Le management immobilier - DESS Ingénierie documentaire - Stéphanie MALHERBE
←
→
Transcription du contenu de la page
Si votre navigateur ne rend pas la page correctement, lisez s'il vous plaît le contenu de la page ci-dessous
DESS Ingénierie documentaire
Rapport de recherche bibliographique mars 2002
Le management immobilier
Stéphanie MALHERBE
Sous la direction de Marie-Laure MOREAU
Bibliothèque de l’ESSEC
Le management immobilier
Table des matières
TABLE DES MATIÈRES.................................................................. 2
INTRODUCTION .......................................................................... 5
RESUME ET DESCRIPTEURS ......................................................... 6
METHODOLOGIE DE LA RECHERCHE ............................................. 7
1. Préparation de la recherche 7
1.1. Délimitation du sujet ................................................................... 7
1.2. Choix des descripteurs................................................................. 8
1.3. Elaboration d’une stratégie de recherche ........................................ 9
2. Les sources « papier » 10
3. Les catalogues en ligne 11
3.1. Catalogues généraux ................................................................. 11
3.2. Catalogues spécialisés ............................................................... 14
4. Les ressources Internet 14
4.1. Le problème des moteurs de recherche ......................................... 14
4.2. Les sites ressources : les portails ................................................ 15
4.3. Les bases de données en ligne et gratuites.................................... 16
5. Les bases de données payantes 16
5.1. Europresse .............................................................................. 16
5.2. Swetsnet et Francis................................................................... 18
5.3. Dialog .................................................................................... 20
6. Exploitation des résultats 22
6.1. Tri des résultats ....................................................................... 22
6.2. Organisation des résultats .......................................................... 23
6.3. Choix des sources retenues pour la synthèse ................................. 23
7. Evaluation des coûts et du temps de la recherche 24
CONCLUSION ............................................................................ 25
SYNTHESE DOCUMENTAIRE ....................................................... 26
1. L’immobilier : un secteur privilégié d’investissement. 26
1.1. L’immobilier et la diversification de portefeuille .............................. 26
1.1.1. Les investisseurs institutionnels....................................... 26
1.1.2. Les entreprises et le placement immobilier ........................ 27
1.1.3. L’investissement étranger............................................... 27
1.2. L’investissement des particuliers ................................................. 27
1.2.1. Le patrimoine des particuliers ......................................... 27
1.2.2. Une fiscalité favorable à l’investissement mais ambiguë ....... 28
MALHERBE Stéphanie | DESSID | Rapport de recherche bibliographique | 2002 2
Le management immobilier
1.3. Les Sociétés Immobilières : une alternative avantageuse pour
l’investissement ....................................................................... 29
1.3.1. Les sociétés civiles immobilières ...................................... 29
2. Un secteur professionnel réglementé 30
2.1. La promotion immobilière........................................................... 30
2.1.1. Statut ......................................................................... 30
2.1.2. Activités : les opérations immobilières .............................. 31
2.2. Les marchands de biens ............................................................. 31
2.3. Les administrateurs de biens ...................................................... 32
2.4. Un nouveau métier : le facilities management................................ 32
2.5. Les experts ............................................................................. 33
2.5.1. Motifs du recours à l’expertise ......................................... 33
2.5.2. Méthodes d’expertise ..................................................... 33
3. Un secteur en constante évolution 34
3.1. Caractéristiques du marché immobilier ......................................... 34
3.2. Le marché des bureaux.............................................................. 35
3.3. Politiques réglementaires et fiscales, pratiques sociales et marché du
logement ................................................................................ 35
3.3.1. Le marché du logement : causes et conséquences de la mobilité
résidentielle..................................................................... 36
3.3.2. Le rôle fondamental de l’investissement et les politiques .........
incitatives ................................................................... 36
3.4. Un marché perturbé par l’évolution technologique .......................... 37
3.4.1. L’apparition de nouveaux services.................................... 37
3.4.2. Les implications juridiques.............................................. 38
3.4.3. Les administrateurs de biens menacés .............................. 38
BIBLIOGRAPHIE........................................................................ 39
1. Marchés de l’immobilier 39
2. Investissement immobilier 42
3. Promotion immobilière 46
4. Acteurs de l’immobilier 48
5. Immobilier d’entreprise 50
6. Fiscalité immobilière 52
7. Droit immobilier 54
8. Sociologie de l’habitat 55
9. L’immobilier et les TIC 57
10. Sites web pertinents 58
TABLE DES ANNEXES ................................................................. 60
MALHERBE Stéphanie | DESSID | Rapport de recherche bibliographique | 2002 3
Le management immobilier
Annexe 1 I
Annexe 1-1 Architecture de la base Knowledge Management pour le DESS en
Management immobilier.............................................................. II
Annexe 1-2 Liste des cours du DESS en Management Immobilier............... III
Annexe 2 IV
Annexe 2-1 Thésaurus Delphes ............................................................. V
Annexe 2-2 : LISTE DES ABREVIATIONS ................................................ VI
MALHERBE Stéphanie | DESSID | Rapport de recherche bibliographique | 2002 4Le management immobilier
Introduction
La présente recherche aborde une thématique bien éloignée de la
formation initiale universitaire dont j’ai bénéficié. Ce choix s’explique d’abord
par le désir de contacter Marie-Laure Moreau pour lui proposer d’être mon
commanditaire. Après plusieurs stages effectués au sein de la bibliothèque de
l’ESSEC, j’ai pu m’apercevoir que son travail était au croisement de
problématiques essentielles à la réflexion menée sur les métiers de la
documentation. Marie-Laure Moreau est, en effet, webmanager de la bibliothèque
et elle administre les sites web et les différents extranet de l’ESSEC. La
possibilité de travailler avec elle m’a donc permis de traiter un sujet ouvrant de
nombreuses perspectives.
D’un point de vue pédagogique, le choix d’un sujet de type économique
et totalement étranger à mes compétences universitaires a été l’occasion de
mettre en œuvre une recherche purement documentaire, véritable facteur
d’apprentissage. D’un point de vue général, cette recherche m’a permis d’aborder
des problématiques primordiales et de me poser des questions essentielles pour
tout prétendant à l’exercice des professions documentaires. La recherche, en
effet, a pour but d’alimenter une base de knowledge management mise à la
disposition d’étudiants dont la formation repose essentiellement sur les concepts
du e-learning. La mise en ligne de documents sur leur extranet doit favoriser les
échanges entre les étudiants grâce à un forum mais leur permet aussi d’accéder à
distance à une bibliographie et des articles de fond. En effet, les étudiants ont très
peu de cours, répartis sur des périodes restreintes, et ne peuvent donc pas se
rendre à la bibliothèque comme ils le souhaiteraient. La base vise à remédier à
ces difficultés.
Enfin, l’adhésion au sujet proposé a été motivée par ses aboutissements.
La vocation pédagogique de la recherche m’a beaucoup intéressée d’autant
qu’elle me permettait de mesurer pleinement l’exploitation du travail effectué.
MALHERBE Stéphanie | DESSID | Rapport de recherche bibliographique | 2002 5Le management immobilier
RESUME ET DESCRIPTEURS
Résumé
L’exercice des métiers de l’immobilier implique de disposer de compétences
juridiques, techniques et économiques, nécessitant, pour cela, le recours à des documents
de fond. Mais l’immobilier est aussi un marché fluctuant dont il faut connaître les aléas
et l’actualité, informations dispensées par des études de marché et des données
factuelles.
Abstract
Judicial, technical and economic skills are necessary to the practice of real estate
professions. That implies the use of specialized leading documents. But it also requires
to be acquainted with the variations and current events of the fluctuating real estate
market. This information could be held by market studies and factual data.
Descripteurs-Keywords
Français Anglais
Real estate
Immobilier
Real property
Syndication
Sociétés immobilières
Property company
Défiscalisation Tax shelter
Avantages fiscaux Capital allowance
Actifs Assets
Investissement Investment
Fiscalité Tax laws
Marché Market
Value
Prix
Price
Marchands de biens Agents
Administrateurs de biens Agents
Agents Brokers
promotion Development
Opération Development
Immobilier d’entreprise
Marché des bureaux Office space market
Droit Law
Appraisal
Expertise
Valuation
Sociologie de l’habitat Housing sociology
Gestion Management
Stratégie Marketing
Facilities management Facilities management
Internet Internet
MALHERBE Stéphanie | DESSID | Rapport de recherche bibliographique | 2002 6Le management immobilier
METHODOLOGIE DE LA RECHERCHE
1. Préparation de la recherche
1.1. Délimitation du sujet
Si tout travail de recherche doit d’abord s’appuyer sur un effort de compréhension de
la matière qu’il va traiter, la réflexion à mener sur le sujet confié par les commanditaires
s’est révélée essentielle compte-tenu du caractère général et flou de son intitulé. La
première étape du travail a donc consisté à le délimiter de manière précise tant dans le
but de donner à la recherche des proportions raisonnables que dans un souci évident de
pertinence.
Il faut d’abord préciser le but dans lequel cette recherche a été commandée. La
bibliothèque, comme tout centre de documentation attaché à un établissement scolaire,
rassemble des documents à vocation pédagogique. Pour prolonger ce premier service, la
bibliothèque a pour mission de mettre en place et d’alimenter différents sites de
Knowledge Management dédié chacun à un public précis et dont l’objectif général est de
proposer aux étudiants « une sélection pointue d’informations pratiques et fonctionnelles
directement connectées aux problématiques de [leur] profession, ainsi que quelques
articles de recherche à caractère plus théorique »1. C’est à Marie-Laure Moreau,
commanditaire de ma recherche, et à Catherine Bouet qu’incombent la conception et la
gestion de ces outils.
La recherche vise à identifier les documents qui pourraient être mis en ligne sur
l’espace Knowledge Manangement de l’extranet dédié aux étudiants en DESS de
Management Immobilier. Pour cette raison, elle s’intitule simplement « le management
immobilier ». Pour savoir ce que ce titre recouvre, une première réunion de présentation
a eu lieu en présence de Mademoiselle Moreau et de Catherine Février, stagiaire étudiant
au CELSA, chargée d’alimenter la base pour le DESS MI. Ces dernières m’ont remis un
ensemble de documents généraux me permettant d’appréhender un domaine jusque là
1
Présentation du Knowledge Management pour le programme Management Général.
MALHERBE Stéphanie | DESSID | Rapport de recherche bibliographique | 2002 7Le management immobilier
méconnu et m’ont remis un code d’accès à la base déjà mise en place. C’est alors qu’a
pu commencé le travail de délimitation du sujet.
La première étape a consisté en une analyse de l’existant. La base étant créée, j’ai
examiné les différents thèmes abordés et les quelques références déjà mises en ligne
(annexe 1-1). Cependant l’architecture adoptée étant une première ébauche et ne
convenant pas tout à fait aux souhaits des commanditaires, ce premier travail avait aussi
pour objectif d’évaluer la pertinence des catégories choisies. Pour ce faire, j’ai eu
recours aux descriptifs des cours dispensés aux étudiants et disponibles sur l’extranet du
DESS (annexe 1-1). Leur comparaison avec l’architecture de la base a permis de mettre
en évidence un certain nombre de besoins et de problèmes. Ainsi, à titre d’exemple, j’ai
pu observer que le thème de la sociologie de l’habitat, avait été oublié et que, sous la
rubrique Promotion Immobilière, seuls les documents relatifs à la vente en l’état futur
d’achèvement pouvaient être traités. La consultation des plans de cours a alors permis de
définir l’ensemble des thématiques intéressant les étudiants et les types de documents à
rechercher. Il s’agit d’ouvrages de référence, d’articles de fond pour alimenter une
réflexion sur les différentes questions mais aussi des documents d’utilisation immédiate
(données chiffrées, articles d’actualité, articles synthétiques). Cependant toutes les
thématiques abordées par les cours n’ont pas été retenues pour la recherche. Ainsi, les
notions inhérentes à la comptabilité, la gestion, la finance mais aussi l’urbanisme ou
l’aménagement du territoire ont été laissées de côté en raison du caractère généraliste de
leur enseignement mais aussi de l’importance de la recherche qu’il aurait fallu leur
consacrer.
1.2. Choix des descripteurs
Le choix des mots-clés devait permettre la description précise des thématiques
arrêtées précédemment. Pour cette raison, les intitulés de cours, les notions abordées
mais aussi l’architecture de la base existante ont été utilisés pour définir un premier
ensemble de concepts qui devaient obligatoirement apparaître dans les résultats. Ce
premier ensemble regroupait une quarantaine de mots parfois redondants, parfois trop
précis ou trop vastes. Face à ces problèmes, mais aussi dans le but d’utiliser des mots
connus des différents outils de recherche à utiliser, j’ai fait appel à des outils extérieurs,
lexiques ou thésaurus spécialisés. La recherche de ces outils sur internet n’a pas été très
efficace et un message d’un membre de l’ADBS m’a confirmé l’absence de thésaurus
MALHERBE Stéphanie | DESSID | Rapport de recherche bibliographique | 2002 8Le management immobilier
spécialisé dans l’immobilier. J’ai cependant pu trouver un lexique sur le site
www.irex.com qui, s’il s’adressait essentiellement au grand public et ne mentionnait pas
tous les concepts recherchés, a pu servir à préciser et à traduire en anglais certaines
notions. Une aide plus précieuse a été trouvée dans le recours au thésaurus de la base de
données Delphes dont une copie m’a été fournie par la bibliothèque de l’ESSEC. La
consultation des catégories 03 et 39 (annexe 2-1) m’a permis de choisir des descripteurs
généralistes renvoyant simultanément à des notions différentes mais appartenant aux
mêmes thèmes. On peut citer à titre d’exemple le choix du descripteur sociétés
immobilières regroupant les mots-clés SCPI, sociétés civiles immobilières, sociétés
foncières, sociétés d’investissement.
La transposition en langue anglaise des descripteurs finalement choisis a elle
aussi nécessité le recours à des outils spécialisés. En effet, je me suis rapidement aperçue
que la simple traduction à l’aide d’un dictionnaire ne permettait pas toujours de rendre le
sens précis de certains descripteurs français. De plus, dans le domaine particulier de
l’immobilier, comme dans d’autres, le sens des mots n’est pas le même en anglais et en
américain. J’ai donc comparé et complété le premier travail de traduction avec des mots
tirés de lexiques et thésaurus anglais. Le premier outil a déjà été cité, il s’agit du lexique
multilingue disponible sur le site www.irox.com. Le thésaurus de la base de données
ABI/Proquest a également permis de trouver des descripteurs anglais plus efficaces.
Enfin, pour lever certaines ambiguïtés, j’ai utilisé l’index de deux ouvrages généraux2
rédigés en anglais et disponibles à la bibliothèque de l’ESSEC.
1.3. Elaboration d’une stratégie de recherche
La seconde étape a été de garantir la pertinence des références obtenues et de
minimiser le bruit généré par l’utilisation de mots généraux applicables à différents
domaines. Un mot tel que fiscalité pouvait ainsi poser de nombreux problèmes. Les
descripteurs retenus ont donc été rapidement testés sur différents outils caractéristiques.
Le premier test a eu lieu sur le catalogue BN-Opale Plus car il permettait d’examiner
l’adéquation entre les descripteurs choisis et le langage Rameau, utilisé dans la majeure
partie des catalogues de bibliothèque. Pour le second test, j’ai utilisé Dialog car le
serveur permettait de tester les mots-clés sur de nombreuses bases différentes.
2
BROWN Gerald R., MATYSIAK George A., Real estate investment: a capital market approach.
FLOYD Charles F., ALLEN Marcus T., Real estate principles.
MALHERBE Stéphanie | DESSID | Rapport de recherche bibliographique | 2002 9Le management immobilier
Ces deux opérations ont permis de tirer un certain nombre de conclusions quant à
l’utilisation des descripteurs et à la stratégie de recherche à adopter. En effet, selon les
sources interrogées, les équations de recherche doivent être formulées de manière
différente pour être pertinentes. On retiendra que pour l’ensemble des catalogues, une
interrogation combinant le descripteur immobilier dans le champ sujet et un autre mot-
clé est génératrice de silence. Ainsi, il est plus pertinent d’utiliser l’équation :
su ou ti= actifs immobiliers que la suivante : [su ou ti=actif*] et [su ou ti=immobilier*].
Ce principe est également valable pour la recherche sur internet. Au contraire, pour
l’ensemble des bases de données, il est préférable de sélectionner dans un premier temps
les documents ayant trait à l’immobilier puis d’interroger ce corpus à l’aide des autres
descripteurs. Enfin, le recours à des restrictions de périodes et de pays s’avère nécessaire
pour l’utilisation de certains outils. Ces procédés d’affinement de la recherche sont
développés dans la suite de la description de la méthode suivie. Pour chaque outil, le
moyen d’obtenir une pertinence supérieure est décrit, accompagné, dans la mesure du
possible, d’un compte-rendu des réponses obtenues et des références sélectionnées.
Le deuxième volet de la stratégie de recherche définie est l’ordre adopté dans la
consultation des sources. J’ai choisi de consulter en premier lieu les documents papier
qui m’avaient été remis par mes commanditaires.
2. Les sources « papier »
La première étape de la recherche a été de consulter les documents qui m’avaient
été remis à titre indicatif par Marie-Laure Moreau et Catherine Février. En plus de me
permettre de me familiariser avec un nouveau sujet, ces documents ont permis
d’identifier directement un certain nombre de références pertinentes. Il s’agissait de
sommaires de périodiques spécialisés : l’Observateur de l’immobilier, Diagonal et
Etudes Foncières. J’ai également consulté un ouvrage publié en 2001 par l’Institut de
l'Epargne Immobilière et Foncière, Le Marché immobilier français. Les chiffres et les
sources. Cet ouvrage comporte une bibliographie assez complète des dernières
publications dans le secteur de l’immobilier et des périodiques spécialisés. C’est
essentiellement pour identifier ces derniers que l’ouvrage m’a été utile. Compte-tenu de
mon inexpérience dans le domaine de l’immobilier et de l’absence de sources à la
bibliothèque de l’ENSSIB et à la Bibliothèque de Lyon, j’ai arrêté là la consultation des
MALHERBE Stéphanie | DESSID | Rapport de recherche bibliographique | 2002 10Le management immobilier
documents papier pour me consacrer à l’interrogation des catalogues de bibliothèques
disponibles en ligne.
3. Les catalogues en ligne
On l’a dit, l’interrogation du catalogue de la BNF s’est révélée primordiale car elle
permettait de vérifier l’adéquation entre les descripteurs choisis et le langage Rameau et,
d’affiner les mots si nécessaire. Il m’est également apparu nécessaire de commencer mon
travail par la recherche de documents généraux qui pouvaient m’aider, en favorisant la
compréhension du sujet, à évaluer les articles obtenus par la suite et traitant de notions
plus précises.
3.1. Catalogues généraux
J’ai commencé la recherche par l’interrogation en ligne du catalogue des
imprimés de la Bibliothèque Nationale Française, BN-Opale Plus, disponible sur le
site www.bnf.fr. Ce choix était motivé par l’existence du dépôt légal et cette
interrogation devait m’apporter des réponses très complètes en matière d’ouvrages.
Les références disponibles sur ce site étant en langue française, les descripteurs
anglais n’ont pas été utilisés.
Le catalogue a été interrogé via la recherche combinée, l’option « contient les
mots » étant activée et successivement à l’aide des champs titre et sujet, une
recherche simultanée n’étant pas possible. Les réponses obtenues sont présentées
dans le tableau suivant :
REFERENCES
DESCRIPTEURS NOMBRE DE REPONSES
RETENUES
Investissement* immobilier*
su 33 6
ti 37 mêmes références
Défiscalisation
su 10 1
ti 8 1
MALHERBE Stéphanie | DESSID | Rapport de recherche bibliographique | 2002 11Le management immobilier
Avantages fiscaux
su 23 1
ti 12 1
Société* immobilière*
su 272 NP
ti 67 10
Actif* immobilier*
su 0 ----
ti 2 1
Fiscalité immobilier*
su 27 1
ti 67 11
Prix immobilier*
su 9 2
ti 9 1
Marché* immobilier* >1998
su 34 7
ti 8 3
Marchand* de biens
su 26 4
ti > 1990 8 mêmes références
Administrateur* de biens
su 18 1
ti 15 mêmes références
Agent* immobilier*
su Mêmes références que ----
ti marchand* de biens ----
Promotion immobilière
su 26 10
ti 28 mêmes références
Opération* immobilier*
su NP ----
ti 51 6
Immobilier entreprise
su 26 11
ti 60 mêmes références
Marché* bureaux
su 16 3
ti 24 mêmes références
Droit immobilier
su NP ----
ti 53 2
Expertise immobilier*
su 27 7
ti 13 mêmes références
Sociologie habitat
su 25 4
ti 1 0
Gestion immobilier
Su 20 4
ti 64 5
(stratégie* ou marketing )
immobilier*
su NP ----
ti 4 2
MALHERBE Stéphanie | DESSID | Rapport de recherche bibliographique | 2002 12Le management immobilier
internet
su 1 1
ti 0 0
Facilities Management
su 12 7
ti 6 mêmes références
Cette recherche a permis de trouver l’essentiel des ouvrages traitant du sujet.
Cependant, elle a été complétée par la consultation du catalogue du Système
Universitaire et par celle du site marchand Electre.
La consultation du Système Universitaire avait pour objectif de fournir des
références de mémoires ou de thèses, non indexés par BN-Opale Plus. En effet, les
réponses fournies par le catalogue ont été en très grande partie identiques à celles
obtenues précédemment. J’ai pu cependant ajouter à mon corpus deux nouveaux
ouvrages, sans doute non repérés par inattention, et 9 mémoires ou thèses.
La base bibliographique Electre a été consultée dans l’espoir de trouver des
ouvrages récents qui n’auraient pas encore été indexés par la Bibliothèque Nationale et
les bibliothèques universitaires. L’interrogation a été effectuée en français à l’aide de
tous les descripteurs, sur tous les types d’ouvrages (à paraître, disponibles, épuisés) et
simultanément sur les champs Titre et Recherche phonétique. Elle a permis de récupérer
six nouvelles références d’ouvrages, essentiellement en réponse au mot-clé sociologie de
l’habitat. Cette interrogation a également servi à mettre à jour la bibliographie extraite de
l’interrogation des outils précédents. En effet, les réponses fournies par Electre étaient
essentiellement redondantes mais elles signalaient des éditions plus récentes que celles
des documents sélectionnés jusqu’alors.
On peut, enfin, mentionner, à titre indicatif, une interrogation rapide du catalogue de
la Library of Congress. La consultation de ce catalogue a fourni énormément de résultats
(de 100 à 500 par mot-clé) peu pertinents. Les commanditaires désirant essentiellement
des documents en français, cette recherche a été rapidement abandonnée. De plus, le
contexte juridique et politique lié à l’immobilier ainsi que la dynamique de ses marchés
étant propres à un pays, il n’était pas pertinent de rechercher des ouvrages de fond qui ne
traitent pas de la France ou de l’Europe.
MALHERBE Stéphanie | DESSID | Rapport de recherche bibliographique | 2002 13Le management immobilier
3.2. Catalogues spécialisés
La recherche a été ensuite menée sur les catalogues de bibliothèques spécialisées en
droit et en économie. Il s’agissait de trouver des ouvrages produits par des instituts
particuliers et donc, ignorés des catalogues collectifs : Working-papers, thèses et
mémoires, revues de presse, etc. A partir des liens mis en place sur le site de la
bibliothèque de L’ENSSIB, j’ai consulté le catalogue en ligne de la bibliothèque inter
universitaire de Cujas située à Paris et le catalogue de la bibliothèque universitaire de
Lyon 3. Les catalogues de deux grandes écoles spécialisées ont enfin été consultés : celui
de l’ESSEC (http//essec.chloe.fr) et celui de l’EM Lyon (www.em-lyon.com). Ces quatre
interrogations ont donné très peu de résultats, de nombreuses références ayant déjà été
trouvées et les documents disponibles étant très souvent trop anciens, donc obsolètes.
J’ai cependant pu sélectionner sur le site de la bibliothèque de l’ESSEC un Working-
Paper intéressant pour le sujet.
4. Les ressources Internet
4.1. Le problème des moteurs de recherche
Les premiers outils utilisés sur le Web sont les moteurs de recherche et plus
précisément Google et Altavista. L’interrogation a porté successivement sur chacun des
mots-clés définis et a été effectuée en français uniquement. Pour plus de pertinence, j’ai
préféré interroger les outils à l’aide d’expressions couplant le descripteur avec l’adjectif
immobilier et placées entre guillemets. D’autre part, si la troncature a pu être utilisée sur
Altavista et faciliter la recherche, l’utilisation de Google a nécessité le recours à des
équations plus complexes telles que : « marché immobilier » or « marchés immobiliers ».
Cependant, le recours aux moteurs de recherche a été peu fructueux puisque les réponses
contenaient énormément de bruit et très peu de documents disponibles. En effet, les
réponses des moteurs ne m’ont presque renvoyée qu’à des sites marchands et des portails
d’agence immobilière. Face à cela, j’ai utilisé le métamoteur NorthenLight en espérant
pouvoir accéder plus facilement aux documents intéressants grâce au classement par
catégories. Cette méthode ne s’est pourtant pas révélée plus efficace que les autres. Ces
recherches m’ont pourtant permis de récupérer un dossier et d’identifier des sites qui,
MALHERBE Stéphanie | DESSID | Rapport de recherche bibliographique | 2002 14Le management immobilier
s’ils ne mettent pas de documents en ligne, comportent des bibliographies et des listes de
publications. Une grande partie des références avait déjà été identifiée mais on a pu
trouver 12 références d’articles et d’ouvrages à l’adresse suivante :
http://ceco.polytechnique.fr/PUBLICATIONS/PUBN-N+.html., site du laboratoire
d’économétrie de l’Ecole Polytechnique.
La consultation des groupes de news effectuée sur Google et celle des listes de
diffusion n’a pas été plus pertinente. En effet, on trouve très peu de littérature sur
l’immobilier dans les news, et quand elle existe, elle n’intéresse que le grand public ou
est constituée de petites annonces. Un unique message a été retenu mais il ne s’est pas
révélé pertinent pour les étudiants du DESS. Quant aux listes de diffusion, celles que j’ai
pu identifier sont, elles aussi, destinées au grand public et ne dispensent pas
d’informations utiles aux professionnels. J’ai cependant souscrit un abonnement à la
newsletter ImmoMag, éditée par le site www.directgestion.com. Ces informations
bimensuelles n’ont pas pu être intégrées à la bibliographie car, si les thématiques
abordées étaient intéressantes (les prix de l’immobilier en Ile de France, le nouveau
micro-foncier, etc.), les articles étaient trop courts, traités de manière superficielle et
d’une durée de vie réduite .
4.2. Les sites ressources : les portails
La seule source d’information véritablement intéressante pour le sujet a été
l’annuaire disponible sur www.yahoo.fr. La recherche sur cet outil m’a permis de visiter
des sites de professionnels ou d’organismes spécialisés tels que le site du Ministère de
l’Equipement, des Transports et du Logement. Là encore, peu de documents sont mis en
ligne mais les sites sont de véritables portails qui signalent les références de publication,
renvoient à d’autres sites mais aussi à des bases de données gratuites. Parmi ces
informations, 4 références de publications ont été retenues mais ce type d’outil convient
davantage à un exercice de veille qu’à la mise en place d’une bibliographie. En effet,
l’information est très actuelle, exploitable immédiatement et régulièrement renouvelée.
Elle est donc peu intéressante à archiver mais peut cependant être utile aux étudiants et
correspondre aux plus ponctuels de leurs besoins. Les sites à surveiller ont donc été
indiqués aux commanditaires accompagnés d’un descriptif et leurs adresses apparaissent
en fin de bibliographie.
MALHERBE Stéphanie | DESSID | Rapport de recherche bibliographique | 2002 15Le management immobilier
4.3. Les bases de données en ligne et gratuites
On a dit que les sites visités pouvaient renvoyer vers d’autres sites dont certains
contenaient des bases de données intéressantes à consulter dans le cadre de notre sujet.
La principale base découverte par ce biais et indiquée par le site du ministère de
l’équipement est Urbamet disponible sur www.urbamet.com/doc/bd.htm. J’ai effectué
sur ce site une recherche à l’aide des descripteurs français et j’ai pu obtenir 31 nouvelles
références d’articles et d’ouvrages. Le suivi des liens hypertextes m’a également menée
sur le site de la revue Etudes Foncières (http//:www.foncier.org) qui propose la liste d’un
millier d’articles et un classement thématique pour faciliter la recherche. La consultation
de cette base m’a permis de sélectionner 5 articles en plus de ceux que j’avais retenus
après l’examen des sommaires des derniers numéros remis par mes commanditaires. La
mise en ligne de certains articles en a également facilité l’accès. Enfin, la consultation
des bases de données gratuites signalées par l’Urfist (http://urfist.univ-lyon1) n’a pas
donné de nouveaux résultats, la base Urbamet ayant déjà été exploitée et la base RIME
traitant très peu de l’immobilier.
5. Les bases de données payantes
La sélection des bases de données payantes à consulter a été fonction de leur
localisation géographique. La possibilité de travailler à la bibliothèque de l’ESSEC m’a
ainsi permis d’utiliser la base Europresse. D’autre part, la participation de l’ENSSIB au
réseau ROCAD m’a donné la possibilité d’interroger successivement Dialog, Swetsnet,
Francis et Science Direct.
5.1. Europresse
La recherche s’est faite à l’aide d’un formulaire se présentant comme ci-dessous :
MALHERBE Stéphanie | DESSID | Rapport de recherche bibliographique | 2002 16Le management immobilier J’ai sélectionné toutes les sources européennes de langue française, les sources en langue anglaise émanant de journaux canadiens se révélant peu pertinentes. Les sources sélectionnées étant essentiellement des quotidiens ou des revues d’actualité, la recherche a été restreinte aux deux dernières années, c’est-à-dire de janvier 2000 à janvier 2002. Enfin, les catégories suivantes ont été sélectionnées : Actualités, Autres, Consommation, Economie, Politique nationale et internationale, Sciences et techniques ainsi que les sujets suivants : Consommation et vie pratique, Economie et gestion, Politique et gouvernement, Sciences et techniques, sciences humaines et sociales, mots-outils généraux. L’interrogation a alors été faite sur le texte intégral, à l’aide d’opérateurs booléens. Si ce mode d’exploitation est fastidieux, il a permis d’obtenir davantage de réponses qu’avec une interrogation par titre. L’inconvénient de cette méthode est qu’elle a amené beaucoup de bruit et provoqué de la redondance parmi les réponses obtenues pour chaque descripteur. Cependant le mode de présentation des résultats adopté par Europresse et présenté ci-dessous a permis une évaluation rapide des nombreuses références. MALHERBE Stéphanie | DESSID | Rapport de recherche bibliographique | 2002 17
Le management immobilier
La recherche ainsi effectuée a permis d’obtenir entre 37 et 252 réponses pour chaque
équation et, au total, 43 documents ont pu être sélectionnés.
5.2. Swetsnet et Francis
La recherche a ensuite été effectuée sur les bases de données payantes accessibles
gratuitement sur le réseau ROCAD. Pour notre sujet, Science Direct, Swetsnet et Francis
ont été identifiés comme pouvant produire des résultats pertinents.
L’interrogation de Science Direct, effectuée en premier, n’a pas produit les résultats
escomptés. La base a été interrogée en recherche basique, sans restriction de dates et en
anglais puisque les documents accessibles sont rédigées dans cette langue. J’ai
sélectionné les champs titre, résumé et mots-clés ainsi que les catégories Arts and
humanities, Business, Management and Accounting, Computer sciences, Decisions
sciences, Economics, econometrics and finance et social science. Les réponses ont été
très peu nombreuses et très souvent obsolètes. En effet, l’interrogation avec les
descripteurs investment* et real estate n’a produit que 20 réponses dont 4 seulement
dataient de 2000 ou 2001. De même les mots clés office space et real estate n’ont permis
d’obtenir qu’une seule référence datant de 1997. Cette recherche n’a donc pas permis de
sélectionner de références.
La base de données Swetsnet, au contraire, a produit de nombreux résultats
pertinents présentés dans le tableau ci-dessous. L’interrogation a été faite en recherche
avancée sur tous les champs. Etant donné le type de revues indexées par la base, la
recherche a été limitée à la période s’étendant de janvier 1999 à janvier 2002. Enfin,
pour minimiser les temps de recherche j’ai profité de la souplesse d’interrogation de la
base pour rédiger des équations combinant plusieurs descripteurs voisins et les
descripteurs anglais n’ont été utilisés que lorsque les références susceptibles d’être
obtenues pouvaient être valables pour la France et l’Europe.
DOCUMENTS
EQUATIONS REPONSES
RETENUS
(Investissement* or investment*) and
82 8
(immobilier* or real estate)
Actif* and immobilier* 1 0
Société* civile* and immobilier* 7 2
Avantage* fisc* or défiscalisation 6 1
Fiscalité and immobilier 1 1
Prix and immobilier* 6 4
Marché* and immobilier* 6 0
MALHERBE Stéphanie | DESSID | Rapport de recherche bibliographique | 2002 18Le management immobilier
(Agent* or administrateur* de biens or
19 4
marchand* de biens) and immobilier*
(Real estate or immobilier*) and (opération*
62 7
or promotion* or develop*)
Immobilier and enterprise* 8 3
Marché* and bureau* 26 0
Droit and immobilier 22 2
(Expertise or évaluation) and immobilier 4 1
Sociolog* and (habitat or housing) 6 0
(Gestion or management) and (immobilier or
52 9
real estate)
(Strateg* or marketing) and (immobilier* or
2 1
real estate)
Facilities management and (immobilier or real
9 3
estate)
Internet and (immobilier or real estate) 27 3
La dernière base mise à disposition par le réseau de l’ENSSIB et consultée est
Francis. La base de données propose les articles en texte intégral de revues spécialisées.
Aussi la recherche a-t-elle été effectuée en français et en anglais dans le but de récupérer
des articles de recherche et des documents de fonds. Les bases sélectionnées dans
Francis sont celles couvrant les années 1995 à 1997 et 1998 à 2002 mais, pour certaines
équations, la recherche a été restreinte aux années 1998 à 2002. Enfin, l’interrogation a
porté sur tous les champs. Les résultats obtenus sont présentés dans le tableau suivant :
REFERENCES
EQUATIONS REPONSES
RETENUES
#1: Immobilier* or 'real estate' or 'real property' 634
#3: #1 and (investissement* or investment*)and
38 5
(py= 1998-2002)
#4: #1 and (‘actif* immobilier*’ or asset*) 0 ----
#5: #1 and (defiscalisation or ‘avantage* fisc*’ or
2 0
‘tax shelter*’ or ‘capital allowance’)
#6: #1 and ('société* immobilière*' or syndication
0 ----
or 'property company')
#7: #1 and (tax* or fiscalite) 15 1
#8: #1 and (prix or price* or value*)and (py=1998-
32 9
2002)
#9: #1 and ((marché* or market*) not #8) and
68 7
(py=1998-2002)
#10: #1 and ('marchand* de biens' or
16 3
'administrateur* de biens' or agent* or broker*)
#11: #1 and (promotion* or promoteur* or
53 2
developer* or development*) and (py=1998-2002)
#12: #1 and immobilier and entreprise 48 3
#13: #1 and ((marché* and bureaux) or 'office
33 2
space')
MALHERBE Stéphanie | DESSID | Rapport de recherche bibliographique | 2002 19Le management immobilier
#14: #1 and (marketing or strateg*) and (py=1998-
21 2
2002)
#15: #1 and (droit or right or law*) 34 4
#16: #1 and (expertise* or appraisal* or valuation*) 18 2
#17: #1 and (gestion or management) 67 4
#18: #1 and (housing or habitat) and sociolog* 24 7
#19: #1 and 'facilit* management' 0 ----
#20: #1 and internet 4 1
5.3. Dialog
Dernier outil interrogé, le serveur de bases de données Dialog a permis de recueillir
un certain nombre de nouvelles références. La première étape a consisté à sélectionner
les bases pertinentes à l’aide du Dialindex. Pour ce faire les catégories allbusiness,
allcofin, allgover, allnews, allproducts et allsochu ont été sélectionnées puis la
pertinence des bases a été testée à l’aide des descripteurs real estate, real property et
immobilier. Face à la quantité de bases présentant de nombreux résultats, une autre
méthode de sélection a été adoptée afin d’éviter une recherche trop fastidieuse. Le choix
des bases pertinentes a, ainsi, été effectué à partir de la consultation des bluesheets
disponibles sur le site www.dialog.com. La lecture des fiches a permis de retenir 6 bases3
pour l’ensemble de la recherche et 2 bases supplémentaires 4 pour l’interrogation avec le
descripteur Sociologie de l’habitat.
Les bases ainsi sélectionnées, j’ai pu commencer leur interrogation en anglais et en
français pour la période s’étendant de janvier 1998 à janvier 2002. La quantité de
références obtenues en réponse à certaines requêtes a nécessité le recours à des
restrictions de date, de lieu géographique et parfois de champs. On trouvera, ainsi, dans
le tableau récapitulatif qui suit, l’expression Not SF=E. Cette restriction vise à éliminer
les références traitant d’entreprises particulières et indexées par E, c’est-à-dire,
entreprises dans le champ Special Feature. Cette restriction n’a cependant pu être utilisée
que sur les bases françaises, l’équivalent de l’expression E n’ayant pu être trouvé en
anglais. J’ai enfin été confrontée à des problèmes liés à l’hétérogénéité du
fonctionnement des bases. En effet, les champs GN (geographic name) et CN (Country
Name) ne sont pas reconnus par la base 9 et le dédoublonnage n’est pas accepté par
3
ABI/INFORM, Accounting and Tax Database, Business and Industry, Delphes, Gale Group Prompt, Investex
4
Gale Group Business A.R.T.S., Sogiological abstracts
MALHERBE Stéphanie | DESSID | Rapport de recherche bibliographique | 2002 20Le management immobilier
toutes les bases. Ces difficultés, si elles ont généré un peu de bruit, ne m’ont pas
empêchée d’appliquer les restrictions aux bases qui les acceptaient.
REFERENCES
EQUATIONS REPONSES
RETENUES
S1 Real(w)estate/de or real(w)property/de or immobilier/de 297518
S2 S1 and PY=1998:2002 66090
S3 S2 and (France or Europe) 9511
S4 S3 and (fiscalite/de or tax?/de or tax(w)law?) 48 5
S5 RD 5 35
S6 S3 and (syndication/de or property(w)company/de or
societe?(w)immobiliere?/de or societe?(w)civile?/de) not 17 5
SF=E
S7 S3 and (defiscalisation or avantage?(w)fisc? or tax(w)shelter?
11 0
? or capital(w)allowance)
S8 S3 and (asset? ?/de or actif? ?(w)immobilier? ?) and
32 3
PY=1998 :2002 not SF=E
S9 S3 and (investment? or investissement?)/de not (S4 and S6 and
1769
S7 and S8)
S10 RD 1333
S11 S10 and PY=2000:2002 not SF=E 348
S12 S11 and (GN=(France or Europe) or CN=( France or Europe)
15 2
or DS=(France or Europe))
S13 S3 and (market? ? or marche? ?)/de 4672
S14 S13 and PY=2001:2002 and (GN=(France or Europe) or CN=(
95
France or Europe) or DS=(France or Europe))
S15 RD 87
S16 S15 and SF=E 82 5
S17 S3 and (prix or value ? or price? ?) and PY=2001 :2002 261
S18 RD 232
S19 S18 and (GN=(France or Europe) or CN=( France or Europe)
19 3
or DS=(France or Europe))
S20 S3 and (marketing or strateg?)/de 965
S21 S20 and PY=2000:2002 not SF=E and (GN=(France or
Europe) or CN=( France or Europe) or DS=(France or 31 2
Europe))
S22 S3 and (marchand?(1w)biens or administrateur ? ?(1w)biens or
1106
agent? ? or broker? ?)
S23 S22 and (GN=(France or Europe) or CN=( France or Europe)
128
or DS=(France or Europe))
S24 RD 120 3
S25 S3 and (promot?(w)immobilier ? or develop?)/de 971
S26 S25 and (GN=(France or Europe) or CN=( France or Europe)
12 4
or DS=(France or Europe)) and PY=2000:2002 not SF=E
S27 S3 and (operation? ?(w)immobilier? or development? ?)/de 43
S28 RD 39 0
S29 S3 and (immobilier(1w)enterprise or bureau? ? or
897
office(w)space)
5
Le dédoublonnage n’est indiqué que lorsqu’il a permis d’obtenir une réponse différente.
MALHERBE Stéphanie | DESSID | Rapport de recherche bibliographique | 2002 21Le management immobilier
S30 S29 and (GN=(France or Europe) or CN=( France or Europe)
87
or DS=(France or Europe)) and PY=2000:2002 not SF=E
S31 RD 84 5
S32 S3 and (droit or law)/de 10 1
S33 S3 and (expertise or appraisal or valuation)/de 1325
S34 S33 and PY=2000:2002 35
S35 RD 19 3
S36 S3 and (gestion or management)/de 75 6
S37 S3 and internet/de 58
S38 RD 52 2
S39 S3 and facility?(w)management/de 9 2
S40 S3 and (sociolog? and (housing or habitat)) 3 0
B 88, 37
S1 ((habitat or housing) and sociolog?)/de
S2 S1 and PY=1998:2002 91
S3 S2 and (Europe or France)/de 22 2
6. Exploitation des résultats
6.1. Tri des résultats
Une grande partie du travail de tri a été effectuée lors de la consultation des outils.
Ainsi, si la recherche a été plus longue, l’évaluation postérieure des résultats a été moins
fastidieuse que si les documents n’avaient pas été examinés attentivement avant d’être
sélectionnés. Cependant le corpus retenu a nécessité d’être examiné de manière générale
une fois les recherches accomplies. L’évaluation des résultats s’est appuyée sur trois
critères différents.
Tout d’abord la redondance des résultats. L’examen des références obtenues avait,
bien sûr, pour premier objectif d’éliminer les doublons au sein du corpus mais aussi de
supprimer les références qui, au cours de la recherche, avaient déjà été mises en ligne par
les commanditaires ou indiquées par les différents professeurs.
L’examen a ensuite porté sur la pertinence des résultats en répondant à des exigences
d’actualité et d’utilité. Ainsi, pour chaque thème examiné, parmi les ouvrages traitant un
même sujet (fiscalité, méthodes d’expertise…) seules les références les plus récentes ont
été retenues, une publication remplaçant celle qui la précède. D’autre part, les articles
trop ponctuels qui n’avaient qu’une pertinence de très courte durée ont été éliminés.
MALHERBE Stéphanie | DESSID | Rapport de recherche bibliographique | 2002 22Le management immobilier
Enfin, les articles destinés au grand public et en général peu intéressants pour les
étudiants du DESS en Management Immobilier n’ont pas été gardés. Seuls quelques
articles pouvant informer sur les tendances de consommation ou les expliquer ont été
retenus.
6.2. Organisation des résultats
Lorsque le sujet de recherche m’a été confié par les commanditaires, celles-ci ont
exprimé de grandes attentes quant à l’organisation thématique et précise de la
bibliographie. En effet, l’un des objectifs de la recherche était la refonte de la base dans
une nouvelle architecture mettant en place des rubriques pertinentes sans être trop
précises, afin de permettre un accès facilité aux documents et aux références.
L’identification des rubriques et sous-catégories qui pouvaient être appliquées à la
bibliographie, et donc à la base, a d’abord été menée parallèlement à la recherche des
mots-clés à utiliser. Les catégories existantes et les intitulés de cours ont permis
d’identifier les grandes thématiques relatives à l’immobilier. Certains descripteurs
arrêtés ont ainsi pu servir de titres aux différentes rubriques. Cette première
classification a ensuite été affinée au fur et à mesure de l’avancée de la recherche.
L’examen des réponses et des documents sélectionnés ont ainsi pu faire apparaître
l’existence de sous-thèmes suffisamment généraux pour constituer des catégories.
La dernière étape de tri a consisté en une réunion organisée à l’ESSEC avec
Catherine Février et Catherine Bouet. Nous avons examiné successivement le thème de
chaque référence en comparant la base existante et le classement obtenu à la suite des
étapes énoncées précédemment. Ce travail a permis d’affiner davantage le classement de
la bibliographie et d’arrêter les nouvelles catégories à appliquer à la base de Knowledge
Management. Ce classement a ensuite été validé par l’un des professeurs du DESS avant
d’être définitivement adopté.
6.3. Choix des sources retenues pour la synthèse
Compte-tenu de la variété des sujets examinés dans le cadre de la recherche, de
nombreux documents ont été utilisés pour la note de synthèse afin de rendre compte au
mieux de l’information sélectionnée . J’ai cherché à résumer un ouvrage, un article de
fond et un article d’actualité de chaque grande catégorie de la bibliographie sans oublier
MALHERBE Stéphanie | DESSID | Rapport de recherche bibliographique | 2002 23Vous pouvez aussi lire
