Louer, acheter, vendre : le point en Côte-d'Or - ÉDITION NUMÉRIQUE - Le Bien Public
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ÉDITION NUMÉRIQUE Jeudi 12 octobre 2017 - Supplément spécial réalisé en partenariat avec la Fnaim IMMOBILIER Louer, acheter, vendre : le point en Côte-d’Or ■ Photo d’illustration DR 8 pages d’annonces exclusives
LE BIEN PUBLIC JEUDI 12 OCTOBRE 2017
02 SUPPLÉMENT NUMÉRIQUE
C Ô TE- D ’ OR É CONOMIE
J.-F. Buet : « Fiscaliser la rente immobilière,
c’est un mauvais raisonnement »
Le Dijonnais Jean-François
Buet va terminer son man-
dat de président national
de la Fnaim (Fédération } Monsieur
nationale de l’immobilier) Macron nous dit
lors des journées fédérales qu’il veut faire
des 12 et 13 octobre à bouger les
Dijon. Sa dernière interview choses ? Je suis
de président est très of- son homme ! ~
fensive.
L e gouvernement Ma-
cron veut transformer
l’impôt sur la fortune en qu’il veut faire bouger les
impôt sur la rente immo- choses ? Je suis son hom-
bilière. Bonne ou mau- me ! Faisons bouger les
vaise idée ? choses sur le sujet du loge-
« C’est une proposition ment. »
qui révèle une méconnais- Votre déception est-elle
sance profonde du sujet politique ?
du logement. Aujourd’hui « Nous étions déçus avant
en France, on construit même le deuxième tour de
35 300 logements chaque l’élection présidentielle.
année, nous avons les Pendant les trois débats
frais de notaires les plus qui l’ont précédée, aucun
élevés d’Europe, un taux des candidats n’a jamais
de chômage important et prononcé le mot de loge-
le besoin de loger les sala- ment, alors que c’est une
riés près des zones d’acti- préoccupation majeure
vité. Avec les fonds dont il des Français juste derrière
dispose, notre pays ne la santé, la sécurité et
réussira jamais à construi- l’emploi. »
re suffisamment de loge- Dans cette situation, des
ments sociaux. Nous mesures gouvernementa-
avons besoin du privé et les trouvent-elles grâce à
de l’épargne de certains. vos yeux ?
De très nombreux « Je n’ai aucun problème
bailleurs ont besoin d’être à dire que Jacques Mézard
rassurés au sujet de leur fait preuve de beaucoup
retraite, car ils sont très de pragmatisme et qu’il va
nombreux à avoir long- sincèrement vers davanta-
temps économisé pour ge de simplification, par
s’offrir un petit apparte- exemple en stoppant les
ment et ainsi un complé- normes ou en dévelop-
ment de retraite. Vouloir pant le numérique. Mais il
taxer le fruit de cet effort, reste beaucoup à faire. »
c’est une vision au mieux Comment se porte le
réductrice au pire héritée ■ Jean-François Buet termine son mandat de président national de la Fnaim, marché de l’immobilier
de la lecture de Picsou. » cette semaine, à Dijon. Photo VERNIER/JBV NEWS dans sa globalité, et en
Cette prise de position particulier à Dijon, votre
est très forte, avez-vous nous avons obtenu des pour payer un petit appar- petit commerçant de la ville de cœur ?
pu en faire part aux gou- rendez-vous à Matignon tement et qui hérite par rue Musette à Dijon va-t-il « L’année 2017 s’avère
vernants ? et à l’Élysée. Nous som- ailleurs de l’appartement avoir ce réflexe ? Absolu- bonne, avec près de
« Je l’ai dit à plusieurs mes souvent face à des de la grand-mère, il est ment pas. Les Français 900 000 transactions et
reprises à Jacques Mé- conseillers qui nous en- toujours utile de se de- restent attachés à la pierre des prix qui restent sta-
zard, le ministre de la Co- tendent, qui ne sont pas mander qui est le riche et et fiscaliser ici est un faux bles, sauf à Paris et Bor-
hésion des territoires et dans la contradiction, qui est l’acteur économi- raisonnement. » deaux. À Dijon, les prix
mais les choses ne bou- que. Il ne faut pas oublier Que proposez-vous pour baissent même dans cer-
gent guère. De plus, nous non plus que le logement sortir de cette situation ? taines zones. On s’ache-
sommes dans un contexte génère 67 milliards « Je veux un moratoire et mine vers un marché 2018
} Le logement où les ministres sont aux
ordres, où Bercy est très
d’euros par an, entre la
TVA, les droits de muta-
ensuite un Grenelle du
logement pour mettre tout
avec des taux encore fai-
bles et des prix qui reste-
reste une influent et où le président tion des notaires ou la le monde autour de la ront stables. Mais à Dijon,
de la République fait évo- taxe foncière. Emmanuel table : le parc social, les il faudra aussi résoudre le
préoccupation luer la réglementation par Macron et son gouverne- banquiers, les notaires, les problème des 6 000 loge-
majeure des ordonnances. Mais si ment rêveraient de voir fiscalistes… Mettons-nous ments vacants. »
des Français. ~ vous prenez l’exemple l’épargne des Français al- autour d’une table et trou- Propos recueillis par
d’un couple qui s’est en- ler plutôt dans les sociétés vons des solutions. Mon- Frédéric Joly
detté pendant vingt ans cotées en bourse. Mais le sieur Macron nous dit frederic.joly@lebienpublic.fr
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JEUDI 12 OCTOBRE 2017 LE BIEN PUBLIC
SUPPLÉMENT NUMÉRIQUE 03
C Ô TE- D ’ OR IM MOBILIER
La vente, « un marché dynamique »
Sur le plan de l’immobilier,
l’année 2016 enregistre
un nombre de ventes record
au niveau national – 845 000 –
} En ce qui concerne
eu égard aux taux d’intérêts très
le marché
bas et aux prix ayant baissé. de la transaction
Cependant, il existe de grandes immobilière à Dijon
disparités régionales, avec vingt et en Côte-d’Or :
départements concentrant près n’hésitez pas à acheter.
de la moitié des transactions. Les taux restent encore
La parole à Christophe Lesou, très intéressants. ~
de l’agence Leroy, président Christophe Lesou,
de la Fnaim Côte-d’Or. président de la Fnaim Côte-d’Or
Q uel message souhaitez-vous
passer concernant le marché
de la vente immobilière à Dijon centre-ville de Dijon sont égale-
et en Côte-d’Or ? ment très convoités. Enfin, les
« Mon message est simple en ce appartements de quatre cham-
qui concerne le marché de la bres, peu nombreux, se négocient
transaction immobilière à Dijon plutôt facilement. »
et en Côte-d’Or : n’hésitez pas à Que diriez-vous sur l’évolution
acheter. Les taux restent encore de votre métier ?
très intéressants. » « Il a énormément changé avec la
Vous estimez donc qu’il est géolocalisation des biens sur In-
largement temps d’acheter ? ternet, l’apparition des visites vir-
« Tout à fait, d’autant que les prix tuelles et le développement des
d’aujourd’hui sont quasi-identi- réseaux sociaux. Cependant, le
ques à ceux de 2009. Ils sont donc contact humain avec les acqué-
restés globalement très stables sur reurs et les vendeurs, ainsi que la
Dijon et son agglomération. De visite réelle du bien restent un
plus, le développement des infras- ■ « Le développement des infrastructures rend la métropole dijonnaise passage obligé pour aboutir à une
tructures rend la métropole de de plus en plus attractive », note Christophe Lesou, président de la vente. Échanger avec les clients,
plus en plus attractive. Le long du Fnaim Côte-d’Or. Photo DR visiter, appréhender avec eux l’en-
parcours du tram par exemple, les vironnement immédiat, confron-
appartements auraient tendance classiques. Autour de Montbard gie et au développement durable. ter les points de vue, conseiller,
à se vendre non pas forcément et ses environs, il y a un autre En effet, ils sont très exigeants sur étudier le financement… tous ces
plus cher mais plutôt plus facile- point clé : la gare et son TGV qui les diagnostics énergétiques des aspects traditionnels de la profes-
ment. La durée de vente d’un bien dessert le centre de Paris en une biens. La consommation d’éner- sion restent fondamentaux et la
est aujourd’hui d’environ 130 heure. Cet élément attire de nom- gie est notamment scrutée à la rendent attrayante, mais égale-
jours en moyenne. » breux clients parisiens qui effec- loupe car les gens savent très bien ment attirante pour les jeunes.
Qu’en est-il des autres villes du tuent le trajet quotidiennement. » qu’une maison mal isolée va coû- L’immobilier est d’ailleurs un sec-
département comme Beaune ou Quelle typologie de clients ren- ter très cher en chauffage. » teur qui recrute beaucoup, en
Montbard par exemple ? contrez-vous ? permanence, dans des métiers va-
« Beaune se porte plutôt bien car « Nous constatons un retour en « La préférence riés et non délocalisables. »
c’est un marché plus restreint. Le force des primo-accédants qui des clients va vers
marché y est dynamique avec no- voient évidemment bien des avan- REPÈRE
tamment le retour de la clientèle tages dans les taux d’intérêt ac- la maison individuelle »
étrangère. En contrepartie, de tuellement bas et les prix qui « Concernant les investisseurs, n Quels sont les prix moyens
nombreux investisseurs y privilé- restent abordables. » s’ils pouvaient jusqu’alors être au m² ?
gient la location saisonnière en Quels types de biens les acqué- moins regardants, les mesures an- T1 : environ 2 400 € le m² ;
meublé, au détriment du marché reurs recherchent-ils ? noncées par le ministre de l’Éco- T3 : environ 1 900 € le m² ;
locatif traditionnel, au risque de « Les acquéreurs pensent de plus logie Nicolas Hulot, consistant à T5 : environ 2 200 € le m² ;
pénaliser les candidats locataires en plus à la consommation d’éner- instaurer un bonus-malus sur les Maison + de 100 m² : Dijon et
biens énergivores mis en location, agglomération, 2 500 € le m² ;
risquent de changer la donne et sur le reste de la Côte-d’Or,
Qu’est ce que la Fnaim ? de pénaliser encore davantage les
propriétaires de biens mal isolés
1 700 € le m².
Il s’agit bien entendu de prix
Au niveau local, la Fnaim Côte-d’Or et pas forcément financièrement à moyens qui varient en fonction
représente environ une centaine même de les rénover. En copro- de la localisation du bien, du
d’adhérents répartis principale- priété, futurs propriétaires com- type et de l’année de construc-
ment à Dijon et dans l’aggloméra- me futurs investisseurs s’inquiè- tion et des prestations.
tion, mais aussi à Beaune, Mont- tent des travaux à venir, comme À Dijon, les quartiers les plus
bard, Mirebeau-sur-Bèze et Seurre. des diagnostics énergétiques. » convoités restent Montchapet,
Un chiffre qui croît régulièrement Quels biens se vendent le Victor-Hugo, les allées du Parc,
d’ailleurs et qui lui permet de réunir mieux sur le marché actuelle- Mirande et Maladière.
plus des trois quarts des profession- ment ? Localement, si le volume des
nels de l’immobilier de la Côte-d’Or. « La préférence des clients va transactions a été bon
Avec près de 10 000 adhérents, la ■ La Fnaim compte une centaine vers la maison individuelle. Les en 2016 et sur les deux pre-
Fnaim est le premier syndicat de d’adhérents en Côte-d’Or biens récents sont les plus recher- miers trimestres 2017,
professionnels de l’immobilier en et près de 10 000 en France. chés car ils sont bien isolés et les prix ont stagné, voire encore
France représentant treize métiers. Logo DR donc moins énergivores. Les baissé, pour certains biens.
beaux appartements anciens au
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04 SUPPLÉMENT NUMÉRIQUE
C Ô TE- D ’ OR IM MOBILIER
La location, « un marché vivant »
Le marché de la location se porte
plutôt bien à Dijon et en Côte-d’Or
pour les investisseurs désireux
d’acquérir du patrimoine immobi-
} Les biens vacants
lier. Pour autant, il y a des prére- souffrent souvent
quis à respecter. Le point avec de la mode…
Philippe De Cock, directeur régio- d’un autre âge. ~
nal Est Citya et adhérent Fnaim
Côte-d’Or.
C omment se porte le marché im-
mobilier de la location en Cô-
te-d’Or ?
d’impayés et les conséquences peu-
vent être très lourdes. En fait, le
maître mot, indépendamment de la
« En préambule je vous dirais que localisation du bien et de l’adéqua-
nous sommes des professionnels de tion de prix, c’est l’attractivité.
la commercialisation de biens et Il est primordial d’avoir un bien
non pas des statisticiens. Aussi, no- loué en bon état. Le propriétaire,
tre concentration se porte sur les pour optimiser son investissement,
techniques de communication, de doit faire confiance aux profession-
commercialisation, de mise sur le nels que nous sommes et réaliser les
marché de biens à louer ou à ven- travaux nécessaires d’ordre esthéti-
dre, en respectant des process inter- que mais aussi efficacité technique
nes et les mesures réglementaires. et thermique, avec désormais, une
Pour autant, avec nos outils, nous cuisine aménagée ou équipée à la-
sommes capables d’affiner des ana- quelle nos clients sont extrême-
lyses de marchés, ou d’orienter les ment sensibles. Un professionnel
décideurs en amont des projets. saura, sur un plan fiscal, aider le
Mais ce n’est pas notre vocation propriétaire à prendre les bonnes
première. Notre objectif est de décisions. Les biens vacants souf-
louer les biens de nos propriétaires, frent souvent de la mode… d’un
afin de pérenniser leur investisse- autre âge. Fini les moquettes mura-
ment et sécuriser leur choix. » les ou au sol, fini le lambris au mur,
Qui loue ? ou les dalles encollées au plafond,
« Nous avons une clientèle variée, idem pour le double bac égouttoir,
mais parfaitement identifiable : les fini les bidets ou baignoires. Les
étudiants, les mutations profession- locataires veulent des couleurs ac-
nelles, les couples en séparation, tuelles, des placards aménagés, du
l’accroissement des familles, le rap- parquet ou carrelage et des fenêtres
prochement familial, la limitation isolantes, acoustiques et thermi-
des déplacements pour les gens ac- ques, et des évolutions qui peuvent
tifs… » découler des diagnostics immobi-
Pouvez-vous nous parler de la va- ■ « Moins vous constatez une disparité des loyers au m² entre liers. Désormais, ils veulent des
cance des biens sur le marché ? typologies, mieux le marché est sécurisé », explique Philippe De Cock, charges justes et calées sur leur
« Oui, et là aussi, on peut tordre le directeur régional Est Citya. Photo DR CITYA consommation réelle, comptabili-
cou à des idées reçues : la vacance sées par comptage et non plus des
la plus faible est sur les grandes forte saisonnalité qui a pour incon- Par rapport à la vacance, il vaut estimations ou une répartition par
typologies. Si je prends l’exemple vénient les résiliations de baux en donc mieux investir dans une mai- tantièmes.
des maisons, nous n’avons quasi- période hivernale, liées par exem- son que dans un T3 ? En conclusion, le marché locatif
ment jamais de logements vides. ple à une erreur d’orientation uni- « C’est un raccourci. Le propriétai- exige que vos biens soient en bon
Pour les T5 et plus, c’est le même versitaire, un échec parfois, ou favo- re d’une maison concentre les ris- état, c’est la condition d’un investis-
constat ; une rotation moindre et risé par un parcours hors université ques en cas de vacance, en cas sement réussi. »
une meilleure résistance au consu- comme les Erasmus par exemple,
mérisme pour ce type de bien sont ou les filières s’arrêtant en cours
facilement constatées. Ce qui est d’année pour les étudiants qui par-
d’ailleurs normal, une famille n’em- tent alors en stage vers l’étranger. »
ménage pas dans un T6 pour en Les prix sont-ils fortement varia-
changer au bout de six mois. En bles par typologie ?
comparaison et à l’extrême, les stu- « Oui, évidemment. Une maison
dios sont devenus un bien de con- peut être louée à 7 € le m² et un
sommation, notamment pour les studio à plus de 20 € le m². Mais là
étudiants. C’est un produit avec une aussi, c’est un critère très variable
en fonction des villes ou des agglo-
mérations.
Citya en chiffres Comme vous le voyez sur l’agglo-
mération dijonnaise, les prix va-
Citya affiche un taux de vacance rient du simple à plus du double.
de 5 % de ses biens, ce qui est Mais ce n’est pas vrai partout. Si je
une bonne performance, avec compare à l’agglomération borde-
une répartition par typologie qui laise, les écarts sont de l’ordre de 35
reflète le marché locatif. à 40 %, ce qui est un révélateur de la
T1 : 27 % du parc géré par Ci- santé du marché. Moins vous cons-
tya ; T2 : 31 % ; T3 : 27 % ; T4 : tatez une disparité des loyers au ■ « Le marché locatif exige que vos biens soient en bon état,
9 % ; T5 : 1 % ; maisons : 5 %. m² entre typologies, mieux le mar- c’est la condition d’un investissement réussi », constate Philippe
ché est sécurisé. » De Cock. Photo DR
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JEUDI 12 OCTOBRE 2017 LE BIEN PUBLIC
SUPPLÉMENT NUMÉRIQUE 05
C Ô TE- D ’ OR IM MOBILIER
Deux métiers conseils :
le “diagnostic” et la “valeur”
En immobilier, la valeur d’un
bien et les diagnostics énergéti-
ques sont des conditions
sine qua non à la bonne
réalisation d’une vente
ou d’une location.
Explications de Philippe Maitre,
président de la commission
commerces à la Fnaim Côte-
d’Or et gérant du cabinet
d’experts Maitre et d’Élisabeth
et Claire Pernot, gérantes
du cabinet Pernot expertises.
n Le diagnostic immobilier
Avec Élisabeth et Claire Pernot,
gérantes du cabinet Pernot ex-
pertises
Le diagnostic immobilier est obli-
gatoire pour établir un compromis
puis un acte de vente, et un bail
pour une location. Il permet d’in-
former l’acquéreur et le locataire
de l’état du bien immobilier. Pour
la vente, le diagnostic de l’amiante
est obligatoire depuis 2000, celui
du plomb depuis 2004, pour l’élec-
tricité depuis 2009, le gaz depuis
2007 et les dépenses et les perfor-
mances énergétiques sont égale-
ment analysées. Appelé DPE (dia-
gnostic de performance ■ Élisabeth et Claire Pernot, gérantes du cabinet Pernot expertises. Photo Déborah LEVY
énergétique), il est obligatoire de-
puis 2006 pour la vente. Pour transaction saine. Sachez que pour
mettre en location des biens, le
DPE est obligatoire depuis 2007 et
la conformité du gaz et de l’électri-
une vente, un propriétaire n’a pas
d’obligation de travaux. En revan-
che, pour ce qui est de la location,
500 Comme le coût
moyen, en euros, d’une expertise.
cité sont indispensables depuis concernant le gaz et l’électricité, il
juillet. ne doit plus y avoir d’anomalie
pour que le bien puisse être loué. »
Élisabeth Pernot-Rousselot a été « Quand on s’interroge sur la va-
100 Comme le coût
moyen, en euros, d’un diagnostic.
nommée expert à la cour d’appel
de Dijon en 2013 dans la rubrique
“polluants du bâtiment”. À noter,
leur réelle d’un bien immobilier ou
commercial, il est conseillé de faire
appel à un expert, qui va réaliser
le diagnostiqueur que vous choisis- une étude complète du bien et du
sez doit être certifié et assuré. Il marché, afin de déterminer sa va-
doit passer des examens tous les leur objective. Cela se concrétise
Les deux sœurs Élisabeth et Claire cinq ans pour conserver sa certifi- avec la remise d’un rapport argu-
Pernot expliquent quelques points cation. Coût d’un diagnostic en menté. Ce qui permet de lever les
importants sur le déroulé de leurs moyenne : 100 € par prestation. doutes ou de régler un différend,
interventions : « Pour ce qui est de mais aussi de comprendre pour-
l’amiante, nous recherchons les n La valeur quoi le bien est estimé à tel ou tel ■ Philippe Maitre, experts, gérant du
matériaux qui en possèdent selon Avec Philippe Maitre, experts, gé- prix. » cabinet Maitre et président de la
une liste définie par décret. Charge rant du cabinet Maitre et prési- « La plupart des personnes qui commission commerces à la Fnaim.
à nous d’analyser les différents dent de la commission commer- achètent un bien en direct courent Photo KIMXA STARK
matériaux suspects et de stipuler ces à la Fnaim le risque d’acheter à un prix trop
leur état de conservation. Pour ce Savez-vous qu’une charte de l’ex- élevé. Ou a contrario pour l’acqué- qui est assuré en cas de litige. Mais
qui est du plomb, nous utilisons un pertise en évaluation immobilière reur. En faisant appel à un inter- alors, en quoi consiste une experti-
appareil avec source radioactive existe ? Sans doute non. Pourtant, médiaire, vous avez plus de chance se ? Il s’agit de réaliser une étude
qui nous indique les revêtements Philippe Maitre est agréé par la de réaliser une opération au bon approfondie du bien, sur la qualité
positifs. Nos diagnostics durent au chambre des experts Fnaim et par prix ! Et si vous avez une hésita- de son bâti, ses aménagements
minimum une heure, sachant que Tegova (association européenne) : tion, l’expert peut conforter la ven- intérieurs et extérieurs, mais aussi
nous sommes toutes les deux systé- il s’y réfère régulièrement en sa te ou éviter de commettre des sur les résultats des diagnostics
matiquement sur le terrain. Nous qualité qu’expert. erreurs, qui peuvent parfois être techniques, son environnement,
transmettons ensuite le dossier à « La charte définit la méthode que importantes. » les règles d’urbanisme en cours
l’agent immobilier, au propriétaire doit impérativement suivre l’ex- L’expertise a d’ailleurs un avantage dans le quartier, la connaissance
ou au notaire. La communication pert pour déterminer la valeur non négligeable : si la valeur déli- historique des lieux… tout est pas-
des diagnostics avant l’engage- d’un bien », précise Philippe Mai- vrée n’est pas la bonne, vous pour- sé en revue. Coût de l’expertise : à
ment de l’acquéreur permet une tre. rez vous retourner contre l’expert partir de 500 €.
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06 SUPPLÉMENT NUMÉRIQUE
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Comment calculer une cote ?
Combien vaut votre appartement
ou votre maison ? Une question
légitime qu’il faut se poser en
ayant en tête les bonnes infor-
mations, nécessaires pour établir
le juste prix.
S top à l’usage d’Internet pour
réaliser la cote de votre bien.
Les prix au m² varient non seule-
ment d’un quartier à un autre,
mais aussi en fonction de la situa-
tion dans le quartier (proximité
d’un moyen de transport, bus,
tram, gare…). Précision étant ici
faite, qu’on a pu vérifier lors de la
crise, que les prix des biens an-
ciens en centre-ville avaient subi
une décote moindre que les im-
meubles en périphérie. Ce qui est
rare reste cher, c’est bien connu !
La qualité ou la vétusté d’un
immeuble – année de construc-
tion, travaux à effectuer dans la
copropriété, ascenseur, emplace-
ments collectifs de stationne- ■ « Le meilleur moyen pour évaluer un bien est la méthode par comparaison », explique Catherine Rolée,
ments, etc. – influe énormément membre du conseil d’administration de la Fnaim Côte-d’Or et gérante de Clé Immobilier à Dijon. Photo DR
sur le prix.
gérante de Clé Immobilier à Di- ajuster en fonction des équipe- que-t-elle.
Exposition, équipement, jon : « Dans un même immeuble, ments – cuisine équipée ou non, « Le meilleur moyen pour évaluer
chauffage les logements en rez-de-chaussée salle de bains aménagée ou pas –, un bien est la méthode par com-
Affinons un peu plus la réflexion nord sur rue ne sont absolument du mode de chauffage – âge et paraison », conclut Catherine Ro-
présentée par Catherine Rolée, pas comparables à un apparte- qualité de la chaudière. De nom- lée. « Nous disposons de référen-
membre du conseil d’administra- ment en dernier étage avec terras- breux autres éléments sont à ces de ventes qui nous permettent
tion de la Fnaim Côte-d’Or et se sud. Il faut ensuite encore prendre en considération », expli- de donner le prix juste. »
Faut-il réaliser une vidéo pour vendre son bien ?
Des photos pour vendre son bien
sont évidemment primordiales.
Mais qu’en est-il de la vidéo ? Est-ce } Les acquéreurs ont
aussi déterminant pour réaliser une besoin de visiter
vente ?
Vendre son bien, c’est un peu com-
physiquement un
me se vendre soi-même lors d’un appartement ou une
entretien d’embauche : il faut bien maison afin de se
présenter et bien se présenter pour
mettre tous les atouts de son côté !
projeter dans un
« Il faut mettre en avant les biens de potentiel achat. ~
la meilleure façon qui soit. J’estime Christine Schwartz,
que les acquéreurs ont besoin de cogérante de l’agence des Ducs
visiter physiquement un apparte-
ment ou une maison afin de se proje-
ter dans un potentiel achat », com- de fleurs sur une table par exemple.
mence Christine Schwartz, membre À chaque signature d’un mandat ex-
de la Fnaim Côte-d’Or et cogérante clusif, un reportage photo-vidéo est
de l’agence des Ducs à Dijon et à réalisé. Selon Christine Schwartz,
Gevrey-Chambertin. les photos sont souvent plus parlan-
tes que les vidéos. Ces dernières
Les photos sont primordiales peuvent même être négatives s’il n’y
« Devant leur ordinateur, les clients a pas le recul nécessaire dans la piè-
visualisent chaque offre. Quand il ce. Finalement c’est le ressenti lors
n’y a pas de photo, ils ne poussent de la visite qui importe. « En faisant
pas plus loin la démarche. Donc, si un très beau reportage photos ou
vous n’êtes pas en mesure de faire de une belle vidéo, ce ne sera jamais la
belles photos, demandez à votre réalité. Rien ne remplace une visi-
agent immobilier », poursuit Chris- te », conclut la professionnelle.
tine Schwartz, qui précise que la
mise en scène est fondamentale : le ■ Des photos pour vendre son bien
bien doit être rangé, les lits faits, les sont évidemment primordiales.
couleurs peuvent aussi égailler les Mais qu’en est-il de la vidéo ?
photos. Pensez à mettre un bouquet Photo AGENCE DES DUCS
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SUPPLÉMENT NUMÉRIQUE 07
C Ô TE- D ’ OR IM MOBILIER
Comment et pourquoi investir
dans la pierre ?
La loi Pinel et le dispositif l’intérêt. En réalité, tout est
Borloo dans l’ancien per- dans la finesse des conseils que
mettent d’investir dans la nous pouvons apporter à nos
clients en fonction de sa straté-
pierre. Comment ? Pour- gie personnelle patrimoniale à
quoi ? Catherine Vandriesse, moyen et long termes ».
membre du conseil d’admi-
nistration de la Fnaim Côte- Un bon placement
d’Or, donne quelques élé- Il faut alors prendre en compte
ments de réponse. son âge, sa situation familiale
et professionnelle. Pour ce qui
Q uand une personne se de-
mande s’il est temps pour
elle d’investir dans la pierre,
est de la situation familiale, « je
dis toujours “un enfant, un ap-
partement acheté” », souligne
une des premières démarches Catherine Vandriesse. « Si
qu’elle doit effectuer est de se vous financez cet achat par un
tourner vers des profession- prêt sur vingt ans, vous pouvez
nels de l’immobilier. Ils sont de facilement envisager que l’ar-
bons conseils pour expliquer gent du loyer vous servira à ter-
où acheter pour bien louer et me à financer ses études et son
sécurisent votre dossier en ga- installation. Ensuite, vous
rantissant les risques juridi- vous assurerez aussi un com-
ques et le recouvrement des plément de retraite. De plus, le
loyers non payés par des assu- bien gagnera certainement en
rances. plus-value si vous devez le ven-
« Si un client opte pour l’achat dre. »
de biens dans l’ancien, il y a une Pour ce qui est de l’avenir et de
solution de régime fiscal très in- la retraite, « aujourd’hui nous
téressant qui va lui permettre ■ « Acheter dans l’ancien ou dans le neuf, l’arbitrage doit être fait en fonction de votre savons que nos retraites s’élè-
de réduire ses impôts », com- situation personnelle », précise Catherine Vandriesse, gérante de Cogim. Photo DR veront seulement à environ
mence Catherine Vandriesse. 50 % de nos derniers revenus,
« En revanche, s’il cherche à ce qui est un vrai problème so-
réduire sa fiscalité personnelle,
il devra plutôt se tourner vers
Loi Pinel ou le dispositif Borloo populaire dans l’ancien ? ciétal. L’immobilier bien choisi
sera toujours un bon place-
de l’achat du neuf. En fait, l’ar- La loi Pinel permet aux contribuables qui sou- populaire dans l’ancien offre des avantages fis- ment. Anticiper cette situa-
bitrage doit être fait en fonc- haitent investir dans l’immobilier locatif de de- caux (30 % d’abattement sur les revenus fon- tion, c’est une responsabilité
tion de votre situation person- venir propriétaires de logements neufs dans ciers du bien concerné) pour un logement an- de chacun, salarié, auto entre-
nelle : vous payez un impôt sur des zones éligibles au dispositif. Ils peuvent cien. Le propriétaire doit acheter un bien qu’il preneur ou chefs d’entreprise.
les revenus supérieur à 3 000 €, alors bénéficier d’une réduction d’impôt pro- louera dans des conditions de loyers conven- L’immobilier est la seule solu-
le choix d’un investissement portionnelle au montant de leur acquisition. tionnés avec l’Anah (agence nationale de l’ha- tion existante à ma connais-
dans le neuf est une solution ju- Ce dispositif fiscal a été mis en place afin de bitat). Le loyer doit être inférieur à un certain sance pour vous constituer un
dicieuse. Certes le prix au m² favoriser la construction de logements neufs plafond qui est défini par mètre carré de surfa- patrimoine pour demain sans
est plus élevé à l’achat avec des dans les zones tendues du territoire, c’est-à-di- ce habitable et selon la zone géographique dé- que vous disposiez forcément
dispositifs encadrant les re là où l’offre immobilière locative est insuffi- partementale. En revanche, l’acquéreur d’un d’un apport important », pour-
loyers, ce qui implique une ren- sante. Il s’applique pour les logements acquis à logement qui souhaite profiter de la loi Borloo suit-elle. « En fait, l’investisse-
tabilité plus faible qu’un inves- compter du 1er septembre 2014 et a été prolon- dans l’ancien s’engage à louer le bien pendant ment immobilier, c’est le seul
tissement dans l’ancien, mais gé jusqu’au 31 décembre. six ans (engagement Anah sans travaux) ou placement dont les deux tiers
une réduction nette de votre Malgré sa dénomination, le dispositif Borloo neuf ans (avec convention travaux). sont financés par un tiers : le lo-
impôt est possible. C’est tout cataire »
CÔTE-D’OR PROFESSION
L’importance de la formation à la Fnaim
L’école supérieure de l’immobilier délégué formation pour la Fnaim faire monter en compétence nos
(ESI) à Courbevoie, dans les Hauts- Côte-d’Or. « Nous souhaitons don- équipes. Mais dans notre catalogue,
de-Seine, créée en 2004 par la ner une image très professionnelle nous avons aussi à disposition des
Fnaim, forme aux professions de de chacun de nos métiers. Ainsi, dès formations plus pointues sur la vali-
l’immobilier. Ainsi, 600 personnes qu’une loi entre en vigueur, nous dation des acquis de la fiscalité im-
étudient chaque année sur ce cam- proposons une formation. » mobilière des SCI (société civile im-
pus universitaire. À Dijon, plus de 25 Tous les métiers et spécificités sont mobilière) », précise Pierre-
formations sont délivrées chaque ainsi traités : location, gérance, tran- Emmanuel Parisel.
année pour tous les adhérents qui le saction, copropriété… « Nous pro- Rappelons que la loi impose aux
désirent, par des professeurs de posons parfois des formations très agents immobiliers de posséder une
l’ESI. « Notre but est que la profes- spécifiques, comme par exemple carte professionnelle délivrée par la
sion devienne de plus en plus quali- comment apprendre à réaliser une CCI (chambre de commerce et d’in-
fiée et experte », explique Pierre- jolie vitrine ou acquérir le bon ré- dustrie) et oblige à six jours de forma-
Emmanuel Parisel, vice-président ■ Pierre-Emmanuel Parisel. Photo DR flexe des photos vendeuses. De quoi tion sur les trois dernières années.
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LE BIEN PUBLIC JEUDI 12 OCTOBRE 2017
08 SUPPLÉMENT NUMÉRIQUE
C Ô TE- D ’ OR DROIT
■ « Dans 80 % des cas de contentieux, c’est souvent un accident de vie, comme la perte d’un emploi ou un divorce, qui en est la cause », rappelle
Catherine Vandriesse. Photo DR
Faut-il avoir peur du contentieux ?
Comment s’en prémunir ?
En immobilier, quand Je conseille alors à mes interdites. un propriétaire bailleur dé- et des charges. Les GLI ont
on parle de contentieux, clients de privilégier une so- « Compte tenu de ce délai tient 1,5 bien en moyenne, toute une spécificité : les
cela suppose que lution amiable plutôt que la hivernal, même si la résilia- on comprend vite le risque loyers et charges sont payés
voie judiciaire dans la me- tion du bail est juridique- financier pour lui, car les à la fin de chaque trimestre
les locataires ne payent sure du possible », explique ment de droit, il faut aussi loyers sont aussi des com- et non tous les mois. Autre
pas ou plus leurs loyers C a t h e r i n e Va n d r i e s s e , comprendre que le proprié- pléments de revenus ou de avantage des GLI : elles
ou charges. Pour se pré- membre du conseil d’admi- taire peut se retrouver très retraite ! » peuvent couvrir aussi,
munir de ce type d’acci- nistration de la Fnaim Côte- vite avec six mois de loyers moyennant une cotisation
dent, des assurances d’Or et gérante de la société impayés. Les délais d’ins- Souscrire plus élevée, la vacance d’un
garantissent ce risque. Cogim à Dijon. truction judiciaire étant eux une garantie des bien, à savoir le risque de ne
En matière de justice, un aussi assez long, un juge- pas retrouver de locataire
loyers impayés
S’ inquiéter immédiate-
ment : tel est le premier
réflexe à avoir lorsque votre
bail sera automatiquement
résilié et rompu si les loyers
n’ont pas été honorés dès le
ment peut être obtenu en
moyenne entre 12 et 18
mois. Faites les comptes, la
Alors, pour se prémunir de
ces vrais soucis, charge au
dès la sortie du précédent.
L’assurance se substitut
alors au locataire sachant
locataire ne paye pas ou premier jour, mais pendant situation devient très déli- propriétaire de souscrire qu’il y a obligatoirement un
plus son loyer et ses charges la trêve hivernale – à partir cate pour un investisseur une garantie des loyers et mois de carence. Investir
pour son logement. du 1er novembre et jusqu’au qui doit rembourser son charges impayées (GLI), dans l’immobilier et se pro-
« Dans 80 % des cas de 31 mars de l’année suivante prêt sans les recettes pré- avec prise en charge égale- téger des risques liés, c’est la
contentieux, c’est souvent selon la nouvelle loi pour vues du loyer et les charges ment des frais de procédu- solution la plus sérieuse
un accident de vie, comme l’accès au logement et un de copropriété intégrale- re, avocat et huissier, dont pour garantir son investisse-
la perte d’un emploi ou un urbanisme rénové (dite loi ment devenues à sa charge. le montant varie entre 2,5 % ment et le faire en toute
divorce, qui en est la cause. Alur) –, les expulsions sont Quand on sait qu’en France et 4 % du montant du loyer tranquillité.
CÔTE-D’OR IMMOBILIER
Neuf ou ancien, faites vos jeux !
Neuf ou ancien, pour faire son choix, ses. Dans le monde de l’immobilier, le
plus de cinq ans ou en seconde muta- dants sont dans l’ancien, du fait du
de nombreuses données sont à pren- neuf concerne la Vefa, ou vente tion. « coût du foncier qui est moins cher et
dre en compte. Thierry Thieriot, mem- en état futur d’achèvement ; « Les prix du marché sont très régu- le réajustement des prix. Le neuf est
bre du conseil d’administration de la l’ancien est, par défini- liers dans l’ancien », constate plutôt réservé aux investisseurs qui pla-
Fnaim Côte-d’Or et gérant du cabinet tion, un Thierry Thieriot. « Avec des taux cent leur argent car il est plus cher au
dijonnais du même nom, nous donne immeu- d’intérêt toujours historique- m² (lire par ailleurs) ».
quelques éléments d’analy- ble de ment bas, autour de 1,70 % sur En définitive, si un client demande
vingt ans, il y a de belles op- conseils à Thierry Thieriot sur le type
portunités à prendre rapide- de bien qu’il doit acheter, il répondra
ment, d’autant que certains tout de go : « Quel est votre budget ?
économistes pensent que Dans quel secteur souhaitez-vous vi-
les taux vont augmen- vre ? Que voulez-vous ? ».
ter au 1 e r janvier.
Mais attention, il REPÈRE
faut vendre au
bon prix, sinon n Quelle est la valeur
votre bien ne de l’ancien ? Du neuf ?
trouvera pas pre- Ancien : entre 1 100 € le m²
neur. » Selon l’agent et 2 500 € le m², voire 2 800 €
■ « Avec des taux immobilier, près de le m² en centre-ville.
d’intérêt toujours historiquement bas,il y a 40 % des biens achetés Neuf : autour de 3 500 € le m² .
de belles opportunités à prendre », note Thierry Thieriot. Photo DR par des primo-accé-
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JEUDI 12 OCTOBRE 2017 LE BIEN PUBLIC
SUPPLÉMENT NUMÉRIQUE 09
C Ô TE- D ’ OR IM MOBILIER
Mandat simple et mandat exclusif
Si juridiquement, il fau-
drait parler de mandat
non exclusif et mandat
exclusif, les termes usuels
qui s’opposent sont plutôt
mandat simple et mandat
exclusif. Explications.
U n mandat simple ou non
exclusif est signé entre
un client vendeur et un man-
dataire – un agent immobi-
lier –, pour une durée allant
de trois mois minimum à un
an maximum. Par cet enga-
gement, le vendeur tente de
vendre son bien et, en paral-
lèle, l’agent immobilier réali-
se des visites. Avantage : le
client a un réel sentiment de
liberté. Inconvénient : l’en-
gagement du professionnel
est moindre, car il sait qu’il
est en concurrence avec un
ou plusieurs autres confrè-
res et avec le propriétaire.
Des frais d’honoraires
qui peuvent être réduits ■ « Le délai de vente d’un bien via le mandat exclusif est bien plus rapide que via le mandat simple »,
Dans le cas du mandat ex- explique Jérôme Martin. Photo DR
clusif, les choses sont bien
différentes. Le bien est con- « bien plus intéressant. ce à nous, les frais d’honorai- nous mettons en avant le mandat simple. » Pour cau-
fié à un seul mandataire et le Nous mettons en place un res sont réduits de l’ordre de produit : pubs Internet, affi- se, ce type de mandat peut en
contrat qui est signé limite plan d’action et réalisons un 50 %. » Tout l’intérêt du ches en vitrine, presse… », effet être partagé entre con-
également la durée de l’en- reporting régulier qui pré- mandat exclusif réside dans poursuit l’agent immobilier. frères : on parle alors dans le
g agement. Pour Jérôme sente aux clients nos diffé- la rareté. « Le bien n’est pas « Le mandat exclusif est aus- jargon de “mandat exclusif
Martin, membre de la Fnaim rentes démarches pour ven- surdiffusé. Donc, en tant que si plus motivant », recon- partagé”. De quoi bénéficier
Côte-d’Or et gérant des dre leur bien. Si un client professionnel, nous maîtri- naît-il. « Le délai de vente d’une force commerciale
agences Ruisseaux et Colet- trouve un acquéreur par ses sons la communication et d’un bien via ce process est beaucoup plus forte et d’une
te Martin, ce mandat est propres moyens et non grâ- tous les moyens par lesquels bien plus rapide que via le diffusion plus large.
CÔTE-D’OR IMMOBILIER
Comment fonctionne un syndic ?
Le syndic est une personne physi-
que ou morale, représentant légal
du syndicat des copropriétaires vis-
à-vis des tiers. À ce titre, il est
notamment tenu de gérer l’adminis-
tration et les comptes de la copro-
priété. À 90 %, selon Luc Millet,
président de la Fnaim Bourgogne,
ce sont des agences immobilières
professionnelles ayant une garantie
financière qui jouent le rôle de
syndic. C’est lui qui gère l’entretien
des parties communes, peut enga-
ger les travaux dans un immeuble et
veille aux intérêts des copropriétai-
res.
Une autre alternative existe : le syn-
dic bénévole géré par un des copro- ■ Un syndic gère l’administration et les comptes de la copropriété. Photo DR
priétaires de l’immeuble.
« Notre métier évolue beaucoup. une fois par an une assemblée géné- ex-DGCCRF, direction générale de garantie financière souscrite par le
Nous devons être au fait de toutes rale, après consultation du conseil la concurrence, de la consomma- syndic », précise le président.
les nouvelles lois et techniques du syndical, constitué de copropriétai- tion et de la répression des fraudes), « Avec notre garantie Galian, nous
bâtiment. Il faut donc en perma- res. « tous les fonds des copropriétaires sommes nos propres garants et
nence se former », poursuit Luc Régulièrement contrôlé par la sont déposés sur un compte séparé, nous respectons un code d’éthique
Millet. DDPP (direction départementale ouvert au nom de la copropriété. et de déontologie », précise Luc
Le syndic doit convoquer au moins de la protection des populations, Ces fonds sont couverts par une Millet.
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