2014 RECENTRAGE SUR LE CŒUR DE MÉTIER - AFFINE
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RAPPORT BUSINESS
D’ACTIVITÉ REVIEW
2014
RECENTRAGE REFOCUSING
SUR LE CŒUR ON CORE
DE MÉTIER BUSINESS
PROFIL PROFILE
Foncière spécialisée
dans l’immobilier
d’entreprise BANIMMO
Affine est l’actionnaire de référence de
Banimmo, foncière de repositionnement
Dès 2003, Affine a opté pour le régime des Sociétés d’Inves- belge active en Belgique et en France,
tissements Immobiliers Cotées (SIIC). L’action Affine est cotée dont elle détient 49,5 % ; son patrimoine
est composé fin décembre 2014 de
sur NYSE Euronext Paris (Ticker: IML FP / BTTP.PA; code ISIN:
20 immeubles de bureaux et de com-
FR0000036105) et admise au SRD (long seulement). Elle fait partie merce, d’une valeur de 335 M€ (droits
des indices CAC Mid&Small, SIIC IEIF et EPRA. inclus). Banimmo est également cotée
www.affine.fr sur NYSE Euronext.
Suivez-nous sur: https://twitter.com/Groupe_Affine
610M€
Directly
owned
Property
company
Patrimoine
direct (1) properties (1)
534400M2
Surface
area
specialized
in C.R.E.
Surface
Revenus Direct
locatifs gross rental
directs 43M€ income In 2003, Affine opted for French real estate
investment trust (SIIC) status. The Affine
share is listed on NYSE Euronext Paris (Ticker:
IML FP/BTTP.PA; ISIN code: FR0000036105)
Patrimoine
total(1), (2) 945M€ portfolioTotal (1), (2)
and admitted to the deferred settlement
system (long only). It is included in the CAC
Mid&Small, SIIC IEIF and EPRA indexes.
ZZZDIÀQHIU
)ROORZXVRQ KWWSV WZLWWHUFRP*URXSHB$IÀQH
BANIMMO
Affine is the reference shareholder
(49.5%) of Banimmo, a Belgian property
repositioning company with operations
in Belgium and France. At the end of
December 2014, Banimmo had total
assets of 20 office and commercial
EXLOGLQJVZLWKDYDOXHRIĄP WD[HV
included). Banimmo is also listed on
1
PROFIL PROFILE
Répartition géographique Répartition
du patrimoine du patrimoine par nature
3RUWIROLR%UHDNGRZQ 3RUWIROLR
E\UHJLRQ %UHDNGRZQ
Région
40,9%
parisienne
3DULVUHJLRQ
52,6%
Bureaux
Métropole du 2IÀFHSURSHUWLHV
Grand Paris
3DULVUHJLRQ
0HWURSRWH$UHD 26,9% Immobilier
21,7%
Île-de-France commercial
autres /RWKHUV 14,0% 5HWDLOSURSHUWLHV
Régions Entrepôts et
locaux d’activités
57,8%
)UHQFK
25,6%
5HJLRQV :DUHKRXVHVDQG
LQGXVWULDOSUHPLVHV
Zone euro
hors France
1,3% 0,1%
(XUR]RQH Autres
H[FO)UDQFH 2WKHUV
Cartographie du portefeuille
0DSRIWKHSRUWIROLR
Île-de-France
LILLE ÍOHGH)UDQFH
ÎLE-DE-FRANCE
NANTES PARIS
LYON
BORDEAUX
TOULOUSE MARSEILLE
AFFINE RAPPORT D’ACTIVITÉ 2014 1 AFFINE %86,1(665(9,(: 2014
Sommaire Contents
Nouveaux enjeux, 03 New challenges, 08
nouvelles réponses new answers
10
LE GROUPE THE GROUP
Repenser les fondamentaux pour Reassessing the fundamentals
assurer une meilleure lisibilité to ensure better clarity
Message de la direction 10 0HVVDJHIURPJHQHUDO
Gouvernance 13 PDQDJHPHQW 10
Chiffres clés 14 *RYHUQDQFH 13
Recommandations .H\ÀJXUHV 14
Best Practices EPRA 16 (35$%HVW3UDFWLFH
Actionnariat 18 5HFRPPHQGDWLRQV 16
20
6KDUHKROGHUV 18
LA STRATÉGIE
Redéfinir un modèle autour THE STRATEGY
de la spécialisation ciblée 5HGHÀQLQJDPRGHO
around targeted specialisation
Faits marquants 22
Stratégie immobilière 25 .H\HYHQWV 22
Sélectivité & Concentration 26 3URSHUW\VWUDWHJ\ 25
Revalorisation 28 6HOHFWLY\ &RQFHQWUDWLRQ 26
Proximité 30 (QKDQFHPHQW 28
32
3UR[LPLW\ 30
LES ACTIVITÉS
Rechercher un équilibre ACTIVITIES
de long terme Finding a long-term
Les bureaux dans
balance
la Métropole du Grand Paris 34 2XURIÀFHVLQWKH
Les bureaux en région 36 *UDQG3DULV0HWURSROLWDQ$UHD 34
Les commerces de centre-ville 38 2IÀFHVLQ)UHQFK5HJLRQV 36
Les entrepôts et locaux d’activités 44 5HWDLOVSUHPLVHVLQFLW\FHQWUH 38
Banimmo 46 :DUHKRXVHVDQG
50
LQGXVWULDOSUHPLVHV 44
NOS RESPONSABILITÉS
%DQLPPR 46
Agir en limitant
l’impact de nos activités OUR RESPONSABILITIES
Acting to limit the impact
Informations sociales 52 of our activities
Informations environnementales 53
Nos responsabilités 6RFLDOLQIRUPDWLRQ 52
sociétales et territoriales 54 (QYLURQPHQWDOLQIRUPDWLRQ 53
56
2XUVRFLHWDODQG
LA POLITIQUE FINANCIÈRE
WHUULWRULDOUHVSRQVDELOLWLHV 54
Sécuriser le financement
du groupe THE FINANCIAL POLICY
6HFXULQJÀQDQFLQJ
Bilan consolidé 58 for the Group
Résultats consolidés 60
&RQVROLGDWHGEDODQFHVKHHW 58
Annexes 62 &RQVROLGDWHGHDUQLQJV 60
Liste des immeubles 62
Glossaire 64 Appendices 62
/LVWRISURSHUWLHV 62
*ORVVDU\ 64
AFFINE RAPPORT D’ACTIVITÉ 2014 2 AFFINE %86,1(665(9,(: 2014
NOUVEAUX
ENJEUX,
NOUVELLES
RÉPONSES
NEW
CHALLENGES,
NEW
ANSWERS
AFFINE RAPPORT D’ACTIVITÉ 2014 3 AFFINE %86,1(665(9,(:
BUSINESS REVIEW 2014
Enjeu N°1 Challenge #1
ADAPTING TO A
S’ADAPTER À MARKET UNDERGOING
UN MARCHÉ EN PROFOUND CHANGE
PROFONDE MUTATION The recovery of investments,
which began in 2014, is set
La reprise des investissements, to continue in 2015 against a
amorcée en 2014, se poursuivra EDFNGURSRIÀHUFHFRPSHWLWLRQ
en 2015, dans un contexte de vive whilst ensuring that the group’s
concurrence, en veillant à respecter SURÀWDELOLW\DQGULVNFULWHULDDUH
les critères de rentabilité et de respected and maintaining the
risque du groupe et en maintenant LTV ratio at a prudent level. It
le LTV à un niveau prudent. Elle will be conducted in harmony
sera menée de façon harmonisée with the continuation of the dis-
avec la poursuite de la politique de posal policy, so as to enhance
cessions, afin d’améliorer la qualité the quality of the asset portfo-
du patrimoine tout en renouvelant lio whilst providing new rental
le potentiel de revenus locatifs. income sources.
AFFINE RAPPORT D’ACTIVITÉ 2014 4 AFFINE BUSINESS REVIEW 2014
Enjeu N°2 Challenge #2
AMÉLIORER
LE NIVEAU
DES LOYERS…
…au travers de la maîtrise des
charges locatives, des coûts admi-
nistratifs et de la réduction de la
vacance.
INCREASING
RENTAL
INCOME…
…through careful manage-
ment of rental expenses,
administrative costs and
reducing vacancies.
AFFINE RAPPORT D’ACTIVITÉ 2014 5 AFFINE BUSINESS REVIEW 2014
Enjeu N°3 Challenge #3
UNE CROISSANCE GROWTH THROUGH
PARTENARIALE… PARTNERSHIPS…
…en proposant à certaines ins- …by offering selected insti-
titutions d’élargir nos capacités tutions the opportunity to
d’investissement par des opéra- expand our investment capac-
tions en commun. ities through joint-ventures.
AFFINE RAPPORT D’ACTIVITÉ 2014 6 AFFINE BUSINESS REVIEW 2014
Enjeu N°4 Challenge #4
RÉHAUSSER IMPROVING
LA QUALITÉ DU THE ASSET
PATRIMOINE… PORTFOLIO…
…avec d’une part des investisse- …with, on the one hand, invest-
ments orientés sur des acquisitions ments focused on acquisitions
et des travaux d’amélioration et and improvement works, and
d’autre part par la cession des on the other, the disposal of
immeubles ne répondant plus aux properties that no longer meet
critères d’investissements. the investment criteria.
AFFINE RAPPORT D’ACTIVITÉ 2014 7 AFFINE BUSINESS REVIEW 2014
AFFINE RAPPORT D’ACTIVITÉ 2014 8 AFFINE %86,1(665(9,(: 2014
LE GROUPE
Repenser les 4
fois moins de sociétés/
activités depuis 2008
fondamentaux WLPHVIHZHUFRPSDQLHV
DFWLYLWLHVVLQFH
pour assurer une
meilleure lisibilité +30% *
Taille moyenne
depuis 2009
$YHUDJHVL]HVLQFH
Après avoir recentré l’entreprise sur la base de priorités
stratégiques clairement définies, consécutivement à la
crise financière de 2008/2009, Affine s’est structurée
pour renouer avec une politique volontariste visant à
reprendre les investissements, poursuivre la valorisa- Politique
tion de ses actifs et redévelopper son attractivité. d’investissements
,QYHVWPHQWSROLF\
THE GROUP
Reassessing
the fundamentals
to ensure
better clarity
+DYLQJUHIRFXVHGWKHFRPSDQ\DURXQGFOHDUO\GHILQHG
VWUDWHJLFSULRULWLHVIROORZLQJWKH ÀQDQFLDOFULVLV
$IÀQHGHYHORSHGDVWUXFWXUHZKLFKHQDEOHVLWWRUHYHUWWRD
SURDFWLYHLQYHVWPHQWSROLF\WRFRQWLQXHWRLQFUHDVHWKHYDOXH
* Retraité de l’immeuble situé rue Paul Baudry.
$GMXVWHGIURPWKHEXLOGLQJORFDWHGUXH3DXO%DXGU\ RILWVVKDUHVDQGWRUHGHYHORSLWVDSSHDO
AFFINE RAPPORT D’ACTIVITÉ 2014 9 AFFINE %86,1(665(9,(: 2014LE GROUPE MESSAGE DE LA DIRECTION
«Le recentrage sur
notre métier de
foncière est achevé»
Quelle analyse faites-vous du marché immobilier? Le réinvestissement devenant plus compliqué, les pro-
Nous constatons depuis plusieurs années, avec l’en- grammes de cession ralentissent, venant figer un peu
semble de la profession, un marché immobilier dual plus le marché et alimenter la situation de pénurie et la
avec, d’une part, une économie qui peine à repartir et concurrence entre investisseurs.
donc un marché locatif encore fragile, et, d’autre part, Quelle stratégie face à cette situation?
une abondance de liquidités qui ne cesse d’alimenter la
Les acteurs qui devraient être les mieux à même de
hausse des prix de certaines catégories d’immeubles,
tirer profit de cette situation sont ceux ayant un horizon
face à une offre de produits neufs limitée.
d’investissement à moyen et long termes. Les foncières
L’immobilier attire en effet de plus en plus de familles semblent bien armées, et c’est sans doute l’une des rai-
d’investisseurs: c’est un bien matériel, ce qui est rassu-
sons pour lesquelles une forte hausse de leur cours de
rant pour beaucoup, qui offre de surcroît un rendement
bourse s’est produite fin 2014 et début 2015.
relativement élevé, allant de 4% jusqu’à parfois plus de
10%, très supérieur à ceux des autres classes d’actifs. Dans cet environnement, Affine se positionne sur des
Avec des coûts de financement extrêmement faibles projets de 10 à 30M€, avec une création de valeur à
et une grande homogénéité des critères de ces inves- moyen ou long terme grâce à des restructurations, des
tisseurs pour les mêmes biens, il en résulte un véritable repositionnements, des VEFA, voire, à titre exceptionnel,
engouement pour les immeubles neufs, verts, bien dans le cadre de copromotion. En remontant la chaîne
localisés loués à 100%. de production, Affine vise à assurer un rendement plus
AFFINE RAPPORT D’ACTIVITÉ 2014 10 AFFINE %86,1(665(9,(: 20140(66$*()520*(1(5$/0$1$*(0(17 THE GROUP
“Our business is now fully
refocused on real estate”
What is your assessment of the real estate market?
For several years now, we and the rest of our pro-
fession have noticed the development of a dual-lay-
ered real estate market, with, on the one hand, an
economy struggling to take off and therefore a still
fragile rental market and, on the other hand, mas-
sive liquidity, which continues to drive up the price
of some property categories, given a limited supply
of new properties.
As a matter of fact, real estate is attracting more
and more families as investors: it is a tangible invest-
PHQWZKLFKPDQ\ÀQGUHDVVXULQJDQGLWRIIHUVD
relatively high yield, ranging from 4% to up to 10%
sometimes, which is much higher than other asset
FODVVHV*LYHQWKHFXUUHQWH[WUHPHO\ORZÀQDQFLQJ
costs and the strong similarity of investors’ criteria for
the same properties, we have seen a genuine boom
in demand for new, green, wholly-leased buildings
on prime locations.
Maryse Aulagnon,
As reinvestment has become increasingly compli-
Président-directeur général,
cated, disposal programmes have slowed down, &KDLUPDQDQG&KLHI
which has further contributed to the immobility of ([HFXWLYH2IÀFHU
the market and fuelled the shortage and competi-
tion between investors.
What is the best strategy for this situation? VKDUHGRIÀFHVFROOHFWLRQRIHQHUJ\GDWDGHYHORS-
The parties in a position to take advantage of this PHQWRILQWHUQHWGHOLYHU\VSDFHVIRURIÀFHWHQDQWV
situation are investors with medium- to long-term urban logistics and more) and is thinking of trying
investment goals. Property companies appear to be RXWDFRZRUNLQJFRQFHSWRQYDFDQWRIÀFHVSDFHV
well equipped, and no doubt this partly explains the What do you mean by “2014, a year for
sharp surge in their stock market price at the end of refocusing”?
2014 and in early 2015. With the sale of Concerto European Developer to
,QWKDWFRQWH[W$IÀQHLVORRNLQJDWĄWRĄPSURM- Kaufman & Broad, we have completed our refocus
ects, with the creation of medium- to long-term value on our core business as a property company, which
through restructuring, repositioning, off-plan sales LQWXUQKDVFODULÀHGWKHJURXS·VRSHUDWLRQV7KLVZDV
or even, exceptionally, through joint developments. essential to ensure that our investors and sharehold-
%\PRYLQJXSWKHSURGXFWLRQFKDLQ$IÀQHLQWHQGVWR ers understand our business model better, which will
generate higher yields for itsshareholders; however, enable the company to achieve a share price that
this choice does involve an additional risk and there- DFFXUDWHO\UHÁHFWVLWVYDOXH
fore requires a great deal of caution! :KDWDUHWKHSURVSHFWVIRU$IÀQH·VGLYLGHQGSROLF\"
What about new technologies? The dividend level depends primarily on the results
&ROODERUDWLYHHFRQRP\SRROHGIXQFWLRQVÁH[LELO- level, and also on the amount of own resources
ity, responsiveness, many topics are linked to the that the company believes it needs for its invest-
advent of new information technologies. The real ment policy to succeed. If the General Sharehold-
estate sector cannot ignore this fundamental shift. HUV·0HHWLQJDJUHHVDGLYLGHQGRIĄSHUVKDUHZLOO
$IÀQHLVYHU\IRFXVHGRQKRZWRLQFRUSRUDWHWKHVH be paid for 2014, i.e. nearly 70% of the net current
innovations, these new ways of living and working, SURÀW ZKLFKFRUUHVSRQGVWR(35$HDUQLQJV 2QD
into the design and operation of its buildings. The OLNHIRUOLNHEDVLV$IÀQHSODQVWRPDLQWDLQWKLVGLYL-
company has already launched a few experiments dend level in 2015.
AFFINE RAPPORT D’ACTIVITÉ 2014 11 AFFINE %86,1(665(9,(: 2014LE GROUPE THE GROUP
élevé à ses actionnaires; ce choix comporte une part de titre de l’exercice 2014, soit près de 70 % du résultat
risque supplémentaire, qui exige beaucoup de vigilance! opérationnel net courant (qui correspond au résultat
Et les nouvelles technologies? EPRA). À périmètre comparable, Affine visera à main-
tenir ce niveau de dividende en 2015.
Économie collaborative, fonctions mutualisées, flexi-
bilité, réactivité, beaucoup de thèmes sont associés à Quelles sont vos priorités et perspectives?
l’apport des nouvelles technologies de l’information. Affine, investisseur à long terme, a pour objectifs per-
Le secteur immobilier ne saurait rester à l’écart de ce manents la récurrence de ses revenus locatifs et l’effi-
mouvement de fond. Affine est très attentive à la façon cacité de sa gestion.
d’introduire ces innovations, ces nouvelles façons de La réduction de la vacance est de ce point de vue une
vivre et travailler, dans la conception et le fonctionne- priorité, même si elle implique quelques efforts en
ment de ses immeubles, et a déjà engagé quelques matière de conditions locatives, pour fidéliser les loca-
tests (bureaux partagés, collecte de données énergé- taires ou en attirer de nouveaux.
tiques, aménagement d’espaces de livraisons internet
La poursuite de la rationalisation du portefeuille et la
pour les locataires des bureaux, logistique urbaine) et
reprise des investissements y concourent également.
réfléchit à un test de «co-working» sur des plateaux de
bureaux vacants. Au cours de l’année écoulée, Affine a mis en œuvre
la stratégie annoncée de reprise de l’investissement
dans le cadre d’un développement équilibré entre
Paris Métropole et les grandes métropoles régionales;
le total des investissements, sous forme d’acquisitions,
de développements et de travaux visant à rehausser la
qualité du patrimoine, atteint 31M€, et la cession des
actifs matures ou de trop faible taille 28 M€. La reprise
des investissements, amorcée en 2014, se poursuivra en
2015, dans un contexte de vive concurrence, en veillant
à respecter les critères de rentabilité et de risque du
groupe et en maintenant le LTV à un niveau prudent.
Elle sera menée de façon harmonisée avec la poursuite
de la politique de cessions, afin d’améliorer la qualité du
patrimoine tout en renouvelant le potentiel de revenus
locatifs.
What are your priorities and outlook?
As a long-term investor, Affine always intends its
gross rental income to be repeated and its manage-
PHQWWREHHIÀFLHQW
From that point of view, reduction of vacancy rates
Alain Chaussard, is a priority, even if that involves some efforts on
Directeur général délégué, terms of lease to increase tenant loyalty or attract
&R&KLHI([HFXWLYH2IÀFH new tenants.
It is also important that we continue to streamline our
Qu’entendez-vous par «2014, une année
portfolio and recover investments.
de recentrage»? ,QWKH\HDUMXVWHQGHG$IÀQHLPSOHPHQWHGWKHSUHYL-
Avec la vente de Concerto European Developer à Kauf-
ously announced strategy of resuming investments
man & Broad, le recentrage sur notre cœur de métier
with the purpose of balancing development between
de foncière est achevé. Cette opération permet d’ac-
the Paris Metropole area and major regional French
croître la lisibilité du groupe, élément clé pour favoriser
FLWLHV$IÀQHGHYRWHGDWRWDORIĄPWRLQYHVWPHQWV
la compréhension de notre modèle économique par les
VSHFLÀFDOO\DFTXLVLWLRQVGHYHORSPHQWVDQGZRUNV
investisseurs et actionnaires et ainsi permettre au cours
aimed at enhancing the quality of property assets.
de bourse de mieux refléter la valeur de la société.
,WJHQHUDWHGĄPE\VHOOLQJRIIPDWXUHDQGRYHUO\
small assets. Investments policy implemented in
Quelles perspectives pour la politique de dividende ZLOOJRRQLQDÀHUFHO\FRPSHWLWLYHFRQWH[WLQ
d’Affine? 2015, while ensuring compliance with the group’s
Le niveau du dividende dépend d’abord de celui des SURÀWDELOLW\DQGULVNFULWHULDDQGPDLQWDLQLQJ/79DW
résultats, ainsi que du montant de ressources propres a prudent level. The investments will be carried out in
dont la société pense avoir besoin pour mener à bien harmony with the continuation of the disposal policy
sa politique d’investissements. Si l’assemblée générale so as to enhance the quality of the asset portfolio and
le confirme, un dividende d’1 € par action sera versé au maximise the potential of rental income.
AFFINE RAPPORT D’ACTIVITÉ 2014 12 AFFINE BUSINESS REVIEW 2014LE GROUPE THE GROUP
Gouvernance Governance
Direction générale
Executive management
Maryse Directeur général
Aulagnon &KLHI([HFXWLYH
2IÀFHU
Alain Directeur général
Chaussard délégué
&R&KLHI
([HFXWLYH2IÀFHU
Conseil d’administration Board of Directors
au 31 décembre 2014 at 31 December 2014
Maryse Président Jean-Louis Représentant permanent
Aulagnon &KDLUSHUVRQ Charon de Holdaffine – Président
de City star
Alain Représentant permanent 3HUPDQHQWUHSUHVHQWDWLYH
Chaussard de MAB-Finances, RI+ROGDIÀQH²&KDLUPDQ
Vice-Président RI&LW\VWDU
3HUPDQHQWUHSUHVHQWDWLYH
RI0$%)LQDQFHV Joëlle Ex-Directeur Immobilier
9LFH&KDLUPDQ Chauvin d’Aviva France
)RUPHU+HDGRI5HDO
Delphine Fondatrice et associée DW$YLYD)UDQFH
Benchetrit Finae Advisors
)RXQGHUDQG3DUWQHU Bertrand Président de
RI)LQDH$GYLVRUV de Feydeau Foncière Développement
Logements
Arnaud Directeur général &KDLUPDQRI
de Bresson de Paris-Europlace )RQFLqUH'pYHORSSHPHQW
0DQDJLQJ'LUHFWRU /RJHPHQWV
RI3DULV(XURSODFH
Stéphane Associé et Directeur
Bureau général de la gestion
d’actif chez Cushman &
Wakefield
3DUWQHUDQG0DQDJLQJ
'LUHFWRURIDVVHW
PDQDJHPHQWDW
&XVKPDQ :DNHÀHOG
AFFINE RAPPORT D’ACTIVITÉ 2014 13 AFFINE %86,1(665(9,(: 2014LE GROUPE THE GROUP
Chiffres clés .H\ÀJXUHV
Résultat opérationnel Investissements Cours de bourse
courant (acquisitions et travaux) au 31/12/2014
30,2M€ 31M€ 15,17€
&XUUHQWRSHUDWLQJ ,QYHVWPHQWV 6KDUHSULFH
SURÀW DFTXLVLWLRQDQGZRUNV WK
COMPTES CONSOLIDÉS (M€) 2012 2013 2014 &2162/,'$7('67$7(0(176 Ą0
Revenus locatifs 46,4 40,2 43,7 Gross rental income
Résultat opérationnel courant (1) 34,5 26,5 30,2 &XUUHQWRSHUDWLQJSURÀW(1)
Résultat EPRA 19,9 17,0 16,5 EPRA earnings
Résultat net – part du groupe 4,7 (8,8) (11,0) 1HWSURÀW²JURXSVKDUH
Capacité d’autofinancement 17,9 17,9 22,8 Funds from operation
Investissements (acquisitions et travaux) (2)
20,5 27,0 21,8 Investments (acquisition and works)(2)
Juste valeur du patrimoine (droits inclus) (3) 580,4 626,8 610,1 FV of investment properties (incl. TT)(3)
Juste valeur du patrimoine (hors droits) (3)
549,3 593,8 575,1 FV of investment properties (excl. TT)(3)
Actif net réévalué EPRA (hors droits) (4) 288,8 256,0 236,0 EPRA net asset value (excl. TT)(4)
ANNNR EPRA (hors droits) (4) 308,8 289,5 261,1 EPRA NNNAV (excl. TT)(4)
Dettes financières nettes 333,8 347,0 345,0 1HWÀQDQFLDOGHEW
LTV (%) 45,5 46,8 49,3 LTV (%)
Coût moyen de la dette (%) (5) 3,8 3,4 3,0 (5)
$YHUDJHFRVWRIGHEW
Taux d’occupation EPRA (%) 87,8 90,9 90,2 EPRA occupancy rate (%)
DONNÉES PAR ACTION (€) 2012 2013 2014 ),*85(63(56+$5( Ą
Résultat net (6) 0,20 (1,08) (1,29) 1HWSURÀW(6)
Résultat EPRA 1,73 1,44 1,38 EPRA earnings
Dividende 1,20 0,90 1,00 Dividend
Actif net réévalué EPRA (hors droits) (4)
28,21 24,97 22,99 EPRA net asset value excl TT(4)
ANNNR EPRA (hors droits) (4) 30,17 28,23 25,44 EPRA NNNAV excl TT(4)
Cours de bourse (fin de l’exercice) 12,61 13,94 15,17 6KDUHSULFH HQGRIWKH\HDU
NB : Le sous-groupe Banimmo est consolidé chez Affine par mise en équivalence. Depuis fin décembre 1% 7KH%DQLPPRVXEJURXSLVFRQVROLGDWHGXQGHUWKHHTXLW\PHWKRG6LQFHODWH'HFHPEHU
2013, Jardins des Quais est détenu à hauteur de 100 % et consolidé par intégration globale (précé- -DUGLQVGHV4XDLVLVZKROO\RZQHGDQGIXOO\FRQVROLGDWHG SUHYLRXVO\WKURXJKWKHHTXLW\PHWKRG
demment par mise en équivalence). Les comptes de Banimmo sont en cours d’audit. %DQLPPR·VDFFRXQWVDUHFXUUHQWO\XQGHUDXGLWUHYLHZ
(1) Ce montant n’intègre pas en 2012, 2013 et 2014 les dépréciations sur les immeubles en stock de ,QDQGWKLVDPRXQWGRHVQRWLQFOXGHWKHGHSUHFLDWLRQRIEXLOGLQJVLQLQYHQWRU\
l’activité de développement, pour respectivement 1,4 M€, 1,2 M€ et -1,0 M€, repris dans les autres RIWKHSURSHUW\GHYHORSPHQWEXVLQHVVRIĄPĄPDQGĄPUHVSHFWLYHO\ZKLFKLVUHFRJQLVHG
produits et charges. XQGHURWKHULQFRPHDQGH[SHQVHV
(2) Au coût historique, en pleine propriété ou financés en crédit-bail. $WKLVWRULFFRVWZLWKIXOORZQHUVKLSRUXQGHUDÀQDQFHOHDVHDJUHHPHQW
(3) Juste valeur des immeubles de placement y compris immeubles destinés à la vente, droits inclus )DLUYDOXHRILQYHVWPHQWSURSHUWLHVLQFOXGLQJSURSHUW\KHOGIRUVDOHLQFOXGLQJRUH[FOXGLQJWUDQV
ou exclus. Le taux des droits utilisé pour les immeubles est de 1,8 %, 6,2 % ou 6,9 % en fonction de IHUWD[HV7KHWUDQVIHUWD[UDWHXVHGIRUEXLOGLQJVLVRU GHSHQGLQJRQWKHLUVWDWXV
leur statut. ,QFOXGLQJ%56 ERQGVUHGHHPDEOHLQVKDUHV DQGDIWHUGHGXFWLQJ3HUSHWXDO6XERUGLQDWHG/RDQ
(4) Y compris ORA et après déduction des Titres subordonnés à durée indéterminée (TSDI). QRWHV 36/
(5) Coûts de couverture inclus. ,QFOXGLQJKHGJLQJFRVWV
(6) Après dilution des ORA. $IWHUGLOXWLRQGXHWR%56
AFFINE RAPPORT D’ACTIVITÉ 2014 14 AFFINE %86,1(665(9,(: 2014LE GROUPE THE GROUP
Investissements (M€) Frais de fonctionnement (M€)
,QYHVWPHQWV ĄP &RUSRUDWHH[SHQVHV ĄP
10,9
10,0 10,1
2012 -120,1 18,0
2013 -7,8 45,4
2014 -27,9 31,0
Investissements ,QYHVWPHQWV
Cession Disposal
2012 2013 2014
LTV (M€) Échéancier de la dette (M€)
/79 0Ą 'HEWUHSD\PHQWVFKHGXOH ĄP
90
682 699 Amortissement contractuel
668 80 Contractual amortisation
70 Remboursement
à l’échéance
60 Repayment at maturity
46,8% 49,3%
45,5% 50 Amortissement anticipé
327 330 Early repayment
310 40
30
20
10
0
2012 2013 2014 2010 2012 2014 2016 2018 2020 2022 2024
Valeur Value Dette nette Net debt LTV LTV
Résultat EPRA et dividende par action (€) ANR EPRA par action et cours de bourse* (€)
(35$HDUQLQJVDQGGLYLGHQGSHUVKDUH Ą (35$1$9SHUVKDUHDQGVKDUHSULFH Ą
1,7 28,2
25,0
1,4 1,4 23,0
1,2
1,0
0,9 15,2
13,9
12,6
2012 2013 2014 2012 2013 2014
Résultat EPRA par action EPRA earnings per share ANR EPRA (hors droits) EPRA NAV (excl. TT) * À fin d’année.
Dividende par action 'LYLGHQGSHUVKDUH Cours de bourse Share price $W\HDUHQG
AFFINE RAPPORT D’ACTIVITÉ 2014 15 AFFINE %86,1(665(9,(: 2014LE GROUPE THE GROUP
Recommandations
Best Practices EPRA
EPRA Best Practice
L’EPRA, association des foncières
européennes cotées, a mis à jour
en septembre 2011 un guide sur les
Recommendations
mesures de performances du rapport
intitulé «Best Practice Recommenda-
tions» (1) (BPR). Ce BPR a fait l’objet de
recommandations complémentaires
en janvier 2014 et a vu l’apparition 7KH(XURSHDQ3XEOLF5HDO(VWDWH$VVRFLDWLRQ
d’un nouvel agrégat en juillet 2013, les (35$ LVVXHGLQ6HSWHPEHUDQXSGDWH
Ratios de Coût EPRA. RIWKH%HVW3UDFWLFH5HFRPPHQGDWLRQVUHSRUW(1)
Affine s’inscrit dans cette recherche %35 ZKLFKJLYHVJXLGHOLQHVIRUSHUIRUPDQFH
d’homogénéité de la communica- measures. Additional guidance was given in
tion financière, qui vise à améliorer January 2014 and a new indicator appeared, the
la qualité et la comparabilité de l’in- (35$&RVW5DWLRVLQ-XO\
formation, et à fournir aux inves- Affine supports the financial communication
tisseurs les principaux agrégats standardisation approach designed to improve
recommandés par l’EPRA. La société the quality and comparability of information and
publie ainsi selon la norme EPRA le VXSSOLHVLWVLQYHVWRUVZLWKWKHSULPDU\(35$UHF-
résultat EPRA, le résultat par action, ommendations. The company therefore pub-
l’ANR EPRA, l’ANR EPRA par action, OLVKHVLQFRPSOLDQFHZLWK(35$%35WKH(35$
l’ANNNR EPRA, l’ANNNR EPRA par (DUQLQJVWKH(35$HDUQLQJVSHUVKDUHWKH
action et le taux de vacance. (35$1$9WKH(35$1$9SHUVKDUHWKH(35$
111$9WKH(35$111$9SHUVKDUHDQGWKH
vacancy rate.
DÉFINITION DES MESURES DE PERFORMANCE EPRA (EPM) EPRA PERFORMANCE MEASURES (EPM) DEFINITION
INDICATEURS EPRA DÉFINITION EPRA (1)
EPRA INDICATORS EPRA DEFINITION
Résultats EPRA Résultats récurrents provenant des EPRA Earnings 5HFXUULQJHDUQLQJVIURPFRUH
activités opérationnelles. RSHUDWLRQDODFWLYLWLHV
Actif Net Réévalué Actif Net Réévalué ajusté incluant les EPRA Net Asset 1HW$VVHW9DOXHDGMXVWHGWRLQFOXGH
EPRA actifs et investissements valorisés en Value SURSHUWLHVDQGRWKHULQYHVWPHQW
valeur de marché et excluant certains LQWHUHVWVDWIDLUYDOXHDQGWRH[FOXGH
éléments non significatifs pour une FHUWDLQLWHPVQRWH[SHFWHGWR
société avec un profil d’investissement FU\VWDOOLVHLQDORQJWHUPLQYHVWPHQW
immobilier à long terme. SURSHUW\EXVLQHVVPRGHO
Actif Net Réévalué Actif Net Réévalué EPRA ajusté EPRA NNNAV (35$1$9DGMXVWHGWRLQFOXGHWKHIDLU
EPRA Triple Net incluant la valeur de marché (i) des YDOXHVRI L ÀQDQFLDOLQVWUXPHQWV LL
instruments financiers, (ii) de la dette GHEWDQG LLL GHIHUUHGWD[HV
et (iii) des impôts différés.
Taux de vacance Ratio entre le loyer de marché des (35$YDFDQF\ (VWLPDWHG0DUNHW5HQWDO9DOXH (59
EPRA surfaces vacantes et le loyer de marché rate RIYDFDQWVSDFHGLYLGHGE\(59RIWKH
de la surface totale. ZKROHSRUWIROLR
(1) Le rapport est disponible sur le site de l’EPRA: www.epra.com. 7KHUHSRUWLVDYDLODEOHRQWKH(35$ZHEVLWH ZZZHSUDFRP
AFFINE RAPPORT D’ACTIVITÉ 2014 16 AFFINE %86,1(665(9,(: 2014LE GROUPE THE GROUP
Taux d’occupation EPRA (%) Résultat EPRA (K€)
(35$RFFXSDQF\UDWH (35$HDUQLQJV Ą
90,9 90,2 20,1
87,8
17,0 16,5
Taux d’occupation EPRA
90,2% 2012 2013 2014 2012 2013 2014
(35$RFFXSDQF\UDWH Actif Net Réévalué EPRA ANNNR EPRA
(hors droits) (K€) (hors droits) (K€)
(35$QHWDVVHWYDOXH H[FO77 (35$111$9 H[FO77
Ą Ą
308,8
288,8 289,5
256,0 261,1
Résultat EPRA par action 236,0
1,38€
(35$HDUQLQJSHUVKDUH
2012 2013 2014 2012 2013 2014
Par action 3HUVKDUH
Résultat EPRA (€) Actif Net Réévalué EPRA ANNNR EPRA (hors droits) (€)
(35$HDUQLQJV Ą (hors droits) (€) (35$111$9 H[FO77 Ą
(35$QHWDVVHWYDOXH H[FO77 Ą
1,75 30,17
28,21 28,23
1,44 25,44
1,38 24,97
22,99
2012 2013 2014 2012 2013 2014 2012 2013 2014
AFFINE RAPPORT D’ACTIVITÉ 2014 17 AFFINE %86,1(665(9,(: 2014LE GROUPE THE GROUP
Actionnariat
ACTIONNARIAT AGENDA DE 6+$5(+2/'(56·
AU 31 DÉCEMBRE 2014 L’ACTIONNAIRE DIARY
Au 31 décembre 2014, le capital social
• 22 avril 2015: $SULO
s’élève à 53500000 €, divisé en
9051431 actions. Chiffre d’affaires First quarter revenues
du premier trimestre $SULO
AFFINE EN BOURSE • 30 avril 2015: Annual General
Le titre Affine, coté sur NYSE Euronext
Paris, fait partie des indices CAC Mid&
Assemblée générale Meeting
Small, SIIC Euronext-IEIF et EPRA. Au • 8 mai 2015 : 0D\
31 décembre 2014, la capitalisation Paiement du Dividend
boursière d’Affine s’établit à 137,3 M€. dividende (1,0 €) SD\PHQW Ą
Le nombre moyen de transactions • 29 juillet 2015 :
journalières a été de 10 840 au cours
-XO\
de 2014, contre 10 431 pour la même
Chiffre d’affaires et 2015 Half-year
période en 2013. Le taux de rotation du résultats semestriels 2015 revenues and results
capital atteint 31 % en base annualisée, • 21 octobre 2015 : 2FWREHU
et 47 % pour le seul flottant. Chiffre d’affaires Third quarter revenues
DIVIDENDE du troisième trimestre
Après le versement d’un dividende
d’un montant en 2014 de 0,90 € par
action afin d’intégrer l’absence de
dividende de Banimmo, la société est à l’assemblée générale de fixer à 1,0€
revenue à un niveau de distribution le montant du dividende par action
en ligne avec celui du secteur et des payable au titre de l’exercice, procurant
années antérieures. Le conseil d’admi- un rendement de 6,6% sur le dernier
nistration a ainsi décidé de proposer cours coté de 2014.
Répartition du capital (1)
Shareholders
%UHDNGRZQRIVKDUHKROGHUV
SHAREHOLDERS
AT 31 DECEMBER 2014
64,8%
Flottant(3) $W'HFHPEHUWKHVKDUHFDS-
)UHHÁRDW (3) LWDODPRXQWHGWRĄGLYLGHG
LQWR VKDUHV
AFFINE ON THE STOCK MARKET
$IILQH VKDUHV DUH OLVWHG RQ 1LE GROUPE THE GROUP CARACTÉRISTIQUES BOURSIÈRES AU 31 DÉCEMBRE 2014 STOCK MARKET INFORMATION AT 31 DECEMBER 2014 Marché NYSE Euronext Paris Market 1
AFFINE RAPPORT D’ACTIVITÉ 2014 20 AFFINE %86,1(665(9,(: 2014
LA STRATÉGIE
Redéfinir un modèle
autour de la spécialisation ciblée
Pour s’adapter à la nouvelle donne du marché et la repositionner sur la chaîne de
valeur, Affine a développé une stratégie de croissance immobilière reposant sur
quatre piliers: revalorisation, concentration, sélectivité et proximité. Une approche
ciblée qui lui donne les moyens d’aborder les années à venir avec confiance.
1+6
3 Métropole du Grand Paris
+ 6 villes
Types d’actif 0HWURSROHGX*UDQG3DULV Immeubles «prime»
7\SHVRIDVVHW WRZQV 3ULPHEXLOGLQJV
THE STRATEGY
5HGHÀQLQJDPRGHO
around targeted
specialisation
7RDGDSWWRWKHQHZPDUNHWRUGHUDQGULVHXSWKHYDOXHFKDLQ
$IÀQHGHYHORSHGDUHDOHVWDWHJURZWKVWUDWHJ\EDVHGRQIRXUSLO
ODUV XSJUDGLQJFRQFHQWUDWLRQVHOHFWLYLW\DQGSUR[LPLW\7KLVWDU
JHWHGDSSURDFKJLYHV$IÀQHWKHPHDQVWRDGGUHVVWKH\HDUVDKHDG
ZLWKFRQÀGHQFH
AFFINE RAPPORT D’ACTIVITÉ 2014 21 AFFINE %86,1(665(9,(: 2014LA STRATÉGIE THE STRATEGY
Faits marquants Key events
SEPTEMBRE JANVIER
RÉNOVATIONS
Lancement par Banimmo
du Tetris Business Park
à Gand (Belgique),
La société a entrepris des travaux importants d’un nouveau bail. La rénovation concept permettant
sur un immeuble de 1 700 m2 rue Réaumur de l’immeuble sera achevée en 2015 (hall une grande modularité
à Paris en vue de sa reconversion partielle d’entrée et parking extérieur). dans la construction
en résidentiel. Ainsi 606 m2 de logements Enfin, Affine a lancé la rénovation du de bureaux allant de
neufs ont été livrés et vendus fin 2014, et Tangram, immeuble de bureaux de 5700 m2 3000 à 60000m2.
les 741 m2 de bureaux rénovés sont en cours situé boulevard des Tchécoslovaques
de cession. à Lyon. Dans ce cadre, le groupe a obtenu la JANUARY
Par ailleurs, Affine a réalisé d’importants subvention DEFFIBAT délivrée par l’ADEME
/DXQFKE\%DQLPPR
travaux de climatisation, de ravalement et et vise une labellisation BBC Rénovation
RIWKH7HWULV%XVLQHVV
de réfection des ascenseurs sur un immeuble Effinergie. La moitié de cet immeuble,
3DUNLQ*KHQW %HOJLXP
de bureaux de 4056 m2 situé à Bagnolet livrable au T3, a déjà été prise à bail par
FRQFHSWDOORZLQJIRU
et loué principalement à Saft dans le cadre ISCOM, établissement d’enseignement.
DKLJKGHJUHHRIPRGXODULW\
LQWKHFRQVWUXFWLRQRI
RIÀFHVUDQJLQJIURP
VTPWRVTP
FÉVRIER
Cession de 215m2 de
bureaux à Bron (69).
FEBRUARY
'LVSRVDORIVTPRI
RIÀFHVLQ%URQ
MARS
SEPTEMBER Ouverture par Banimmo
de la Galerie Bagatelle de
REFURBISHMENT 5300m2 à Suresnes (92).
7KHFRPSDQ\KDVXQGHUWDNHQPDMRUZRUNV LQ HQWU\KDOODQGWKHFDUSDUN
RQWKHVTPEXLOGLQJDWUXH5pDXPXU )LQDOO\$IÀQHVWDUWHGWKHUHQRYDWLRQ Signature par Concerto
LQ3DULVIRUWKHSXUSRVHRISDUWLDOO\UHFRQYHUW RIWKH7DQJUDPEXLOGLQJDVTPRIÀFH European Developer
LQJLWLQWRUHVLGHQWLDOSURSHUW\VTPRI EXLOGLQJORFDWHGDWERXOHYDUGGHV de la construction pour Petit
QHZDSDUWPHQWVZHUHGHOLYHUHGDQGWKH 7FKpFRVORYDTXHVLQ/\RQ,QWKLVFRQWH[W Bateau d’une plate-forme
VTPUHQRYDWHGRIÀFHVDUHXQGHUVDOH WKH*URXSREWDLQHGWKH'()),%$7JUDQW logistique de 43500m2 près
$IÀQHKDVDOVRFRPSOHWHGWKHFRQGLWLRQLQJ LVVXHGE\WKH$'(0(DQGLVDLPLQJDW de Troyes (10).
ZRUNVUHQRYDWLRQDQGUHSDLURIHOHYDWRUV D%%&5HQRYDWLRQ(IÀQHUJLHHQGRUVHPHQW
RQWKHRIÀFHEXLOGLQJRIVTPORFDWHG +DOIRIWKHEXLOGLQJWREHGHOLYHUHG
LQ%DJQROHWDQGPDLQO\OHWWR6DIWIROORZLQJ E\4KDVDOUHDG\EHHQOHWWR,6&20
WKHVLJQLQJRIDQHZOHDVH7KHUHIXUELVK DQHGXFDWLRQDOLQVWLWXWLRQ
PHQWRIWKHEXLOGLQJZLOOEHÀQLVKHG
AFFINE RAPPORT D’ACTIVITÉ 2014 22 AFFINE BUSINESS REVIEW 2014LA STRATÉGIE THE STRATEGY
MARCH JUILLET OCTOBER
2SHQLQJE\%DQLPPR 'HOLYHU\E\&RQFHUWR Cession de 12985m2 'LVSRVDOE\%DQLPPRRI
RIWKH*DOHULH%DJDWHOOH (XURSHDQ'HYHORSHU de locaux d’activité à WKH*DOHULH%DJDWHOOH
VKRSSLQJFHQWUHRI RIDQVTPORJLVWLFV Chevigny-Saint-Sauveur (21). VKRSSLQJFHQWUHRI
VTPLQ6XUHVQHV SODWIRUPWR'HYDQOD\ VTPLQ6XUHVQHV
FORVHWR7UR\HV Signature de l’acquisition
6LJQLQJE\&RQFHUWR de 2900m2 de bureaux 6LJQLQJE\%DQLPPR
(XURSHDQ'HYHORSHU MAI à Toulouse (31). RIWKHDFTXLVLWLRQRI
RIDFRQWUDFWWREXLOG Développement par VTPRIVKRSSLQJ
DVTPORJLVWLFV Banimmo de 8 000 m2 de JULY FHQWUHLQ3DQWLQ
SODWIRUPIRU3HWLW%DWHDX bureaux pour BNP Paribas 'LVSRVDORI VTP
FORVHWR7UR\HV Fortis à Charleroi (Belgique). RILQGXVWULDOSUHPLVHV 'LVSRVDORI VTP
LQ&KHYLJQ\6DLQW6DXYHXU RIRIÀFHVLQ2UOpDQV
MAY
'HYHORSPHQWE\%DQLPPR
'LVSRVDORIVTP
RIVTPRIRIÀFHVIRU 6LJQLQJRIWKHDFTXLVLWLRQ RIRIÀFHVLQ%URQ
%133DULEDV)RUWLV RI VTPRIRIÀFHV
LQ&KDUOHURL %HOJLXP LQ7RXORXVH
JUIN SEPTEMBRE
Renforcement de la Cession de 189m2 de
couverture de dette commerces à Saint-Cloud
par de nouvelles opérations (92).
de swaps (15M€) et
de caps (60M€).
Cession de 3564m2 de
bureaux à Bretigny-sur-Orge
Cession de 241m2 de (91).
bureaux à Montpellier (34).
Cession de 7572m2 SEPTEMBER
de bureaux à Évry (91).
'LVSRVDORI VTPRI
AVRIL UHWDLOVLQ6DLQW&ORXG NOVEMBRE
Acquisition par Banimmo Cession par Banimmo
de 6500m2 de bureaux en Fin du partenariat entre
d’un terrain permettant 'LVSRVDORIVTP
cours de construction City Mall et Banimmo
la construction de 15000m2 RIRIÀFHVLQ%UHWLJQ\VXU
à Auderghem, à proximité et création d’Urbanove
de surface de bureaux 2UJH
de Bruxelles (Belgique). pour le développement
à Namur (Belgique).
des projets de centres
OCTOBRE commerciaux de Verviers
JUNE
Cession de 20057m2 Cession par Banimmo et Namur (Belgique).
d’entrepôts à Saint-Quentin- 'HEWKHGJLQJVWUHQJWKHQHG
de la galerie Bagatelle de
Fallavier (38). WKURXJKQHZVZDSV ĄP
5300m2 à Suresnes (92). Signature de l’acquisition
DQGFDSV ĄP
d’un deuxième immeuble
Livraison par Concerto Signature de l’acquisition de bureaux de 2900m2
European Developer 'LVSRVDORIVTPRI à Toulouse (31).
par Banimmo d’une galerie
à Devanlay d’une plate-forme RIÀFHVLQ0RQWSHOOLHU
commerciale de 4710m2
logistique de 18770m2 à Pantin (93). NOVEMBER
près de Troyes (10). 'LVSRVDORIVTPRI (QGLQJRIWKHSDUWQHUVKLS
RIÀFHVLQ(YU\ EHWZHHQ&LW\0DOODQG
Cession de 1159m2
APRIL %DQLPPRDQGFUHDWLRQ
de bureaux à Orléans (45).
'LVSRVDORIVTP 'LVSRVDOE\%DQLPPRRI RI8UEDQRYHIRUWKH
RIZDUHKRXVHVLQ VTPRIRIÀFHVXQGHU GHYHORSPHQWRIWKH
6DLQW4XHQWLQ)DOODYLHU Cession de 550m2 de 9HUYLHUVDQG1DPXUUHWDLO
FRQVWUXFWLRQLQ$XGHUJKHP
bureaux à Bron (69). FHQWUHSURMHFWV
FORVHWR%UXVVHOV %HOJLXP
$FTXLVLWLRQE\%DQLPPR
RIDSORWRIODQGDOORZLQJ 6LJQLQJRIWKHDFTXLVLWLRQ
WKHGHYHORSPHQWRI RIDVHFRQGRIÀFHEXLOGLQJ
VTPRIRIÀFHVLQ RI VTPLQ7RXORXVH
1DPXU %HOJLXP
AFFINE RAPPORT D’ACTIVITÉ 2014 23 AFFINE BUSINESS REVIEW 2014LA STRATÉGIE THE STRATEGY
Faits marquants Key events
DÉCEMBRE DÉCEMBRE
ACQUISITIONS
Cession de Concerto
European Developper
à Kaufman & Broad
Après la signature de la promesse de vente ensemble de 3 immeubles de bureaux dans le cadre d’un
en juillet, Affine a finalisé l’acquisition d’une superficie globale de 9200m2 conçu partenariat jusqu’en 2018.
mi-novembre, auprès du groupe GA, d’un par les architectes Michèle et Gabriel de Hoym
immeuble de bureaux de 2900m2 à Toulouse de Marien et CDA Architectes. Il se situe
Cession de 404m2
pour un montant de 7,9M€ (droits inclus). au cœur du nouveau quartier de Borderouge,
de bureaux à Lille (59).
L’immeuble développe 4 niveaux (R-1 à R+2) à proximité du futur centre commercial
avec 20 places de parking en extérieur des Maourines composé d’un Carrefour et
et 64 en sous-sol. Livré au second trimestre de 60 boutiques. Cession de 606m2 de
2014, l’immeuble est déjà loué à 80% Ce secteur représente pour Toulouse un pôle logements et de 229m2
à 3 locataires: Pôle Emploi, La Mutuelle de développement urbain majeur. Localisé de bureaux dans l’immeuble
Générale et Greenflex. à la sortie de l’échangeur du Boulevard Urbain situé rue Réaumur à
Par ailleurs, Affine a signé fin novembre Nord, à 15 minutes de l’aéroport international Paris (75).
une promesse de vente pour l’acquisi- de Toulouse Blagnac, il bénéficie d’une
tion auprès du groupe GA d’un deuxième très bonne desserte en transports en commun DECEMBER
immeuble de bureaux de 2900m2 pour un avec la ligne B du métro donnant un accès 'LVSRVDORI&RQFHUWR
montant de 7,5M€ (droits inclus). rapide au centre-ville, 8 lignes de bus desser- (XURSHDQ'HYHORSSHU
Cet immeuble de 4 niveaux (R-1 à R+2) avec vant une large portion de l’agglomération, WR.DXIPDQ %URDGXQGHU
19 places de parking en extérieur et 65 en 1 gare intermodale et 3 stations de vélos. DSDUWQHUVKLSXQWLO
sous-sol sera livré au second trimestre 2015. Comme l’ensemble du programme, les
L’immeuble est déjà pré-loué à 88% à Dalkia, deux immeubles seront certifiés NF HQE®
leader des services énergétiques en France. Bâtiments Tertiaires avec un engagement 'LVSRVDORIVTP
Il accueillera les équipes de sa direction régio- contractuel sur des consommations énergé- RIRIÀFHVLQ/LOOHV
nale du Sud-Ouest et du Centre Midi-Pyrénées tiques inférieures à 35 kWh/m2/an pour le
Limousin, soit environ 100 collaborateurs. chauffage, le rafraîchissement et la ventilation 'LVSRVDORIVTPRI
Ces deux bâtiments appartiennent au grâce à un système de pilotage énergétique DSDUWPHQWVDQG VTP
programme immobilier «Les Amarantes», intelligent mis au point par GA. RIRIÀFHVLQWKHEXLOGLQJ
ORFDWHGLQUXH5pDXPXU
DECEMBER LQ3DULV
ACQUISITIONS
$IWHUWKHVLJQLQJRIWKHFRQWUDFWLQ-XO\$IÀQH ©/HV$PDUDQWHVªSURSHUW\GHYHORSPHQW
ÀQDOL]HGWKHDFTXLVLWLRQLQPLG1RYHPEHU SURJUDPPHDFRPSOH[RIWKUHHRIÀFH
RID VTPRIÀFHEXLOGLQJLQ7RXORXVH EXLOGLQJVFRYHULQJDWRWDOVXUIDFHDUHDRI
IURPWKH*$*URXSIRUWKHVXPRIĄ P VTPGHVLJQHGE\DUFKLWHFWV0LFKqOH
LQFOXGLQJWUDQVIHUWD[HV DQG*DEULHOGH+R\PGH0DULHQDQG&'$
7KHEXLOGLQJKDVIRXUÁRRUV EDVHPHQWWR $UFKLWHFWHV7KHFRPSOH[LVVLWXDWHGLQWKH
JURXQGÁRRU ZLWKSDUNLQJVSDFHV KHDUWRIWKHQHZ%RUGHURXJHGLVWULFWFORVH
RXWVLGHDQGXQGHUJURXQG&RPSOHWHG WRWKHIXWXUH/HV0DRXULQHVVKRSSLQJFHQWUH
LQ4LWLVDOUHDG\OHWWRWKUHH ZKLFKZLOOLQFOXGHD&DUUHIRXUDQGVWRUHV
WHQDQWV 3{OH(PSORL/D0XWXHOOH*pQpUDOH 7KLVVHFWRUUHSUHVHQWVDPDMRUXUEDQ
DQG*UHHQÁH[ GHYHORSPHQWDUHDIRU7RXORXVH/RFDWHG
)XUWKHUWRWKLV$IÀQHVLJQHGLQODWH1RYHPEHU DWWKHH[LWWRWKH%RXOHYDUG8UEDLQ1RUG
DFRPPLWPHQWWREX\DVHFRQG VTP LQWHUFKDQJHPLQXWHVIURP7RXORXVH
RIÀFHEXLOGLQJIURPWKH*$*URXSIRU %ODJQDFLQWHUQDWLRQDODLUSRUWWKHVLWHERDVWV
WKHVXPRIĄP LQFOXGLQJWUDQVIHUWD[HV H[FHOOHQWSXEOLFWUDQVSRUWOLQNVZLWKPHWUR
7KLVIRXUOHYHOEXLOGLQJ EDVHPHQWJURXQG OLQH%IRUTXLFNDFFHVVWRWKHFLW\FHQWUH
ÁRRU ZLWK RXWGRRUSDUNLQJVSRWV EXVVHUYLFHVFRYHULQJDODUJHSDUWRIWKH
DQGLQWKHEDVHPHQWZLOOEHFRPSOHWHG FLW\RQHLQWHUPRGDOVWDWLRQDQGWKUHHELF\FOH
IRUWKHVHFRQGTXDUWHURI VWDQGV
7KHEXLOGLQJLVDOUHDG\SUHOHDVHGE\ 7KRVHEXLOGLQJVZLOOEHFHUWLÀHG1)+4(
'DONLDOHDGLQJSURYLGHURIHQHUJ\VHUYLFHVLQ &RPPHUFLDO%XLOGLQJVOLNHWKHUHVWRIWKH
)UDQFH,WZLOOUHFHLYH'DONLDWHDPVIURPLWV GHYHORSPHQWZLWKDFRQWUDFWXDOFRPPLWPHQW
UHJLRQDOGHSDUWPHQWLQVRXWKZHVWHUQ)UDQFH WRHQVXUHWKDWHQHUJ\FRQVXPSWLRQVIDOO
DQGWKHFHQWUDO0LGL3\UpQpHV/LPRXVLQ EHORZN:KVTP\HDUIRUKHDWLQJFRROLQJ
UHJLRQUHSUHVHQWLQJVRPHHPSOR\HHV DQGYHQWLODWLRQWKDQNVWRDVPDUWHQHUJ\
7KRVHWZREXLOGLQJVDUHSDUWRIWKH PDQDJHPHQWV\VWHPGHYHORSHGE\*$
AFFINE RAPPORT D’ACTIVITÉ 2014 24 AFFINE BUSINESS REVIEW 2014LA STRATÉGIE THE STRATEGY
Stratégie immobilière
«La revalorisation, la
concentration, la sélectivité
et la proximité avec nos
locataires forment les
axes stratégiques de notre
réorientation depuis 3 ans.
Ces vecteurs représentent
les clés pour renforcer le
groupe et faire ressortir sa
valeur intrinsèque. Ils nous
permettront de diminuer la
décote dans les années à venir
afin de relancer la croissance
que nous préparons déjà.»
Maryse Aulagnon
Property
SÉLECTIVITÉ
6(/(&7,9,7< strategy
“The revaluation,
concentration, selectivity and
proximity with our tenants
are the strategic priorities of
PROXIMITÉ CONCENTRATION
&21&(175$7,21
our shift for 3 years. These
352;,0,7<
vectors represent the key to
strengthen the group and
highlight the intrinsic value
of it. They will allow us
to reduce the discount in
the coming years to boost
REVALORISATION growth that we are already
(1+$1&(0(17 preparing.”
Maryse Aulagnon
AFFINE RAPPORT D’ACTIVITÉ 2014 25 AFFINE BUSINESS REVIEW 2014LA STRATÉGIE THE STRATEGY
Sélectivité & Concentration
Une spécialisation sur trois natures RÉPARTITION PORTFOLIO
d’immeubles dans lesquels la société DU PATRIMOINE BREAKDOWN
s’est dotée des compétences néces-
saires: bureaux, commerces de centre-
Affine détient 57 immeu- $IÀQHRZQVSURSHU-
ville, plates-formes logistiques. bles d’une valeur de ties with a total value
610M€ droits inclus, RIĄPZLWK
Des investissements privilégiant des répartis sur une surface a total surface area
immeubles de taille moyenne par rap-
port à leur marché (soit 10 à 20M€
globale de 534400m2. RIVTP
pour les bureaux par exemple), à ren-
dement relativement élevé et recélant
un potentiel de création de valeur
par leur localisation ou leur situation
Selectivy &
locative.
Le groupe poursuit sa recherche active
d’investissement dans le cadre d’un
Concentration
développement équilibré entre la région
parisienne, qui représente environ
la moitié du patrimoine, et les grandes
métropoles régionales cibles (Bor-
deaux, Lille, Lyon, Marseille, Nantes et
Toulouse). Outre un rendement plus
élevé, ces villes offrent un marché plus 6SHFLDOL]DWLRQLQWKUHHW\SHVRISURS Paris region, representing about half
stable que la région parisienne et béné- HUWLHVLQZKLFKWKHFRPSDQ\KDVGHG of the properties, and major French
ficient d’une bonne desserte nationale LFDWHGVNLOOV RIÀFHVFLW\FHQWUHUHWDLO target cities in the regions (Bordeaux,
et internationale (TGV ou avion). RXWOHWVDQGORJLVWLFVSODWIRUPV /LOOH/\RQ0DUVHLOOH1DQWHVHW7RX-
louse). In addition to a higher yield,
Investments focusing on buildings those cities offer a more stable market
with relatively high yield and con- WKDQWKH3DULVUHJLRQDQGEHQHÀWIURP
taining a potential for value creation good national and international trans-
due to their location or their rental port services (TGV high speed train or
situation. aeroplane).
The group continues its active research
of investment within the framework of
balanced development between the
Répartition en valeur par zone géographique Répartition en valeur par nature
%UHDNGRZQRIYDOXHE\UHJLRQ %UHDNGRZQRIYDOXHE\W\SH
57,8% 0,1%
Régions Autres
Regions
25,6% Others
1,3% Entrepôts et activité
Zone euro hors France
Warehouses and
Euro zone exclu. France industrial
26,9% 52,6%
Métropole du Bureaux
Grand Paris 2IÀFHV
14% Metropole 21,7%
Île-de-France (autres) du Grand Paris Commerces
Île-de-France (Others) Retail
AFFINE RAPPORT D’ACTIVITÉ 2014 26 AFFINE BUSINESS REVIEW 2014LA STRATÉGIE THE STRATEGY
AFFINE RAPPORT D’ACTIVITÉ 2014 27 AFFINE BUSINESS REVIEW 2014LA STRATÉGIE THE STRATEGY
Revalorisation
3 QUESTIONS À
Un effort soutenu de revalo- LAURENT BANSAC,
risation de son patrimoine: ARCHITECTE
amélioration de sa qualité dans
une approche développement
durable, souci du confort de ses
locataires générant une meil- 3 QUESTIONS TO
leure stabilité des loyers, opti- LAURENT BANSAC,
ARCHITECT
misation de la gestion par une
maîtrise renforcée des coûts.
À cette fin, Affine s’entoure
de spécialistes expérimentés.
Ainsi, l’agence Bansac, pour la
restructuration de l’immeuble
Tangram à Lyon.
Comment définiriez-vous l’agence?
Laurent Bansac, architecte: Notre
agence prône une maîtrise d’œuvre
forte. Nous assurons notamment la
conception des projets, la direction
Enhancement
des chantiers et, le plus souvent pos-
sible, l’ordonnancement, le pilotage
et la coordination des travaux afin
d’assurer une plus grande cohérence
de l’ensemble.
A sustained effort aimed at What is the company strategy on
Et le développement durable?
upgrading its properties: VXVWDLQDEOHGHYHORSPHQW"
L. B.: Nous privilégions un état d’esprit
improving its quality in terms /% We strive to achieve a mindset
favorisant l’échange et l’équilibre entre that promotes harmonious exchange
l’environnement et le bâti. Nous ciblons of sustainable development, and balance between the environ-
bien souvent les labels HQE® qui nous paying attention to the com- ment and the built structure. We often
permettent l’élaboration et le suivi des fort of its tenants generating target HQE® labels that allow us to
solutions adaptées à la réalisation de improved rent stability, and develop and track the most suitable
chacun des projets que nous abordons. optimizing management solutions for the completion of each
through strengthened cost of our projects.
Votre relation avec Affine?
FRQWURO7RWKLVHQG$IÀQHLV
L. B.: Nous sommes situés à Lyon et What is your relationship with
le Tangram est le deuxième projet que working with experienced spe- $IÀQH"
nous confie Affine. Notre réactivité, cialists such as Bansac, for the /% We are located in Lyon and the
notre créativité et notre grande expé- refurbishment of the Tangram 7DQJUDPLVWKHVHFRQG$IÀQHSURMHFW
rience sur les bâtiments complexes building in Lyon. WKDWZHKDYHZRUNHGRQ2XUUHVSRQ-
nous avaient permis de répondre rapi- siveness, creativity and broad experi-
dement à une première problématique +RZZRXOG\RXGHÀQHWKH/DXUHQW ence with regard to complex buildings
à Saint-Étienne. Le Tangram est encore %DQVDF$UFKLWHFWXUDOÀUP" enabled us to respond rapidly to an
une fois l’occasion de démontrer notre /DXUHQW%DQVDF$UFKLWHFW 2XUÀUP initial problem in Saint-Etienne. The
capacité à transformer de l’ancien en advocates strong project manage- Tangram is yet another opportunity
un immeuble quasi neuf, répondant aux ment. We mainly handle project to demonstrate our capacity to trans-
derniers critères en terme d’empreinte design, construction oversight and, form an old building into a virtually
écologique comme peut en témoigner as often as possible, the scheduling, new building that meets the latest eco-
le prix DEFFIBAT délivré par l’ADEME. steering and coordination of works logical criteria, as demonstrated by
so as to ensure optimum cohesion ADEME granting the DEFFIBAT sub-
between all parties involved. VLG\WR$IÀQH
AFFINE RAPPORT D’ACTIVITÉ 2014 28 AFFINE BUSINESS REVIEW 2014Vous pouvez aussi lire
