MARKETBEAT 1ÈRE COURONNE BUREAUX - XXX Bon démarrage - Cushman & Wakefield
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XXX
XXX MARKETBEAT
1ÈRE COURONNE
BUREAUX
1er Trimestre 2018
XXX
Bon démarrage
SOMMAIRE 01 Contexte économique 2 02 Synthèse Première Couronne 3 03 Première Couronne Est 5 04 Première Couronne Nord 7 05 Première Couronne Sud 9 06 Définitions & Sectorisation Immostat 11
CONTEXTE ÉCONOMIQUE
CROISSANCE ET EMPLOI AU RENDEZ-VOUS
Ralentissement en perspective Croissance du PIB en France, %
Les investissements des entreprises ainsi que
l’accélération des exportations françaises, rythmées entre
autres par des livraisons aéronautiques exceptionnelles,
ont dopé la croissance hexagonale. Elle atteint +2,0% sur
l’ensemble de l’année 2017, un niveau inégalé depuis
2011. Fait remarquable depuis 10 ans, l’accélération des
recettes fiscales qui en découle a ramené le déficit public
français sous la barre fatidique des 3% exigés par les
traités européens (2,6% du PIB). L’enthousiasme
engendré par ces indicateurs porteurs d’une embellie
économique française a rapidement été bridé par
l’annonce de la grève « printanière » de la SNCF augurant
tant d’une paralysie des voyageurs que d’une partie de
l’économie (tourisme, consommation, etc…). La
propagation du mécontentement des cheminots à d’autres Source : INSEE
secteurs d’activités (enseignement, santé, …) laisse
entrevoir les premières grandes difficultés du Enquêtes de conjoncture, indices
gouvernement à poursuivre son projet de réformes. Dans
ce contexte, climat des affaires et moral des ménages sont
tous deux orientés à la baisse ce trimestre (respectivement
-2,8 et -4 points) et présagent d’un ralentissement de la
croissance pour le début de l’année 2018 estimé par
l’INSEE à +0,4% pour chacun des 2 premiers trimestres de
l’année 2018.
Taux de chômage : 8,8% en 2018
Au 4ème trimestre 2017, l’effet vertueux de la hausse des
créations d’entreprises (+16,7% en France, +19,8% en Ile-
de-France en un an) amplifié par la baisse des
défaillances d’entreprises (-5,8% en France et -6,7% en
Ile-de-France) se poursuit toujours. Il dynamise les
créations d’emplois salariés marchands (+79 000 au 4ème Source : INSEE
trimestre 2017) qui retrouvent ainsi un volume total d’avant
crise financière de 16,3 millions de postes. Parmi eux, le Taux de chômage en France métropolitaine, en %
nombre des contrats d’intérim atteint un record historique
(743 400 au 4ème trimestre 2017), préfigurant d’une
amélioration durable des créations d’emplois marchands.
A l’inverse, conséquence directe de la réduction du
nombre d’emplois aidés, l’emploi salarié non marchand
accuse pour sa part une baisse de 12 600 postes sur
l’ensemble du 2nd semestre 2017. Cette mesure combinée
à la fin de la prime à l’embauche pour les PME pourrait à
l’avenir limiter les créations totales d’emplois et par
ricochet l’impact sur le taux de chômage. Les prévisions
d’Oxford Economics restent néanmoins optimistes avec un
taux de chômage estimé pour la fin de l’année 2018 à
8,8% au niveau national et 7,8% pour la région Ile-de-
France (à comparer respectivement à 9,4% et 8,5% pour
Source : Oxford Economics
l’année 2017).
Cushman & Wakefield | MarketBeat Première Couronne Bureaux T1 2018 2
SYNTHESE PREMIERE COURONNE
DEMANDE PLACÉE ET VALEURS LOCATIVES
Bon démarrage pour la demande placée Demande placée en Première Couronne,
en milliers de m²
La demande placée de bureaux en Première Couronne
s’élève à près de 121 000 m² au 1er trimestre 2018. En
hausse de 35% en un an, ce résultat figure parmi les
points hauts trimestriels enregistrés sur la décennie, et
confirme la reprise de la dynamique des
commercialisations sur ce marché.
La tendance haussière observée sur ce secteur est
poussée par les bons résultats des commercialisations à l’
Est et Sud (+100% et +156% en un an respectivement). A
contrario, le rythme de l’activité transactionnelle sur le
marché Nord, qui était très dynamique à la fin de l’année
précédente, a ralenti début 2018, et a enregistré un des 1er
trimestres les plus bas de la décennie sur ce secteur
(-70% en un an). Source : Immostat
La demande placée a été principalement portée ce
trimestre par les grands mouvements d’utilisateurs (+67%
en un an) sur les marchés Sud (5 transactions) et Est (2 Demande placée en Première Couronne par tranche de
transactions). Les signatures les plus significatives en surface – Au 1er trimestre 2018
termes de taille se retrouvent sur le segment des surfaces
de 10 000 à 20 000 m², notons ORANGE (17 400 m²) à Tranche de Evol.
M² Part
Villejuif, AREVA (15 400 m²) à Châtillon, BNP PARIBAS surface N/N-1
IMEX (13 500 m²) à Montreuil et LA CROIX ROUGE
FRANCAISE (13 200 m²) à Montrouge. A contrario, Moins de 1 000 m² 23 100 19% +20%
aucune grande signature n’est venue dynamiser l’activité
De 1 000 à 5 000 m² 15 100 13% -26%
transactionnelle sur le marché Nord.
Les commercialisations de petite taille ont également suivi Plus de 5 000 m² 82 700 68% +67%
la tendance haussière du moment (+20% en un an), tandis
Surface totale 121 000 100% +35%
que celles de taille intermédiaire ont observé un repli par
rapport à l’année précédente (-26% en un an). Si les Source : Immostat
premières ont enregistré une poussée à l’Est et au Sud,
les secondes ont été portées par le marché Nord.
Valeurs locatives moyennes de transactions en Première
Progression des valeurs locatives de 1ère et Couronne, €/m²/an
de 2nde main
Le loyer prime en Première Couronne reste stable à 360
€/m²/an. Dans un contexte de pression sur les immeubles
neufs et restructurés, ce secteur affiche une progression
assez nette de son loyer facial (+3% en 3 mois) à 300
€/m²/an. Dans le détail, le loyer moyen de 1ère main
progresse au Nord (350 €/m²/an) et au Sud (300 €/m²/an).
A contre courant, celui du marché à l’Est se corrige à 240
€/m²/an.
Le loyer moyen des transactions de seconde main en
Première Couronne, porté par la hausse des
commercialisations sur les marchés Sud et Est se Sources : Immostat, Cushman & Wakefield
positionne quant à lui à 250 €/m²/an.
Cushman & Wakefield | MarketBeat Première Couronne Bureaux T1 2018 3
SYNTHESE PREMIERE COURONNE
OFFRE IMMÉDIATE ET FUTURE
Allégement général de l’offre immédiate Offre immédiate en Première Couronne,
en milliers de m²
L’offre immédiate de bureaux en Première Couronne s’est
allégée pour se positionner à 607 000 m² à la fin du 1er
trimestre 2018.
La baisse des stocks vacants par rapport à la fin de
l’année précédente (-10% en 3 mois) s’observe quelques
soient les sous marchés considérés. Les volumes des
disponibilités n’en demeurent pas moins inégaux : ils sont
relativement faibles à l’Est à 79 000 m², et élevés au Sud
et au Nord avec respectivement 213 000 et 315 000 m².
Fort contraste des taux de vacance
Le taux moyen en Première Couronne suit l’allègement
Source : Cushman & Wakefield
général des stocks immédiats sur tous les sous marchés
et se positionne à 7,7% à la fin du 1er trimestre 2018. Les
écarts sont très importants selon les secteurs considérés :
le marché Nord affiche le taux le plus élevé du secteur à Taux de vacance en Première Couronne
10,3%, suivi du Sud à 8,4%. L’Est se positionne bien en
deçà à 3,4% et se rapproche de la situation parisienne
(2,9% en moyenne). Si la baisse du taux de vacance est la
bienvenue au Nord où les disponibilités de seconde main
s’accumulent, elle n’en reste pas moins inquiétante à l’Est
où l’offre de première main est absente du marché.
Regain des projets…en 2019
Les livraisons neuves de bureaux en Première Couronne
seront peu nombreuses en 2018, à l’instar de 2017, avec à
peine 90 000 m² de livrables pour chacune des deux
années, un volume faible compte tenu des niveaux usuels
Source : Cushman & Wakefield
enregistrés sur ce secteur.
Toutefois le rythme des livraisons va s’intensifier en 2019
avec près de 306 400 m² de livrables prévus, dont presque
l’intégralité (279 500 m²) est déjà en cours de construction.
Livraisons d'immeubles de plus de 5 000 m² en Première
Le taux de pré-commercialisation de ces livraisons futures Couronne, en milliers de m²
est élevé, à 60%, ce qui traduit un engouement certain de
la part des investisseurs pour ces nouveaux projets.
Concernant leur localisation, plus de la moitié des
opérations (57%) sont concentrées au Nord à Saint-Denis
et à Saint-Ouen sur le territoire de la Plaine Commune,
boosté par les projets des Jeux Olympiques et du Grand
Paris Express; l’autre part significative d’opérations (43%)
est concentrée au Sud dans le Val de Bièvre, avec
notamment un regroupement de projets à Villejuif.
La concrétisation des nombreux projets en prévision pour
2020 reste à l’heure actuelle incertaine, une situation
imputable notamment à un taux de vacance qui reste
élevé sur certains marchés (Nord et Sud).
Source : Cushman & Wakefield
Cushman & Wakefield | MarketBeat Première Couronne Bureaux T1 2018 4PREMIERE COURONNE EST
DEMANDE PLACÉE ET VALEURS LOCATIVES
Demande placée : 1er trimestre exceptionnel Demande placée en Première Couronne Est,
en milliers de m²
L’élan des commercialisations de bureaux amorcé fin 2017
en Première Couronne Est s’est confirmé en ce début
d’année 2018, et atteint 38 100 m² placés au 1er trimestre.
Ce résultat, le double de celui enregistré à la même
époque en 2017, signe le 1er trimestre le plus haut de la
décennie, du jamais vu depuis le record de 2001 (45 500
m²). Cependant, la pénurie chronique de l’offre de
première main sur ce secteur risque de ralentir à moyen
terme le rythme des commercialisations durant les
prochains trimestres.
Nouvel élan sur tous les segments de
surfaces Source : Immostat
La hausse de la demande placée s’observe sur tous les
segments de surfaces. Le nombre des transactions sur les
Demande placée en Première Couronne Est par tranche
petits et moyens gabarits a augmenté de manière
de surface – Au 1er trimestre 2018
significative en un an (de 18 à 28 signatures pour les
mouvements inférieurs à 1 000 m², et de 1 à 3 deals pour
ceux compris entre 1 000 et 5 000 m²), avec des volumes
Tranche de Evol.
M² PART
respectifs à 8 400 m² et 7 000 m² placés pour chacun au
surface N/N-1
cours du 1er trimestre 2018. Moins de 1 000 m² 8 400 22% +73%
Le segment des grandes surfaces suit une même De 1 000 à 5 000 m² 6 900 18% +110%
dynamique haussière (+109 % en un an), avec 22 800 m²
traités en ce début d’année. Ce volume correspond à 2 Plus de 5 000 m² 22 800 60% +109%
signatures, sur un secteur habitué depuis 2012 à
seulement 1 à 3 grandes signatures par an. Ces grands Surface totale 38 100 100% +100%
mouvements ont été opérés par FGA qui a pris possession
Source : Immostat
de 9 400 m² au 64 bis avenue Aubert à Vincennes, et BNP
PARIBAS IMEX qui a pris à bail 13 500 m² dans « Le
Concerto » à Montreuil.
Valeurs locatives de transactions en Première Couronne
Croisée des chemins pour les valeurs Est, €/m²/an
locatives de 1ère et de 2nde main
Le loyer prime en Première Couronne Est reste inchangé à
320 €/m²/an, un niveau stable depuis 2012.
Le loyer moyen des transactions de bureaux de 2nde main
continue sa progression (250 €/m²/an) et dépasse la valeur
moyenne de 1ère main (240 €/m²/an). Cette tendance
traduit, d’une part, le manque de bureaux neufs sur le
secteur et, d’autre part, l’engouement pour certaines
localisations proches de la capitale où les loyers les plus
élevés peuvent avoisiner 300 €/m²/an. L’amplitude des
valeurs locatives reste forte et s’échelonne selon les sous
marchés considérés, entre 100 €/m²/an pour des actifs
anciens situés à Créteil et Bagnolet, et un peu plus de 300 Sources : Immostat, Cushman & Wakefield
€/m²/an pour des immeubles localisés à Saint-Mandé et
Vincennes.
Cushman & Wakefield | MarketBeat Première Couronne Bureaux T1 2018 5PREMIERE COURONNE EST
OFFRE IMMÉDIATE ET FUTURE
Baisse de l’offre, pénurie de 1ère main Offre immédiate en Première Couronne Est,
en milliers de m²
L’offre immédiate de bureaux en Première Couronne Est
s’établit à 79 000 m² à la fin du 1er trimestre 2018, en repli
significatif de 21% en 3 mois. La baisse du volume des
disponibilités s’observe sur les petites et moyennes
surfaces (-29% et -24% en 3 mois respectivement). Les
surfaces de taille intermédiaire représentent toujours plus
de la moitié de l’offre immédiate sur ce secteur (54% du
poids du marché) avec 42 400 m² disponibles et une
vingtaine d’actifs proposés sur le marché.
Le stock des grandes surfaces reste, quant à lui, inchangé
à 17 400 m² dans « Les Mercuriales » dont la
commercialisation est aujourd’hui suspendue. A l’heure
actuelle, aucune surface neuve ou restructurée de taille
significative n’est disponible sur ce marché, traduisant un Source : Cushman & Wakefield
véritable assèchement de l’offre de classe A sur ce gabarit
d’immeuble.
Taux de vacance
Un taux de vacance bas, un marché tendu
Suivant l’allégement de l’offre immédiate de bureaux en
Première Couronne Est, le taux de vacance s’est corrigé à
3,4% à la fin du 1er trimestre 2018. A titre de comparaison,
le taux moyen d’Ile-de-France est de 5,7%. Il reste le plus
bas de la Première Couronne et traduit le caractère sous-
offreur d’un marché où la pénurie d’offre de grande surface
et de première main peut brider l’activité transactionnelle.
Faute de nouvelles livraisons, cette situation risque de
perdurer tout au long de l’année 2018.
Des pré-commercialisations en 2018-2019
Au total, près de 96 000 m² de projets en chantier ou Source : Cushman & Wakefield
possédant un permis de construire pourraient être livrés en
Première Couronne Est à l’horizon 2021, dont 43 900 m²
actuellement en chantier. Disponibilités de première main (de plus de 5 000 m²)
certaines et probables en Première Couronne Est,
Face à ces nouveautés bienvenues, 66% des surfaces en milliers de m²
sont déjà pré-commercialisées, parmi elles notons
« L’Elyps » (29 600 m²) entièrement pré-commercialisé à
Fontenay-sous-Bois, et la tour « Altaïs Evolution » (35 000
m², pré-commercialisés à plus de 50%) à Montreuil.
Les disponibilités livrables dans le courant de l’année 2018
se concentreront sur Montreuil avec le « Digital » (5 600
m²), et à Nogent-sur-Marne, avec un immeuble situé 4-12
avenue de Joinville (5 900 m²). En 2019, la seule
disponibilité sur le marché concernera la tour « Altaïs
Evolution » (16 300 m² encore disponibles; enfin « Le
Floresco » (16 000 m²) sera livrable en 2020 à Saint-
Mandé.
Source : Cushman & Wakefield
Cushman & Wakefield | MarketBeat Première Couronne Bureaux T1 2018 6PREMIERE COURONNE NORD
DEMANDE PLACÉE ET VALEURS LOCATIVES
Demande placée : un début d’année timide Demande placée en Première Couronne Nord,
Après un rebond spectaculaire en fin d’année 2017, la en milliers de m²
demande placée de bureaux en Première Couronne Nord,
s’est établie à seulement 12 900 m² traités au 1er trimestre
2018. Ce résultat, également en contraste avec le début
de l’année précédente (-70% en un an), signe le deuxième
1er trimestre le plus bas de la décennie, bien en dessous
des niveaux usuels (32 200 m²).
Absence de grande signature, retour des
surfaces intermédiaires
Ce résultat un peu décevant de la demande placée de
bureaux en Première Couronne Nord au 1er trimestre 2018
Source : Immostat
s’explique principalement par l’absence de grandes
transactions, mais également par un recul du volume des
signatures sur les petites surfaces (-8% en un an ; 5 800
Demande placée en Première Couronne Nord par tranche
m² placés). A contrario, le volume des commercialisations
de surface – Au 1er trimestre 2018
des surfaces de taille intermédiaire a nettement progressé
(+92% en un an ; 7 100 m² traités), avec 3 signatures dans
des immeubles situés à Saint-Denis, avec, notamment
Tranche de Evol.
M² Part
celle d’EIFFFAGE IMMOBILIER (2 300 m²), et à Pantin. surface N/N-1
Notons que la moitié des transactions (11 sur 21 au total) Moins de 1 000 m² 5 800 45% -8%
tous segments de surfaces confondus, s’est concentrée à
De 1 000 à 5 000 m² 7 100 55% +92%
Saint-Denis, redynamisée par les projets d’urbanisation
des Jeux Olympiques et du Grand Paris Express. Plus de 5 000 m² - 0% -100%
Surface totale 12 900 100% -70%
Le loyer de première main rejoint le prime
Source : Immostat
Le loyer prime s’est stabilisé fin mars 2018 à 350 €/m²/an.
Les plus hautes valeurs locatives ont été observées sur les
communes de Clichy et Saint-Ouen dans des immeubles
neufs de grande qualité près de la bordure du
périphérique. Cette valeur à 350 €/m²/an est rejointe par le Valeurs locatives de transactions en Première Couronne
loyer moyen de transactions de première main. Nord, €/m²/an
Le loyer moyen de seconde main s’élève à 230 €/m²/an,
en légère baisse par rapport à l’an passé (240 €/m²/an en
moyenne). L’amplitude des ces valeurs locatives, très
large l’année précédente (de 100 à 400 €/m²/an selon les
localisations et les qualités d’immeubles) s’est resserrée
en début d’année 2018, de 120 à 250 €/m²/an. Cette
réduction d’écart s’explique principalement par la
concentration des transactions ce trimestre dans les
centres villes de Saint-Denis, Clichy et Saint-Ouen, des
localisations plus homogènes en termes de loyers.
Sources : Immostat, Cushman & Wakefield
Cushman & Wakefield | MarketBeat Première Couronne Bureaux T1 2018 7PREMIERE COURONNE NORD
OFFRE IMMÉDIATE ET FUTURE
Allégement de l’offre en trompe l’oeil Offre immédiate en Première Couronne Nord,
en milliers de m²
L’offre immédiate de bureaux en Première Couronne Nord
atteint 315 000 m² à la fin du 1er trimestre 2018. Allégé de
3% en 3 mois, le stock vacant reste cependant parmi les
plus hauts de la décennie sur le secteur.
Les volumes des disponibilités de petites et moyennes
surfaces se sont allégés de près de 26% en 3 mois. A
contrario, le stock des bureaux de grande taille s’est
alourdi de 18% en 3 mois et représente toujours près de
deux ans de commercialisations au rythme observé sur le
marché au cours des dix dernières années. Le rebond des
commercialisations de grandes surfaces en 2017 n’a pas
enrayé l’alourdissement des disponibilités relevé depuis 5
ans sur le secteur, la cause étant principalement le
vieillissement des stocks sur ce créneau de surfaces. Source : Cushman & Wakefield
Stabilisation du taux de vacance Taux de vacance
Suivant l’allégement du volume des disponibilités en
Première Couronne Nord, la courbe du taux de vacance
s’infléchit et passe de 10,7% fin 2017 à 10,3% début 2018.
Ce marché affiche de loin le taux le plus élevé de la
Première Couronne (7,7% en moyenne début 2018), tout
en restant encore éloigné de ses sommets (près de 13%
enregistré en 2011).
Les chantiers démarrent pour 2018 et 2019
Au total, 389 200 m² de projets en chantier ou avec permis
de construire sont prévus en Première Couronne Nord à
l’horizon 2021. Les opérations en chantier se sont Source : Cushman & Wakefield
multipliées en ce début d’année, passant de 85 400 m² fin
2017 à 175 400 m² au 1er trimestre 2018. Notons que près
de la moitié (54%) des projets sont concentrés à Saint-
Denis, une ville boostée par une politique d’urbanisation Disponibilités de première main (de plus de 5 000 m²)
certaines et probables en Première Couronne Nord,
portée par le Grand Paris Express et les JO 2024.
en milliers de m²
Parmi les projets en construction prévus pour 2018, notons
l’ilôt E de « Pulse » (27 900 m²) à Saint-Denis, « Iko »
(9 500 m²) à Clichy et « Le Canopy » (6 200 m²) au Pré-
Saint-Gervais, tous développés en blanc.
A l’horizon 2019, les projets « Moods » (30 300 m²),
« #Curve » (23 000 m²), et « New Corner » (13 600 m²
restructurés) tous les trois à Saint-Denis, viendront
alimenter l’offre de manière certaine. A l’heure actuelle,
seuls deux projets, également livrables en 2019 sont
entièrement pré-commercialisés : l’ex « Siège de
l’Humanité » (9 700 m²) à Saint-Denis et « Smartside »
(40 000 m²) à Saint-Ouen. Enfin, « Le Floresco » (16 000
m²) à Saint-Mandé actuellement en chantier sera livrable
Source : Cushman & Wakefield
en 2020.
Cushman & Wakefield | MarketBeat Première Couronne Bureaux T1 2018 8PREMIERE COURONNE SUD
DEMANDE PLACÉE ET VALEURS LOCATIVES
Demande placée : démarrage en trombe Demande placée en Première Couronne Sud,
en milliers de m²
Les commercialisations de bureaux en Première Couronne
Sud s’élèvent à 69 900 m² traités au 1er trimestre 2018. Ce
résultat en forte hausse par rapport à l’année précédente
(+156% en un an), se place parmi les points trimestriels
les plus hauts de la décennie observés sur le secteur. Il
dépasse à lui seul les volumes traités des années 2013 à
2015.
Ce démarrage en trombe des commercialisations en
Première Couronne Sud est essentiellement imputable à la
très bonne commercialisation des grandes surfaces en
début d’année, avec 5 signatures pour un total de 59 900
m². Ces transactions ont impliquée ORANGE dans
l’immeuble « Lebon Lamartine » (17 400 m²) à Villejuif,
AREVA dans « Le Prisme » (15 400 m²) à Châtillon, LA Source : Immostat
CROIX ROUGE FRANCAISE dans «Ipso Facto» (13 200
m²) à Montrouge, SPIE COMMUNICATION (7 700 m²) à
Demande placée en Première Couronne Sud par tranche
Malakoff et MSA IDF dans « L’Atriode » (6 200 m²) à
de surface – Au 1er trimestre 2018
Gentilly.
Le volume placé des petites surfaces de bureaux a, quant Tranche de Evol.
à lui, opéré un rebond de 11% en un an; à contrario, les M² Part
surface N/N-1
commercialisations de moyennes surfaces ont marqué un
coup d’arrêt (-92% en un an) et une seule signature a été Moins de 1 000 m² 8 900 13% +11%
enregistrée début 2018 sur ce segment de surface.
De 1 000 à 5 000 m² 1 100 2% -92%
Hausse des valeurs locatives de 1ère et 2nde Plus de 5 000 m² 59 900 86% +958%
main Surface totale 69 900 100% +156%
Le loyer prime reste inchangé à 360 €/m²/an, valeur Source : Immostat
attestée par des prises à bail en 2016.
Les commercialisations de grand gabarit en Première
Couronne Sud rehaussent le loyer moyen de 1ère main à
300 €/m²/an fin mars 2018, avec des valeurs aux alentours Valeurs locatives de transactions en Première Couronne
de 310-320 €/m²/an pour des immeubles neufs situés en Sud, €/m²/an
bordure du boulevard périphérique de la Capitale.
La valeur moyenne de transactions de bureaux de
seconde main a également augmenté pour atteindre 260
€/m²/an au 1er trimestre. Cette progression s’explique par
la concentration importante des transactions sur
Montrouge et Arcueil, avec, parmi les valeurs hautes, des
variations de 270 à plus de 400 €/m²/an selon les
localisations.
L’attractivité des loyers et le manque d’offre immédiate à
Paris Rive Gauche (2,4% de vacance en moyenne début
2018) jouent un rôle sur la décision des entreprises de
traverser le périphérique pour s’installer en Première
Couronne Sud. Une situation qui commence à porter ses Sources : Immostat, Cushman & Wakefield
fruits sur ce secteur…
Cushman & Wakefield | MarketBeat Première Couronne Bureaux T1 2018 9PREMIERE COURONNE SUD
OFFRE IMMÉDIATE ET FUTURE
Allégement de l’offre de grandes surfaces Offre immédiate en Première Couronne Sud,
en milliers de m²
L’offre immédiate de bureaux en Première Couronne Sud
s’est résorbée de 15% en 3 mois et atteint aujourd’hui
213 000 m². Cette baisse des disponibilités immédiates
s’observe sur tous les segments de surfaces : de manière
modérée sur les petites et moyennes surfaces (-9% en 3
mois) mais très significative (-22% en 3 mois) sur les
grands gabarits d’immeubles
Tous segments confondus, les disponibilités se
concentrent majoritairement à Montrouge, Ivry-sur-Seine,
Arcueil et Malakoff. Les grandes et moyennes surfaces
représentent l’essentiel du stock et s’élèvent à près de
90 000 m² pour chacun de ces créneaux. Les immeubles
de seconde main sont majoritaires parmi les disponibilités
supérieures à 5 000 m², cependant quelques surfaces Source : Cushman & Wakefield
neuves sont également proposées comme
« Résonnance » (12 400 m²) à Bagneux et « Smart up »
(16 400 m²) à Châtillon. Taux de vacance
Baisse du taux de vacance
Le taux de vacance enregistré en Première Couronne Sud
se positionne début 2018 à 8,4%, en baisse significative
par rapport au trimestre précédent (9,9%). Ce taux reste
supérieur à celui enregistré en moyenne en Première
Couronne (7,7%) et a fortiori en Ile-de-France (5,7%).
Concentration des projets sur 2019-2020
Les projets d’opérations tertiaires en Première Couronne
Sud en chantier ou avec permis de construire totalisent
près de 355 600 m² à l’horizon 2020, et se rapprochent du Source : Cushman & Wakefield
niveau observé en Première Couronne Nord. Cependant,
parmi ces opérations, seuls 89 500 m² sont en chantier,
soit moins du quart des projets initialement prévus. Disponibilités de première main (de plus de 5 000 m²)
certaines et probables en Première Couronne Sud,
Pour le moment, 33 500 m² de bureaux neufs sont prévus en milliers de m²
pour 2018 : 5 200 m² à Bagneux au 146 rue des Blains
actuellement en chantier, et 28 300 m², correspondant aux
lots B1 et B2 de « Cityseine » à Ivry-sur-Seine, dans
l’attente d’un feu vert pour leur mise en construction.
Les opérations livrables seront a contrario plus
nombreuses en 2019, avec 79 800 m² d’opérations en
chantiers, dont « Iro » (25 000 m²) à Châtillon, un
développement dans la ZAC Aragon (27 000 m² au total) à
Villejuif et « Osmose » (16 200 m²) à Arcueil. La date de
livraison du projet « Network » (21 000 m² dont la plus de
la moitié pré-commercialisée) à Bagneux a, quant à elle,
été repoussée à 2020. Ces chantiers suivent une trame
géographique fortement corrélée au tracé de la future ligne
de métro 15 Sud du Grand Paris Express. Source : Cushman & Wakefield
Cushman & Wakefield | MarketBeat Première Couronne Bureaux T1 2018 10DEFINITIONS Demande placée : Ensemble des transactions, à la location ou à la vente, réalisées par des utilisateurs finaux, y compris les précommercialisations, les clés en main et les opérations pour compte-propre, sous réserve de la levée des conditions suspensives. Offre immédiate : Ensemble des surfaces vacantes proposées à la commercialisation à un instant T. Sont exclus les recherches de successeur et les congés de bail jusqu'à la sortie effective du locataire. Loyer moyen de 1ère main : Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne des loyers, pondérée par la surface totale des transactions de première main (surfaces neuves ou restructurées). Loyer moyen de 2nde main : Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne des loyers, pondérée par la surface totale des transactions de seconde main (hors surfaces neuves ou restructurées). Loyer prime : Le loyer prime correspond à la moyenne des valeurs de transaction les plus élevées observées sur des immeubles neufs ou restructurés, très bien localisés et loués avec une durée d’engagement ferme longue. Production neuve de bureaux : Ensemble des surfaces neuves à construire et en chantier avec ou sans autorisations (PC et agréments) et non encore livrées. Production neuve certaine de bureaux : Ensemble des opérations mises en chantier à un instant T et non encore livrées. Production neuve probable de bureaux : Ensemble des opérations non encore mises en chantier à un instant T et ayant obtenu un agrément et/ou un permis de construire. Production neuve potentielle de bureaux : Ensemble des projets identifiés n'ayant pas encore obtenu d'agrément et/ou de permis de construire Taux de vacance : Part de l’offre immédiatement disponible dans le parc de bureaux existant à un instant T SECTORISATION IMMOSTAT Cushman & Wakefield | MarketBeat Première Couronne Bureaux T1 2018 11
AUTEURS Magali Marton Agnès Talène Directrice des Etudes - France Chargée d’Etudes +33 (0)1 86 46 10 95 +33 (0)1 53 76 95 56 magali.marton@cushwake.com agnes.talene@cushwake.com CONTACTS Antoine Derville Président +33 (0)1 53 76 92 91 antoine.derville@cushwake.com Ludovic Delaisse Head of Agency +33 (0)1 53 76 92 73 ludovic.delaisse@cushwake.com Disclaimer Il ne saurait être initié de transaction, basée sur le présent document, sans l’appui d’un avis professionnel spécifique et de qualité. Bien que les données aient été vérifiées de façon rigoureuse, la responsabilité de Cushman & Wakefield ne saurait être engagée en aucune manière en cas d’erreur ou inexactitude figurant dans le présent document. Toute référence, reproduction ou diffusion, totale ou partielle, du présent document et des informations qui y figurent, est interdite sans accord préalable exprès de Cushman & Wakefield. En tout état de cause, toute référence, reproduction ou diffusion devra en mentionner la source. ©2018 Cushman&Wakefield, Inc. Tous droits réservés
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