Immobilier logistique et locaux d'activités - RAPPORT Deux marchés de niche en mutation - Allnews
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Suisse 2021
Immobilier logistique
et locaux d'activités
RAPPORT Deux marchés de
niche en mutation
CBRE RESEARCH
NOVEMBRE 2021IMMOBILIER LOGISTIQUE ET LOCAUX D’ACTIVITÉS SUISSE 2021
Highlights 2021 3'000 m² CHF 170 / m² p.a.
Tailles de l’offre de la logistique 2021
Loyers proposés de la logistique 2021
9ÈME DÉCILE 9ÈME DÉCILE
CHIFFRES CLÉS 2021 LOGISTIQUE LOCAUX D’ACTIVITÉS 1'100 m² CHF 140 / m² p.a.
7ÈME DÉCILE 7ÈME DÉCILE
Stock (SL*) 25,7 M m² 38,8 M m²
700 m² CHF 115 / m² p.a.
Offre (SL*) 578'000 m² 635'000 m² MÉDIANE MÉDIANE
Taux d'offre 2,2% 1,6%
450 m² CHF 95 / m² p.a.
Volumes d'investissement dans la 3ÈME DÉCILE 3ÈME DÉCILE
construction (2019)** 677 M CHF 2'749 M CHF
Taux de rendement "prime" (net) 3,65% 3,90% 350 m² CHF 65 / m² p.a.
1ER DÉCILE 1ER DÉCILE
Variation par rapport à l’année précédente *SL = Surface locative Source: CBRE, **OFS, 2021
Source: CBRE, Meta-Sys, 2021
Offre de surfaces de logistique et de locaux d’activités par canton (en m² et en % du stock)
2,2%
120‘000
2,6%
Logistique Locaux d‘activités
100‘000
2,3%
80‘000
1,6%
2,3%
4,9%
3,2%
2,3%
60‘000
Offre (m²)
2,4%
2,6%
2,1%
3,%
0,6%
3,1%
2,6%
40‘000
1,3%
2,1%
1,5%
2,1%
6,5%
1,6%
0,5%
3,7%
2,1%
2,1%
2,9%
2,4%
20‘000
1,5%
2,6%
1,4%
0,8%
2,9%
1,0%
8,5%
2,2%
1,1%
0,5%
1,6%
0,0%
0,0%
0,0%
0,4%
0,0%
1,1%
0,3%
0,0%
0,2%
0,3%
0,9%
0,3%
1,1%
1,1%
0
ZH AG TI SG VD LU BL GE SO SZ BE TG BS ZG FR VS UR SH NE GR JU GL AR OW NW AI
Source: CBRE, Meta-Sys, 2021
2IMMOBILIER LOGISTIQUE ET LOCAUX D’ACTIVITÉS SUISSE 2021
Management Summary
La crise pandémique du COVID-19 et l'essor du e-commerce amènent les acteurs de la
logistique à relever de nouveaux challenges, notamment dans un contexte de pic d'activité
4-5 LOGISTIQUE - Demande
La demande pour des surfaces logistiques reste importante et
dans le secteur à chaque période de Noël. Malgré la forte demande d'espace de stockage, largement stimulée par l'essor du commerce en ligne.
le marché suisse de la logistique reste peu liquide. De nombreuses réglementations en
matière de construction et de zonage sont trop restrictives concernant les nouveaux
projets de construction, engageant les utilisateurs à planifier bien en amont leur besoins 6-9 LOGISTIQUE - Offre
Le taux d'offre s’élève à 2,2%, et l'activité de construction en Suisse
futurs en s’appuyant sur leurs propres projets de développement. En outre, cela limite
romande a surpassé la moyenne ces dernières années. La croissance
les opportunités d’achat pour les investisseurs immobilier. De plus, les projets spéculatifs
des loyers demandés reste sélective, s'observant principalement dans
restent rares, dans la mesure où les revenus attendus sont en général plus élevés que les
les zones urbaines.
loyers du marché en vigueur.
Néanmoins, le marché de l'immobilier logistique s'institutionnalise, certes à un rythme lent,
avec un nombre croissant d'investisseurs se positionnant plus activement sur cette classe 10 LOCAUX D'ACTIVITÉS - Demande
Les locaux d’activités pour l'industrie légère se caractérisent par des
d'actifs, en particulier depuis la crise du COVID-19.
usages mixtes en lien avec la production et sont particulièrement
Il en va de même concernant les locaux d’activités pour l’industrie légère, étudiés pour plébiscités en dehors des centres urbains.
la première fois dans ce rapport. Ceux-ci consistent en des activités de fabrication et
incluant généralement des entrepôts ou des espaces logistiques liés à la production,
ainsi que des bureaux. Beaucoup d'utilisateurs restent propriétaires-occupants de leurs 11-13 LOCAUX D'ACTIVITÉS - Offre
Malgré une activité de construction record, le taux d'offre reste faible
locaux soit par tradition, ou alors parce qu'ils considèrent (selon eux) une forte spécificité à 1,6% tout en étant réparti de manière assez homogène dans toute la
liée à l’occupation d’espace pour leurs activités d'industrie légère. Pourtant en réalité, Suisse.
de nombreux bâtiments dédiés aux activités d'industrie légère et de logistique restent
suffisamment flexibles pour pouvoir être utilisés par d’autres utilisateurs, ce qui devrait
favoriser une meilleure commercialisation dans ce secteur. 14-15 INVESTISSEMENT - Logistique et locaux d’activités
Les rendements des immeubles logistiques et de l'industrie légère ont
L'environnement de marché est actuellement marqué par l’essor du e-commerce, la continué à baisser, restant néanmoins relativement attractifs. De plus, la
cherté et la rareté des terrains à bâtir, le développement de la congestion urbaine et les stagnation des volumes d'hypothèques dans les secteurs d’activité en
réglementations restrictives en matière d'aménagement du territoire. Cela exigera à l'avenir question indique une plus grande maturité du marché.
une grande adaptabilité de la part des occupants, des investisseurs et de l'ensemble de
l'industrie immobilière, afin d’améliorer la liquidité de ces deux secteurs. Ensemble, ils
représentent près de 60 millions de mètres carrés en Suisse et constituent donc une très
bonne base pour les activités d'investissement.
3IMMOBILIER LOGISTIQUE ET LOCAUX D’ACTIVITÉS SUISSE 2021
Logistique - Une plus forte demande dans les zones établies
Compris entre Bâle, Zurich et Oberaargau, le "triangle d'or" physique et en ligne ont tendance à se combiner dans du "click-and-collect" et de la livraison à domicile par les
rassemble traditionnellement la plus forte concentration les centres-villes suisses : les détaillants écoulent leurs consommateurs suisses depuis l'apparition du COVID-19.
d'équivalents temps plein (ETP) employés dans la marchandises pour le commerce en ligne en utilisant
logistique du frêt. Représentant 5,2% de l’ensemble des les espaces dédiés à la vente et au stockage (bien que Un nouveau réseau de logistique urbaine émerge, basé
ETP, leur densité y était nettement supérieure à la moyenne coûteux), détenant ainsi indirectement de petits stocks sur la mobilité douce et les énergies renouvelables.
nationale (2,8%) en 2018. De manière générale, la densité pour le e-commerce. Celui-ci inclut des concepts innovants dans différents
d’ETP employés dans la logistique est plus élevée le long domaines : livraison de repas, lutte contre le gaspillage
de l'autoroute A1. Cela vaut d’autant plus pour le Gros-de- Les zones urbaines attirent une nouvelle demande pour alimentaire, service de traiteur pour les crèches et les
Vaud, une région importante pour la logistique en Suisse des unités logistiques de petite taille. Cette demande écoles, ou encore livraison de produits frais directement
romande, où la densité d’emploi dans la logistique atteint émane généralement soit de détaillants en ligne, du producteur au consommateur. Pourtant, la part de la
7,8%. qui proposent des points de collecte dans des lieux livraison de produits alimentaires en Suisse reste faible par
fréquentés, soit de nouveaux acteurs du marché de la rapport à d'autres pays, notamment en raison du coût de
Le "triangle d'or" et ses régions voisines affichent des taux logistique urbaine dans le domaine alimentaire. Cette la main-d'œuvre plus élevé.
de croissance de l'emploi logistique parmi les plus élevés, tendance va de pair avec l’adoption de plus en plus large
demeurant ainsi le lieu privilégié pour de la logistique de Densité d’emplois dans la logistique du fret par région MS
distribution. Parallèlement, les prestataires de logistique
de transbordement se sont essentiellement positionnés PART DES ETP DANS LA LOGISTIQUE DU «Triangle d'or »
près des aéroports et des principales zones de passage aux FRET SUR LE TOTAL DES ETP 2018
frontières. 0,0% à 1,4%
1,5% à 3,4%
Les plus grands centres de tri de La Poste Suisse sont
3,5% à 5,4%
situés sur le Plateau suisse : à Daillens VD, Härkingen SO et
5,5% à 7,4%
Frauenfeld TG. Afin de faire face à la croissance continue
7,5%
0,0%àà15,0%
1,4%
de livraisons de colis, de nouveaux centres régionaux
de traitement de colis sont construits à proximité des 1,5% à 3,4%
+20,0%
3,5% àet5,4%
plus
principales agglomérations, comme à Ostermundigen BE ÉVOLUTION
+5,0% à +19,9% DES ETP
(existant), Rümlang ZH ou Pratteln BL (tous deux en cours DANS 5,5%àà-19,9%
-5,0% 7,4%
LA LOGISTIQUE
de réalisation). Sur les 15 sites supplémentaires prévus 7,5% àet15,0%
DU-20,0%
FRET moins
2012-2018
d'ici 2030, quatre sont déjà en en service. Les bureaux de
poste individuels dans les zones résidentielles assument +20,0% et plus
la fonction de distribution plus fine vers et depuis les +5,0% à +19,9%
consommateurs finaux. -5,0% à -19,9%
-20,0% et moins
Les centres de logistique urbaine, tels que décrits à
l’international, n'existent pas de la même manière en
Suisse, car les distances entre les villes sont plus courtes
et les villes plus petites. Cependant, les canaux de vente Source: CBRE, OFS, 2021
4 LogistiqueIMMOBILIER LOGISTIQUE ET LOCAUX D’ACTIVITÉS SUISSE 2021
Logistique - Demande supplémentaire générée par le e-commerce
Le chiffre d’affaires du e-commerce en Suisse a connu une forte hausse de 27% en 2020, Croissance du e-commerce en Suisse 2011 - 2020
compte tenu de l’explosion de la consommation en ligne pendant la pandémie. Affichant 32% 16%
l'un des taux de croissance les plus élevés d'Europe, les achats par internet en Suisse Croissance annuelle des ventes en ligne (éch. de gauche)
28% 14%
représentaient 14,0% du total des ventes au détail en 2020 (contre 11,2% l'année précédente), Part des ventes en ligne (éch. de droite)
rattrapant ainsi son retard sur d’autres pays européens. Cette performance a été largement 24% 12%
portée par les e-tailers basés en Suisse, tandis que la croissance à deux chiffres enregistrée 20% 10%
depuis 2013 par le e-commerce basé à l'étranger a considérablement ralenti au cours des
16% 8%
deux dernières années.
12% 6%
Un bon exemple est Digitec Galaxus, qui a connu une nette surperformance en 2020, 8% 4%
enregistrant une croissance de 59% de son chiffre d'affaires par rapport à 2019. L'ouverture de
son nouvel entrepôt automatisé à Wohlen AG au printemps 2020 est arrivée à point nommé, 4% 2%
bien que le bail ait été signé avant la crise pandémique. Les surfaces supplémentaires 0% 0%
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2018
2017
2019
2020
Ø 2011-2019
louées à Roggwil BE plus tard dans l'année a permis de répondre en urgence au surplus de la
demande générée par le COVID-19.
Afin d’évaluer la demande supplémentaire en surfaces logistique engendrée par la croissance
Source: GfK, HANDELSVERBAND.swiss, 2021
future du e-commerce en Suisse, les facteurs suivants peuvent être retenus :
— Les e-tailers étrangers disposant de centres de distribution à l'étranger, qui représentent 30 à 40% des
ventes en ligne en Suisse, n’ouvrirons probablement pas d’entrepôts logistiques en Suisse dans les années à Prévision de croissance du e-commerce 2025
venir. Toutefois, en coopérant avec les entreprises locales fournissant des services logistiques (3PLs) et avec
La Poste Suisse, ils continueront à générer des besoins d'espace logistique supplémentaires.
— Le chiffre d'affaires des e-tailers suisses continuera de croître d'environ 10% par an (graphiques à droite), à la
différence des e-tailers basés à l'étranger dotés d’un potentiel de croissance plus faible. 2020 2025
— Chaque augmentation d'un milliard de CHF du chiffre d'affaires total du e-commerce en Suisse entraîne une
demande d'espace logistique supplémentaire estimée à 80'000 m².
Chiffre d’affaires du e-commerce Chiffre d’affaires du e-commerce
CHF 13,1 Mrd CHF 19,3 Mrd
Dans cette optique, nous prévoyons que les nouveaux besoins en espace logistique induits
Croissance annuelle Croissance annuelle (prévision)
par la croissance du e-commerce s'élèveront à environ 400’000 m² pour la période de 2021 à
+27% +8% de 2021 - 2025
2025 (5 ans), ce qui correspond à 1,6% du stock actuel de logistique et d'entrepôts en Suisse.
Part des ventes en ligne Demande logistique annuelle supplémentaire
Compte tenu des horizons de temps nécessaires à la planification, une part substantielle de la 14% +80'000 m²
demande croissante d'espace logistique a déjà été anticipée, non seulement par les e-tailers
mais aussi par les 3PL ou par La Poste Suisse. Par exemple, le projet de centre de distribution
planifié conjointement par Digitec Galaxus et La Poste Suisse à Utzenstorf BE représente à lui
seul plus des deux tiers de la demande logistique supplémentaire sur une année en Suisse.
Source: CBRE, GfK, HANDELSVERBAND.swiss, 2021
5 LogistiqueIMMOBILIER LOGISTIQUE ET LOCAUX D’ACTIVITÉS SUISSE 2021
Logistique - Taux d’offre à la hausse malgré une demande élevée
L'offre de surfaces logistiques et de stockage en Suisse (uniquement les Offre de surfaces de logistique par canton 2021 (en m² et en % du stock)
offres de location d’au moins 300 m²) a légèrement augmenté de 30 points
120‘000
de base depuis l'année dernière pour atteindre 2,2% au troisième trimestre
2,6%
2021, bien qu'elle soit globalement restée assez stable ces dernières années. 100‘000
Cette tendance à la hausse est principalement causée par la mise en location
80‘000
de surfaces anciennes, après des mouvements de consolidation et au profit
2,3%
4,9%
3,2%
des nouvelles constructions, plutôt que due à une baisse de la demande. Les 60‘000
besoins de grands espaces logistiques modernes à proximité des autoroutes
2,4%
3,1%
3,1%
restent toujours aussi élevés, mais leur développement est souvent bloqué ou 40‘000
2,1%
2,1%
6,5%
ralenti par les réglementations restrictives en matière de construction et de
0,5%
2,1%
20‘000
1,5%
2,6%
1,4%
8,5%
zonage dans les municipalités concernées.
1,1%
1,6%
0,4%
1,1%
0,0%
0,0%
0,0%
0,9%
1,1%
1,1%
0
Les taux d'offre les plus élevés se trouvent dans les cantons de Suisse ZH AG TI SG VD LU GL GE SO SZ BE TG BS ZG FR VS UR SH NE GR JU GL AR OW NW AI
centrale d'Uri (8,5%) et de Schwyz (6,5%) ainsi qu'au Tessin (4,9%), tandis que Source: CBRE, Meta-Sys, 2021
le Plateau suisse affiche, sans surprise, des taux d'offre relativement faibles.
En valeurs absolues, l'offre la plus élevée se concentre dans les cantons de Offre de surfaces de logistique par canton 2021 (en % du stock)
Zurich (100’800 m²), d'Argovie (63’300 m²) et du Tessin (59’200 m²), où le Taux d‘offre (%)
0,0 8,5 SH 1,6
stock de bâtiments logistiques est également parmi les plus élevés, tandis que
BS 1,5 TG
presque aucune surface n'est à louer dans les régions de montagne. Malgré 2,1
la croissance de l'emploi dans le secteur de la logistique entre 2012 et 2018, BL
AG
ZH
JU 3,1 2,6
de grandes surfaces d'entrepôt sont disponibles au Tessin, dans le mesure où 1,1 2,3 AR AI
SO 2,1 SG 1,1 0,0
des entreprises ont libéré des sites (par exemple Turbofer). L'offre au Tessin 3,2
ZG
devrait rester élevée, compte tenu par exemple de la délocalisation progressive 2,6
des activités logistiques de Kering vers l'Italie. NE LU
3,1
SZ
GL
1,2 6,5
NW 0,9
BE 0,0
0,5 OW 0,0 UR
FR 8,5 GR
1,6 0,4
VD
Offre de surfaces de logistique en Suisse 2017 - 2021 2,4
Année 2017 2018 2019 2020 2021 TI
4,9
VS
Offre (m²) 498'000 504'000 443'000 472'000 578'000 GE 2,1 1,2
Taux d'offre (%) 2,0 2,0 1,8 1,9 2,2
Source: CBRE, Meta-Sys, 2021 Source: CBRE, Meta-Sys, 2021
6 LogistiqueIMMOBILIER LOGISTIQUE ET LOCAUX D’ACTIVITÉS SUISSE 2021
Logistique - L’offre de surfaces de grande taille reste limitée
Sans surprise, l'offre logistique est principalement concentrée Nombre d’offres de surfaces logistiques selon les segments de surfaces 2021
le long des principaux axes de transport et affiche une 0 à 299 m² 4% 0,9% 0,4% 2,9% 1,5%
répartition géographique similaire à la densité d'emploi. Cela est 7%
300 à 499 m² 13%
particulièrement vrai pour les offres de location de 5’000 m² et plus,
500 à 999 m² 8%
que l'on rencontre principalement sur l'axe nord-sud et sa partie 33%
orientale, et qui sont d’autant plus dépendantes d'un bon accès aux 1‘000 à 1‘999 m²
transports. Cependant, elles ne représentent au global qu'une infime 2‘000 à 4‘999 m² INCL. SURFACES EXCL. SURFACES
partie (1’000 m²) et plus petites (300
à 499 m²) domine, tandis que les offres de 500 à 999 m² ont 28%
sensiblement diminué. Ce segment de surface s'avère plus populaire Source: CBRE, Meta-Sys, 2021
auprès des PME, qui, contrairement aux grandes entreprises, optent
plutôt pour des solutions de location et n'ont pas réellement besoin Distribution géographique des offres de surfaces logistiques 2021
de grandes surfaces. (surfaces >500 m²)
500 à 999 m²
1‘000 à 1‘999 m²
Nombre d’offres selon la hauteur sous plafond 2021 2‘000 à 4‘999 m²
5‘000 à 9‘999 m²
8,5 m
9ème décile 10‘000 m² et plus
Autoroute
4,5 m
Médiane
2,8 m
1er décile
Source: CBRE, Meta-Sys, 2021 Source: CBRE, Meta-Sys, 2021
7 LogistiqueIMMOBILIER LOGISTIQUE ET LOCAUX D’ACTIVITÉS SUISSE 2021
Logistique - Activité de construction en hausse en Romandie
Les investissements dans les nouveaux bâtiments ont récemment diminué par rapport et les prestataires de services logistiques se doivent d’être prévoyants lorsqu'ils
aux années précédentes et sont estimés à environ 175'000 m² (SL) ou 0,7% du stock évaluent leurs besoins futurs en matière de logistique, dans le but de répondre à des
en 2019. horizons de développement à long-terme.
Rapportés à la taille du stock, les activités d’investissements dans la construction ont Dans les zones urbaines, où les surfaces logistiques sont très demandées et où la rareté
été particulièrement dynamiques dans les cantons romands du Valais, de Fribourg des terrains reste problématique, la tendance à la construction de bâtiments logistiques
et de Vaud, comme en témoignent quelques grands projets de La Poste (Vétroz VS), et industriels à usage mixte à plusieurs étages se consolide. Dans la région de Genève
Planzer (Penthalaz VD), Camion Transport (Aclens-Vufflens-la-Ville VD) ou Richemont en particulier, de tels bâtiments se développent de plus en plus, tout en gagnant en
(Villars-sur-Glâne FR), pour ne citer que quelques exemples. popularité auprès des locataires logistiques s'ils ont été conçus pour assurer une
opérabilité / accessibilité optimale. Un mix de fonctions d'industrie légère, de logistique
Mais la Suisse centrale a également enregistré une activité de construction supérieure et de bureaux est également encouragé par les autorités publiques à Zurich.
à la moyenne dans les cantons de Lucerne (par ex. l'extension du groupe Competec à
Willisau) et de Schwyz (par ex. le centre logistique de Victorinox à Ibach).
Cela montre que le processus de régionalisation sur le marché suisse de la logistique Investissements dans la construction de nouveaux bâtiments de
se poursuit. Alors que dans les années 1990, les cantons d'Argovie, de Bâle-Campagne
et de Saint-Gall ont accueilli une grande partie des nouveaux bâtiments logistiques
stockage et dépôts par canton 2017 - 2019 (en % du stock)
en Suisse, ces dernières années, l'activité de construction s'est progressivement Taux de construction (%)
0,1 1,9 SH 0,6
déplacée vers la Suisse romande et les cantons de Lucerne et de Soleure.
BS 0,1 TG
0,9
En effet, en raison du manque générale de foncier et vues les réglementations très BL ZH
AG
restrictives en matière de construction et de zonage, les entreprises de logistique ont JU 0,2
0,4
0,1
AR AI
0,7
tendance à faire des compromis sur la localisation de leurs activités. Les transporteurs SO 1,3 SG 1,8 0,3
ZG 0,5
0,1
LU
Investissements dans la construction de bâtiments de stockage et NE
0,4 1,4
SZ
1,3 GL
NW
dépôts en Suisse 2017 - 2019 (en millions de CHF, prix nominaux) BE 0,1
0,3
0.6 OW 0,2 UR
FR 0,1 GR
1,5 0,5
2019 451 226 VD
1,4
2018 548 238 TI
0,8
VS
GE 0,5 1,9
2017 552 249
Nouvelle construction Reconversion
Source: CBRE, OFS, 2021 Source: CBRE, OFS, 2021
8 LogistiqueIMMOBILIER LOGISTIQUE ET LOCAUX D’ACTIVITÉS SUISSE 2021
Logistique - Une croissance des loyers sélective
Le loyer médian demandé a continué d'augmenter Évolution des loyers de la logistique en Suisse 2018 - 2021
en 2021 de CHF 5 / m² p.a., après une hausse
constante les années précédentes.
Année 2018 2019 2020 2021
Il serait étonnant que l'augmentation globale
des loyers demandés ces dernières années Loyer médian proposé (CHF / m² p.a.) 95 100 105 110
puisse être attribuée uniquement à la croissance
Source: CBRE, Meta-Sys, 2021
du e-commerce. En effet, les entreprises
manufacturières et les prestataires de services
logistiques occupent une grande partie du
parc logistique, et leurs marges ainsi que leur
Évolution du PIB et des loyers de la logistique en Suisse 2004 - 2020
disposition à payer un loyer sont si minces qu'ils
ne pourraient assumer une telle croissance des 180 8%
x 150 - 499 m² 1‘000 m² et plus
loyers. La croissance des activités de nombreux Évolution du PIB en Suisse (éch. de droite)
500 - 999 m² Bureau
acteurs du marché a d’ailleurs ralenti pendant la 170 7%
pandémie et n'a rebondi que très récemment avec
la reprise économique. Néanmoins, il est vrai que 160 6%
certains segments comme la logistique du froid pour
Indice des loyers médians à l‘offre (brut)
l'industrie pharmaceutique, la santé et l'alimentation, 150 5%
Croissance annuelle du PIB nominal
ont vu leur chiffre d'affaires augmenter même
pendant la pandémie. 140 4%
La croissance des loyers s’explique donc par 130 3%
d’autres facteurs. Premièrement, une surface
logistique disponible est généralement un bien rare. 120 2%
Deuxièmement, les surfaces d'entrepôt se sont
renchéries essentiellement dans les zones urbaines, 110 1%
les propriétaires réalisant que les utilisateurs qui
dépendent de la proximité de leurs clients (en 100 0%
agglomérations) sont davantage disposés à payer
plus. De même, les nombreux nouveaux bâtiments 90 -1%
à usage mixte (par ex. à Genève) et l'amélioration
de leur qualité et de leur efficience ont un effet 80 -2%
2009
2008
2020
2004
2006
2010
2005
2014
2016
2019
2007
2018
2015
2013
2012
d'entraînement sur les niveaux de loyers demandés.
2017
2011
Source: CBRE, FSO, ImmoDataCockpit, 2021
9 LogistiqueIMMOBILIER LOGISTIQUE ET LOCAUX D’ACTIVITÉS SUISSE 2021
Locaux d’activités - Les usages mixtes sont majoritaires
La typologie des bâtiments pour l’industrie légère (ou Les utilisations mixtes typiques liées à la production de bureaux (47,8 M de m² SL), mais supérieur au stock
locaux d’activités) n'est pas clairement identifiable au comprennent l'industrie de la construction et de logistique (25,7 M de m² SL), tout en incluant des mix
regard des autres bâtiments commerciaux ou industriels. la menuiserie, les garages automobiles, ainsi que d'utilisation avec ces deux secteurs.
Son utilisation par des tiers et les caractéristiques du l'ensemble de l'industrie des machines, des équipements
bâtiment sont des éléments clés de la définition des locaux électriques et des métaux ("industrie MEM", y compris La localisation des locaux d’activités pour l’industrie
d’activités pour l’industrie légère. l'horlogerie). L'industrie légère en Suisse a connu légère entre les grandes régions urbaines bénéficie
une légère baisse de l'emploi de -0,4% entre 2012 et de prix fonciers plus abordables tout en permettant
Les industries lourdes à forte intensité d'investissement 2018, mais a affiché de forts taux de croissance dans l'accès à des bassins de main-d'œuvre et la proximité
(par ex. l'exploitation minière, la sidérurgie, la production beaucoup de régions, notamment dans la plupart des de marchés cibles (par ex. dans le secteur de la
chimique et pharmaceutique) et, dans une certaine mesure, régions romandes. Les activités de l'industrie légère construction). Pourtant, bien qu'offrant les meilleurs
les industries mi-lourdes (par ex. l'ingénierie mécanique dans l'ensemble du pays représentent environ 700’000 facteurs de production pour les occupants, ces
et la construction de turbines) requièrent des bâtiments ETP (17,1% de tous les ETP), soit un stock estimé à emplacements suburbains et périurbains n’éveille que
conçues « sur-mesure » pour des processus de production environ 38,8 M de m² SL. Ce chiffre est inférieur au stock rarement l'intérêt des investisseurs institutionnels.
très spécifiques et donc peu utilisables par des tiers.
En revanche, les locaux d’activités pour l’industrie légère Densité d’emplois dans les secteurs de l’industrie légère par région MS
conviennent aux formes légères de fabrication de biens de
PART DES ETP DANS L’INDUSTRIE
consommation et d'investissement de petite et moyenne
LÉGÈRE SUR LE TOTAL DES ETP 2018
taille, qui sont caractérisées par une forte intensité de main-
d’œuvre et de connaissances. Les externalités négatives 0,0% à 9,9%
sont limitées et les bâtiments peuvent être adaptés de 10,0% à 19,9%
manière plus flexible aux cycles de production et de 20,0% à 29,9%
marché. Par conséquent, ces locaux d’activités peuvent être 30,0% à 39,9%
mis à la disposition d'un plus large éventail d'utilisateurs 40,0% et plus
sans coûts de conversion majeurs, tout en offrant un plus
grand potentiel de liquidité pour les investisseurs. ÉVOLUTION DES ETP
DANS L’INDUSTRIE
Pour les raisons susmentionnées, les locaux d’activités LÉGÈRE 2012 - 2018
pour l’industrie légère peuvent être situés près de zones
densément peuplées et incluent généralement un mix +20,0% et plus
d'utilisations. Dans tous les cas, le processus de fabrication +5,0% à +19,9%
détermine l'utilisation du bien immobilier. Les espaces de -5,0% à -19,9%
-20,0% et moins
production sont complétées par des surfaces d’entrepôts/
logistiques et des bureaux associés, représentant
généralement des proportions de 15 à 20% et de 20 à 40%
respectivement (dépendant fortement du type d'industrie
et de la fonction du bâtiment). Source: CBRE, BFS, 2021
10 Locaux d'activitésIMMOBILIER LOGISTIQUE ET LOCAUX D’ACTIVITÉS SUISSE 2021
Locaux d’activités - Taux d’offre à un niveau bas
L'Arc jurassien, la vallée du Rhin et le canton d'Obwald présentent une densité Offre de surfaces de locaux d’activités par canton 2021 (en m² et en %
relativement élevée d'ETP dans l’industrie légère, alors que dans les zones urbaines du stock)
et notamment dans les centres-villes, ces mêmes activités industrielles sont sous-
2,2%
120‘000
représentées. Il sera intéressant d’observer si les villes pourraient freiner l'exode de
l'industrie légère, voire inverser la tendance à la désindustrialisation, en 100‘000
(ré)installant des zones industrielles et commerciales.
2,3%
80‘000
1,6%
Le taux d'offre des locaux d’activités pour l’industrie légère s'est montré volatile ces
2,3%
60‘000
dernières années tout en restant à un niveau bas, ce qui s'explique principalement
2,6%
2,1%
par un ratio de propriétaire-occupant élevé ainsi que par une demande solide. En
0,6%
2,6%
40‘000
1,3%
1,5%
réaction à la forte reprise économique pré-COVID-19, l'offre est tombée à un niveau
1,6%
3,7%
2,1%
2,9%
2,4%
20‘000
0,8%
temporairement bas en 2019 et 2020, avant de remonter légèrement en 2021 (T3) à
2,9%
1,0%
0,5%
2,2%
0,3%
0,3%
0,0%
0,2%
0,0%
0,3%
1,6%, très probablement en raison des effets de la crise pandémique. 0
ZH AG SG TI GE VD BE SO LU TG BL SZ NE SH BS FR ZG GL GR VS JU OW UR AR NW AI
Les taux d'offre cantonaux pour les locaux d’activités présentent une image plus Source: CBRE, Meta-Sys, 2021
homogène que pour la logistique. Cela pourrait s'expliquer par le fait que les Offre de surfaces de locaux d’activités par canton 2021 (en % du stock)
espaces liés à la production sont tout aussi demandés dans les régions rurales
que dans les régions urbaines. Le stock logistique, en revanche, a tendance à se Taux d‘offre (%)
0.0 3.7 SH 2,9
concentrer le long des corridors autoroutiers du Plateau central. TG
BS 2,4
1,5
BL ZH
JU AG 2,2
1,6
AR AI
Offre de surfaces de locaux d’activités en Suisse 2017 - 2021 0,3 SO 2,6
2,3
SG 0,2 0,0
ZG 1,6
1,0
Année 2017 2018 2019 2020 2021 NE LU SZ
2,1 1,3 3,7 GL
NW 2,9
Offre (m²) 714'000 767'000 575'000 545'000 635'000 BE 0,1
0,6 OW 0,3 UR
FR 0,3 GR
0,8 2,2
Taux d'offre (%) 1,8 2,0 1,5 1,4 1,6 VD
2,1
Source: CBRE, Meta-Sys, 2021
TI
2,3
VS
GE 2,6 0,5
Source: CBRE, Meta-Sys, 2021
11 Locaux d'activitésIMMOBILIER LOGISTIQUE ET LOCAUX D’ACTIVITÉS SUISSE 2021
Locaux d’activités - Analogies avec l’offre en logistique
La taille des surfaces et la répartition géographique de l'offre de locaux Nombre d’offres de surfaces de locaux d’activités selon les segments de
d’activités pour l’industrie légère présentent une image très analogue à surfaces 2021 (surfaces >500 m²) 4,3% 1,2% 500 à 999 m²
celle de l'espace logistique. Ces similitudes ne sont pas surprenantes,
13% 1'000 à 1'999 m²
étant donné que les activités de production et de stockage requièrent
des critères de localisation semblables, tout en opérant souvent sous le 2'000 à 4'999 m²
même toit. 5'000 à 9'999 m²
EXCL. SURFACES 10'000 m² et plus
Cependant pour les locaux d’activités, les petites surfaces proposées 500 m²)
destinées à l'industrie de fabrication (avec les caractéristiques
500 à 999 m²
correspondantes). Les bureaux, l'entreposage, les espaces de vente
1‘000 à 1‘999 m²
au détail et tout autre type d'utilisation liée à la production ont
2‘000 à 4‘999 m²
également été pris en compte, mais seulement dans les cas où ils ne
représentaient pas une part prédominante de la surface totale. 5‘000 à 9‘999 m²
10‘000 m² et plus
Autoroute
Source: CBRE, Meta-Sys, 2021
12 Locaux d'activitésIMMOBILIER LOGISTIQUE ET LOCAUX D’ACTIVITÉS SUISSE 2021
Locaux d’activités - Rebond de l’activité de construction
Les investissements dans la construction d'ateliers et d'usines ont constamment augmenté Investissements dans la construction d’ateliers et d’usines en
ces dernières années. En prix réels, les investissements n'ont jamais été aussi élevés que Suisse 2017 - 2019 (en milliers de CHF, prix nominaux)
depuis 2005. Nous estimons que ces investissements ont représenté près de 700’000 m²
SL de construction de nouveaux ateliers et usines en 2019. Ce chiffre englobe les bâtiments
servant à la fois à de l'industrie légère et à de l'industrie lourde ; l'activité de construction pour 2019 1‘876 873
l'industrie légère uniquement reste néanmoins nettement plus élevée que pour la logistique. Il
convient de noter que les bâtiments d'ateliers et d'usines incluent généralement un entrepôt
2018 1‘844 857
ou une composante logistique, qui représente en moyenne 15% environ de la surface totale.
Le canton de Genève a été l'une des régions les plus dynamiques de Suisse en matière
2017 1‘756 876
d'activité de construction neuve de locaux d’activités pour l’industrie légère, tout en affichant
l'un des taux de propriétaires-occupants les plus bas du pays. De grands bâtiments à usage Nouvelle construction Reconversion
mixte ont été livrés dans les principales zones industrielles du canton ces dernières années, Source: CBRE, FSO, 2021
que ce soit pour un utilisateur unique ou dans un cadre multi-locataires. Compte tenu de
l’ampleur pipeline de projets, le taux d'offre dans le canton de Genève devrait encore rester
supérieur à la moyenne suisse de 1,6% ces prochaines années.
Investissements dans la construction d’ateliers et d’usines par canton Investissements dans la construction d’ateliers et d’usines en
2016 - 2019 (en milliers de CHF, prix nominaux) Suisse 1994 - 2019 (en milliers de CHF, prix nominaux et prix réels)
450‘000 3‘000‘000
Réel
400‘000 2‘800‘000
2016 2017 2018 2019 Nominal
2‘600‘000
350‘000
2‘400‘000
300‘000
2‘200‘000
250‘000
2‘000‘000
200‘000
1‘800‘000
150‘000 1‘600‘000
100‘000 1‘400‘000
1‘200‘000
50‘000
1‘000‘000
2011
2016
2015
2001
2010
1994
1999
2017
1996
2004
2014
1998
2008
2019
2018
1995
2005
2003
2013
2012
2002
1997
2007
2006
2009
2000
0
GE ZH BE BL LU TG SG VD VS AG SO BS JU
Source: CBRE, FSO, 2021 Source: CBRE, FSO, 2021
13 Locaux d'activitésIMMOBILIER LOGISTIQUE ET LOCAUX D’ACTIVITÉS SUISSE 2021
Marché de l’investissement - La compression des taux se poursuit
La compression des taux de rendements de l’immobilier logistique en Évolution des taux de rendement « prime » nets 2014 - 2021
Suisse s’est poursuivie en 2021, s'établissant à 3,65% pour les meilleures
7,5%
immeubles (emplacement et qualité de construction « prime », baux à Allemagne logistique
7,0%
long terme). Pour les locaux d’activités, les taux de rendements « prime » France logistique
6,5%
affichent un niveau légèrement supérieur à 3,90%, ce léger écart reflétant
Pays-Bas logistique
une plus grande complexité au niveau technique et dans la gestion des 6,0%
Suisse logistique
actifs par rapport à la logistique. 5,5%
Suisse industrie légère
5,0%
La demande des investisseurs pour les actifs logistiques et de locaux
d’activités reste forte, car les rendements restent très attractifs par 4,5%
rapport à des classes d'actifs plus établies telles que le résidentiel et les 4,0%
bureaux, mais aussi par rapport aux compressions de taux plus fortes 3,5%
connues dans les pays voisins. Ainsi en Allemagne, en France et aux 3,0%
Pays-Bas, les marchés de l'investissement pour ce type de produit sont à
T1 2014
T1 2015
T2 2015
T3 2015
T4 2015
T1 2017
T1 2018
T1 2019
T2 2019
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T4 2019
T1 2021
T2 2021
T3 2021
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T3 2020
T4 2020
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T4 2016
T2 2017
T3 2017
T4 2017
T2 2018
T3 2018
T4 2018
un stade plus mature qu'en Suisse. Les développements logistiques XXL
voués à la location attirent d'abondants capitaux nationaux et étrangers,
alors que les grands sites logistiques en Suisse restent le plus souvent la Source: CBRE, 2021
propriété de leurs occupants.
Prime de risque de la logistique par rapport aux taux de rendement
Le volume moyen des transactions dans des bâtiments logistiques et « prime » des bureaux 2014 - 2021
industriels en Suisse est estimé à environ un milliard de francs suisses par
Allemagne
an et représente environ 15% de l’ensemble du marché de l’investissement 350
en immobilier commercial en Suisse. L'activité d'investissement dans la France
300
logistique et les locaux d’activités affiche des ordres de grandeur presque Pays-Bas
équivalents à ceux observés pour l’investissement dans le commerce de 250
détail. À titre de comparaison, les immeubles de bureaux représentent Suisse
Point de base
200
plus de 55% du volume total des transactions commerciales.
150
Ces dernières années, environ trois quarts du volume des transactions
dans la logistique et les locaux d’activités ont porté sur des immeubles de 100
placement, contre un quart sur des immeubles achetés par leur utilisateur.
Pour ces derniers, les transactions consistent souvent en l'achat de 50
terrains non bâtis ou d’immeubles en attente de démolition, pouvant 0
partiellement expliquer ces plus faibles niveaux d’investissements. La
T1 2014
T1 2015
T2 2015
T3 2015
T4 2015
T1 2016
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T3 2016
T4 2016
T2 2021
T3 2021
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T1 2019
T2 2019
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T1 2021
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T3 2020
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T2 2014
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T4 2014
T2 2017
T3 2017
T4 2017
T2 2018
T3 2018
T4 2018
situation est différente sur le marché utilisateurs : les taux de propriétaires
occupants (en m²) sont estimés à environ 70% pour la logistique et à
Source: CBRE, 2021
environ 80% pour les locaux d’activités.
14 Marché de l’investissementIMMOBILIER LOGISTIQUE ET LOCAUX D’ACTIVITÉS SUISSE 2021
Marché de l’investissement - Un marché en maturation
Le secteur de l'immobilier logistique et de l'indsutrie Une hausse de l'activité de reconversions d'immeubles Investissements dans la construction par
légère est considéré par de nombreux institutionnels de commerce est à prévoir. Durant la crise pandémique, les investisseurs institutionnels et les
suisses comme un marché de niche, marqué par une de nombreux investisseurs ont initié de nouvelles
développeurs en Suisse 2000 - 2019
faible liquidité et par les incertitudes liées à l’estimation stratégies immobilières pour leurs biens identifiés
de leur valeur, ces deux facteurs étant incompatibles comme problématiques. D’un côté, la conversion de Part du total des Locaux
Logistique
avec les exigences de couverture des caisses de surfaces de vente à des fins logistiques ou industrielles investissements d'activités
pensions et des assureurs. n'est pas économiquement viable dans les zones
centrales. En revanche, dans les zones commerciales 2000 - 2004 14,2% 14,5%
Néanmoins, certains fonds et sociétés immobilières situées à l'extérieur des villes, la reconversion pour
suisses se positionnent de plus en plus sur cette de l’industrie légère peut être judicieuse au cas par 2005 - 2009 13,3% 11,1%
classe d'actif. Une douzaine d'investisseurs de poids et cas selon le degré de convertibilité de la surface
plusieurs développeurs sont très actifs sur ce segment commerciale. 2010 - 2014 12,8% 12,6%
pour l'achat ou la construction d'immeubles, laissant
présager une plus grande liquidité du marché à l'avenir. 2015 - 2019 11,5% 14,7%
Le volume des prêts hypothécaires dans les secteurs Source: CBRE, FSO, 2021
de l'industrie et de la logistique soit resté assez
stable ces dernières années, alors même que les prix
d'achat et de la construction pour ce type de biens Volume des prêts selon les branches d’activité choisies 2007 – 2021 (en millions de CHF, prix
ont fortement augmenté, suggérant une plus grande nominaux)
maturité du marché. Les transactions de « sale-and- 45‘000
leaseback » et les développements « sur-mesure » sont
44‘000
plébiscités par les propriétaires-occupants souhaitant
opter pour de la location, laissant présager une hausse 35‘000
de la proportion de locataires. Cette stagnation des 30‘000
volumes hypothécaires n’est pas dû au durcissement 25‘000
des conditions de prêt, d'autant que des ratios
20‘000
d’endettement « LTV » maximums de "seulement" 50%
environ sont appliqués dans ce secteur depuis un certain 15‘000
temps. 10‘000
5‘000
La baisse des prêts hypothécaires, notamment dans le
secteur manufacturier, a été compensée par une hausse 0
T1 2021
T2 2021
T3 2021
T1 2011
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T3 2011
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T4 2008
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T1 2017
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T1 2007
T2 2007
T3 2007
T4 2007
T1 2008
T2 2008
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dans le secteur de la construction, en pleine expansion.
Le secteur de la construction a utilisé les prêts accordés
à la fois pour ses propres besoins d'occupation, mais Industrie manufacturière Commerce de gros et de détail ; Réparation d’automobiles et de motocycles Construction Transports et entreposage
aussi pour le financement de projets immobiliers. Source: BNS, 2021
15 Marché de l’investissementContacts
Research & Consulting Investor Leasing / Tenant Representation
Industrie & Logistique
David Schoch Ismail Özgür
+41 44 226 30 59 +41 44 226 30 09
david.schoch@cbre.com ismail.oezguer@cbre.com
Julien Scarpa Nicole Weber
+41 21 560 73 66 +41 22 291 21 67
julien.scarpa@cbre.com nicole.weber@cbre.com
Date de parution: 23 novembre 2021
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