LES CLÉS DE L'IMMO - À QUEL PRIX ? - La Nouvelle République
←
→
Transcription du contenu de la page
Si votre navigateur ne rend pas la page correctement, lisez s'il vous plaît le contenu de la page ci-dessous
LES CLÉS
DE L’IMMO
SPÉCIAL IMMOBILIER EN LOIR-ET-CHER
ACHETER, VENDRE
À QUEL PRIX ?
NOTRE ENQUÊTE, VILLE PAR VILLE
CAHIER DE LA NOUVELLE RÉPUBLIQUE - Vendredi 9 octobre 2020 - N° 23.129 - Ne peut être vendu séparément - 41
SOMMAIRE 3
(Photos © Adobe Stock)
LA CONJONCTURE NATIONALE..................... 5 LE VENDÔMOIS........................................................12
Le marché immobilier est toujours favorable aux vendeurs. La présence de la gare TGV séduit de nombreux actifs
Comme si le confinement n’avait constitué qu’une parenthèse. travaillant à Paris, qui dopent le marché et les prix.
L’ENQUÊTE ET AUSSI…
EN LOIR-ET-CHER LE ROMORANTINAIS............................................ 14
MONTRICHARD ET SAINT-AIGNAN..............15
BLOIS : QUARTIER PAR QUARTIER................ 7 CONTRES.................................................................... 16
Si le centre-ville reste très recherché et cher, les quartiers nord
offrent des biens à prix modérés. LES TERRAINS À BÂTIR..................................... 17
L’AGGLOMÉRATION : VILLE PAR VILLE... 10 HABITAT : VOTRE PROJET
Le petite couronne a encore gagné en attractivité, mais les
prix y sont tirés vers le haut. La grande couronne se révèle plus TOUS NOS CONSEILS......................................... 18
accessible.
Enquête immobilière : Anne-Sophie Perraudin Textes : Maryse Mézier, Élisabeth Segard Photos : NR, Adobe Stock, Shutterstock Photo de une : Adobe Stock Réalisation : Service des thématiques NR
Secrétariat de rédaction : Johan Guillermin PAO : Christophe Garnier La Nouvelle République du Centre-Ouest 1 place Jean-Jaurès, BP 20119, 41004 Blois Cedex, tél. 02.54.57.29.29, fax 02.54.57.29.00
Directeur de la publication, président du Directoire Olivier Saint-Cricq Directeur de la rédaction Christophe Hérigault Rédactrice en chef Chantal Pétillat Responsable Thématiques Johan Guillermin
Régie publicitaire NR Communication Blois : 02.54.57.20.10
Origine principale du papier : France
CPPAP 0525 C 87037 - ISSN 2260-6858 Taux de fibres recyclées : supérieur ou égal
10-31-3409 Imprimerie La Nouvelle République - Tours à 50 % / Eutrophisation (pâte et papier) :
Ptot inférieur ou égal à 0.014 kg/tonne.
SPÉCIAL IMMOBILIER I 41 I 9 OCTOBRE 2020
ANALYSE 5
11 %
La hausse du volume des ventes dans
3,7 %
La hausse des prix dans l’ancien
- 47 % 11, 3 %
La baisse spectaculaire des mises en L’augmentation moyenne du prix
l’ancien, en 2019, selon les notaires de en France, à fin 2019, sur un an. vente dans le neuf au 2e trimestre, d’une maison neuve au 2e trimestre,
France. En début d’année, le rythme Le chiffre monte à 5,2 % pour les sur un an, selon le ministère de la sur un an. Soit un prix moyen de
se maintenait avec un nouveau record appartements et s’établit à 2,6 % pour Transition écologique. La reprise a 307.941 €. Cela est d’autant plus vrai
à un 1,076 million de ventes en janvier. les maisons. (Insee, Notaires de France - Perval, compensé la baisse en partie depuis. pour les grands biens de plus de cinq
ADSN - BIEN - Notaires du Grand Paris)
chambres.
sur fond de doute
LES AFFAIRES CONTINUENT
Année atypique, 2020 pourrait tout de même rester largement dans le vert
avec un marché immobilier toujours favorable aux vendeurs.
Comme si le confinement n’avait constitué qu’une parenthèse.
D
ans sa note de conjoncture longues ». Les agents immobiliers voient
nationale parue en juillet, la en conséquence certains dossiers refusés
Fnaim indique : « Le marché chez les primo-accédants « même avec deux
du logement avait connu une CDI », tandis que des acheteurs très à l’aise
année 2019 exceptionnelle et se présentent avec des apports substantiels.
s’était caractérisé par une « Certains ont clairement vidé leur compte
évolution assez hétérogène des prix pour épargne », indique un professionnel tou-
lesquels d’importantes disparités géogra- rangeau qui conseille pourtant l’emprunt,
phiques étaient observées. Jusqu’à mi-mars même partiel, car assorti de garanties assu-
(avant la crise sanitaire), les volumes de rantielles. « Pour le marché de l’accession,
ventes étaient très dynamiques (1.068.000 notamment (achat de la résidence princi-
à fin février 2020) et en hausse pour la cin- pale), 48,3 % des prêts ont des durées de 20
quième année consécutive. L’offre se raréfiait à 25 ans (soit moins que les 49.6 % du 2e tri-
tandis que la demande restait importante et mestre) », note encore l’enquête.
les prix avaient même légèrement accéléré à La location reste soutenue dans les grandes
4 % sur douze mois. » villes, en raison des conditions plus dures
(Photo © Adobe Stock)
Une fois la parenthèse du confinement pour acheter, mises en place par les banques,
refermée, le marché est reparti de plus de la diminution des touristes sur les plate-
belle, « avec des clients aux projets confortés, formes en ligne - et donc des appartements
même si le jardin rentre dans leurs critères remis en location longue durée -, mais aussi
presque à chaque fois », notent de nombreux avec les incertitudes économiques mettant
agents immobiliers. Soit, selon la Fnaim, la en avant la souplesse de la location. Aucune vestissement locatif privé pour relancer
l’activité. La Banque de France, dans sa
LES PARISIENS note de conjoncture d’août, relève tou-
Les jardins, terrasses MIGRENT tefois une reprise d’activité du bâtiment
« un peu plus soutenu qu’anticipé le mois
Selon une très récente précédent » avec un retour à la normale
et balcons sont devenus
étude de PAP, Paris désormais.
compte un reflux de 5 % En Loir-et-Cher, le marché de l’immobi-
des recherches de biens,
un critère de choix
lier a bien redémarré à la sortie du confine-
quand la province proche
ment, en particulier sur Blois, son agglo-
en profite, Loiret ou Yonne
mération et sur Vendôme. Il a retrouvé
en tête.
le dynamisme qui le caractérisait sur le
début d’année, porté notamment par une
clientèle parisienne désireuse de s’offrir
probabilité d’une courbe en U asymétrique, baisse de loyers n’est pour l’instant consta- un bien en province, offrant à la fois une
6,7
avec une reprise progressive déjà observée tée. Les investisseurs sont donc encouragés belle surface habitable et un espace exté-
tout l’été. Sur une lancée si dynamique, à acquérir ce type de bien. Petit bémol peut- rieur qui lui fait cruellement défaut dans
les professionnels s’attendent, dans leur être sur l’absence d’extérieur, un critère la capitale.
grande majorité, à un ralentissement, ne désormais dans les têtes, qui pourrait nuire Revers de la médaille, cette arrivée
serait-ce qu’en raison de la solvabilité incer- aux biens sans terrasse, ni balcon, ou même d’acheteurs extérieurs a tendance à assé-
taine de nombreux acquéreurs. rez-de-jardin. C’est la situation pénurique cher l’offre dans certains secteurs et,
Après un léger tour de vis au printemps ou non qui fera l’arbitrage. Le logement surtout, contribue à faire remonter les
(suite aux recommandations du Haut étudiant en souffre déjà, vu le nombre de prix. Une aubaine pour les vendeurs, mais
conseil de stabilité financière), en juin, les bacheliers du millésime 2020. cela complique la tâche des acheteurs
banques ont révisé leurs barèmes à la baisse Dans le neuf, les prévisions pour 2020 de du cru, notamment les primo-accédants,
pour ne pas freiner la reprise, selon L’Ob- la Fédération française du bâtiment – éta- milliards d’euros seront qui doivent souvent se rabattre sur des
servatoire crédit logement-CSA. Soit un blies d’abord à – 0,1 % – ont été lourdement dévolus à la rénovation biens dans des secteurs moins cotés, en
énergétique des logements périphérie ou s’installer dans des zones
taux moyen de 1,25 constaté en juillet. Cette révisées à – 18,6 %, en juin. Les chantiers
– dont MaPrimRenov’ – sur
baisse du taux s’accompagne d’une baisse ont pris du retard et étaient repartis à 70 % plus rurales.
les 30 Mds€ annoncés pour
de durée, « témoignant d’un recul de la part environ au début de l’été. Les prévisions Reste à savoir si cet élan retrouvé du mar-
la transition écologique par
des clientèles les plus modestes et les moins de pertes d’emplois sont fixées à 120.000. le premier ministre, ché immobilier se révélera durable et ne
bien dotées en apport personnel, qui s’endet- La Fédération mise sur l’aide à la perfor- Jean Castex. sera pas « cassé », dans les mois à venir,
tent habituellement sur les durées les plus mance énergétique et des soutiens à l’in- par la crise économique.
> primesenergie.fr
SPÉCIAL IMMOBILIER I 41 I 9 OCTOBRE 2020
6 INTERVIEW
« des envies d’un meilleur
CADRE DE VIE »
Conseiller en immobilier, Bernard Cadeau constate que le marché immobilier a gardé
son dynamisme après le confinement. Il met toutefois en garde contre une hausse
des prix trop importante.
RECUEILLI PAR PAULINE PHOUTHONNESY
n’est pas le moment d’augmenter les prix,
Comment se porte le marché de l’im-
que certaines personnes n’ont plus les
mobilier en France depuis le confine-
moyens d’acheter à cause des conditions
ment ?
de crédits qui sont resserrées. Et que s’il
Sur le marché de la transaction, tout s’est
y a un candidat de sérieux, avec une offre
arrêté pendant le confinement. Il y a énor-
raisonnable, il faut l’accepter.
mément de dossiers qui ont été bloqués.
Petit à petit, ça s’est débloqué, notamment
Le déséquilibre entre l’offre et la
parce que les notaires ont accepté la signa-
demande est-il toujours présent ?
ture électronique des actes authentiques,
Malheureusement, c’est toujours vrai.
mais il y a quand même eu un gros ralen-
L’année 2019 est une année où on n’a
tissement. Ce confinement a été suivi par
pas beaucoup construit. À cela s’ajoute
deux ou trois mois d’activité intense dans
la crise et le Covid-19. Il y a un déficit
les agences, qui ont rattrapé les dossiers en
important de construction et de rénova-
attente. Aujourd’hui, ça se calme un petit que certaines personnes n’ont plus accès Bernard Cadeau,
à l’occasion d’une
tion de logements en France, ce qui donne
peu, mais il y a des difficultés sur le crédit. aux prêts immobiliers en ce moment et se
masterclass à Tours un déficit global d’offre de logements en
tournent vers la location plutôt que l’achat.
(Indre-et-Loire), en ce moment. Si les prix ont tendance à
Quelles sont ces difficultés actuelles
février 2020. (Photo NR) augmenter, c’est justement à cause de
sur le crédit ? Les investissements locatifs sont-ils
ces inégalités entre offre et demande, et
Une demande de prêt qui aurait été accep- plus compliqués ?
cette tendance semble s’accentuer donc
tée en début d’année ne l’est plus forcément Il y a une bonne nouvelle dans le Plan de
les prix ne chutent pas.
aujourd’hui, car les banques ont reçu des relance, c’est que les aides aux travaux
instructions pour prêter sur des durées de mise à niveau énergétique, qui étaient
Les métropolitains s’installent de plus
moins longues, respecter strictement les dédiées aux ménages modestes, sont éten-
en plus en périphérie ou achètent à la
33 % d’endettement, etc. Le marché est en dues à tous les ménages français, dès le 1er
campagne, est-ce que ce phénomène
train de se resserrer, il y a des clients qui janvier 2021, et aux bailleurs privés. C’est
s’est amplifié avec le confinement ?
sont de moins en moins éligibles : les pri- une bonne chose. Par contre, il faut abso-
Le confinement a amené des envies et
mo-accédants, les familles modestes. Un lument aider ceux qui veulent investir. Il
des désirs d’un meilleur cadre de vie de
quart des dossiers refusés sont aussi ceux y a énormément d’épargne en France qui
manière générale et une recherche de prix
des investisseurs. Cela est dû à des condi- ne rapporte pas du tout. Vous avez 0,5 %
moins élevés. Que ce soit avec un balcon,
tions bancaires plus strictes. sur un Livret A, alors que si vous achetez
des jardins… cette tendance-là est réelle.
BIO EXPRESS
un appartement, sans aller dans de grosses
Maintenant, il n’y a pas un exode massif
Même si le marché est bien reparti, il performances, vous pouvez obtenir 4 % de
des urbains à la campagne, mais il y a des
y aura moins de transactions en 2020 rentabilité. Il faut quand même arriver à ce
demandes. Et là aussi, cela alimente la
qu’en 2019 ? que les gens qui ont de l’épargne puissent
demande de location parce que si je ne
Effectivement 2019, c’était l’année de tous investir, c’est un vrai sujet. Il y a un deu-
> 2020 : lancement de la peux pas acheter, je vais quand même
les records, on a dépassé le million de tran- xième sujet, c’est que les investisseurs ins-
plateforme de partage de aller vivre un peu plus loin dans de meil-
sactions. Il y aura entre 250 et 300.000 tran- titutionnels viennent ou reviennent vers le
mandats exclusifs entre pro- leures conditions et je vais louer. Cette
sactions en moins cette année. marché du logement. Il faut qu’il y ait des fessionnels, Partage + tendance-là est durable il me semble,
gros capitaux qui arrivent pour acheter et
> 2003 à 2017 : vice-pré- parce qu’il y a le télétravail, les temps de
Comment se porte la location ? construire des logements, et les mettre à la
sident puis président du trajets en transports... Il faut cependant
Le marché se porte bien. Il y a davantage de location, car là aussi, par rapport aux mar-
réseau Orpi pendant douze que certaines conditions soient requises
biens pour deux raisons. La première, c’est chés financiers, un investissement immobi- ans pour déménager : Internet en haut-débit
qu’avec le confinement, les étudiants ont lier n’est pas ridicule.
> 1980 à 2012 : gérant de pour le travail, il faut que les accès soient
relâché beaucoup plus tôt leur logement, et
l’agence immobilière Ca- facilités par des moyens de transport,
la deuxième, c’est que les étudiants étran- Les prix augmentent, en quoi cela peut- deau en région parisienne etc. Mais globalement, oui, le Covid-19 a
gers ne sont pas venus et donc les appar- il être dangereux ?
Auteur d’un blog sur les changé la demande. Par exemple, la ville
tements libérés peuvent être destinés à de Les prix se calment, ils arrêtent d’augmen-
questions d’immobilier et de de Tours, à une heure en train de Paris,
la location longue durée. Maintenant, il y a ter. En revanche, ils ne diminuent pas. Il
logement : www.blogimmo- était déjà attractive, mais elle l’est encore
une demande forte de locatif, d’autant plus faut que les vendeurs comprennent que ce bilierorpi.com plus aujourd’hui. n
9 OCTOBRE 2020 I 41 I SPÉCIAL IMMOBILIER
BLOIS
1.430 € 146.000 € 35,8 %
Le prix médian au mètre carré de Le prix médian de vente des maisons C’est la part des maisons de 6 pièces
7
vente des appartements anciens à anciennes à Blois. Les prix oscillent et plus dans les ventes d’habitat
VILLE Blois. Les 2 pièces et les 3 pièces globalement dans une fourchette individuel à Blois. On trouve ensuite
représentent respectivement 29,3 et comprise entre 115.000 et 188.000 €. les logements de 5 pièces
32 % des transactions. (28,3 % des ventes).
Source : Baromètre immobilier des notaires
BLOIS
Caractéristique de la tendance observée à l’échelle départementale, l’activité du
marché blésois a explosé en juin et en juillet, pour retrouver, en août et septembre, la
belle dynamique qui avait marqué le début de l’année. Aux acquéreurs habituels, que
leur parcours de vie amène à changer de logement, se sont ajoutés ceux qui avaient
suspendu leurs projets pendant le confinement, ainsi qu’une clientèle parisienne
en quête d’espace et d’extérieurs, « avec un pouvoir d’achat globalement supérieur à
celui local », remarque Cédric Sarrade-Loucheur, de l’agence Laforêt. L’offre, dont
la tendance à l’amenuisement n’a fait que s’accélérer, ne permet pas de répondre
à toutes les demandes. Les prix, quant à eux, se sont relevés pour se fixer sur leur
fourchette haute.
Pour un appartement à Blois, il faut généralement compter entre 1.300 et 1.700 €
le m². Dans le quartier de la Pinçonnière, un couple de jeunes retraités a acquis pour
180.000 € un appartement de 110 m² qu’il a financé en vendant le bien qu’il occupait
jusque-là en Seine-Saint-Denis.
Pour autant, les prix blésois sont extrêmement disparates selon les biens et, surtout,
leur situation. Ainsi, le prix au mètre carré des appartements peut varier de 600 €
pour un bien situé dans les quartiers nord (qui n’ont pas profité de l’augmentation
générale) à 2.500 € (voire 3.000 €) pour les biens « premium » possédant un exté-
rieur et situés dans des résidences de standing (qui bénéficient à contrario d’une
augmentation notable de 5 % à 10 %).
Quant aux maisons, leur prix au mètre carré est généralement compris entre 1.600 et
2.000 €. La faveur des primo-accédants, toujours présents sur le marché blésois, va
au traditionnel pavillon 4 murs-2 pans de 3 chambres. Pour un tel bien, il faut comp-
ter environ 180. 000 €, ce qui correspond à leur enveloppe (jusqu’à 200.000 €).
Ceux dont les budgets sont plus modestes optent pour des maisons plus anciennes
et/ou plus petites. Dans le secteur Cabochon, à la limite de la rue Albert-1er, un jeune
(Photo © Adobe Stock)
couple a récemment acquis une maison des années 1950, d’une surface habitable de
80 m² sur un terrain de 500 m², pour 155.000 €. « C’est l’exemple type du bien qui se
serait vendu 140.000 € sur la fourchette basse en début d’année, et qui est aujourd’hui
passé sur la fourchette haute », observe Jean-Baptiste Lemarié, de l’agence Lemarié
immobilier.
ZOOM SUR… LA LOCATION centre-ville
L’activité du marché locatif blésois a retrouvé sans mal son
dynamisme après le confinement. Comme toujours, les
étudiants se sont manifestés en nombre à l’approche de la
rentrée, investissant les petites surfaces de l’hypercentre, de
la Chocolaterie ou de la République. De manière générale,
il faut compter en moyenne 300 € par mois pour un studio
vide, et de 350 à 390 € pour un meublé. Les jeunes actifs
viennent compléter la demande, en quête de grands appar-
tements ou, plus couramment, de maisons de deux ou trois
chambres dotées d’un petit jardin – pour lesquelles le loyer
est généralement compris entre 700 et 800 €.
Sur ce type de bien, le marché est tendu. Une maison répon-
dant à ces critères trouve locataire en moins d’un mois. Le
manque se fait moins sentir sur les petits appartements,
mais l’offre pourrait pâtir de la réglementation qui prévoit
d’interdire les passoires énergétiques à la location. À Blois,
elle ne devrait entrer en vigueur qu’en 2028. D’ici là, le parc
locatif ancien devra se rénover. Aux bailleurs d’anticiper.
Le centre-ville de Blois couvre un secteur élargi au sein d’une belle copropriété, s’est vendu
offrant une gamme de biens variés (apparte- 194.000 € en une semaine.
ments et maisons, dans l’ancien ou plus récents). Tout près de là, un autre appartement de 27
Pour autant, l’offre s’appauvrit et les prix, géné- m² a été acheté 58.000 € par un particulier
ralement compris entre 1.500 et 2.000 € le m², qui compte le mettre en location. De manière
ont tendance à se relever. Dans le haut de la générale, les investisseurs se montrent très pré-
rue du Bourg Neuf, un appartement de 110 m² sents, en quête de petites surfaces à proximité
(3 chambres), situé dans une résidence des des écoles ou de l’université. Idéalement, ils
années 1970, s’est récemment vendu 172.000 €, recherchent des appartements de type 2 pour un
soit le même prix que celui auquel il a été acheté budget de 70.000 €, opération dont ils comptent
il y a 15 ans – alors qu’il s’est entre-temps quelque tirer une rentabilité locative de 8 %.
peu défraîchi. Du côté du quartier administratif et des Pro-
Avec la raréfaction de l’offre, les acquéreurs vinces, l’environnement est plus résidentiel.
deviennent moins exigeants et achètent plus Lorsqu’il s’y présente, le bien-type, la maison
rapidement. Dans le cœur historique, près du des années 1950 dotée de 3 chambres et d’un
château, un appartement doté d’une petite ter- petit jardin à proximité des commerces, se vend
rasse, situé dans un ancien hôtel particulier, 190.000 € sans délai.
(Photo © Adobe Stock)
Cadre de vie, toutes les commodités Prix moyen au m2 : dans le centre-ville,
(commerces et services) du centre-
ville. 1.620 € pour les appartements, 1.840 €
Taxes foncières élevées.
pour les maisons. (Source : meilleursagents.com)
SPÉCIAL IMMOBILIER I 41 I 9 OCTOBRE 2020
8 BLOIS QUARTIERS
QUARTIERs NORD - QUINIÈRE
Traditionnellement délaissés, les quartiers nord, et celui de la Qui-
nière, n’ont pas bénéficié de l’augmentation générale des prix. Au
contraire, leur décote semble se poursuivre. La faute à un environne-
ment peu attractif, à un manque de commerces et de services, à un
parc constitué essentiellement d’immeubles des années 1970 et, au
surplus, à « des charges de copropriété exubérantes et des taxes foncières
folles », estime Hubert Girault, de l’agence Century 21.
Pour un appartement-type à la Quinière, il faut compter environ
1.250 € de taxe foncière annuelle et, à minima, 200 € de charges de
copropriété mensuelles. « Quitte à devoir payer 300 € par mois avant
même de rembourser le prêt du banquier, autant acheter une maison »,
observe Olivier Béry, de l’agence L’Adresse.
Résultat, le prix au mètre carré des appartements a sévèrement décru
ces dernières années, ne dépassant pas 750 à 800 € à la Quinière, et
pouvant descendre jusqu’à 500 € dans les quartiers nord. « En six
ans, des appartements qui valaient 110.000 à 115.000 € sont tombés
en dessous des 70.000 € », note Olivier Béry. Pour exemple, le même
appartement de 84 m², situé impasse Boileau, qui se vendait autrefois
118.000 €, ne trouve pas acquéreur aujourd’hui à 76.000 €.
En revanche, il existe une petite activité sur les pavillons des quartiers
nord, tels que ceux que l’on trouve du côté du quartier Chavy ou de la
rue Jean-Monnet. Les prix, sur ce type de bien, se maintiennent aux
alentours de 1.300 € du mètre carré.
Des prix qui restent très accessibles, y compris pour les
pavillons.
Charges de copropriété et taxe foncières souvent
élevées pour les appartements.
Prix moyen au m2 : à la Quinière, 900 € pour les
appartements, 1.430 € pour les maisons.
9 OCTOBRE 2020 I 41 I SPÉCIAL IMMOBILIER
BLOIS QUARTIERS 9
vienne les grouëts - albert-1er
Secteur atypique sur le marché blésois, d’espace suscitées par le confinement.
le quartier des Grouëts et de la rue Une maison « à rafraîchir » des années
Albert-1er est traditionnellement le plus 1980, d’une surface habitable de 200 m²
cher de la ville, tout en étant éloigné de sur 3.000 m² de terrain, s’est récem-
son centre. On y trouve de belles mai- ment vendue 280.000 € à un couple
sons bourgeoises situées sur de grands de Parisiens, qui y ajoutera 100.000 €
terrains, pour des budgets de l’ordre de de travaux.
300.000 à 350.000 €. Les mutations
ne sont pas nombreuses : c’est un petit
marché sur lequel il y a peu d’offres,
Au sud de la Loire, le quartier Vienne, sont similaires à ceux du centre-ville. mais aussi, ces dernières années, un
dont la cote ne fait qu’augmenter, profite Ils décroissent légèrement à mesure déficit de la demande.
de l’embellie du marché autant que de que l’on s’éloigne. Du côté des Ponts- Les atouts que constituent la qualité de
celle récente de son artère principale. « Chartrains, une maison de ville de 88 m² l’environnement et les grands espaces
Les travaux réalisés par la Ville n’ont pas (3 chambres) s’est récemment vendue ont perdu du poids face aux inconvé-
seulement mis en valeur l’avenue Wil- 125.000 €, soit 1.420 € le m². nients du secteur : des terrains en pente,
son », explique Hanane El Haddiq, de De l’autre côté de l’avenue, du côté de l’assainissement individuel, l’impor-
l’agence Laforêt. « Ils ont été bénéfiques la Croix-Boissée, un jeune investisseur tance de la taxe foncière, l’éloignement
pour tout le secteur. » a récemment acheté un appartement des commerces, des services et des com-
Globalement, les prix en Vienne restent de type 2 pour 64.000 €. « Cela peut modités. Certains biens ont perdu beau-
en-deçà de ceux pratiqués immédiate- sembler cher, mais c’est un bon place- coup de valeur, comme cette maison
ment de l’autre côté de la Loire, mais ment financier », assure Olivier Béry, située sur un terrain de 6.700 m² mise
ils varient selon les quartiers. Sur l’ave- de l’agence L’Adresse. Le logement sera en vente à 245.000 €, qui a finalement
nue du Président-Wilson, mais aussi loué 400 € par mois – comme il le serait trouvé acquéreur pour 185.000 €. Pour
dans le secteur des Métairies, les prix de l’autre côté de la Loire. autant, le secteur a bénéficié des envies
Secteur bien pourvu en commerces, apprécié par les familles et les jeunes
Cadre agréable, de grandes maisons avec des terrains de bonne taille.
couples.
Prix aussi élevés qu’en centre-ville dans certains quartiers (avenue Wilson,
Métairies). Secteur assez cher, éloignement par rapport aux commerces et services.
Prix moyen au m2 : secteur de l’avenue Wilson, 1.660 € pour les Prix moyen au m2 : aux Grouets, 1.690 € pour les appartements,
maisons ; 1.460 € pour les appartements. 1.660 € pour les maisons.
ZOOM SUR…
LE LOGEMENT
SOCIAL
« En matière de logement social, Blois n’est pas en territoire
tendu », explique Marie-Agnès Féret, adjointe au maire en
charge du logement. « Le parc est énorme, ce qui lui permet
d’accueillir les personnes en difficulté, mais aussi de répondre
à l’évolution des besoins des résidents, dont il ne faut pas
négliger le parcours résidentiel. » De fait, avec un taux de 38
% de logements sociaux, Blois dépasse de loin les quotas
légaux. Développer davantage le parc ne serait pas perti-
nent. « Nous ne sommes pas favorables à la construction de
nouveaux logements sociaux, souligne Marie-Agnès Féret.
Il revient aux communes de la périphérie de rattraper leur
retard afin de favoriser la mixité sociale. » À son échelle,
la Ville tente également de limiter l’appauvrissement de
certains secteurs en maintenant l’attractivité de tous les
quartiers, « ce qui n’est pas une mince affaire », note l’élue.
En témoignent les efforts déployés au nord, qui ont certes
contribué à faire évoluer l’image du quartier, « mais peut-
être pas autant qu’espéré ».
SPÉCIAL IMMOBILIER I 41 I 9 OCTOBRE 2020
10
agglo
174.000 €
Le prix médian de vente des
58,3 %
La part des ventes de maisons de
4%
L’évolution à la hausse, sur un an, des
maisons anciennes à Vineuil. Il est 6 pièces et plus dans les transactions prix médians de vente des maisons
de 169.300 € à Cellettes, de 173.000 portant sur l’habitat individuel à anciennes à Vineuil. Mais sur une
€ à Saint-Gervais-la-Forêt et de Cellettes. Loin devant les maisons de période de cinq ans, on constate un
164.000 € à La Chaussée-Saint- 4 pièces (29,2 %). net repli (– 7,4 %).
Victor. Source : Chambre départementale des notaires et
Baromètre immobilier des notaires
petite couronne
« La petite couronne est plus demandée que Blois même », résume Olivier Béry, de
l’agence L’Adresse à Vineuil. De fait, le Blaisois, dans un rayon de 10 à 15 kilomètres
autour du centre-ville, bénéficie de longue date d’un phénomène d’attractivité que
la crise sanitaire n’a fait qu’accentuer. « Avant, les personnes de la région parisienne
n’étaient pas de vrais acteurs du marché local, mais depuis le déconfinement, ils sont
plus présents », note Hubert Girault, de l’agence Century 21, à La Chaussée-Saint-Vic-
tor. « Cela vient augmenter le volume des acquéreurs et peut expliquer l’augmentation
des prix. »
Si les profils de ces nouveaux clients sont variés, leurs budgets sont généralement
confortables, à l’image de ce couple qui a revendu sa maison en banlieue parisienne
pour acquérir, à Saint-Gervais-la-Forêt, un pavillon de 215 m² sur 2.000 m² de terrain,
pour 297.000 €. À Vineuil, une belle maison récente de 136 m² sur 1.400 m² de terrain
s’est vendue 315.000 € à un couple d’actifs de la capitale.
(Photo © Century 21)
Le plus souvent, les clients extérieurs qui recherchent une résidence principale se
cantonnent à un rayon ne dépassant pas 5 à 10 kilomètres de Blois. Au-delà, ils sont
plus généralement en quête d’une résidence secondaire, comme ce couple qui a
acheté un pavillon de 230.000 € à Chitenay. Pour autant, si ces acquéreurs extérieurs
sont plus présents qu’auparavant, ils ne représentent que 20 % à 30 % de la clientèle,
qui reste donc majoritairement locale. Traditionnellement, les budgets sur le secteur de 592 m² de terrain, est actuellement en vente à 195.000 €.
dépassent rarement 200.000 €. À Vineuil, dans le quartier des Noëls, une maison De manière générale, le sud de la Loire n’a pas le monopole de l’attractivité sur la
de 100 m² (2 chambres), sur 550 m² de terrain, s’est récemment vendue 180.000 €. petite couronne blaisoise. Les communes du nord sont également très sollicitées,
À Saint-Gervais-la-Forêt, un tel bien de 115 m² (3 chambres) sur 700 m² de terrain même au-delà de La Chaussée-Saint-Victor, de Villebarou à Saint-Lubin-en-Vergon-
a été acheté 199.000 €. Dans le centre de La Chaussée-Saint-Victor, un pavillon nois, en passant par Fossé. À Saint-Sulpice-de-Pommeray, une maison des années
4 pans sur sous-sol, doté également de 115 m² de surface habitable (4 chambres) et 2.000 de 150 m² s’est récemment vendue 215.000 €.
Communes biens dotées en commerces, bien desservies pour la plupart par les transports en commun. Prix moyen au m2 : 1.800 € à Vineuil,
1.600 € à la Chaussée-Saint-Victor,
Les prix augmentent avec l’arrivée d’acheteurs parisiens. 1.650 à Saint-Gervais-la-Forêt.
9 OCTOBRE 2020 I 41 I SPÉCIAL IMMOBILIERagglo
192.300 €
Le prix médian de vente des maisons
50%
La part des grandes maisons
155.300 €
Le prix médian de vente d’une
11
anciennes à Cour-Cheverny. Les prix (6 pièces et plus) dans les ventes maison dans l’ancien sur la commune
oscillent dans une fourchette allant d’habitat individuel sur la commune de Huisseau-sur-Cosson. Il est de
de 120.000 à 252.000 €. de Cour-Cheverny. Bien loin devant 115.000 € à Veuzain-sur-Loire.
les 4 pièces (25 %). Source : Chambre départementale des notaires
et Baromètre immobilier des notaires
grande couronne
L’activité et les prix sont disparates sur la grande couronne, au-delà
de 15 km autour de Blois. Le phénomène selon lequel le sud de la
Loire est plus prisé (et donc plus cher) que le nord s’est amplifié
avec la recrudescence de clients de la région parisienne en quête
de résidences secondaires. « La demande s’étend du petit terrain de
loisirs non constructible avec un bord de pêche à la belle propriété »,
note Jean-Baptiste Lemarié, de l’agence Lemarié immobilier.
À Cheverny, un couple de la capitale a récemment acquis un pavillon
de caractère de 150 m² (5 chambres) sur 2.000 m² de terrain pour
213.000 €. Cela correspond au budget local, autour de 200.000 à
250.000 €. Au-delà, un petit marché se porte sur les biens d’excep-
tion. À Cheverny, une famille originaire du Berry a acquis pour s’y
installer une belle longère avec dépendances, de 250 m² habitables
sur 4.000 m² de terrain, pour 440.000 €.
Globalement, le périmètre actif s’étend jusqu’à Bracieux, à l’est, et
Contres, au sud. Au-delà, les prix décroissent. Dans le secteur de
Cour-Cheverny, le bien-type (la maison traditionnelle de 90 m² avec
un jardin) vaut 200.000 €. À Dhuizon, il se vend entre 130.000 et
140.000 €.
Au nord de la Loire, au-delà de Fossé, plus on s’enfonce en Beauce,
moins le marché est actif et les prix élevés. L’environnement du sec-
teur ne charme pas les clients extérieurs, et son manque d’activité
réfrène les locaux. Le marché se réserve aux plus petits budgets,
entre 60.000 et 150.000 €.
Un secteur propice pour trouver des biens de qualité, voire d’exception. Prix moyen au m2 : 1.700 € à Cheverny,
Les tarifs sont plus élevés au sud de la Loire. 1.600 € à Cour-Cheverny.
SPÉCIAL IMMOBILIER I 41 I 9 OCTOBRE 202012
vendô-
1.440 € 95.000 € 140.000 €
Le prix de vente médian au mètre Le prix médian d’un appartement Le prix médian des maisons
carré pour un appartement dans vendu sur la commune de Vendôme. anciennes vendues à Vendôme, un
mois l’ancien à Vendôme. Les prix se Les logements de trois pièces sont les chiffre stable sur un an, mais en recul
situent dans une fourchette allant de biens les plus recherchés (35,4 % des de 5 % sur une période de cinq ans.
1.280 à 1.690 €/m2. ventes). Source : Baromètre immobilier des notaires.
vendôme
Le marché immobilier vendômois est reparti sur les chapeaux de roues après le
confinement. À la reprise de l’activité habituelle s’est ajoutée une forte hausse de la
demande émanant de la clientèle parisienne. L’effet TGV s’est plus que jamais fait
sentir. Couplée au développement du télétravail, la possibilité de rejoindre la capi-
tale en trois-quarts d’heure a séduit nombre d’actifs parisiens. Au plus fort, près de
50 % de la clientèle était originaire de l’extérieur. En conséquence, l’offre, qui avait
déjà tendance à se tendre, s’est encore appauvrie, et les prix sont remontés pour se
fixer sur leur fourchette haute.
Les maisons des années 2000, particulièrement prisées, se vendent sans difficulté
entre 170.000 et 210.000 €. C’est hors de budget pour les primo-accédants qui, avec
une enveloppe de 90.000 à 110.000 €, se rabattent sur des pavillons des années
1970 sur sous-sol. Entre les deux, l’activité tend à reprendre sur les maisons de la
fin des années 1980, vendues entre 150.000 et 160.000 €. Hier encore, elles étaient
boudées par les acheteurs qui les estimaient passées de mode.
« À l’époque où il y avait du choix, les gens ne prenaient pas le risque du défaut »,
analyse Thierry Morchoine, de l’agence 4 % immobilier. « Aujourd’hui, un bien situé
dans une rue passante, par exemple, trouvera plus facilement acquéreur qu’aupara-
vant. » En témoigne la vente récente d’une maison jumelée dont la spécificité faisait
jusque-là reculer les clients. Un « demi-pavillon » de 90 m² (3 chambres) sur 890 m²
de terrain, qui s’est finalement vendu 150.000 €. Le quartier de l’Orée du bois dans
lequel il est situé, construit à la fin des années 1990, est assez prisé. Le secteur des
Rottes, lui, ne l’est pas davantage qu’auparavant, mais il offre quelques opportunités
aux budgets les plus modestes.
À l’ouest, les commodités des Provinces attirent toujours. Mais c’est toujours et
sans surprise le centre-ville qui figure dans le haut du panier. Quant au quartier du
château, il est « extrêmement rare » qu’un bien y soit à vendre et lorsque tel est le
cas, « il ne reste pas ». Une maison de plain-pied de 124 m², dotée d’un jardin arbo-
(Photo NR)
ré, mais vétuste car figée dans son jus des années 1970, s’y est récemment vendue
180.000 €, en quarante-huit heures, à un acquéreur dont l’enveloppe de 300.000 €
sera pour un tiers consacrée aux travaux.
Desserte TGV rapide (autour de 45 mn) avec Paris et Tours. Prix moyen au m2 : 1.510 € pour une
maison (fourchette de 870 à 2.040 €).
Impôts fonciers élevés, prix en hausse.
le vendômois
L’engouement de la clientèle parisienne pour Vendôme et
son TGV ne s’est pas arrêté aux frontières de la ville. À cinq
minutes de Montoire-sur-le-Loir, un pavillon de 2005 en
vente depuis plus d’un an a récemment trouvé acquéreur
en quarante-huit heures. L’un des deux couples de Parisiens
en quête d’une résidence principale qui étaient venus le
visiter la veille s’est immédiatement positionné. Le bien de
144 m², doté de 5 chambres et de jolis extérieurs, s’est vendu
197.000 € (frais d’agence inclus) sans négociations. « On
voit bien que Montoire, tout comme Vendôme, est devenue
une destination où l’on s’autorise à venir vivre », note Thierry
Morchoine, de l’agence 4 % immobilier.
Pour autant, c’est le marché des petites résidences secon-
daires qui s’est le plus distingué, notamment au nord du sec-
teur, du côté de Morée et Saint-Hilaire-la-Gravelle, avec des
biens majoritairement compris entre 60.000 et 145.000 €.
« Le panier moyen est assez faible, mais il est représentatif de
ce que recherchent les Parisiens : des maisons rurales à réno-
ver pour pouvoir se mettre au vert en cas de reconfinement. »
À l’ouest, la Vallée du Loir, de par son charme (et la proxi-
mité du TGV), est également prisée, de Villiers-sur-Loir à
Lunay, en passant par Thoré-la-Rochette ou Mazangé. En
revanche, l’activité reste plus compliquée au sud/sud-ouest.
L’environnement de la Beauce a du mal à séduire, aussi bien
(Photo NR)
du côté de Huisseau-en-Beauce que de Villerable ou Marcil-
ly-en-Beauce, pourtant proches de Vendôme.
Des prix plus accessibles que sur la ville Prix moyen au m2 : 1.160 € pour Prix médian des maisons anciennes : en Vendômois-
de Vendôme.
une maison à Montoire-sur-le-Loir Vallée du Loir, 108.700 € ; à Montoire-sur-le-Loir,
Le secteur de la Beauce est peu attractif. (fourchette de 670 à 1.650 €) 90.000 € ; à Naveil, 140.000 € ; à Saint-Ouen, 125.000 €.
9 OCTOBRE 2020 I 41 I SPÉCIAL IMMOBILIERVILLE PAR VILLE 13
MER ET LE MÉROIS
Le marché mérois a retrouvé son LE POINT
calme habituel. « On ne peut pas
dire qu’il y a eu un rebond après DE VUE
le confinement, mais une reprise
de l’activité telle qu’elle était DU NOTAIRE
auparavant », explique Thierry
Legret, de l’agence Orpi. Le mar- « Sur le secteur, le bassin d’em-
ché reste porté par l’emploi sur ploi est dynamique et les prix de
le secteur, les acquéreurs étant l’immobilier sont raisonnables, ana-
majoritairement des locaux. Le lyse Samuel Chauveau, notaire à Mer. Les
confinement a poussé certains à acquéreurs sont pour beaucoup des primo-accédants
concrétiser des projets, comme qui recherchent un plain-pied de trois chambres avec
ce jeune couple qui a revendu un petit terrain pour moins de 200.000 €. L’offre n’est
(Photo © Century 21)
son appartement pour ache- pas considérable, mais elle existe. Nous avons également
ter dans le centre de Mer une constaté le retour d’une petite clientèle de Parisiens en
maison de 100 m² (3 chambres) quête de résidences secondaires. Leurs enveloppes sont
possédant deux petites cours de plus élevées, de 200.000 à 350.000 €, ce qui leur per-
40 m² chacune, pour 110.000 €. met d’acquérir de belles maisons typiques, notamment
La plupart du temps, le marché est rythmé par sentir sur celle supérieure, autour de 250.000 €. le long de la Loire. De manière générale, l’activité sur le
les événements de la vie. Ainsi, une dame âgée a Ainsi, à Mer, une maison récente de 108 m² habi- secteur se concentre essentiellement autour de Mer et,
revendu sa maison de 80 m² située à proximité du tables, possédant 4 chambres et 573 m² de terrain, au sud, entre Montlivault et Saint-Laurent-Nouan. En
centre-ville, dotée d’un beau jardin, mais néces- s’est récemment vendue 206.000 €. Beauce, le marché est moins dense, mais il répond aux
sitant beaucoup de travaux, à un couple d’actifs « L’année dernière, elle n’aurait pas dépassé les acquéreurs aux budgets plus modestes. Une maison qui
locaux se remettant en ménage, pour 75.000 €. 200.000 € », remarque Hubert Girault, de Cen- vaut 200.000 € à Mer perd entre 30.000 et 50.000 € à
De manière générale, la valeur des biens sur le tury 21. Autre exemple dans le centre-ville : un mesure que l’on s’éloigne. Pour autant, les prix remontent
secteur varie de 80.000 à 180.000 €. pavillon de 2008, d’une surface habitable de dans les communes proposant des commerces et ser-
Cependant, si les prix n’ont pas évolué sur cette 143 m² (5 chambres) sur 1.000 m² de terrain, s’est vices, comme à Beauce-la-Romaine. »
tranche, un phénomène d’augmentation se fait vendu 242.000 € « dans la journée ».
Accès à l’A10 pour rejoindre rapidement Blois et Orléans.
Prix moyen au m2 : à Mer, 1.350 € pour une maison (fourchette de 670 à
Le prix des biens de catégorie supérieure augmente. 1.690 €) ; 1.120 € pour un appartement (fourchette de 560 à 1.400 €).
SPÉCIAL IMMOBILIER I 41 I 9 OCTOBRE 202014
romo- 109.000 €
Le prix médian de vente des maisons
23,5 %
C’est l’évolution, à la hausse, du
29,9 %
La part des habitations de 6 pièces
ranti- anciennes à Romorantin-Lanthenay. Il
est de 140.500 € à Lamotte-Beuvron,
prix médian de vente des maisons
à Romorantin-Lanthenay sur un an.
et plus dans les ventes totales de
maisons sur Romorantin-Lanthenay.
nais de 75.300 € à Salbris, de 93.000 € à
Gièvres et de 85.000 € à Villefranche-
Sur la commune, les prix oscillent
dans une fourchette comprise entre
C’est la catégorie générant le plus de
ventes devant les 4 pièces (25,7 %).
sur-Cher. 64.000 et 141.100 €.
romorantin-lanthenay et la sologne
De par le bel environnement qu’elle offre à deux heures de Paris, la Sologne accueille
traditionnellement une importante clientèle venue de l’extérieur, en quête d’une
résidence secondaire ou d’une belle maison où passer ses vieux jours. Le phéno-
mène ne se dément pas, comme en témoigne ce couple de jeunes retraités qui a
quitté la Somme pour s’installer à Villefranche-sur-Cher, dans une belle maison
d’architecte de 160 m² (4 chambres) sur 3.000 m² de terrain, acquise pour un peu
plus de 200.000 €.
Cependant, si l’on pouvait penser que les effets du confinement accentueraient cette
tendance, les chiffres ne le confirment pas. « 21 % des clients qui ont acquis un bien
via nos agences entre la mi-mai et la fin août venaient de l’extérieur », observe Laure
Pitault, directrice de Century 21 Sologne immobilier. « C’est le même pourcentage que
d’habitude. » Certes, davantage de potentiels acquéreurs ne venant pas du départe-
ment ou de ceux limitrophes se sont manifestés, mais ils n’ont pas nécessairement
concrétisé leur projet.
Le marché n’en est pas moins dynamique, ayant retrouvé son activité d’avant le
confinement. Les profils des acquéreurs n’ont pas changé : à Salbris, les moins de
30 ans dominent d’une courte tête ; à Romorantin-Lanthenay, près de la moitié d’entre
eux ont entre 30 et 50 ans ; à Lamotte-Beuvron, ils sont près de 40 % à avoir plus
de 50 ans. Les enveloppes suivent, et les prix aussi : environ 1.100 € le m² à Salbris,
1.200 € à Romorantin-Lanthenay et 1.300 € à Lamotte-Beuvron.
À Salbris, les acquéreurs recherchent majoritairement de petites maisons à des prix
raisonnables, à l’image de ce pavillon de 103 m² (3 chambres) sur un terrain de 770 m²,
qui s’est récemment vendu 114.000 €.
À Lamotte-Beuvron, les clients sont en quête de biens plus cossus, telle cette belle
maison ancienne de 207 m² et 5 chambres, sur 2.240 m² de terrain, achetée un peu
plus de 200.000 €.
Quant à Romorantin-Lanthenay, le bien le plus prisé est le plain-pied de 2 ou
3 chambres dans un budget de 110.000 à 140.000 €. « Nous avons beaucoup de
demandes sur ce type de bien, mais peu d’offres pour y répondre », note Laure Pitault.
« Les maisons en bon état qui répondent à ces critères se vendent rapidement et au
prix affiché. » En témoigne ce plain-pied de 87 m² (2 chambres), qui s’est récemment
vendu 134.000 €, sans négociations.
Romorantin : ville agréable au coeur de la Sologne, bonne desserte autoroutière (avec l’A 85). Prix moyen au m2 : 1.140 € pour une
maison (fourchette de 660 à 1.600 €).
Romorantin : taxe foncière assez élevée, pas de desserte SNCF grandes lignes.
LE REGARD DE L’ÉLUE
Nicole Roger, première adjointe chargée de l’urbanisme à
Romorantin-Lanthenay, confirmait il y a quelques semaines la
dynamique du marché immobilier local. « Il y a beaucoup de
ventes qui se font en ce moment », notait alors celle qui signe
toutes les déclarations d’intention d’aliéner. « Je sais que les
notaires le ressentent aussi », ajoutait-elle. Pour elle, les ache-
teurs sont bien souvent en recherche d’une meilleure « qualité
de vie dans notre région. C’est ce qui fait que l’on constate, en
ce moment, des projets de construction au même rythme que les
années passées. Pour l’instant, cela va plutôt bien, contrairement
à ce que l’on pouvait craindre ». Quant à savoir si cela va durer…
À Romorantin, les maisons de plain-pied disposant de 2 ou 3 chambres se vendent rapidement et
sans négociations, car la demande est forte pour ce type de biens alors que l’offre est assez réduite.
« On a mis en vente un immeuble,
au bout de deux jours,
il était vendu. »
Carole Crétier, la directrice de l’agence L’Adresse à Romorantin,
(Photo © Adobe Stock)
observe une recrudescence d’investisseurs pour le locatif
originaires de Tours ou encore d’Orléans.
9 OCTOBRE 2020 I 41 I SPÉCIAL IMMOBILIERVous pouvez aussi lire
