Communauté de Communes de la Haute Saintonge (17) - Revitalisation du centre bourg de Saint-Simon-de Bordes
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Communauté de Communes de la Haute Saintonge (17) – Revitalisation du centre bourg de Saint-Simon-de Bordes Etablissement public foncier de Nouvelle-Aquitaine pour le compte de la communauté de communes de Saintonge Dossier d’enquête préalable à la demande de déclaration d’utilité publique 20/07/2020
Communauté de Communes de
la Haute Saintonge (17) –
Revitalisation du centre bourg de
Saint-Simon-de Bordes
Etablissement public foncier de
Nouvelle-Aquitaine pour le
1 compte de la communauté de
communes de Saintonge
20/07/2020
Biotope, 2020, Communauté de Communes de la Haute
Saintonge (17) – Revitalisation du centre bourg de Saint-Simon-
Citation recommandée de Bordes, Dossier d’enquête préalable à la demande de
déclaration d’utilité publique, EPF Nouvelle-Aquitaine pour la
Communauté de Communes de Haute Saintonge.
Version/Indice V0
Date 20/07/2020
Nom de fichier Rapport_DUP_St_Simon
Biotope, rédacteur de Magali BICHAREL Contact :
l’étude Agence de Nantes mbicharel@biotope.fr
BP 60103 Tel : 06 15 92 37 66
44201 NANTES cedex 2
Biotope, Responsable Béatrice Bouché Contact :
qualité du projet Agence de Nantes bbouche@biotope.fr
BP 60103 Tél : 02 49 62 20 53
44201 NANTES cedex 2
Dossier d’enquête préalable à
la demande de déclaration
d’utilité publique
2
Communauté de Communes de
la Haute Saintonge (17) –
Revitalisation du centre bourg de
Saint-Simon-de Bordes
Etablissement public foncier de
Nouvelle-Aquitaine pour le
Sommaire
1 compte de la communauté de
communes de Saintonge
20/07/2020
1 Pièce n°1 : Demandeur, contexte territorial et documents
légitimant l’enquête 9
1 Désignation du demandeur 10
2 Objet de la demande 10
3 Périmètre de l’enquête publique 11
4 Collectivités concernées 13
4.1 La commune de Saint-Simon-de-Bordes 13
4.2 La Communauté de Communes de la Haute-Saintonge 13
5 Convention opérationnelle entre la commune de Saint-Simon-de Bordes, la
communauté de Communes de Haute Saintonge et l’EPF Nouvelle-Aquitaine
14
5.1 Présentation de l’établissement public foncier de Nouvelle-Aquitaine 14
5.2 Le programme pluriannuel d’intervention de l’EPF Nouvelle-Aquitaine 14
5.3 La convention avec l’EPF de Nouvelle-Aquitaine 15
6 Délibération de la Commune relative à la décision de mise à l’enquête
publique 38
2 Pièce n°2 : Plan de situation 39
3 Pièce n°3 : Notice explicative 44
1 Etat actuel du site 45
1.1 Description de l’occupation du sol 45
1.2 Accès 47
1.3 Contexte foncier et historique des négociations 47
2 Vocation future du site 48
2.1 Permettre le développement et la diversification de l’offre de logement 48
2.2 Valoriser et dynamiser le Centre-Bourg 50
2.3 Favoriser le renouvellement urbain 51
3 Compatibilité avec les documents cadres 51
3.1 Schéma de cohérence territoriale (SCoT) de la communauté de Communes
de la Haute-Saintonge 52
3.2 Plan Local d’Urbanisme de Saint-Simon-de-Bordes 53
3.3 Documents cadre sur l’eau 54
4 Insertion dans le contexte socio-économique 54
4.1 Dynamique démographique 54
4.2 Parc de logement 56
4.3 Activités économiques 58
4.4 Infrastructures et services 62
5 Insertion du site dans le contexte environnemental 63
5.1 Géologie 63
5.2 Risques naturels 63
5.3 Topographie 64
5.4 Réseau hydrographique et gestion de l’eau 64
Dossier d’enquête préalable à
la demande de déclaration
d’utilité publique
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la Haute Saintonge (17) –
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Etablissement public foncier de
Nouvelle-Aquitaine pour le
1 5.5 Risques naturels 65 compte de la communauté de
communes de Saintonge
5.6 Autres risques et nuisances 65 20/07/2020
5.7 Milieux naturels 68
5.8 Paysage, patrimoine et cadre de vie 71
6 Justification de l’utilité publique de la création d’une réserve foncière 73
6.1 Justification de la démarche 73
6.2 Une absence d’alternative 75
6.3 Un projet non défini 75
6.4 Bilan avantages-inconvénients 75
7 Demande d’utilité publique 76
7.1 Introduction 76
7.2 Composition du dossier d’enquête préalable à la Déclaration d’Utilité Publique
77
7.4 Nature et condition de l’enquête 78
7.5 Textes de référence 78
7.6 Organisation et déroulement de l’enquête publique 78
7.7 Déclaration d’utilité Publique 79
7.8 Recours à l’expropriation 79
7.9 Enquête parcellaire 80
7.10 Insertion de l’enquête dans la procédure 81
8 Conclusion 82
4 Pièce n°4 : Plan périmétral du foncier à exproprier 83
5 Pièce n°5 : Appréciation sommaire des dépenses 85
6 Annexes 87
Annexes
Annexe 1 : Plan Parcellaire 89
Annexe 2 : Avis du domaine – estimation sommaire et globale 90
Annexe 3 : Arrêté municipal de péril imminent 94
Liste des figures
Figure 1 : Périmètre de l'enquête 12
Figure 2 : Communauté de commune de la Haute Saintonge (source : site
internet de la communauté de communes). 13
Figure 3 : Perspectives depuis la rue principale 46
Dossier d’enquête préalable à
la demande de déclaration
d’utilité publique
4
Communauté de Communes de
la Haute Saintonge (17) –
Revitalisation du centre bourg de
Saint-Simon-de Bordes
Etablissement public foncier de
Nouvelle-Aquitaine pour le
Figure
1 4 : Evolution de la taille des ménages sur la commune depuis 1968 compte de la communauté de
communes de Saintonge
(Sources : INSEE) 49 20/07/2020
Figure 5 : Armature urbaine du SCoT (extrait du DOO du SCoT de la
communauté de communes de la Haute Saintonge) 52
Figure 6 : Extrait du PLU en cours d’élaboration 53
Figure 7 : Evolution de la population de Saint-Simon-de-Bordes entre 1968 et
2017 (source : Insee) 55
Figure 8 : Population par grandes tranches d'âges entre 2011 et 2016 (source :
Insee) 55
Figure 9 : Evolution de la taille des ménages sur la commune depuis 1968
(Sources : INSEE) 56
Figure 10 : Evolution du nombre de logement par catégorie entre 1968 et 2016
(Source INSEE) 57
Figure 11 : Part des ménages selon l’ancienneté d’emménagement (Source
INSEE) 58
Figure 12 : Répartition des actifs par catégorie socio-professionnelle (%)
(Source : INSEE,2016) 59
Figure 13 : Etablissements actifs par secteur au 31 décembre 2015 (Source
INSEE, 2020) 60
Figure 14 : Extrait de la carte géologique (BRGM) 63
Figure 15 : Aléa retrait-gonflement des argiles (BRGM) 63
Figure 16 : Aléa remonté de nappe (BRGM) 64
Figure 17 : Carte de Cassini 71
Figure 18 : Carte d’état-major 71
Figure 19 : Localisation du périmètre de protection de l’église Saint-Simon 72
Liste des tableaux
Tableau 1 : Liste des arrêtés de catastrophe naturels pris sur la commune 66
Liste des cartes
Carte 1 : Localisation du périmètre DUP 43
Carte 2 : Occupation du sol (CLC 2016) 45
Carte 3 : Registre parcellaire graphique sur la commune en 2016 61
Carte 4 : Installations Classées pour la protection de l’environnement 67
Carte 5 : Zonages associés au patrimoine naturel 69
Carte 7 : Localisation des zonages environnementaux 69
Carte 7 : SRCE 70
Dossier d’enquête préalable à
la demande de déclaration
d’utilité publique
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Communauté de Communes de
la Haute Saintonge (17) –
Revitalisation du centre bourg de
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Etablissement public foncier de
Nouvelle-Aquitaine pour le
1 compte de la communauté de
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Dossier d’enquête préalable à
la demande de déclaration
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Communauté de Communes de
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Etablissement public foncier de
Nouvelle-Aquitaine pour le
1 compte de la communauté de
Introduction à la notice communes de Saintonge
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Commune située en Charente-Maritime, Saint-Simon-de-Bordes compte 747 habitants en 2017
(INSEE). La commune connait une constante augmentation de sa population depuis 1968. Entre
2008 et 2017, la commune a gagné 78 habitants.
Du fait de la proximité de Jonzac, la commune est attractive et sa population ne cesse
d’augmenter.
Le développement de l’habitat est exclusivement résidentiel et pavillonnaire. Une diversification
s’amorce cependant avec la réalisation de quelques logements locatifs.
La commune souhaite développer et aménager durablement son territoire en maintenant son
caractère de « village rural » tout en intégrant sa proximité avec Jonzac.
C’est dans ce contexte que la commune envisage une opération de revitalisation de son centre
bourg en résorbant la friche urbaine constituée par l’ensemble immobilier situé à l’angle de la rue
principale et de la route d’Agudelle.
La commune a donc identifié la parcelle AL n°54, face à la place de l’église afin d’une part,
développer l’offre de logements au centre-bourg et d’autre part, répondre à la demande tout en
évitant la consommation d’espaces naturels ou agricoles.
Cette démarche s’inscrit dans le cadre de la convention opérationnelle n° 17-15-082, signée le
20 avril 2015 entre la commune de Saint-Simon-de-Bordes, la communauté de Communes de
Saintonge et l’Établissement Public Foncier de Nouvelle-Aquitaine.
Les négociations d’acquisitions amiables ne permettant pas de répondre à l’urgence de maîtrise
foncière, la collectivité s’est donc engagée en parallèle dans une démarche d’acquisition foncière
par procédure de Déclaration d’Utilité Publique (DUP) avec le soutien de l’Établissement Public
Foncier de Nouvelle-Aquitaine.
Ce document constitue le dossier d’enquête préalable à la DUP pour la constitution de
réserves foncières avec expropriation. La déclaration d’Utilité Publique dite « Réserve
foncière » est prévue par l’article L221-1 du Code de l’urbanisme pour réaliser des réserves
foncières correspondant à une action ou une opération d’aménagement au sens de l’article
L300-1 du même Code. Le contenu du dossier d’enquête préalable est régi par l’article
R112-5 du Code de l’expropriation.
En parallèle, une enquête parcellaire est menée sur la parcelle citée précédemment (parcelle à
exproprier). Le dossier d’enquête parcellaire, tel que défini par l’article R.131-3 du Code de
l’expropriation, fait l’objet d’un document indépendant du présent rapport.
Dossier d’enquête préalable à
la demande de déclaration
d’utilité publique
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Communauté de Communes de
la Haute Saintonge (17) –
Revitalisation du centre bourg de
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Etablissement public foncier de
Nouvelle-Aquitaine pour le
1 compte de la communauté de
Bordereau des pièces communes de Saintonge
20/07/2020
Le dossier comprend les pièces suivantes :
● Pièces n°1 : Demandeur, contexte territorial et documents légitimant l’enquête :
● Désignation du demandeur
● Objet de la demande
● Périmètre de l’enquête et collectivités concernées
● Convention opérationnelle entre la commune de Saint-Simon-de -Bordes, la communauté
de Communes de la Haute-Saintonge et l’EPF Nouvelle-Aquitaine
● Délibération de la Commune relative à la décision de mise à l’enquête publique
● Pièce n°2 : Plan de situation
● Pièce n°3 : Notice explicative
● Pièce n°4 : Plan périmétral des immeubles à exproprier
● Pièce n°5 : Estimation sommaire des acquisitions à réaliser
● Pièces annexes
● Plan parcellaire
● Avis du domaine
Dossier d’enquête préalable à
la demande de déclaration
d’utilité publique
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Communauté de Communes de la
Haute Saintonge (17) –
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Etablissement public foncier de
Nouvelle-Aquitaine pour le
compte de la communauté de
communes de Saintonge
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1
1 Pièce lkhkjhkj
n°1 : Demandeur,
contexte territorial et documents
légitimant l’enquête
Communauté de Communes de
la Haute Saintonge (17) –
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Saint-Simon-de Bordes
Etablissement public foncier de
Nouvelle-Aquitaine pour le
1 Pièce n 1 : Demandeur, contexte territorial et documents légitimant compte de la communauté de
communes de Saintonge
l’enquête 20/07/2020
1 Désignation du demandeur
Etablissement Public Foncier de Nouvelle-Aquitaine (EPF NA)
107 Boulevard du Grand Cerf
CS 70432
86011 Poitiers cedex – France
Tél. : 05 49 62 67 52 – Fax : 05 49 62 98 97
Email général : contact@epfna.fr
2 Objet de la demande
Le dossier présenté à l’enquête publique motive l’utilité publique de l’action foncière pour la
revitalisation du centre bourg.
Ainsi, dans le cadre de deux conventions opérationnelles n°17-15-027 et n°17-14-008 en date du
11 aout 2015, pour la commune de Saint-Simon-de -Bordes et en date du 20 avril 2015 pour la
communauté de Communes de la Haute Saintonge, la commune de Saint-Simon-de-Bordes a
confié à l’Établissement Public Foncier de Nouvelle Aquitaine le portage foncier du périmètre
concerné afin d’acquérir à l’amiable la propriété nécessaire à l’atteinte de ces objectifs.
Actuellement, ces démarches restent infructueuses sur la parcelle AL n°54 (cf. annexe 2) et ne
permettent donc pas d’avancer dans la conception et l’aboutissement du projet de la collectivité.
La municipalité souhaite engager une opération en renouvellement comprenant une opération
mixte mêlant habitat et équipement public. Cette opération contribuera à l'attractivité du centre-
bourg, et à la résorption d'une friche urbaine
Compte tenu des difficultés de négociation rencontrées, la commune a donc souhaité engager
une procédure de DUP avec le soutien de l’Établissement Public Foncier de Nouvelle-Aquitaine
afin de maîtriser rapidement le foncier.
Ainsi, le 12 février 2019, la Commune de Saint-Simon-de -Bordes a délibéré à l’unanimité pour
l’ouverture de l’enquête publique pour l’acquisition de l’immeuble cadastré sur la parcelle AL n°54.
Ce document constitue le dossier d’enquête publique préalable à la déclaration d’utilité publique
(DUP) établi en référence à l’article R.112-5 du Code de l’Expropriation, pour les acquisitions
foncières nécessaires à la réalisation de logements afin de répondre à la demande
croissante en centre bourg.
Le Périmètre de DUP comprend deux parcelles AL n° 54 et 213 dont la dernière est d’ores
et déjà propriété de l’EPF Nouvelle Aquitaine.
Il s’agit ainsi d’un dossier d’enquête dit « simplifié », préalable à la déclaration d’utilité publique
« réserve foncière » : ce type de DUP est dédié aux acquisitions urgentes à réaliser et
préalables à un projet d’importance relative. Elle ne peut être pratiquée que si le dossier
d’enquête préalable à la déclaration d’utilité publique fait apparaître la nature du projet envisagé,
conformément aux dispositions du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, et que
les caractéristiques de ce projet ne sont pas encore précisément définies.
Dossier d’enquête préalable à
la demande de déclaration
d’utilité publique
10Communauté de Communes de
la Haute Saintonge (17) –
Revitalisation du centre bourg de
Saint-Simon-de Bordes
Etablissement public foncier de
Nouvelle-Aquitaine pour le
1 Pièce n 1 : Demandeur, contexte territorial et documents légitimant compte de la communauté de
communes de Saintonge
l’enquête 20/07/2020
La mise en œuvre de la procédure de dossier simplifié est conditionnée par deux critères
cumulatifs :
● Réalisation d’une opération d’aménagement ou d’urbanisme importante, au sens de l’article
L. 300-1 du code de l’urbanisme1 ;
L’article L. 221-1 du code de l’urbanisme dispose en effet que les collectivités locales ou leurs
groupements notamment peuvent « acquérir des immeubles, au besoin par voie d’expropriation,
pour constituer des réserves foncières en vue de permettre la réalisation d’une action ou d’une
opération d’aménagement répondant aux objets définis à l’article L. 300-1 ».
● Urgence à acquérir les terrains avant que le projet n’ait pu être établi.
Le juge administratif considère en effet qu’il ne peut pas y avoir de dossier « simplifié » si la nature
et la localisation des travaux ainsi que les caractéristiques principales des ouvrages les plus
importants sont connues au moment du dépôt du dossier2.
Les paragraphes 6.1.1 et 6.1.2 du présent document décrivent la façon dont le projet répond bien
à ces deux critères.
3 Périmètre de l’enquête publique
L’enquête est ouverte sur la commune de Saint-Simon-de-Bordes.
La déclaration d’Utilité Publique porte sur les parcelles AL n°54 et 213. La parcelle AL 213
est propriété de l’EPF Nouvelle – Aquitaine.
L’enquête parcellaire porte sur les mêmes parcelles.
Cette unité foncière présente une assiette totale d’environ 3 245 m². La parcelle AL 54 s’étend
sur 1391 m² et la parcelle AL 213 sur 1877 m². Elle se situe au sud du centre bourg. Les parcelles
se situent face à la place de l’église, entre la rue principale et la route d’Agudelle (Route
Départementale N° 253), qui relie Rouleau à Gablezac.
Sur la parcelle AL 54 est composée par des bâtiments abandonnés et très dégradés (inhabitables
en l’état). Sur la parcelle AL 150 est érigé sur une friche urbaine un bâtiment en mauvais état
également.
1
Article L. 300-1 du code de l’urbanisme : « Les actions ou opérations d’aménagement ont pour objets de
mettre en œuvre un projet urbain, une politique locale de l’habitat, d’organiser le maintien, l’extension ou
l’accueil des activités économiques, de favoriser le développement des loisirs et du tourisme, de réaliser
des équipements collectifs ou des locaux de recherche ou d’enseignement supérieur, de lutter contre
l’insalubrité et l’habitat indigne ou dangereux, de permettre le renouvellement urbain, de sauvegarder ou de
mettre en valeur le patrimoine bâti ou non bâti et les espaces naturels. »
2
CE, 3 avril 1981, n° 11 828 – CAA Douai, 29 septembre 2011, n° 10DA00848
Dossier d’enquête préalable à
la demande de déclaration
d’utilité publique
11Périmètre de la DUP Commu
la Haute
Revitali
Saint-S
Etabliss
Nouvell
compte
1 Pièce n 1 : Demandeur, contexte territorial et documents légitimant l’enquête commu
27/07/2
Figure 1 : Périmètre de l'enquête
12Communauté de Communes de
la Haute Saintonge (17) –
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Etablissement public foncier de
Nouvelle-Aquitaine pour le
1 Pièce n 1 : Demandeur, contexte territorial et documents légitimant compte de la communauté de
communes de Saintonge
l’enquête 20/07/2020
4 Collectivités concernées
4.1 La commune de Saint-Simon-de-Bordes
Le projet de réserve foncière pour la revitalisation du centre bourg, objet du présent dossier, se
situe sur la commune de Saint-Simon-de -Bordes.
Située au centre du département de Charente-Maritime, la commune s’étend sur 14,08 km² et
regroupe 734 habitants en 2017. La commune est localisée en rive droite de la Maine. Le pôle
urbain le plus proche est celui de Jonzac, situé au nord de la commune.
4.2 La Communauté de Communes de la Haute-Saintonge
S’étendant sur le quart méridional du département de Charente-Maritime, la Communauté des
Communes de Haute- Saintonge compte 129 communes, pour 69 949 habitants au 1er janvier
2017. Son territoire couvre 1 760 Km².
L’intercommunalité est compétente dans les domaines du développement économique, de
l’aménagement d e l’espace, de l’entretien et de la gestion des aires d’accueil des gens du
voyage, de la collecte et du traitement des déchets des ménages et déchets assimilés
Figure 2 : Communauté de commune de la Haute Saintonge (source : site internet de la communauté de
communes).
Dossier d’enquête préalable à
la demande de déclaration
d’utilité publique
13Communauté de Communes de
la Haute Saintonge (17) –
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Saint-Simon-de Bordes
Etablissement public foncier de
Nouvelle-Aquitaine pour le
1 Pièce n 1 : Demandeur, contexte territorial et documents légitimant compte de la communauté de
communes de Saintonge
l’enquête 20/07/2020
5 Convention opérationnelle entre la commune de
Saint-Simon-de Bordes, la communauté de
Communes de Haute Saintonge et l’EPF
Nouvelle-Aquitaine
5.1 Présentation de l’établissement public foncier de
Nouvelle-Aquitaine
En application du décret n° 2017-837 du 5 mai 2017, modifiant le décret n° 2008-645 du 30 juin
2008 portant création de l'établissement public foncier de Poitou-Charentes, l’EPF anciennement
de Poitou-Charentes est désormais dénommé EPF de Nouvelle-Aquitaine et compétent sur
l’ensemble des départements de la Corrèze, de la Creuse, de la Dordogne, de la Gironde, du Lot-
et-Garonne hors agglomération d’Agen et de la Haute-Vienne, en plus des départements
historiques de la Charente, de la Charente-Maritime, des Deux-Sèvres et de la Vienne.
L'établissement public foncier de Nouvelle-Aquitaine est un établissement public de l'État à
caractère industriel et commercial au service des différentes collectivités, dont la mission est
d'assurer le portage de biens bâtis ou non bâtis sur son territoire de compétence.
L'EPFNA, qui n'est pas un aménageur, est habilité à réaliser des acquisitions foncières et des
opérations immobilières et foncières de nature à faciliter l'aménagement ultérieur des terrains par
les collectivités ou les opérateurs qu'elles auront désignés. Il peut également procéder à la
réalisation des études et travaux nécessaires à l’accomplissement de ces missions.
L’EPFNA intervient au titre de son décret de création et du code de l’urbanisme pour des projets
de logement, de développement économique, de revitalisation urbaine et commerciale des
centres-bourgs et centres-villes, de lutte contre les risques et de protection de l’environnement.
Il contribue à la densification acceptable, à l’équilibre des territoires et à enrichir les projets qui lui
sont soumis.
5.2 Le programme pluriannuel d’intervention de l’EPF
Nouvelle-Aquitaine
Le cadre d’intervention de l’EPFNA est fixé par un Programme Pluriannuel d’Intervention. Le
premier programme établi sur la période 2009-2013 fixait comme objectif de développer une
première phase d’intervention foncière et d’évaluer les difficultés de mise en œuvre de l’action de
l’Etablissement Public Foncier.
Le second PPI, arrêté pour la période 2014-2018, intègre des inflexions sur la politique
d’intervention de l’EPFNA pour répondre aux nouveaux besoins du territoire et aux politiques
nationales d’aménagement du territoire, d’emploi et de transition écologique. De ce fait, le
périmètre d’intervention de l’EPFNA est recentré sur l’émergence des projets de renouvellement
urbain, le portage et le recyclage de terrains à bâtir tout en tenant compte des enjeux stratégiques
locaux et de la nécessité d’anticiper les projets d’aménagements. Pour cela, l’EPFNA est en
mesure d’engager toutes les études permettant de préciser sa connaissance du marché et du
potentiel foncier sur le territoire sur lequel il est sollicité au travers d’une convention ainsi que les
études et analyses permettant de fiabiliser la revente des fonciers sur lequel il est amené à
intervenir.
Le troisième PPI 2018-2022 est adopté.
Ainsi, les actions d’intervention de l’EPF de Nouvelle-Aquitaine doivent répondre aux objectifs
suivants :
● Contribuer de manière significative au développement de l'offre de logement et à la
requalification du parc existant :
Dossier d’enquête préalable à
la demande de déclaration
d’utilité publique
14Communauté de Communes de
la Haute Saintonge (17) –
Revitalisation du centre bourg de
Saint-Simon-de Bordes
Etablissement public foncier de
Nouvelle-Aquitaine pour le
1 Pièce n 1 : Demandeur, contexte territorial et documents légitimant compte de la communauté de
communes de Saintonge
l’enquête 20/07/2020
● Développer l’offre de logements et répondre aux besoins quantitatifs (objectif de 12 000
logements sur 5 ans) ;
● Développer l’offre de logements sociaux (objectif de 3 200 logements sociaux, soit 27%
en moyenne) ;
● Conforter le rôle structurant des villes et des centres-bourgs et contribuer à leur revitalisation
et à leur requalification ;
● Contribuer, par une approche transversale, territorialisée et intégrant le long terme, à un
aménagement durable du territoire et à la fabrique de la ville durable :
● Via une vision transversale, territoriale et prospective de l’aménagement durable du
territoire ;
● Dans une logique de réduction de la consommation de l’espace et de densification ;
● Dans une approche intégrée du développement durable urbain ;
● Dans une logique d’aménagement économique efficace ;
● Par la prise en compte de l’environnement et la protection contre les risques naturels et
technologiques ;
● Faciliter la faisabilité des opérations innovantes : mobiliser des gisements complexes,
contribuer au montage de projets innovants (en centres-bourgs ou centres-villes, dans le
cadre de la réduction de l’exposition aux risques littoraux) ;
● Attirer des investisseurs et des promoteurs de projets sur les fonciers qu’il maîtrise, en faveur
de la concrétisation des projets des collectivités locales. Dans les communes déficitaires en
logements sociaux, l’EPFNA travaillera en étroite collaboration, avec les bailleurs sociaux,
avec l'appui des services de l'Etat, afin de faciliter la réalisation des opérations visant à
atteindre les objectifs réglementaires.
5.3 La convention avec l’EPF de Nouvelle-Aquitaine
L’EPFNA, la commune de Saint-Simon-de Bordes et la communauté de communes de la Haute
Saintonge ont signé le 20 avril 2015 une convention opérationnelle n°17-15-027 d’action foncière
pour l’opération de revitalisation du centre bourg sur la commune de Saint-Simon-de-Bordes.
L’EPFNA a proposé au propriétaire d’acquérir la parcelle AL n°54. Les démarches n’ont à ce jour
pu aboutir. C’est pourquoi la commune a décidé de lancer une procédure de DUP afin de maîtriser
rapidement le foncier dans le but de lancer les études nécessaires à la réalisation de ce projet
afin de réaliser le ce renouvellement urbain.
Dossier d’enquête préalable à
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15Communauté de Communes de
la Haute Saintonge (17) –
Revitalisation du centre bourg de
Saint-Simon-de Bordes
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1 Pièce n 1 : Demandeur, contexte territorial et documents légitimant compte de la communauté de
communes de Saintonge
l’enquête 20/07/2020
6 Délibération de la Commune relative à la
décision de mise à l’enquête publique
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la demande de déclaration
d’utilité publique
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2
lkhkjhkj
2 Pièce n°2 : Plan de situationN
© EPF NA - Tous droits réservés - Sources : ©RPG (2016) - Cartographie : Biotope, 2020-07-27T10:37:49.113
Légende
Limites Communales
Périmètre DUP
Recencement parcellaire
Graphique
Déclaration d'utilité Publique
Revitalisation du centre bourg
de Saint-Simon-de BordesCommunauté de Communes de la
Haute Saintonge (17) –
Revitalisation du centre bourg de
Saint-Simon-de Bordes
Etablissement public foncier de
Nouvelle-Aquitaine pour le
compte de la communauté de
communes de Saintonge
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3 Pièce n°3 : Notice
explicativeCommunauté de Communes de
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Etablissement public foncier de
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3 Pièce n 3 : Notice explicative compte de la communauté de
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1 Etat actuel du site
1.1 Description de l’occupation du sol
Intégrée à la Communauté de Communes de la Haute Saintonge, elle présente une
urbanisation peu importante, qui ne couvre que 0,8 % du territoire de la communauté de
communes. Le pôle urbain le plus proche est celui de Jonzac, siège de la Communauté de
Communes, dont le territoire est limitrophe à Saint-Simon-de-Bordes.
Carte 2 : Occupation du sol (CLC 2016)
Dossier d’enquête préalable à
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La DUP porte sur un ensemble immobilier dégradé et vacant, localisé dans le centre
historique de la commune, entre la rue Principale et la route d’Agudelle. Cet ensemble présente
de fait, un potentiel de renouvellement urbain particulièrement intéressant.
Le Bourg de Saint-Simon-de-Bordes a la particularité d’être excentré par rapport au territoire
communal. Le bâti récent peine à s’intégrer et à trouver sa place parmi les bâtis anciens en
moyennement bon état (bâtiments agricoles, maison de « maître »). Les habitations sont en
contact direct avec les parcelles agricoles et les boisements.
Dans ce contexte, la commune envisage à travers l’acquisition et éventuellement la démolition
de ces biens, de pouvoir implanter un programme de logements en centre bourg à même de
densifier cet espace tout en renforçant son attractivité.
Le périmètre s’implante en face de l’Eglise Saint-Simon-de-Bordes, entre la rue principale et la
route d’Agudelle (Route Départementale N° 253), qui relie Rouleau à Gablezac.
Implanté sur la rive droite du ruisseau Le Maine, le site présente une légère déclivité en direction
de l’Ouest, liée à la présence d’un coteau.
Figure 3 : Perspectives depuis la rue principale
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1.2 Accès
La commune est facilement accessible depuis la RD19, qui traverse son territoire du nord au sud
et permet de rejoindre l’autoroute A10 par la départementale 154.
1.3 Contexte foncier et historique des négociations
Le périmètre de l’unité foncière est constitué de deux parcelles.
La commune a entrepris des négociations avec les propriétaires pour acquérir à l’amiable ce
foncier dont les bâtiments se délabrent à mesure des années. L’Établissement Public Foncier de
Nouvelle Aquitaine a acquis la parcelle AL213 en décembre 2016. Concernant la parcelle AL54,
la multitude d’ayant droits rend l’acquisition difficile, c’est pourquoi la collectivité a sollicité
l’EPFNA pour assurer la maîtrise foncière de cette parcelle, et donc de l’îlot.
Ces négociations ont été poursuivies par l’EPFNA mais compte-tenu des difficultés rencontrées,
celui-ci envisage une procédure de Déclaration d’Utilité Publique en application du R112-5 du
Code de l’Expropriation pour s’assurer de la maîtrise du périmètre.
Cette maîtrise foncière est le préalable à l’émergence d’un projet de renouvellement urbain qui
renforcera l’offre de logements sur la commune.
La négociation amiable restera toutefois privilégiée jusqu’au terme de la procédure permettant
de s’assurer de la maîtrise pleine et entière du périmètre.
Vacant depuis de nombreuses années, le bâti est dans un état de délabrement avancé. La
collectivité a alerté les propriétaires sur cette situation à de nombreuses reprises. L’immeuble a
d’ailleurs fait l’objet d’un arrêté de péril ordinaire, datant du 20 décembre 2019.
Sa position à l’entrée du centre-bourg ne contribue donc pas à une image valorisante de la
commune. Cette localisation est stratégique pour le traitement des « entrées de ville » et la
restructuration de l’habitat du fait de la proximité immédiate du centre.
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2 Vocation future du site
La commune de Saint-Simon-de-Bordes envisage une opération de revitalisation de son centre
bourg en résorbant la friche urbaine constituée par l’ensemble immobilier situé à l’angle de la rue
principale et de la route d’Agudelle.
Partant du constat d’une hausse significative des logements vacants et d’une préférence pour la
construction des nouvelles résidences principales en logements neufs plutôt que la réhabilitation,
la commune a initié une réflexion en 2014 pour reconquérir les logements vacants de son centre-
bourg et poursuivre son développement sans avoir recours à la consommation de nouvelles
terres naturelles, agricoles ou forestières.
C’est dans ce contexte, que la collectivité a été amenée à considérer l’opportunité d’acquérir le
foncier.
Ainsi, cette ambition de réduire la consommation d’espaces non artificialisés s’articule autour de
deux axes :
• Permettre le développement et la diversification de l’offre de logements ;
• Valoriser et dynamiser le centre-bourg ;
• Favoriser le renouvellement urbain.
2.1 Permettre le développement et la diversification de
l’offre de logement
2.1.1 Accompagner le parcours résidentiel
La population de la commune connait une augmentation importante (0,9 % de variation annuelle
entre 2011 et 2016) aux regards des rythmes de croissance démographique du département
(0,5 %). Le rythme de construction actuel est également assez important pour une commune
rurale (environ 6 logements par an entre 2011 et 2016), signe d’un besoin en logements avéré
sur la commune. En effet, Saint-Simon-de-Bordes attire de nouveaux habitants par son cadre de
vie paisible et un prix du mètre carré intéressant (environ 1250 euros du m² en juillet 2017).
Néanmoins, le parc de logements est vieillissant est composé majoritairement de grands
logements (47 % des résidences principales comptent 5 pièces et plus). Il n’est donc pas attractif
pour les populations plus jeunes et les ménages plus petits. La commune de Saint-Simon-de-
Bordes souhaite donc diversifier l'offre de logements pour mieux répondre aux évolutions de
situation des ménages en proposant des mutations sur son parc immobilier.
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Figure 4 : Evolution de la taille des ménages sur la commune depuis 1968 (Sources : INSEE)
A terme, la réserve foncière envisagée rue principale permettra de diversifier l’offre de logements
proposée, de couvrir l’ensemble des besoins du parcours résidentiel des ménages (achat d’un
premier logement, personnes âgées recherchant un logement adapté à proximité immédiate des
services, célibataires, ménages monoparentaux, jeunes ménages avec enfants…) et donc
d’enrayer le phénomène de vieillissement de la population.
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2.2 Valoriser et dynamiser le Centre-Bourg
2.2.1 Tirer parti d’une position stratégique
Le site donne directement sur la place centrale du village. La commune souhaite tirer parti de ces
terrains idéalement situés pour accompagner un projet de production de logements et peut être
d’implantation de commerces de proximité, de type multiservices, ce qui permettrait de
développer l’offre de services de proximité pour le moment réduite.
Les travaux envisagés permettront en outre de revaloriser un espace public majeur dans le
village : la place de l’église. Celle-ci constitue un élément essentiel de la qualité de vie des
citoyens et confère une identité au centre-bourg. Aujourd’hui occupée par un espace arboré, la
rénovation des bâtiments adjacents révélera ses atouts : qualité du patrimoine bâti, mise en
valeur d’une perspective paysagère.
La requalification des bâtiments donnant sur cette place peut également générer un effet
d’entraînement auprès des propriétaires voisins (rénovation des façades, par exemple).
Par ce projet, la commune souhaite donc développer une centralité et redonner l’envie de
fréquenter le centre-bourg aux habitants. En effet, un espace public qualitatif sera mobilisé de
façon plus optimale par les habitants, pour des manifestations commerciales, touristiques ou
culturelles…
2.2.2 Reconquérir les logements vacants
La vacance et la dégradation du bâti sont les marqueurs les plus visibles de la perte d’attractivité
d’un centre-bourg. La commune de Saint-Simon-de-Bordes souffre d’une vacance importante
(7,9% du parc de résidences principales), localisée essentiellement dans le centre ancien, les
nouveaux arrivants préférant investir en neuf. Les raisons de cette vacance sont nombreuses :
manque de moyen des propriétaires, difficultés en louant le bien, problèmes d’héritage…
Dans le cas présent, les bâtiments sont dégradés et vacants depuis de nombreuses années en
raison d’un problème de succession. Cette situation donne une image négative du lieu, un
sentiment de désertion du centre-bourg et implique des risques en termes de sécurité.
L’intervention et la maîtrise du foncier sont ainsi un moyen de lutter contre l’insalubrité de ce bâti
et de réinvestir le centre ancien.
2.2.3 Prendre en compte la dimension patrimoniale du secteur
L’église de Saint-Simon-de-Bordes étant inscrite aux monuments historiques, le périmètre
d’étude est concerné par un périmètre de protection des abords. L’intervention visant à rénover
le bâti situé rue principale devra tenir compte de la proximité de ce monument. La préservation
et la mise en valeur de la qualité architecturale et patrimoniale du front bâti qui borde la rue
principale devra donc être recherchée, afin de conserver l’alignement du bâti et l’ambiance de
rue de centre bourg.
De plus, les bâtiments en ruines sont situés à l’entrée du bourg et sont bien visibles depuis la
route venant d’Agudelle. Une intervention sur ce secteur permettrait donc de revaloriser l’entrée
de ville et d’améliorer l’image du bourg.
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2.3 Favoriser le renouvellement urbain
2.3.1 Lutter contre l’étalement urbain
Approuvé le 27 mars 2020, SRADDETT Nouvelle Aquitaine s’articule autour de trois orientations
principales :
● Une Nouvelle-Aquitaine dynamique ;
● Une Nouvelle-Aquitaine audacieuse ;
● Une Nouvelle-Aquitaine solidaire.
En favorisant le renouvellement urbain, le présent projet fait écho à l’objectif 2.1 « Allier économie
d’espace, mixité sociale et qualité de vie en matière d’urbanisme » du document cadre régional.
De plus, le Plan Biodiversité 2018 a fixé l’objectif de « zéro artificialisation nette » en 2050, pour
atteindre cette objectif, le renouvellement urbain, tel que le prévoit le projet, constitue un des
leviers permettant de réduire la consommation d’espace.
L’urbanisation à Saint-Simon-de-Bordes est peu étendue autour du centre bourg, mais s’est
développée de manière diffuse le long des routes en plusieurs endroits de la commune. Cette
organisation « éclatée » est assez ancienne, comme nous l’apprennent les cartes de l’Etat-Major,
mais cet « éparpillement » s’est accentué dans la seconde moitié du XXe siècle. Ces hameaux
sont aujourd’hui majoritairement constitués par un tissu pavillonnaire peu structuré. Dans ce
contexte, revaloriser le centre-bourg par une action ciblée de rénovation contribuera à limiter
l’étalement urbain, observé sur ces hameaux.
De plus, l’agriculture est en perte de vitesse sur le territoire : la commune compte seulement 24
exploitations agricoles en 2010 contre 44 en 1988, et a vu sa surface agricole utile diminuer de
95 hectares sur cette période. Il importe donc de limiter l’étalement urbain et de préserver l’activité
agricole du territoire.
2.3.2 Lutter contre la rétention foncière
L’intervention sur ce foncier est le moyen approprié pour lutter contre le phénomène de rétention
foncière observé. Les constructions risquent de se dégrader de plus en plus, faute d’entretien et
seront plus difficilement réhabilitables par la suite.
Situé sur la place centrale, le site est stratégique dans le cadre d’une opération de revitalisation de
centre-bourg. Présentant une structure ancienne à réhabiliter et un foncier nu disponible, ce site
cumule les potentiels pour l’implantation de logements, voire de commerces
3 Compatibilité avec les documents cadres
L’opération doit vérifier la compatibilité, la cohérence et l'harmonie avec les choix d’urbanisme à
l'échelle locale (Plan Local de l'Urbanisme), et ceux décidés à l'échelle intercommunale (Schéma
de Cohérence Territoriale…)
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3.1 Schéma de cohérence territoriale (SCoT) de la
communauté de Communes de la Haute-Saintonge
Le Schéma de cohérence territoriale de la Communauté de Communes de la Haute-Saintonge a
été approuvé le 19 février 2020. D’après le SCOT, la
commune de Saint-Simon-de-Bordes fait partie intégrante de
la centralité principale du SCoT associée au pôle de Jonzac
(intégrant également les communes de Saint-Germain de
Lusignan, Saint-Martial de Vitatern et Ozillac).
Figure 5 : Armature urbaine du SCoT (extrait du DOO du SCoT de la communauté de communes de la
Haute Saintonge)
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27/07/2020
Les objectifs du SCOT en termes de politique d’aménagement trouvent leur traduction dans le
Document d’orientations générales. Le SCOT s’oriente notamment sur la redynamisation des
centres et des centres-bourgs (Objectif 4.2.2)
● PRESCRIPTION : Favoriser la fréquentation par le renforcement des usages et la
mixité fonctionnelle : « En améliorant les conditions de logements dans le centre par des
interventions sur le parc de logement et le renouvellement de l’offre pour permettre le
réinvestissement des ménages dans les tissus anciens »
La création d’une réserve foncière pour la revitalisation du centre-bourg permettrait de répondre
parfaitement aux objectifs du SCOT en matière de renforcement des usages et de la mixité
fonctionnelle dans les centres bourgs.
3.2 Plan Local d’Urbanisme de Saint-Simon-de-Bordes
La commune est actuellement soumise au RNU. Le PLU est en cours de réalisation (approbation
prévue fin 2020).
Une des orientations du PADD marque les ambitions du projet : « Mettre en œuvre des outils
pour favoriser la réappropriation d’une partie des logements vacants voire vétustes présents dans
le bourg (…) ». L’objectif principal étant de converger vers une affirmation
Les parcelles concernées par la présente demande seront classées en zone UA. Classiquement
ces secteurs correspondent aux cœurs de bourgs déjà urbanisés et/ou suffisamment équipé pour
en supporter de nouvelles.
Parcelles à
acquérir
Figure 6 : Extrait du PLU en cours d’élaboration (fond cadastral non mis à jour)
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3.3 Documents cadre sur l’eau
SDAGE Adour-Garonne
Le SDAGE Adour-Garonne a été révisé et adopté pour la période 2016-2021, en décembre 2015.
Les orientations de ce document sont respectées dans la mesure où le projet n’est pas de nature
à impacter la ressource en eau et se trouve en dehors des zones sensibles (périmètre de
protection AEP, zone humide…).
Schéma d’Aménagement et de Gestion des Eaux (SAGE) Charente
Le SAGE Charente a été approuvé en novembre 2019.
Les enjeux définis dans le SAGE sont respectés dans la
mesure où le projet respectera l’ensemble des
réglementations liées à la protection des milieux humides.
4 Insertion dans le contexte socio-économique
4.1 Dynamique démographique
Sources : Insee
4.1.1 Evolution de la population
La population de la commune de Saint-Simon-de-Bordes connait une progression constante
depuis 1968 et compte, en 2017, 734 habitants pour une densité de 54 habitants au km. Excepté
pendant la période allant de 1990 à 1999, l’évolution démographique a toujours été positive
depuis 1968. Depuis cette date 234 personnes se sont installées sur la commune dont 106 sur
les 15 dernières années. Ainsi, entre 1999 et 2017, la commune a gagné 113 habitants, situation
due au solde migratoire positif. La croissance démographique est donc plus forte depuis le début
des années 2000 et atteint 0,9% d’accroissement annuel entre 2011 et 2016, taux supérieur à ce
qui est observé au niveau du département (0,66 %) et de l’intercommunalité (0,44 %).
Néanmoins, le scénario du SCOT envisage plutôt un rythme de croissance démographique plus
modéré avec 1 107 habitants en 2030.
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