L'offre et la commercialisation de terrains à bâtir en lotissements et Z.A.C. en 2016 dans Lorient Agglomération - Observations et tendances
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L’offre et la commercialisation de terrains à bâtir en
lotissements et Z.A.C. en 2016 dans Lorient Agglomération
Observations et tendances
L’OBSERVATOIRE DES TERRAINS À BÂTIR EN LOTISSEMENT ET Z.A.C. Champ d’observation Issu d’un partenariat initial ADIL/DDTM, l’Observatoire des terrains à bâtir en lotissement et ZAC a été créé en 1999. Depuis l’origine, il s’intéresse à l’ensemble des opérations (lotissement ou ZAC) de 3 lots et plus. Notons que depuis la réforme des autorisations d’urbanisme de 2007, seuls les lotissements créés par permis d’aménager sont suivis, excluant de fait les opérations réalisées sous le régime de la déclaration préalable (les logiciels des services instructeurs ne permettant pas toujours une telle extraction). La constitution d’un fichier des permis d’aménager Initialement, la DDTM transmettait à l’ADIL le listing des autorisations de lotir puis des permis d’aménager à partir de 2007. Au vu du désengagement de l’Etat, les collectivités ont pris une part de plus en plus importante dans l’instruction des permis d’aménager. Ainsi, le 1er juillet 2015 a marqué la fin de la mise à disposition gratuite des services de l’Etat pour l’instruction des autorisations d’urbanisme (sauf exceptions). Sur le territoire de Lorient Agglomération, les permis d’aménager sont transmis par les services de la Communauté d’Agglomération. L’enquête sur la commercialisation des opérations A partir de la liste des permis d’aménager, l’enquêtrice de l’ADIL prend contact avec l’ensemble des lotisseurs publics et privés afin d’assurer le suivi de la commercialisation jusqu’à la fin de l’opération. L’objectif est de connaître les lots vendus, leurs surfaces, leurs prix et in fine l’offre disponible sur les territoires. Notons que cette enquête reste déclarative et non obligatoire. Ainsi, afin de consolider les données recueillies et ainsi permettre leur exploitation, l’Observatoire complète son enquête grâce aux sources suivantes : permis de construire et déclaration d’ouverture de chantier pour les maisons individuelles, fichier des transactions des Notaires (PERVAL) et fichier des transactions issu de la DGFIP (DVF) obtenu dans le cadre d’un partenariat avec l’Etablissement Public Foncier de Bretagne.
LE SUCCÈS DU SITE DE PRÉSENTATION DE L’OFFRE DE TERRAINS DE L’ADIL
Depuis 1999, date de sa création, la vocation de l’Observatoire des terrains à
bâtir en lotissement et ZAC est double :
- Apporter à l’ensemble des acteurs de l’habitat une meilleure
connaissance de ce marché
- Tenir à jour un état de l’offre disponible pour diffuser cette information
auprès du grand public et notamment des ménages en recherche d’un
terrain
Deux canaux sont utilisés pour diffuser l’offre de lots à bâtir :
Des fiches papier disponibles dans les centres de Vannes et de Lorient,
ainsi que dans les 31 permanences assurées sur le département
Un site internet http://tab.adil56.org/ Les lotissements les plus visités en Morbihan
Nombre de vues uniques par mois entre le 1er mars et le 31 août 2017
Ce dernier a été entièrement repensé en 2015 dans un souci sur le site de l’ADIL https://tab.adil56.org
de simplification et d’accès à des données nouvelles comme
la géolocalisation. La mise à disposition de documents tels
que plans et visuels reste évidemment possible à laquelle
s’ajoute désormais la possibilité de présenter des
documents PDF tels que plaquettes de communication,
cahier des charges ou règlement de lotissement.
Quelques statistiques de fréquentation du site :
- 930 visiteurs uniques par mois
- 4,3 pages en moyenne par session
- 58% de nouveaux visiteurs
LA PRODUCTION DE LOTS A BÂTIR EN 2016 Un maintien de la production de terrains à bâtir à un haut niveau En 2016, 22 nouvelles opérations ont été autorisées sur le territoire de Lorient Agglomération, pour un total de 349 lots. Cette production de terrains à bâtir en Z.A.C. et lotissement se maintient donc à un niveau élevé pour la deuxième année consécutive. Du jamais vu depuis 2005 ! Deux principaux facteurs peuvent expliquer cette reprise du marché : des taux d’intérêts très bas (1,3% en fin d’année), des mesures de soutien public portant sur l’accession (PTZ national, aides locales) et l’investissement locatif (dispositif Pinel). Fait marquant en 2016 : 185 lots ont été autorisés sur le 4ème trimestre, soit plus de la moitié de la production totale enregistrée dans l’année. Cela s’explique en grande partie par la « sortie » de trois lotissements de taille importante, à savoir sur Gestel (38 terrains), Lanester (44 terrains) et Cléguer (55 terrains). Enfin, malgré l’élection présidentielle et le contexte économique peu porteur souvent sources d’incertitude, les premiers résultats sur l’offre nouvelle de lots à bâtir produite sur le 1er semestre 2017 à l’échelle de l’agglomération sont plutôt encourageants : 108 terrains, soit la moyenne des lots autorisés au 1er semestre sur la période 2014-2016. Les professionnels sont optimistes pour le marché du terrain à bâtir en 2017, et le marché du logement plus globalement. En dépit d’une hausse progressive annoncée, les taux d’intérêt devraient rester faibles et continueront, avec les dispositifs publics, à soutenir le marché.
LA PRODUCTION DE LOTS A BÂTIR EN 2016
Un développement de l’offre sur les centralités et le périurbain
En analysant la production de lots à bâtir selon les secteurs définis dans le Programme Local de l’Habitat 2017-2022 de Lorient Agglomération,
plusieurs constats peuvent être faits :
- une activité toujours très importante sur le secteur 7 (Guidel, Gestel, Pont-Scorff) captant entre 45 et 52% de l’offre nouvelle sur
les trois dernières années ;
- un retour de la production sur le cœur urbain, secteur 3 de l’agglomération (Lorient, Lanester, Hennebont), qui voit son offre nouvelle
de terrains passer de 2% de l’offre totale en 2014 à 19% en 2016 ;
- enfin, seulement 4 des 8 secteurs sont actifs en termes de production de lots
à bâtir sur l’année 2016 (contre 6 en 2014 et 2015), signe d’une Secteurs définis dans le PLH 2017-2022
concentration des opérations sur les centralités et le périurbain au
détriment du rural et du littoral.
LA PRODUCTION DE LOTS A BÂTIR EN 2016
Nombre de lots autorisés en 2016 et part de lots publics dans la production nouvelle par commune
Un quart de l’offre nouvelle
portée par les aménageurs
publics
Les professionnels restent
toujours les premiers lotisseurs
dans Lorient Agglomération, en
réalisant près de 6 lots sur 10 en
2016, comme en 2015.
Cependant, 2016 marque le
renforcement de la production
publique avec 91 lots soit 26% de
l’offre nouvelle totale (22% en
2015). Plus précisément, il s’agit de
la poursuite du développement de
la ZAC de Croizamus (IV Et V), de la
création des « Jardins de
Stangallen » à l’entrée de Gestel et
du « Quimpéro » à Hennebont.
Les particuliers ne sont plus qu’à
l’origine de 15% de l’offre nouvelle Limite intercommunale
(19% en 2015) à l’échelle de
l’agglomération mais restent plus
actifs sur des communes telles que
Guidel ou Plouay.
LA PRODUCTION DE LOTS A BÂTIR EN 2016
Des maisons dans des opérations de taille moyenne
en lots libres
Dans Lorient Agglomération, la taille moyenne des opérations
d’aménagement s’est nettement réduite, passant de 21 lots
en 2012 à 16 lots en 2016. Toutefois, cette moyenne est très
sensible aux valeurs extrêmes, en l’occurrence aux autorisations 17,1
de grosses opérations comme ce fut le cas en 2012 sur Larmor-
13,3
Plage (72 lots) et Riantec (62 lots) ou en 2015 sur Pont-Scorff (127
lots).
L’utilisation de la médiane a le grand avantage d’atténuer
l’influence exercée par ces fortes valeurs. Ainsi, sur le territoire
communautaire, nous constatons que la moitié des opérations
autorisées en 2016 compte moins de 8 lots, soit une taille
comparable au référent départemental et à ce que l’on peut
observer sur Golfe du Morbihan-Vannes Agglomération (7 lots).
Evolution de la typologie des opérations
Autre constat : la grande majorité des opérations autorisées en
100%
2016 reste le lotissement « classique »ne comportant que du lot 13% 14%
90% Lots libres + VEFA/PSLA +
libre (82%), soit une proportion en nette hausse par rapport à 27%
Evolution de la taille moyenne des opérations (en nombre moyen de lots)
80% logement social
2014 et 2015 (50/55%).
70% 55%
60% 50% 82%
Lots libres uniquement
50% 47% 73%
40%
Lots libres + logement social
30%
20% 45%
27%
27% 14%
10% Lots libres + VEFA/PSLA
13%
0% 5% 5%
Source : LMI-Cabinet le Moël/Le Guernevé 2012 2013 2014 2015 2016
LA PRODUCTION DE LOTS A BÂTIR EN 2016 Une surface parcellaire stabilisée à moins de 500 m² La nécessité de limiter la consommation d’espace tout en retenant les ménages désireux d’accéder à la propriété conduit à réduire significativement la taille des parcelles, pour une meilleure adéquation avec le budget des ménages locaux. Le soutien local de la Communauté d’Agglomération depuis 2012 par le biais du prêt à taux zéro Prim’Access, sous conditions de prix et de surface de terrain (
LA COMMERCIALISATION DES LOTS A BÂTIR EN 2016
Une reprise des ventes de terrains à bâtir
Après être restées trois années consécutives à un niveau historiquement bas,
les ventes de lots à bâtir redémarrent sur l’agglomération lorientaise : 175
ventes ont été enregistrées en 2016, soit un bond de 37% sur un an. Il
s’agit de la plus forte progression observée à l’échelle des 14
intercommunalités morbihannaises.
A noter : un renforcement des transactions au 4ème trimestre 2016. Faut-il y
voir une précipitation des acheteurs craignant une remontée des taux
d’intérêt ou la fin des dispositifs de soutien public ?
Quoiqu’il en soit, cette dynamique favorable du marché semble se
poursuivre en 2017, le PTZ et le Pinel ayant été prolongés par les pouvoirs
publics, au moins, jusqu’à la fin de l’année.
Répartition des ventes de lots à bâtir par type d’aménageur
20%
51%
29%
LA COMMERCIALISATION DES LOTS A BÂTIR EN 2016 Un dynamisme conforté sur Caudan, Hennebont, Pont-Scorff et Guidel Avec chacune 20 lots ou plus vendus au cours de l’année 2016, les communes de Caudan, Hennebont, Pont-Scorff et Guidel ont attiré 52% des acquéreurs de terrains à bâtir en lotissement et Z.A.C. de la Communauté d’Agglomération. C’est trois points de plus qu’en 2015, signe d’une demande confortée. Par ailleurs, les ventes de lots ont repris sur Languidic ou encore Plouay, preuve de l’intérêt des ménages à accéder à la Nombre de lots vendus en 2016 et part de lots publics par commune propriété dans les bourgs ruraux et sur des parcelles de taille raisonnable, respectivement 425 m² et 529 m². Dans Lorient Agglomération, le profil type de l’acquéreur en lotissement et Z.A.C. est le jeune couple marié, pacsé ou vivant en concubinage. La moyenne d’âge est de 42 ans. Le marché sur le territoire permet aux ménages modestes d’accéder à la propriété : les moins de 30 ans sont surreprésentés par rapport à la moyenne départementale (19% contre 13%) et les ouvriers/employés sont les catégories socio-professionnelles les plus représentés (36%) parmi l’ensemble des acquéreurs de lots à bâtir, devant les professions intermédiaires (33%) et les cadres supérieurs (13%).
LA COMMERCIALISATION DES LOTS A BÂTIR EN 2016
Un prix médian de 54 000 € par lot en 2016, en baisse de 11% en seulement quatre ans
Les acquéreurs privilégient l’offre récente de terrains à bâtir. En effet, 73% des lots vendus en 2016 ont été autorisés il y a moins de trois ans.
Le prix médian de vente d’un lot à bâtir s’élève à 54 000 €, pour une surface médiane de 426 m². La tendance est donc plutôt à la baisse des
prix à la parcelle (-3% sur un an, -11% sur 4 ans) et au mètre carré (-2% et -4%). L’impact des obligations du PLH en termes de foncier et les conditions
d’éligibilité liées au projet d’accession dans le cadre du Prim Access ont visiblement porté leurs fruits.
Plusieurs marchés apparaissent au sein de la Communauté d’Agglomération au regard des prix et surfaces de lots vendus en 2016 par commune (cf.
graphique ci-dessous). Les écarts de prix sont marquants pour une surface équivalente : de 88 €/m² sur Plouay à 188 €/m² sur Guidel (respectivement 529
m² et 501 m²) ou de 142 €/m² sur Caudan à 333 €/m² dans Ploemeur (respectivement 334 m² et 343 m²).
Les communes présentant des caractéristiques proches en termes de prix et de surface, en matière de terrains à bâtir, se trouvent de fait en concurrence
les unes par rapport aux autres.
Prix et surface des lots vendus en 2016 par commune (médianes)
Larmor-Plage Secret statistique pour Calan et
Quistinic (moins de 5 ventes)
Ploemeur
Guidel
Lanester
Lorient
Agglomération
Quéven
Riantec
Hennebont Pont-Scorff
Caudan Inzinzac-L. Plouay
Languidic
300 m² 400 m² 500 m² 600 m² 700 m² 800 m²LA COMMERCIALISATION DES LOTS A BÂTIR EN 2016 Un délai théorique d’écoulement du stock de terrains relativement court : 2,1 ans Au 31 décembre 2016, 370 lots à bâtir étaient disponibles* à la vente dans Lorient Agglomération, en progression de 7% sur un an. Le territoire s’inscrit dans la même dynamique que celle observée à l’échelle du département. Guidel et Pont-Scorff concentrent à elles seules 148 lots, soit 40% du stock (secteur 4). Viennent ensuite Inzinzac- Lochrist, Plouay et Languidic avec un total de 95 lots (secteur 8). Enfin, Caudan, Quéven, Riantec et Locmiquélic (secteur 7) centralisent 63 lots. Le délai théorique d’écoulement des stocks, qui correspond au rapport entre le stock disponible en fin d’année et le nombre de ventes réalisées, fléchit en 2016 puisqu’il s’élève à 2,1 ans, contre 2,7 ans en 2015. Ce délai reste court comparé à la moyenne départementale (3,7 ans). C’est donc un signe de meilleure fluidité du marché. *Il s’agit bien d’un stock de lots réellement disponibles, les terrains dits « réservés » n’étant pas inclus dans ce décompte
TABLEAU RÉCAPITULATIF DES DONNÉES PAR COMMUNE
AUTORISATIONS 2016 VENTES 2016 STOCK
(31/12/2016)
Surface
Surface Prix Surface
% lots moyenne Nombre Prix médian
Opérations Lots totale médian/ médiane Lots
NR = Non Renseigné (< 5 unités) communaux privative de lots / parcelle
(ha) m² (m²)
(m²)
Brandérion 0 0 - - - 0 - - - 5
Bubry 0 0 - - - 0 - - - 0
Calan 0 0 - - - 2 NR NR NR 6
Caudan 1 5 0% 0,3 402 25 47 294 € 142 € 334 19
Cléguer 1 55 0% 3,1 395 0 - - - 0
Gâvres 0 0 - - - 0 - - - 0
Gestel 1 38 100% 2,5 391 0 - - - 0
Groix 0 0 - - - 0 - - - 0
Guidel 7 118 0% 10,3 524 20 94 500 € 188 € 501 81
Hennebont 3 23 61% 2,8 740 25 55 900 € 166 € 314 16
Inguiniel 0 0 - - - 0 - - - 0
Inzinzac-Lochrist 1 4 0% 0,4 1 045 5 48 900 € 105 € 465 42
Lanester 1 44 0% 4,9 529 6 84 425 € 110 € 768 0
Languidic 0 0 - - - 14 40 500 € 93 € 425 15
Lanvaudan 0 0 - - - 0 - - - 0
Larmor-Plage 0 0 - - - 5 110 000 € 301 € 378 22
Locmiquélic 0 0 - - - 0 - - - 14
Lorient 0 0 - - - 0 - - - 0
Ploemeur 0 0 - - - 7 107 000 € 333 € 343 7
Plouay 2 14 29% 0,8 485 17 47 500 € 88 € 529 38
Pont-Scorff 0 0 - - - 21 50 000 € 117 € 439 67
Port-Louis 0 0 - - - 0 - - - 0
Quéven 3 39 90% 2,3 451 11 65 160 € 142 € 431 14
Quistinic 0 0 - - - 1 NR NR NR 8
Riantec 3 9 0% 0,5 367 16 61 000 € 133 € 513 16
Lorient Agglomération 22 349 26% 27,9 494 175 54000 € 140 € 426 370
C.C. Blavet Bellevue Océan 3 98 12% 6,7 402 37 58 500 € 135 € 423 163
PAYS DE LORIENT 25 447 23% 34,6 474 212 54 660 € 136 € 425 533
MORBIHAN 128 1 541 28% 106,4 465 950 51 000 € 114 € 462 3 497Publication de l’Observatoire de l’Habitat de l’ADIL du Morbihan
Parc d’activités de Laroiseau
14 rue Ella Maillart – 56000 Vannes
02 97 47 02 30
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