Observatoire des bureaux Overzicht van het kantorenpark Office property observatory
←
→
Transcription du contenu de la page
Si votre navigateur ne rend pas la page correctement, lisez s'il vous plaît le contenu de la page ci-dessous
Région de Bruxelles-Capitale
Brussels Hoofdstedelijk Gewest
28 / 2011
AATL Brussels Capital Region
BROH
Observatoire des bureaux
Overzicht van het kantorenpark
Office property observatory
Permis 2010 Les potentialités de conversion d’immeubles de bureaux en logements
Vergunningen 2010 De conversiemogelijkheden van kantoorgebouwen naar woningen
2010 permits The potential for the redevelopment of offices as housing
Sommaire Inhoud Summary
Table des matières
Inhoudstafel
Table of contents
Sommaire Inhoud Summary 2 Comme chaque année, ce numéro de relatives aux permis délivrés en 2010 n’enlève
l’Observatoire des bureaux fait le point sur rien à leur pertinence dès lors que la réalisation
Statistiques Statistieken Statistics 4 l’ensemble des permis de bureaux délivrés en effective des travaux visés par les autorisations se
Analyse en demi-teinte 4 2010. Il aborde le sujet sous divers angles, déroule le plus souvent dans un laps de temps
Genuanceerde analyse 6 tels que l’ampleur des travaux (quantification de 2 à 4 ans. D’autre part, la mise en œuvre
A rather mixed analysis 8
en m²), leur nature (rénovation, construction), des permis est également suivie annuellement
Conversion des bureaux 9 leur localisation, etc. Il met également en à travers le pipeline (des étapes successives de
Conversie van kantoren 10 avant les conversions de bureaux vers d’autres réalisation) afin d’estimer la quantité de surfaces
Redevelopment of offices 12 usages. Enfin, ces permis sont aussi examinés nouvelles disponibles et un bilan global publié
Rénovation du parc de bureaux 13 à la lumière de leur situation réglementaire par tous les deux ans1.
Renovatie van het kantorenpark 14 rapport au Plan Régional d’Affectation du Sol
Renovation of stock office 14 (inscription dans la Carte des Soldes de Bureaux Zoals elk jaar maakt dit nummer van het
Type de permis, taille d’immeuble Admissibles, etc.). Overzicht van het kantorenpark de balans
et localisation 14 op van alle kantoorvergunningen die in 2010
Type vergunning, grootte van de L’année 2010 présente un profil singulier werden uitgereikt. Daarbij worden diverse
gebouwen en lokalisatie 15 en fonction : aspecten belicht, zoals de omvang van de
Permit type, building size and location 15 > Du contexte économique et financier. werkzaamheden (kwantificering in m²), de aard
Charges d’urbanisme 16 L’importance des nouvelles superficies ervan (renovatie, nieuwbouw), de lokalisatie
Stedenbouwkundige lasten 16 autorisées interpelle, tout comme la ervan enz. Er wordt ook aandacht geschonken
Planning charges 16 prédominance du secteur des banques et aan de conversies van kantoren in andere
Mixité 17 des assurances parmi les demandeurs de gebruiksbestemmingen. Tot slot worden deze
Gemengd karakter 17 permis (mais il s’agit la plupart du temps de vergunningen eveneens onderzocht in het licht
Mixed use 17 déménagements) ; il faut préciser que plus de van hun verordenende toestand in verhouding
Acteurs 17 80% de ces nouvelles surfaces concernent tot het Gewestelijk Bestemmingsplan
Actoren 17 le quartier Nord, pour des projets qui étaient (inschrijving op de Kaart van de saldi van de
Players 19 prévus de longue date. toelaatbare kantooroppervlakten enz.).
> Des attentes liées aux possibilités que
Stationnement 19
Parkeren 19 pourraient offrir les conversions d’immeubles Het jaar 2010 vertoont een tamelijk apart profiel
Parking 19 vacants, alors que les surfaces de conversion vanwege:
autorisées en 2010 marquent un net recul par > De economische en financiële context. de bevolkingsvooruitzichten een aanhoudende all the permits granted in 2010. It addresses the run counter to the principles of sustainable
Prescriptions réglementaires 19
rapport aux années précédentes, sans que De omvang van de nieuwe toegestane toename van de Brusselse bevolking subject from a number of aspects, such as the development.
Verordenende voorschriften 19
Regulatory provisions 20 l’on puisse déjà affirmer qu’il s’agisse d’une oppervlakten interpelleert, net als het overwicht aankondigen. Die groei zal een grotere vraag scale of the works (measured in m²), their nature
tendance. van de bank- en verzekeringssector onder naar woningen en voorzieningen genereren, (renovation, construction), their location, etc. It Special attention has been paid to the
Soldes de bureaux admissibles 21 > De la nature des travaux autorisés. de vergunningsaanvragers (al gaat het in de een vraag die de conversie van verouderde also considers the redevelopment of offices for assessment of the potential for the
Saldi van de toegestane kantooroppervlakten 21
Les démolitions d’immeubles suivies meeste gevallen om verhuizingen); hierbij dient kantoorgebouwen slechts gedeeltelijk zal other uses. Finally, permits are also considered redevelopment of offices as housing. This is
Remaining admissible office space 22
de reconstruction ont une ampleur gezegd dat meer dan 80% van deze nieuwe kunnen inlossen. in the light of their regulatory position in the a topical issue, at a time when demographic
Régularisations 22 particulièrement importante en 2010, ce oppervlakten betrekking heeft op de Noordwijk Regional Land Use Plan (recorded in the map of forecasts are suggesting that there will be
Regularisaties 22 qui peut aller à l’encontre des préceptes du en dat voor projecten die al geruime tijd Bij het principe van dit Overzicht, gebaseerd op remaining admissible office space etc.) sustained growth in the population of Brussels.
Regularisations 22
développement durable. gepland waren. statistieken die zijn opgesteld aan de hand van This growth will generate an increased
Biens immatériels 22 > De verwachtingen rond de mogelijkheden de bouwvergunningen, renovatievergunningen The year 2010 stands out in terms of: demand for housing and amenities, which the
Immateriële goederen 23 Une attention particulière a été réservée à die de conversie van leegstaande gebouwen enz., dienen vooraf twee fundamentele > The economic and financial context. The high redevelopment of obsolete office building could
Intangible goods 23 l’estimation des potentialités de conversion kan bieden, terwijl de in 2010 toegestane opmerkingen gemaakt te worden. Enerzijds volume of the new surface areas authorised is only partially meet.
d’immeubles de bureaux en logements. Il conversieoppervlakten een duidelijke terugval doet het feit dat gegevens met betrekking a matter of concern, as is the preponderance
Pipeline Pipeline Pipeline 24 s’agit en effet d’un sujet d’actualité, dans un vertonen in vergelijking met de voorgaande tot de in 2010 afgeleverde vergunningen of the banking and insurance sector among The underlying principle of this Observatory,
contexte où les perspectives démographiques jaren. Al kan nog niet bevestigd worden of het worden gepubliceerd in 2011 niets af aan permit applications (although the majority which relies on statistics established on the
Potentialités de conversion d’immeubles annoncent une croissance soutenue de la hier om een trend gaat. hun relevantie, vermits de vergunde werken concern relocations); however, more than 80% basis of permits for building, renovation, etc.,
de bureaux en logements 26
population bruxelloise. Cette croissance > De aard van de toegestane werkzaamheden. doorgaans worden uitgevoerd in een of these new surfaces are in the Nord district, calls for two fundamental preliminary remarks.
Conversiemogelijkheden van
kantoorgebouwen naar woningen 26 générera une demande accrue en logements Het aantal gebouwen dat gesloopt werd om tijdspanne van 2 tot 4 jaar. Anderzijds wordt for long-standing projects. Firstly, the fact that the data on 2010 permits is
The potential for the redevelopment et en équipements, à laquelle la conversion heropgebouwd te worden vertegenwoordigt de verwezenlijking van de vergunningen > Expectations regarding the opportunities published in 2011 detracts nothing from their
of offices as housing 27 d’immeubles de bureaux obsolètes ne pourrait een aanzienlijk gewicht in 2010, hetgeen zou eveneens jaarlijks opgevolgd via de pipeline (de offered by the redevelopment of vacant relevance, since the actual execution of the
que partiellement répondre. kunnen indruisen tegen de voorschriften van opeenvolgende etappes in de realisatie) om de buildings, while the surfaces authorised for works authorised most often lags some two to
Conclusion Conclusie Conclusion 30 de duurzame ontwikkeling. nieuwe beschikbare oppervlakten in te schatten redevelopment in 2010 are in marked decline four years behind. Secondly, the implementation
Le principe même de cet observatoire, qui en wordt er om de twee jaar een globale balans on previous years. It is too soon to say whether of the permits is also monitored annually
Notes Voetnoten Notes 31
repose sur des statistiques établies à partir des Bijzondere aandacht wordt besteed aan de uitgegeven1. this is a trend. through the pipeline (the successive stages of
Méthodologie Methodologie Methodology 32 autorisations de construire, rénover etc. appelle inschatting van de conversiemogelijkheden van > The nature of the works authorised. The execution) in order to estimate the quantity of
deux remarques préalables fondamentales. kantoorgebouwen naar woningen. Dit is immers As in previous years, this edition of the Office demolition of buildings followed by rebuilding new surfaces available, and a comprehensive
Décembre / December 2011 D’une part, la publication en 2011 de données een actueel onderwerp in een context waarin Property Observatory represents a summary of was particularly significant in 2010, which may observatory is published every two years1.
2 Observatoire des bureaux Permis 2010 Overzicht van het kantorenpark Vergunningen 2010 Office property observatory Permits 2010 Observatoire des bureaux Permis 2010 Overzicht van het kantorenpark Vergunningen 2010 Office property observatory Permits 2010 3
Analyse des statistiques
Analyse van de statistieken
Statistical analysis
C’est une analyse en demi-teinte qui se dégage compte de la durée de validité des permis ont en effet été octroyés en 2010, contre 173 2009 (année exceptionnelle avec -120.289 m²). Ces nouvelles implantations sont caractérisées qu’un volet du projet, le résidentiel (tour de
des chiffres de 2010. D’une part, on ne (2 ans) et de leur possible prorogation (1 an). en 2009 et 201 en 2008. La question de l’épuisement éventuel du stock par leur envergure, sachant que quatre permis, logements) prenant la plus grande part.
peut manquer de relever les 167.462 m² de D’autre part, 2010 est également marquée par d’immeubles susceptibles d’être facilement tous situés dans le quartier Nord, trustent à eux
nouvelles implantations de bureaux autorisées une diminution sensible de la rénovation du Ces 366.273 m² autorisés s’inscrivent dans un convertis mérite d’être posée et sera évoquée plus seuls 82% des nouvelles surfaces : Ces données interpellent face aux surfaces
en 2010. Constat surprenant par rapport à parc de bureaux existants et, surtout, par une marché immobilier dont le taux de vacance fin loin dans un chapitre spécialement consacré à ce > place Saint-Lazare (Silver Tower), neuves ou récemment rénovées toujours en
l’actuel contexte économique et financier, réduction significative des surfaces de bureaux 2010 était de 9,5% pour la Région de Bruxelles- sujet, qui montre que ce n’est pas encore le cas. > boulevard Bolivar (Pole Star, dont on sait déjà attente d’occupants dans le quartier Nord4 ou
mais constat à replacer aussi dans le temps. à convertir. Ces observations sont détaillées Capitale à l’exclusion de la périphérie2. qu’il sera occupé par GDF-Suez), à l’absence de commencement des travaux
La plupart des permis ont en effet fait dans les pages qui suivent. La rénovation du parc de bureaux existant > Tour & Taxis (dans le cadre de l’urbanisation, pour un autre gros projet ayant obtenu son
l’objet d’une demande déposée avant La figure 1 replace les chiffres cités plus (212.766 m²) et l’accroissement de superficies à terme, de l’ancien site ferroviaire, dont les permis en 2009 puis sa prorogation (tour
l’approfondissement de la crise. Ces permis L’ensemble des superficies autorisées en haut dans une perspective temporelle. Seule dans les immeubles existants (31.511 m²) bureaux ne représentent que 34.000 m² dans TBR – Brussels Tower), l’heure n’étant plus à
seront-ils dès lors mis en œuvre ? Probablement 2010 totalise 366.273 m² de bureaux, soit la diminution du parc de bureaux existant sont en deçà de leur moyenne respective un permis délivré pour plus de 218.000 m² 3), la promotion spéculative. Enfin, on retiendra
pour les plus importants qui ont déjà trouvé une diminution de 12,5% par rapport à 2009. (-45.466 m²) s’inscrit dans la moyenne des (249.258 m² et 49.943 m²), tandis que les > et quai de Willebroeck (Up Site, dont une encore un permis de 10.000 m² dans le
preneur, mais cette question ne recevra pas On observe par ailleurs une tendance à la quatorze années étudiées (-42.734 m²), tout nouvelles implantations (167.462 m²) dépassent partie des bureaux est déjà vendue/louée). cadre de l’extension du Juste Lipse (chaussée
de réponse exhaustive avant 2014, si on tient diminution du nombre de permis : 140 permis en marquant sérieusement le pas par rapport à la moyenne (131.745 m²). Là aussi, les bureaux ne représentent d’Etterbeek).
Fig. 1 Type de superficie de bureaux autorisée de 1997 à 2010
Tussen 1997 en 2010 goedgekeurd type kantooroppervlakte
Type of office space authorised from 1997 to 2010
m2
520.000
455.000
Augmentation nette du parc de bureaux
390.000 Netto toename van het kantorenpark
Nouvelles implantations > 500 m² Net increase in the office stock
Nieuwe vestigingen > 500 m²
New developments > 500 m²
325.000
Rénovation du parc de bureaux
existant sans modification des surfaces A B C D A+B+C+D A+C-D
Renovatie van het bestaande kantorenpark
260.000 zonder oppervlaktewijziging 1997 324.774 159.182 17.470 -8.517 492.909 333.727
Renovation of the existing office stock
without modification of area
1998 241.461 281.224 21.056 -6.894 536.847 255.623
1999 126.100 182.218 24.951 -13.171 320.098 137.880
195.000
ccroissement du parc de bureaux
A
dans les immeubles existants 2000 75.956 208.667 25.926 -30.722 279.827 71.160
Groei van het kantorenpark in 2001 182.405 183.484 88.909 -20.274 434.524 251.040
de bestaande gebouwen
130.000
Growth of the office stock 2002 152.620 248.402 80.467 -18.106 463.383 214.981
in existing buildings
2003 147.738 190.470 108.061 -23.363 422.906 232.436
65.000 iminution du parc de bureaux
D 2004 57.255 434.326 65.721 -57.813 499.489 65.163
dans les immeubles existants
Inkrimping van het kantorenpark 2005 53.621 154.631 46.530 -48.536 206.246 51.615
in de bestaande gebouwen
0 Diminution of the office stock 2006 183.962 119.060 44.328 -43.419 303.931 184.871
in existing buildings
2007 62.822 252.958 37.728 -86.858 266.650 13.692
omme des quatre types
S 2008 48.542 398.274 51.503 -74.851 423.468 25.194
-65.000 Som van de vier types
Sum of the four types 2009 19.713 463.950 55.034 -120.289 418.408 -45.542
2010 167.462 212.766 31.511 -45.466 366.273 153.507
-130.000
1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
4 Observatoire des bureaux Permis 2010 Overzicht van het kantorenpark Vergunningen 2010 Office property observatory Permits 2010 Observatoire des bureaux Permis 2010 Overzicht van het kantorenpark Vergunningen 2010 Office property observatory Permits 2010 5
La rénovation du parc de bureaux existant sans En termes d’accroissement de superficie dans niet naast de in 2010 toegestane 167.462 m² een significante afname van de te converteren bestaande kantorenpark (-45.466 m²) sluit aan Die nieuwe inplantingen worden gekenmerkt
modification de surface accuse quant à elle les immeubles existants, on constate, toujours aan nieuwe kantoorinplantingen kijken. kantooroppervlakten. Verder in dit Overzicht op het gemiddelde van de veertien bestudeerde door hun grootschaligheid, vooral als men weet
fortement le coup, passant de 463.950 m² en sur la figure 2, l’importance de la part de la Ville Een verrassende vaststelling in de huidige wordt dieper ingegaan op deze vaststellingen. jaren (-42.734 m²) en maakt tegelijk een dat vier vergunningen – alle vier in de Noordwijk
2009 à 212.766 m² en 2010, soit une diminution de Bruxelles. L’accroissement le plus significatif economische en financiële context, maar een groot verschil met 2009 (uitzonderlijk jaar met gelegen – op zich al 82% van de nieuwe
de plus de la moitié (54%) des superficies (10.500 m²) est celui accepté dans le cadre vaststelling die tevens in de tijd gesitueerd De totale toegestane oppervlakten in 2010 -120.289 m²). De vraag m.b.t. een eventuele oppervlakten voor hun rekening nemen:
autorisées, ce qui indique peut-être un tournant : du projet ‘Allianz’ dans l’îlot De Brouckère / moet worden. Voor de meeste vergunningen vertegenwoordigen 366.273 m² aan kantoren, uitputting van de voorraad gemakkelijk > Sint-Lazarusplein (Silver Tower),
des rénovations plus ou moins lourdes seront sans Augustins / Laeken / Hirondelles. On retiendra werd immers een aanvraag ingediend vóór de wat een daling is van 12,5% tegenover 2009. converteerbare gebouwen verdient de nodige > Bolivarlaan (Pole Star, waarvan we al weten dat
doute abandonnées au profit de conversions. également deux accroissements de 3.000 crisis verergerde. Maar zullen die vergunningen Ook zien we een dalende trend in het aantal aandacht en komt aan bod in een specifiek aan GDF-Suez er zijn intrek zal nemen),
et 2.500 m² dans le quartier Léopold. Ils ook echt uitgevoerd worden? Waarschijnlijk vergunningen: in 2010 werden 140 vergunningen dit onderwerp gewijd hoofdstuk dat aangeeft > Thurn & Taxis (in het kader van de uiteindelijke
La figure 2 confirme la prédominance de la Ville exigent tous des travaux lourds de démolition / wel voor de grootste projecten die reeds een uitgereikt tegen 173 in 2009 en 201 in 2008. dat daar nog geen sprake van is. verstedelijking van de oude spoorwegsite,
de Bruxelles, qui enregistre plus des deux-tiers reconstruction. On n’oubliera pas que les afnemer vonden, maar deze vraag zal vóór waarin de kantoren slechts 34.000 m²
(69%) des surfaces totales autorisées. Saint- régularisations sur base de l’art 330§3 du CoBAT 2014 geen uitvoerig antwoord krijgen als we Die toegestane 366.273 m² kaderen in een De renovatie van het bestaande kantorenpark vertegenwoordigen in een vergunning die werd
Josse ressort également de cette figure, suite à (cf. plus loin) entrent aussi dans le calcul des rekening houden met de geldigheidsduur vastgoedmarkt waarvan de leegstand eind 2010 (212.766 m²) en de toename van de afgeleverd voor meer dan 218.000 m²)3,
la délivrance du permis pour la tour de la place accroissements, cette année à concurrence de van de vergunningen (2 jaar) en de 9,5% bedroeg voor het Brussels Hoofdstedelijk oppervlakten in bestaande gebouwen > en Willebroekkaai (Up Site, waarvan een deel
Saint-Lazare. Etterbeek, Evere et Woluwé-Saint- 19% des surfaces. verlengingsmogelijkheid (1 jaar). Gewest met uitsluiting van de periferie2. (31.511 m²) blijven onder hun respectievelijk van de kantoren reeds verkocht/verhuurd is).
Pierre se distinguent aussi, chacune ayant Anderzijds werd 2010 tevens gekenmerkt gemiddelde (249.258 m² en 49.943 m²), terwijl Ook hier vormen de kantoren slechts één luik
enregistré un permis portant sur la rénovation De cijfers van 2010 leveren een veeleer door een aanzienlijke daling van de renovatie Figuur 1 plaatst de hoger vermelde cijfers in de nieuwe inplantingen (167.462 m²) boven van het project; de woonfunctie (woontoren)
d’un gros immeuble de bureau. genuanceerde analyse op. Enerzijds kunnen we van bestaande kantorenparken en vooral door een tijdperspectief. Alleen de afname van het het gemiddelde (131.745 m²) stijgen. maakt het leeuwendeel uit.
Fig. 2 Type de superficie de bureaux autorisée en 2010, par commune.
Type kantooroppervlakte goedgekeurd in 2010, per gemeente.
Type of office space authorised in 2010, by municipality.
m2
275.000
250.000
ouvelles implantations > 500 m²
N Anderlecht 0 945* 0 -945*
Nieuwe vestigingen > 500 m²
225.000 New developments > 500 m² Auderghem Oudergem 0 0 212 0
Berchem-SAgathe SAgatha-Berchem 0 719 0 -627
énovation du parc de bureaux
R
200.000 existant sans modification des surfaces Bruxelles Brussel 125.016 119.461 22.567 -13.114
Renovatie van het bestaande kantorenpark
zonder oppervlaktewijziging Etterbeek 0 17.428 359 -759
Renovation of the existing office stock
175.000 without modification of area Evere 0 27.865 1.023 -8.480
Forest Vorst 2.466 3.948* 1.127 -3.948*
ccroissement du parc de bureaux
A
150.000 dans les immeubles existants Ganshoren 0 0 164 0
Groei van het kantorenpark in
de bestaande gebouwen
Ixelles Elsene 0 11.800 854 -10.584
125.000 Growth of the office stock Jette 0 120* 318 -120*
in existing buildings
Koekelberg 0 0 135 0
100.000
iminution du parc de bureaux
D Molenbeek 3.133 313* 0 -313*
dans les immeubles existants
Inkrimping van het kantorenpark Saint-Gilles Sint-Gillis 0 804* 851 -804*
in de bestaande gebouwen
75.000 Diminution of the office stock Saint-Josse Sint-Joost 34.787 561* 113 -561*
in existing buildings
Schaerbeek Schaarbeek 1.040 2.998 851 -1.468
50.000 Uccle Ukkel 0 1.606 946 -379
Watermael-Bt. Watermaal-Bv. 1.020 0 511 0
25.000 WoluwéSLambert SLambrechts-Woluwe 0 3.208 1.381 -3.068
WoluwéSPierre SPieters-Woluwe 0 20.990 99 -296
0 167.462 212.766 31.511 -45.466
-25.000
t
Oud hem
tha-B the
Brus s
beek
e
t
n
s
Jette
g
k
Sint-G les
Sint-J sse
Scha beek
Uccle
Wate ael-Bt.
hts-W bert
ters-W Pierre
e
m
em
sel
t
e
illis
oost
ek
l
l-Bv.
e
Fores
rlech
Ukke
Vors
elle
Ixelle
nbee
Ever
elber
hore
oluw
Elsen
oluw
erge
arbe
t-Gil
SAga m-SAga
t-Jo
erch
am
rg
rmaa
Brux
Etter
er
Ande
Gans
-S
Mole
Koek
rm
Aude
Scha
Sain
SLam luwé-SL
Sain
é
* Le faible nombre de permis dans ces communes et leur caractère univoque (conversion uniquement) font apparaître ces chiffres tant dans la rénovation du parc de bureaux existant que dans sa diminution.
w
Wate
Wolu
he
brec
Het geringe aantal van vergunningen in deze gemeenten en hun eenzijdig karakter (uitsluitend conversie) brengen deze cijfers aan het licht zowel in de renovatie van het bestaande kantorenpark als in zijn inkrimping.
SPie
Berc
Wo
In those municipalities, the small number of permits and their unique target (redevelopment only) show identical figures for both renovation and diminution of the existing office stock.
6 Observatoire des bureaux Permis 2010 Overzicht van het kantorenpark Vergunningen 2010 Office property observatory Permits 2010 Observatoire des bureaux Permis 2010 Overzicht van het kantorenpark Vergunningen 2010 Office property observatory Permits 2010 7
Deze gegevens kunnen vragen oproepen Figuur 2 bevestigt de overheersing van Brussel- A rather mixed picture emerges from the a reduction of 12.5% by comparison with 2009. (212,766 m²) and the growth in surface areas awaiting tenants in the Nord district4 or of the
als we kijken naar de nieuwe of recente Stad, die meer dan twee derden (69%) van de analysis of the 2010 figures. On the one hand, There is also a downward trend in the number within existing buildings (31,511 m²) are fact that works have not yet begun on another
gerenoveerde oppervlakten in de Noordwijk4 totale toegestane oppervlakten voor haar rekening we cannot fail to note the 167,462 m² of new of permits: 140 permits were granted in 2010, below their respective averages (249,258 m² large-scale project which received a permit,
waarvoor nog geen huurder/koper is gevonden neemt. Ook Sint-Joost springt in het oog op deze office developments authorised in 2010. This is compared with 173 in 2009, and 201 in 2008. and 49,943 m²), while new developments since extended, in 2009 (Tour TBR - Brussels
of naar de nog niet aangevatte werkzaamheden afbeelding als gevolg van de vergunning uitgereikt surprising in the light of the current economic (167,462 m²) exceed the average (131,745 m²). Tower), now that circumstances are no longer
voor een ander groot project dat in 2009 voor de toren op het Sint-Lazarusplein. Etterbeek, and financial situation, but should be seen The 366,273 m² authorised should be seen in propitious for speculative development Finally,
een vergunning verkreeg, waarvan de Evere en Sint-Pieters-Woluwe vallen eveneens op in the context of past events. Most of these the context of an office property market in which These new developments are characterised by there is also a permit for 10,000 m² in relation
uitvoeringstermijn werd verlengd (TBR-toren en registreren elk een vergunning voor de renovatie permits relate to applications made before the the vacancy rate stood at 9.5% at the end of their size: four permits, all situated in the Nord to the extension of Justus Lipsius (Chaussée
– Brussels Tower). Speculatieve promotie is van een groot kantoorgebouw. crisis deepened. Will these permits, therefore, 2010 in the Brussels-Capital region, excluding district, alone account for 82% of new surfaces: d’Etterbeek).
momenteel immers niet meer aan de orde. be implemented? Probably, in the case of the the periphery2. > Place Saint-Lazare (Silver Tower),
Tot slot werd er ook een vergunning van Bekijken we de toename van de oppervlakten largest of them for which a tenant has already > Boulevard Bolivar (Pole Star, which we already The renovation of the office stock without
10.000 m² uitgereikt in het kader van de in de bestaande gebouwen, eveneens op figuur been found, but this question will not be fully Figure 1 puts these figures into a long-term know will be occupied by GDF-Suez), modification of surface area has been hit
uitbreiding van het Justus Lipsus-gebouw 2, dan zien we opnieuw het overwicht van answered before 2014, given the time for which perspective. Only the diminution in the existing > Tour & Taxis (as part of the long-term urban hard, declining from 463,950 m² in 2009 to
(Etterbeeksesteenweg). Brussel-Stad. De meest significante uitbreiding permits are valid (2 years) and their possible office stock (-45,466 m²) is consistent with development of the former railway site, where 212,766 m² in 2010, a diminution of more than
(10.500 m²) is deze toegestaan voor het ‘Allianz- extension (1 year). the average for the fourteen years studied offices only represent 34,000 m² in a permit half (54%) in the surfaces authorised, which
De renovatie van het bestaande kantorenpark project’ in het blok De Brouckère / Augustijnen On the other hand, 2010 was also marked by (-42,734 m²), while markedly less dramatic than granted for more than 218,000 m²)3, may mark a turning point: more or less major
zonder wijziging in de oppervlakte krijgt een / Laken / Zwaluwen. Verder onthouden we nog a noticeable diminution in the renovation of the in 2009 (an exceptional year with -120.289 m²). > and Quai de Willebroeck (Up Site, where renovation will no doubt be abandoned in favour
zware klap en gaat van 463.950 m² in 2009 twee toenames van 3.000 en 2.500 m² in de existing office stock and, even more significantly, The question of the possible exhaustion of the some of the offices have already been sold/ of redevelopment.
naar 212.766 m² in 2010. Dit is dus een Leopoldwijk. Beide projecten vereisen zware sloop- a reduction in office surfaces for redevelopment. stock which can readily be redeveloped deserves leased). Here again, offices only represent one
vermindering met meer dan de helft (54%) en heropbouwwerkzaamheden. We mogen evenmin These aspects will be described in detail in the to be examined; this will be addressed below in aspect of the project, which is predominantly Figure 2 confirms predominance of Brussels-
van de toegestane oppervlakten, hetgeen vergeten dat de regularisaties op basis van art. pages which follow. a section devoted to this subject which will show residential (housing tower block). Town, which recorded more than two-thirds
misschien op een keerpunt wijst: men ruilt 330 § 3 van het BWRO (zie verder) eveneens een rol that this is not yet the case. (69%) of the total surfaces authorised. Saint-
zware of minder zware renovaties in voor spelen in de berekening van de toenames. Dit jaar Taken together, the surface areas authorised in These data are of concern in the light of the new Josse is again conspicuous in this figure,
conversieprojecten. vertegenwoordigen ze 19% van de oppervlakten. 2010 total 366,273 m² of offices, representing The renovation of the existing office stock or recently renovated surfaces which are still following the grant of a permit for the tower
in Place Saint-Lazare. Etterbeek, Evere and
Woluwe-Saint-Pierre also stand out, each having
recorded a permit for the renovation of a large
Fig. 3 Superficie de bureaux à convertir, autorisée de 1997 à 2010, par type de destination. Fig. 4 Superficie de bureaux à convertir autorisée en 2010, par zone office building.
Toegelaten te converteren kantooroppervlakte van 1997 tot 2010, per bestemmingstype. du PRAS et type de destination. Te converteren kantoorop-
Office areas for redevelopment authorised from 1997 to 2010, by destination type. pervlakte, toegestaan in 2010, per gebied van het GBP en per Figure 2 also demonstrates the striking role of
bestemmingstype. Office areas for redevelopment authorised Brussels-Town in terms of the expansion in the
in 2010, by PRAS zone and destination type. surface area of existing buildings. The most
m2 m2
significant increase is the 10,500 m² authorised
as part of the Allianz project in the De Brouckère
120.000 24.000
utre
A utre
A / Augustins / Laeken / Hirondelles block. There
Andere (50%) Andere are also two increases, of 3,000 and 2,500 m²
110.000 Other Other
respectively, in the Léopold district. These all
require major demolition/rebuilding works. It
100.000 Ambassade mbassade
A
mbassade
A Ambassade should not be forgotten that regularisation under
Embassy Embassy Article 330§3 of the CoBAT (see below), this year
18.000
90.000 representing 19% of the increase in surfaces,
Équipement quipement
É also affects the calculation.
Voorziening (33%) Voorziening
80.000 Equipment Equipment .
UNE LIMITE À LA CONVERSION DES BUREAUX ?
70.000 ommerce
C ommerce
C Comme déjà signalé précédemment, la
Handel 12.000 Handel conversion des bureaux enregistre un recul
Commercial Commercial
60.000 premises premises
en 2010 et chute par rapport aux trois années
précédentes de hausse continue (et plus
Logement L ogement particulièrement encore en 2009). Les quatre
50.000
Huisvesting Huisvesting principales conversions recensées en 2010
Housing Housing concernent la transformation en maison de
40.000 6.000
repos d’un immeuble rue Léon Grosjean (Evere),
la création de logements chaussée d’Ixelles dans
30.000 (7%) (6%) l’ancien siège d’Electrabel / Sibelga ainsi que la
(3%) démolition de trois immeubles au profit d’une
20.000 (1%) reconstruction en logements square Frère-Orban
0 (quartier Léopold) et rue De Crayer (quartier
10.000 Louise).
ité
typ ation
gem mixte
main g. met res résid.
adm ministra ive
ZIR
e
ZIR
identi . kar.
ne
e
rativ tieg.
GGB
ne
.
ne
.
mixe gd g.
very mengd g
resid . woong
e zon
l zon
sterk forte mix
d zo
al zo
d zo
trat
id
bit
woon on préd.
en
Ce sont donc 43.986 m² de bureaux dont la
z.
entia
minis
mixe
z. ha
0
ge
inist
conversion a été autorisée en 2010, dont 82%
z.
z. ad
ly res
ad
bitati
1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
à usage de logement (figure 3), à comparer aux
z. ha
118.916 m² de conversion autorisés en 2009.
8 Observatoire des bureaux Permis 2010 Overzicht van het kantorenpark Vergunningen 2010 Office property observatory Permits 2010 Observatoire des bureaux Permis 2010 Overzicht van het kantorenpark Vergunningen 2010 Office property observatory Permits 2010 9
Une telle régression est-elle conjoncturelle ou immeubles construits8 dans les années ’60, 24% slechts 33% van het Brusselse kantorenpark Superficie de bureaux ≥ 500 m² à convertir, autorisée de 1997 à 2010.
structurelle ? Ce renversement de tendance concernent des immeubles des années ’70 et uitmaken5. Te converteren kantooroppervlakte ≥ 500 m² toegestaan tussen 1997 en 2010.
serait-il à lier à l’épuisement de la source, 15% des immeubles antérieurs à 1950.
c’est-à-dire des immeubles dont les volumes Er was slechts één conversie naar een
Office surfaces ≥ 500 m² for redevelopment, authorised between 1997 and 2010.
et les contraintes constructives se prêtent à Enfin, l’examen systématique9 de la réalisation bestemming als ambassade / diplomatieke
l’aménagement de logements de qualité pour des (ou non) des permis de conversion de plus vertegenwoordiging, formeel opgelegd door
coûts acceptables ? Dans un chapitre spécifique, de 1.000 m² (hors ambassades) démontre het GBP6. De overige voorzieningen hebben
nous allons voir que le potentiel reste élevé. Un un taux de mise en œuvre (travaux en cours betrekking op de verbouwing van een
premier élément de réponse peut cependant ou achevés) de 89%. Le cas non réalisé le kantoorgebouw tot hogeschool (uitbreiding van
être trouvé dans le fait que 62% des surfaces à plus emblématique à ce jour est celui du een Europese school) en de verbouwing tot een
convertir en logements autorisées entre 1997 et siège administratif de Solvay, à Ixelles, mais la eredienstruimte.
2010 ont une superficie comprise entre 1.000 et totalité du site est désormais mise en vente en
10.000 m², alors que les immeubles de bureaux vue d’un redéveloppement complet, à « forte Tien kantoorgebouwen (oorspronkelijk voor die
de cette dimension ne constituent que 33% du prédominance résidentielle »10. Pour le reste, soit bestemming ontworpen) typeren 71% van de in
parc de bureaux bruxellois5. les permis sont encore valables (éventuellement 2010 toegestane geconverteerde oppervlakten.
via prorogation), soit de nouveaux projets de Voor het overige gaat het veeleer om herenhuizen
Seule une conversion à usage d’ambassade / conversion sont à l’étude. En fin de compte, of kleine oppervlakten in appartementsgebouwen
représentation diplomatique, formellement un projet de conversion en logements pour (met name op de benedenverdieping) die hun
imposée par le PRAS6, a été enregistrée. Les étudiants n’a pas été mené dans sa totalité, woonfunctie terugkrijgen.
autres équipements concernent la transformation l’immeuble gardant une partie de son affectation De helft (50%) van de in 2010 toegestane
d’un immeuble de bureaux en école (extension bureau et un projet a été abandonné. Il n’y a conversies is in een woongebied van het GBP
d’une école européenne) et une transformation donc que 6.000 m² non réalisés sur un total de gelegen; 33% ligt in een administratiegebied
en lieu de culte. 332.000 m², qui correspond aux superficies en 7% in een sterk gemengd gebied. Deze
autorisées de conversion supérieures à 1.000 m² gegevens zijn afgebeeld op figuur 4.
Dix immeubles de bureaux (initialement conçus pour la période 1997-2010, (non compris
pour une telle occupation) caractérisent 71% les conversions en ambassades et autres Ter vergelijking: 31% van alle geconverteerde
des surfaces converties autorisées en 2010. Le représentations diplomatiques). La carte illustre oppervlakten toegestaan tussen 1999 en 20107
reste concerne plutôt des maisons de maitre la localisation des permis de conversion ligt in een woongebied van het GBP. Daarna
ou des petites surfaces dans des immeubles à concernant des superficies ≥ 500 m² délivrés volgen het administratiegebied (30% van de
appartements (notamment au rez-de-chaussée), entre 1997 et 2010. conversies) en, heel ver daarachter, het sterk
qui retrouvent une fonction résidentielle. gemengd gebied (15%). Globaal genomen
La moitié (50%) des conversions autorisées en EEN LIMIET OP DE CONVERSIE VAN KANTOREN? kunnen we spreken van een tamelijk bescheiden
2010 sont situées en zone d’habitation au PRAS, Zoals eerder gezegd, daalt de conversie van ontwikkeling van conversies naar woningen in
33% le sont en zone administrative et 7% en kantoren in 2010 en vertoont ze een verlaging administratiegebieden. Van alle kantoren die
zone de forte mixité. Ces données sont illustrées in vergelijking met de drie voorgaande jaren naar woningen geconverteerd werden in die
par la figure 4. van continue stijging (met vooral 2009 als 12 jaar is er immers ongeveer 50.000 m² in
uitschieter). De vier voornaamste conversies dergelijk gebied gelegen. Dat fenomeen blijkt
A titre de comparaison, 31% de toutes les die in 2010 geregistreerd werden hebben zich echter sneller door te zetten, wat wijst op
superficies converties autorisées de 1999 à betrekking op het omvormen van een gebouw in een radicale wijziging in de verhouding tussen
20107, sont situées en zone d’habitation au de Léon Grosjeanstraat tot een rusthuis (Evere), de grond- en vastgoedwaarden van kantoren en
PRAS. Viennent ensuite la zone administrative de inrichting van woningen in het voormalige woningen. Tot voor kort immers waren de prijzen
(30% des conversions) puis, loin derrière, la hoofdkantoor van Electrabel / Sibelga, evenals de (verkoop en verhuur) en opbrengsten veel hoger
zone de forte mixité (15%). Globalement, on sloop van drie gebouwen voor de heropbouw van voor kantoren dan voor woningen, wat het erg
peut parler d’un développement relativement woningen op de Frère Orbansquare (Leopoldwijk) moeilijk maakte om de “kantoorfunctie” in een
modeste des conversions en logements en zone en De Crayerstraat (Louizawijk). administratiegebied van het GBP op te geven.
administrative, puisque cette dernière accueille
20.000 m2
quelque 50.000 m² de bureaux convertis In 2010 werd dus de conversie van 43.986 m² Bekijken we de ouderdom van de gebouwen
10.000 m2
en logements sur 12 ans. Ce phénomène aan kantoorruimte toegestaan, waarvan 82% waarvoor er conversies werden toegestaan, 7.500 m2
5.000 m2
2.500 m2
semble toutefois s’accélérer, ce qui montre un voor een woonbestemming (figuur 3), tegenover dan zien we op figuur 5 dat 33% van de 500 m2
changement radical dans le rapport entre les 118.916 m² conversie toegestaan in 2009. geconverteerde oppervlakten (vergunningen
valeurs foncières et immobilières des bureaux Is deze terugval conjunctureel of structureel? 1997 tot 2010) van meer dan 1.000 m²
et des logements : jusqu’à une période récente, Houdt deze trendommekeer verband met een (ambassades niet meegerekend) betrekking
les prix (vente et location) et rendements étaient uitputting van de bron, dus van gebouwen heeft op gebouwen opgetrokken8 in de jaren ’60,
en effet nettement plus élevés pour les bureaux waarvan de volumes en bouwvereisten zich 24% op gebouwen uit de jaren ’70 en 15% op utre
A Équipement ommerce
C L ogement
que pour les logements, ce qui rendait difficile lenen tot de inrichting van kwalitatieve woningen gebouwen van vóór 1950. (hôtels, etc.) (hors ambassade) Handel Woning
Andere Voorziening Commercial Housing
l’abandon de la fonction « bureau » en zone tegen een aanvaardbare kostprijs? In een (hotels enz.) (met uitzondering premises
administrative du PRAS. specifiek hoofdstuk zullen we zien dat er nog een Een systematisch onderzoek9 van de realisatie (of Other van ambassades)
groot potentieel is. Een eerste element van het niet-realisatie) van de conversievergunningen van (hotels, etc.) Equipment
(excluding embassies)
Si on s’attache à l’âge des bâtiments pour antwoord vinden we al in het feit dat 62% van meer dan 1.000 m² (behoudens ambassades) Direction Etudes et Planification (AATL)
Directie Studies en Planning (BROH)
lesquels des conversions ont été autorisées, la de naar woningen te converteren oppervlakten wijst op een uitvoeringspercentage van 89%
Pour cette carte, la notion de bureau inclut les activités de production de biens immatériels (3 permis de conversion).
figure 5 montre que 33% des surfaces converties die tussen 1997 en 2010 werden toegestaan een (werkzaamheden voltooid of in uitvoering). Het Voor deze kaart omvat het begrip ‘kantoor’ ook de ‘activiteiten voor de vervaardiging van immateriële goederen’ (3 conversievergunningen) Source / Bron / Source : Observatoire des bureaux /
For the purposes of this map, offices includes activities for the production of intangible goods (3 redevelopment permits). Overzicht van het kantorenpark / Office property observatory 2011
(permis 1997 à 2010) de plus de 1.000 m² oppervlakte tussen 1.000 en 10.000 m² hebben, meest emblematische geval van niet-realisatie
(ambassades non comptées) concernent des terwijl kantoorgebouwen van die afmetingen tot nu toe is dat van de administratieve zetel van
10 Observatoire des bureaux Permis 2010 Overzicht van het kantorenpark Vergunningen 2010 Office property observatory Permits 2010 Observatoire des bureaux Permis 2010 Overzicht van het kantorenpark Vergunningen 2010 Office property observatory Permits 2010 11
Fig. 5 Superficie de bureaux ≥ 1.000 m² à convertir, autorisée de 1997 à 2010, selon la date de construction. Fig. 6 Superficie de bureaux à rénover autorisée en 2010, par type de travaux et selon la localisation en région
Te converteren kantooroppervlakte ≥ 1.000 m², toegestaan tussen 1997 en 2010, volgens het bouwjaar. bruxelloise. In 2010 toegelaten te renoveren kantooroppervlakte, per type werkzaamheden en volgens
Office surfaces ≥ 1.000 m² for redevelopment, authorised from 1997 to 2010, by date of construction. de lokalisatie in het brussels gewest. Office areas for renovation, authorised in 2010, by type of works
and location in the brussels region.
m2 m2
120.000 70.000
(33%)
utre (dont hôtel)
A émolition / Reconstruction
D
Andere (waaronder hotel) Sloop / Heropbouw
Other (including hotels) 60.000 Demolition / Rebuilding
100.000
quipement (hors ambassade)
É
Rénovation lourde
Voorziening (met uitzondering Zware renovatie
(24%) van ambassade) 50.000 Major renovation
Equipment (excluding embassies)
80.000
Rénovation légère
ommerce
C Lichte renovatie
Handel 40.000 Minor renovation
Commercial
premises
60.000
Aménagement
(15%) Inrichting
L ogement Refitting
30.000
(13%) Huisvesting
Housing
40.000 (10%)
La superficie de bureaux existants à
20.000 rénover comprend celle à convertir.
De te renoveren bestaande
kantooroppervlakte omvat de te
converteren oppervlakte.
The surface area of existing offices
20.000 for renovation includes those for
(4%) 10.000 redevelopment.
(1%)
0 0
Euro Europapéen
tropoadskroon NO
Léop opold II old III
we/T Tervu eren
Orba rbanlaa n
e/So n/Vo rain
bser ewach ire
r me Stadskr onne SO
r me adskr e NO
am/A umale ale
Vijfh one
Nord ordwijk & TT.
Rogieogierlaanr
Louisouizawijke
Z Midi
agon
trict
trict
trict
ict
pean wijk
ring W
old I I-laan
eren renlaan
n Dis n
ain D n
ry Distlaan
litan ZW
ring W
le Dis t
Pent oek
& TT & TT.
Midi uidwijk
ict
NW
trict
ict
trict
t
trict
SW
NW
trict
nt/R Rogie
L Louis
Mad xlaan/O ux/Orba
uma straa
istric
uver rstlaa
ère/O terr rvato
N
N
Distr
m
Distr
Distr
ag
Plain leinlaa Souve
Inne 1 steSt ouronne
< 1950 1950-1959 1960-1969 1970-1979 1980-1989 1990-1999 2000-2010
Wolu laan/ Tervu
. Dis
r Dis
e Dis
ring
ro
tropo oon
u
II Dis
Q. du
tropo oon
Oute 2 St ouronn
No . Nord
W. Le Q. Léop
Pent
A
Lam mbermo ermont/
Q. Eu
Q.
Birm amstraa ingham/
Moli elaan/S e/Obse
ur
adouQ. Mado
litan
litan
/
W. P . Plaine/
luwé
o
vato
C
Q
C
C
A
ème
ervu
re
2 ème
/
W. La Q. Lamb
olièr olièr
è
o
ont/
t
oux/
irm
W. W Q. W
1
de
2
d e
Q
2
W. M Q. M
r me
irmin Q. B
e
berm
oluw
ingh
Oute
W. M
gh
Les conversions de surfaces ≥1.000 m² représentent 72% du total des conversions (hors ambassades)
W. B
De conversies van oppervlaktes ≥1.000 m² vertegenwoordigen 72 % van de totale conversies (met uitzondering van de ambassades)
The redevelopment of surfaces ≥1.000 m² represents 72 % of the total converted (excluding embassies)
Solvay in Elsene. De volledige site staat nu te increase (most strikingly in 2009). The four office buildings of this size constitute only 33% of redevelopments) with very mixed zones bringing the redevelopment of surfaces over 1,000 m² L’IMPORTANCE DES TRAVAUX DE DÉMOLITION /
koop met het oog op een totale herontwikkeling main redevelopments recorded in 2010 relate the Brussels office stock5. up the rear (15%). Overall, redevelopment as (excluding embassies) demonstrates that 89% RECONSTRUCTION
met een “sterk overheersende woonfunctie”10. to the conversion of a building in Rue Léon housing is relatively modest in administrative have been implemented (works in progress La localisation des travaux menés dans
Voor het overige zijn de vergunningen nog Grosjean (Evere) into a rest home, the creation Only one redevelopment for use as an embassy/ zones, since these areas have seen the conversion or completed). The most symbolic case of an les immeubles existants (figure 6) met en
geldig (eventueel mits een verlenging), ofwel of housing on the Chaussée d’Ixelles in the diplomatic representation, formally imposed by of some 50,000 m² of offices into housing over a unimplemented permit so far is the Solvay avant le Pentagone, le Quartier européen
liggen er nieuwe conversieprojecten ter studie. former Electrabel/Sibega head offices, and the the PRAS6, was recorded. The remaining public period of 12 years. However, this phenomenon administrative headquarters in Ixelles. However, et deux quartiers décentralisés, à savoir le
Een conversieproject tot studentenwoningen demolition of three buildings for reconstruction facilities concern the conversion of an office building seems to be gaining ground, which demonstrates the entire site is now on sale for complete boulevard Léopold III et Woluwe / Tervueren.
werd uiteindelijk niet volledig gerealiseerd as housing in Square Frère-Orban (Léopold into a school (extension of a European School), and a radical change in the ratio between the land redevelopment with a ’heavy predominance’ of La part des démolitions / reconstructions est
en het gebouw behield een deel van zijn district) and Rue De Crayer (Louise District). one redevelopment as a place of worship. and property values of offices and housing: until residential construction10. For the rest, either significative : 43% des surfaces autorisées.
kantoorbestemming, terwijl een ander project recently, prices (sales and rents) and returns were the permits are still valid (where necessary via Ce sont notamment les travaux prévus place
geschrapt werd. Dit betekent dus dat 6.000 m² Thus the redevelopment of 43,986 m² of offices Ten office buildings (initially designed for such much higher for offices than for housing, which extension) or new redevelopment projects are De Brouckère (Allianz), square Frère-Orban
niet gerealiseerd werd op een totaal van was authorised in 2010, 82% of which was use) account for 71% of the redeveloped surfaces made it difficult to abandon office use in PRAS under study. One project for the redevelopment (Fortis), rue de la Fusée (centre Mercure) ou
332.000 m², een totaal dat overeenstemt met approved for housing (figure 3), compared to authorised in 2010. The remainder relates to large administrative zones. of student housing was not ultimately completed encore rue des Ursulines (Groupe S). Une
de toegestane conversieoppervlakten van meer the 118,916 m² of redevelopment authorised town houses or small surface areas in apartment in its entirety, as the building retained some of option aussi radicale que la démolition suivie
dan 1.000 m² voor de periode 1997-2010 (met in 2009. Is this decline cyclical or structural? buildings (commonly on the ground floor), which Turning to the age of the buildings authorised for its office accommodation, and one project was d’une reconstruction pose question alors que la
uitsluiting van de conversies naar ambassades Could this reversal of the trend be due to the are converted to residential use. redevelopment, we can see from figure 5 that abandoned. Thus only 6,000 m² have not been rénovation est prônée pour des raisons d’ordre
en andere diplomatieke vertegenwoordigingen). exhaustion of the source, i.e. buildings whose size Half of the redevelopments (50%) authorised in 33% of the surfaces over 1,000 m² redeveloped carried out from a total of 332,000 m², which écologique et environnemental : un examen
De kaart toont de lokalisatie van de and construction constraints lend themselves to 2010 are situated in PRAS residential zones, 33% under permits granted between 1997 and 2010 corresponds to the surface areas larger than plus approfondi serait nécessaire pour juger
conversievergunningen voor oppervlakten van the development of high-quality housing at an are in administrative zones and 7% in very mixed (excluding embassies) concerned buildings 1.000 m² authorised for redevelopment in the de ce choix, en prenant en compte la qualité
≥ 500 m² afgeleverd tussen 1997 en 2010. acceptable cost? The potential remains high, as zones. These data are illustrated in figure 4. constructed8 in the 1960s, 24% buildings dating period 1997-2010 (excluding redevelopment architecturale et fonctionnelle des immeubles.
we shall see in a special section below. A part of from the 1970s and 15% buildings erected as embassies and other diplomatic
A LIMIT TO OFFICE REDEVELOPMENT? the answer to this question may lie in the fact that By way of comparison, 31% of all the redeveloped before 1950. representations). The map illustrates the Parallèlement, on retiendra la part du
As we have already mentioned, office 62% of the surfaces authorised for redevelopment surface areas authorised between 1999 and location of redevelopment permits granted for décentralisé dans les travaux, qui intervient à
redevelopment registered a decline in 2010, as housing from 1997 to 2010 have a surface 20107, are situated in PRAS residential zones. Finally, a systematic analysis9 of the surface areas ≥ 500 m² between 1997 concurrence de 37% des superficies autorisées,
falling after three previous years of continuous area of between 1,000 and 10,000 m², whereas followed by administrative zones (30% of implementation (or otherwise) of permits for and 2010. en légère surreprésentation car cette part du
12 Observatoire des bureaux Permis 2010 Overzicht van het kantorenpark Vergunningen 2010 Office property observatory Permits 2010 Observatoire des bureaux Permis 2010 Overzicht van het kantorenpark Vergunningen 2010 Office property observatory Permits 2010 13
territoire contribue pour 28% au parc total rekening gehouden wordt met de architecturale (Allianz), Square Frère-Orban (Fortis), Rue de la du type de permis est illustré par les figures 7 le Quartier Européen et le décentralisé (Léopold kunnen we de aard van de werkzaamheden
de bureaux. Le Pentagone apparait lui aussi en functionele kwaliteit van de gebouwen. Fusée (Mercure centre) and Rue des Ursulines à 10. La figure 7 montre l’écrasante proportion III et Woluwé / Tervueren, comme déjà observé jaar na jaar vergelijken. Die vergelijking wijst
comme surreprésenté dans les travaux, puisqu’il (Groupe S). An option as radical as demolition (80%) des immeubles de plus de 10.000 m², plus haut). op grote verschillen van jaar tot jaar, wat vaak
concentre 30% des superficies autorisées, Parallel daarmee onthouden we het aandeel van followed by rebuilding raises questions, given largement influencée par les gros projets déjà te maken heeft met enkele grote projecten
alors qu’il ne compte que 20% du parc total de de decentrale zone in de werkzaamheden: deze that renovation is encouraged for environmental cités plus haut (Tour & Taxis, boulevard Bolivar, TYPE VERGUNNING, GROOTTE VAN DE die de cijfers in grote mate beïnvloeden11. De
bureaux, plus anciens, il est vrai, au centre-ville. maakt 37% van de toegestane oppervlakten and ecological reasons; a more detailed place Saint-Lazare, quai de Willebroeck, etc.). GEBOUWEN EN LOKALISATIE gebouwen van meer dan 10.000 m² maken
uit, wat een lichte oververtegenwoordiging is, investigation would be necessary to understand Het onderzoek van de totale vergunningen in dus de overgrote meerderheid uit in de
DE OMVANG VAN DE SLOOP- EN aangezien dit deel van het territorium voor this choice, taking account of the architectural Les travaux de construction (comprenant à la het licht van de grootte van de gebouwen, de renovatiewerkzaamheden. Op figuren 9 en 10
HEROPBOUWWERKZAAMHEDEN 28% bijdraagt in het totale kantorenpark. and functional quality of the buildings. fois les nouvelles implantations et les travaux lokalisatie en het type van vergunning wordt zien we meteen in welke wijken de toegestane
Wat betreft de lokalisatie van werkzaamheden Ook de Vijfhoek lijkt oververtegenwoordigd in de démolition/reconstruction d’immeubles geïllustreerd door figuren 7 tot 10. Figuur 7 oppervlakten geconcentreerd zijn: weinig
uitgevoerd in bestaande gebouwen (figuur 6), de werkzaamheden. Dit gebied concentreert In parallel, mention should be made of the existants) interviennent à concurrence de 72%. toont het overweldigende aandeel (80%) van de verrassend zijn dit de Vijfhoek, de Noordwijk, de
springen de Vijfhoek en de Europese wijk immers 30% van de toegestane oppervlakten, decentralised portion of the works, which Ce profil diffère nettement de celui de 2009, gebouwen van meer dan 10.000 m², ruimschoots Europese wijk en de decentrale zone (Leopold
meteen in het oog, net als twee decentrale terwijl het slechts 20% uitmaakt van het accounts for 37% of the authorised surfaces. où ils ne comptaient que pour 9%. Il n’y a pas toe te schrijven aan de eerder vermelde grote III en Woluwe / Tervuren, zoals eerder vermeld).
wijken, namelijk de Leopold III-laan en Woluwe/ – weliswaar oudere – kantorenpark in het This represents a slight over-representation, de demi-mesure en 2010, puisque le solde projecten (Thurn & Taxis, Bolivarlaan, Sint-
Tervuren. De sloop/heropbouw vertegenwoordigt stadscentrum. since this part of the territory accounts for est quasi totalement dû à la rénovation légère Lazarusplein, Willebroekkaai enz.). PERMIT TYPE, BUILDING SIZE AND LOCATION
er een significant aandeel: 43% van de 28% of the total office stock. The Pentagon (26%), les rénovations lourdes étant réduites au An examination of all the permits in terms
toegestane oppervlakten. Het gaat meer bepaald THE SCALE OF MAJOR DEMOLITION/REBUILDING also appears to be over-represented in these strict minimum. La figure 8 permet de comparer De bouwwerkzaamheden (die zowel nieuwe of building size, location and permit type
om de geplande werkzaamheden op het De WORKS works, concentrating 30% of the surface la nature des travaux d’année en année et inplantingen omvatten als sloop en heropbouw is illustrated by figures 7 to 10. Figure 7
Brouckèreplein (Allianz), de Frère-Orbansquare The location of works carried out in existing areas authorised, whereas the city centre only met en avant la grande variabilité d’un an à van bestaande gebouwen) nemen 72% demonstrates the overwhelming proportion
(Fortis) en in de Raketstraat (Mercure-centrum) buildings (figure 6) highlights the Pentagon, accounts for 20% of total office stock, though it l’autre, souvent liée à quelques gros projets qui voor hun rekening. Dat profiel verschilt (80%) of buildings over 10,000 m², heavily
en Ursulinenstraat (Groep S). De radicale keuze the European district and two decentralised is true that this includes the oldest buildings. influencent considérablement les chiffres11. Les sterk met dat van 2009 toen ze slechts 9% influenced by the major products mentioned
van een sloop gevolgd door een heropbouw districts: the Boulevard Léopold II and Woluwe/ immeubles de plus de 10.000 m² sont donc très vertegenwoordigden. Geen halve maatregelen above (Tour & Taxis, Boulevard Bolivar, Place
roept vragen op daar waar renovatie aanbevolen Tervueren. The proportion of demolition/ TYPE DE PERMIS, TAILLE D’IMMEUBLE majoritaires dans les travaux de rénovation. Les in 2010, want het saldo is nagenoeg volledig toe Saint-Lazare, Quai de Willebroeck, etc.).
wordt om ecologische en milieugerelateerde rebuilding is significant, accounting for 43% ET LOCALISATION figures 9 et 10 mettent en avant les quartiers où te schrijven aan lichte renovatiewerkzaamheden
redenen: daarom is een grondiger onderzoek of the authorised surface areas. These include L’examen de la totalité des permis au regard de se concentrent les superficies autorisées : sans (26%); zware renovaties blijven tot een strikt Construction works (including both new
nodig om deze keuze te beoordelen, waarbij ook the works planned at Place De Brouckère la taille des immeubles, de leur localisation et grande surprise, le Pentagone, le Quartier Nord, minimum beperkt. Aan de hand van figuur 8 developments and the demolition/rebuilding
Fig. 7 Superficie de bureaux autorisée en 2010, par taille d’immeubles et type de travaux. Fig. 8 Superficie de bureaux autorisée de 1997 à 2010, par type de travaux.
Goedgekeurde kantooroppervlakte in 2010, volgens grootte van de gebouwen en type werkzaamheden. Kantooroppervlakte toegestaan tussen 1997 en 2010, per type van werkzaamheden.
Office space authorised in 2010, by size of buildings and type of works. Office space authorised from 1997 to 2010, by type of works.
m2 m2
300.000 500.000
Construction Construction
Nieuwbouw Nieuwbouw
250.000 Building Building
400.000
Rénovation lourde Rénovation lourde
Zware renovatie Zware renovatie
Major renovation Major renovation
200.000
Rénovation légère Rénovation légère
Lichte renovatie Lichte renovatie
Minor renovation 300.000 Minor renovation
Aménagement Aménagement
150.000 Inrichting Inrichting
Refitting Refitting
200.000
100.000
100.000
Le type ‘aménagement’ inclut les Le type ‘aménagement’ inclut les
50.000 régularisations de destinations régularisations de destinations
(art. 330§3 CoBAT) (art. 330§3 CoBAT)
Het type ‘inrichting’ omvat de Het type ‘inrichting’ omvat de
regularisaties van bestemmingen regularisaties van bestemmingen
(art. 330§3 BWRO). (art. 330§3 BWRO).
‘Redevelopment’ includes ‘Redevelopment’ includes
regularisation of use regularisation of use
0 (art. 330§3 CoBAT). 0 (art. 330§3 CoBAT).
< 200 m2 200-999 m2 1.000-3.499 m2 3.500-10.000 m2 > 10.000 m2 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
14 Observatoire des bureaux Permis 2010 Overzicht van het kantorenpark Vergunningen 2010 Office property observatory Permits 2010 Observatoire des bureaux Permis 2010 Overzicht van het kantorenpark Vergunningen 2010 Office property observatory Permits 2010 15
Vous pouvez aussi lire
