APPEL A PROJETS REQUALIFICATION DU BATIMENT IKEA PORTE DES ALPES METROPOLE DE LYON - BRON - SAINT PRIEST 14 SEPTEMBRE/ 13 NOVEMBRE 2020 - Ville de ...

APPEL A PROJETS
        REQUALIFICATION DU BATIMENT IKEA PORTE DES ALPES
                 METROPOLE DE LYON - BRON – SAINT PRIEST
                        14 SEPTEMBRE/ 13 NOVEMBRE 2020

La société Ceetrus, propriétaire du bâtiment de l’Ex Ikea sur le centre commercial Porte des Alpes,
situé sur le secteur de l’Est Lyonnais dans la Métropole de Lyon, sur les communes de Saint Priest et
Bron, lance un appel à projets dans le cadre de la requalification de ce bâtiment en tiers lieu hybride.
Ceetrus propose à bail tout ou partie d’un ensemble clos couvert d’environ 18,000m² de surface de
plancher, (dont 16 565m² au rdc). Le projet concerne également les surfaces extérieures constituées
majoritairement de l’ancien parking du magasin.

Cet appel à projet s’adresse à des porteurs de projet privés, personnes physiques ou morales, des
associations, des collectifs, sans restriction particulière, pour peu que l’entité soit juridiquement
constituée.

Le Projet et ses ambitions

Le projet consiste en la création d’un tiers lieu hybride qui deviendra réfèrent à l’échelle
métropolitaine, mais aussi le signal de l’amorce de la mutation du site commercial Porte des Alpes,
qui restera une polarité commerciale structurante de la métropole lyonnaise, mais qui intégrera
progressivement une diversité de fonctions à travers un projet urbain mixte à plus long terme. Ce
projet permettra d’accompagner les orientations programmatiques pour le développement futur
du site.

La profonde transformation des usages à venir, doit se retrouver dans ce lieu, qui sera la première
étape d’un projet à impact positif pour le territoire. L’idée est de créer avec ce lieu une nouvelle
adresse pour un concept fédérateur qui fonctionne dans le temps idéalement en synergie avec son
environnement proche : les commerces existant (Auchan, moyennes surfaces non alimentaires,
restaurants), les équipements proches (campus universitaire, Parc technologique, hôpital) mais aussi
le futur quartier mixte. Les activités doivent s’adresser à une cible large (habitants, actifs,
étudiants…), différente en ce qu’elle s’additionne à celle qui fréquente aujourd’hui le centre
commercial pour permettre de régénérer Porte des Alpes, en faisant rentrer ce site de plain-pied
dans une urbanité et de nouveaux usages, en lien avec son temps. Elle doit générer de l’attrait, de la
nouveauté, de la différenciation, répondre à un besoin, être dynamique et créer de la synergie dans
son fonctionnement.

1. Une vision…

Notre vision pour ce site dans sa globalité est de faire de Porte des Alpes, le relais de croissance
raisonné et partagé de l’Est Lyonnais, être l’acteur responsable d’un « terrain de jeux urbain».
L’ancien bâtiment Ikéa en est un élément constitutif.

… et 4 ambitions pour Porte des Alpes qui doivent guider / orienter le projet de renaissance de l’ex
bâtiment Ikéa :

    1. Le vivant au cœur: Réaliser un projet à l’urbanité apaisée en remettant le vivant au cœur,
       tant les distances à échelle humaine, que dans la biodiversité et le cadre de vie, la proximité,
       le panachage des services et des activités.
    2. Une nouvelle jeunesse: régénérer le site, permettre l’émergence d’un nouveau lieu
       emblématique, de nouvelles activités, s’adressant à de nouveaux publics, rendant le
       quotidien différent, attractif, étonnant, vertueux…
    3. Construire une plateforme de convivialités plurielles : Affirmer une mixité d’usage… et la
       création d’un tiers lieu hybride comme preuve de mixité sociale avec différentes
       composantes et dimensions en son cœur : restauration, loisirs, culture, arts, sport, Economie
       Sociale et Solidaire, vie associative, espace de travail, lieu pour la création etc…
    4. Mixer le high tech et le low tech, afin de contribuer à un développement résilient et disruptif,
       ancré au sein de son écosystème avec pour liant la frugalité et l’agilité, mais aussi le
       recyclage, la vertu du réemploi, les circuits courts, la préservation des ressources naturelles…
       le lien digital avec les usagers…

    2. Quartier et bâtiment

Le bâtiment prend place au cœur du secteur Porte des Alpes / Champ du Pont, assis sur les
communes de Bron et St Priest où des fonctions cœur existent déjà : commerce, pôle hospitalier,
aérodrome d’affaires, hôpital des armées, parc public, parcs d’activité tertiaire, Université Lyon II,
hôtellerie et restauration, loisirs…

La desserte multimodale est assurée par
l’A43 qui offre une visibilité très
importante, le tramway T2 mais aussi le
réseau de bus qui sera complété à court
terme par différents dispositifs : soit un
service de bus en site propre dès 2025 ou
un tramway (ligne A8) . Le BUE viendra
compléter le maillage sur la frange Est du
site, et à un horizon plus lointain la
possibilité d’un métro. Ceetrus à dans ses
ambitions de renforcer également la part
de desserte en mode doux, piétons –
vélos.

Secteur très important au sein de la
métropole, l’Est Lyonnais concentre des
territoires de projet de développement
résidentiel,     et     une      dynamique
économique très forte (grandes zones
artisanales et industrielles, parcs tertiaires,
plateformes logistiques).

L’ancien magasin prend place sur environ 5,75 Ha de foncier comprenant des poches de parking
telles que représentées sur le plan ci-après.

Ces parkings serviront en priorité les usagers du tiers lieu, mais pourront également recevoir des
équipements mobiles afin d’accueillir des événements, des animations ponctuelles ou récurrentes,
qui viendraient amplifier l’attractivité du lieu, et sa dynamique.

Le bâtiment comprend 2 niveaux.

Le rez de chaussée s’établit sur 16.565m² de plancher, avec des hauteurs sous plafond de 8 à 11 m
sous bac acier et des trames de poteaux variables mais pouvant aller jusqu’à 24m X 12m. Quelques
locaux sociaux et des zones logistiques sont utilisables via des quais de livraisons et des niveleurs
(fonctionnement non testé)

L’espace est aujourd’hui soumis à règlementation ERP mais peut être cloisonné ou décloisonné pour
les besoins des porteurs de projet tout et autant que les normes de sécurité incendie soient
respectées. Un diagnostic technique est en cours. Il n’y a pas d’à priori de la part du Maitre d’ouvrage
en matière de modification du bâtiment. Les travaux structurants ainsi que les dossiers
d’autorisations seront portés par les candidats, et seront conformes à la réglementation en vigueur,
et validés par le Moa. Pour cette typologie de sujet, une note d’un bureau de contrôle sera
nécessaire en accompagnement du dossier.

L’étage comporte des locaux techniques et des locaux sociaux pour environ 1.435 m² (dont bureaux,
et salle de réunion pour environ 500m²), non accessibles aux PMR, mais réutilisables moyennant des
travaux de propreté et une remise en route des installations chauffage / climatisation afin de faciliter
le réemploi de ces locaux.

    3. Montant des charges :

Les charges fixes facturables au preneur sont estimées au plus à 40€/m²/an considérant le maintien
en l’état du bâtiment, taxe foncière incluse.

Ce montant exclut:

        - Les consommations individuelles des porteurs de projet liées à leur activité,
        - Le coût de maintien des investissements réalisés sur place, et propres aux porteurs de
        projet.

Un montant de loyer en sus de ces charges, devra être proposé, afin d’initier des discussions
commerciales.

4. Restrictions / classement du bâtiment / état de livraison

Le bâtiment ne peut pas recevoir d’activités nécessitant de la surface de vente, sauf à ce que le
porteur de projet puisse ouvrir son activité avant le 9 septembre 2022, ou le cas échéant déposer
une demande auprès de la Commission Départementale d’Aménagement Commercial. Le porteur de
projet devra s’assurer de la compatibilité de son projet avec le règlement du PLUH de la Métropole
de Lyon.

A l’heure actuelle le bâtiment est classé en ERP 1e catégorie. Celle-ci peut varier en fonction de la
nature du projet. Un bureau de contrôle permettra de déterminer le classement adéquat.

Les activités dites « nocturnes », dont la fermeture s’envisage après minuit ne sont pas contraintes à
priori par un voisinage immédiat, ou par une volonté du maitre d’ouvrage.

Le bâtiment sera livré conforme à la réglementation anti incendie. Plateaux libres, fluides en attente,
sol en l’état. Les racks présents dans les surfaces louées seront probablement évacués par le Moa qui
en étudie la possibilité.

    5. Critères de sélection

Chaque projet sera analysé au moyen d’une grille de critères (cf point 6), de sorte à obtenir une
notation objective par projet. Toutefois le Maitre d’ouvrage se réserve le droit d’un choix ultime qui
pourrait être différent du simple résultat arithmétique.

    6. Eléments à joindre au dossier de candidature

Le porteur de projet devra répondre de manière factuelle au moyen d’exemples concrets liés à son
expérience à :
- La cohérence de son projet par rapport à la vision et aux ambitions du site, citées plus haut (point 2)
- La définition argumentée de la cible de visiteurs selon son projet : profil, potentiel à l’échelle
métropolitaine
-La contribution de son projet aux items ci-après listés :

Items économique et commercial : le projet… est innovant, génère du trafic (combien / an) et/ou
une présence d’actifs (nombre d’emplois), fonctionne en permanence ou pas (jours ouvrés, nuit…), le
format juridique de l'activité: précaire, bail dérogatoire, convention d’occupation précaire ou bail
commercial, besoin en financement du porteur de projet, expérience, exclusivité du concept, solidité
du modèle, montant et apport pour l'investissement, dynamique d'animation et de renouvellement
d'offre, difficulté technique / autorisations et/ou nécessité d’un accompagnement financier (banque,
subvention, collectivités…)

Items RSE, Environnemental : le projet… porte des valeurs (sociales, environnementales), crée un
lien avec le territoire, les associations, les groupes d’usagers, le digital, permet de porter des
concepts et idées vertueuses, permet d’implanter une Entreprise Sociale et Solidaire.

Items relations usagers / animation parties prenantes : Le projet… répond à un besoin qualifié, est
en lien avec des groupes d’usagers via les réseaux sociaux, sa thématique est innovante, une
exploitation intérieure et extérieure est prévue, quel est le lien à construire avec la galerie
marchande et l’hypermarché via des animations et des événements récurrents…

Plus les éléments ci-dessus seront éclairés et illustrés, plus il sera aisé d’appréhender de manière
convenable chaque projet présenté. Le maitre d’ouvrage fera son choix en fonction de la cohérence
de la programmation envisageable, et des synergies en termes d’animation, de fonctionnement et
de gestion globale du lieu que les activités peuvent générer.

La programmation finale se fera aussi en fonction de la diversité des entités accueillies (activité, type,
taille des structures, capacité / rapidité de mise en œuvre), besoins d’espaces, de leur capacité à
gérer la transversalité vers le centre commercial et l’hypermarché.

Une attention particulière sera portée aux projets permettant de créer des synergies avec le tissu
local déjà existant autour du site : université, pôle médical, pôle tertiaire, centre commercial, acteurs
des dynamiques locales…

Calendrier opérationnel

Les locaux sont d’ores et déjà vacants et l’objectif est de recréer des activités dès que possible (au
plus tard 2022), sous réserve des formalités administratives et des travaux nécessaires qui pourraient
être concentrés sur l’année 2021. Les porteurs de projet devront détailler leur planning de réalisation
et préciser si des autorisations sont à obtenir.

Calendrier de l’appel à projet

    -   Les candidatures sont ouvertes à partir du 14 Septembre 2020 et doivent parvenir à l’adresse
        du Maitre d’ouvrage au plus tard le 13 novembre 2020 :
        Ceetrus Auvergne Rhône Alpes
        Francois ROUX
        10 chemin Petit
        69300 Caluire
        Email : tierslieuportedesalpes@ceetrus.com
    -   Sélection des dossiers au plus tard le 15 décembre 2020
    -   Les visites du lieu seront organisées le 18 septembre, 2, 16, et 30 octobre 2020

Dossier de candidature

Le porteur de projet devra faire parvenir :

    -   Un formulaire type complété.
    -   Une présentation du projet sur l’ex bâtiment Ikéa, répondant aux éléments cité aux points 2
        et 6
    -   Des plans permettant de localiser l’emprise souhaitée au sein du bâtiment, voire des 3D,
        plans d’aménagements, perspectives, élévations mood board et tout ce qui permettra
        d’appréhender au mieux l’aménagement intérieur / extérieur du projet.