Résultats 2019 - fonciere inea

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Résultats 2019 - fonciere inea
Résultats 2019
Résultats 2019 - fonciere inea
Introduction   Résultats 2019   Marché   Patrimoine   Perspectives
Résultats 2019 - fonciere inea
Une
 x ambition affirmée
Introduction
  Introduction

                                     La foncière cotée, leader sur le marché
                            des bureaux neufs dans les grandes métropoles régionales

                                              Patrimoine proche de

                                                 900 M€

                 Investissements                                                 Résultat net

             +110 M€                                                              +53%
                                                                                                3
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Résultats 2019   Marché   Patrimoine   Perspectives
Résultats 2019 - fonciere inea
Compte
 x     de résultat simplifié
Résultats 2019
 Introduction

 en k€                                                     2019                2018                ∆     Forte croissance du résultat net (+61%/an depuis 2016)

 Chiffre d’affaires                                      43 872              38 439            +14 %

 EBITDA                                                  24 897              21 612            + 15 %
                                                                                                          45                                                      5,33   6,00
                                                                                                          40                                 4,53
                                                                                                                               4,51                                      5,00
 Solde net des ajustements                                                                                35
                                                         22 643              11 307           + 100 %
 de valeurs des immeubles                                                                                 30                                                             4,00
                                                                                                        x325                                                                    x4
                                                                                                                                                                         3,00
 Résultat opérationnel net                               48 506              34 735            + 40 %     20    1,86
                                                                                                                                                                   41
                                                                                                          15                                                             2,00
                                                                                                                                26            27
 Résultat Net                                            41 444              27 014            + 53 %     10
                                                                                                                                                                         1,00
                                                                                                           5    10
                                                                                                           0                                                             0,00
                                                                                                                2016           2017         2018                  2019

 Résultat Net Récurrent EPRA (1)                         18 856              15 070            + 25 %                  Résultat net (M€)   Résultat net (€ / action)

 (1) RN – exceptionnel – variation de juste valeur – impôt – ajustements sur co-entreprises

                                                           Les excellents résultats attestent la pertinence de la stratégie déployée

                                                                                                                                                                            5
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Chiffre
 x      d’affaires
Résultats 2019
 Introduction

 en k€                                                   2019            2018              ∆
 Chiffre d’affaires                                      43 872          38 439       + 14 %
 Charges locatives refacturées                           -10 712          -9 557

 Charges non refacturées                                  -1 964          -1 793

 Loyers nets                                             31 195          27 089       + 15 %
 Autres produits                                             209             270

 Frais de fonctionnement                                  -6 508          -5 747

 EBITDA                                                  24 897          21 612       + 15 %

 Le chiffre d’affaires croît de 5,4 M€ sous l’effet notamment de l’entrée en exploitation de
 nouveaux immeubles, qui a généré 4,3 M€ de loyers supplémentaires (3,6 M€/+9,4% net de
 l’effet contraire des deux cessions réalisées)

 A périmètre constant, la progression est de 4,7 % (+1,8 M€) sous l’effet de la réduction de la
 vacance et de l’indexation.

 Grâce à la maitrise des frais de fonctionnement, l’EBITDA affiche une croissance similaire à
 celle du chiffre d’affaires.

                       Une activité portée par l’accroissement du patrimoine
                                   et la réduction du vide locatif                                6
Résultats 2019 - fonciere inea
Une
 x activité locative soutenue
Résultats 2019
 Introduction

   Une résorption continue de la vacance (7,9% fin 2019)                      Une structure de baux longue et équilibrée

   85 nouveaux baux signés en 2019                                            La duration des baux est de 6 ans
   représentant 60.000 m² commercialisés (+36%)                               En 2019, sur les 47.000 m² arrivant à échéance, près de 80% ont été renouvelés

                                                                                    % des loyers
    70 000    14,9%                                                   16,0%         50%                                                                               10,0
                                                             60 000                 45%                                                                               9,0
    60 000                                                            14,0%
                                         -47%                                       40%                                                                               8,0
                                                                      12,0%
    50 000                                                                          35%                                                                         6,0   7,0
                                                                      10,0%         30%                                                                               6,0
    40 000                                                    7,9%
                                                                      8,0%          25%                                                                               5,0
    30 000                                                                          20%                                                                         3,1   4,0
             23 000                                                   6,0%
                                                                                    15%                                                                               3,0
    20 000
                                                                      4,0%          10%                                                                               2,0
    10 000                                                                           5%                                                                               1,0
                                                                      2,0%
                                                                                     0%                                                                               0,0
        0                                                             0,0%                2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032
             2014     2015        2016     2017       2018    2019
                                                                                                       Échéances finales            Prochain break
                             m² signés     Taux de vacance
                                                                                                       Duration (échéance finale)   Duration (prochain break)

                                                                                                                                                                             7
Résultats 2019 - fonciere inea
Principales
   x          signatures (1/3)
  Résultats 2019
   Introduction

                      Le Nantil (Nantes)                                              Wooden Park (Mérignac)                                                  Hub’side (Vitrolles)

Grâce à l’opération de rénovation réalisée sur l’immeuble existant         Acquis en VEFA et livré fin 2019 / début 2020, cet ensemble   Immeuble de bureaux acquis en VEFA et livré en 2019, il est dès sa
(avec une certification Breeam Renov) et à la densification du site avec   de 3 bâtiments de bureaux d’un total de 6 019 m² est          livraison occupé à 60% et bénéficie d’une garantie locative sur le
la construction de deux nouveaux immeubles, l’ensemble du site est         entièrement loué à BNP Paribas via un bail de 6 ans ferme.    solde.
entièrement commercialisé.
                                                                                                    6 019 m²                                                        2 254 m²
                              8 851 m²

                                                                                                                                                                                               8
Résultats 2019 - fonciere inea
Principales
 x          signatures (2/3)
Résultats 2019
 Introduction

                 Le Sunway (Lyon)                                                       L’Union (Lille)                                       Les Portes du Rhône (Lyon)

 Situé au cœur de Gerland, acquis à la genèse de ce nouveau      Ce nouveau locataire vient remplacer le locataire initial de cet   Immeuble acquis avec un taux de vacance initial de près de
 quartier en 2010, cet immeuble entièrement rempli attire à la   immeuble de bureaux livré mi 2016 avec la signature d’un           40%, suite à des travaux d’embellissement des parties
 fois preneurs locatifs et investisseurs.                        nouveau bail (6 ans ferme).                                        communes et des surfaces vacantes l’ensemble est
                                                                                                                                    aujourd’hui entièrement loué.

                         1 808 m²                                                            3 431 m²
                                                                                                                                                             2 623 m²

                                                                                                                                                                               9
Résultats 2019 - fonciere inea
Principales
   x          signatures (3/3)
  Résultats 2019
   Introduction

            Innovespace Sénart (Lieusaint)                                                 Innovespace St Jean d’Illac                                                  Le Havre

Parc d’activité détenu par la filiale Flex Park, cet ensemble de 17.525 m²   Densification d’un parc d’activité déjà en portefeuille, avec la    Immeuble de bureaux construit en 2003 et acquis par
est situé dans la commune de Lieusaint en Ile-de-France, dans la région      construction de 2 bâtiments supplémentaires clés-en-main pour       Foncière INEA en 2007, il est depuis cette date entièrement
Sud-Essonne.                                                                 Bouygues Energies et Services. Le locataire a pris possession des   loué à SPB qui a renouvelé son bail début 2019.
                                                                             locaux dès sa livraison en avril 2019 via un bail de 6 ans ferme.

                              3 504 m²                                                                                                                                    5 050 m²
                                                                                                          2 236 m²

                                                                                                                                                                                           10
Cession
 x      des actifs co-détenus
Résultats 2019
 Introduction

                                    en k€                                                              2019             2018                ∆
                                    EBITDA                                                            24 897            21 612       + 15 %
                                    Dotation aux amortissements hors immeubles                            -16               -12
                                    Résultat des sociétés mises en équivalence (MEQ)                      797            2 414         - 67%
                                    EBIT                                                              25 678            24 014         +7%
                                    Résultat des cessions d’actifs                                        184             -586
                                    Résultat opérationnel avant variation de juste valeur             25 862            23 427       + 10 %

            en k€                                2019        2018         ∆
                                                                                       La baisse du résultat des sociétés mises en équivalence est liée à la
            Résultat exceptionnel                   764     1 640    -53 %
                                                                                       réduction du patrimoine de Bagan Immo Région, et à un volume de
            Résultat courant                          39      121     - 68%            cessions moindre en 2019 qu’en 2018.
            Annulation des amortissements            (5)      653    - 101%
                                                                                       Il n’y a plus qu’un seul actif en exploitation à fin 2019.
            Total                                   797     2 414    - 67%

                                                                                                                                                               11
Revalorisation
 x             continue du portefeuille
Résultats 2019
 Introduction

 Une création de valeur très significative

 en k€                                                                             2019               2018                   ∆
 Résultat opérationnel avant variation de juste valeur                             25 862             23 427        + 10 %
 Solde net des ajustements de valeurs des immeubles                                22 643             11 307        +100%
 Résultat opérationnel net                                                         48 506             34 735        + 40 %

         Les expertises 2019 :

         ✓ attestent de la revalorisation continue du portefeuille à périmètre constant, situé dans
           les principales métropoles régionale: +10,6 M€

         ✓ et reconnaissent la création de valeur liée à la commercialisation des VEFA acquises en
           blanc : +12,0 M€

         NB : Seuls les immeubles livrés ou sur le point de l’être (dans les 6 mois de la clôture) sont expertisés, ce qui
         permet de reconnaitre la création de valeur au fur et à mesure des livraisons.

                                                                                                                                 12
Stabilité
 x        des charges financières
Résultats 2019
 Introduction

     en k€                                                             2019              2018                 ∆
     Résultat opérationnel net                                        48 506             34 735         + 40 %
     Résultat financier                                               - 7 062              7 720          -9%
     Résultat Net                                                     41 444             27 014         + 53 %

    Dans un contexte de forte croissance, les charges financières nettes sont en baisse de 9%,
    grâce :

    ➢ à l’utilisation des 96 M€ de fonds propres levés en avril 2019

    ➢ au remboursement de la ressource la plus chère de la Société en juin 2019 (Euro PP de
      30,3 M€ levé en 2013 au taux de 4,35%)

     NB : En juillet 2019, un plan d’attribution gratuite d’actions (AGA) a été mis en place. Ce plan porte sur
     35.000 actions INEA (soit 0,4% du capital) en faveur des salariés de GEST en application de la loi. Le coût
     de ce plan est entièrement supporté par GEST.
     Une provision représentant la valeur actuelle des titres à attribuer a été passée en charges financières, et
     sa refacturation à GEST pour un montant équivalent a été enregistrée en produits financiers ; l’impact est
     donc nul pour Foncière INEA.

                                                                                                                    13
Situation
 x        bilantielle (1/2)
Résultats 2019
 Introduction

            400 M€ de fonds propres (+41%) pour un total bilan de 700 M€

                                                         403

                      666

                                                         264

                      27                                 32
                     ACTIF                              PASSIF

                     Immeubles de placement         Fonds propres
                     Autres actifs courants         Dettes financières
                     Trésorerie et disponibilités   Autres passifs courants

                                                                              14
Situation
 x        bilantielle (2/2)
Résultats 2019
 Introduction

Un endettement de plus en plus corporate                                                                    au profil maitrisé

 En 2019, Foncière INEA a contracté un nouveau crédit corporate de 40 M€.                                   Le taux d’endettement moyen s’élève à 1,79% hors emprunts obligataires
                                                                                                            (2,28% compris).
 La part de la dette hypothécaire n’est plus que de 30%.
                                                                                                            La maturité est de 4,5 ans.
                                                                                     344
 350                                                                                                3,50%
                                                                                                            La dette est couverte à 79% contre le risque de fluctuation des taux d’intérêt.
                                                                                      68
 300
                                                                                                    3,00%
 250           218                                                                    72
       2,46%    6
               15                                                           79%                     2,50%   La levée de nouveaux fonds propres en avril 2019 a permis d’améliorer
 200
               30                                                                                           sensiblement le niveau des covenants bancaires.
                                                                                            2,28%
 1502,12%                                                                            100
                                                                                                    2,00%
                        70%
 100                                                                                        1,79%
               167                                                                                                                                        31/12/2019   Covenants
                                                                                                    1,50%
  50                                                                                 104                     Ratio d’endettement financier (LTV)            39,6%         1,2
               2015                2016                 2017      2018               2019                    (DSCR)
                                                                                                             Ratio de couverture des frais financiers        5,1         > 2,0
                      Dette sécurisée contre le risque de taux   Dette hypothécaire
                      Dette obligataire                          Dette corporate tirée
                      Dette corporate non tirée                  Coüt moyen de la dette
                      Coüt moyen de la dette (hors Euro PP)                                                                                                                             15
Augmentation
 x           de capital réussie
Résultats 2019
 Introduction

   96 M€ de fonds propres levés en 2019                                                                                                2019        2018           ∆
                                                                                              Nombre moyen pondéré d’actions         7 769 417   5 958 048   + 30%
   Cette opération structurante (41% de la capitalisation boursière) était
   destinée à financer le pipeline d’opération à livrer.                                      Résultat net (en k€)                    41 444       27 014    +53%
                                                                                              Résultat net (€ / action)                  5,33        4,53
   A fin 2019, l’effet dilutif de cette augmentation de capital est absorbé :
                                                                                                                                        118%        100%
                                                                                              Résultat net récurrent EPRA (en k€)     18 856       15 070    + 25 %
          • tant au niveau des résultats net et récurrent par action
                                                                                              Résultat net récurrent EPRA / action       2,43        2,53
          • qu’au niveau de l’actif net réévalué (NNNAV) par action
                                                                                                                                         96%        100%

                                                                                                                                       2019        2018           ∆
                                                                                              Nombre d’actions                       8 455 859   5 993 258    +41%
                                                                                              NNNAV EPRA (en k€)                     432 458     317 032     +36%
                                                                                              NNNAV droits inclus / action               51,3        53,2
                                                                                                                                          96%       100%
                                                                                              NNNAV hors droits / action                 47,4        48,1
                                                                                                                                         99%        100%

                                                                       Un effet dilutif absorbé en 8 mois                                                    16
Actionnariat
 x           et cours de bourse
Résultats 2019
 Introduction

             Evolution de l’actionnariat en 2019              La performance boursière 2019 (dividende réinvesti) s’affiche à 9,1%

                                                              50
                 21%     Institutionnels   20%                                                                                  48,1
                                                                                                                                            47,4
                                                              48

                                                              46

                                                              44                                                                -18%       -14%
                 48%     Family Offices    47%
                                                              42

                                                              40

                                                          €
                                                                                                                                            41,0
                                                              38                                                                39,6
                           Dirigeant       13%                36
                 18%
                          fondateurs
                                                              34
                                           20%     +54%
                 13%       Flottant*                          32

                                                              30
                2018                       2019
                                                                déc-14 juin-15 déc-15 juin-16 déc-16 juin-17 déc-17 juin-18 déc-18 juin-19 déc-19
 * définition Euronext
                                                                                    NNNAV (HD)/action       Cours de l'action

          Un actionnariat renforcé et diversifié                             Une décote en baisse de 24% sur 12 mois

                                                                                                                                                    17
Dividende
x         proposé
Résultats 2019
 Introduction

                                       Au vu des excellents résultats 2019,
                             il sera proposé lors de la prochaine Assemblée Générale
                 un dividende dont la croissance reflète la dynamique actuelle de Foncière INEA :

                                              2,50 €/action (+14%)

                                          offrant un rendement de 6%.

                                                                                                    18
Marché   Patrimoine   Perspectives
2019
 x   : une année record
Marché
 Introduction

41 Mds €                  3,5 Mds €             2,3 Mm²
Investis en immobilier    Investis en bureaux   commercialisés en
 d’entreprise (+19 %)         en Régions        bureaux franciliens
                                                      (-10%)

25 Mds €                      41%               1,9 Mm²
   sur les bureaux             en VEFA           commercialisés en
                                                bureaux en Régions
        (+7%)                                         (+7%)

                                                          20
L’investissement
   x
  Marché
   Introduction

    Investissements en bureaux en Régions (en M€)                                                                   Volume et nombre d’opérations

    4 000
                                                                                         3 473   3 506
    3 500
                                                                                                                                                        < 5 M€; 7% / 105
    3 000                                                                                                                     > 100 M€; 16%
                                                                                 2 584                                              /4
    2 500                                             x5                                                                                                             5 - 10 M€; 13% /66

                        1 915                                            1 943
    2 000                                                       1 778
                                                                                                         2 043
                                                     1 727
                                   1 381                                                                           40 - 100 M€; 18%
                                                                                                                                                   271
    1 500                                    1 349
                                                                                                                          /12                   opérations
    1 000
               778
                                                                                                 1 437      +38%                                                           10 - 20 M€; 23%   55
      500                                                       853                      1 042
                                                     587                 719     775
               210        383       345       216
        0
               2010      2011      2012       2013   2014       2015     2016    2017    2018    2019
                                                                                                                                      20 - 40 M€; 23%     29

                      Montants investis en VEFA             Moyenne décennale

                                                                                                                    Près de 50% des volumes investis sur des tailles d’opérations
       +38% de volumes investis en VEFA sur 12 mois
                                                                                                                    comprises entre 10 et 40 M€

                                                                                                                                                                                             21
Source : BNP Paribas Real Estate
Attractivité
 x           des rendements
Marché
 Introduction

    Evolution comparée des taux prime bureaux

     7,00%
                6,24%       6,05%                                                                                                     Taux de rendement prime des bureaux                    2019
                                          5,89%
                                                      5,69%
     6,00%
                                                                    5,16%                                                             Paris                                                  2,80%
                                                                                   4,74%
     5,00%                                                                                          4,38%                             Lyon                                                   3,50%

     4,00%                                                                                                                            Lille                                                  4,15%
                4,25%                                                                     160 bps
                            3,75%
                                                                                                                                      Aix / Marseille                                        4,70%
     3,00%
                2,21%                     3,25%
                                                      3,00%         3,00%          3,00%                                              Nantes                                                 4,75%
                            1,66%                                                                   2,80%   430 bps
     2,00%                                                                                                                            Bordeaux                                               4,65%
                                          0,85%                     0,81%
     1,00%                                            0,46%
                                                                                   0,71%                                              Toulouse                                               4,50%
                                                                                                    0,09%
                                                                                                                                      Régions                                                4,38%
     0,00%
                2013         2014          2015        2016         2017           2018             2019
                                                                                                                                                            Source : BNP Paribas Real Estate (30/01/2020)
                                    Paris QCA     Régions      Taux OAT à 10 ans

     Maintien d’un différentiel de taux important entre les actifs de bureaux en Ile-de-France et ceux en régions, qui offrent un rendement encore significativement plus élevé.

                         Le développement des métropoles régionales attire les investisseurs à la recherche de rendement
                                                                                                                                                                                        22
Croissance
 x         économique
Marché
 Introduction

  Evolution de l’emploi salarié en 2019                                             Prévisions à long terme de l’emploi salarié
                                                                                                   (2019 – 2029)

      Toulouse                                                              1,40%
        Nantes                                                      1,20%
   Montpellier                                                      1,20%                                                         Les perspectives à 10 ans montrent le même
       Rennes                                                       1,20%                                                         dynamisme.
          Lyon                                                  1,10%
     Bordeaux                                                   1,10%
                                                                                                                                  « Les grandes métropoles attirent de
          Paris
                                                                                                                                  plus en plus de nouveaux acteurs
                                                        0,90%
 Aix/Marseille                                      0,80%
                                                                                                                                  économiques et polarisent la croissance
           Lille                       0,50%
                                                                                                                                  de l’emploi, notamment de l’emploi à
          Nice                         0,50%
                                                                                                                                  forte valeur ajoutée »
    Strasbourg                     0,40%

                                                                                                                                                       Source : 2020 CBRE Research France

6 métropoles régionales enregistrent une croissance
nette de l’emploi > Paris

                                                                                                                                                                        23
 Source : BNP Paribas Real Estate – Les rencontres Bureaux Régions (sept 2019)
Demande
x       placée et offre neuve disponible
Marché
 Introduction

    Une hausse régulière et pérenne de la demande locative                                                        Qui assèche le stock de surfaces neuves

                                                                                                                                                                                                                                                                                           Lyon
                                                                                                                                                                              350
                                                                                                                                                                                                                                                     EQUILIBRE

                                                                                                                     Offre à 1 an neuve (à fin décembre 2019) - Milliers m2
                                                                                                                                                                                                 SUR-OFFRE                                                            Lille
                                                                                                                                                                                          Offre > 2 fois les transactions
                                                                         1 931                                                                                                300
                                                              1 796                                                                                                                                                                  Aix/Marseille
                                                      1 711
                                          1 566
                                                                                                                                                                              250                                                Toulouse
                            1 476
                 1 345
     1 264
                                                                                1 273                                                                                         200

                                                                                                                                                                                                                            Nantes
                                                                                                                                                                              150       Grenoble                                                           Bordeaux
                                                                                                                                                                                                            Strasbourg
                                                                                                                                                                              100                  Nice/Sophia
                                                                                                                                                                                                                                        Rennes
                             707           678         742                                                                                                                              Metz
     583          598                                                                                                                                                                            Orléans
                                                               470        480                                                                                                                                        Montpellier
                                                                                                                                                                                                   Nancy
                                                                                                                                                                              50 Rouen
                                                                                                                                                                                                                                                                              SOUS-OFFRE
                                                                                                                                                                                        Tours       Dijon                                                                 Offre < transactions
     2013        2014       2015           2016        2017   2018       2019
                                                                                                                                                                               0
             Part du neuf           000 m² commercialisés     moyenne décénale                                                                                                      0              50                100             150             200               250                300
                                                                                                                                                                                                Transactions neuves des 12 derniers mois (comptes propres inclus) - Milliers m2
                                                                                   Source : BNP Paribas Real Estate (30/01/2020)

                                     Une demande tirée par la métropolisation de l’économie dans les grandes villes régionales
                                                                                                                                                                                                                                                                                           24
Raréfaction
 x          de l’offre neuve
Marché
 Introduction

                              Le niveau très élevé des pré-commercialisations ne permet pas
                              d’accroitre le stock d’offres neuves

                              250 000

                              200 000                                                            Lyon
Offre future certaine neuve

                              150 000
                                                                                                                                        Et traduit une pression des entreprises pour la modernisation de leur
                                                                                                                           Lille        immobilier
                              100 000

                                                                           Nantes      Bordeaux         Aix / Marseille                 Les besoins croissants de modernisation de l’immobilier (flex office, co-working,
                               50 000
                                                                                                                                        connectivité, etc.) se traduisent en régions :

                                                                                                                                          - par la forte préférence pour les surfaces neuves, plus adaptables
                                        0%           1%              2%       3%            4%              5%            6%       7%
                                                                                                                                          - et à défaut de centralité, par le report sur de nouveaux pôles tertiaires en
                                                                          Taux de vacance
                                                                                                                                        développement, grâce à une meilleure accessibilité.

                                Source : 2020 CBRE Research France
                                                                                    Un mouvement de remise à niveau du parc immobilier à l’échelle des métropoles
                                                                                                                                                                                                            25
Des
 x centres d’affaires en zones péri-urbaines
 Marché
  Introduction                                                                                                   Source : BNP Paribas Real Estate – Les rencontres Bureaux Régions (sept 2019)

Exemples d’investissements Foncière INEA dans ces quartiers d’affaires :

          Take Off et Landing (17 539 m²) – Blagnac          Siège de Demathieu Bard (4 887 m²) - Villeurbanne               Well Com (8 403 m²) – Saint Herblain

                                                                                                                                                                           26
Un
 x changement structurel à l’œuvre
Marché
 Introduction

 La perception des investisseurs est - selon CBRE - qu’un changement structurel
 est à l’œuvre sur ces marchés.

 Ainsi, la « demande placée » qui rend compte de la profondeur de marché,
 s’établit à 1,9 Mm² (+31% depuis 2015) représentant 83% de celle de la région
 parisienne (contre 58% en 2015). Si cette dernière est corrélée au PIB, celle des
 Régions répond à une progression structurelle

 Les fondamentaux observés en 2019 devraient se poursuivre dans les
 prochaines années :

       ✓ La dynamique de métropolisation de l’économie
       ✓ Le développement par les collectivités des nouveaux quartiers                    « La nouvelle dimension des marchés
         d’affaires
                                                                                     tertiaires en régions devrait faciliter les futurs
       ✓ La demande de bureaux neufs soutenue par les besoins croissants de                    développements tertiaires. »
         modernisation des entreprises

                                                                                                                  Source : CBRE « Real Estate Outlook France » 2020-2030

                                                                                                                                                        27
Patrimoine   Perspectives
Données
xDonnéesclés à fin 2019
         clés à fin 2019
Patrimoine
 Introduction
  Patrimoine

 874 M€                                 372.000 m²                                     84%
                                                                                   dans les principales
        +16%                                  +8,5%
                                                                                  métropoles françaises

                     92,1 %                                      7,0%
                                                              Taux de rendement
                    Taux d’occupation
                                                                à l’acquisition

    93 %                                   -25 %                                      80 %
                                         Conso. énergétique                             BREEAM
     ≥RT 2000
                                         moyenne française
                                                                                             29
Des
x bureaux neufs en Régions
Patrimoine
 Introduction

Un patrimoine de bureaux (87%) essentiellement neuf   Situé dans les 10 principales métropoles régionales
                                                                                                                                                        %
 80% du portefeuille de bureaux a moins de 10 ans
                                                        Bureaux situés dans les grandes villes > 200.000 habitants*                                     82
 15%   des bureaux en structure bois massif
                                                        Bureaux situés dans les villes moyennes 100.000 à 200.000 habitants**                           18

                                                        Total                                                                                          100
                                                      *Aix-Marseille, Lyon, Toulouse, Nice, Nantes, Strasbourg, Montpellier, Bordeaux, Lille, Rennes
                                                      ** Grenoble, Orléans, Dijon, Saint-Etienne, Reims, Metz, Angers, Nancy, le Havre

                                                      Dans les grandes villes, à 85% dans les 6 premières

                                                                                         Strasbourg; 4% Nice; 2%
                                                                                       Rennes; 5%                          Toulouse; 18%
                                                                           Montpellier; 5%

                                                                          Lille; 10%

                                                                                                                                    Lyon; 18%

                                                                      Bordeaux;
                                                                        12%

                                                                                     Nantes; 13%                      Aix - Marseille;
                                                                                                                            14%                        30
Patrimoine
 x         situé dans les grandes villes
Patrimoine
 Introduction

Les Gradins – Villeneuve d’Ascq (Lille)                                                            L’Eclat – La Cartoucherie (Toulouse)

                                          Odysseum – Port Marianne (Montpellier)

                                                                 Silk 2,0 – Carré de Soie (Lyon)   N2 office – Bassins à flot (Bordeaux)

Cap Courrouze - Rennes
                                                                                                                                           31
Patrimoine
 x         situé dans les villes moyennes
Patrimoine
 Introduction

   Luminis – Chateaucreux (St Etienne)                      Parc Valmy - Dijon                ARS – Nancy gare

                    Econocom – Presqu’ile Grenoble   Avenue des droits de l’Homme - Orléans

                                                                                                        32
Données  clés à fin 2019
xPrincipales caractéristiques du patrimoine
Patrimoine
 Introduction
  Patrimoine

       72                                       12,3 M€                                    5 200 m²
        sites                                      Taille moyenne                            Surface moyenne

                         6,24%                                           20 bps
                      Taux de capitalisation                            Compression 2019
                           (expertises)

2 700 €/m²                                        6,20%                                    165 €/m²
 Valeur bureaux /m²                            Taux de capitalisation
                                                                                           Loyer moyen bureaux
                                                   des bureaux
                                                                                                     33
Des
x bureaux verts
Patrimoine
 Introduction

93% doté d’un label construction « contraignant » (≥ RT 2000)
                   < RT 2000; 7% E+ C-; 4%
                                        BEPOS; 3%

       RT 2000; 18%
                                                                           Une consommation énergétique <                            25% à la moyenne nationale

                                                                     500        470
       RT 2005; 7%                                                           415                                         -19%
                                                                -12% 450                                                                                      382
                                                                     400
           THPE; 2%                           RT 2012; 53%           350
                                                                                                                                                           288        -25%
                BBC; 6%                                              300
                                                                     250                                             -31%
                                                                     200
                                                                     150
                                                                     100
                                                                      50
                                                                       0
                                                                             2012         2013       2014        2015         2016      2017        2018   2019
81% certifiés ou en cours de certification (BREEAM, HQE)                              Evolution comparée des consommations d'énergie primaire (kWhep/m²/an)

                                                                                                  Echantillon Foncière INEA     Moyenne française (OID)

                                                                                                                                                                 34
Une
 x base locative solide et diversifiée
Patrimoine
 Introduction

Près de 270 locataires

 72% avec un chiffre d’affaires supérieur à 100 M€

 Près de 75% des filiales de grands groupes privés ou publics

 Sans dépendance à l’égard d’un locataire                                 Ou d’un secteur d’activité
                                                                                                                                           13,8%
                                                                                                                           18,3%

                                   8 premiers locataires                   Informatique
                        22%        (2-5% du CA)                            Administration
                                                                           Banque / Assurance                     4,5%                             13,7%
                                       21 locataires suivants              Commerce
                        30%            (1-2% du CA)                        Immobilier / Construction / Bâtiment   4,5%

                                                                           Energie
                                                                           Ingénierie industrielle                 6,9%
                                                238 locataires restants    Télécommunications / Media                                              11,8%

                        48%                     (
Une
 x création de valeur réelle (1/4)
Patrimoine
 Introduction

                                                   Le Nantil : une rénovation et une densification du site réussies

 En 2019, Foncière INEA a procédé à la rénovation lourde de bâtiments existants acquis en 2009 et 2011 (coût des travaux : 3 M€ - soit 403€/m²).
 En parallèle, une densification a été menée avec la livraison de 2 nouveaux bâtiments en septembre 2019.
 A fin 2019 les 13 741 m² du site sont entièrement loués.

                                                    2018                2019                                                                         CPI         Expertise

                                    Valeur         14,9 M€         20,9 M€ (+40%)                                                    Valeur         12,9 M€   22,5 M€ (+74%)
 Revalorisation de                                                                                     Valorisation des
 l’immeuble existant                 €/m²          2 000 €             2 800 €                                                        €/m²          2 050 €       3 600 €
                                                                                                       nouveaux bâtiments
                                     Taux           8,00%          5,87% (-213 bps)                                                   Taux          9,00%     5,12% (-388
                                                                                                                                                                        36bps)
Une
   x création de valeur réelle (2/4)
  Patrimoine
   Introduction

                        Wooden Park – Mérignac (6 019 m²)                                                        Le Take Off – Toulouse (6 760 m²)

 Acquis en 2017 en VEFA, le site est situé au cœur de la zone aéroportuaire de Mérignac    Acquis en 2017 en VEFA, l’immeuble est situé à Blagnac à une station de tramway de
 Entièrement loué à BNP Paribas                                                             l’aéroport
 Livraison des 3 bâtiments entre novembre 2019 et mars 2020                                Entièrement loué au co-worker INSITU (occupant unique ALTRAN)
                                                                                            Livraison : mai 2020

                           Acquisition          Expertise                                                               Acquisition        Expertise

               Valeur        14,0 M€         16,5 M€ (+18%)                                                   Valeur      20,5 M€        23,3 M€ (+14%)

                €/m²         2 325 €             2 750 €                                                       €/m²        3 030 €           3 450 €

                Taux          6,50%          5,53% (-97 bps)                                                   Taux        6,50%         5,61% (-89 bps)
                                                                                                                                                                37
Une
   x création de valeur réelle (3/4)
  Patrimoine
   Introduction

                   Ilot Gruner – Saint Etienne (13 701 m²)                                                            Hills Plaza – Toulouse (7 100 m²)

 Acquis en 2007 en VEFA, cet immeuble emblématique de la métropole de Saint Etienne est      Acquis en 2015, l’immeuble est situé au cœur du quartier Balma à Toulouse
  livré en 2010.
                                                                                              Il est à ce jour entièrement occupé par différentes sociétés (LCL, Natixis, LPR, EDF,…)
 Aujourd’hui loué à plus de 90%, il regroupe des entreprises publiques et semi-publiques.

                                     2018                2019                                                                        2018                  2019

                     Valeur         31,6 M€         34,1 M€ (+8%)                                                    Valeur         20,8 M€           21,6 M€ (+4%)

                      €/m²          2 300 €             2 500 €                                                      €/m²           2 930 €               3 040 €

                      Taux           6,56%          6,25% (-31 bps)                                                   Taux           5,97%            5,87% (-10 bps)
                                                                                                                                                                              38
Une
 x création de valeur réelle (4/4)
Patrimoine
 Introduction

Flex Park : des parcs d’activité de plus en plus attractifs

La filiale Flex Park, dédiée aux parcs d’activités franciliens, représente 12% du patrimoine
de Foncière INEA.

                                    2018                2019

                     Valeur        91,8 M€          98,4 M€ (+7%)

                      €/m²          1 260 €            1 350 €

                      Taux          6,63 %         6,32 % (-31 bps)

La plus value latente du portefeuille depuis l’acquisition s’élève à +28 M€ (+40%)

                                                                                               39
Synthèse
 x
Patrimoine
 Introduction

     Des actifs neufs et verts   dans les principales métropoles                     porteurs d’une plus-value latente
                                            régionales                                    de 100 M€ à fin 2019

                                                                 5,91%               ➔ Un potentiel de revalorisation

                                                            Principales métropoles
                                                                   régionales
                                       6,20%

                                   Taux de capitalisation        6,75%                ➔ Une rotation d’actifs possible
                                       des bureaux
                                                               Villes moyennes

                                                                                                                    40
Perspectives
Croissance embarquée
Perspectives

  Un objectif de taille bien engagé                                               245 M€ d’investissements à livrer en 2020 - 2021

                                                                                  Un accroissement de près de 40% du patrimoine
  10001   Md €                                                     1000
                                                            874                   15 M€ de loyers additionnels attendus
   900fin   2021                                                   900
                                                 755        110
   800                                                             800
                          654
   700                                           118               700                                                               +39%
                   555    95
   600                                                             600                                                                 15
   500             79                                              500
                                                                                                        +21%
   400                                                             400
                                                                                                                                      115

   300                                                             300                                     8

   200                                                             200

   100                                                             100                                   130                          130
     0                                                             0
                   2016   2017                   2018       2019
                                                                                                         2020                         2021
                                 Nouveaux investissements
                                 Objectif à fin 2021                                   Valeur d’acquisition des immeubles entrant en exploitation cumulée (M€)
                                                                                       Loyers nets potentiels cumulés (M€)

                                                                   Un plan de marche respecté
                                                                                                                                                                 42
Pipeline
 x       d’investissements
Perspectives
 Introduction

  Take Off       Basso Combo         Tripolis      Well Com           Dargoire         Villeurbanne    Métrologic              Landing
  Toulouse         Toulouse             Lille       Nantes              Lyon              Lyon           Grenoble              Toulouse
  23,3 M€          16,7 M€            9,5 M€        20,7 M€            15,0 M€           12,5 M€         12,5 M€               34,9 M€

                                2020 (130 M€)                                                2021 (115 M€)

Wooden Park         Vision            Hyperion   Grands Boulevards   Euratechnologie      Atalante    L’Ensoleillée (bât 6)   Innovespace
   (bât A & C)     Strasbourg         Bordeaux          Lille              Lille           Rennes       Aix en Provence        Romainville
   Mérignac         16,9 M€            13,4 M€        7,9 M€             17,2 M€           12,7 M€           8,2 M€              9,5 M€
   10,7 M€                                                                                                                     (Flex Park)

                                                                                                                                 43
Conclusion
Perspectives

Le marché des bureaux en régions est aujourd’hui de plus en plus mature et suscite l’intérêt de bon nombre
d’acteurs nouveaux.

Foncière INEA a été pionnière sur ce marché. Le plan stratégique déployé début 2017 lui a permis de
consolider sa position et de devenir la foncière cotée leader sur le segment des bureaux neufs situés
dans les principales métropoles régionales.

      Objectif de taille             1 Md €          en patrimoine d’ici fin 2021

      Objectif de rentabilité      +15%/an           Résultat net récurrent sur la période 2018-2021

            Aujourd’hui, Foncière INEA ambitionne d’être aussi une valeur verte,
                ce qui indéniablement constituera un atout supplémentaire

                                                                                                             44
21 Avenue de l’Opéra
       75001 Paris

   Tél. : 01 42 86 64 46
   Fax : 01 42 86 64 19
  www.fonciere-inea.com

FONCIERE INEA

Philippe Rosio / Karine Dachary
p.rosio@fonciere-inea.com
k.dachary@fonciere-inea.com

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Stephanie Tabouis
Stephanie.tabouis@publicisconsultants.com
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