Credit Suisse (Lux) Multi-Manager Real Estate Global Diversifié professionnellement. Dans l'immobilier étranger - CREDIT SUISSE ASSET MANAGEMENT ...
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Credit Suisse (Lux) Multi-Manager Real Estate Global Diversifié professionnellement. Dans l’immobilier étranger. CREDIT SUISSE ASSET MANAGEMENT Actions l Immobilier indirect Mai 2020 Réservé aux investisseurs qualifiés.
Credit Suisse (Lux) Multi-Manager Real Estate Global
Aperçu
Investit dans des fonds La VNI sert de prix de base Structure éprouvée, large
immobiliers non cotés du pour le produit et les fonds diversification dans tous les
monde entier cibles secteurs
Core Plus
Rendements cibles 1: Catégories de parts
Conditions attrayantes pour
disponibles avec et sans
7,0%–9,0% en USD (couvert) investisseurs de départ
couverture de change
4,3%–6,3% en EUR (couvert)
4,0–6,0% en CHF (couvert)
Source: Credit Suisse
1 L’objectif de rendement correspond au TRI en CHF après couverture de change et se base sur un horizon de placement de long terme. L’objectif de
rendement n’est ni une projection, ni une prévision ou une garantie de la performance future. Il n’y a aucune certitude qu’il puisse être atteint.
Veuillez également noter les risques mentionnés page 18.
CREDIT SUISSE ASSET MANAGEMENT Disclaimer mentionnée à la fin de ce document s'applique également à cette page. Mai 2020 2
Sommaire
1 Argumentaire d’investissement
2 Informations sur le produit
3 Processus de placement
4 Annexe
CREDIT SUISSE ASSET MANAGEMENT Disclaimer mentionnée à la fin de ce document s'applique également à cette page. Mai 2020 3
Plate-forme Multi-Manager Real Estate
Raisons d’investir
Avantage informationnel Pouvoir de négociation
560+ fonds cibles analysés Commissions de gestion réduites
Plus de 900 réunions et entretiens téléphoniques avec des Diminution de l’effet de levier maximal
gestionnaires de fonds Prolongation privilégiée de la durée de souscription
Plate-forme mondiale du Credit Suisse Introduction d’une clause de révocation motivée
Position aux conseils consultatifs des fonds cibles
Capacités de structuration
Capacités de due diligence Capital d’amorçage d’un nouveau fonds
Entretiens de référence Empêchement de la conversion d’un fonds cible
Visite aux équipes de gestion de fonds Special Purpose Vehicle (SPV)
Contrôles d’antécédents internes Conduite de négociations avec l’administration fiscale et
décisions en matière d’impôts
Capacités de sourcing
Diverses transactions sur le marché secondaire
Progression immédiate de la performance de plus de 16%
Identification d’opportunités exclusives
Source: Credit Suisse
CREDIT SUISSE ASSET MANAGEMENT Disclaimer mentionnée à la fin de ce document s'applique également à cette page. Mai 2020 4
Fonds immobiliers non cotés
Caractéristiques et profils de risque
Opportunistic
Elevé
Immobilier étranger
Direct Indirect
Value Add
Rendement attendu
Fonds immobiliers Fonds immobiliers
non cotés cotés
Core+
Core
Plus
Plus faible Liquidité/volatilité importante Faible Risque attendu Elevé
Fonds immobiliers non cotés, complément approprié d’un portefeuille diversifié
Source: Credit Suisse
A titre illustratif uniquement.
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Fonds immobiliers non cotés
Style de placement
Faible Risque Elevé
Style de placement Core Core+ Value Add Opportunistic
Risque Faible à moyen Moyen Moyen à élevé Elevé
Effet de levier (ratio ≤ 40% De 30% à 60% De > 40% à 60%/65% ≥ 65%
d’endettement)
Taux d’occupation Elevé Bon taux d’occupation Potentiel de location Redressement
> 90% De 75% à 95% De 60% à 80% De 0% à 70%
Exposition cible aux ≤ 5% De > 5% à ≤ 25% > 25%
redéveloppements
Composition du Axé sur les revenus Revenu actuel + appréciation du Appréciation du capital + revenu Appréciation du capital
rendement capital actuel
Types de biens Immeubles existants et Immeubles existants et Biens à potentiel de hausse Biens sous-utilisés nécessitant
immobiliers stabilisés stabilisés provenant de la gestion d’actifs un repositionnement majeur
et emplacement Occupation élevée, Occupation élevée, Rénovations, emplacements Projets de développement
emplacements centraux, emplacements centraux, légers moins centraux Emplacements moins centraux
rendements locatifs stables écarts acceptés ou sur des marchés émergents
Baux à long terme Appréciation du capital grâce à
Locataires de bonne qualité la croissance des baux et/ou de
nouvelles locations
Période de détention Illimitée Illimitée Généralement de 7 à 10 ans Généralement de 5 à 8 ans
Axé sur les revenus Axé sur l’appréciation du capital
Sources: INREV, Credit Suisse
A titre illustratif uniquement.
CREDIT SUISSE ASSET MANAGEMENT Disclaimer mentionnée à la fin de ce document s'applique également à cette page. Mai 2020 6Immobilier à des fins de diversification
Rendement locatif stable
Correlation
2000–2018 Between Different Asset Classes
Actions Obligations REIT monde Immobilier Les fonds immobiliers non cotés complètent
monde monde mondial non coté idéalement un portefeuille diversifié en raison de
Actions monde 1 –0,09 0,86 0,44
leur faible corrélation avec les actions et les
obligations.
Obligations monde 1 –0,11 –0,08 Le profil de risque des placements immobiliers
REIT monde 1 0,52 non cotés se situe entre ceux des actions et des
Immobilier mondial 1
obligations.
non coté Forte diversification internationale des placements
immobiliers non cotés en raison des faibles
corrélations entre les pays.
Rendement locatif attrayant et stable sur
Stable and substantial distribution component l’ensemble du cycle dans le contexte actuel de
MSCI IPD Global Real Estate Index (au niveau des actifs) taux d’intérêt nuls, voire négatifs.
20%
Source:
15% 15.0% 14.5%
10% 10.8% 10.5% 8.9% 8.9% 9.9% 10.7%
7.1% 6.5% 8.2% 7.0% 8.3% 7.4% 7.9% 7.3% 6.5%
% p.a.
5%
0%
-5% -5.5% -7.3%
-10%
-15%
Déc Déc Déc Déc Déc Déc Déc Déc Déc Déc Déc Déc Déc Déc Déc Déc Déc Déc Déc
2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019
Rendement des revenus issus des investissements existants Rendement tributaire des variations de la valeur des investissements existants
Rendement global des investissements existants
Sources: MSCI, Credit Suisse; dernières données: décembre 2019
Les performances historiques et scénarios de marché financier ne constituent aucune garantie quant aux résultats futurs.
CREDIT SUISSE ASSET MANAGEMENT Disclaimer mentionnée à la fin de ce document s'applique également à cette page. Mai 2020 7Credit Suisse (Lux) Multi-Manager Real Estate Global
Réseau mondial et expertise locale
Les fonds cibles investis emploient au total plus de 2700 personnes dans le domaine de l’immobilier,
dont plus de 1200 spécialistes des placements immobiliers.
Europe
> 500
Amérique
> 470
Asie/Pacifique
> 230
Source: Credit Suisse
Données au 31.12.2019.
CREDIT SUISSE ASSET MANAGEMENT Disclaimer mentionnée à la fin de ce document s'applique également à cette page. Mai 2020 8Sommaire
1 Argumentaire d’investissement
2 Informations sur le produit
3 Processus de placement
4 Annexe
CREDIT SUISSE ASSET MANAGEMENT Disclaimer mentionnée à la fin de ce document s'applique également à cette page. Mai 2020 9Processus de placement
Multi-Manager Real Estate Global
Filtrage de l’univers de placement
(> 1000 fonds cibles)
Directives de placement Intérêt d’investir
Due diligence
Légale Entreprise Fiscale
Prise en compte d’autres facteurs
indépendants du fonds
(en part. évaluation macro-économique)
Source: Credit Suisse Construction du portefeuille
A titre illustratif uniquement.
CREDIT SUISSE ASSET MANAGEMENT Disclaimer mentionnée à la fin de ce document s'applique également à cette page. Mai 2020 10Multi-Manager Real Estate platform
Transaction structures
Invest in a target fund through standard subscription
1 2 1 process
Placements Placements
sur le marché lors du closing
Invest in the final close of a closed-ended target fund
primaire intermédiaire/
final
2
3 4 3 Acquire fund units through the secondary market from
an existing investor
Placements Club deals
sur le
marché
Investissement dans un fonds avec deux à cinq autres
secondaire 4 partenaires limités
5 Soutien d’un manager lors du lancement d’un nouveau
Capital Successful 5 fonds par la mise à disposition d’un capital d’amorçage
d’amorçage Fundrasing
(seed capital)
Co-invest in a property held by a target fund that is too
6 large for single ownership
6
Co-
investissements
Source: Credit Suisse
CREDIT SUISSE ASSET MANAGEMENT Disclaimer mentionnée à la fin de ce document s'applique également à cette page. Mai 2020 11Credit Suisse (Lux) Multi-Manager Real Estate Global
Diversification du portefeuille, état en 31 mars 2020
Allocation sectorielle Allocation par style de placement
Cercle externe: Cercle externe:
allocation allocation
actuelle actuelle
sur la base des sur la base des
engagements engagements
de capitaux de capitaux
Cercle interne:
Cercle interne:
allocation
allocation
cible
cible
Allocation géographique Allocation par structure
Cercle externe: Cercle externe:
allocation allocation
actuelle actuelle
sur la base des sur la base des
engagements engagements
de capitaux de capitaux Cercle interne:
Cercle interne: allocation
allocation cible
cible
Source: Credit Suisse
Il s’agit d’une allocation d’actifs indicative susceptible de varier dans le temps.
* L’allocation «Autres» comprend en majorité des hôpitaux, des maisons de retraite, des entrepôts et des appartements pour étudiants.
CREDIT SUISSE ASSET MANAGEMENT Disclaimer mentionnée à la fin de ce document s'applique également à cette page. Mai 2020 12Credit Suisse (Lux) Multi-Manager Real Estate Global
Détails du fonds (1/2)
Informations sur le
produit Politique de placement
Stratégie de placement Core+ Le portefeuille largement diversifié se
Régions Monde (Amérique, Europe, Asie/Pacifique) compose de fonds immobiliers étrangers. Les
Secteurs Logement, logistique, bureaux, commerces, autres fonds immobiliers cibles ne sont pas négociés
Domicile du fonds Luxembourg et investissent dans des immeubles sur les
marchés cibles concernés (Amérique, Europe
Structure juridique SICAV-SIF
et Asie/Pacifique).
Gestionnaire de portefeuille Sven Schaltegger
Date d’émission 28.06.2019 Le Credit Suisse (Lux) Multi-Manager Real
Devise du fonds USD Estate Global poursuit la stratégie de
Montée en puissance du 2,5 ans (à partir de la date d’émission) placement Core+, la majeure partie des
portefeuille placements étant réalisés dans le segment
Période de blocage Jusqu’au 31.12.2021 Core et des placements supplémentaires
Souscriptions Trimestrielles, le dernier jour ouvré du trimestre
ciblés dans les segments Value Add et
Opportunistic.
Préavis pour les souscriptions 20 jours ouvrés avant le dernier jour ouvré du trimestre
Rachats Trimestriels (après la fin de la période de blocage)
Préavis pour les rachats 90 jours calendaires
Limite Rachat différé au niveau du fonds de 15% par jour de
négociation
Frais de rachat Selon les conditions du marché lors du rachat, des frais de
rachat (au bénéfice des actifs du fonds) de maximum 2%
peuvent être prélevés.
Effet de levier cible 30–40% (max. 50%)
Rendement annuel cible1 7,2%–9,2% en USD (couvert)
4,0%–6,0% en EUR (couvert)
3,7%–5,7% en CHF (couvert)
Commission de gestion Réductions attrayantes pour les investisseurs de départ
Source: Credit Suisse
1 Rendement ciblé basé sur un horizon de placement à long terme, les catégories de parts concernées et les coûts de couverture approximatifs. L’objectif de rendement n’est ni une projection, ni une
prévision ou une garantie de la performance future. Il n’y a aucune certitude qu’il puisse être atteint. Le rendement ciblé dépend entre autres de la performance et des commissions des fonds cibles sous-
jacents, des commissions de la catégorie de parts concernée ainsi que des frais de couverture (dans le cas des catégories de parts couvertes). Le rendement cible se base sur les performances historiques
de fonds cibles potentiels et sur des hypothèses quant à la performance future. L’objectif de rendement se base sur l’analyse et l’évaluation d’opportunités de placement par le gestionnaire de portefeuille,
des données de marché indépendantes et de nombreuses hypothèses spécifiques aux placements qui ne correspondent pas forcément aux conditions de marché futures, ce qui peut avoir un impact
significatif sur la performance réelle des placements.
CREDIT SUISSE ASSET MANAGEMENT Disclaimer mentionnée à la fin de ce document s'applique également à cette page. Mai 2020 13Credit Suisse (Lux) Multi-Manager Real Estate Global
Détails du fonds (2/2)
Catégorie Description Utilisation des ISIN N° de valeur Délai d’offre Liquidité Couverture de Commission
de parts1 revenus change cible de gestion
(fourchette) effective
par an2
SBPH-II Catégorie de parts Capitalisation LU2057088713 50215591 Jusqu’au Trimestrielle 100% 0,60%
EUR3 d’amorçage avec période 30.09.2020 (après la fin de la (95%–105%)
de blocage jusqu’au (prochaine date période de
31.12.2021 (avec limite le blocage)
couverture de change) 02.09.2020)
SBPH-II Catégorie de parts Capitalisation LU2057089018 50215595 Jusqu’au Trimestrielle 100% 0,60%
CHF3 d’amorçage avec période 30.09.2020 (après la fin de la (95%–105%)
de blocage jusqu’au (prochaine date période de
31.12.2021 (avec limite le blocage)
couverture de change) 02.09.2020)
SAPH-II Catégorie de parts Distribution LU2046633439 49663241 Jusqu’au Trimestrielle 100% 0,60%
USD3 d’amorçage avec période 30.09.2020 (après la fin de la (95%–105%)
de blocage jusqu’au (prochaine date période de
31.12.2021 (avec limite le blocage)
couverture de change) 02.09.2020)
1 Sur demande et sous certaines conditions, d’autres catégories de parts réservées au capital d’amorçage de capitalisation et de distribution sont disponibles dans plusieurs devises
avec et sans couverture de change avec une période de blocage jusqu’au 31.12.2021.
2 Commission de gestion effective au 20.12.2019. La commission est susceptible de changer à tout moment sans préavis aux investisseurs. Pour la commission de gestion maximale,
veuillez vous référer au prospectus de fonds.
3 Les souscriptions pour cette catégorie de parts d’amorçage sont uniquement possibles jusqu’à fin septembre 2020, l’ordre de souscription devant avoir lieu au moins 20 jours ouvrés
à l’avance.
CREDIT SUISSE ASSET MANAGEMENT Disclaimer mentionnée à la fin de ce document s'applique également à cette page. Mai 2020 14Credit Suisse (Lux) Multi-Manager Real Estate Global
Illustration représentative du rendement cible en USD (couvert)
10.0%
9.0%
8.0% –0,6%
7.0% +1,3%
(effet de couverture
6.0% 2,3%–4,3% des devises)
5.0%
7,0%–9,0%
6,3%–8,3%
4.0% 5,7%–7,7%
3.0%
2.0% 4,0%
1.0%
0.0%
Rendement des revenus Rendement tributaire des Rendement global brut* Coûts au niveau du fonds** Rendement net non Frais de couverture Rendement cible net
(devise locale) variations de la valeur (devise locale) couvert (USD)*** couvert (USD)
(devise locale)
Source: Credit Suisse
Données pour le 1e trimestre 2020.
* Rendement brut total après commissions de gestion des fonds cibles, mais avant commissions de gestion du Credit Suisse.
** Le graphique montre la commission de gestion applicable aux investisseurs de départ (SBPH-II/SAPH-II). La commission de gestion effective dépend de la catégorie de parts
concernée. La position comprend également des frais de comptabilité, de garde et autres.
*** Estimation du coût de couverture moyen pour la catégorie de parts en USD (couvert).
Rendement cible basé sur un horizon de placement à long terme. L’objectif de rendement n’est ni une projection, ni une prévision ou une garantie de la
performance future. Il n’y a aucune certitude qu’il puisse être atteint. Le rendement cible se base sur les performances historiques de fonds cibles
potentiels et sur des hypothèses quant à la performance future. L’objectif de rendement se base sur l’analyse et l’évaluation d’opportunités de
placement par le gestionnaire de portefeuille, des données de marché indépendantes et de nombreuses hypothèses spécifiques aux placements qui ne
correspondent pas forcément aux conditions de marché futures, ce qui peut avoir un impact significatif sur la performance réelle des placements.
CREDIT SUISSE ASSET MANAGEMENT Disclaimer mentionnée à la fin de ce document s'applique également à cette page. Mai 2020 15Credit Suisse (Lux) Multi-Manager Real Estate Global
Illustration représentative du rendement cible en EUR (couvert)
9.0%
8.0% –0,6%
7.0%
6.0% 2,3%–4,3%
–1,4%
(frais approximatifs
5.0% de couverture
des devises)
6,3%–8,3%
4.0%
5,7%–7,7%
3.0% 4,3%–6,3%
2.0% 4,0%
1.0%
0.0%
Rendement des revenus Rendement tributaire des Rendement global brut* Coûts au niveau du fonds** Rendement net non Frais de couverture Rendement cible net
(devise locale) variations de la valeur (devise locale) couvert (EUR)*** couvert (EUR)
(devise locale)
Source: Credit Suisse
Données pour le 1e trimestre 2020.
* Rendement brut total après commissions de gestion des fonds cibles, mais avant commissions de gestion du Credit Suisse.
** Le graphique montre la commission de gestion applicable aux investisseurs de départ (SBPH-II/SAPH-II). La commission de gestion effective dépend de la catégorie de parts
concernée. La position comprend également des frais de comptabilité, de garde et autres.
*** Estimation du coût de couverture moyen pour la catégorie de parts en EUR (couvert).
Rendement cible basé sur un horizon de placement à long terme. L’objectif de rendement n’est ni une projection, ni une prévision ou une garantie de la
performance future. Il n’y a aucune certitude qu’il puisse être atteint. Le rendement cible se base sur les performances historiques de fonds cibles
potentiels et sur des hypothèses quant à la performance future. L’objectif de rendement se base sur l’analyse et l’évaluation d’opportunités de
placement par le gestionnaire de portefeuille, des données de marché indépendantes et de nombreuses hypothèses spécifiques aux placements qui ne
correspondent pas forcément aux conditions de marché futures, ce qui peut avoir un impact significatif sur la performance réelle des placements.
CREDIT SUISSE ASSET MANAGEMENT Disclaimer mentionnée à la fin de ce document s'applique également à cette page. Mai 2020 16Credit Suisse (Lux) Multi-Manager Real Estate Global
Illustration représentative du rendement cible en CHF (couvert)
9.0%
8.0% –0,6%
–1,7%
7.0% (frais approximatifs
de couverture
2,3%–4,3% des devises)
6.0%
5.0%
6,3%–8,3%
4.0%
5,7%–7,7%
3.0% 4,0%–6,0%
2.0% 4,0%
1.0%
0.0%
Rendement des revenus Rendement tributaire des Rendement global brut* Coûts au niveau du fonds** Rendement net non Frais de couverture Rendement cible net
(devise locale) variations de la valeur (devise locale) couvert (CHF)*** couvert (CHF)
(devise locale)
Source: Credit Suisse
Données pour le 1e trimestre 2020.
* Rendement brut total après commissions de gestion des fonds cibles, mais avant commissions de gestion du Credit Suisse.
** Le graphique montre la commission de gestion applicable aux investisseurs de départ (SBPH-II/SAPH-II). La commission de gestion effective dépend de la catégorie de parts
concernée. La position comprend également des frais de comptabilité, de garde et autres.
*** Estimation du coût de couverture moyen pour la catégorie de parts en CHF (couvert).
Rendement cible basé sur un horizon de placement à long terme. L’objectif de rendement n’est ni une projection, ni une prévision ou une garantie de la
performance future. Il n’y a aucune certitude qu’il puisse être atteint. Le rendement cible se base sur les performances historiques de fonds cibles
potentiels et sur des hypothèses quant à la performance future. L’objectif de rendement se base sur l’analyse et l’évaluation d’opportunités de
placement par le gestionnaire de portefeuille, des données de marché indépendantes et de nombreuses hypothèses spécifiques aux placements qui ne
correspondent pas forcément aux conditions de marché futures, ce qui peut avoir un impact significatif sur la performance réelle des placements.
CREDIT SUISSE ASSET MANAGEMENT Disclaimer mentionnée à la fin de ce document s'applique également à cette page. Mai 2020 17Credit Suisse (Lux) Multi-Manager Real Estate Global
Avantages et risques
Proposition de valeur Risques
Accès facile à une sélection de gestionnaires de placement Liquidité restreinte par rapport aux produits de placement cotés
dans le monde entier, gestion active et seuil d’investissement Les valeurs des fonds immobiliers peuvent fluctuer
bas (p. ex. suite à l’évolution défavorable des conditions-cadres
Processus de placement structuré et équipe de gestion économiques, des taux d’intérêt, ou en raison de conditions de
chevronnée, bénéficiant d’un solide historique de performance marché locales défavorables)
dans les placements immobiliers internationaux; représentant Risques liés à l’acquisition, au financement, à la possession, à
issu de la recherche et de l’enseignement l’exploitation et à la cession d’immeubles
Très large diversification (régions, secteurs, gestionnaires, Risques juridiques et fiscaux en rapport avec les
immeubles, locataires, cycle de marché) investissements dans des fonds immobiliers
Gestion professionnelle avec une longue expérience et un
excellent historique de performance dans le domaine des
placements immobiliers, accès à un réseau mondial et au
savoir-faire d’équipes CSAM spécialisées dans l’immobilier et
les actions
CREDIT SUISSE ASSET MANAGEMENT Disclaimer mentionnée à la fin de ce document s'applique également à cette page. Mai 2020 18Sommaire
1 Argumentaire d’investissement
2 Informations sur le produit
3 Processus de placement
4 Annexe
CREDIT SUISSE ASSET MANAGEMENT Disclaimer mentionnée à la fin de ce document s'applique également à cette page. Mai 2020 19Investment Committee
John Davidson Sven
Prof. Dr. sc. éco., Christoph Bieri Filippo Rima Schaltegger
CAIA CEFA CFA MRICS, CFA, CAIA
Le professeur John Davidson a débuté en Christoph Bieri, Director, est responsable de Filippo Rima est Managing Director à la Sven Schaltegger, Director, est gestionnaire
tant que membre de l’équipe «Alternative l’équipe Indirect Real Estate. Il a étudié la division Private Banking & Wealth de portefeuille senior de l’équipe Indirect
Funds Advisory» chez UBS Global Asset gestion d’entreprise et l’économie à Management et basé à Zurich. Il est Real Estate. Il a obtenu un Master in Finance
Management à Zurich, où il a travaillé l’Université de Berne. Il a obtenu le diplôme responsable du département Equities de l’Université de Zurich, mention très bien. Il
jusqu’en 2005. Il rejoint ensuite Swiss Re, de Certified International Investment Analyst d’Asset Management. Filippo Rima a rejoint est CFA Charterholder, titulaire du CAIA et
où il est essentiellement chargé de constituer (CIIA) au Swiss Training Centre for Credit Suisse Asset Management en membre de la Royal Institution of Chartered
un portefeuille de placements immobiliers Investment Professionals (AZEK) et, en septembre 2005 en provenance de Surveyors (MRICS). Avant de rejoindre le
indirects mondiaux fait de 27 fonds 1988, le certificat de capacité pour les Winterthur Asset Management, où il travaillait Credit Suisse en 2016, il était senior
immobiliers institutionnels d’une valeur de fiduciaires immobiliers. Après avoir travaillé en tant que gestionnaire de portefeuille manager et responsable du service Real
1,4 mia CHF. Ses principales activités durant trois ans sur un projet autour des senior de l’équipe Equity. Auparavant, il avait Estate M&A chez PricewaterhouseCoopers
comprennent la sélection de fonds, la statistiques de la construction pour l’Office occupé le poste d’analyste financier durant en Suisse. Auparavant, Sven Schaltegger
coordination de la due diligence et la gestion fédéral de la statistique, Christoph Bieri a quatre ans dans une banque suisse privée. avait travaillé chez Mercer Private Markets
du portefeuille. Il est également chargé de rejoint la Banque Cantonale de Zurich en Filippo Rima a obtenu son diplôme en (alors SCM Strategic Capital Management)
représenter Swiss Re dans les différents 1994 en tant qu’analyste financier pour les gestion d’entreprise à l’Université de Saint- et chez Partners Group (PG) comme
conseils consultatifs. Depuis l’automne secteurs de l’activité bancaire et de Gall (HSG) ainsi qu’un diplôme d’ingénieur gestionnaire d’investissements immobiliers et
2009, John Davidson est co-responsable du l’immobilier. Il était également membre de civil à l’Ecole polytechnique de Zurich (ETH). membre du comité de placement d’un fonds
département immobilier à la Haute école l’équipe des actions structurées suisses. En Il est CFA Charterholder et membre de la immobilier coté. Auparavant, il avait travaillé
spécialisée de Lucerne. 1999, il commence à travailler chez Banca Commission des indices de SIX Swiss chez UBS Global Asset Management,
del Gottardo, où il est chargé de mettre en Exchange. d’abord dans le département Global Real
place l’équipe recherche actions suisses. Estate Product Development & Management
Christoph Bieri rejoint le Credit Suisse en à Zurich, puis en tant que gestionnaire de
2002 en tant que gestionnaire de portefeuille portefeuille junior d’un fonds Core+ chez
et met en place le groupe produits Indirect UBS Realty Investors à Hartford, dans le
Real Estate qu’il dirige encore aujourd’hui. Connecticut (Etats-Unis).
CREDIT SUISSE ASSET MANAGEMENT Disclaimer mentionnée à la fin de ce document s'applique également à cette page. Mai 2020 20Expert Board
John
Davidson
Prof. Dr. sc. éco.,
CAIA
Werner Richli Heinz Tschabold
CAIA
CEFA
Werner Richli, Director, est Senior Portfolio Manager Heinz Tschabold, Director, est un Senior Portfolio
au sein de l’équipe Real Estate Securities. Il a obtenu Manager de l’équipe Real Estate Securities. Il a fait ses
Christoph un MBA de l’Université de Zurich et le titre de études à l’Institut de gestion d’entreprise de l’Université
Certified International Investment Analyst (CIIA) au de Saint-Gall (HSG) et obtenu un master en finance. Il a
Bieri Swiss Training Center for Investment Professionals ensuite assumé la fonction d’analyste financier auprès
CEFA (AZEK). A partir de 1987, il a assumé la fonction d’UBS Warburg, où il a assuré le suivi des entreprises
d’analyste financier au sein d’Investment Banking du suisses actives dans les secteurs de la construction
Credit Suisse et a été chargé du suivi de différentes mécanique et de l’électrotechnique. En 2002, il a rejoint
sociétés telles que Kaba, Swisscom, Geberit et Swiss le Credit Suisse, qui l’a chargé de mettre en œuvre des
Prime Site lors de leur introduction en bourse. En modèles quantitatifs dans le domaine de l’immobilier.
2003, il a rejoint Credit Suisse Asset Management, où Depuis 2006, il est chargé des mandats dans le domaine
Filippo Rima il a mis en place la recherche en matière d’immobilier. des placements immobiliers internationaux. Par ailleurs,
Il a également assuré l’allocation d’actifs de Real en tant que gestionnaire de portefeuille du Credit Suisse
CFA
Estate Fund International, le premier fonds immobilier (Lux) European Property Equity Fund, il est responsable
investissant dans les marchés internationaux. En de la sélection d’entreprises et de fonds sur les marchés
2006, il a développé les affaires de mandat relatives de langue allemande.
aux placements immobiliers internationaux et effectué
Sven le suivi du Credit Suisse (Lux) European Property
Schaltegger Equity Fund.
MRICS, CFA,
CAIA
CREDIT SUISSE ASSET MANAGEMENT Disclaimer mentionnée à la fin de ce document s'applique également à cette page. Mai 2020 21Portfolio Management (1/2)
Sven
Schaltegger
MRICS, CFA,
CAIA
Lead Portfolio
Manager
Philip Signer
Fabian Egg
CFA
Philip Signer, Assistant Vice President, est Investment Fabian Egg, Assistant Vice President, travaille dans
Professional au sein de l’équipe Indirect Real Estate. Il l’équipe Indirect Real Estate depuis 2019. Il a obtenu son
Heinz possède un Master en Banque et finance de BSc Management avec mention First Class Honours à la
l’Université de Saint-Gall (HSG), complété par des London School of Economics (LSE) avant de prendre la
Tschabold études à la Seoul National University (SNU) en fonction d’Associate chez Goldman Sachs à Londres, où
CAIA Corée du Sud, et est Charterholder CFA. Avant de il s’est concentré sur l’acquisition et la gestion d’actifs de
rejoindre le Credit Suisse en 2015, Philip Signer a l’équipe Pan-European Real Estate et Distressed Debt.
travaillé comme Investment Performance Analyst dans Pendant ses trois années chez Goldman Sachs, il a
l’Investment Management de Zurich Insurance Group. également travaillé dans l’équipe Mortgage Trading à
Il intègre ensuite l’équipe Advisory Portfolio New York et à Dallas, ce qui lui a permis d’acquérir de
Management dans le domaine Investment Solutions & l’expérience sur le marché américain.
Products du Credit Suisse, où il est chargé de
construire et d’optimiser des portefeuilles multi-actifs
pour les clients de conseil.
CREDIT SUISSE ASSET MANAGEMENT Disclaimer mentionnée à la fin de ce document s'applique également à cette page. Mai 2020 22Portfolio Management (2/2)
Fabian Stäbler Marcel Kaufmann
Ing. dipl. HES M.A. HSG
Fabian Stäbler, Director, est spécialiste produits dans l’équipe Indirect Real Marcel Kaufmann analyse et sélectionne des fonds immobiliers dans l’équipe
Estate et Business Manager dans le domaine Asset Management Equities. Il a Indirect Real Estate. Il est titulaire d’un master en stratégie et organisation de
fait des études d’ingénieur en économie à la Haute école spécialisée du Nord- l’Université de Saint-Gall et a obtenu un MBA de l’Université nationale de Séoul
Ouest de la Suisse (FHNW). En 2009, Fabian Stäbler a rejoint le Credit Suisse, (SNU). Il a été cofondateur et Partner d’Advanta Capital, une société de conseil
où il a d’abord travaillé comme Business & Project Manager dans le domaine en private equity qu’il a cofondée, développée et cédée. Auparavant, il a travaillé
Asset Management CH & EMEA à Zurich. Après avoir poursuivi son activité comme Private Markets Investment Professional chez Mercer Private Markets
d’Asset Management à Hong Kong en 2011, il a dirigé l’expansion de ce (alors SCM Strategic Capital Management), Evolvence Capital (Dubaï, EAU) et
domaine à Singapour. En 2013, il est devenu COO local du domaine Swiss Re, où il était responsable du sourcing, de l’évaluation et de l’exécution de
Asset Management à Singapour, assurant la surveillance des activités locales, la transactions dans le private equity, l’infrastructure et l’immobilier (primaires,
gestion des produits et de la plate-forme, ainsi que le développement des secondaires, co-investissements).
activités et de la stratégie. Avant de rejoindre le Credit Suisse, Fabian Stäbler a
passé quatre ans chez Swiss Life Asset Management en tant que Business
Process Engineer et Business Analyst.
CREDIT SUISSE ASSET MANAGEMENT Disclaimer mentionnée à la fin de ce document s'applique également à cette page. Mai 2020 23Environment, social, gouvernance (ESG)
Partie intégrante de la due diligence
La sélection des placements respecte un processus structuré, largement étayé, qui tient compte de critères à la fois
quantitatifs et qualitatifs.
Les éventuelles opportunités de placement sont soumises à un processus de due diligence détaillé, où l’évaluation repose
Les critères
notamment sur les facteurs ESG.
ESG dans le
processus de Les fonds cibles existants et nouveaux sont analysés à l’aune du «Global Real Estate Sustainability Benchmark» (GRESB) en
placement tant que première notation ESG.
D’autres normes, notations et directives ESG sont analysées au niveau des immeubles, du fonds et du gestionnaire de fonds.
Credit Suisse (Lux) MMREG – depuis 06.2019
77 83%1 des fonds ont une notation GRESB
86%2 des capitaux investis ont une notation GRESB
GRESB 77/100 – valeur moyenne pondérée (basée sur les fonds notés GRESB)
Profil ESG du 721 – notation GRESB moyenne pour toutes les entités immobilières
fonds Credit privées en 2019
Suisse (Lux)
MMREG
Autres
normes/
notations/ Autres notations et labels tels que LEED, BREEAM, Energy Star, UNPRI, etc.
programmes
ESG Directives, normes et rapports ESG exclusifs sur les fonds cibles
Source: www.gresb.com
2 D’après les données du T1 2020 ou de la dernière note GRESB disponible.
2 D’après les capitaux investis au T1 2020.
CREDIT SUISSE ASSET MANAGEMENT Disclaimer mentionnée à la fin de ce document s'applique également à cette page. Mai 2020 24Sommaire
1 Argumentaire d’investissement
2 Informations sur le produit
3 Processus de placement
4 Annexe
CREDIT SUISSE ASSET MANAGEMENT Disclaimer mentionnée à la fin de ce document s'applique également à cette page. Mai 2020 25Credit Suisse (Lux) Multi-Manager Real Estate Global
Souscription et rachat
Conditions pendant la construction du portefeuille Conditions après la construction du portefeuille
Période de blocage Blocage jusqu’au 31.12.2021 pour les Souscriptions Trimestrielles avec préavis de 20 jours ouvrés et
investisseurs en fonds d’amorçage paiement anticipé de la souscription (5 jours)
Souscriptions Trimestrielles avec préavis de 20 jours ouvrés Rachats Trimestriels avec 90 jours calendaires de délai de
résiliation
et paiement anticipé de la souscription
Report de rachats 15% de la VNI par jour de négociation
(5 jours)
Commission de souscriptions Au maximum 2% (en faveur des actifs du fonds)
Rachats Les rachats ne sont possibles qu’après la fin Commission de rachat Au maximum 2% (en faveur des actifs du fonds)
de la période de blocage Selon les conditions du marché lors du rachat, des
frais de rachat (au bénéfice des actifs du fonds) de
maximum 2% peuvent être prélevés.
Souscriptions
Paiement anticipé de Jour de négociation trimestriel
Fin des souscriptions la souscription (dernier jour ouvré de chaque Publication du prix Jour de décompte
trimestre)
20 jours ouvrés 30 jours calendaires 5 jours calendaires
5 jours ouvrés
Rachats
Jour de négociation trimestriel
Fin des rachats (dernier jour ouvré de chaque Publication du prix Date de paiement
trimestre)
90 jours calendaires 30 jours calendaires 5 jours calendaires
Source: Credit Suisse
A titre illustratif uniquement.
CREDIT SUISSE ASSET MANAGEMENT Disclaimer mentionnée à la fin de ce document s'applique également à cette page. Mai 2020 26Plate-forme Multi-Manager Real Estate
Plate-forme internationale à l’ancrage suisse et expertise mondiale de
l’immobilier
Fund Administration Fund Management
Credit Suisse Investor Services Portfolio Management
Investment Office Business Management
Investment Committee
Londres
Zurich Expert Board
New York
Milan
Private Fund Group (PFG)
Private Fund Group (PFG)
Real Estate Global – Asie
Real Estate Global – Amérique Real Estate Global – Europe Pacifique
Singapour Real Estate Investment Management
Real Estate Investment Management Real Estate Investment Management Real Estate Asset Management
Real Estate Asset Management Real Estate Asset Management
Management Company Global Real Estate Research Marketing
Board of Directors Analyse et évaluation des marchés
Aide à la distribution
immobiliers du monde entier
Legal & Compliance Risk Management Global Tax Adviser
Eclaircissements juridiques et due diligence Analyse du risque de placement Due diligence fiscale (indépendante)
CREDIT SUISSE ASSET MANAGEMENT Disclaimer mentionnée à la fin de ce document s'applique également à cette page. Mai 2020 27Plate-forme Multi-Manager Real Estate
Processus de placement détaillé
Réseau mondial du Credit Suisse (dont Global Real Estate, Real Estate Research et Private Fund Group)
Investment Processus de Suivi/
Sourcing Due diligence
Committee souscription contrôle
Filtrage de Due diligence Due diligence Due diligence Décision de placement Souscription/ Suivi des fonds
l’univers de fonds entrepreneuriale juridique fiscale KYC/AML et des directives
Filtrage proactif des Appels/rencontres Analyse de la Analyse des Allocation de portefeuille Documents de Respect des directives
fonds gérants de fonds structure du fonds conséquences Sélection des fonds souscription pour de placement
Réseau mondial Visites sur place des Cycle de vie du fiscales Gestion des liquidités les fonds Suivi de la
exclusif de gérants de gérants de fonds produit Conséquences 1 ou 2 rencontres IC par sélectionnés performance des
fonds, investisseurs et Visites des biens Directives de fiscales à la trimestre (autres Accompagnement fonds
agents de placement Entretiens avec les placement souscription/au rencontres si du processus Allocations d’actifs
Grande sélectivité, investisseurs existants Comité consultatif rachat de parts nécessaire) KYC/AML stratégique et tactique
sélection des meilleurs Comparaisons avec Effet de levier Analyse de la Négociation de Gestion des liquidités
Banque de données les pairs Reporting structure de lettres Gestion des appels de
sur les fonds et Stratégie de Gouvernance d’entr. l’organisation d’accompagne- fonds
analyse de chiffres placement Liquidité Obligations de ment Couverture de change
clés sur les Historique des Commissions/frais déclaration fiscale Traitement des
transactions sur les performances du fonds Obligations de opérations
marchés primaire et Facteurs ESG Investment Manager divulgation stratégiques sur le
secondaire Barème des Réglementations Analyse de structures capital
>900 réunions et commissions Prestataires de de placement Mise à jour des
appels avec des Contrôle des services alternatives décisions fiscales
gestionnaires de fonds développements Conflits d’intérêts Eventl. décision en Reporting spécifique
futurs et estimations Estimations matière d’impôts au client
Organisation et Rapports financiers
processus
Source: Credit Suisse
A titre illustratif uniquement. Le tableau ne présente pas une liste exhaustive.
CREDIT SUISSE ASSET MANAGEMENT Disclaimer mentionnée à la fin de ce document s'applique également à cette page. Mai 2020 28Plate-forme Multi-Manager Real Estate Global
Structures des transactions
Transactions sur le Investissements Placements sur le Club deals Capital d’amorçage Co-investissements
marché primaire lors du closing marché secondaire
intermédiaire/final
Investit dans un fonds Investit lors du closing Acquiert des parts de Investit dans un fonds Soutient le gérant dans Co-investit dans un
cible via le processus final d’un fonds cible fonds sur le marché avec deux à cinq autres le cadre du lancement immeuble détenu par
de souscription fermé secondaire auprès d’un commanditaires d’un nouveau fonds via un fonds cible et dont la
Caractéristiques
standard investisseur existant l’apport d’un capital taille est trop importante
Investit dans le fonds Le fonds peut être d’amorçage pour un seul
Participation cible au coût, tout en Un vaste réseau et un converti ou ouvert à propriétaire
généralement compensant les traitement rapide sont d’autres investisseurs à Les gérants du fonds
minoritaire dans un investisseurs existants les facteurs clés de une date ultérieure sont prêts à offrir des Le gérant du fonds
fonds cible succès conditions intéressantes garde le contrôle de
aux investisseurs de l’immeuble pour
départ exécuter le business
plan
Exposition à des fonds Bénéfice d’une Déploiement immédiat La propriété concentrée Dicte les conditions du Frais attrayants pour les
établis, avec des appréciation immédiate du capital au sein de permet un meilleur fonds co-investisseurs
portefeuilles étendus et après le closing final fonds qui ne seraient contrôle du gérant et
diversifiés et peu de pas investissables ou une plus forte Réduction intéressante Investissements dans
Points forts
risques propres aux Bonne visibilité du présentent une longue convergence des sur les frais pour les des biens attrayants
différents biens portefeuille du fonds liste d’investisseurs en intérêts parmi les investisseurs de départ
cible attente commanditaires
Liquidité supérieure
grâce à une base Bénéficie d’une décote
d’investisseurs potentielle par rapport à
diversifiée la VNI
Source: Credit Suisse
CREDIT SUISSE ASSET MANAGEMENT Disclaimer mentionnée à la fin de ce document s'applique également à cette page. Mai 2020 29Disclaimer
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interdite. Les principaux risques associés aux placements immobiliers incluent la liquidité limitée du marché immobilier, l’évolution des taux d’intérêt hypothécaires, l’évaluation subjective des immeubles, les
risques intrinsèques liés à la construction d’immeubles et les risques environnementaux (p. ex. terrains contaminés). Credit Suisse (Lux) Multi-Manager Real Estate Global: Ce fonds est domicilié en
Luxembourg. Le représentant en Suisse est Credit Suisse Funds AG, Zurich. Le service de paiement en Suisse est Credit Suisse, (Suisse) SA, Zurich. Le prospectus, le prospectus simplifié et/ou les
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