LE MAGAZINE - VAUD Le groupe Nicod a 40 ans - Immobilier.ch
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LE MAGAZINE
Genève • Vaud • Valais • Fribourg • Neuchâtel • Jura • France voisine
Novembre 2019 • N0 7 • Magazine offert
VAUD FRIBOURG GENÈVE
Le groupe Nicod Pas de bulle Participation reine
a 40 ans en vue à Meyrin
Retrouvez toute l’offre immobilière sur www.immobilier.ch
ENTRE LAC ET VIGNOBLES
VILLA DES Vivez l’élégance CERISIERS contemporaine Pully
EDITO / SOMMAIRE
Quoi de neuf? La famille! Realstone investit 70 millions
Deux cent trente-quatre
logements au cœur de Fribourg ..........................6
D
epuis quelques années, Quatrième prix du concours de photo «Architecture à aimer».
Simplon Pass, d’Elsa Guillet.
les métiers de l’immobi-
lier traversent, comme
bien d’autres secteurs d’activi-
té, une période de mutation in-
tense. Révolution informatique,
essor phénoménal des tech-
nologies de la communication,
développement d’approches
inspirées des méthodes d’éva-
Concours
luation et de valorisation an- Le groupe Bernard Nicod
glo-saxonnes, poids croissant célèbre ses 40 ans en photos ..........................8
des acteurs institutionnels, nou- Ecoquartier des vergers à Meyrin
veaux usages logistiques, mul- Expérience de concertation
originale à Genève ................................................ 10
tiplication des normes, prise de
Catherine Michel conscience environnementale…
Présidente d’immobilier.ch
La gérance, le courtage, la pro-
motion ont changé, tout comme les légitimes exigences de la clientèle et le
contexte tant financier qu’économique.
On aurait pu craindre que dans ce maelström bousculant les paradigmes
ancestraux, les professionnels de l’immobilier perdent leurs repères. Après
tout, quel économiste aurait-il prévu – disons en 1985 - l’irruption des taux
négatifs, la suppression des frontières, l’internationalisation des échanges, De saison
mais aussi les nouvelles contraintes, la complexité réglementaire, la volatili- Le monde magique des cucurbitacées......... 14
té de certains segments de marché jugés jusqu’ici inébranlables? Cocooning
A titre individuel comme sur le plan associatif, les agences immobilières Dix conseils à suivre pour réussir
la décoration de son salon .............................. 16
ont au contraire su évoluer avec leur temps. Chacun parle de mondialisa-
tion des entreprises et d’individualisme des consommateurs; on évoque la Droit immobilier
Voisins perturbateurs: que faire? ................. 18
«taille critique» en dessous de laquelle il n’y aurait point de salut pour une
La fiscalité autour du financement
entité immobilière. Pourtant, force est de constater que parmi les régies, immobilier.............................................................. 20
gérances et agences qui réussissent, les entreprises familiales sont nom-
breuses et de toute taille.
Edité par immobilier.ch SA. Paraît 10 fois par an.
Parce que la confiance – entre associés, comme entre client et agence im- Directeur de la publication: Claude-Alain Paschoud.
Réalisation du magazine: Plurality Presse SA
mobilière – ne se décrète pas, ne se programme pas avec un logiciel ou un Directeur-Rédacteur en chef: Thierry Oppikofer.
Coordination: Maria Agramunt
algorithme. Or les agences, régies et gérances familiales travaillent dans la Publicité: Maximilien Bonnardot, Damien Grosfort, Patrick Gravante.
Publicité France: Alain Godard.
confiance, dans l’écoute des clients et dans le dialogue respectueux entre Maquette: Imagic Sàrl Carouge, Daniel Hostettler,
Sophie Hostettler, Philippe Morselli.
générations. Justement, les nouvelles générations sont déjà bien ancrées Service de publicité:
immobilier.ch SA, 2, allée de la Petite Prairie, 1260 Nyon
dans nombre de ces structures familiales, apportant une vision au plus Rédaction, Administration:
Plurality Presse SA, 8, rue Jacques-Grosselin, 1227 Carouge.
près des évolutions du marché et des besoins de la clientèle. Il n’y a plus Tél.: 022 307 02 28 - CCP: 17-391772-2
qu’à se réjouir de découvrir les nouvelles évolutions à venir, et elles ne E-mail: prod@immobilier.ch - Internet: www.immobilier.ch.
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manqueront pas! n © immobilier.ch SA & Plurality Presse SA, 2019
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REALSTONE INVESTIT 70 MILLIONS
Deux cent trente-quatre
logements au cœur de Fribourg
Selon le Fonds immobilier, les trois immeubles du complexe correspondent à sa
philosophie, soit des projets ambitieux, durables et accessibles au plus grand nombre.
Un nouveau quartier d’une dimension rarement atteinte dans le canton de Fribourg.
L
e quartier s’appelle Les Arsenaux, mais il n’a rien de mi- du complexe sera achevée -, on ne peut pas leur donner tort.
litaire. Il s’agit d’un complexe immobilier édifié en plein L’investissement est de l’ordre de 70 millions de francs.
cœur de la ville de Fribourg. Son promoteur, le Fonds
Realstone, insiste sur ce point: il est idéalement situé, à proxi- Une tour de 12 étages
mité de la gare, de l’Université et des Hautes Ecoles. Les
commerces et les services du centre de la ville sont à deux Une petite cérémonie d’inauguration a marqué l’entrée des
pas. Et à voir l’intérêt que lui porte la communauté des loca- premiers locataires dans le nouveau quartier. Celui-ci est
taires - ils seront 600 aux Arsenaux lorsque la construction constitué de trois immeubles, dont une tour de douze étages
6
FRIBOURG
Une petite cérémonie d’inauguration qui a marqué l’entrée des premiers locataires dans le nouveau quartier.
De gauche à droite: Ludovic Pommiès (Realstone), Esteban Garcia (Realstone), Alberto Simonato (Realstone),
Alexandre Blanc (Bakker & Blanc architectes).
qui surplombe le centre de Fribourg du haut de ses 40 clairement, au travers de l’exemple fribourgeois, que dans
mètres. Il offre 234 appartements et 20 000 mètres carrés de l’immobilier, l’écologie et l’économie sont parfaitement com-
surface habitable. Les rez-de-chaussée et leurs 2400 mètres patibles. n
carrés sont réservés à des activités administratives et com- Etienne Oppliger
merciales. Alors que les travaux de la tour seront achevés à la
fin de l’année, le bâtiment central, conçu spécialement pour la
colocation, est déjà totalement occupé. Destiné aux étudiants, Le vélo plutôt que l’auto
il a bénéficié de la rentrée universitaire.
Les promoteurs des Arsenaux ont mis un accent tout particulier sur la
durabilité et la mobilité douce. Deux chiffres éloquents à ce propos: 84
L’importance de Minergie places de stationnement sont réservées aux voitures, toutes situées au
sous-sol, alors que les cyclistes disposeront de 366 emplacements pour
Les 234 appartements sont constitués d’objets de 1,5 à 5,5 leurs deux-roues. Et les promoteurs de relever que leur projet se situe à
pièces, dont une majorité de 1,5, 2,5 et 3,5 pièces. 76 stu- quelques centaines de mètres de la gare CFF et du futur axe de mobilité
douce qui ira de l’agglomération d’Avry jusqu’à Guin, soit une distance
dios, comprenant une pièce à vivre, une cuisine et une salle de 17 kilomètres.
de bains, sont essentiellement à la disposition des étudiants, Tous les appartements sont équipés en «smart metering», des compteurs
alors que 20 colocations de 3,5 pièces chacune sont conçues intelligents qui informent les locataires de leur consommation de chauf-
pour une vie commune. Quant aux loyers des appartements, fage, d’électricité et d’eau. Realstone rappelle opportunément qu’il fut le
ils s’échelonnent entre 780 fr. et 1760 fr. plus les charges. premier propriétaire immobilier à lancer ce concept d’interface numé-
rique, qui incite ses locataires à optimiser leur consommation, tout en ré-
Des loyers accessibles grâce, notamment, à l’application des duisant l’impact énergétique d’un bâtiment de 10% à 15%. Avec la même
normes Minergie, affirme Realstone. «Ils impactent les coûts volonté d’offrir aux habitants des espaces de vie et de rencontre dans
de construction et permettent de réduire significativement un cadre agréable et verdoyant, les promoteurs des Arsenaux portent un
les charges». Et pour Esteban Garcia, CEO de la holding, soin tout particulier aux aménagements extérieurs, regroupant plusieurs
«Les Arsenaux incarnent parfaitement notre philosophie en surfaces de jeux pour les enfants, une fontaine, ainsi que de nombreux
espaces arborisés. Finalement, la direction du Fonds n’hésite pas à pro-
réponse aux besoins locaux, à travers des projets à la fois poser des solutions innovantes qui visent à favoriser la cohésion sociale
ambitieux, durables et accessibles au plus grand nombre». des occupants du complexe, par exemple un partenariat avec un presta-
Notre encadré donne un aperçu de cette stratégie et indique taire d’échange d’objets, visant à encourager les contacts entre voisins.
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ANNIVERSAIRE
Le groupe Bernard Nicod
célèbre ses 40 ans en photos
A l’occasion de son quarantième anniversaire, le groupe Bernard Nicod a organisé
un concours de photographie intitulé «Architectures à aimer», faisant ainsi le lien
entre plusieurs des passions du fondateur du groupe immobilier. Insatiable passionné
d’architecture et de photographie, Bernard Nicod a ainsi réuni un jury d’exception, dont
Tatyana Franck, la directrice du Musée de l’Elysée, faisait partie, afin de récompenser
11 photographes, leur attribuant des prix d’une valeur de quarante mille francs.
F
in septembre, au Beau-Rivage Palace de Lausanne, a eu l’originalité et la mise en valeur d’une architecture (intérieure
lieu la soirée qui devait célébrer les 40 ans du groupe ou extérieure) située en Suisse romande. On se souvient
Bernard Nicod et fêter les lauréats du concours de pho- qu’un concours sur le même thème avait été organisé par le
tographie imaginé par Bernard Nicod. La thématique à res- même groupe Bernard Nicod lors de son dixième anniversaire.
pecter, «Architectures à aimer», est une invitation à illustrer Ce sont ainsi 197 photographes qui ont soumis leur travail au
8
VAUD
Philippe Pache a remporté le premier prix
avec «Plateforme 10» (photo ci-dessus).
Le second prix (à droite), «La Gravière»,
œuvre de Lucien Grandjean.
jury, présidé par l’architecte Mario Botta, présentant près jamais été son but. Dans cette œuvre, le jury a salué la lé-
de 498 photographies, toutes réalisées au format 30 x 40 gèreté de l’architecture de l’homme qui s’immergeait dans
cm. Comme le souligne Tatyana Franck, vice-présidente du la transparence de la création. La perte de repères liée au
jury, la création d’images numériques a bouleversé depuis fait que l’extérieur est à l’intérieur et l’intérieur à l’extérieur,
quelques années le rapport de tout un chacun avec son en- de même que la confusion liée aux lignes transversales et
vironnement. Avec 95 millions de photographies diffusées aux couleurs minérales, renvoient à la peinture abstraite. Le
chaque jour sur Instagram, la production numérique n’a ja- 2e prix a été attribué à Lucien Grandjean et le 3e prix remis
mais été aussi dense, mais elle met réellement en avant ex-aequo à Line Chevalley et Hugues Rappin.
un espace expérientiel de représentation, confondant ainsi Dans un discours à son image, Bernard Nicod, passionné et
l’architecture et l’expérience, l’habitant et le consomma- charmeur, a adressé un immense merci collectif à celles et
teur, l’image et la photographie. Le Bourguignon Nicéphore ceux qui ont permis au groupe de se développer année après
Niepce, connu comme étant le fondateur de la photographie, année depuis plus de 40 ans. Retraçant l’histoire de sa vie
avait lui-même choisi de mettre en avant l’architecture dans personnelle qui l’a conduit sur cet exceptionnel chemin pro-
ses clichés, avec, pour première œuvre sa «Vue de la fe- fessionnel, il est revenu sur l’origine de sa passion pour la
nêtre du Gras», une vue de bâtiments prise de sa maison de photographie, qu’il tient du côté maternel, et de sa passion
Saint-Loup-de-Varennes, en Saône-et-Loire. Quelques dé- pour le bâti, qu’il reçut en héritage de souvenirs familiaux.
cennies plus tard, les techniques ont changé, mais l’objectif Avant de lancer les festivités, Bernard Nicod a tenu à citer le
est probablement resté le même: immortaliser une émo- poète Gustavo Bécquer, qui disait: «L’âme peut parler avec
tion, sublimer une réalité avec tout son mystère, exprimer les yeux et embrasser avec le regard», puis a conclu person-
un point de vue et fixer à jamais un moment précis, comme nellement: «Pour ma part, je dirai que le regard transperce
pour stopper la fuite du temps. l’âme et que la photo en immortalise l’instant». n
C’est ainsi que le 1er prix fut attribué à Philippe Pache, long-
temps photographe du Prix de Lausanne, et du Béjart Ballet,
qui s’est dit enchanté, même si la distinction matérielle n’a Maximilien Bonnardot
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L’écoquartier des Vergers est le premier quartier de Suisse à être entièrement labellisé Minergie A®. ECOQUARTIER DES VERGERS A MEYRIN Expérience de concertation originale à Genève Meyrin était à la fête en ce début octobre, marquant les cinq ans de la démarche participative de l’écoquartier des Vergers. Sous l’impulsion de la Municipalité de cette commune genevoise, un Groupe des maîtres d’ouvrage (GMO) s’était formé en 2014, dressant les premières ébauches du quartier rêvé par les Meyrinois et les futurs habitants. Après cinq ans d’engagement, la Commune s’apprête à passer le témoin à « GoVergers ». 10
GENÈVE
Les aménagements extérieurs ont fait l’objet d’une charte, qui privilégie les espèces indigènes, les matériaux à faible
impact écologique et une gestion collective.
L
e projet phare d’écoquartier Les Vergers comprend la la qualité et la diversité architecturale, tout en encourageant
construction de 1350 nouveaux logements (en location, la mixité sociale, générationnelle et fonctionnelle du quar-
coopératives et PPE) et d’équipements publics répartis tier. Les aménagements extérieurs ont également fait l’objet
dans 30 bâtiments, dont certains sont encore en chantier. Bâti d’une charte, qui privilégie les espèces indigènes, les maté-
sur un terrain de 16 hectares, le quartier permettra à terme riaux à faible impact écologique et une gestion collective. La
(fin 2020) d’accueillir quelques 3000 nouveaux habitants. La mosaïque à laquelle nous assistons aujourd’hui aux Vergers
Municipalité meyrinoise a souhaité en faire un écoquartier reflète ces volontés initiales.
exemplaire, basé sur les trois piliers du développement du-
rable : la solidarité sociale, la responsabilité environnemen- Pour une culture commune
tale et l’efficience économique. L’écoquartier des Vergers
est le premier quartier de Suisse à être entièrement labelli- La démarche participative de l’écoquartier des Vergers s’ap-
sé Minergie A®; ses immeubles produiront autant d’énergie puie sur une tradition d’engagement citoyen qui remonte
qu’ils en consommeront pour leurs besoins de chauffage et à la construction de la cité-satellite dans les années 1960.
d’eau chaude. Métamorphosé de village à une ville de 14 000 habitants,
Dès les prémices du projet, la Commune a demandé à ses Meyrin a construit son histoire sur l’échange et le partage.
superficiaires - soit aux sept coopératives et à la Fondation Dans le but de favoriser le lien social, les habitants se re-
Nouveau Meyrin - d’adhérer à une charte et de lancer des groupèrent pour fonder des clubs sportifs, des associations
concours d’architecture. Cela devait permettre de garantir et des crèches alternatives. Au printemps 2014 et afin de •
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7 • N O V E M B R E 2 0 1 9 11Début octobre, Meyrin fêtait son nouveau quartier... lancer le processus participatif des Vergers, un Forum Ouvert inaugural réunit 171 participants, générant un grand nombre de propositions. Son objectif: allouer du pouvoir d’agir aux habitants tout en leur donnant du sens, afin que chacun s’ap- proprie les enjeux collectifs du «vivre-ensemble». Une plate- forme participative fut développée; cet outil de travail évolutif permet la mise en lien des projets entre toutes les personnes concernées. Pour les investisseurs et constructeurs, la dé- marche participative a aussi son intérêt: elle contribue à l’at- tractivité et la convivialité du quartier, tout en favorisant la cohérence de l’ensemble. De nombreux projets innovants ont ainsi jailli, regroupés en cinq grands thèmes: l’alimentation, avec la création d’une ferme urbaine, d’un poulailler et de potagers collectifs; la san- té pour tous et l’inclusion sociale; l’écologie au quotidien, qui comprend la biodiversité, la gestion des déchets et la maîtrise de la consommation énergétique; les activités sociales, éco- nomiques, culturelles, humaines et collaboratives; et enfin, la mutualisation des espaces privés et publics, qui permet de réunir en un seul tenant les espaces ouverts du quartier. Une expérience riche en enseignements Nathalie Leuenberger, maire de Meyrin, se dit satisfaite sans Nathalie Leuenberger, maire de Meyrin: «La démarche pour autant nier les difficultés: «la démarche participative est participative est un processus qui s’est révélé riche, un processus qui s’est révélé riche, fragile, long et exigeant. fragile, long et exigeant». 12
GENÈVE
C’est comme du lait sur le feu en permanence! Cela nécessite Pour faire découvrir l’écoquartier au public, une fête a été or-
d’anticiper les rythmes de chacun, de s’apprivoiser, d’har- ganisée le samedi 5 octobre. Une trentaine d’activités ont été
moniser les points de vue. La démarche demande aussi de bénévolement proposées par les divers acteurs du quartier,
s’adapter constamment aux évolutions du projet, d’être agile». dont une table ronde sur le thème «Vergers, un écoquartier
La représentante meyrinoise relève par ailleurs le besoin de participatif. Ici, ailleurs, et maintenant». Une application spé-
s’assurer qu’une diversité de personnes (jeunes, personnes cialement développée à cette occasion a mis à disposition du
âgées, migrants, etc.) soit représentée. Enfin, il s’agit de faire public un jeu de piste interactif. «Ateliers, activités et concours
le lien entre tous les acteurs, à savoir les constructeurs pri- se sont entremêlés au sein de ce jeu qui a emmené les par-
vés, les mandataires, les services administratifs communaux ticipants jusqu’aux origines du quartier», a indiqué Stefan
et cantonaux, etc». Despotovic, membre de GoVergers et coorganisateur de la
fête. Certains immeubles d’habitation, ainsi que l’école, ont
Gouvernance après chantier ouvert leurs portes pour des visites ou des chasses au trésor.
Il a par exemple été possible de découvrir l’installation solaire
Le groupe GoVergers (pour Gouvernance Vergers) est désor- en toiture de la Coopérative Polygones ou de danser jusqu’à
mais prêt à prendre son envol. Ses membres ont pour mission la nuit tombante. Et pour passer de la fourche à la fourchette,
d’imaginer un mode d’organisation collectif de la vie du quartier la cueillette de légumes a remporté un franc succès, avant de
à la fin du chantier. L’idée est de ne pas séparer les différents finir en grande soupe collective.
groupes – locataires, propriétaires et copropriétaires – pour «Le résultat mérite amplement l’investissement!», résume la
parler uniquement d’habitants. «La première action à court maire de Meyrin. L’expérience participative sera reconduite
terme consistera à créer des points relais - cafés, commerces, pour les nouveaux projets communaux, comme celui de la
fitness - auprès desquels chacun pourra faire part de ses idées revitalisation du Cœur de Cité. Car selon les responsables
et de ses craintes, explique Uli Amos, membre de GoVergers. municipaux, la participation citoyenne, l’intelligence collective
Dans ces lieux, les habitants pourront s’informer sur les initia- et la coopération entre tous les acteurs constituent la solution
tives du quartier pour en devenir acteurs ou tout simplement idéale pour répondre aux défis du XXIe siècle. n
en profiter». La structure, qui se veut évolutive, regroupe au-
jourd’hui onze membres, d’âges et d’origines variés. Véronique Stein
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7 • N O V E M B R E 2 0 1 9 13DE SAISON
Le monde magique des cucurbitacées
Elles portent des noms savoureux et poussent à la vitesse grand V, voracement,
au point qu’on peut vouloir tenter d’en cultiver quelques-unes pour le seul plaisir
de les voir envahir un coin du jardin en moins de deux! Portraits.
R
iches en espèces (environ 800 réparties en 120 genres) à l’idée reçue qui veut qu’elles ne poussent que sur le com-
et en formes, les courges, originaires d’Amérique cen- post ou sur un tas de fumier, elles se développent parfaite-
trale, sont classées en fonction d’un certain nombre de ment bien dans un sol plus noble, pour autant qu’il soit riche
critères: espèce, port de la plante, forme, couleur et grosseur en humus et bien ensoleillé. Généralement, les courges sont
du fruit, caractéristiques de l’écorce et durée de conserva- obtenues par semis vers mi/fin avril et repiquées en pleine
tion. C’est une immense famille, celle des cucurbitacées, qui terre en mai, lorsque tout risque de gel est écarté.
regroupe les potirons, les pâtissons, les concombres, les me-
lons, les coloquintes, les citrouilles, les potimarrons ou griffes Drôles de courges
du diable… pour ne citer que ces exemples.
Ce sont des plantes annuelles, à vrilles, dont les fruits ar- La courge spaghettis est une spécialité japonaise qui pos-
rivent à maturation de septembre à novembre. Contrairement sède de longues vrilles et des fruits d’une longueur d’environ
14JARDINAGE
25 cm. Elle est jaune Sa chair, plutôt fade, forme des... spa- forme de turban. Sa chair est ferme et épaisse. Toute ronde,
ghettis tout naturellement. Originaire de Budapest, le poti- orange clair, la melonnette jaspée de Vendée a la forme d’un
ron bleu de Hongrie, comme son nom l’indique, a une peau melon pouvant peser jusqu’à 3 kg. Sa chair orangée est très
bleue. Sa chair est jaune orangée, dense et sucrée. La courge sucrée. La célèbre Jack’O Lantern ou courge d’Halloween,
Butternut doit son nom à sa chair jaune orangée, à l’agréable est celle que l’on creuse pour la transformer en lampion. Elle
goût de beurre noisette. Sa peau comestible oscille entre le est ovale, orange vif, avec une chair orange clair.
vert clair et l’ocre. Le pâtisson est blanc, vert pâle, vert et
blanc ou encore orange. Sa forme est plate, avec une bosse Les courges ornementales
au centre. Sa chair blanche rappelle le goût de l’artichaut.
Verte ou blanche, la chayotte ou cristophine ressemble à une Au jardin, les coloquintes, appelées aussi barbarines ou
grosse poire très dure et à la peau bosselée. Sa chair blanche courges coureuses, sont des plantes purement décoratives
a la saveur de la pomme de terre. Le potimarron est comme aux couleurs diverses: jaune, crème, orange, vert foncé...
une grosse figue orange. Sa chair épaisse, jaune foncée, rap- Ridées, côtelées, bosselées, elles poussent sur tous les types
pelle la saveur de la châtaigne. Sa peau est comestible. La de sols. Il suffit de les laisser courir sur une treille, un grillage
courge du Siam est redoutable, tant elle est envahissante. ou une pergola pour qu’elles composent de magnifiques dé-
Elle peut s’étaler sans honte sur 35 à 40 mètres carrés. Si cors d’arrière-saison. Elles ne sont absolument pas comes-
on la taille, elle ne se laisse pas décourager et pousse de plus tibles, car elles contiennent une toxine naturelle, la cucurbi-
belle. La courge musquée de Provence est une sorte de tacine, qui peut provoquer des désagréments sérieux. Raison
grosse citrouille, avec une peau orange striée, qui peut peser pour laquelle, pour éviter tout risque de pollinisation et donc
jusqu’à 50 kg! Sa chair, orange vif, a une saveur musquée. les croisements, il est recommandé de ne pas cultiver à la fois
La sucrine du Berry a l’air d’une grosse poire. Elle a une des courges comestibles et des coloquintes décoratives dans
chair orange clair, très tendre et sucrée. Le giraumon turban le même jardin, voire le même potager. n
blanc est une plante assez coureuse, formant des fruits en Denise Filippi
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7 • N O V E M B R E 2 0 1 9 15COCOONING
Dix conseils à suivre pour réussir
la décoration de son salon
Le salon est une des pièces où l’on passe la majorité de son temps lorsqu’on
est à la maison. C’est d’ailleurs pour cette raison que vous aimeriez le
rendre un tantinet plus à votre goût! Cependant, vous ne savez pas par où
commencer? Ça tombe bien, puisqu’immobilier.ch Le Magazine vous a concocté
un petit guide pratique qui comporte 10 conseils à suivre afin d’éviter tout faux-
pas en décoration de salon! Ces astuces sauront vous guider à travers cette
partie de plaisir qu’est la redécoration.
Laissez respirer vos meubles!
1. Cachez les fils électriques 3. Incorporez des paniers de rangement
Afin que votre salon paraisse instantanément plus en ordre, Manettes, câbles divers, adaptateurs, chargeurs et autres pe-
assurez-vous de dissimuler tous les fils électriques, spécia- tits gadgets technos trouveront leur place dans de jolis pa-
lement ceux qui sont reliés à votre télévision et aux appareils niers de rangement.
qui y sont connectés. Vous pouvez également les utiliser pour y ranger un plaid ou
Un meuble audiovisuel avec des compartiments fermés peut pour y mettre votre montagne de coussins lorsque vous déci-
très bien faire l’affaire et simplifier instantanément votre vie! dez de faire la sieste sur votre divan. Panier de rangement est
synonyme d’organisation simple et efficace.
2. Ayez au moins deux sources d’éclairage
4. Ne négligez pas l’habillage de fenêtres
Un éclairage bien dosé peut totalement transformer une pièce.
Durant la journée, la lumière naturelle fait habituellement le tra- Un habillage de fenêtres adapté peut faire toute la différence
vail, mais une fois la nuit tombée, il est important d’avoir plu- dans votre salon.
sieurs sources de lumière afin de conférer une atmosphère Définissez tout d’abord vos besoins: êtes-vous du genre à
chaleureuse et confortable à votre salon. regarder beaucoup de films et à vouloir une pièce qui baigne
Optez pour des lampes qui diffusent la lumière et choisissez des dans la pénombre? Des stores opaques pourraient être une
ampoules à basse tension pour un éclairage doux et relaxant. bonne option. Vous lisez beaucoup et vous voulez un maxi-
16DÉCORATION
Un peu de verdure... ça ne peut pas faire de mal!
mum de lumière naturelle? Un léger voilage suffira. Prenez on essaie de créer un espace convivial au centre de la pièce.
le temps de rechercher l’habillage idéal pour vos fenêtres et Vous pouvez par exemple vous procurer un tapis, autour du-
n’oubliez pas de mesurer les dimensions de manière précise. quel vous rassemblerez vos meubles. Vous verrez, l’air circu-
lera beaucoup mieux et vous aurez une impression d’espace!
5. Ajoutez de la verdure
8. Procurez-vous un tapis douillet
Si vous êtes une fan de décoration minimaliste et que vous
n’êtes pas du genre à peindre vos murs avec des couleurs pi- Le salon, c’est la pièce où on aime se relaxer. Pour vous
mpantes, les plantes peuvent être un excellent moyen d’ajou- mettre dans cet état d’esprit à la seconde où vous y mettez
ter de la couleur à votre salon. les pieds, procurez-vous un tapis extrêmement douillet.
En plus d’ajouter de la vie à votre décor, elles améliorent la Cela confèrera à votre espace un aspect très cosy et vos pieds
qualité de l’air ambiant. en seront ravis.
6. Choisissez les bons formats de meubles 9. Portez une attention aux choix des textiles
Une des erreurs les plus répandues en décoration: des Les textiles sont un aspect trop souvent négligé en décoration.
meubles trop gros. Alors qu’il arrive que les meubles qu’on Votre salon est un endroit où vous allez vous reposer et dé-
possède nous aient été donnés ou bien aient été achetés alors compresser de votre journée, il va donc de soi que vous devez
qu’on vivait dans un espace plus grand, sachez que vous pou- orienter votre décoration vers le confort.
vez tout de même les «ajuster» à votre décor. Touchez les plaids, les coussins, les tapis et les sofas avant
Par exemple: vous avez deux canapés volumineux qui de les acheter et demandez-vous si vous aimez réellement
prennent beaucoup de place, mais comme vous avez besoin leur texture.
de quatre places assises, vous ne voulez pas vous départir
de l’un d’entre eux. Une bonne solution serait d’en mettre un 10. Limitez l’encombrement
en vente et d’acheter deux petits fauteuils pour le remplacer.
Gardez en tête que plus votre salon est encombré par de gros Saviez-vous que l’encombrement d’une pièce pouvait avoir un
meubles, plus petit il paraîtra. effet sur votre niveau de stress? Essayez de limiter les bibelots
envahissants en adoptant quelques paniers ou boîtes de range-
7. Évitez de coller tous vos meubles au mur ment et/ou des meubles à cabinets fermés pour y ranger vos
objets. Rien de tel qu’un espace épuré et bien organisé pour
Laissez votre pièce respirer! La plupart des gens ont tendance vous aider à vous relaxer. n
à coller tous leurs meubles contre les murs. Pourtant, au salon, François Berset
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7 • N O V E M B R E 2 0 1 9 17DROIT IMMOBILIER
PAR ME PATRICK BLASER, ASSOCIÉ DE L’ÉTUDE BOREL & BARBEY, GENÈVE
Voisins perturbateurs: que faire?
Le Tribunal fédéral a récemment rendu deux arrêts (ATF 4A_2/2017 du 4 septembre 2017
et AFT 4A_132/2017 du 25 septembre 2017) concernant le cas de locataires auxquels il
était reproché de perturber le voisinage par leur comportement quelque peu bruyant.
C
es deux arrêts sont intéressants, en ce sens qu’ils donnent de • malgré cet avertissement, le locataire a persisté à perturber son
précieuses indications aux bailleurs et aux locataires «victimes» voisinage;
d’un perturbateur pour, d’une part, permettre au bailleur de ré- • cette situation de perturbation rend insupportable le maintien du
silier valablement le bail du locataire perturbateur et, d’autre part, ne bail pour le bailleur et le voisinage;
pas exposer le bailleur à devoir accorder des diminutions de loyers • le bail a été résilié en respectant un préavis de 30 jours pour la
du fait des nuisances subies par les autres locataires de l’immeuble. fin d’un mois.
Dans ce contexte, il convient de préciser que le Tribunal fédéral, dans Le manque d’égards envers le voisinage peut consister notamment
ses deux arrêts rendus pourtant presque en même temps, a toutefois dans des excès de bruit, en particulier de nuit, ou dans l’inobser-
apprécié dans un sens diamétralement opposé la question de savoir vation répétée des règles d’utilisation des parties communes de
si oui, ou non, la procédure permettait d’imputer au locataire pertur- l’immeuble.
bateur les griefs qui étaient formulés à son encontre. Dans ce cadre, ce manque d’égards envers les voisins peut être
Dans le premier cas (ATF 4A_2/2017), le Tribunal a jugé que le bail imputable au locataire, même si ce dernier n’en est pas l’auteur,
du locataire perturbateur n’avait pas été valablement résilié, faute mais qu’il s’avère que les perturbations proviennent de personnes
pour le bailleur d’avoir pu prouver avec suffisamment de certitude occupant son appartement et dont il répond.
que les reproches formulés à l’encontre du locataire étaient fondés. Selon la jurisprudence, il importe peu que les excès de bruit, par
Dans le second cas (ATF 4A_132/2017), le Tribunal fédéral a au exemple, soient dus à des troubles psychiques dont souffre le loca-
contraire jugé que les perturbations reprochées à un locataire avaient taire perturbateur ou son entourage.
été prouvées, ce qui entraînait une réduction du loyer en faveur des En tout état, les perturbations doivent revêtir un certain degré de
locataires «victimes» des agissements du locataire perturbateur. gravité, qui rende la poursuite de la location insupportable pour le
bailleur ou les voisins du locataire perturbateur.
Voisins perturbateurs: que prévoit la loi? A défaut de remplir l’ensemble de ces conditions, la résiliation de
bail ne sera pas considérée comme valable.
Selon la loi (art. 257f du Code des Obligations), le bailleur peut ré-
silier le bail conclu avec un locataire lorsque le maintien du bail est Les perturbations doivent être dûment prouvées
devenu insupportable pour:
- le bailleur En cas de contestation du congé, le bailleur devra impérative-
ou ment prouver la réalité des perturbations reprochées au locataire
- les personnes habitant l’immeuble. et convaincre les juges que ces perturbations sont suffisamment
Tel est le cas lorsque le locataire, malgré une protestation écrite du graves pour justifier la résiliation du bail.
bailleur, persiste à manquer d’égards envers ses voisins, c’est-à- Ces deux conditions, cumulatives, sont les prémisses d’un véritable
dire à les importuner. parcours du combattant!
Lorsque ces conditions sont remplies, le bail peut être résilié de façon Dans le premier arrêt, le Tribunal fédéral, à l’instar d’ailleurs des
anticipée pour la fin d’un mois, moyennant un préavis de 30 jours. deux instances cantonales, a retoqué le bailleur en refusant de va-
lider la résiliation du bail notifiée à deux locataires particulièrement
Et la jurisprudence? perturbateurs, sous prétexte qu’il n’était pas prouvé que les pertur-
bations pouvaient être imputées aux locataires visés.
Selon la jurisprudence, le bail d’un locataire qui perturbe la tran- Les faits reprochés au locataire?
quillité de ses voisins peut par conséquent être considéré comme Un véritable dictionnaire des incivilités.
valablement résilié lorsque: Qu’on en juge:
• le locataire a manqué d’égards envers ses voisins; • nuisances nocturnes (disputes répétées entre les deux locataires,
• pour cette raison, le bailleur lui a adressé un avertissement utilisation d’outils bruyants notamment le dimanche, déplacement
préalable écrit; de meubles);
18DROIT IMMOBILIER
nuisances subies par les autres locataires, puisque les juges ont
considéré que ces nuisances n’avaient pas été prouvées et qu’elles
n’existaient donc pas (juridiquement parlant!).
Le bailleur et les voisins n’ont pas dû apprécier à sa juste valeur le
verdict des tribunaux!
Perturbations et diminution de loyer
Cela étant, ce bailleur, éconduit par les tribunaux, a eu plus de
«chance» qu’un autre bailleur qui s’est vu condamné à réduire de
30% le loyer d’un locataire commercial (salon de coiffure) «vic-
time» de perturbations provoquées par un autre locataire (insultes
à l’encontre du personnel et de la clientèle, altercations physiques,
claquages intempestifs de portes, etc.).
Dans certains cas, le bail peut être résilié. C’est l’objet du second arrêt.
Dans le cas d’espèce, les perturbations subies par le salon de coif-
• tapages diurnes (hurlements, claquements de portes, radio allu- fure avaient entraîné, outre des atteintes répétées à la tranquillité
mée même en cas d’absence); des employés et de la clientèle, une baisse du chiffre d’affaires et la
• autres incivilités (vol de journaux, poubelles devant leur porte, démission de plusieurs employés.
jardinières suspendues à l’extérieur du balcon). Pour ces raisons, le salon de coiffure avait formellement mis le
Mais qu’a-t-il donc manqué au bailleur pour emporter la mise à la bailleur en demeure de faire cesser les perturbations dont il était
porte de ces deux locataires particulièrement bruyants? victime, à défaut de quoi il consignerait le loyer et demanderait une
Dans le cas d’espèce, les tribunaux, cantonaux puis fédéral, se sont diminution de celui-ci.
en fait montrés particulièrement sévères dans l’appréciation des Comme les perturbations avaient persisté, le salon de coiffure avait
preuves, qui ont été jugées insuffisantes pour permettre d’établir mis ses menaces à exécution.
les perturbations dénoncées et de valider la résiliation du bail. Et cela d’autant plus aisément que le bailleur avait d’abord eu la
En particulier, les tribunaux ont considéré que: bonne idée de résilier le bail du locataire perturbateur puis, par la
• l’immeuble en question était en fait mal insonorisé; suite, l’idée saugrenue de retirer cette résiliation.
• le bailleur n’avait pas prouvé, sans doute possible, que les bruits Résultat?
excessifs provenaient bien des locataires en question; Les juges cantonaux, confirmés en cela par le Tribunal fédéral, ont
• ces derniers se seraient de toute façon calmés après avoir reçu accordé au salon de coiffure une diminution de 30% de son loyer
l’avertissement du bailleur; depuis 2012 (soit avec 5 ans d’effet rétroactif), et cela jusqu’à ce
• la police, appelée à intervenir sur place, n’avait jamais constaté les que le perturbateur cesse d’importuner le personnel et les clients
nuisances dénoncées; du salon de coiffure (ce qui – à première vue – ne risque pas d’être
• un des plaignants avait lui-même fait l’objet de plaintes de ses rapidement le cas).
voisins; Dans ce cadre, les juges ont considéré que les griefs à l’égard du
• c’est ce même plaignant qui était d’ailleurs à l’origine des plaintes locataire perturbateur avaient été suffisamment prouvés et que les
des autres locataires, plaintes qu’il avait, au demeurant, rédigées perturbations justifiaient une réduction de loyer depuis la première
lui-même. plainte adressée par le salon de coiffure à la régie, soit en 2012, et
Au vu de ce qui précède, les juges ont vu dans le cas d’espèce les cela jusqu’à ce qu’elles cessent.
relents d’une instrumentalisation du voisinage par l’un des loca- La double leçon de ces deux arrêts qu’il convient de retenir, c’est
taires ayant débouché sur une «surenchère certaine» des griefs qu’en cas de perturbations causées par un locataire à l’encontre
formulés à l’encontre des deux locataires prétendument perturba- des autres locataires de l’immeuble, le bailleur doit prêter une at-
teurs. tention particulière à l’établissement des preuves à l’encontre du
En bref, les juges ont considéré que les nuisances invoquées perturbateur et, après avertissement, ne pas hésiter, en cas de ré-
n’étaient pas d’une gravité telle, faute de preuves suffisantes, cidive, à résilier son bail de façon anticipée.
qu’elles justifiassent la résiliation du bail des perturbateurs. C’est seulement à ces deux conditions que la résiliation du bail
pourra, le cas échéant, être confirmée par les tribunaux et que le
Faute de preuves, la résiliation bailleur pourra valablement s’opposer à d’éventuelles demandes de
du bail n’est pas valable diminution du loyer formulées par les voisins incommodés par le
locataire perturbateur. n
En conclusion, le Tribunal fédéral, en écho des juges cantonaux, a
jugé que la résiliation du bail des locataires pour perturbations du Patrick Blaser
voisinage ne pouvait pas être validée. Avocat associé de l’Etude
Seul lot de consolation pour le bailleur: celui-ci ne devrait pas Borel & Barbey, Genève
être exposé à des demandes de diminution de loyer en raison des patrick.blaser@borel-barbey.ch
I M M O B I L I E R . C H M A G A Z I N E • N O
7 • N O V E M B R E 2 0 1 9 19FINANCE IMMOBILIÈRE
CONSEILS
La fiscalité autour du financement immobilier
Lorsqu’on devient propriétaire, de nouveaux impôts et taxes viennent s’ajouter à ceux que connaît un locataire. En
premier lieu, il y a les droits de mutation. Ce sont des impôts que l’on paie au canton et à la commune, basés sur le
prix d’achat du bien. Vient s’ajouter également le droit de timbre pour la création de la cédule hypothécaire, papier-
valeur servant de garantie au créancier. Ces charges font partie intégrante des frais d’achat. Ensuite apparaît l’impôt
foncier, contribution communale que l’on paie sur la base de l’estimation fiscale du bien. Sans oublier les impôts qui
sont liés au retrait de capitaux de prévoyance (2e pilier / 3e pilier), pour autant qu’on y ait recours.
U
ne fois propriétaire, il faudra prendre en considération
l’impact de la valeur locative sur votre fiscalité. Pour mé-
moire, la valeur locative est un revenu fictif qui s’ajoute
au revenu imposable de chaque contribuable propriétaire. Elle
est déterminée en fonction du bien immobilier, selon des cri-
tères spécifiques cantonaux. Dans le canton de Vaud, elle se
calcule sur la base de la surface habitable du bien, de sa com-
mune de situation, du type de bien (bien groupé ou individuel) et
de son année de construction, de rénovation ou de transforma-
tion importante. Un revenu supplémentaire est ainsi déterminé.
Quelle est sa raison d’être? Un propriétaire peut déduire les La fiscalité tient une place centrale dans la vie financière
intérêts de son prêt hypothécaire ainsi que les frais d’entretien du propriétaire.
de son bien immobilier, ce qui n’est pas le cas d’un locataire qui
ne pas déduire son loyer, ni ses charges. Afin de corriger ce nous pouvons citer l’octroi d’un prêt représentant plus de 80%
déséquilibre, le fisc a intégré cette notion. du prix du bien, que certains établissements financiers ac-
A noter que cette valeur locative est actuellement partiellement ceptent moyennant le nantissement des avoirs de 2e et/ou 3e
ou totalement compensée par la déductibilité des intérêts du pilier. Cette opération a le double avantage de maintenir des
prêt hypothécaire que les propriétaires contractent pour l’ac- couvertures de risque au sein de la caisse de pension et la pos-
quisition de leur bien (quoique les intérêts soient bas). sibilité de pouvoir procéder à des rachats d’années de cotisation,
Finalement, le concept de valeur locative pourrait disparaître déductibles fiscalement et donc intéressant le contribuable. Un
ces prochaines années pour les biens en résidence principale. second exemple est l’échelonnement des travaux d’entretien et
De même, la déductibilité des intérêts des prêts hypothécaires autres rénovations sur différentes années fiscales, en ajustant
pourrait changer de forme. Un projet de loi a été publié au prin- ceux-ci à des fins d’économies d’impôts pour le propriétaire.
temps 2019 à cet effet. La fiscalité interviendra aussi en cas de revente du bien avec,
Une autre notion qui interviendra dans la fiscalité du proprié- en outre, l’impôt sur le gain immobilier, calculé sur plusieurs
taire, tout comme celle du locataire d’ailleurs, est le taux margi- facteurs dont le premier est évidemment la différence entre prix
nal d’imposition. Cette notion vise à vous permettre de calculer d’achat et prix de vente, de laquelle on va pouvoir soustraire
l’évolution de vos impôts sur le revenu en fonction des fluctua- les frais d’acquisition du bien cédé, les frais de courtage à la
tions, à la hausse ou à la baisse, de votre revenu imposable. revente, les dépenses de plus-values effectuées à travers le
Prenons l’exemple d’un couple marié sans enfant, ré- temps, ainsi que l’éventuelle dédite demandée par la banque
sidant à Lausanne (VD), avec un revenu imposable de pour la résiliation anticipée du prêt hypothécaire. Le nombre
CHF 100 000 par année. Le couple aura un taux margi- d’années de possession et d’occupation du bien immobilier aura
nal d’imposition de l’ordre de 29%. Cela signifie que si le également un impact important sur cet impôt.
revenu imposable du couple augmente de CHF 1000, ces En définitive, la fiscalité tiendra une place centrale dans la vie
derniers devront payer CHF 290 d’impôts en plus sur le re- financière du propriétaire et mérite d’être considérée minutieu-
venu. Et inversement, si le revenu imposable diminue de sement à chaque étape. Dans l’exercice de notre métier, nous
CHF 1000, ce seront CHF 290 d’impôts économisés. calculons avec précision et exhaustivité tous ces impacts et les
Une stratégie de financement optimale va mettre les diverses intégrons de manière personnalisée dans chaque stratégie fi-
formes d’optimisation fiscale au premier plan. A titre d’exemple, nancière. n
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