficit foncier. dans le Programme national de Désormais, le plafond de dépenses
requalification de ces quartiers ouvrant droit au bénéfice de la
(PNRQAD) ou dans une aire de mise réduction d’impôt est calculé sur une
en valeur de l’architecture et du période pluriannuelle et non plus
patrimoine (AVAP). annuelle.
Dans ces deux derniers cas, la res- Le plafond de dépenses retenu dans
tauration doit avoir été déclarée la base de la réduction d’impôt est
d’utilité publique et avoir fait l’objet passé à 400 000 € sur quatre années.
d’une convention pluriannuelle dans
le cadre du NPNRU (Nouveau pro- Marie-Christine Ménoire ■
22MON PROJET
3 recettes
immobilières
pour acheter au juste prix
Une prospection bien organisée, agrémentée des
conseils de votre notaire, le tout accompagné
d’ingrédients innovants comme 36h immo ou
exaltants telles les enchères, suffiront pour concocter
une acquisition aux « petits oignons ».
Voici 3 recettes à tester. Parole de Chef.
S i 2016 a réservé de bonnes surprises,
avec des prix alléchants et des taux
de crédits très appétissants, 2017
pourrait ne pas proposer une carte
aussi attractive ! Dans bon nombre
d’agglomérations, la formule pour
acheter se montre moins avantageuse
pour les primo-accédants. Ils
Recette 1
Les secrets de la négociation notariale
Cette recette pour acheter ne requiert
qu’un seul intervenant, le notaire.
Elle nécessite par conséquent moins
de temps et aussi moins d’argent,
puisque les honoraires de négociation
constateront la flambée des prix dans des notaires restent parmi les plus
les grandes villes et des rabais moins avantageux du marché. Sans oublier
généreux sur la marchandise en stock. la sécurité juridique associée à cet
Il leur faudra aussi débourser un peu achat immobilier.
plus au moment d’emprunter. Le prêt à
taux zéro allègera bien l’addition. Les Je suis les conseils du notaire !
investisseurs qui achètent pour louer •Prenez rendez-vous avec le service
devront composer avec les mêmes négociation de l’étude. Vous y
ingrédients. Dans ces conditions, rencontrerez des professionnels de
quelles recettes faut-il tester pour se l’immobilier qui vous proposeront
mitonner un beau projet immobilier des biens et vous conseilleront sur
à moindres frais ? Réponse avec l’opportunité d’acheter. En fonction
immonot. de vos aspirations et de vos critères
24de sélection, ils vous proposeront de
visiter des maisons ou appartements.
•Comparez les prestations associées
à chaque bien. L’emplacement est
un paramètre clé. Meilleur il sera et
plus importante sera la plus-value.
•Faites une offre de prix. Les
annonces immobilières constituent
une invitation à entrer en pourparlers
en vue de négocier. Même si les
notaires s’efforcent de proposer le
bien au prix du marché en réalisant
une expertise immobilière, ils sauront
écouter vos arguments.
•Achetez à moindre coût. Certes,
les honoraires de négociation des
notaires ne sont plus réglementés,
mais ils restent modérés en
comparaison avec ceux pratiqués
par les autres professionnels de
l’immobilier.
SECRETS DE FABRICATION !
Le professionnalisme et les
compétences juridiques du notaire
vous permettront d’acheter en toute
sécurité.
Recette 2
L’achat connecté avec 36h immo
Voilà une formule qui séduira les
plus pressés souhaitant maîtriser
leur budget. Avec la formule
« 36h immo », l’achat s’effectue sur
internet en quelques clics et ne dure
que 36 heures. Mais comme il ne faut
pas confondre vitesse et précipitation,
cette acquisition avec « 36h immo »
permet de visiter avant de s’engager.
Découvrons les étapes pour effectuer
son achat immobilier.
J’achète au juste prix en 36 heures
•Rendez-vous sur immonot.com,
rubrique « Ventes interactives 36h
immo » et découvrez l’ensemble des
biens proposés à la vente.
•Contactez l’étude qui propose la
Vente notariale interactive,
vente « 36 h immo » pour disposer
de plus d’informations sur le bien et
son environnement.
•Si le produit vous intéresse, participez
à une visite avec les autres acquéreurs aux enchères… trouvez
potentiels pour vous faire une idée
précise (surface, travaux éventuels). des bonnes affaires !
25MON PROJET
ACHETER AVEC Demandez au négociateur de vous •Prenez rendez-vous avec le notaire
LE NOTAIRE : attribuer un numéro d’agrément qui pour la signature de l’acte définitif,
AVANTAGES… vous permettra de participer à la qui vous permettra de devenir
vente interactive « 36h immo ». propriétaire en 8 semaines environ.
Sécurité juridique •Le jour du début des offres,
Le notaire s’assure que connectez-vous à votre espace privé SECRETS DE FABRICATION !
la transaction s’effectue sur immonot et proposez le prix 36h immo permet d’acheter un bien
en toute conformité, que vous estimez être le bon. La d’entrée de gamme ou d’exception
rédige un avant- « première offre possible » constitue à des prix défiant toute concurrence.
contrat et accompagne un prix d’appel, généralement en Les offres des autres acheteurs
l’acheteur jusqu’à la dessous de la valeur du marché, qui permettent de se situer pour décider
signature de l’acte. incite les acquéreurs à faire monter de faire monter les enchères ou non.
les enchères. Pour que la transaction
Honoraires
avantageux
Les honoraires de
se réalise, il faut que le prix atteigne
« la valeur de présentation », qui
correspond à ce que le vendeur
Recette 3
De bonnes affaires aux enchères
négociation du notaire souhaite obtenir à minima. Le La formule est d’autant plus
sont parmi les plus prix de vente final peut dépasser intéressante que les biens proposés
avantageux du marché, cette valeur, sachant qu’il s’agit ne se retrouvent que dans les salles
car ils s’élèvent à généralement d’une bonne affaire de ventes notariales. La mise à prix
environ 4 % du prix compte tenu de la forte demande. s’effectue généralement à 30 % en
d’acquisition. •Validez le clic final qui fera de vous le dessous de la valeur d’estimation sur
(suite page ci-contre) nouveau propriétaire. le marché.
Vente Notariale Interactive
(système d’enchères en ligne)
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VALEUR
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au 31/05/2017 à 17 h
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nautique, ce terrain boisé de 2 725 m2 indivisible permet une construction
avec une emprise au sol max de 327 m2, façade 25m. Dossier à disposition. Plus d’infos sur
Viabilisé en bordure de terrain (Eau, EDF, TàE, téléphone, Fibre optique).
26Je surveille
les ventes notariales puisque les ventes se font généra- … À TOUS
•Renseignez-vous auprès de la lement à la bougie. Lorsque les 3 LES ÉTAGES !
Chambre de notaires de votre feux se sont éteints successivement,
département pour connaître les si aucun acheteur ne fait monter les Transaction sûre
séances prévues. Profitez-en pour enchères, l’adjudication est pronon- le notaire a une
visiter le bien qui vous intéresse et cée au dernier et au plus offrant des parfaite connaissance
consulter les cahiers des charges enchérisseurs. des prix du marché et
disponibles auprès du notaire en •Remettez votre chèque de banque peut donc proposer le
charge de la vente. qui fait de vous le propriétaire du bien à son juste prix,
•Contactez le notaire pour connaître bien le jour même de la vente. en vente classique ou
le montant prévisionnel des frais •Vous disposez de 45 jours pour 36h immo.
d’acquisition, auxquels s’ajoutent régler votre acquisition, sachant qu’il
les frais de mise en vente (coûts de faut compter un délai de surenchère Expertise immobilière
préparation de la vente, de publicité, de 10 jours pour être certain de votre Le notaire peut
d’organisation des enchères). acquisition. effectuer une expertise
•Si vous recourez à un prêt bancaire, immobilière, liée à
assurez-vous du financement de votre SECRETS DE FABRICATION ! l’emplacement et
achat avant la séance d’adjudication. Les enchères donnent accès à des aux caractéristiques
•Le jour J, vous portez les enchères biens que l’on ne trouve pas dans le du bien, afin d’en
tout en levant votre numéro de circuit de vente classique. déterminer sa valeur la
badge et en annonçant votre prix. plus objective.
•Surveillez l’extinction des feux, Christophe Raffaillac ■
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Toiture ardoise neuve. Crèche, écoles, collèges, commerces, zoo dans cette petite ville de 7 000
hab. Venez découvrir cette maison familiale pleine de charme. DPE en cours
27PAROLE DE NÉGOCIATEURS
Spécial 36h immo
Vendeurs,
à vous les signatures
Des ventes conclues en 36 heures, des biens prisés des
acheteurs, des acquisitions procurant un vrai bonheur…
voilà qui résume bien 36h immo. Un système d’offres d’achat
sur internet, une sorte d’E-bay de l’immobilier, pour des
transactions qui dépotent, comme en témoigne Laurent
Privat, négociateur au sein d’une étude notariale à Bordeaux.
des offres de prix chaque fois plus
élevées.
Quel est le produit qui séduit
les acheteurs bordelais
actuellement ?
Laurent Privat : Les échoppes
bordelaises rencontrent toujours un
vif succès lors des ventes 36h immo.
Un produit très prisé actuellement du
fait de son caractère, de son histoire
et de son côté évolutif… C’est très
facile de le transformer, car il n’y a pas
ou peu de murs porteurs à l’intérieur,
ce qui facilite sa restauration.
BON PLAN ! 36h immo permet de saisir
Retrouvez les offres de belles opportunités. Quel Avez-vous un exemple
de biens à vendre est le secret de cette vente de vente 36h immo qui a bien
avec « 36h immo » immobilière en ligne ? performé ?
dans les pages 64, 65 Laurent Privat : 36h immo donne Laurent Privat : oui, une échoppe
d’annonces la possibilité de mettre en avant un bordelaise ! Une maison située près
immobilières produit recherché sur le marché. Un du centre-ville et à proximité des
de la revue. bien qui fait l’objet de toutes les écoles s’est récemment vendue
convoitises auprès des acquéreurs. 430 000 €, au terme d’une négociation
Ce qui incite ces derniers à faire très disputée sur 36h immo.
monter les enchères lors de la vente Pour bien comprendre le succès de
36h immo sur immonot, en faisant la vente, précisons que la première
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