Swisscanto (CH) Real Estate Fund Swiss Commercial - C'est le bon moment pour investir - Swisscanto Asset Management SA
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Swisscanto (CH) Real Estate Fund Swiss Commercial – C'est le bon moment pour investir Swisscanto Asset Management SA Isabelle Cohen Solal, Relationship Manager Zurich, janvier 2015 Réservé aux investisseurs qualifiés
C'est le bon moment pour investir
Le fonds bénéficie d'une valorisation attrayante étant donné
l'environnement de marché actuel
La qualité du portefeuille est excellente
Cela signifie : un potentiel de rendement attrayant
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© Swisscanto Asset Management SA
Les conditions économiques
sont très favorables pour l'immobilier en Suisse
Facteur Prévisions Evaluation
• 1,9 % pour 2015
Croissance du PIB
• 2,1 % pour 2016
Croissance démographique et • Immigration continue
emploi • Taux de chômage avoisinant toujours les 3 %
• Salaires réels et revenus par foyer toujours
Salaires et revenus
en légère hausse
• Inflation inférieure à 0,5 %
Intérêts
• Pas hausse des taux en vue
Source : KOF, BFS
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© Swisscanto Asset Management SA
Un environnement exigeant pour l'immobilier
commercial
• L'offre sur le marché des surfaces de bureaux
demeure structurellement excédentaire
• Les loyers proposés pour les bureaux et
surfaces commerciales à Genève et Zurich
subissent une forte pression
• Un ralentissement de la construction
d'immeubles commerciaux est attendu à
moyen terme
• De nouvelles corrections des loyers sont à
prévoir en 2015.
Source : Wüest & Partner
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© Swisscanto Asset Management SA
Concentration sur les composantes de rendement pour
l'immobilier commercial
Rendement des variations Rendement des flux de
Rendement total = de valorisation + trésorerie
• Aucune réévaluation sensible • Le rendement est
pour les immeubles commerciaux principalement déterminé par
• Corrections possibles dans les composantes de rendement
certains cas, mais pas de • Elles représentent l'élément
dévaluation à grande échelle central de ce type de
• La contribution des composantes placement
d'accroissement de valeur est • Facteurs de succès
donc proche de zéro – Gestion active de la location
– Gestion efficace des immeubles
– Gestion stricte des coûts
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© Swisscanto Asset Management SA
Valorisations péreines grâce à une pratique
conservatrice
Taux d'escompte moyen par rapport au taux à 10 ans
6%
4.93% 4.80% 4.72%
5% 4.55% 4.46% 4.36%
4%
3% 2.50%
2.16%
2% 1.64%
1.23%
0.96%
1% 0.51%
0%
2009 2010 2011 2012 2013 2014
Immobilienfonds CHF 10Y Swap
Source : Bloomberg, rapports annuels des fonds
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© Swisscanto Asset Management SA
Marge de rendement élevée des placements immobiliers
Source : Credit Suisse
Dernière mise à jour des données 31.12.2014
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© Swisscanto Asset Management SA
Primes d'émission peu élevées au vu des taux bas
30%
25%
31.12.2014
31.12.2004
31.12.2012 31.12.2005
20%
31.12.2011 31.12.2010 31.12.2006
31.12.2003
31.12.2009
Agio
15%
10% 31.12.2013
31.12.2002 31.12.2007
5%
31.12.2008
0%
0.0% 0.5% 1.0% 1.5% 2.0% 2.5% 3.0% 3.5% 4.0% 4.5%
10Y CHF Swap Rate Source : Bloomberg, rapports annuels des fonds
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© Swisscanto Asset Management SA
Fonds de biens immobiliers commerciaux avec une
valorisation particulièrement faible
Source : Credit Suisse
Dernière mise à jour des données : 31.12.2014
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© Swisscanto Asset Management SASwisscanto (CH) Real Estate Fund Commercial –
meilleur marché que ses pairs directs
Agio/Disagio
35%
30%
25%
20%
15%
10%
5%
0%
-5%
-10%
06.2011 12.2011 06.2012 12.2012 06.2013 12.2013 06.2014 12.2014
Swisscanto (CH) Real Estate Fund Swiss Commercial
UBS (CH) Property Fd-Swiss Commercial 'Swissreal'
Credit Suisse Real Estate Fund Interswiss
Schroder Immoplus
Source : Bloomberg, Swisscanto
Fonds de règlement transactionnel Swisscanto aux caractéristiques similaires : axé sur le commerce Suisse entière Dernière mise à jour des données : 31.12.2014
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© Swisscanto Asset Management SAC'est le bon moment pour investir
Le fonds bénéficie d'une valorisation attrayante étant donné
l'environnement de marché actuel
La qualité du portefeuille est excellente
Cela signifie : un potentiel de rendement attrayant
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© Swisscanto Asset Management SAPortefeuille bien diversifié – Biens immobiliers les plus
importants (après le projet de Zofingen < 20 %)
Allocation géographique Types d'utilisation
9.0%
19.0% 2.0%
24.0%
5.0% 30.0%
10.0%
5.0%
22.0%
16.0%
25.0% 5.0% 28.0%
Commerce Bureaux
Zurich Suisse orientale
Surfaces commerciales Entrepôts
Suisse centrale Suisse du Nord-Ouest Parkings Habitations
Suisse méridionale Lac Léman Divers Situation au : 30.09.2014
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© Swisscanto Asset Management SADes experts en estimations indépendants confirment
l'excellente qualité du portefeuille
5.0
4.5
4.0
Cotation du bien
3.5
3.0
Assainissement Bâle
2.5
Cotation moyenne de l'emplacement 3,9
Cotation moyenne du bien 3,9
2.0
L'assainissement à Bâle permet une
1.5
amélioration radicale de la cotation du bien
immobilier.
1.0
1.0 1.5 2.0 2.5 3.0 3.5 4.0 4.5 5.0
Cotation de l'emplacement Source : Wüest und Partner, estimation des stocks / de l'acquisition au 31.12.2013
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© Swisscanto Asset Management SALocataires attrayants et structure des échéances –
La croissance devrait améliorer encore davantage la
diversification
Structure des échéances des baux Principaux locataires (top 10)
0% 5% 10% 15% 20% 25% Locataires % ME
durée illmitiée Stadler Altenrhein AG 22%
2014 The Zurich International School 7%
2015
La Poste suisse 6%
2016
Siemens Suisse SA 6%
2017
Continental Suisse SA 4%
2018
Fly (Suisse) SA 3%
2019
Aldi Suisse SA 3%
2020
Solothurnisches Zentrum Oberwald 2%
2021
Airex Composite Structures 2%
2022
2023 Müller Handels AG Schweiz 2%
>=2024 Total top 10 57%
Situation au : 30.09.2014
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© Swisscanto Asset Management SAPortefeuille de 14 immeubles attrayants
VV : Valeur vénale. DI : Dépenses d'investissement probables. VV / DI et loyer prévisionnel en millions de CHF
Loyer
Localité Désignation Utilisation Canton Acquisition VV / DI Statut
prévisionnel
Altenrhein Park Altenrhein Industrial SG 2011 82.25 6.4 Opérationnel
Baden Lindenplatz Ost Office AG 2013 32.77 1.6 Opérationnel
Bâle Aeschenvorstadt Office / Retail BS 2012 18.12 1.2 Opérationnel, assainissement en15/16
Bussigny Rte de Renes Office VD 2011 24.24 1.4 Opérationnel
Etoy La Belle Fontaine Retail VD 2012 23.12 1.5 Opérationnel
Gravesano Via Danas Retail TI 2012 17.12 0.9 Opérationnel
Hünenberg Bösch Office ZG 2013 20.03 1.0 Opérationnel
Hüntwangen Rheinshopping Retail ZH 2011 15.77 0.8 Opérationnel
Neuendorf Industriestrasse Logistics / Trade SO 2013 20.03 1.7 Opérationnel
Pfungen Wanisstrasse Logistics ZH 2012 19.81 1.3 Opérationnel
Renens Maison Blanche Office VD 2010 45.20 2.8 Opérationnel
Zofingen Siegfried-Areal Bureaux AG 2013 62.89 3.3 Achèvement des travaux 2015 / 2017
Zuchwil Martinshofplatz Mixed use SO 2010 16.48 0.9 Opérationnel
Zurich Hohlstrasse Office ZH 2010 34.76 1.7 Opérationnel
Total valeur vénale / dépenses
432.59 26.5
d'investissement
Rendement brut 6.1%
Rendement net des constructions achevées 4.9%
• Pas d'immeuble de bureaux dans les centres-villes concerné par la délocalisation
• Quasiment pas de locataires issus du secteur financier (banques, assurances)
• Des locataires porteurs d'avenir, issus du secteur industriel / commercial Situation au : Budget 2014
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© Swisscanto Asset Management SAExemple – Altenrhein, parc industriel d'Altenrhein
Emplacement Région des trois frontières, aéroport
Année de construction A partir de 1926, en plusieurs étapes
Valeur vénale 82,25 millions de CHF
Utilisation Industrie, commerce, bureaux
Recettes prévisionnelles de
6,4 millions de CHF
location
Surfaces vacantes 0%
Rendement brut sur la valeur
7,7 %
vénale
Surface louée env. 58 000 m²
Besoins de remise en état Développement permanent du site
Locataire principal Stadler Altenrhein (technologie
ferroviaire)
• env. 83 % de part de rendement
• Contrat jusqu'en 2029 (avec
possibilité de résiliation anticipée
2019/24)
AIREX (constructions plastiques)
• env. 10 % de part de rendement
• Contrat jusqu'en 2019
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© Swisscanto Asset Management SABussigny, Rte de Renens
Emplacement Agglomération Lausanne
Année de construction 1990, rénovation partielle 2010
Valeur vénale CHF 24.24 Mio.
Utilisation Bureaux
Recettes prévisionnelles de
CHF 1.4 Mio.
location
Surfaces vacantes 5%
Rendement brut sur la valeur
5.8%
vénale
Surface louée env. 4 700 m²
Besoins de remise en état Moyen
Locataire principal SC Swisscaution SA
• env. 20% de part de rendement
• Contrat jusqu'en 2017
Plusieurs locataires avec des
durées de contrat de 2015 à 2021
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© Swisscanto Asset Management AGExemple – Neuendorf, Industriestrasse
(entrepôt/logistique)
• Achat mi-2013
• Année de construction 1989
• Pleine occupation
• Locataire principal Continental (contrat jusqu'en 2023,
env. 60 % de part de rendement), H&M, Migros
• Valeur de marché 20,0 millions de CHF
• Rendement brut 8,3 % (droit de superficie)
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© Swisscanto Asset Management SAExemple – Zofingen, Siegfried-Areal (bureaux)
• Projet de construction en deux étapes
• Achèvement des travaux 2015 / 2017
• Première étape : location au locataire principal Siegfried
AG (env. 90 % de part de rendement, bail de 16 ans) ->
nouveau siège principal
• Grand intérêt de la part des fournisseurs et prestataires
de Siegfried pour la deuxième étape
• Réalisation de la deuxième étape en fonction du niveau
de location (au moins 60 %)
• Swisscanto mise sur la réalisation de la deuxième étape
• GAK de l'ensemble du projet env. 63 millions de CHF
• Rendement brut sur le projet total env. 5,3 %
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© Swisscanto Asset Management SALa plus haute priorité est accordée aux exigences
élevées en matière de qualité des acquisitions qui passe
avant la rapidité de la croissance
• Le marché de l'acquisition est très disputé
• L'équipe des transactions reçoit un grand nombre de dossiers, mais bon nombre
de biens immobiliers sont cependant d'une qualité moyenne, voire mauvaise en
ce qui concerne
– L'emplacement
– La qualité de construction
– La structure des échéances des contrats de location (par ex. les situations One Tenant)
• Meilleures possibilités d'acquisition en ce qui concerne les situations particulières
(par ex. assainissements)
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© Swisscanto Asset Management SAC'est le bon moment pour investir
Le fonds bénéficie d'une valorisation attrayante étant donné
l'environnement de marché actuel
La qualité du portefeuille est excellente
Cela signifie : un potentiel de rendement attrayant
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© Swisscanto Asset Management SADes perspectives positives une fois la phase de
constitution écoulée
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
• Des biens immobiliers de qualité
• Un rendement net élevé des constructions
achevées
• Des allocations de portefeuille attrayantes Situation 2014
• Un mix de locataires attrayant • 13 biens immobiliers entièrement
• Une faible allocation au secteur financier opérationnels
• Pas d'immeubles de bureaux de grande • Réduction des liquidités
dimension dans les centres-villes • 16,6 % de leverage (avant émission)
avec des locataires majeurs • L'augmentation de capital de plus de
61 millions de CHF, effectuée avec
succès, permet une poursuite de la
• Construction du portefeuille plus lente que croissance
prévue
• Dilution en raison d'une réserve de liquidités Objectif à moyen terme
élevée • Ouverture aux
• Par conséquent, pas de contribution positive à investisseurs grand
l'effet de levier public
• Liquidité limitée des parts • Cotation
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© Swisscanto Asset Management SAL'objectif à moyen terme est une distribution de
3,50 CHF / part
Dividende en CHF / part
4.00
3.25 - 3.75
3.50
3.00
3.00
2.50
2.00
2.10
2.00
1.50
1.00
0.50
0.00
2011 2012 2013 Domaine cible (moyen
terme)
• 2013 Hausse de la distribution de + 43 % par rapport à l'année précédente
• Funds from Operations 2013 : 3,17 CHF par part, taux de distribution de 95 % (année précédente 101 %)
• Rendement de distribution de 3 %, distribution exonérée d'impôt (biens immobiliers détenus directement)
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© Swisscanto Asset Management SAPipeline d'investissements de 60 millions de CHF –
d'autres acquisitions sont visées
Millions de Investi jusqu'au Réinvestissement
2015 2016 2017
CHF 30.09.2014 2014
Zofingen 22.4 4.3 13.4 14.7 8.1
Bâle 0.3 0.2 10.5 2.5
Altenrhein 2.3 0.2 2.5 2.5 2.5
Total 25.0 4.7 26.4 19.7 10.6
• Projet de construction à Zofingen avec le locataire principal Siegfried (« Siegfried Areal »)
– Deux étapes de construction (achèvement en 2015 et probablement en 2017)
– La deuxième étape de construction sera réalisée lorsque le niveau d'occupation garanti atteindra 60 %
– Volume d'investissement d'environ 63 millions de CHF (dont environ 36 millions de CHF, 2015-2017)
– Rendement brut sur le projet total env. 5,3 %
• Assainissement Bâle, Aeschenvorstadt
• Développement en cours du site à Altenrhein
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© Swisscanto Asset Management SARegard prometteur vers l'avenir • Amélioration de la diversification – Mise en place du pipeline d'investissements existant – Contrôle des acquisitions ayant des exigences élevées en matière de qualité • Optimisation des composantes de rendement – Gestion active de la location – Gestion efficace des immeubles – Gestion stricte des coûts • Objectif à moyen terme : Cotation et ouverture aux investisseurs du grand public – La cotation signifie davantage de liquidité dans le négoce de parts de fonds. – Les investisseurs existants bénéficient de l'opportunité de développement de l'agio 25 © Swisscanto Asset Management SA
C'est le bon moment pour investir
Le fonds bénéficie d'une valorisation attrayante étant donné
l'environnement de marché actuel
La qualité du portefeuille est excellente
Cela signifie : un potentiel de rendement attrayant
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© Swisscanto Asset Management SAAnnexes 27 © Swisscanto Asset Management SA
Equipe Swisscanto Immobilier
Placements immobiliers
Stephan Lüthi Assistance
Finances et Gestion Gestion Asset
Achat / vente
controlling de projet de portefeuille Management
Daniel Kehl Robert Haller André Nussbaumer Roland Süsstrunk Roger Bucher
5 collaborateurs 6 collaborateurs 5 collaborateurs 1 collaborateur 8 collaborateurs
Groupe de placement immobilier, fondation de placement Swisscanto
Portfolio Manager: Roland Süsstrunk
Gestionnaire de produits : Dirk Steiner
SWC REF IFCA
Portfolio Manager : Christoph Neuhaus
Gestionnaire de produits : Dirk Steiner
SWC REF SWISS COMMERCIAL
Portfolio Manager : Christoph Neuhaus
Gestionnaire de produits : Dirk Steiner
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© Swisscanto Asset Management SAProduit au positionnement clair
• Produit récent (2010)
• Réservé aux investisseurs qualifiés
• Transactions hors bourse
• Investissement dans l'immobilier commercial et
mixte en Suisse
• Produit d'investissement direct (pas d'IG)
Rendement
Opportunistic
Value Added (VA)
Core Plus
Core
Risque (fluctuations de valeur)
orienté revenu orienté croissance
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© Swisscanto Asset Management SAChiffres issus du rapport annuel
31.12.2013 31.12.2012 31.12.2011
Valeur d'inventaire par part en CHF 103.88 102.99 101.85
Rendement des placements 2.96% 3.14% 1.85%
Rendement net des constructions achevées 4.88% 4.89% 6.10%
Distribution par part (exonérée d'impôt) en CHF 3.00 2.10 2.00
Rendement de distribution 3.06% 1.95% 1.91%
Taux de distribution 94.66% 100.99% 97.06%
Taux de financement extérieur 16.56% 0.00% 0.00%
TER (en fonction de la fortune totale) 0.93% 0.92% 0.79%
Taux de perte de loyer 7.65% 7.96% 4.92%
Immeubles par rapport aux valeurs vénales, millions de CHF 378.81 280.91 192.84
Fortune nette du fonds, millions de CHF 311.63 308.97 305.55
Source : Lipper
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© Swisscanto Asset Management SAEvolution de valeur des fonds immobiliers commerciaux
25%
20%
15%
10%
Swisscanto (CH) Real Estate Fund
Swiss Commercial
5%
SXI Real Estate Funds TR
0%
Credit Suisse Real Estate Fund
-5% Interswiss
UBS (CH) Property Fd-Swiss
-10% Commercial 'Swissreal'
-15% Schroder ImmoPLUS
12.2011 06.2012 12.2012 06.2013 12.2013 06.2014 12.2014
Performance (rendement total) en %
3M 6M 1J 3J 30.6.11
au 31.12.2014 en CHF
Fonds de règlement
SXI Real Estate Funds TR 6.41 9.70 14.99 18.82 21.93 transactionnel Swisscanto
Swisscanto (CH) Real Estate Fund Swiss Commercial 2.59 2.59 8.81 6.11 9.57 aux caractéristiques
Credit Suisse Real Estate Fund Interswiss 4.32 6.27 13.78 7.13 11.71 similaires :
axé sur le commerce
UBS (CH) Property Fd-Swiss Commercial 'Swissreal' 3.81 4.12 13.24 14.37 15.12 Suisse entière
Schroder ImmoPLUS 4.16 8.58 13.96 9.98 13.05
La performance historique ne constitue pas un indicateur prospectif de l’évolution des rendements et n'offre aucune garantie quant aux résultats futurs.
Le calcul de la performance ne tient pas compte des commissions et frais perçus lors de l'émission et du rachat des parts. Source : Lipper
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© Swisscanto Asset Management SASwisscanto (CH) Real Estate Fund Swiss Commercial – C'est le bon moment pour investir
Remarques importantes Le Swisscanto (CH) Real Estate Fund Swiss Commercial est un fonds immobilier suisse destiné aux investisseurs qualifiés. Les indications figurant dans le présent document ont un caractère purement publicitaire et ne constituent ni un conseil en placement ni un offre. Les seules sources d’information faisant foi pour l’acquisition de parts de fonds Swisscanto sont les documents réglementaires respectifs (contrat de fonds, conditions contractuelles, prospectus et/ou les informations clés pour l'investisseur, ainsi que les rapports de gestion). Ces documents peuvent être obtenus gratuitement auprès de Swisscanto Asset Management SA, Nordring 4, case postale 730, 3000 Berne 25 ainsi qu’auprès de toutes les agences des Banques Cantonales en Suisse et de la Banque Coop SA, Bâle, ou sous www.swisscanto.ch. Les informations contenues dans ce document ont été réunies avec le plus grand soin par Swisscanto. Les informations et opinions proviennent de sources fiables. Bien que la procédure soit caractérisée par une grande rigueur professionnelle, Swisscanto ne fournit aucune garantie quant à l’exactitude, à l’intégralité et à l’actualité des indications fournies. Swisscanto décline toute responsabilité quant aux décisions d’investissement fondées sur le présent document. Les informations qu’il contient ne constituent une offre que dans la mesure où elles sont expressément désignées comme telle. Des risques, notamment de fluctuation de valeur et de rendement, sont liés aux placements. Les placements en monnaies étrangères sont par ailleurs soumis aux fluctuations des cours de change. Les risques sont expliqués au cas par cas dans le prospectus de vente. La mention de certains titres ne constitue en aucun cas une recommandation d’acheter ou de vendre. Les informations dans le présent document sont publicitaires et ne sont pas conformes aux normes arrêtées pour promouvoir l'objectivité et ne sont pas soumises à l’interdiction d'exécuter certaines transactions, en particulier si ces derniers connaissent la date de diffusion et le contenu de la recherche avant le public. 33 © Swisscanto Asset Management SA
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