Spotlight Le marché des résidences étudiantes - Mai 2015 Savills World Research Résidences étudiantes - L'Agefi Actifs
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Le marché des résidences
étudiantes Mai 2015
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Spotlight | Le marché des résidences étudiantes Mai 2015
Spotlight
Le marché des résidences
étudiantes
Des chiffres en hausse vu leurs parents se battre, tout au long
Selon le MENESR (Ministère de l'Éducation de leur vie active, dans un marché du
Nationale, de l'Enseignement Supérieur
et de la Recherche), 2,47M d'étudiants se
travail difficile. Depuis le début de la crise
financière mondiale, le nombre d'enfants
EN BREF
sont inscrits au mois de septembre dernier
dans l'enseignement supérieur et 63%
vivant dans un ménage sans emploi est
monté en flèche. En France, la fourchette
Le logement étudiant a le vent
d'entre eux étaient universitaires. Cela des 0 à 17 ans vivant dans des ménages en poupe
représente 38 100 étudiants de plus qu'en où personne ne travaille est passée de
2013, soit une augmentation de 1,5%, 8,3% en 2008 à 10,7% en 2013. Par ailleurs,
contre 1,8% en 2013 et 1,5% en 2012. la génération des étudiants du Millénaire ■ Au mois de septembre de l'année dernière, 38 100
Malgré la faible reprise de l'économie et le grandit dans un monde en évolution nouveaux étudiants se sont inscrits dans l'enseignement
vieillissement de la population qui affecte rapide, où les marchés de l'emploi offrent supérieur, ce qui représente une augmentation de 1,5 %
la taille des cohortes les plus jeunes (18-25 de plus en plus de postes exigeant des par rapport à l'année universitaire précédente.
ans), le nombre d'étudiants inscrits dans compétences avancées pour répondre ■ En 2013, la France a accueilli 295 084 étudiants
l'enseignement supérieur a régulièrement à une économie plus innovatrice. Cette internationaux, soit 2 % de plus que l'année précédente.
augmenté au cours des quatre dernières nouvelle donne, à la fois démographique Cela signifie que 12 % de la population étudiante vient de
années. Une tendance qui ne saurait et économique, crée chez les jeunes une l'étranger.
être attribuée au flux des étudiants motivation intrinsèque de réussite.
internationaux, puisque le nombre de ■ En vue de renforcer l'attractivité des universités
nouveaux inscrits nationaux s'est accru Selon les premières estimations du françaises, une nouvelle loi sur l'immigration pour les
dans les mêmes proportions que celui MENESR, 710 600 candidats se sont étrangers est entrée en vigueur au mois de juillet de
des ressortissants étrangers. Comment présentés au baccalauréat en 2014, soit l'année dernière.
l'expliquer ? près de 5% de plus qu'en 2013. ■ Le parc de logements étudiants est actuellement
Et 624 700 d'entre eux l'ont eu, ce qui estimé à un total de 375 000 chambres. Le taux de
Nouvelles générations & représente donc un taux de réussite de couverture moyen est aujourd'hui de 15,4 %, au lieu de
économie fondée sur la 87,9%, soit 110 points de base de plus 11,2 % en 2012.
connaissance que l'année précédente. Finalement, le
Élevées par une génération X qui a atteint pourcentage d'étudiants éligibles qui ■ L'investissement est principalement focalisé sur les
sa majorité en période de récession et qui se sont inscrits dans l'enseignement programmes de développement et les projets de VEFA:
a survécu au krach des sociétés pointcom supérieur est également en leur pénurie est susceptible de restreindre le nombre
dans les années 2000 et à la crise augmentation, passant de 63,9% en 2012 d'opportunités d'investissement.
financière mondiale de 2008, les nouvelles à 67,3% en 2013.
■ L'intérêt grandissant des investisseurs, associé à la
générations d'étudiants (Millénaire) ont
pénurie de l'offre sur le marché, exerce une pression à la
baisse sur les taux de rendement prime.
GRAPH 1
Croissance du PIB et nombre d'étudiants Croissance
régulière du nombre d'étudiants
Evolution du nombre d'étudiants Croissance du PIB
“La récente réforme
5% de la politique des
4% visas et les frais de
3% scolarité, qui sont
2%
parmi les plus bas d'Europe,
renforcent l'attractivité de la
1%
0%
-1% France auprès des étudiants
-2% internationaux.” Lydia Brissy,
-3% Savills European Research
2011
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2012
2013
2014
Source: Focus Economics, INSEE
savills.fr/research 02
Spotlight | Le marché des résidences étudiantes Mai 2015
GRAPH 2
Mobilité internationale & Part des étudiants internationaux Une hausse due en grande partie
profils étudiants au nombre croissant d'étudiants chinois
L'essor des classes moyennes dans les
pays émergeants, notamment en Chine
et en Inde, associé à la mondialisation, 18%
entraîne un besoin croissant de 16% 17.0%
qualifications reconnues à l'échelon
14%
international. D'après l'UNESCO, en 2012,
au moins 4M d'étudiants ont fait leurs 12%
11.9% 12.1%
études à l'étranger, contre 2M en 2000, 10% 10.9%
soit 1,8% de l'ensemble des inscrits dans
l'enseignement supérieur. Cinq pays
8%
accueillent à eux seuls près de la moitié 6% 7.0%
des étudiants qui choisissent de faire 4%
leurs études à l'étranger : les États-Unis
(18%), le Royaume-Uni (11%), la France 2%
(7%), l'Australie (6%) et l'Allemagne 0%
(5%). Néanmoins, ces pays d'accueil 1998 2003 2008 2013 2025*
ont également vu leur part d'étudiants
Source: MENESR, OCDE
internationaux baisser, de 55% en 2000 à
47% en 2012.
contre 9% pour les étudiants asiatiques. étudiante au monde. Pour améliorer
D'après le MENESR, la France a accueilli Cela signifie que d'ici un ou deux ans, l'attractivité des universités françaises, une
295 084 étudiants internationaux en le nombre de Chinois faisant leurs nouvelle loi sur l'immigration concernant
2013, soit une augmentation de 2% par études en France pourrait dépasser les étudiants étrangers, proposée par le
rapport à l'année précédente. Cela signifie celui des Marocains. Il est probable que sénateur Dominique Gillot, est appliquée
que 12% de la population étudiante ces ajustements fondamentaux dans la depuis le mois de juillet 2014. Parmi les
provient actuellement de l'étranger, au croissance de la population et la nouvelle principales nouveautés figure d'une part,
lieu de 7% en 1998. D'après les dernières donne économique réduiront le poids la durée du titre de séjour des étudiants
prévisions de l'OCDE, d’ici 2025, le géostratégique des étudiants africains étrangers, qui a été prolongée et adaptée
nombre d'étudiants étrangers en France en faveur de ceux provenant d'Asie. à la durée de leurs études. D'autre part,
augmenterait de 52% et représenterait Cette évolution devrait aller de pair avec les titulaires d'un master français ont
17% de la population étudiante totale. une adaptation de l'offre de logements désormais droit à une autorisation de
étudiants. travail de trois ans, à condition que leur
En 2013, les Marocains étaient les emploi soit en rapport avec leurs études.
plus représentés (33 899 étudiants), La France et Paris :
suivis de près par les étudiants chinois principales destinations Les droits d’inscription à l’université
(30 176), puis les Algériens, les Tunisiens étudiantes en France sont relativement faibles
et les Italiens. Or, au cours des années La France est la troisième destination par rapport à d’autres pays d'Europe.
universitaires 2011-2012 et 2012-2013, la plus demandée au monde par les La grande majorité des institutions
la part des étudiants en provenance du étudiants, et Paris serait, d'après le d'enseignement supérieur en France
continent africain s'est accrue de 1%, classement QS 2015, la meilleure ville est subventionnée par l'État, ce qui
signifie que les droits d’inscription sont
GRAPH 3 modiques et dépendent du niveau
d'études (188 € pour le premier cycle,
Typologie de logements étudiants La part des 259 € pour le deuxième cycle, 393 € pour
étudiants vivant chez leurs parents est en baisse les doctorats et 611 € pour les écoles
100% d'ingénieurs). Les coûts d'inscription dans
Autre les institutions privées sont cependant
90%
supérieurs, notamment dans les écoles
80% de commerce, où ils oscillent entre 3 000
70% Colocation € et 10 000 €. Même si les débats n'en
sont encore qu'à leurs balbutiements, le
60%
gouvernement envisage d'augmenter les
50% Location seule / en droits d’inscription pour les étudiants en
couple
40% provenance de pays tiers.
30% Résidence
universitaire
Finalement, de nombreuses universités
20% proposent aujourd'hui des programmes
10% bilingues ou entièrement en anglais,
Cohabitant /
Propriété de la ce qui est particulièrement intéressant
0%
2000 2010 2013
famille pour ceux qui souhaitent apprendre
ou améliorer leur français tout en se
Source: OVE spécialisant dans une autre discipline
savills.fr/research 03Spotlight | Le marché des résidences étudiantes Mai 2015
académique. GRAPH 4
Pénurie d'offre En projet Seules 9 332 chambres d'étudiants sont prévues pour les
La capacité d'accueil des logements
prochaines années
étudiants est aujourd'hui estimée à
375 000 chambres, dont environ 58% En project Soumis Authorisé
sont des logements publics gérés par 4 000
les CROUS (Centres Régionaux des
Œuvres Universitaires et Scolaires). Un 3 500
chiffre insuffisant au regard de la volonté 3 000
de décohabitation de quelque 1,6M
d'étudiants. 2 500
2 000
Le taux de couverture moyen est de
15,4%, au lieu de 11,2% en 2012 (nos 1 500
derniers chiffres). Cette moyenne masque 1 000
cependant de grands écarts entre les
villes: 2,6% à Paris, qui reçoit près de 500
13% du total des étudiants des cycles 0
supérieurs et 19,3% du total des étudiants 2015 2016 2017 2018 2019 2020
étrangers; 9,8% à Lille ; et 19% à Grenoble,
Source: Explore
la ville la mieux équipée, suivie d'Aix-
Marseille, avec 16,4%.
Toulouse (12%) et Marseille (13%). Le loyer moyen national des logements
L'amélioration globale du taux En outre, le gouvernement a lancé en étudiants s'étend de 457 €/mois (charges
de couverture est due à une forte 2014 une initiative intitulée « Plan 40 000 » comprises) pour un studio à 542 € /mois
augmentation du nombre de nouveaux dont la vocation est de mettre en chantier pour un T1. D'après la dernière étude de
projets de logement depuis 2012. 40 000 logements étudiants publics d'ici l'OVE (Observatoire de la Vie Etudiante),
Toutefois, la tendance semble se ralentir. 2017, dont environ 50% en Île-de-France. ces 12 derniers mois, les loyers se sont
En tout, 9 332 nouvelles chambres L'Aquitaine ainsi que les régions PACA, accrus en moyenne de 3% en Île-de-
d'étudiants sont prévues dans les cinq Midi-Pyrénées, Rhône-Alpes et Nord-Pas- France et de 2% en région.
années à venir, dont 3 800 devraient de-Calais figurent parmi les autres régions
être livrées en 2015. Sur ce total, environ ciblées. À terme, le parc du CROUS Suite à l'instauration des nouvelles
67% ont reçu leurs autorisations, 11% augmentera de 25%. Un quart du plan a mesures de la loi Alur l'année dernière,
attendent toujours leur approbation d’ores et déjà été mis en œuvre. l'augmentation des loyers a été
et les autres n'en sont qu'au stade relativement limitée. En effet, la loi initiale
de projet. L'Île-de-France rassemble Selon l'emplacement et la qualité du entrée en vigueur en 2012 avait pour
32% des plans de logement étudiant logement, le taux d'occupation oscille objectif de plafonner l'augmentation
autorisés. Les projets à mettre en œuvre entre 91 et 100%, avec une moyenne des loyers dans le cas de renouvellement
dans le département de la Moselle nationale d'environ 94%. de bail dans 28 villes de plus de 50 000
(Metz) représentent 16% du total. Les habitants. La loi a aujourd'hui été étendue
deux autres principales villes attirant Augmentation des aux nouveaux baux, pour lesquels le loyer
les promoteurs et les investisseurs sont loyers de 2 à 3% demandé doit être compris entre -30% et
+20% du loyer médian de référence.
GRAPH 5 GRAPH 6
Montant des loyers en résidences privées 457 € en Taux de couverture* La moyenne
moyenne pour un studio et 542 € pour un T1 / mois nationale masque les écarts
1-chambre Studio Grenoble
Paris Aix-Marseille
IDF (hors Paris) Montpellier
Aix en Provence
Nice Moyenne France
Annecy Nantes
Lyon
Lille Nancy
Moyenne Nice
Strasbourg
Montpellier Lyon
Marseille Rennes
Bordeaux Toulouse
Grenoble
Toulouse Bordeaux
Toulon Rouen
Rennes
Rouen Strasbourg
Nantes Lille
Reims
Le Havre Paris
€0 € 200 € 400 € 600 € 800 €1 000 €1 200 €1 400 0% 5% 10% 15% 20%
Source: Location etudiant Source: CROUS, Adele, Savills / *Nombre de chambres divisé par le nombre d'étudiants
savills.fr/research 04Spotlight | Le marché des résidences étudiantes Mai 2015
Investissement motivé dernière, après la hausse enregistrée
par les livraisons en 2013 qui faisait suite à la livraison de TABLE 1
Si la part des investissements en nombreux projets. Le marché français est Principaux opérateurs Deux opérateurs
logements étudiants reste marginale et dominé par les investisseurs domestiques,
que le secteur requiert un certain niveau qui représentent 72% des volumes
se partagent 41 % du marché
de spécialisation, c'est un segment à investis au cours des trois dernières Part de
fort potentiel. La pénurie de l'offre, alors années. Il s'ouvre néanmoins lentement Groupe Marque Date Type
marché
que la demande est en hausse, crée aux investisseurs étrangers, (Pays-Bas 16%,
Promoteur /
l'opportunité. Le logement étudiant Royaume-Uni 7%, Allemagne 4%). Nexity Studéa 1987 23%
Gestionnaire
constitue une source de revenus à long
terme s'accompagnant d'un faible risque Depuis l'entrée en vigueur de la loi LRU Groupe Reside Les Estudi- Promoteur /
1989 18%
Etudes nes Gestionnaire
d'impayés, dans la mesure où les parents en août 2007, qui permet la privatisation
sont souvent les garants financiers et des universités sous certaines conditions,
Le Club Etudiant OSE 1989 Gestionnaire 9%
où le gouvernement fournit des aides seulement neuf universités ont déposé
relativement conséquentes (APL). une demande de privatisation en 2009,
BNP real estate Studélites 1990 Gestionnaire 8%
Par ailleurs, comme la durée du bail trois d'entre elles (Toulouse 1- Capitole,
étudiant est de 9 mois, il permet d'ajuster Clermont 1 et Poitiers) ayant obtenu le
plus souvent le loyer que le marché consentement du gouvernement. Nous Arpej UniverCity UniverCity 1989 Gestionnaire 8%
résidentiel traditionnel. Finalement, le pensons cependant que l'impact de la
Propriétaire/
logement étudiant offre aux investisseurs dette sourveraine sur les subventions Gécina Campuséa 2007
Gestionnaire
8%
des stratégies anticycliques et de de l'état peut encourager davantage
diversification permettant d'équilibrer d'universités à en faire de même à moyen FAC habitat - 1985 Gestionnaire 6%
leurs portefeuilles. terme. Le parc immobilier des universités
françaises représente 18,6M m2 dont 5,2M Dom'Ville
- 1997 Gestionnaire 5%
En revanche, ce marché est moins m2 appartiennent au gouvernement, services
transparent et moins liquide que les 450 000 m2 aux universités et 2,95M m2 Promoteur /
Espacil Habitat - 1964 4%
autres biens plus traditionnels. De plus, aux collectivités locales, sur un total de Gestionnaire
sur la base d'une étude de marché 5,95 hectares de terrain. Il inclut en outre Park&Suites
réalisée dans plusieurs villes, nous 347 185 m2 de logements étudiants. Suit'Etudes 2011 Gestionnaire 4%
Etudes
pouvons affirmer que 60 à 70% du parc Source: Savills
de logement étudiant existant appartient Pression à la baisse sur
à des investisseurs privés ou est placé les taux de rendement
sous le régime de copropriété, ce qui L'intérêt grandissant des investisseurs,
le rend moins accessible aux sociétés associé à la pénurie de l'offre sur le
immobilières et aux investisseurs marché, exerce une pression à la baisse
institutionnels. L'investissement est donc sur les taux de rendement. Le taux
principalement motivé par les livraisons
de nouvelles résidences et les projets
de rendement net attendu pour les
résidences étudiantes oscillent entre 5,3% “Le secteur affiche un potentiel
de VEFA : leur pénurie est susceptible
de restreindre les opportunités
et 6,7%, selon l'emplacement et la qualité
du bien immobilier. Ces taux représentent
évident pour des rendements
d'investissement. une valeur supérieure à celles que importants.” Marcus Robert, Savills
l'on peut atteindre dans les secteurs
C'est ce qui explique le faible volume traditionnels. ■
Residences Etudiantes
d'investissement enregistré l'année
GRAPH 7 GRAPH 8
Investissement Nous anticipons une forte activité en Taux de rendement En baisse mais reste
2015 supérieur aux autres secteurs
Volume d'investissement Nombre de chambres Secondaire Prime
€250 000 000 2 500
Résidences Etudiantes 6.70%
5.30%
€200 000 000 2 000
Centre Commerciaux 5.50%
4.25%
€150 000 000 1 500
Bureaux 4.50%
3.75%
€100 000 000 1 000
Pieds d'immeuble 4.50%
€50 000 000 500 3.50%
Résidentiel 4.40%
€ 0 0 3.30%
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 T1
2015 0% 1% 2% 3% 4% 5% 6% 7% 8%
Source: Savills Source: Savills
savills.fr/research 05Spotlight | Le marché des résidences étudiantes Mai 2015
CARTE 1
Croissance de la population au cours des trois
dernières années PERSPECTIVES
Perspectives prometteuses
■ Le nombre de nouveaux étudiants devrait augmenter
de 9% dans les 10 prochaines années, selon les dernières
projections de l'INSEE, ce qui portera le nombre total
d'étudiants à 2,65M.
■ Selon les dernières estimations de l'OCDE, en 2025 le
nombre d'étudiants internationaux augmentera de 52%
et représentera 17% de l'effectif étudiant total. Le nombre
de Chinois venant étudier en France devrait dépasser celui
des Marocains dans environ deux ans.
■ Environs 30 000 chambres en résidence CROUS seront
construites pour 2017. Par ailleurs, 9 332 chambres dans le
secteur privé sont en projet pour les cinq ans à venir.
■ Sur la base de ces chiffres et celui de la croissance du
nombre d'étudiants, le taux de couverture du marché ne
devrait progresser que modestement et atteindre 15% en
2017 (actuellement 14,4%).
■ Le taux d'occupation en France devrait rester élevé,
plus particulièrement dans les villes structurellement en
sous offre ou dans les résidences haut de gamme et bien
localisées.
■ Le marché des résidences étudiantes restera attractif
pour les investisseurs à la recherche de stratégies
anticycliques et de diversification de leurs portefeuilles.
■ La concurrence accrue des investisseurs pour un
nombre d'opportunités limité continuera de tirer les
rendements à la baisse.
Source: Savills
Equipes Savills
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