Créer de la valeur dans un environnement de marché difficile - Swiss Real Estate Funds Day 2019
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Publique
Créer de la valeur dans un environnement
de marché difficile
Swiss Real Estate Funds Day 2019
Elvire Massacand
Fund Manager
Real Estate Switzerland
24. Januar 2019
0
Des preuves convaincantes…
…. sur Real Estate Switzerland
10 75 ans track record
produits de placement et de
mandats externes
1100+immeubles en Suisse
Le plus grand fonds
immobilier en Suisse
avec UBS «Sima»
Plus de CHF 21mrd
de volume de placement
Durabilité
~80
Stratégie Durable et et
diversifiée
employés expérimentés Le fonds le plus ancien en
à Bâle, Zurich et Lausanne Suisse avec UBS
Données au 31 décembre 2018 «Foncipars»
1
Nos produits de placement immobiliers…
…. en un coup d'oeil
AuM (mio. CHF)
Placements prépondérants 2014 2015 2016 2017 2018 1
Fonds cotés
UBS Direct Residential Immeubles d'habitation D-CH 482 510 524 552 588
UBS Direct Urban Immeubles mixte toute CH 130 234 326 352 402
UBS «Foncipars» Immeubles d'habitation W-CH 1033 1112 1243 1353 1353
UBS «Anfos» Immeubles d'habitation D-CH 2130 2212 2326 2466 2607
UBS «Swissreal» Immeubles commerciaux toute CH 1557 1687 1851 1898 1898
UBS «Sima» Immeubles mixte toute CH 7509 8046 8516 8887 8887
Anlagestiftungen
UBS AST-KIS Immeubles commerciaux toute CH 416 447 588 621 681
UBS AST-IS Immeubles mixte toute CH 1648 1728 1915 2027 2206
Mandats externes
Caisse de pension Immeubles mixte toute CH 2787 2787
Totale portefeuille 14'905 15'976 17'289 20'943 21'409
Change pourcentage annuel (%) 5.7 7.2 8.2 21.1 2.1
1 UBS «Sima», UBS «Foncipars», UBS «Swissreal» et Mandat par 31.12.2017; UBS Direct Residential et UBS Direct Urban par 30.06.2018; UBS «Anfos» au 30.09.2018 ; UBS AST-IS et UBS AST-KIS au 31.12.2018
2
Immobilier: les lieux où la société évolue
Dans une perspective à long terme, les changements structurels importent plus que la situation du cycle immobilier
Société
Travail
Technologie
Habitat Consommation
Source: UBS Asset Management, Real Estate & Private Markets, Research & Strategy – Switzerland; janvier 2019
3
Habitat: des ménages plus âgés, plus petits et plus urbains
Les évolutions sociodémographiques influent sur la demande du marché des logements locatifs
Prévisions de la structure des âges* et du taux d'urbanité Répartition du stock de logements et de la taille des ménages
100% 40%
35%
80%
30%
25%
60%
20%
40% 15%
10%
20%
5%
0% 0%
2015 2025 2035 2045 1 2 3 4 5 6
>= 65 40 - 64 Logements CH 2016 (# pièces)
20 - 39 < 20
Population urbaine Ménages 2016 (# personnes)
*en classes d'âge (années)
Source: United Nation – Department of Economic and Social Affairs, Bundesamt für Statistik; UBS Asset Management, Real Estate & Private Markets, Research & Strategy – Switzerland; janvier 2019
4
Micro-logements en tant que thématique d'investissement
Croissance des loyers dynamique dans ce segment de marché, entre autres grâce à la fluctuation des locataires
Loyers et nombre de pièces (index, T4 2013 = 100)
115
110
105
100
95
2013 2014 2015 2016 2017 2018H1
1 2 3 4 5 6
Source: REIDA; UBS Asset Management, Real Estate & Private Markets, Research & Strategy – Switzerland; janvier 2019
5
Surfaces de bureau: en quête de flexibilité
Les réductions de coût et les nouveaux modes de travail rendent les locataires plus exigeants et volatiles
Durée des contrats et année de conclusion (Suisse) Capex en % du revenu net (NOI)*
24
2017
22
2016
20
2015
18
2014
16
2013
14
2012
12
2011
10
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
0% 20% 40% 60% 80% 100%
0-5 ans 6-10 ans Plus que 10 ans
Surfaces de bureaux Tous types d'immobilier
Source: MSCI, REIDA; UBS Asset Management, Real Estate & Private Markets, Research & Strategy – Switzerland; janvier 2019
*Données du Danemark, de France, de l'Allemagne, d'Italie, des Pays-Bas, du Portugal, de Norvège, de Suède, de Suisse et du Royaume-Uni
6
L'industrie des espaces de co-working s'implante
Après leur développement en Amérique du Nord, les concepts de co-working intègrent peu à peu les marchés européens
Absorption des sociétés de co-working(%)
16
14
12
10
8
6
4
2
0
2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 3Q18
Royaume-Uni Europe continentale
Source: PMA; UBS Asset Management, Real Estate & Private Markets, Research & Strategy – Switzerland; janvier 2019
7
Evolution du comportement des consommateurs
Commerce en ligne Société et durabilité Bien-être
• Commerce de détail devient • Meilleure gestion de sa santé
• Conscience environnementale en
"multi-canal"
progression
• Besoin d'une alimentation saine
• Evolution de l'expérience d'achat
• Demande de produits alimentaires locaux
• Quête d'un bien-être corporel et
• Répercussions négatives sur la spirituel
• Consommation éthique
demande d'immobilier
commercial
Source: UBS Asset Management, Real Estate & Private Markets, Research & Strategy – Switzerland; janvier 2019
8
Projet résidentiel «Morâche 8» à Nyon
Petits appartements urbains et durables offrant une solution optimale
Nouvelle construction en remplacement d'un bâtiment Swisscom
Volume d'investissement d'env. CHF 53 Mio.
102 appartements dont 54 studios
Finalisation fin 2019
• Année de construction 2016-2019 (en 2 étapes)
• A 250 m de la gare de Nyon
• 4'600 m2 de surfaces de logement, 1'100 m2 de surfaces
commerciales, 500 m2 d'espace technique pour Swisscom,
de même que 42 places de parc.
• Livraison des 42 premiers logements en avril 2018
Visualisations
Source: Mangeat-Wahlen architectes, UBS Asset Management,Real Estate & Private Markets (REPM)
9Projet résidentiel «Morâche 8» à Nyon
Public cible pour les studios, avant tout, des locataires qui recherchent une proximité avec la gare
• Public cible: résidents hebdomadaires, jeunes professionnels,
retraités, étudiants
• Immeuble certifié Minergie®
• Ventilation contrôlée et fenêtre en bois triple vitrage
• Production de chaleur par deux pompes à chaleur
• Toit incliné équipé de photovoltaïques
• Végétation sur toit plat et balcons
Source: UBS Asset Management,Real Estate & Private Markets (REPM)
10Nouvelle construction de remplacement «Claraturm» à Bâle
Concept d'habitations innovant «MOVEment» offrant une utilisation optimale des surfaces habitables
LA nouvelle tour urbaine dans le "Kleinbasel" (d'env. 100 m)
Volume d'investissement d'env. CHF 120 Mio.
Env. 18'000 m2 de surfaces de logement
et env. 1'100 m2 de surfaces commerciales
Finalisation automne 2021
• 35 «MOVEment»-appartements en coopération avec Halter AG
• Concept de Micro-appartements moderne et d'avenir avec
ameublement partiel
• Utilisation optimale des surfaces dans un plan compact
• Espace polyvalent et utilisation de haute qualité
• Jeunes ménages, sensibles à la technique comme public-cible.
Source: Halter AG, UBS Asset Management,Real Estate & Private Markets (REPM)
Visualisation
11Nouvelle construction de remplacement «Claraturm» à Bâle
Concept d'habitation modulable et avec des éléments coulissants offrant une excellente fonctionnalité
Visualisations
Source: Halter AG, UBS Asset Management,Real Estate & Private Markets (REPM)
12Bâtiment de bureau «F62» à Zürich
Bâtiment de bureau représentatif, à haut niveau de flexibilité avec 4'500 m2 de surface sur 6 étages
Nouveau positionnement après retrait du locataire
Env. 4'500 m2 du surfaces de bureau sur 6 étages
Volume d'investissement d'env. CHF 11 Mio. (construction de base)
Aménagement du locataire prévue en janvier 2020
• Assainissement total avec transformation
• Ancien bâtiment d'exploitation d'UBS AG
• Forte limitation des possibilités d'utilisation en raison
d'un plan de zone stricte (zone industrielle avec
autorisation requise pour du commerce ou des
services)
• Location complète du bâtiment à une entreprise IT
Visualisations
Source: UBS Asset Management,Real Estate & Private Markets (REPM)
13Bâtiment de bureau «F62» à Zürich
Concept flexible permettant l'utilisation depuis un "Single-Tenant" jusqu'à de nombreux petits locataires
• Deuxième escaliers de secours permettant une location hautement flexible.
• Occupation de la totalité de la surface (Single-Tenant) ou jusqu'à ¼ de
l'étage sans aucune perte de surfaces.
• Concept rendant possible la division en petites surfaces jusqu'à 25 m2
• Augmentation de l'attractivité en créant des zones d'entrée représentatives
et des espaces extérieurs agréables.
• Aménagement de la façade avec des protections solaires
Visualisation
Source: UBS Asset Management,Real Estate & Private Markets (REPM)
14Immeuble commercial «Cherstrasse» à Opfikon
Espaces modernes de Co-Working –et d'espaces "Ready to Work"- proche de Zürich
Immeuble commercial avec un concept
de surfaces de bureau flexible
Env. 3'100 m2 de surfaces de bureau
Co-Working-Space d'env. 600 m2
Espaces "Ready to Work" d'env. 670 m2
• Location d'espaces de bureau entièrement
meublés et équipés
• Synergie entre UBS AST KIS et la société
Performance Buildings AG
• Choix entre la location de surfaces brutes,
jusqu'à la location de places de travail
entièrement équipées.
• Accès aux salles de conférence proposées par
le prestataire de Co-Working.
Source: Performance Buildings, UBS Asset Management,Real Estate & Private Markets (REPM)
15Immeuble commercial «Cherstrasse» à Opfikon
Partenariat avec un spécialiste du Co-Working
• Une entreprise étrangère cherchait, pour pénétrer le
marché suisse, des espaces de bureau complétement
meublés et équipés.
• UBS AST KIS intervient comme loueur classique de surfaces
• L'entreprise, Performance Buildings AG, spécialiste en Co-
Working, met à disposition en plus du mobilier et de la
technique, toute l'infrastructure de bureau nécessaire.
• Les durées de contrat entre les différents acteurs sont
toutes coordonnées.
Source: Performance Buildings, UBS Asset Management,Real Estate & Private Markets (REPM)
16Q&A
Illustration
17Contacts
UBS Fund Management (Switzerland) AG
Elvire Massacand
Fund Manager
Real Estate Switzerland
Place Saint-François 16
1003 Lausanne
Tel: +41-21-215 40 78
elvire.massacand@ubs.com
.
www.ubs.com
18Disclaimer
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prospectus simplifiés, les statuts de la société ou le règlement de gestion ainsi que les rapports annuels et semestriels des fonds UBS peuvent être obtenus
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