4IPINEWS - RÉSULTATS DES ÉLECTIONS CLAP DE FIN POUR LE BUREAU
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IPINEWS
2020-4
octobre–novembre-décembre 2020 - 23e année • Bureau de dépôt Bru X • P705210
RÉSULTATS
DES ÉLECTIONS
CLAP DE FIN POUR LE BUREAU
FAIRE OFFRE À PARTIR DE….
UNE PRATIQUE PROSCRITE,
TOLÉRÉE OU AUTORISÉE ?
2
SOMMAIRE
2020-4
IPINEWS
3 4-5
Édito Actua
6-7 8-9
Faire offre Résultats
à partir de…. des élections
Une pratique proscrite,
IPI-NEWS tolérée ou autorisée ?
est le journal trimestriel
d’information de
L’IPI, 10-13 14
l’Institut
Professionnel des
Agents
1
Immobiliers (IPI)
SIÈGE L’INSTITUT
Rue du Luxembourg
16 B,
PROFESSIONNEL Clap de fin Nouveaux
pour le Bureau titulaires
1000 Bruxelles
www.ipi.be
CONCEPT & RÉALISATION
DES AGENTS
Frank Damen,
Dorien Stevens,
IMMOBILIERS
Steven Lee,
Anne-Sophie Bausière
15 16
EDITEUR RESPONSABLE
Nicolas Watillon
1
ONT COLLABORÉ
À CE NUMÉRO
Questions L’invité
Olivier Aoust
Carole De Ruyt DES IDÉES ?
Gilles Tijtgat
DES PROPOSITIONS ?
immobilières
Yves Van Ermen
N’hésitez pas à contacter le service
LAYOUT Yves Van Ermen communication de l’IPI via info@ipi.be.
Graphic Plugin
Vous pouvez également nous suivre sur
IMPRIMERIE Facebook, LinkedIn et Twitter.
Mirto
À bientôt !
©2020 - Cette publication ne peut être reproduite ou transmise sans l’autorisation de l’IPI
3
ÉDITO Vause
2020-4 Cécile
IPINEWS Nicola
s Wa
tillon
C’EST AVEC CONFIANCE QUE NOUS PASSONS
LE FLAMBEAU
Le 4 décembre dernier, les nouveaux mandataires ont été élus. Vous avez exprimé
votre voix et avez choisi les femmes et hommes qui prendront le relais l’année
prochaine. Si certains visages nous sont familiers, d’autres le sont moins. Nous
sommes toutefois certains qu’ils apporteront à l’IPI des idées nouvelles. Nous
sommes fiers de ce que nous avons réalisé pour l’Institut et la profession au cours des
4 dernières années, et c’est en toute confiance que nous accueillons nos successeurs.
Nous tenons à féliciter chaleureusement tous les élus. Ensemble, nous avons vécu 4 années passionnantes
Accepter un mandat au sein de votre institut profes- et avons accompli de nombreuses choses au profit
sionnel est un véritable privilège et requiert dévoue- de la profession et de nos membres. Si vous sou-
ment et passion pour la profession. Vous retrouverez haitez (re)découvrir nos réalisations, rendez-vous en
en pages 8 et 9 les noms des 70 représentants élus. pages 10, 11, 12 et 13.
Nous tenons également à remercier tous ceux qui se
Pour ce dernier numéro de l’année, nous avons
sont présentés comme candidats mais qui n’ont pas
également choisi d’aborder une problématique de
obtenu assez de suffrages pour obtenir un mandat.
plus en plus répandue auprès de certains agents im-
Il nous tient également à cœur de remercier tous les mobiliers, celle du "faire offre à partir de", et qui peut
membres qui ont voté en cette période difficile. En s’apparenter à des enchères. Pour la rédaction de cet
votant, vous avez donné le signal que vous considé- article, nous avons fait appel à Gilles Tijtgat, licencié
rez que les missions et le rôle de l’IPI sont importants en droit et spécialisé en droit immobilier
pour la profession. Nous sommes convaincus que la
Enfin, pour la rubrique "invité", nous avons laissé la
nouvelle équipe mettra tout en œuvre pour pour-
plume à Yves Van Ermen. Administrateur délégué
suivre la professionnalisation du secteur, et ce, au
auprès de la société Asvedec S.A, il partage sa vision
profit de chaque agent immobilier.
sur la nécessité de tenir des assemblées générales à
Nos collègues néerlando- distance au sein des copropriétés.
phones du Bureau, Stefaan Le nouveau ministre de la Justice a annoncé dans le
Leliaert et Alain Dekete- courant du mois d’octobre qu’un projet de loi serait
laere, méritent également finalisé avant la fin de l’année 2020.
nos sincères remercie-
Nous vous souhaitons une bonne lecture, de
ments pour la coopération
bonnes fêtes de fin d’année et une année 2021 pla-
constructive et fruc-
cée sous le signe du renouveau après une année
tueuse que nous avons
2020 chamboulée par la crise sanitaire.
toujours eue.
Cécile Vause, trésorier et
Nicolas Watillon, vice-président
4
ACTUALITÉS
2020-4
IPINEWS
GOUVERNEMENT
Outre les nombreuses interventions de la ministre
dans la presse concernant cette interdiction, les
FAQ du gouvernement fédéral stipulaient également
DE CROO : que ces visites - du moins en ce qui concerne les
particuliers (B2C) - ne pouvaient plus être effectuées.
NOMINATION Le 13 novembre, le Conseil d’État a rejeté la demande
DES NOUVEAUX de suspension d’extrême urgence introduite par les
fédérations professionnelles contre cette interdiction.
Le Conseil d'Etat ne s’est toutefois pas prononcé
MINISTRES sur le fond de l’affaire, qui sera plaidée plus tard,
ce qui risque de prendre plusieurs mois. Le Comité
C’est au début du mois d’octobre que le de concertation qui s’est réuni le même jour n’a pas
casting ministériel du nouveau gouvernement apporté de modification appuyant notre position.
De Croo était dévoilé. Ainsi, Monsieur David C'est pourquoi nous avons recommandé à nos
Clarinval (MR), qui est devenu notre nouveau membres de cesser les visites physiques de biens
ministre de tutelle, est en charge des Classes avec les consommateurs afin de leur éviter de
moyennes, des Indépendants, des PME, de recevoir une amende éventuelle.
l'Agriculture, des Réformes institutionnelles La ministre de l'Intérieur a toutefois une nouvelle
et du Renouveau démocratique. Il est prévu fois changé de position concernant les visites
d’interviewer Monsieur Clarinval lors d’une de biens. Le 17 novembre, elle annonçait que les
prochaine édition de l’IPI-News. acheteurs ou locataires potentiels étaient autorisés
à visiter un bien pour autant qu’il n’y ait personne
Par ailleurs, dans le cadre de la loi sur la dans le bien visité. L'agent immobilier, les vendeurs,
copropriété et dans l'intérêt du bon fonction- les propriétaires ou les locataires doivent donc
nement des assemblées générales, nous vous attendre à l'extérieur pendant la visite. C’est avec
informions également que Monsieur Vincent prudence que nous avons constaté le changement
Van Quickenborne (Open VLD) succède à de position de la ministre. C'est un pas dans la
Monsieur Koen Geens à la fonction de mi- bonne direction, qui pourrait être suivi d’autres
nistre de la Justice. Enfin, Monsieur Pierre- adaptations. Nous émettons toutefois des réserves.
Yves Dermagne (PS) a rejoint le fédéral et a Qu'en est-il du risque de dommages et/ou de
vols dans les locaux ? En ce qui concerne les
donc été remplacé par Monsieur Christophe
mesures d’hygiène, des instructions claires doivent
Collignon (PS), lequel a repris la fonction de
être laissées à l’intention de l’acheteur ou locataire
ministre du Logement en Région wallonne. potentiel, selon lesquelles rien ne doit être touché
ou manipulé dans le bien visité. Malheureusement,
l’application de ces mesures sera impossible à
NOUVEAU LOCKDOWN : vérifier. Par-dessus tout, nous regrettons que le rôle
LA SAGA DES VISITES DE BIENS de l'agent immobilier soit réduit à celui d'un portier
qui n'est autorisé à faire part de son expertise qu'à
Le vendredi 30 octobre, le gouvernement a dû -
distance. En ce qui nous concerne, c'est une solution
une fois de plus - prendre de nouvelles mesures
timide qui doit certainement être améliorée.
pour tenter de contrer la propagation du coronavirus.
Le Comité de concertation a décrété un confinement Le 27 novembre dernier, le Comité de concertation
plus strict prenant effet le lundi 2 novembre. a décidé d'assouplir progressivement les mesures
Il est très vite apparu que l’IPI et les fédérations tendant à lutter contre la propagation de la
professionnelles du secteur ne rejoignaient pas Covid-19. Si les agences immobilières ont pu
la position de la ministre de l’Intérieur concernant rouvrir à compter du 1er décembre sous de strictes
l'interdiction d'effectuer des visites physiques de conditions, aucun changement n'a été apporté
biens immobiliers. concernant le déroulement des visites de biens.
5
DEVENIR AGENT IMMOBILIER : ensuite les pièces requises.
LA PROCÉDURE D'INSCRIPTION Une grande nouveauté réside également
dans le paiement des frais de dossier,
ENTIÈREMENT DIGITALISÉE lesquels peuvent à présent être réglés en
ligne (Mastercard, Visa, Bancontact, …). Un
Vers la mi-octobre, l’IPI a franchi une nouvelle
gain de temps pour le candidat qui ne doit
étape dans la voie de la digitalisation. Celui
plus attendre la confirmation de réception du
qui souhaite demander son inscription
paiement pour soumettre sa demande.
à la liste des stagiaires peut désormais
l’introduire en ligne. Le nouveau système L’objectif de cet outil est de permettre au
numérique mis en place est beaucoup candidat de consulter à tout moment l’état
plus efficace et va permettre de gagner du d’avancement de son dossier et de modifier
temps. Une situation de win-win tant pour le ce qui doit l’être directement via son compte
candidat-stagiaire que pour nos services. personnel. Une fois la demande complète,
le candidat a accès au test de compétence
La première étape pour le candidat-stagiaire avant que son dossier ne soit présenté
est de créer un compte personnel associé à devant la Chambre exécutive. Après avoir
un mot de passe de son choix. Une fois son été inscrit à la liste des stagiaires, il garde
compte créé, il peut introduire sa demande accès à son compte personnel pour gérer
en ligne à l’aide de sa carte d’identité (e-ID) tant ses données, son outil de stage que
ou de l’application itsme et télécharger pour valider les modules e-learning.
ASSEMBLÉES 2. Un assouplissement temporaire
de l’exigence d’unanimité requise
présent au minimum 5 minutes
avant ;
GÉNÉRALES INTERDITES, dans la prise d’une décision écrite ;
• La formation doit être suivie
MAIS LE PROJET DE LOI 3. Il est également prévu d’inscrire dans un endroit fixe et adéquat :
PREND FORME dans la loi la possibilité d'organiser du bureau, de la maison.
des assemblées générales La formation ne peut pas être
La situation sanitaire s’est fortement digitales/hybrides (à distance). suivie depuis la voiture ;
dégradée au courant du mois d’oc-
tobre, rendant difficile la tenue des Le ministre avait pour objectif de • La webcam doit être allumée et
assemblées générales. Les restrictions terminer son projet de loi avant la fin non obstruée pendant toute la
imposées par le gouvernement se de l’année 2020. formation. Celui qui n’allume pas
sont accumulées. Le jeudi 29 octobre, sa caméra se verra retirer l’accès
nous vous indiquions qu’il n’était plus au webinaire ;
possible d’organiser une assemblée SUIVI D'UN WEBINAIRE : • Il pourrait arriver qu’au cours de
physique rassemblant plus de 4 per- QUELQUES CONDITIONS la formation, le participant perde
sonnes, et ce conformément à l’arrêté
ministériel du 28 octobre 2020.
À REMPLIR la connexion. Si tel devait être
le cas, il convient d’en avertir
Peu de temps après, nous avons reçu Voilà plusieurs mois que nous immédiatement l’IPI par courriel
confirmation de la part de plusieurs proposons des formations d’un afin de nous permettre de
instances officielles que les réunions nouveau genre, les webinaires. redonner accès au webinaire.
professionnelles (séminaires, congrès, Ces formations en ligne, qu’il est
assemblées générales) n’étaient Si l’une des conditions énoncées
possible de suivre de chez soi ou
effectivement plus autorisées. Il est ci-dessus n’est pas remplie, nous ne
de son bureau, ont rencontré un vif
depuis temporairement interdit de tenir pourrons délivrer d’attestation. De
succès. Il convient toutefois de rappeler
une assemblée générale physique. même, la formation doit être suivie
que pour participer à un webinaire
dans son entièreté. C’est la raison
Si à l’heure d’écrire ces lignes, et recevoir l’attestation, quelques
pour laquelle les présences sont
l’interdiction était toujours en vigueur, conditions doivent être réunies :
comptabilisées à la fin de la formation.
le travail pour élaborer un projet de • Les paramètres informatiques
Enfin, nous rappelons que l’inscription
loi se poursuit avec le cabinet du doivent être vérifiés avant
rend la présence obligatoire. Toute
ministre de la Justice afin d’adopter des la formation (son et caméra
personne absente à une formation
mesures temporaires. Trois éléments fonctionnels, bonne connexion
sans nous avoir prévenus et sauf cas
seront pris en compte : internet, …) ;
de force majeure perdra le droit de
1. Une législation portant sur • Le lien de connexion est envoyé suivre nos formations IPI gratuites
la possibilité de reporter les 30 minutes avant le début de la pour une durée d’un an (à dater de la
assemblées générales ; formation. Le participant doit être formation manquée).
6 2020-4 FAIRE OFFRE
IPINEWS À PARTIR DE… Gilles Tijtgat
UNE PRATIQUE PROSCRITE,
TOLÉRÉE OU AUTORISÉE
En guise d’introduction, je tiens à préciser • Que le caractère public de la vente ne disparaît
que cet article n’a pas pour objet de prendre pas par le fait qu’il faille s’inscrire pour faire offre.
position sur l’opportunité commerciale ou
• Que la vente publique suppose que d’entrée de
non de recourir à cette méthode.
jeu il soit acquis que le bien sera attribué à la
Si la vente publique n’est pas ouverte à la meilleure offre.
compétence des agents immobiliers, car celle-ci
• Que la vente publique suppose que les enchères
relève exclusivement du notariat (loi du 16 mars
soient visibles (sans devoir connaître les offrants).
1803) ce qui a également été confirmé par la plus
haute juridiction de notre pays en date du 09 juin La doctrine relève, quant à elle, trois éléments
2016, cela veut-il dire que l’utilisation du "faire offre essentiels :
à partir de…" par un agent immobilier est illégale ?
• La mise en vente publique : c’est-à-dire que
Ce qui est (parfois) rare dans ma profession, ma la vente doit se réaliser par le biais d’affiches,
position sera tranchée : la réponse est NON pour d’annonces… qui invitent des personnes à se
autant que l’agent immobilier qui l’utilise fasse preuve réunir. Toutefois, d’après Monsieur DELIEGE
d’honnêteté intellectuelle, déontologique et morale ("Vente Publique volontaire d’immeubles",
ET surtout que les conditions de la vente publique in Répertoire Notarial, T. VII, 1. V., Bruxelles,
ne soient effectivement pas réunies (notamment Larcier, 1993, p.28) : "La réunion d’amateurs
par manque d’honnêteté…). sélectionnés par le vendeur sur invitation
exclut la vente publique".
La première question que l’agent immobilier doit se
poser est : à quel moment la limite va-t-elle être • Les "enchères" doivent être publiques : l’offre
franchie et quand vais-je rentrer de plain-pied dans de chaque amateur est connue des autres sans
le giron de la vente publique qui m’est interdite ? qu’il ne soit nécessaire que ladite offre ait été
énoncée publiquement.
À l’inverse de nos voisins français, le législateur belge
n’a pas défini la notion de vente publique et il faut • L’adjudication doit être publique : l’acceptation de
donc se référer à la doctrine et à la jurisprudence, l’offre doit être énoncée publiquement dans un
dont le caractère mouvant peut être source endroit accessible à tous… ce qui est contestable
d’insécurité juridique. et contesté…
Ainsi que l’a indiqué Me Gilles CARNOY (in "Carnet Si les informations peuvent apparaître contradictoires,
de route en droit immobilier", 19 juillet 2016, Les sites il existe un "consensus" sur le fait que les formules de
d’enchères immobilières en ligne et le monopole des type "enveloppe fermée" où chacun propose, dans un
notaires) l’arrêt de la Cour de Cassation relève les certain délai, un prix de manière cachée, laissant le
conditions suivantes pour qu’il y ait vente publique :
7
choix définitif au propriétaire n’est pas assimilable vente en "vente publique" et donc la nullité de
à de la vente publique ! celle-ci, pour préserver la mise en cause de sa
responsabilité (professionnelle et déontologique)
Attention, “il ne suffit pas de se mettre hors du jeu
et pour se dispenser de gérer les frustrations (et
de la vente publique pour échapper aux règles du
parfois les "élucubrations") des parties à la vente,
jeu”... communiquer la hauteur des offres aux autres
l’agent immobilier qui utilisera (à son choix ou en
offrants fait courir à l’agent immobilier le risque,
fonction des circonstances) la méthode F.O.A.P.D
sur base des critères actuels, de rentrer dans un
sera bien inspiré de définir "les règles du jeu" !
processus auquel il n’a pas accès et de mettre en
cause sa responsabilité pénale (article 227 du code
pénal sur le délit d’immixtion). Le rôle de l’agent est de chercher
Ce qui est clair c’est qu’en matière de vente le meilleur prix, pas d’aligner les
publique immobilière, qu’elle soit judiciaire ou offres ; il doit mettre les offres en
volontaire, c’est le plus offrant qui "remportera"
concurrence, et non neutraliser
la vente (article 1 de la loi Ventôse) et que
dans le cadre judiciaire, le propriétaire les "enchères".
vendeur est dépossédé de son pouvoir de
décision final qui revient au Notaire qui, sous À ce titre, nous proposons, sans être exhaustif et
sa seule autorité et dans le respect de la sans cautionner ou critiquer la méthode du "faire
procédure, adjuge le bien au plus offrant ! offre à partir de", aux agent immobiliers quelques
clauses bien utiles…. Telles que :
Utilisé correctement, le principe du "faire
offre à partir de…" n’est rien d’autre qu’une Pour éviter que les amateurs ne se déclarent
"façon" de récolter un maximum d’offres "surpris" par le fait que leur offre au prix ne soit pas
SANS que le propriétaire vendeur ne soit assimilée à une vente, l’annonce doit, à mon sens
privé de son pouvoir de décision ET sans qu’il être claire et dépourvue d’ambiguïtés :
ne soit, dès le départ, acquis que c’est l’offre
DANS LA PUBLICITÉ :
la plus élevée qui remportera la mise !
Le prix indiqué doit être renseigné comme étant
Mais le propriétaire n’est-il pas obligé, sur base le prix de départ.
de l’article 1583 du code civil (accord sur
la chose et sur le prix) d’accepter l’offre DANS LA PUBLICITÉ DESTINÉE À LA VENTE
réalisée "au prix (voulu par lui)" ? D’UN IMMEUBLE ET/OU DANS L’OFFRE :
"Les propriétaires se réservent souverainement
A nouveau, la réponse est négative, car "Il est
le droit d'apprécier la hauteur et la qualité des
généralement admis que l’offre adressée au public,
offres. L’agent immobilier n'a pas le pouvoir de
notamment par le biais d’annonces ou d’affiches,
vendre. Les propriétaires fixent le montant des
ne satisfait pas à la condition de la volonté de
offres minimum à prendre en considération".
s’engager juridiquement et ne peut être interprétée
autrement que comme un simple moyen d’obtenir DANS L’OFFRE :
des offres d’achat." (23 juin 2011 (rôle n° 2008/ "Le refus de l’offre par le propriétaire n’ouvre,
AR/1795) Cour d’Appel de Bruxelles). au profit de l’offrant, aucun droit à une
Dans une telle situation, l’agent immobilier se quelconque indemnité".
retrouve entre "le marteau et l’enclume" : l’offrant DANS L’OFFRE ET/OU DANS LA PUBLICITÉ :
estime que le bien est à lui car il a offert le prix et le
"Le propriétaire, vendeur du bien, dispose de la
vendeur ne s’estime pas lié… et c’est, notamment,
faculté, de manière totalement libre et autonome,
en cela que la voie du "faire offre à partir de…" peut
de vendre ou de ne pas vendre. S’il décide de
s’avérer difficile à pratiquer.
vendre, il n’est nullement tenu de retenir l’offre la
Alors, contraint ou forcé, volontairement ou plus élevée mais choisit celle qui lui convient le
commercialement, le "faire offre à partir de…." mieux au regard de ses propres critères (montant
peut s’appliquer et, dans les conditions précitées, de l’offre, conditions suspensives, délai de
ne peut pas être considéré, de manière signature, etc.)".
péremptoire, comme illégal !
Gilles Tijtgat, licencié en droit
Pour éviter les risques de requalification d’une et spécialisé en droit immobilier
8
LES ÉLUS
2020-4
IPINEWS
Ce vendredi 4 décembre, dès 8h du matin, c’était l’effervescence au siège de l’IPI.
Les opérations de dépouillement se sont déroulées en présence des membres du
Bureau, du Comité de direction et du personnel de l’IPI ainsi que de Paul BRULOOT,
huissier de justice.
1.911 (654 FR – 1.257 NL) bulletins de vote ont été encodés dont 20 (11 FR – 9 NL)
nuls et 1.891 (643 FR – 1.248 NL) valables. Retrouvez ici les noms des 70 personnes
que vous avez élues.
CONSEIL NATIONAL CHAMBRE E
RÔLE FRANCOPHONE RÔLE FRAN
EFFECTIFS SUPPLÉANTS EFFECTIFS
1. WATILLON Nicolas 1. DESPRET Bruno 1. de CLIPPELE Geoffroy
2. GALET Sandrine 2. REMACLE Olivier 2. DEVREUX Isabelle
3. BALARATTI Isabelle 3. COSSE Paul 3. ADAM Suzanne
4. HOUTART Jean 4. le CLEMENT de SAINT-
5. JONKERS Virginie MARCQ Alexandre
6. de MEESTER de 5. THYOUX Philippe
BETZENBROECK Carlos 6. CAPPELLE Thierry
7. WAUCQUEZ Paul 7. MATHY Laurent
8. de JACQUIER de ROSEE 8. ROBERTI Jean
Xavier 9. PHILIPS Dominic
9. ROSSEZ Maryline
RÔLE NÉERLANDOPHONE RÔLE NÉERLA
EFFECTIFS SUPPLÉANTS EFFECTIFS
1. MOROBE Olivier 1. NAUWELAERTS Joëlle 1. LELIAERT Stefaan
2. BECUE Julie 2. HENDRICKX Wendy 2. DEKETELAERE Alain
3. THIERS Frederiek 3. DELRIVE Frédéric 3. POUILLE Sophie
4. DEVOS Mehdi 4. VAN PARYS Bellina
5. COENEN Stephan 5. VERHAEGHE Vincent
6. VIAENE Kristien 6. COELUS Dirk
7. TRUYENS Annouck 7. VERMEEREN Walter
8. VANRUNXT Dominique 8. JANSSENS Luc
9. ALLEMAN Jan 9. LAUWERS Bart
9
EXÉCUTIVE CHAMBRE D'APPEL
NCOPHONE RÔLE FRANCOPHONE
SUPPLÉANTS EFFECTIFS SUPPLÉANTS
1. IMPELLIZZERI Angie 1. VAN ERMEN Yves 1. VANESSE Deborah
2. SCHRYVERS Nathalie 2. LEJEUNE Caroline 2. VAUSE Cécile
3. DEMORTIER Nathalie 3. le HARDY de BEAULIEU
4. TIHON Marc Rodolphe
5. SOHIER Grégory 4. MASSON Muriel
6. HACK Hermann – 5. KEUL Heinz
art. 29, § 2, AR 20/07/2012 6. ZAMBITO Aldo
ANDOPHONE RÔLE NÉERLANDOPHONE
SUPPLÉANTS EFFECTIFS SUPPLÉANTS
1. MAES Ingrid 1. DEWAELE FILIP 1. DAEMS Anjes
2. LISSENS Ilse 2. HAEGENS WILLY 2. VAN DER VEKEN Filip
3. REUNIS Bertil 3. UTTERWULGHE Cindy
4. VAN CAMPENHOUT Tom 4. VAN DER STRAETEN Gerda
5. VANDER MEEREN Luc 5. BLOCKHUYS Olivier
6. VANDERSNICKT Glen 6. DE VIJT Marleen
10 2020-4
IPINEWS
CLAP DE FIN
POUR LE BUREAU
C ’est en février 2017 que Alain Deketelaere (NL) comme
En
le Bureau sortant prend second vice-président et novembre 2017, le premier projet
le relais de l’ancien et se voit Nicolas Watillon (FR) comme aboutit déjà. Etant donné que le
placé sous la direction de trésorier. Suite au décès Bureau souhaite augmenter la visibilité de
Stefaan Leliaert (NL) comme inopiné de Paul Houtart le l'Institut vis-à-vis des tiers, l’objectif est de
président, accompagné de 12 février, un remaniement trouver un support intemporel permettant
Paul Houtart (FR) comme s’opère au sein du Bureau et d’expliquer clairement et brièvement nos
premier vice-président, Nicolas Watillon est nommé missions principales auprès d’un large pu-
premier vice-président et blic. Et quoi de plus attrayant pour ce faire
Cécile Vause (FR) trésorier. qu’une courte vidéo d’animation ? Vu son
succès, trois autres vidéos informatives
seront développées par la suite.
L’HEURE EST À L’ACTION
2017 2018
B ien que l’IPI ne leur soit pas incon-
nu, il leur faut quelques mois pour
se familiariser avec les procédures,
C ’est en 2018 que le véritable travail
peut commencer. Les projets ont
suffisamment mûri en interne et il est à
le personnel et le fonctionnement présent temps d’agir et de les réaliser.
des organes qui composent l’Institut. Ainsi, le 1er février, la nouvelle réforme
Petit à petit, le Bureau trace la voie de la loi organisant la profession d’agent
qu’il souhaite suivre durant les quatre immobilier entre en vigueur. Désormais,
années à venir. Comme tout le monde l’agent immobilier est tenu d’établir
s'accorde à dire que la qualité du une distinction entre ses fonds propres
stage peut et doit être améliorée, ce et les fonds appartenant à des tiers.
point constitue de suite une de leurs C’est une avancée importante pour le
préoccupations majeures dans le consommateur car, en cas de faillite
cadre de l’amélioration générale des éventuelle de l’agent immobilier, les fonds
services de l’Institut. La numérisation de tiers reviennent aux ayants droit.
et la communication figure également Il s’agit-là d’une victoire importante pour
en pole position sur leur "todo list". l’IPI, qui œuvrait depuis un certain temps
déjà pour parvenir à cette adaptation
législative. Bien que l'utilisation du compte
de tiers constituait déjà une obligation
déontologique, cette protection juridique
était attendue depuis longtemps.11
Quatre ans … c’est le délai dont dispose chaque Bureau
nouvellement élu pour s'exprimer et réaliser ses projets. Il s’agit
d’un laps de temps très court pour relever les nombreux défis
qui s’offrent à lui ! Les élections sont à présent derrière nous,
les résultats connus et la nouvelle équipe entrera bientôt en
fonction. Il est donc temps de s’attarder une dernière fois sur les
réalisations du Bureau sortant .
S uite au succès de la première
vidéo, une deuxième relative au
fonctionnement du service Dépistage
voit le jour à la fin du troisième
trimestre 2018. Ce dépistage des
faux agents immobiliers représente
un travail quotidien, qui requiert F aisant suite à la réforme de
la loi du mois de février, le
rigueur et ténacité, mais qui permet
d’assurer une protection optimale du
consommateur ainsi que préserver
code de déontologie subit à son
tour des modifications. C’est
Ce mois de janvier 2019 est
très chargé, car c’est
également au cours de ce mois
le 30 décembre 2018 qu’entre
et améliorer l’image de la profession. que l’e-learning est intégré dans
en vigueur le nouveau code.
Les nombreux retours sur les réseaux le compte personnel de chaque
Parmi les éléments de réforme,
sociaux nous démontrent que cette agent immobilier et que plusieurs
on a clarifié l’obligation de
vidéo animée constitue une fois de cours sont mis à jour. Les ques-
formation continue des titulaires,
plus une réussite. tions du test de compétence sont
lesquels sont désormais tenus
remaniées et celles de l’examen
de suivre 10 h de formation par
écrit sont renouvelées en mai de la
an et par colonne. Enfin, l’offre
même année. Dans une profession
de formation est également
où la législation est en constante
élargie afin de permettre à
évolution, ces modifications étaient
nos membres de remplir leur
indispensables.
obligation de formation.
LA CONCRÉTISATION DE NOMBREUX PROJETS
2019 suite page 12
D epuis le début du mois de septembre,
un expert de l’Institut, désigné par
l’assesseur juridique, mène des contrôles
Le 1er janvier
2019, le Et c’est à la même date qu’est prolongée
pour une durée de trois ans la police
nouveau texte d’assurance collective souscrite auprès de
au sein des agences. Par l’intermédiaire légal régissant le l'assureur AXA Belgium SA. La poursuite de
de ceux-ci, l’IPI s’assure du respect du fonctionnement des notre collaboration a permis la mise en place
Code de déontologie par les agents copropriétés entre de deux nouveautés importantes pour nos
immobiliers et remplit une de ses missions en vigueur. Il s’agit- membres : d’une part la mise à disposition
importantes : contrôler l’utilisation là d’une avancée d’une liste plus étoffée d’avocats auxquels
du compte de tiers par les agents conséquente, vous pouvez faire appel dans le cadre de
immobiliers. Un travail conséquent mais car cette réforme cette police d’assurance et d’autre part le
qui porte ses fruits, comme en témoignent législative va développement d’une plateforme numérique
les nombreux dossiers ouverts et permettre de faciliter qui vous permet d’introduire en ligne une
renvoyés devant la Chambre exécutive la vie professionnelle déclaration de sinistre. Pratique et dans l’ère
du syndic ainsi du temps ! Parallèlement, l’IPI a pu négocier
que les prises de une baisse tarifaire de la prime d’assurances
décisions au sein qui a été répercutée directement sur une
des copropriétés. baisse du coût de la cotisation payée par les
agents immobiliers en 2019.12 Lorsque notre mandat a débuté il y a quatre ans, nous avions pour objectif principal
de réformer et numériser le parcours de stage. Nous avons pu mettre en place un
outil performant et intelligent, qui assure un meilleur suivi du stage et qui engendre
une situation bénéfique aussi bien pour les stagiaires que pour les maîtres de
stage. Notre volonté était de rendre le stage plus qualitatif. C’est dans cette optique
que nous avons également mis à jour les questions du test de compétence et de
l’examen écrit. Je tiens vivement à remercier ceux et celles qui ont permis que ce
projet puisse voir le jour".
Cécile Vause, trésorier sortant
L a réalisation majeure de 2019 a
lieu au niveau du stage, avec le
lancement d’un outil entièrement
digitalisé. Le Bureau a toujours mis
l'accent sur l’amélioration de la qualité
du stage et a atteint son objectif en
C’ est dans le courant du mois
d’octobre qu’est lancée pour la
première fois la formation à destination
mettant à disposition des stagiaires
et des maîtres de stage un dossier
de stage électronique. C’en est enfin
des maîtres de stage. Organisée par le
personnel de l’IPI sous la supervision
des membres du Bureau, la volonté
C ’est déjà la dernière année
de leur mandat, mais ce n’est
certainement pas la plus calme. La
terminé des innombrables rapports au principale est d’aller à la rencontre crise du coronavirus chamboule en
format papier. L’outil se subdivise en de nos membres. C’est dans cette effet nos vies professionnelles et
trois parties : un aperçu du stage qui même optique qu’une formation sur privées. En collaboration avec les
permet au stagiaire d’avoir une vue sur la procédure disciplinaire verra le différents acteurs du secteur, l’IPI
l’état d’avancement de son stage, un jour en mai 2020. Ces formations se manifeste auprès des politiques
agenda électronique dans lequel il doit rencontrent très rapidement un vif pour que ses membres bénéficient
encoder ses activités qui permettent engouement. La thématique du stage eux aussi des aides et primes
de démontrer l’accomplissement de étant une préoccupation majeure mises en place par les pouvoirs
son stage, et enfin les évaluations. pour le Bureau, une troisième vidéo fédéraux et régionaux. Après de
Cet outil digitalisé, également d’animation relative au parcours longues semaines de négociations,
consultable par le maître de à effectuer pour devenir agent l’Institut peut crier victoire lorsque
stage, offre désormais un meilleur immobilier voit le jour dans la foulée les fonds sont débloqués pour
encadrement du stage. des formations. soutenir nos membres !
2019 2020
En septembre, chaque membre de
l'IPI reçoit une édition spéciale
IPI du livre "L'immobilier en pra-
T oujours en octobre, les
membres du Bureau
signent avec notre partenaire
tique", guide indispensable pour tout opérationnel un nouvel
professionnel de l'immobilier. Le livre accord sur l'utilisation de
regorge d'exemples pratiques utiles et Cadastrefinder, qui permet
clarifie divers thèmes de l'immobilier. entre autres de faire baisser
Cerise sur le gâteau, ce livre a pu être drastiquement le prix de
envoyé gratuitement aux membres car chaque consultation. En outre,
entièrement financé par les astreintes l’IPI travaille de concert avec le
récoltées par le biais du service SPF Finances afin de s’assurer
Dépistage. que ces documents (matrice et
plan) puissent avoir la même
force probante que ceux
obtenus par les notaires.
Ces discussions se poursuivent
actuellement.13
2020 a été une année difficile, et a particulièrement compliqué la tâche des syndics
dans l’organisation des assemblées générales. En partenariat avec le secteur, nous
avons fait en sorte qu'une initiative législative soit créée, qui permettra de clarifier
et d’ancrer dans la loi les assemblées générales digitales. Ce serait pour nous une
grande fierté si de cette manière, nous parvenions à faciliter l'organisation future
de telles assemblées pour le syndic".
Nicolas Watillon, vice-président sortant
LA POURSUITE DE LA DIGITALISATION
G râce au travail effectué par
le service Dépistage, l’IPI
perçoit une nouvelle fois des
AINSI QU’UN INVITÉ SURPRISE
INDÉSIRÉ … LE CORONAVIRUS
astreintes liées à un dossier
de faux agent immobilier.
Par décision du Conseil
national de l’Institut, il est
décidé d’en faire bénéficier
directement nos membres en
leur fournissant des masques
M ais la poursuite de la
digitalisation ne s’arrête
pas là. Depuis le mois L’ année 2020 se termine
comme elle a commencé,
de protection en pleine crise d’octobre, toute demande lorsque le gouvernement
sanitaire. Une manière pour l’IPI d’inscription à la liste des décrète un nouveau
de les aider à reprendre leurs stagiaires peut désormais confinement début novembre
activités avec un maximum être introduite en ligne. Le pour tenter de contrer la
de sécurité. nouveau système numérique propagation du coronavirus.
mis en place est beaucoup plus Une fois de plus, le Bureau se
efficace et permet de gagner bat aux côtés du secteur pour
du temps. Une situation de que les agents immobiliers
"win-win" tant pour le candidat- puissent exercer au mieux
stagiaire, le maître de stage que leurs activités et survivre
pour nos services. économiquement à cette crise.
Le redémarrage des activités est tout
doucement envisagé fin avril. Et pour
garantir une reprise en toute sécurité, les
En mai, notre nouvelle base
de connaissances sur
notre site internet devient opé-
La crise du coronavirus
a amené son lot de
complications et a notamment
partenaires sociaux du secteur de l’immobilier rationnelle. Nous y avons ras- fortement impacté l’organisa-
élaborent un guide sectoriel qui contient les semblé (www.ipi.be/kb) toutes tion des assemblées géné-
lignes directrices des mesures sanitaires les informations pertinentes rales. Après avoir interpellé
à respecter dans le cadre de l’exercice de et utiles relatives à la législa- à de nombreuses reprises le
chaque profession. Peu après, l’IPI collabore tion, telles que la lutte contre ministre de la Justice, nous
avec les fédérations professionnelles Federia le blanchiment d’argent et la recevons enfin une réponse fin
et CIB ainsi que le Fonds social 323 pour discrimination, le contrat d’as- octobre. Le nouveau ministre
fournir à l’agent immobilier une courte vidéo surance collective, les hono- de la Justice Monsieur Van
réalisée à l’attention des consommateurs raires, etc. Par ailleurs, la page Quickenborne marque finale-
pour leur expliquer le déroulement des d’accueil du site est également ment son accord sur diverses
visites physiques des biens immobiliers. Une modifiée afin de la rendre plus propositions du secteur, telles
vidéo fortement appréciée et abondamment attractive et intuitive. que la possibilité de tenir des
diffusée par nos membres. assemblées générales de ma-
nière digitale ou encore de les
reporter d’un an.14 2020-4
NOUVEAUX
IPINEWS TITULAIRES
NOUVEAUX TITULAIRES DU TROISIÈME TRIMESTRE 2020
Lors des audiences administratives des 16 et 23 juillet, 12 août et 1er septembre
2020, la Chambre exécutive de l’IPI a entériné les inscriptions de 44 nouveaux
titulaires francophones. Félicitations et bienvenue !
AZAMI Ouadiê JOURET Fréderic
BEGUIN Justine KARACA Michaël
BOUSS Frédéric KÜCHEN Bernd
CAMBRON Valentine LAROCHE Vincent
COTTIN Aurélie LEDENT Garance
DALLEMAGNE Ludovic LERNOUD Catherine
DE BROUWER Maxime MARTINATO Marc
DE FREITAS MOREIRA Adâo NAPORA Julien
DE HALLEUX Gauthier NÈVE DE MÉVERGNIES Geoffrey
DE MEEÛS D'ARGENTEUIL Gwennaëlle PAQUET Jean
DERENNE Maximilien PIÉRARD France
DION Yolande PLASMAN Nathalie
DIPRIMA Virginie REISER Dominique
FALLAY Frédéric SIEMES Jason
FINNICH Mustapha SOURIS Joachim
GAMA Anthony TOVAR MOHEDAS Arnaud
GEÇER Catherine TUZ Gabriel
HABIEB Redouan VAN DEN ABBEELE Olivier
HAKIKI Taylor VAN GILS Joanne
HARMEGNIES Léandre VINCKEN Maude
HELLAS Martin VITA Katrine
JACQUES Jean-Paul WALRANT Charles15 2020-4
IPINEWS
QUESTIONS
IMMOBILIÈRES
LE HELPDESK JURIDIQUE DE L’IPI EST À VOTRE ÉCOUTE !
L’IPI a mis en place un helpdesk juridique pour aider les agents immobiliers. L’équipe d’avocats
spécialisés en droit immobilier de maître Carole De Ruyt répond au 070 211 211 (tarif maximal
de 0,30 € / minute) tous les jours ouvrables de 10 à 12 h et de 13 à 18 h aux questions des agents
immobiliers. Voici un aperçu des principales questions posées ce dernier trimestre.
2. Bail commercial : quel est l’état de la jurisprudence
1. Copropriété : qu’en est-il actuellement en matière de paiement de loyers ?
de la tenue des assemblées générales
Les premiers jugements commencent à être rendus concernant
de copropriété ? les loyers impayés ou partiellement payés durant la première
Ce 28 octobre est paru au Moniteur belge un nouvel période de confinement (mars à mai 2020).
arrêté ministériel portant des mesures d’urgence pour S’il a été fait grand cas dans la presse d’une décision donnant
limiter la propagation du coronavirus COVID19. raison au locataire commerçant qui avait arrêté de payer ses
Cet arrêté a un impact sur la tenue des assemblées loyers, d’autres décisions (rendues parfois par le même juge de
générales de copropriété puisqu’il interdit la tenue de paix) ont à l’inverse estimé que le bailleur est tout aussi victime
celles-ci en présentiel. des mesures de confinement et pouvait donc aussi invoquer le
Or la loi sur la copropriété ne prévoit pas d’autres moyens cas de force majeure l’empêchant de garantir au locataire une
de tenir une assemblée. jouissance paisible des lieux loués.
La seule possibilité d’obtenir un vote valable sur une Si les juges de paix se prononcent donc au cas par cas, ce qui
décision à prendre est d’organiser un vote écrit. est d’ailleurs tout à fait normal, il faut tout de même souligner
que l’attitude des parties (ont-elles cherché un compromis, ont-
La décision qui pourrait intervenir sur cette base doit être
elles refusé toute discussion, etc…) leur qualité (s’agit-il d’un
votée à l’unanimité des copropriétaires.
particulier ou d’une multinationale) et le type de commerce
Nous avons appris il y a quelques semaines que le cabinet auront un impact sur la décision.
du Ministre de la justice avait prévu un assouplissement de
ces règles et qu’un texte en préparation envisageait :
• La tenue des assemblées générales par
vidéoconférence
• Le report des assemblées générales à 2021 à certaines
conditions
3. Bail d’habitation en Région wallonne : l’assurance
incendie est-elle obligatoire ?
• Un assouplissement de la règle de l’unanimité lors des
votes par écrit En Région wallonne l’article 17 du décret wallon du 15 mars
2018 prévoit que le locataire doit répondre de l’incendie et que
D’autre part, comme les bars et restaurants sont également
cette responsabilité doit être couverte par une assurance.
tenus de fermer leurs portes, il est fort probable que plusieurs
réunions de copropriétés, dont la tenue était prévue dans ce Le décret prévoit que sauf disposition contraire, le preneur doit
type de salle, devront être reportées. Cette situation constitue contracter cette assurance préalablement à l'entrée dans les
un cas de force majeure que le syndic pourra mettre en avant. lieux et doit apporter la preuve du paiement des primes.
On rappellera également que, si le syndic aura l’obligation de Le décret stipule enfin que "si le preneur reste en défaut
tenir les assemblées générales à partir du 13 décembre (pour d'apporter la preuve du paiement des primes dans le mois
autant d’ailleurs que les restrictions ne soient pas prolongées), suivant l'entrée dans les lieux ou, ultérieurement, dans le
il ne reste toutefois tenu que d’une obligation de moyen à mois suivant la date anniversaire de l'entrée dans les lieux,
ce titre. le bailleur peut solliciter auprès de son organisme assureur
assurant l'habitation d'ajouter, au profit du preneur, une
clause d'abandon de recours à son contrat d'assurance
"habitation". Dans ce cas, il peut en répercuter le coût au
preneur."16
L’INVITÉ
2020-4
IPINEWS
Yves Van Ermen
LES ASSEMBLÉES GÉNÉRALES À DISTANCE,
UN AVENIR PROCHE !
La période du COVID-19 a précipité le débat sur la possibilité de tenir des assemblées
générales à distance. En effet, avec les différentes périodes de confinement, certains
copropriétaires ou syndics sont demandeurs de la tenue d'assemblées générales par
vidéoconférences. Le problème est que celles-ci ne sont pas prévues au niveau de la loi.
Le sujet avait déjà été mis sur la table par le Président Dans le projet de loi proposé par le Ministre de la
de l'IPI, Monsieur Stefaan Leliaert, avant la période du Justice, reprenant entre autres les dispositions
COVID-19. La nécessité de faire évoluer la tenue des transitoires pour la tenue des assemblées générales
assemblées générales est présente. Plusieurs durant la deuxième vague de COVID, on y retrouve la
scénarios sont étudiés : l'assemblée générale possibilité de réaliser des assemblées générales à
complètement à distance ou l'assemblée générale distance sans plus de détails. L'IPI et les fédérations
dite "hybride", c'est-à-dire une assemblée générale Federia et CIB Vlaanderen demandent au ministre de
en présentiel avec une partie des copropriétaires réactiver rapidement le groupe de travail qui a
à distance. participé à la modification législative de 2018. Il est
important en effet de cadrer la tenue des assemblées
L'évolution est nécessaire et ce pour deux raisons générales ; cela ne doit aucunement être réalisé dans
principales. Premièrement, les évolutions la précipitation et sans réflexion. Il nous semble
technologiques permettent la tenue de réunions à important que ces systèmes informatiques permettent
distance. Les offres de programmes du type Skype, à minima d’authentifier les personnes qui se
Zoom, ... ont explosé ces derniers mois. connectent afin de participer à la réunion,
Mais la question est de savoir si ces programmes sont comptabiliser les votes et réaliser le procès-verbal
suffisants pour la tenue d'une assemblée générale de des assemblées générales.
copropriété. Il est aussi clair que le fonctionnement
des associations des copropriétaires doit évoluer Notons encore que d'une part, la tenue des
avec son temps. Deuxièmement, lutter contre la assemblées générales à distance à un coût. Il est clair
tendance à ne pas atteindre les quorums nécessaires que celui-ci devra être pris en charge par les
lors de la première assemblée générale. Nous associations de copropriétaires. Et d'autre part, qu'il
pouvons espérer que si les copropriétaires peuvent faut laisser le temps aux syndics de modifier leurs
suivre l'assemblée générale à distance, les personnes programmes informatiques et/ou de s'en occuper et
qui ne veulent ou ne peuvent pas se déplacer ou d'apprendre à maîtriser ce genre de réunions.
encore les copropriétaires habitants à l'étranger,
Finalement, nous avons aussi insisté de manière
pourront participer à celle-ci.
importante auprès du ministre sur le fait que le choix
Mais les assemblées générales à distance ont aussi du type d'assemblée générale doit être réalisé par
des désavantages. En effet, il ne faut pas perdre de celui qui convoque, c'est-à-dire le syndic. C'est à lui à
vue que le débat est le point central d'une assemblée décider du type d'assemblée générale qu'il va utiliser
générale. Il faut donc pouvoir le garantir ! Mais est-ce en fonction du nombre de copropriétaires, de leurs
réellement possible quel que soit le nombre de volontés de vouloir assister à distance ou non, des
copropriétaires qui participent à la réunion ? Notons sujets à traiter, ...
aussi que le syndic va perdre une grande partie de la
communication non verbale. Ensuite, il faut faire
Q
attention à la fracture numérique. Certaines
uoiqu'il en soit, nous allons
personnes ont plus de mal avec les outils
informatiques et d'autres ne sont tout simplement pas vers une nouvelle évolution
équipées. Il semble donc difficile de prévoir des du métier de syndic.
assemblées générales entièrement digitales si tous
les copropriétaires ne peuvent y participer.Vous pouvez aussi lire
