Principaux facteurs de risques et systèmes internes de contrôle et de gestion des risques
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Principaux facteurs de risques et systèmes internes de
contrôle et de gestion des risques
En 2012, le conseil d’administration d’Intervest Retail Les Evolutions permanentes
a consacré une fois de plus beaucoup d’attention sur les marchEs immobiliers et
aux facteurs de risques auxquels Intervest Retail est
les marchEs financiers exigent
confrontée.
un suivi continu des risques
stratEgiques, d’exploitation et
financiers ainsi que du reporting
financier et des risques de
conformitE, afin de surveiller
les rEsultats et la situation
financiEre d’Intervest Retail
Risques stratégiques et gestion
Ces risques sont en grande partie déterminés par Retail, comme publiées sur base trimestrielle.
les choix stratégiques que fait Intervest Retail pour Intervest Retail est exposée à la variation de
limiter la vulnérabilité par rapport aux facteurs la juste valeur de son portefeuille telle qu’elle
externes. L’ampleur de ces risques est déterminée résulte des expertises indépendantes.
par les choix stratégiques par rapport à la politique
d’investissement, comme par exemple le choix du: Au 31 décembre 2012, une adaptation néga-
tive hypothétique du rendement utilisé par les
୭୭ type d’immobilier: Intervest Retail a opté experts immobiliers lors de l’évaluation du por-
d’investir principalement dans des magasins tefeuille immobilier de la sicaf immobilière (yield
(tous les types), en mettant l’accent sur les ou taux de capitalisation) de 1 % ferrait baisser
magasins des centres-villes. Les magasins la juste valeur de l’immobilier de € 53 millions
situés le long d’axes routiers et les centres com- ou 14 %. Le taux d’endettement d’Intervest
merciaux font également partie du portefeuille. Retail augmenterait ainsi de 6 % et s’élèverait
En outre, la sicaf immobilière vise à répartir le à 39 % (voir également à cet égard “Analyse de
mieux possible la répartition géographique de sensibilité” reprise au Rapport immobilier).
ses immeubles.
୭୭ période d’investissements et de désinvestisse-
Le patrimoine immobilier d’Intervest Retail est ments: Sur base de la connaissance des cycles
évalué sur base trimestrielle par des experts économiques et immobiliers, il est tenté de
immobiliers indépendants. Ces experts immo- répondre le mieux possible aux mouvements
biliers disposent des qualifications nécessaires ascendants et descendants des marchés. Sur
et ont une grande expérience du marché. La base des indicateurs économiques il est possi-
juste valeur des immeubles qu’ils ont évalués ble d’estimer au mieux l’évolution supposée de
est comptabilisée à la rubrique “Immeubles la conjoncture. Le marché de l’investissement
de placement” à l’actif du bilan statutaire et et en particulier le marché de la location de
consolidé. Les variations de la juste valeur sont l’immobilier commercial, réagissent avec un
comptabilisées à la rubrique “Variations de certain retard à la volatilité de la conjoncture
la juste valeur des immeubles de placement” économique. Les périodes de haute conjonc-
dans les comptes de résultats consolidés et ture prononcée donnent lieu à des prix de
statutaires et peuvent influencer le résultat marché plus élevés qui peuvent ultérieurement
net positivement ou négativement. Les valeurs être sujets à de fortes corrections négatives.
déterminées par les experts représentent la Durant ces périodes de haute conjoncture,
valeur de marché des immeubles. Par consé- Intervest Retail mènera une politique relative
quent, les variations de la valeur de marché du aux investissements plutôt modérée afin
patrimoine sont reflétées à l’actif net d’Intervest de limiter le risque d’investir à un mauvaismoment. Dans les périodes de baisse de la administratif, juridique, comptable et fiscal qui
conjoncture, la valeur et le taux d’occupation est basé sur une analyse constante des procé-
des immeubles baissent d’ordinaire. Aussitôt dures, et elle est généralement assistée par des
que la conjoncture reprend, une politique conseillers externes spécialisés.
d’investissement plus active est menée, antici-
pant ainsi l’augmentation de valeur des immeu- ୭୭ risques liés à la location: Ces risques se
bles et un marché de la location plus actif. Une rapportent à la nature et à l’emplacement du
certaine prudence est mise à jour afin d’éviter bien immobilier, à la mesure dans laquelle il
que le taux d’endettement de la sicaf immobili- doit concurrencer les immeubles avoisinants,
ère ne dépasse les niveaux autorisés. à la qualité du bien immobilier, à la qualité du
locataire et au contrat de bail. Intervest Retail
inventorie continuellement le développement
Risques d’exploitation et gestion de ces facteurs. Sur base régulière un profil des
risques est attribué à chaque immeuble (sur
Ces risques proviennent des transactions quotidiennes base des connaissances locales propres et des
et d’événements (externes) qui ont lieu au sein du données fournies par des personnes externes et/
cadre stratégique, tels que les: ou experts immobiliers). En fonction du profil
des risques un certain rendement doit être
୭୭ risques liés aux investissements: Les principaux réalisé sur une certaine période qui est comparé
risques qui sont inhérents aux investissements au rendement attendu sur base du modèle
en biens immobiliers se situent au niveau des de rendement interne. Sur cette base une
futures variations négatives de la juste valeur analyse est faite des objets dans lesquels des
des immeubles de placement qui pourraient investissements additionnels sont nécessaires,
provenir principalement de l’augmentation de où la ‘mixité’ des locataires doit être adaptée
l’inoccupation, des loyers impayés, de la baisse et quels immeubles sont pris en compte pour
des loyers lors de la conclusion de nouveaux la vente. En outre, chaque mois l’inoccupation
contrats de bail ou lors de la prolongation des et les risques d’inoccupation sont analysés, en
contrats de bail existants et de la pollution du prenant en compte l’échéance des contrats de
sol. bail. Tout en respectant les règles de la loi sur
les loyers en vigueur, une répartition équilibrée
Au sein d’Intervest Retail des mesures de con- de la durée des contrats est recherchée. De
trôle internes sont prises pour limiter les risques cette façon il est possible d’anticiper en temps
liés aux décisions d’investissement erronées. utile les résiliations futures des contrats de bail
Il est ainsi toujours procédé à une évaluation et les révisions des contrats bail.
scrupuleuse du profil des risques sur base d’une
analyse de marché, d’une évaluation des ren- ୭୭ risques liés au contrôle des frais: Le risque
dements futurs, d’un screening des locataires existe que le rendement net des biens immobi-
existants, d’une étude des exigences relatives liers soit influencé de façon néfaste par les frais
à l’environnement et aux permis, d’une analyse d’exploitation élevés ou les investissements.
des risques fiscaux, etc. Au sein d’Intervest Retail diverses mesures de
contrôle internes sont appliquées pour limiter
Conformément à l’article 31 de l’Arrêté Royal du ces risques, comme la comparaison périodi-
7 décembre 2010 relatif aux sicaf immobilières, que des budgets d’entretien à la réalité et les
un expert indépendant évalue toute acquisition procédures d’approbation lors de la conclusion
ou aliénation d’un bien immobilier. Pour toute d’obligations liées à l’entretien et aux investis-
aliénation la valeur d’expertise déterminée par sements. En fonction du montant, ces procé-
l’expert immobilier indépendant forme un fil dures d’approbation comportent l’appel d’une
conducteur important pour la valeur de trans- ou plusieurs offres à différents entrepreneurs.
action. En outre, Intervest Retail veille scrupu- Ensuite, le département d’asset management
leusement à ce que les garanties établies lors d’Intervest Retail compare les prix, la qualité
d’une transaction restent limitées aussi bien en et la planification des travaux. En fonction
ce qui concerne la durée que la valeur. du montant des travaux à exécuter, différents
En outre, Intervest Retail procède pour toute niveaux d’approbation sont d’application au sein
acquisition à un “due diligence” technique, de la sicaf immobilière.୭୭ risques liés aux débiteurs: Au sein d’Intervest - assurance
Retail des strictes procédures sont appliquées Le risque de destruction des immeubles par
pour le screening des locataires lors de la incendie, tempête, dégâts des eaux et les dégâts
signature de nouveaux contrats de bail. Lors de qui en découlent, est assuré par Intervest Retail
la signature des contrats de bail des cautions ou pour une valeur de reconstruction totale de
des garanties bancaires sont toujours négociées. € 155 millions (€ 77 millions pour les maga-
Dans le contrat de bail type utilisé par Intervest sins des centres villes et € 78 millions pour les
Retail pour la location de ses immeubles une magasins situés le long d’axes routiers et le cen-
garantie locative ou une garantie bancaire d’une tres commerciaux) par rapport à la juste valeur
valeur de 6 mois est prévue. Au 31 décembre des immeubles de placements de € 359 millions
2012, la durée moyenne effective pondérée des au 31 décembre 2012 (€ 201 millions pour les
garanties locatives et des garanties bancaires magasins des centres-villes et € 158 millions
s’élève à environ 5 mois (ou environ € 9 millions). pour les magasins situés le long d’axes routiers et
les centres commerciaux). Une assurance pour
En outre, des procédures de contrôle inter- l’inoccupation des immeubles résultant de ces
nes ont été rédigées qui doivent garantir que événements est également prévue à concurrence
l’encaissement des loyers se fasse à temps et de 36 mois de loyer. Les assurances compren-
veiller à que les arriérés de loyers soient suivis nent également des garanties supplémentaires à
de façon adéquate. Les loyers doivent être concurrence de 20 % au maximum du montant
payés par anticipation sur base mensuelle ou assuré pour les frais de maintien et de nettoyage,
trimestrielle. L’administration financière et le recours des locataires et des utilisateurs et le
l’asset management veillent attentivement à recours des tiers.
limiter les arriérés de loyers. Au 31 décembre
2012, le crédit clients dû ne comprend que - fiscalité
3 jours. Lors d’investissements en biens immobiliers
la fiscalité joue un rôle important (TVA, droits
୭୭ risques juridiques et fiscaux: d’enregistrements, exit tax, précompte immo-
bilier, etc.). Ces risques fiscaux sont évalués
- contrats et réorganisations judiciaires des continuellement et où cela s’avère nécessaire il
sociétés est fait appel à des conseillers externes.
Si la complexité l’exige, les contrats à conclure
avec des tiers sont examinés par des conseillers - risques liés à la réglementation et aux
externes, afin de limiter les risques liés aux dom- procédures administratives
mages financiers et à l’atteinte à la réputation, Les modifications relatives à la réglementa-
résultant de contrats inadéquats. Intervest Retail tion concernant l’urbanisme et la protection de
est assurée contre la responsabilité découlant de l’environnement peuvent avoir un effet défavo-
ses activités ou de ses investissements moyen- rable sur la capacité d’Intervest Retail d’exploiter
nant une police d’assurance responsabilité civile à terme un immeuble. L’application stricte et le
qui couvre les dommages corporelles jusqu’à respect de la réglementation prescrite par les
un montant de € 12,4 millions et les domma- autorités communales peut influencer de façon
ges matériels (autres que incendie et explosion) négative l’attrait de l’immeuble. Une réduction
jusqu’à € 0,6 million. En outre les adminis- des dimensions d’un immeuble, imposée lors
trateurs et les membres du comité de direc- d’une rénovation approfondie, peut également
tion sont assurés pour la responsabilité civile affecter sa juste valeur.
d’administrateur, laquelle couvre les dommages
jusqu’à un montant de € 35 millions. L’exit tax, due par les sociétés reprises par
la sicaf immobilière lors d’une fusion est
Les réorganisations judiciaires des sociétés dans calculée en tenant compte de la Circulaire
lesquelles Intervest Retail est impliquée (fusion, Ci.RH.423/567.729 du 23 décembre 2004,
scission, scission partielle, apport en espèces, dont l’interprétation ou l’application pratique
etc.) sont toujours soumises à des travaux de “due peuvent toujours être modifiées. Cette “valeur
diligence”, qui sont réalisés avec l’assistance de fiscale réelle” telle que mentionnée dans cette
conseillers externes afin de minimiser les risques circulaire est calculée déduction faite des droits
d’erreurs judiciaires et financières. d’enregistrement ou de la TVA et diffère dela juste valeur d’un bien immobilier telle que Enfin par rapport aux financements à long
reprise dans le bilan de la sicaf immobilière terme, une répartition équilibrée des dates de
conformément IAS 40. refinancement et de la durée moyenne pon-
dérée entre 3,5 et 5,0 ans est recherchée. Il
Finalement, l’introduction de nouvelles normes peut y être dérogé temporairement si des cir-
ou de normes plus sévères relatives à pollu- constances de marché spécifiques l’exigent. Au
tion de sol ou à la consommation d’énergie 31 décembre 2012, la durée moyenne restante
peut influencer dans une large mesure les frais des conventions de crédit à long terme est
nécessaires à la poursuite de l’exploitation de 3,1 ans.
façon adéquate du bien immobilier.
Les conventions de crédits bancaires d’Intervest
Retail dépendent du respect des ratios finan-
Risques financiers et gestion ciers, qui sont surtout liés au niveau des dettes
financières consolidées d’Intervest Retail ou
Les principaux risques financiers sont les risques de ses charges d’intérêt financières. Ces ratios
liés au financement, les risques liés à la liquidité, les limitent le montant qu’Intervest Retail pourrait
risques liés au taux d’intérêt et les risques liés aux encore emprunter. Ces ratios sont respectés
contreparties bancaires. au 31 décembre 2012. Si Intervest Retail ne
respectait plus ces ratios, les institutions finan-
୭୭ risques liés au financement: Le portefeuille cières pourraient exiger que les conventions
immobilier peut être financé en partie par des de financement de la sicaf immobilière soient
capitaux propres et en partie par des capitaux annulées, renégociées, résiliées ou rembour-
d’emprunt. Une augmentation relative des capi- sées par anticipation.
taux d’emprunt par rapport aux capitaux pro-
pres peut donner lieu à un rendement plus élevé Le taux d’endettement maximum autorisé par la
(soi-disant “leverage”), mais ainsi également règlementation sur les sicaf immobilières limite
à un risque plus élevé. En cas de rendements la capacité d’emprunt d’Intervest Retail. La
décevants des biens immobiliers et en cas de capacité d’endettement supplémentaire théori-
réductions de valeur, le risque existe lors d’un que d’Intervest Retail s’élève, dans les limites
taux élevé de leverage qu’il n’est plus possible du ratio de 65 % qui est fixé légalement, à envi-
de pouvoir répondre aux obligations des taux ron € 330 millions sur base d’une évaluation
d’intérêt et de remboursements des capitaux constante du portefeuille immobilier existant.
d’emprunt et autres obligations de paiement. Il Au 31 décembre 2012, le taux d’endettement
est alors impossible d’obtenir un financement s’élève à 33 %.
au moyen de nouveaux capitaux d’emprunt ou
alors à des conditions très défavorables. Afin de ୭୭ risques liés à la liquidité: Intervest Retail doit
pouvoir faire face aux obligations de paiement générer suffisamment de flux de trésorerie
il faut vendre de l’immobilier, courant le risque afin de pouvoir répondre à ses obligations de
que cela ne se réalise pas aux meilleures con- paiement quotidiennes. Ce risque est, d’une
ditions. L’évolution de la valeur du portefeuille part, limité par les mesures mentionnées
de la vente au détail est déterminée en grande sous ‘risques d’exploitation’, réduisant ainsi
mesure par les développements sur le cycle du les risques de perte de flux de trésorerie, par
marché de la vente au détail. Intervest Retail exemple, pour cause d’inoccupation et de
aspire toujours à une relation équilibrée entre faillites des locataires. D’autre part, Intervest
les capitaux propres et d’emprunt pour le finan- Retail doit disposer de suffisamment de marge
cement de l’immobilier. de crédit pour compenser les fluctuations des
besoins de liquidités. A cet effet des prévisions
En outre, Intervest Retail s’efforce par la four- de flux de trésorerie sont établies. Intervest
niture d’information transparente, des contacts Retail a prévu suffisamment de marges de
réguliers avec les financiers et les actionnaires crédit auprès de ses financiers pour compenser
(potentiels) et par l’augmentation de la liquidité ces fluctuations. Pour pouvoir faire usage de
de l’action, de sauvegarder l’accès au marché ces marges de crédit, il faut satisfaire de façon
des capitaux. continue aux conditions des facilités de crédit.Au 31 décembre 2012, Intervest Retail dispose Intervest Retail revoit régulièrement la liste
de € 21 millions de lignes de crédit non utili- de ses relations bancaires et son exposition à
sées pour son fonctionnement et la distribution chacune d’entre elles. Dans le contexte de crise
du dividende. actuel du secteur bancaire, il n’est pas exclu
qu’une ou plusieurs contreparties bancaires
୭୭ risques liés aux taux d’intérêt: Suite au finan- d’Intervest Retail pourraient faire défaut. Le
cement avec des capitaux d’emprunt, le ren- modèle financier d’Intervest Retail repose sur un
dement dépend également du développement endettement structurel, de sorte que sa position
des taux d’intérêt. Afin de limiter ces risques de liquidité auprès des institutions financières
lors de la composition du portefeuille de prêts, est en principe assez limitée. Cette position
une relation d’un tiers de capitaux d’emprunt à s’élève au 31 décembre 2012 à € 0,2 million.
court terme (à taux variable) et de deux tiers de
capitaux d’emprunt à long terme (à taux fixe) est
recherchée. En fonction du développement des Risques liés au reporting financier et
taux d’intérêt une dérogation temporaire est pos-
gestion
sible. En outre, au sein des capitaux d’emprunt
à long terme, une répartition équilibrée des Chaque trimestre une clôture comptable complète
dates de révision des taux d’intérêt et une durée et une consolidation sont rédigées et publiées. Afin
de 3 ans au minimum est recherchée. Au 31 d’optimiser le processus de reporting financier, un
décembre 2012, 66 % des lignes de crédit de planning comprenant les dates limites est établi au
la sicaf immobilière se composent de finance- sein du département financier pour toutes les tâches
ments à taux fixe ou fixés au moyen de swaps de à accomplir. L’équipe financière rédige ensuite les
taux d’intérêt. 34 % sont des crédits ayant un chiffres trimestriels et les bilans. Ces chiffres trimes-
taux d’intérêt variable. Les taux d’intérêt fixes triels sont toujours analysés de façon approfondie et
sont fixés pour une durée moyenne restante de soumis à un contrôle interne.
3,9 ans. Afin de limiter le risque d’erreurs dans le reporting
financier, les chiffres sont traités au sein du comité
୭୭ risques liés aux contreparties bancaires: La de direction et leur exactitude et leur intégralité sont
conclusion d’un contrat de financement ou contrôlées par, entre autres, l’analyse des revenus
l’investissement dans un instrument de cou- locatifs, des charges d’exploitation, de l’occupation,
verture avec une institution financière crée un des activités locatives, de l’évolution de la valeur des
risque de contrepartie au cas où cette institution immeubles, des débiteurs, etc. Des comparaisons
ne remplit pas ses obligations. Afin de limiter entre les prévisions et les budgets sont analysées.
ce risque de contrepartie Intervest Retail fait Ensuite, chaque trimestre le comité de direction
appel à différentes banques de références sur le fait part au comité d’audit des états financiers,
marché afin d’assurer une certaine diversification comprenant la comparaison des chiffres annuels,
quant à la provenance de ses financements et le budget et les explications en cas d’anomalie.
des instruments de couverture des taux d’intérêt En outre, les chiffres semestriels et annuels sont
et elle consacre une attention particulière à la toujours contrôlés par le commissaire.
relation qualité-prix des services fournis.
Intervest Retail entretient des relations com- Risques liés à la conformité et gestion
merciales avec 5 banques:
Ces risques se rapportent au non-respect de manière
• les banques assurant le financement sont: adéquate des lois et réglementations importantes et
ING Belgique sa, BNP Paribas Fortis, aux collaborateurs qui n’agissent pas de façon intègre.
la banque LBLux sa, Belfius Banque et Intervest Retail limite ces risques en procédant à un
Assurances sa et KBC Bank nv screening lors de l’engagement de ses collaborateurs,
• les banques qui sont les contreparties pour en créant une conscience de ces risques auprès de
les instruments de couvertures des taux ses collaborateurs, et en veillant à ce qu’ils aient
d’intérêt sont: BNP Paribas Fortis, ING une connaissance suffisante des modifications des
Belgique sa et KBC Bank nv lois et règlementations importantes, assistés par des
conseillers juridiques externes. Afin de garantir une
culture d’entreprise intègre, Intervest Retail avait
déjà établi dans le passé un code de conduite interne
(code of conduct) et un règlement de déclenchement
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