Z.A.C DES CAPUCINS BREST - CONSULTATION D'OPERATEURS CAHIER DES CHARGES Ateliers des Capucins - Brest métropole aménagement
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Z.A.C DES CAPUCINS
BREST
Ateliers des Capucins
CONSULTATION D’OPERATEURS
CAHIER DES CHARGES
Novembre 2013
SOMMAIRE
1 CONTEXTE DE L’OPERATION 3
1.1 PREAMBULE 3
1.2 LE CALENDRIER ET LES PROCEDURES OPERATIONNELLES 4
1.3 SITE 5
2 OBJECTIFS ET PROGRAMME DE LA ZAC DES CAPUCINS 7
2.1 OBJECTIFS A L’ECHELLE DE LA ZAC DES CAPUCINS 7
2.2 PROGRAMME GENERAL DE LA ZAC DES CAPUCINS 8
3 LE PROJET DES ATELIERS 9
3.1 PROGRAMMATION 9
3.2 ETUDE DE POTENTIALITE 11
3.3 CALENDRIER DE REALISATION DE LA ZAC : PROCHAINES ETAPES 12
Consultation d’opérateurs – Ateliers des Capucins
ZAC des Capucins – Brest
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1 Contexte de l’opération 1.1 Préambule Au cœur de l’Espace Penfeld et de la ville, le Plateau des Capucins comprend le secteur dit du Plateau ainsi que les Ateliers. Intégrant la voie de liaison reliant la porte de l’Arrière-Garde aux Capucins, l’ensemble de ce territoire s’étend sur près de 16 hectares dont 12 ha à aménager. La présente consultation porte exclusivement sur la réhabilitation du bâtiment des Ateliers, selon les modalités définies dans ce document. Consultation d’opérateurs – Ateliers des Capucins ZAC des Capucins – Brest Brest Métropole Aménagement – 11/ 2013 Cahier des charges de candidature 3/12
1.2 Le calendrier et les procédures opérationnelles
2004-2005 : le marché de définition
Les études de définition lancées en avril 2004 ont conduit en septembre 2005 au choix de l’équipe
de l’architecte-urbaniste Bruno Fortier comme maître d’œuvre de l’opération des Capucins.
2006-2008 : les études opérationnelles
Une phase d'études opérationnelles est menée de 2006 à 2008, pour faire évoluer le plan guide
vers un projet d'aménagement : évaluation de la faisabilité sociale, technique, commerciale et
financière du projet, établissement d’une programmation et des scenarii d'aménagement, … et
réalisation des premiers travaux, notamment de voirie.
2008-2009 : les études préalables à la ZAC
Des études complémentaires sont été menées pour assurer la transition entre les études
opérationnelles achevées en 2008 et la mise en place de la Zone d'aménagement concerté (ZAC),
à savoir les études de programmation, des diagnostics complémentaires, l’étude d’impact.
2009 : la ZAC
La Zone d'Aménagement Concerté (Z.A.C) des Capucins a été créée par délibération du Conseil
de communauté de Brest métropole océane le 24 avril 2009.
Le 27 novembre 2009, Brest métropole océane a confié l'aménagement de la Z.A.C des Capucins
à la société d'économie mixte Brest métropole aménagement au travers d'une concession
d'aménagement.
Les règles d'urbanisme applicables dans la ZAC des Capucins sont définies par le Plan Local
d’Urbanisme de Brest métropole océane approuvé par délibération du conseil de communauté du
11 décembre 2009 et modifié les 30 avril et 10 décembre 2010.
2011 : les travaux préparatoires
Par délibérations du 15 avril 2011, Brest métropole océane déclare l'intérêt général du projet
d'aménagement et approuve le dossier de réalisation de la ZAC du plateau des Capucins,
permettant de lancer la phase opérationnelle du projet.
Brest métropole aménagement lance la mise en sécurité de la base navale, la déconstruction des
bâtiments existants non conservés sur le plateau et les travaux de viabilisation et d'aménagement
des espaces publics.
En parallèle, des travaux de dépollution industrielle et pyrotechnique sont menés de 2009 à 2010
par le Service d'Infrastructures de la Défense.
2012 :
• Sur le secteur du plateau :
Brest métropole aménagement démarre les travaux d’aménagement des espaces publics dans
l’objectif de pouvoir accueillir les premiers îlots de logements, bureaux, commerces et services.
La commercialisation des premiers îlots du Plateau est lancée.
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• Sur les Ateliers :
Des diagnostics complémentaires sont réalisés, pour obtenir une parfaite connaissance de
l'existant : capacités porteuses des structures, conformité avec les normes actuelles en matière de
stabilité sismique, de sécurité…. Les premiers travaux de confortement des ateliers, de curage et
de désamiantage démarrent.
La Ville de Brest a pour sa part retenu les concepteurs de la future médiathèque des Capucins,
l'équipe Canal architecture / Ingerop / De la Peschardière.
2013 :
• Sur le secteur du plateau :
Brest métropole aménagement poursuit les travaux d'aménagement des espaces publics par la
restructuration des voies connexes du projet et des nouvelles voies du projet passant à proximité
des ateliers et autour des futures parcelles de logements, bureaux, commerces et services.
Le lauréat du concours de maîtrise d’œuvre pour la réalisation de la Cité internationale doit être
connu cette année.
• Sur les Ateliers :
La dévégétalisation des falaises ainsi que la pause des bavolets ont été réalisés. Les travaux de
curage et de désamiantage sont en cours.
L’opérateur du futur cinéma multiplexe a été choisi : il s’agira de la SARL MAJESTIC qui exploite et
continuera d’exploiter le cinéma Multiplexe Liberté de Brest.
1.3 Site
Le projet des Capucins se distingue par les qualités exceptionnelles de son site, à savoir :
• Sa topographie : Le site est un formidable belvédère qui jouit d’une visibilité exceptionnelle
depuis tous les points de Brest et notamment depuis le centre-ville. Il offre également des
vues nouvelles sur la cité, sur la mer et sur la Penfeld qui pourront être valorisées dans le
cadre des futures activités de loisirs et de restauration au sein des Ateliers.
• Sa situation géographique : Le site dispose d’atouts en termes de desserte en transports
en commun :
o La station de tramway « Capucins », située à proximité immédiate du Plateau et
à environ 10 minutes à pieds des Ateliers, qui permet de relier le site au centre-
ville. Le tramway fonctionne de 4h40 à 1h du lundi au samedi et de 8h à 0h30 le
dimanche. Aux heures de pointe, une rame circule toutes les 5 minutes.
o La création d’un téléphérique urbain dont l’ouverture est prévue pour fin 2015 et
qui permettra de relier les deux rives de Brest en assurant une liaison directe
entre les Ateliers et le centre-ville. 5 minutes de fréquence sont prévues, pour 3
minutes de traversée. 1 200 passagers /heure/sens de capacité maximale
La création de ce téléphérique, 1er téléphérique urbain de France, a été votée à
l’unanimité par les élus de Brest métropole océane en décembre 2011. Suite à
une consultation lancée en mai 2012, Brest métropole océane a décidé de
déléguer par mandat, la maîtrise d’ouvrage et la réalisation du projet à la
SemTram, groupement des entreprises SEM du TCSP et EGIS-RAIL.
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Le projet est aujourd’hui en phase opérationnelle avec la conduite de la
concertation et des études permettant de préciser le programme et l’élaboration
des dossiers d’autorisations administratives nécessaires au démarrage des
travaux. L'objectif est un démarrage des travaux au printemps 2014 pour un
achèvement et une mise en service du téléphérique au cours de l’automne
2015.
Les Ateliers
Centre-Ville
Projet de téléphérique urbain
• La dimension patrimoniale des Ateliers : Du fait de leur caractère patrimonial et historique,
les Ateliers doivent être sauvegardés et mis en valeur. Les architectes de la ZAC,
notamment l’agence Fortier, ont à cœur de préserver les volumes du bâtiment, sa
luminosité. Brest Métropole Aménagement est ainsi en charge des travaux :
o De réhabilitation : changement des toitures, confortement des charpentes,
réalisation de la mezzanine, de la place centrale, des locaux communs et
ravalements extérieurs,…
o De viabilisation : passage des réseaux et fluides, en vue de desservir les
différents programmes.
• Son histoire : Le plateau des Capucins fut le cœur du Brest industriel, et son activité
passée se prolonge aujourd’hui au travers des composantes du pôle de compétitivité mer
ou des énergies marines renouvelables.
• Pollution : Les ateliers ont fait l’objet de travaux de dépollution qui ont été menés par
la Marine. L’analyse des risques résiduels « avant aménagement » conclue que les
risques sanitaires évalués sont inférieurs aux seuils recommandés par la
méthodologie « sites et sols pollués » du 08/02/2007. L’état du site est compatible
avec le projet retenu (activité commerciale).
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2 Objectifs et programme de la ZAC des Capucins
2.1 Objectifs à l’échelle de la ZAC des Capucins
Le Plateau des Capucins présente une opportunité unique de créer un quartier moderne et attractif
et de prolonger le centre-ville en enjambant le fleuve et en implantant de nouveaux équipements
d’agglomération qui renforceront la dimension métropolitaine de Brest.
De ce fait, les objectifs de Brest métropole océane sont les suivants :
1 - Réaliser un nouveau pôle urbain à vocation métropolitaine, articulé autour de trois
fonctions majeures (économie, culture et habitat)
Le futur quartier s’articulera autour de trois fonctions majeures :
• L’habitat, s’appuyant sur un vaste programme de logements
• L’économie avec le développement d’activités tertiaires et commerciales,
• La culture et les loisirs avec l’implantation d’équipements publics et d’activités, de
commerces…
2 - Aménager un quartier exemplaire et innovant en termes de qualité urbaine,
architecturale et environnementale
L’ambition est de créer un morceau de ville pour tous, en offrant une réponse adaptée et
attrayante aux besoins de la population. Il s’agit par exemple, pour des familles, de proposer
une alternative crédible entre la maison individuelle périphérique et l’habitat urbain. Le maître
mot de l’opération sera la mixité : mixité architecturale avec des immeubles d’une hauteur
comprise entre deux et neuf étages mais aussi mixité sociale avec 25 % de logements
constitués de locatif social, 25 % de logements à coût abordables et le reste en accession
libre.
3 - Inscrire le futur quartier dans une logique de développement durable
La logique de développement durable est l’un des enjeux prioritaires de l’opération des
Capucins. A ce titre, mixité sociale, gestion raisonnée des énergies, qualité résidentielle,
traitement environnemental, qualité des espaces publics, transport et accessibilité, maîtrise
des coûts d’investissement et d’exploitation des immeubles devront être intégrés à la
démarche d’aménagement de la ZAC.
Ces ambitions permettront de compléter les actions menées à l’échelle de la rive droite de la
Penfeld, visant, par une requalification des espaces publics et un soutien à la remise en
valeur des bâtiments privés, à la revitalisation du quartier « Capucins-Recouvrance-
Queliverzan ».
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2.2 Programme général de la ZAC des Capucins
La ZAC des Capucins prévoit la réalisation d’un programme mixte d’environ 110 000 m²
SHON (dont 30 500 m² pour les Ateliers) intégrant :
• 40 000 m² SHON de logements sur le Plateau, soit 560 logements. 200 logements
sont attendus pour fin 2015 (îlots A, C D), 160 d’ici 2017 (îlot E et F), et 200 d’ici 2020
(îlot G),
• 7 000 m² SHON de commerces, sur le Plateau et dans les Ateliers,
• 35 000 m² SHON d’activités de bureaux et services sur le Plateau et dans les
Ateliers,
• 21 000 m² SHON d’activités culturelles et de loisirs, exclusivement au sein des
Ateliers,
• 1 parvis, à l’interface entre le Plateau et les Ateliers, un parvis situé à mi-hauteur
permettant un accès direct au premier étage des Ateliers. Lieu de rencontre et de
convivialité, le parvis accueillera des manifestations publiques de tout type.
• 1 cité Internationale, implantée sur le parvis, qui regroupera sur près de 5 000 m² une
offre d’hébergement (résidence) pour les étudiants de 3ème cycle et chercheurs
étrangers complétée,
• 1 promenade piétonne reliant les ateliers à la station de tramway « Les Capucins » et
dotée d’un front commercial d’environ 2 400 m² de SHON
Les volumes commerciaux de la promenade sont réalisés par le groupe ADIM OUEST
(Nantes) pour environ 1400 m² de SHON sur l’îlot C et le groupe OTI (Rennes) pour
environ 1 000 m² sur l’îlot D.
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Ces espaces ont d’autant plus d’intérêt qu’ils permettent de compléter l’offre prescrite dans
les ateliers par des commerces et services de types différents. Les promoteurs seraient
intéressés par un rapprochement de l’opérateur des ateliers dans le cadre de leur
commercialisation.
En termes de stationnement, le site des Capucins bénéficiera d’un parking de près de 630 places
construit sous le parvis et réalisé sous maîtrise d’ouvrage de Brest Métropole Aménagement. Il
comprendra trois niveaux dont un semi-enterré. Le démarrage des travaux est prévu pour la fin
2013.
Enfin, en termes de voiries, le projet intègre un programme de réalisation par Brest Métropole
Aménagement, de nouvelles voiries et de requalification de voies existantes qui permettront
d’améliorer l’accès et la desserte de la ZAC.
3 Le projet des Ateliers
3.1 Programmation
Les Ateliers, lieu de production historique de la Navale, reprennent du service sous la forme
d’un pôle à vocation économique, culturelle, technologique, touristique et de loisirs.
Ce bâtiment de 160 m de côté, composé de trois nefs monumentales, accueillera des
équipements métropolitains de création, de diffusion et d’innovation. Le site disposera
également d’espaces mutualisés pour l’accueil de projets communs, de spectacles et
d’exposition et offrira de nouveaux espaces pour la création artistique. Les Ateliers
rempliront ainsi une fonction essentielle de rayonnement et d’animation de la métropole.
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3.1.1 Programmation actée pour les Ateliers (non prise en charge par l’opérateur)
Seront ainsi intégrés aux Ateliers :
• Un multiplexe de 12 salles pour 2 100 fauteuils qui sera exploité par la SARL Majestic et
réalisé sous maîtrise d’ouvrage privée. L’ouverture est prévue pour fin 2015.
• Une médiathèque de 6 500 m², réalisée par la Ville de Brest. Cette médiathèque nouvelle
génération hébergera des structures favorisant l’acquisition de compétences et le
développement professionnel et personnel. Elle intègrera également un auditorium et
une salle d’exposition qui seront directement connectés avec la place centrale.
L’ouverture est également programmée pour fin 2015.
• Le centre National des Arts de la Rue, Le Fourneau, actuellement implanté sur le port de
Brest. L’objectif de cette installation, subventionnée en majorité par la puissance publique,
prévue pour 2018 est de soutenir la création et de mettre en lien les artistes et la
population.
• Une place centrale de 10 000 m² qui deviendra l’une des plus grandes halles couvertes
d’Europe, avec pour vocation l’accueil d’expositions, spectacles et salons.
• Un parcours d’interprétation qui s’organisera autour de cinq machines et fera l’objet d’une
mise en lumière scénographiée.
3.1.2 Programmation à définir et à prendre en charge par l’opérateur
En tenant compte des spécificités du site et des ambitions de la puissance publique, cette
programmation devra être réalisée par le futur opérateur et intégrer les activités suivantes :
• Activités de loisir,
• Commerce,
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Brest Métropole Aménagement – 11/ 2013 Cahier des charges de candidature 10/12• Activités de service,
• Restauration.
Cette offre de restauration et de commerces contribuera à l’animation et à la dynamique de ce
vaste espace d’expressions multiples et variées de la vie culturelle. A noter que le programme des
Ateliers prévoit actuellement la création de 3 000 à 5 000 m² de commerces et services.
Dans les ateliers subsistent des espaces d’une superficie au sol de l’ordre de 1 300 m² dont la
programmation reste à déterminer. Toutefois, dans le cadre de la présente consultation les
opérateurs pourront également, et ce de manière optionnelle, proposer des affectations pour ces
« espaces programmables ».
Pour rappel, Brest Métropole Aménagement, aménageur de la ZAC, est en charge de la
viabilisation de l’ensemble de la ZAC à savoir :
• La réalisation des espaces publics : la promenade, le pourtour des Ateliers, la place-
parvis devant les Ateliers,
• La réalisation des nouveaux espaces de stationnement.
L’aménageur réalise également le parking qui fera l’objet d’une délégation de service public.
3.2 Etude de potentialité
Les études menées par l’AMO Commerce (Convergences-CVL) sur les espaces de commerces,
loisirs et restauration ont permis de mettre en avant les constats suivants :
• Au point de vue de la zone de chalandise :
o Le secteur des Ateliers vise à accueillir une offre de destination avec un équipement
cinématographique de 10-12 salles et des équipements culturels majeurs. Compte
tenu de cette programmation et de l’environnement de Brest, le secteur des Ateliers
est en mesure de capter la population comprise dans un périmètre de 1h en voiture.
o La zone de chalandise s’étend donc sur une large partie du Finistère et comptait
environ 650 000 habitants en 2010. Du fait de la géographie de cette zone, la
population y est extrêmement captive.
o A noter qu’à cette échelle, aucun équipement ne peut concurrencer le projet de Brest.
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Source Capucins
: Google Maps – GéoClip
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Brest Métropole Aménagement – 11/ 2013 Cahier des charges de candidature 11/12• Au point de vue de la concurrence par rapport à l’offre de loisirs : les équipements
sont implantés dans les plus grosses villes du Finistère et n’ont pas vocation à
concurrence la programmation qui sera développée au sein des Ateliers.
3.3 Calendrier de réalisation de la ZAC : prochaines étapes
La réalisation des travaux objets de la consultation doit s’inscrire dans le calendrier plus global
d’aménagement de la ZAC.
2015 :
• Sur le secteur du plateau :
2015 verra la poursuite des travaux des premiers programmes de logements sur le Plateau de
même que ceux de la Cité Internationale. L’enveloppe du parking sera finalisée et le gestionnaire
débutera les travaux d’équipement.
• Sur les Ateliers :
Les travaux d’aménagement communs à l’ensemble des programmes seront poursuivis. Fin 2015
devraient être inaugurés les premiers programmes des Ateliers (Médiathèque, Multiplexe, …) ainsi
que le téléphérique urbain.
2016 - 2020 :
Livraison des 1ers programmes de logements au cours du 1er semestre 2016. Poursuite de la
commercialisation auprès de promoteurs des autres îlots du Plateau et de l'installation des
programmes dans les ateliers.
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