Z.A.C DES CAPUCINS BREST - CONSULTATION D'OPERATEURS CAHIER DES CHARGES Ateliers des Capucins - Brest métropole aménagement
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Z.A.C DES CAPUCINS BREST Ateliers des Capucins CONSULTATION D’OPERATEURS CAHIER DES CHARGES Novembre 2013
SOMMAIRE 1 CONTEXTE DE L’OPERATION 3 1.1 PREAMBULE 3 1.2 LE CALENDRIER ET LES PROCEDURES OPERATIONNELLES 4 1.3 SITE 5 2 OBJECTIFS ET PROGRAMME DE LA ZAC DES CAPUCINS 7 2.1 OBJECTIFS A L’ECHELLE DE LA ZAC DES CAPUCINS 7 2.2 PROGRAMME GENERAL DE LA ZAC DES CAPUCINS 8 3 LE PROJET DES ATELIERS 9 3.1 PROGRAMMATION 9 3.2 ETUDE DE POTENTIALITE 11 3.3 CALENDRIER DE REALISATION DE LA ZAC : PROCHAINES ETAPES 12 Consultation d’opérateurs – Ateliers des Capucins ZAC des Capucins – Brest Brest Métropole Aménagement – 11/ 2013 Cahier des charges de candidature 2/12
1 Contexte de l’opération 1.1 Préambule Au cœur de l’Espace Penfeld et de la ville, le Plateau des Capucins comprend le secteur dit du Plateau ainsi que les Ateliers. Intégrant la voie de liaison reliant la porte de l’Arrière-Garde aux Capucins, l’ensemble de ce territoire s’étend sur près de 16 hectares dont 12 ha à aménager. La présente consultation porte exclusivement sur la réhabilitation du bâtiment des Ateliers, selon les modalités définies dans ce document. Consultation d’opérateurs – Ateliers des Capucins ZAC des Capucins – Brest Brest Métropole Aménagement – 11/ 2013 Cahier des charges de candidature 3/12
1.2 Le calendrier et les procédures opérationnelles 2004-2005 : le marché de définition Les études de définition lancées en avril 2004 ont conduit en septembre 2005 au choix de l’équipe de l’architecte-urbaniste Bruno Fortier comme maître d’œuvre de l’opération des Capucins. 2006-2008 : les études opérationnelles Une phase d'études opérationnelles est menée de 2006 à 2008, pour faire évoluer le plan guide vers un projet d'aménagement : évaluation de la faisabilité sociale, technique, commerciale et financière du projet, établissement d’une programmation et des scenarii d'aménagement, … et réalisation des premiers travaux, notamment de voirie. 2008-2009 : les études préalables à la ZAC Des études complémentaires sont été menées pour assurer la transition entre les études opérationnelles achevées en 2008 et la mise en place de la Zone d'aménagement concerté (ZAC), à savoir les études de programmation, des diagnostics complémentaires, l’étude d’impact. 2009 : la ZAC La Zone d'Aménagement Concerté (Z.A.C) des Capucins a été créée par délibération du Conseil de communauté de Brest métropole océane le 24 avril 2009. Le 27 novembre 2009, Brest métropole océane a confié l'aménagement de la Z.A.C des Capucins à la société d'économie mixte Brest métropole aménagement au travers d'une concession d'aménagement. Les règles d'urbanisme applicables dans la ZAC des Capucins sont définies par le Plan Local d’Urbanisme de Brest métropole océane approuvé par délibération du conseil de communauté du 11 décembre 2009 et modifié les 30 avril et 10 décembre 2010. 2011 : les travaux préparatoires Par délibérations du 15 avril 2011, Brest métropole océane déclare l'intérêt général du projet d'aménagement et approuve le dossier de réalisation de la ZAC du plateau des Capucins, permettant de lancer la phase opérationnelle du projet. Brest métropole aménagement lance la mise en sécurité de la base navale, la déconstruction des bâtiments existants non conservés sur le plateau et les travaux de viabilisation et d'aménagement des espaces publics. En parallèle, des travaux de dépollution industrielle et pyrotechnique sont menés de 2009 à 2010 par le Service d'Infrastructures de la Défense. 2012 : • Sur le secteur du plateau : Brest métropole aménagement démarre les travaux d’aménagement des espaces publics dans l’objectif de pouvoir accueillir les premiers îlots de logements, bureaux, commerces et services. La commercialisation des premiers îlots du Plateau est lancée. Consultation d’opérateurs – Ateliers des Capucins ZAC des Capucins – Brest Brest Métropole Aménagement – 11/ 2013 Cahier des charges de candidature 4/12
• Sur les Ateliers : Des diagnostics complémentaires sont réalisés, pour obtenir une parfaite connaissance de l'existant : capacités porteuses des structures, conformité avec les normes actuelles en matière de stabilité sismique, de sécurité…. Les premiers travaux de confortement des ateliers, de curage et de désamiantage démarrent. La Ville de Brest a pour sa part retenu les concepteurs de la future médiathèque des Capucins, l'équipe Canal architecture / Ingerop / De la Peschardière. 2013 : • Sur le secteur du plateau : Brest métropole aménagement poursuit les travaux d'aménagement des espaces publics par la restructuration des voies connexes du projet et des nouvelles voies du projet passant à proximité des ateliers et autour des futures parcelles de logements, bureaux, commerces et services. Le lauréat du concours de maîtrise d’œuvre pour la réalisation de la Cité internationale doit être connu cette année. • Sur les Ateliers : La dévégétalisation des falaises ainsi que la pause des bavolets ont été réalisés. Les travaux de curage et de désamiantage sont en cours. L’opérateur du futur cinéma multiplexe a été choisi : il s’agira de la SARL MAJESTIC qui exploite et continuera d’exploiter le cinéma Multiplexe Liberté de Brest. 1.3 Site Le projet des Capucins se distingue par les qualités exceptionnelles de son site, à savoir : • Sa topographie : Le site est un formidable belvédère qui jouit d’une visibilité exceptionnelle depuis tous les points de Brest et notamment depuis le centre-ville. Il offre également des vues nouvelles sur la cité, sur la mer et sur la Penfeld qui pourront être valorisées dans le cadre des futures activités de loisirs et de restauration au sein des Ateliers. • Sa situation géographique : Le site dispose d’atouts en termes de desserte en transports en commun : o La station de tramway « Capucins », située à proximité immédiate du Plateau et à environ 10 minutes à pieds des Ateliers, qui permet de relier le site au centre- ville. Le tramway fonctionne de 4h40 à 1h du lundi au samedi et de 8h à 0h30 le dimanche. Aux heures de pointe, une rame circule toutes les 5 minutes. o La création d’un téléphérique urbain dont l’ouverture est prévue pour fin 2015 et qui permettra de relier les deux rives de Brest en assurant une liaison directe entre les Ateliers et le centre-ville. 5 minutes de fréquence sont prévues, pour 3 minutes de traversée. 1 200 passagers /heure/sens de capacité maximale La création de ce téléphérique, 1er téléphérique urbain de France, a été votée à l’unanimité par les élus de Brest métropole océane en décembre 2011. Suite à une consultation lancée en mai 2012, Brest métropole océane a décidé de déléguer par mandat, la maîtrise d’ouvrage et la réalisation du projet à la SemTram, groupement des entreprises SEM du TCSP et EGIS-RAIL. Consultation d’opérateurs – Ateliers des Capucins ZAC des Capucins – Brest Brest Métropole Aménagement – 11/ 2013 Cahier des charges de candidature 5/12
Le projet est aujourd’hui en phase opérationnelle avec la conduite de la concertation et des études permettant de préciser le programme et l’élaboration des dossiers d’autorisations administratives nécessaires au démarrage des travaux. L'objectif est un démarrage des travaux au printemps 2014 pour un achèvement et une mise en service du téléphérique au cours de l’automne 2015. Les Ateliers Centre-Ville Projet de téléphérique urbain • La dimension patrimoniale des Ateliers : Du fait de leur caractère patrimonial et historique, les Ateliers doivent être sauvegardés et mis en valeur. Les architectes de la ZAC, notamment l’agence Fortier, ont à cœur de préserver les volumes du bâtiment, sa luminosité. Brest Métropole Aménagement est ainsi en charge des travaux : o De réhabilitation : changement des toitures, confortement des charpentes, réalisation de la mezzanine, de la place centrale, des locaux communs et ravalements extérieurs,… o De viabilisation : passage des réseaux et fluides, en vue de desservir les différents programmes. • Son histoire : Le plateau des Capucins fut le cœur du Brest industriel, et son activité passée se prolonge aujourd’hui au travers des composantes du pôle de compétitivité mer ou des énergies marines renouvelables. • Pollution : Les ateliers ont fait l’objet de travaux de dépollution qui ont été menés par la Marine. L’analyse des risques résiduels « avant aménagement » conclue que les risques sanitaires évalués sont inférieurs aux seuils recommandés par la méthodologie « sites et sols pollués » du 08/02/2007. L’état du site est compatible avec le projet retenu (activité commerciale). Consultation d’opérateurs – Ateliers des Capucins ZAC des Capucins – Brest Brest Métropole Aménagement – 11/ 2013 Cahier des charges de candidature 6/12
2 Objectifs et programme de la ZAC des Capucins 2.1 Objectifs à l’échelle de la ZAC des Capucins Le Plateau des Capucins présente une opportunité unique de créer un quartier moderne et attractif et de prolonger le centre-ville en enjambant le fleuve et en implantant de nouveaux équipements d’agglomération qui renforceront la dimension métropolitaine de Brest. De ce fait, les objectifs de Brest métropole océane sont les suivants : 1 - Réaliser un nouveau pôle urbain à vocation métropolitaine, articulé autour de trois fonctions majeures (économie, culture et habitat) Le futur quartier s’articulera autour de trois fonctions majeures : • L’habitat, s’appuyant sur un vaste programme de logements • L’économie avec le développement d’activités tertiaires et commerciales, • La culture et les loisirs avec l’implantation d’équipements publics et d’activités, de commerces… 2 - Aménager un quartier exemplaire et innovant en termes de qualité urbaine, architecturale et environnementale L’ambition est de créer un morceau de ville pour tous, en offrant une réponse adaptée et attrayante aux besoins de la population. Il s’agit par exemple, pour des familles, de proposer une alternative crédible entre la maison individuelle périphérique et l’habitat urbain. Le maître mot de l’opération sera la mixité : mixité architecturale avec des immeubles d’une hauteur comprise entre deux et neuf étages mais aussi mixité sociale avec 25 % de logements constitués de locatif social, 25 % de logements à coût abordables et le reste en accession libre. 3 - Inscrire le futur quartier dans une logique de développement durable La logique de développement durable est l’un des enjeux prioritaires de l’opération des Capucins. A ce titre, mixité sociale, gestion raisonnée des énergies, qualité résidentielle, traitement environnemental, qualité des espaces publics, transport et accessibilité, maîtrise des coûts d’investissement et d’exploitation des immeubles devront être intégrés à la démarche d’aménagement de la ZAC. Ces ambitions permettront de compléter les actions menées à l’échelle de la rive droite de la Penfeld, visant, par une requalification des espaces publics et un soutien à la remise en valeur des bâtiments privés, à la revitalisation du quartier « Capucins-Recouvrance- Queliverzan ». Consultation d’opérateurs – Ateliers des Capucins ZAC des Capucins – Brest Brest Métropole Aménagement – 11/ 2013 Cahier des charges de candidature 7/12
2.2 Programme général de la ZAC des Capucins La ZAC des Capucins prévoit la réalisation d’un programme mixte d’environ 110 000 m² SHON (dont 30 500 m² pour les Ateliers) intégrant : • 40 000 m² SHON de logements sur le Plateau, soit 560 logements. 200 logements sont attendus pour fin 2015 (îlots A, C D), 160 d’ici 2017 (îlot E et F), et 200 d’ici 2020 (îlot G), • 7 000 m² SHON de commerces, sur le Plateau et dans les Ateliers, • 35 000 m² SHON d’activités de bureaux et services sur le Plateau et dans les Ateliers, • 21 000 m² SHON d’activités culturelles et de loisirs, exclusivement au sein des Ateliers, • 1 parvis, à l’interface entre le Plateau et les Ateliers, un parvis situé à mi-hauteur permettant un accès direct au premier étage des Ateliers. Lieu de rencontre et de convivialité, le parvis accueillera des manifestations publiques de tout type. • 1 cité Internationale, implantée sur le parvis, qui regroupera sur près de 5 000 m² une offre d’hébergement (résidence) pour les étudiants de 3ème cycle et chercheurs étrangers complétée, • 1 promenade piétonne reliant les ateliers à la station de tramway « Les Capucins » et dotée d’un front commercial d’environ 2 400 m² de SHON Les volumes commerciaux de la promenade sont réalisés par le groupe ADIM OUEST (Nantes) pour environ 1400 m² de SHON sur l’îlot C et le groupe OTI (Rennes) pour environ 1 000 m² sur l’îlot D. Consultation d’opérateurs – Ateliers des Capucins ZAC des Capucins – Brest Brest Métropole Aménagement – 11/ 2013 Cahier des charges de candidature 8/12
Ces espaces ont d’autant plus d’intérêt qu’ils permettent de compléter l’offre prescrite dans les ateliers par des commerces et services de types différents. Les promoteurs seraient intéressés par un rapprochement de l’opérateur des ateliers dans le cadre de leur commercialisation. En termes de stationnement, le site des Capucins bénéficiera d’un parking de près de 630 places construit sous le parvis et réalisé sous maîtrise d’ouvrage de Brest Métropole Aménagement. Il comprendra trois niveaux dont un semi-enterré. Le démarrage des travaux est prévu pour la fin 2013. Enfin, en termes de voiries, le projet intègre un programme de réalisation par Brest Métropole Aménagement, de nouvelles voiries et de requalification de voies existantes qui permettront d’améliorer l’accès et la desserte de la ZAC. 3 Le projet des Ateliers 3.1 Programmation Les Ateliers, lieu de production historique de la Navale, reprennent du service sous la forme d’un pôle à vocation économique, culturelle, technologique, touristique et de loisirs. Ce bâtiment de 160 m de côté, composé de trois nefs monumentales, accueillera des équipements métropolitains de création, de diffusion et d’innovation. Le site disposera également d’espaces mutualisés pour l’accueil de projets communs, de spectacles et d’exposition et offrira de nouveaux espaces pour la création artistique. Les Ateliers rempliront ainsi une fonction essentielle de rayonnement et d’animation de la métropole. Consultation d’opérateurs – Ateliers des Capucins ZAC des Capucins – Brest Brest Métropole Aménagement – 11/ 2013 Cahier des charges de candidature 9/12
3.1.1 Programmation actée pour les Ateliers (non prise en charge par l’opérateur) Seront ainsi intégrés aux Ateliers : • Un multiplexe de 12 salles pour 2 100 fauteuils qui sera exploité par la SARL Majestic et réalisé sous maîtrise d’ouvrage privée. L’ouverture est prévue pour fin 2015. • Une médiathèque de 6 500 m², réalisée par la Ville de Brest. Cette médiathèque nouvelle génération hébergera des structures favorisant l’acquisition de compétences et le développement professionnel et personnel. Elle intègrera également un auditorium et une salle d’exposition qui seront directement connectés avec la place centrale. L’ouverture est également programmée pour fin 2015. • Le centre National des Arts de la Rue, Le Fourneau, actuellement implanté sur le port de Brest. L’objectif de cette installation, subventionnée en majorité par la puissance publique, prévue pour 2018 est de soutenir la création et de mettre en lien les artistes et la population. • Une place centrale de 10 000 m² qui deviendra l’une des plus grandes halles couvertes d’Europe, avec pour vocation l’accueil d’expositions, spectacles et salons. • Un parcours d’interprétation qui s’organisera autour de cinq machines et fera l’objet d’une mise en lumière scénographiée. 3.1.2 Programmation à définir et à prendre en charge par l’opérateur En tenant compte des spécificités du site et des ambitions de la puissance publique, cette programmation devra être réalisée par le futur opérateur et intégrer les activités suivantes : • Activités de loisir, • Commerce, Consultation d’opérateurs – Ateliers des Capucins ZAC des Capucins – Brest Brest Métropole Aménagement – 11/ 2013 Cahier des charges de candidature 10/12
• Activités de service, • Restauration. Cette offre de restauration et de commerces contribuera à l’animation et à la dynamique de ce vaste espace d’expressions multiples et variées de la vie culturelle. A noter que le programme des Ateliers prévoit actuellement la création de 3 000 à 5 000 m² de commerces et services. Dans les ateliers subsistent des espaces d’une superficie au sol de l’ordre de 1 300 m² dont la programmation reste à déterminer. Toutefois, dans le cadre de la présente consultation les opérateurs pourront également, et ce de manière optionnelle, proposer des affectations pour ces « espaces programmables ». Pour rappel, Brest Métropole Aménagement, aménageur de la ZAC, est en charge de la viabilisation de l’ensemble de la ZAC à savoir : • La réalisation des espaces publics : la promenade, le pourtour des Ateliers, la place- parvis devant les Ateliers, • La réalisation des nouveaux espaces de stationnement. L’aménageur réalise également le parking qui fera l’objet d’une délégation de service public. 3.2 Etude de potentialité Les études menées par l’AMO Commerce (Convergences-CVL) sur les espaces de commerces, loisirs et restauration ont permis de mettre en avant les constats suivants : • Au point de vue de la zone de chalandise : o Le secteur des Ateliers vise à accueillir une offre de destination avec un équipement cinématographique de 10-12 salles et des équipements culturels majeurs. Compte tenu de cette programmation et de l’environnement de Brest, le secteur des Ateliers est en mesure de capter la population comprise dans un périmètre de 1h en voiture. o La zone de chalandise s’étend donc sur une large partie du Finistère et comptait environ 650 000 habitants en 2010. Du fait de la géographie de cette zone, la population y est extrêmement captive. o A noter qu’à cette échelle, aucun équipement ne peut concurrencer le projet de Brest. Consultation d’opérateurs – Ateliers des Source Capucins : Google Maps – GéoClip ZAC des Capucins – Brest Brest Métropole Aménagement – 11/ 2013 Cahier des charges de candidature 11/12
• Au point de vue de la concurrence par rapport à l’offre de loisirs : les équipements sont implantés dans les plus grosses villes du Finistère et n’ont pas vocation à concurrence la programmation qui sera développée au sein des Ateliers. 3.3 Calendrier de réalisation de la ZAC : prochaines étapes La réalisation des travaux objets de la consultation doit s’inscrire dans le calendrier plus global d’aménagement de la ZAC. 2015 : • Sur le secteur du plateau : 2015 verra la poursuite des travaux des premiers programmes de logements sur le Plateau de même que ceux de la Cité Internationale. L’enveloppe du parking sera finalisée et le gestionnaire débutera les travaux d’équipement. • Sur les Ateliers : Les travaux d’aménagement communs à l’ensemble des programmes seront poursuivis. Fin 2015 devraient être inaugurés les premiers programmes des Ateliers (Médiathèque, Multiplexe, …) ainsi que le téléphérique urbain. 2016 - 2020 : Livraison des 1ers programmes de logements au cours du 1er semestre 2016. Poursuite de la commercialisation auprès de promoteurs des autres îlots du Plateau et de l'installation des programmes dans les ateliers. Consultation d’opérateurs – Ateliers des Capucins ZAC des Capucins – Brest Brest Métropole Aménagement – 11/ 2013 Cahier des charges de candidature 12/12
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