Principaux facteurs de risques et systèmes internes de contrôle et de gestion des risques
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Principaux facteurs de risques et systèmes internes de
contrôle et de gestion des risques
Les evolutions permanentes
sur les marches immobiliers et
les marches financiers exigent
un suivi continu des risques
En 2012, le conseil d’administration d’Intervest
Offices & Warehouses a consacré à nouveau de l’atten- strategiques, d’exploitation
tion aux facteurs de risques auxquels Intervest Offices & et financiers ainsi que du
Warehouses est confrontée. reporting financier et des
risques de conformite, afin de
surveiller les resultats et la
situation financiere d’Intervest
Offices & Warehouses
Risques stratégiques et gestion
Ces risques sont en grande partie déterminés par les choix stratégiques que fait Intervest Offices & Warehouses
afin de limiter la vulnérabilité face aux facteurs externes. L’ampleur de ces risques est déterminée par les choix
stratégiques par rapport à la politique d’investissement, comme le choix du:
୭୭ Type d'immobilier tions nécessaires et ont une grande expérience
du marché. La juste valeur des immeubles qu’ils
Le choix d’un investissement dans un type ont évaluée est comptabilisée dans la rubrique
d’immobilier, comprend le risque des futures “Immeubles de placement” à l’actif du bilan
variations négatives de la juste valeur des statutaire et consolidé. Les variations de la juste
immeubles de placement. Si la demande du valeur sont comptabilisées dans la rubrique
type d’immobilier choisi baissait en raison, “Variations de la juste valeur des immeubles
entre autres, de la détérioration de la situation de placement” au compte de résultats conso-
économique, de l’excès de l’offre dans cer- lidés et statutaires et peuvent influencer le
tains segments du marché immobilier ou des résultat net positivement ou négativement.
usages modifiés en matière de normes relative Les valeurs déterminées par les experts repré-
au développement durable des immeubles (tel sentent la valeur de marché des immeubles.
que performance énergétique) ou de la société Par conséquent, les variations de la valeur de
(tel que E-commerce, E-Working, etc.), peut marché du patrimoine sont reflétées à l’actif
avoir une répercussion négative sur l’évaluation net d’Intervest Offices & Warehouses, comme
du bien immobilier et les revenus générés. publiées sur base trimestrielle. Intervest Offices
& Warehouses est exposée à la variation de
Intervest Offices & Warehouses a opté pour des la juste valeur de son portefeuille telle qu’elle
investissements dans le secteur des bureaux résulte des expertises indépendantes.
et le secteur logistique, où lorsqu'il est décidé
d’investir une répartition adéquate et une limi- Au 31 décembre 2012, une adaptation néga-
tation des risques sont recherchées en investis- tive hypothétique du rendement utilisé par les
sant un pourcentage suffisant dans des marchés experts immobiliers lors de l’évaluation du porte-
immobiliers liquides, en limitant l’exposition des feuille immobilier de la sicaf immobilière (yield ou
investissements à un certain emplacement/une taux de capitalisation) de 1 % (de 7,6 % à 8,6 %
certaine région et en limitant le risque lié au en moyenne) ferrait baisser la juste valeur de
rendement. l’immobilier de € 67 millions ou 12 %. Le taux
Le patrimoine immobilier d’Intervest Offices & d’endettement d’Intervest Offices & Warehouses
Warehouses est évalué sur base trimestrielle augmenterait ainsi de 7 % et s’élèverait à 58 %
par des experts immobiliers indépendants. Ces (voir également à cet égard “Analyse de sensibi-
experts immobiliers disposent des qualifica- lité” reprise au Rapport immobilier).୭୭ Moment d’investissements et de au mieux le développement attendu de la con
désinvestissements joncture. Le marché de l’investissement et en
particulier le marché de la location de l’immo-
Le moment de transaction (investissement ou bilier professionnel réagissent avec un certain
désinvestissement de biens immobiliers) com- retard à la volatilité de la conjoncture écono-
porte le risque qu’en cas d’un timing mal choisi mique. Les périodes de haute conjoncture pro-
pour une transaction dans le cycle conjonc- noncée donnent lieu à des prix de marché plus
turel, le bien immeuble est acheté à un prix élevés qui peuvent ultérieurement être sujets à de
trop élevé par rapport à la valeur, ou respec- fortes corrections négatives. Durant ces périodes
tivement vendu à un prix inférieur à la valeur. de haute conjoncture, Intervest Offices &
Le mauvais choix du timing comprend le risque Warehouses mènera une politique relative aux
que le rendement effectif des (futurs) revenus investissements plutôt modérée afin de limiter le
locatifs soit sous pression et que le portefeuille risque d’investir à un mauvais moment. Dans les
immobilier soit dévalué de façon substantielle, périodes de baisse de la conjoncture, la valeur
ayant, entre autres, pour conséquence un et le taux d’occupation des immeubles baissent
impact négatif sur le taux d’endettement. d’ordinaire. Aussitôt que la conjoncture reprend,
une politique d’investissement plus active est
Sur base de la connaissance des cycles écono- menée, anticipant ainsi l’augmentation de valeur
miques et immobiliers, il est tenté de répondre des immeubles et un marché de la location plus
le mieux possible aux mouvements ascendants actif. Une certaine prudence est mise à jour afin
et descendants des marchés. Sur base des indi- d’éviter que le taux d’endettement de la sicaf
cateurs économiques il est possible d’estimer immobilière ne dépasse les niveaux autorisés.
Risques d’exploitation et gestion
Ces risques proviennent des transactions quotidiennes et d’événements (externes) qui ont lieu au sein du cadre
stratégique, tels que les:
୭୭ Risques liés aux investissements Conformément à l’article 31 de l’Arrêté Royal du
7 décembre 2010 relatif aux sicaf immobilières,
Les principaux risques qui sont inhérents aux un expert indépendant évalue toute acquisition ou
investissements en biens immobiliers se situent aliénation d’un bien immobilier. Pour toute aliéna-
au niveau des futures variations négatives de la tion la valeur d’expertise déterminée par l’expert
juste valeur des immeubles de placement qui immobilier indépendant forme un fil conducteur
pourraient provenir principalement de l’augmen- important pour la valeur de transaction. En outre,
tation de l’inoccupation, des loyers impayés, de Intervest Offices & Warehouses veille scrupuleu-
la baisse du prix des loyers lors de la conclusion sement à ce que les garanties établies lors d’une
de nouveaux contrats de bail ou lors de la pro- transaction restent limitées aussi bien en ce qui
longation des contrats de bail existants et de concerne la durée que la valeur.
caractéristiques techniques propres à l’immobi-
lier comme la pollution du sol et la performance En outre, Intervest Offices & Warehouses pro-
énergétique. cède pour toute acquisition à un “due diligence”
technique, administratif, juridique, comptable
Au sein d’Intervest Offices & Warehouses des et fiscal qui est basé sur une analyse constante
mesures de contrôle internes sont prises pour des procédures, et elle est généralement assis-
limiter les risques liés aux décisions d’inves tée par des conseillers externes spécialisés.
tissement erronées. Il est ainsi toujours pro-
cédé à une évaluation scrupuleuse du profil
des risques sur base d’une analyse de marché,
à une évaluation des rendements futurs, à un
screening des locataires existants, à une étude
des exigences relatives à l’environnement et aux
permis, à une analyse des risques fiscaux, etc.୭୭ Risques liés à la location Ceux-ci sont mesurés au moyen du niveau de
croissance ou de baisse du produit national brut
Les risques liés à la location comportent les en Belgique et ont une influence indirecte sur
risques qu’un immeuble ne peut être loué au l’occupation des immeubles professionnels par
loyer estimé préalablement (résultant ou non le secteur privé.
en inoccupation). Cela a pour conséquence
que la sicaf immobilière est confrontée à une Au 31 décembre 2012, le taux d’occupation
baisse des revenus locatifs et à une hausse des d’Intervest Offices & Warehouses s’élève à 86 %
charges immobilières à charge du propriétaire, ce qui est stable par rapport au 31 décembre
telles que les charges qui ne peuvent être por- 2011. Pour le portefeuille de bureaux qui repré-
tées en compte en raison de l’inoccupation. sente 61 % de la juste valeur du portefeuille
Ceci résulte généralement en une baisse de immobilier, le taux d’occupation s’élève à 85 %
la juste valeur des biens immobiliers et en un au 31 décembre 2012 (84 % fin 2011) et pour
résultat d’exploitation distribuable et un résultat le portefeuille logistique qui représente 39 %
sur portefeuille moins élevés que prévus. de la juste valeur du portefeuille immobilier, le
taux d’occupation s’élève au 31 décembre 2012
Ces risques sont influencés par la nature et à 89 % (91 % fin 2011).
l’emplacement du bien immobilier, la mesure
dans laquelle il doit concurrencer les immeubles L’impact de la conjoncture sur les résultats
avoisinants, le groupe cible visé et les utilisa- d’Intervest Offices & Warehouses est toutefois
teurs, la qualité du bien immobilier, la qualité tempéré par:
du locataire et le contrat de bail.
1. La durée des contrats de bail
Intervest Offices & Warehouses inventorie conti- Les échéances des contrats de l’ensemble du
nuellement le développement de ces facteurs. portefeuille immobilier sont bien réparties sur
Sur base régulière un profil des risques est attri- les prochaines années. La durée de location
bué à chaque immeuble (sur base des connais- moyenne (à compter à partir du 1 janvier 2013)
sances locales propres et des données fournies jusqu’à la prochaine date d’échéance, s’élève à
par des personnes externes et/ou experts immo- 4,5 ans (3,7 ans au 1 janvier 2012). La réparti-
biliers). En fonction du profil des risques un cer- tion pour les bureaux et l’immobilier logistique
tain rendement doit être réalisé sur une certaine est respectivement de 4,3 et 4,7 ans jusqu’à la
période qui est comparé au rendement attendu prochaine échéance.
sur base du modèle de rendement interne. Sur
cette base une analyse est faite des objets dans Pour les locataires de bureaux importants
lesquels des investissements additionnels sont (ceux au-dessus de 2.000 m²) qui représen-
nécessaires, où la ‘mixité’ des locataires doit tent 67 % du portefeuille de bureaux et qui
être adaptée et quels immeubles sont pris en ont donc un grand impact sur les revenus
compte pour la vente. En outre, chaque mois locatifs récurrents, la prochaine échéance (au
l’inoccupation et les risques d’inoccupation 1 janvier 2013) ne se situe en moyenne que
sont analysés, en prenant en compte l’échéance dans 5,0 ans. Les contrats de bail échéants
des contrats de bail. Tout en respectant les au cours de 2013-2015 se rapportent surtout
règles de la loi sur les loyers en vigueur, une aux superficies plus petites, représentant un
répartition équilibrée de la durée des contrats risque plus réduit pour la totalité des revenus
est recherchée. De cette façon il est possible locatifs de la sicaf immobilière. La sicaf immo-
d’anticiper en temps utile les résiliations futures bilière est active dans le marché de bureaux
des contrats de bail et les révisions des contrats où les contrats de bail sont souvent du type
bail. En outre, les contrats de bail de la sicaf 3/6/9, ce qui signifie que pour tels types de
immobilière comprennent une clause d’indexa- contrats la durée moyenne de location jusqu’à
tion annuelle et automatique des loyers confor- la prochaine échéance ne s’élève qu’à 3 ans au
mément à l’indice santé. maximum.
Les activités et les résultats d’Intervest Offices Pour les immeubles logistiques une même ten-
& Warehouses dépendent partiellement de l’évo- dance est à noter que pour les immeubles de
lution de la conjoncture économique générale. bureaux, notamment qu’au 1 janvier 2013 laprochaine échéance des locataires importants 31 décembre 2012, ce qui correspond à l’en-
(au-dessus de 10.000 m² d’hall d’entreposage) semble du marché de bureaux bruxellois où
représentant 81 % du portefeuille logistique, ne l’inoccupation s’élève actuellement à 10,6 %.
se situe que dans 4,9 ans. Pour le marché de bureaux dans la périphérie
bruxelloise le taux d’inoccupation s’élève même
2. Répartition des risques selon les locataires à 20 % fin 2012.
et la qualité des locataires
Les revenus locatifs de la sicaf immobilière sont A Malines, où se situe 48 % du portefeuille de
répartis sur presque 180 locataires différents bureaux de la sicaf immobilière, la principale
ce qui limite le risque débiteur et améliore la prise en location de surfaces de bureaux depuis
stabilité des revenus. Les dix principaux loca- 2001 (33.000 m²) a été réalisée en 2012. A
taires représentent 48 % des revenus locatifs et Malines, l’inoccupation des bureaux de la sicaf
sont toujours des entreprises de premier ordre immobilière s’élève au 31 décembre 2012 à
au sein de leur secteur et qui font partie de 23 %, suite principalement à l’inoccupation
compagnies internationales. de Mechelen Campus Toren. Dans cette tour le
“RE:flex, flexible business hub” a été ouvert au
Les pertes sur les créances locatives (avec rez-de-chaussée en juin 2012. Ce hub (“(tiers)
récupération) ne représentent pour la période lieu de travail” flexible) est un concept de
2003-2012 que 0,24 % du chiffre d’affaires bureaux innovant d’un niveau technologique
global. Une forte dégradation de la conjoncture élevé qui a été entièrement conçu et dessiné au
économique générale peut accroître les pertes sein de la sicaf immobilière.
sur les créances locatives. La sicaf immobilière
limite ce risque au moyen de garanties locatives En 2012, 105.000 m² de surfaces de bureaux
et de garanties bancaires des locataires. La ont été prises en location sur le marché de
faillite éventuelle d’un locataire important peut bureaux Anversois, ce qui est supérieur à la
représenter une perte considérable pour la sicaf moyenne décennale. Le taux d’inoccupation
immobilière, ainsi qu’une inoccupation impré- de l’ensemble du marché de bureaux anversois
vue et également une location des superficies est estimé à 12 % au 31 décembre 2012, en
libérées à un prix inférieur au prix du contrat comparaison au taux d’inoccupation de 1 % au
non respecté. 31 décembre 2012 pour les bureaux de la sicaf
immobilière à Anvers.
3. Répartition sectorielle du portefeuille
Les locataires d’Intervest Offices & Warehouses 87 % du portefeuille logistique se situe sur les
sont bien répartis sur un grand nombre de sec- axes Anvers-Malines (notamment E19 et A12)
teurs économiques différents, ce qui réduit le et Anvers-Liège (notamment E313, E34 et
risque d’une inoccupation importante en cas de E314) qui sont les principaux axes logistiques
faible conjoncture qui pourrait toucher certains en Belgique. 13 % des immeubles se situent au
secteurs plus fortement. centre du pays, dans les environs de Bruxelles.
4. Emplacement et qualité des immeubles4 ୭୭ Risques liés au contrôle des frais
L’axe Anvers-Bruxelles reste toujours la prin-
cipale région de bureaux et la plus liquide de Le risque existe que le rendement net des biens
Belgique. L’ensemble du portefeuille de bureaux immobiliers est influencé de façon néfaste par les
d’Intervest Offices & Warehouses se situe dans frais d’exploitation élevés ou les investissements.
cette région.
Au sein d’Intervest Offices & Warehouses
La périphérie bruxelloise doit faire face à un diverses mesures de contrôle internes sont appli-
excès de l’offre de bureaux et le marché est quées pour limiter ces risques, comme la com-
très compétitif. L’inoccupation dans la péri- paraison périodique des budgets d’entretien à la
phérie bruxelloise est traditionnellement plus réalité et les procédures d’approbation lors de
élevée qu’au centre-ville de Bruxelles mais la conclusion d’obligations liées à l’entretien et
les rendements y sont également plus élevés. aux investissements. En outre, pour les risques
L’inoccupation dans les bureaux de la sicaf liés au contrôle des frais un monitoring est effec-
immobilière à Bruxelles s'élève à 11,4 % au tué permettant de rédiger à temps et d'observer
4
Source pour les données du marché: Cushman & Wakefield, table
ronde du 10 janvier 2013.rigoureusement les budgets d’investissement à Une variation négative de la juste valeur des
long terme lors de rénovations approfondies et de immeubles de placement peut également pro-
remises à neuf de biens immobiliers. venir de la dégradation des immeubles envi-
ronnants ou de la détérioration du quartier
En fonction du montant, les procédures d’ap- dans lequel l’immeuble d’Intervest Offices &
probation comportent l’appel d’une ou plusieurs Warehouses est situé.
offres à différents entrepreneurs. Ensuite, le
département technique d’Intervest Offices & ୭୭ Risques liés aux débiteurs
Warehouses compare les prix, la qualité et la
planification des travaux. En fonction du mon- Les risques liés aux débiteurs comportent les
tant des travaux à exécuter différents niveaux risques que la sicaf immobilière ne désire pas
d’approbation sont d’application au sein de la louer un immeuble au loyer préalablement
sicaf immobilière. estimé à un certain locataire (résultant ou non
de l’inoccupation) ou que le loyer ne puisse pas
୭୭ Risques liés à la dégradation des immeubles et (plus) être encaissé. Cela a pour conséquence
risques de gros travaux que la sicaf immobilière est confrontée à une
baisse des revenus locatifs, à la prise en perte
Les risques liés à la dégradation des immeubles des créances commerciales non encaissées,
et les risques de gros travaux comportent les à l’augmentation des charges qui ne peuvent
risques qu’un immeuble ne puisse plus être loué être portées compte en raison de l’inoccupa-
au loyer estimé préalablement (résultant ou non tion, à une baisse de la juste valeur des biens
en inoccupation) ou que des frais et investis- immobiliers en raison de l’inoccupation et à un
sements considérables soient nécessaires pour résultat d’exploitation distribuable et un résul-
obtenir ce loyer. Cela a pour conséquence que tat sur portefeuille moins élevés que prévus.
la sicaf immobilière est confrontée à une baisse
des revenus locatifs, une augmentation des Intervest Offices & Warehouses utilise des pro-
frais d’entretien et de rénovation, une hausse cédures strictes pour le screening des locataires
des charges qui ne sont pas portées en compte lors de la signature de nouveaux contrats de bail.
en raison de l’inoccupation, une baisse de la Egalement lors de la signature des contrats de
juste valeur des biens immobiliers en raison bail des cautions ou des garanties bancaires
de l’inoccupation et à un résultat d’exploitation sont toujours négociées. Dans le contrat de bail
distribuable et un résultat sur portefeuille moins type utilisé par Intervest Offices & Warehouses
élevés que prévus. pour la location de ses bureaux, une garantie
locative ou une garantie bancaire équivalente à
L’état des immeubles se dégrade à cause de 6 mois de loyer est prévue et de 3 mois pour les
l’usure de ses différents composants en raison immeubles logistiques. Au 31 décembre 2012,
du vieillissement normal et du vieillissement la durée moyenne pondérée effective des garan-
architectonique et technique. Grâce à une ges- ties locatives et des garanties bancaires pour les
tion proactive liée à l’entretien des immeubles, bureaux s’élève à environ 5,4 mois (ou environ
Intervest Offices & Warehouses essaye de limiter € 12,7 millions). Pour le portefeuille logistique
les frais techniques pour les prochaines années. la durée moyenne pondérée effective des garan-
ties locatives et des garanties bancaires s’élève
Lorsque le contrat de bail prend fin, le loca- au 31 décembre 2012 à 3,4 mois (ou environ
taire (conformément aux accords contractuels € 4,5 millions).
convenus dans le contrat de bail) doit payer une
indemnité à la sicaf immobilière pour les dégâts En outre, des procédures de contrôle interne ont
locatifs. Les dégâts locatifs sont déterminés par été rédigées qui doivent garantir que l’encais-
un expert indépendant qui compare l’état des sement des loyers se fasse à temps et veiller à
lieux d’entrée à l’état des lieux de sortie. Ces que les arriérés de loyers soient suivis de façon
indemnités sont utilisées par Intervest Offices adéquate. Les loyers doivent être payés par anti-
& Warehouses pour remettre les espaces libérés cipation sur base mensuelle ou trimestrielle.
en état en vue de la prise en occupation par le Une provision trimestrielle est demandée pour
prochain locataire. les charges locatives et les taxes payées par
Intervest Offices & Warehouses mais facturéessur base contractuelles aux locataires. Les pertes prévue et les modalités dépendent du cas par
sur créances commerciales (avec récupération) cas. Les assurances comprennent également des
ne représentent pour la période 2003-2012 que garanties supplémentaires pour les biens immo-
0,24 % du chiffre d’affaires total. biliers rendus inutilisables (entre autres pertes
de loyers), les frais de maintien et de nettoyage,
L’administration financière et l’administration le recours des locataires et des utilisateurs et le
gérant le portefeuille immobilier veillent atten- recours des tiers. La valeur assurée comprenant
tivement à limiter les arriérés de loyers. Au 31 ces garanties supplémentaires s’élève à € 880
décembre 2012, le crédit clients dû ne com- millions. Cette valeur assurée est scindée en
prend que 8 jours. € 701 millions pour les bureaux et € 179 millions
pour le portefeuille logistique.
୭୭ Risques juridiques et fiscaux
- Fiscalité
- Contrats et réorganisations judiciaires Lors d’investissements en biens immobiliers
des sociétés la fiscalité joue un rôle important (TVA, droits
Si la complexité l’exige, les contrats à conclure d’enregistrements, exit tax, précompte immo-
avec des tiers sont examinés par des conseillers bilier, etc.). Ces risques fiscaux sont évalués
externes, afin de limiter les risques liés aux continuellement et où cela s’avère nécessaire il
dommages financiers et à l’atteinte à la réputa- est fait appel à des conseillers externes.
tion résultant de contrats inadéquats. Intervest
Offices & Warehouses est assurée contre la - Risques liés à la réglementation et aux
responsabilité découlant de ses activités ou procédures administratives
de ses investissements moyennant une police Les modifications relatives à la réglementa-
d’assurance responsabilité civile qui couvre tion concernant l’urbanisme et la protection de
les dommages corporelles jusqu’à un montant l’environnement peuvent avoir un effet défa-
de € 12,4 millions et les dommages matériels vorable sur la capacité d’Intervest Offices &
(autres qu’incendie et explosion) jusqu’à € 0,6 Warehouses d’exploiter à terme un immeuble.
million. En outre, les administrateurs et les L’application stricte et le respect de la régle-
membres du comité de direction sont assurés mentation prescrite par les autorités commu-
pour la responsabilité civile d’administrateur, nales peut influencer de façon négative l’attrait
laquelle couvre les dommages jusqu’à un mon- de l’immeuble. Une réduction des dimensions
tant de € 15 millions. d’un immeuble, imposée lors d’une rénovation
approfondie, peut également affecter sa juste
Les réorganisations judiciaires des sociétés valeur.
dans lesquelles Intervest Offices & Warehouses
est impliquée (fusion, scission, scission par- L’exit tax, due par les sociétés reprises par
tielle, apport en nature, etc.) sont toujours la sicaf immobilière lors d’une fusion, est
soumises à des travaux de “due diligence”, qui calculée en tenant compte de la Circulaire
sont réalisés avec l’assistance de conseillers Ci.RH.423/567.729 du 23 décembre 2004,
externes afin de minimiser les risques d’erreurs dont l’interprétation ou l’application pratique
judiciaires et financières. peuvent toujours être modifiées. Cette “valeur
fiscale réelle” telle que mentionnée dans cette
- Assurance circulaire est calculée déduction faite des droits
Le risque de destruction des immeubles par d’enregistrement ou de la TVA et diffère de
incendie ou par une autre catastrophe est assuré la juste valeur d’un bien immobilier telle que
par Intervest Offices & Warehouses pour une reprise dans le bilan de la sicaf immobilière
valeur de reconstruction totale de € 499 millions conformément IAS 40.
par rapport à la juste valeur des immeubles de
placements de € 581 millions au 31 décembre Finalement, l’introduction de nouvelles normes
2012 (y compris les terrains). La valeur assurée ou de normes plus sévères relatives à pollution de
des bureaux s’élève à € 356 millions et celle sol ou à la consommation d’énergie peut influen-
du portefeuille logistique à € 143 millions. Une cer dans une large mesure les frais nécessaires
assurance pour improductivité des immeubles pour poursuivre de façon adéquate l’exploitation
résultant de ces événements est également du bien immobilier.Risques financiers et gestion
Les principaux risques financiers sont les risques liés au financement, les risques liés à la liquidité, les risques
liés aux taux d’intérêt, les risques liés aux contreparties bancaires et les risques liés aux marchés des capitaux.
୭୭ Risques liés au financement
Le portefeuille immobilier peut être financé financières. Ces ratios limitent le montant
en partie par des capitaux propres et en partie qu’Intervest Offices & Warehouses pourrait
par des capitaux d’emprunt. Une augmentation encore emprunter. Ces ratios sont respectés
relative des capitaux d’emprunt par rapport aux au 31 décembre 2012. Si Intervest Offices &
capitaux propres peut donner lieu à un rende- Warehouses ne respectait plus ces ratios, les
ment plus élevé (soi-disant “leverage”), mais institutions financières pourraient exiger que
ainsi également à un risque plus élevé. En cas de les conventions de financement de la sicaf
rendements décevants de l’immobilier et en cas immobilière soient annulées, renégociées, rési-
de baisse de la juste valeur des immeubles de liées ou remboursées par anticipation.
placement, le risque existe lors d’un taux élevé
de leverage qu’il n’est plus possible de pouvoir Le taux d’endettement maximum autorisé par
répondre aux obligations des taux d’intérêt et la règlementation sur les sicaf immobilières
de remboursements des capitaux d’emprunt limite la capacité d’emprunt d’Intervest Offices
et autres obligations de paiement. Il est alors & Warehouses. La capacité d’endettement sup-
impossible d’obtenir un financement au moyen plémentaire théorique d’Intervest Offices &
de nouveaux capitaux d’emprunt ou alors à des Warehouses comprend, dans les limites du ratio
conditions très défavorables. Afin de pouvoir de 65 % qui est fixé légalement, environ € 235
faire face aux obligations de paiement il faut millions en cas d’évaluation constante du porte-
vendre de l’immobilier, courant le risque que feuille immobilier existant.
cela ne se réalise pas aux meilleures conditions.
L’évolution de la valeur du portefeuille est déter- ୭୭ Risques liés à la liquidité
minée en grande mesure par les développements
sur le marché immobilier. Intervest Offices & Intervest Offices & Warehouses doit géné-
Warehouses aspire toujours à une relation équili- rer suffisamment de flux de trésorerie afin de
brée entre les capitaux propres et d’emprunt. En pouvoir répondre à ses obligations de paiement
outre, Intervest Offices & Warehouses s’efforce quotidiennes. Ce risque est, d’une part, limité
par la fourniture d’information transparente, par les mesures mentionnées sous ‘risques
des contacts réguliers avec les financiers et des d’exploitation’, de sorte que les risques de perte
actionnaires (potentiels) et l’augmentation de la de flux de trésorerie pour cause, par exemple,
liquidité de l’action, de sauvegarder l’accès au d’inoccupation et de faillites des locataires
marché des capitaux. sont réduits. En outre, Intervest Offices &
Warehouses a prévu suffisamment de marges
Enfin, par rapport aux financements à long de crédit auprès de ses financiers pour compen-
terme, une répartition équilibrée des dates de ser les fluctuations de besoins de liquidité. Pour
refinancement et de la durée moyenne pondérée pouvoir faire usage de ces marges de crédit, il
entre 3,5 et 5 ans est recherchée. Il peut y être faut satisfaire de façon continue aux conditions
dérogé temporairement si des circonstances de des facilités de crédit.
marché spécifiques l’exigent. Au 31 décembre
2012, la durée moyenne restante des conven- Au 31 décembre 2012, Intervest Offices &
tions de crédit à long terme est de 2,8 ans. Warehouses dispose de € 24 millions de lignes
de crédit non utilisées pour son fonctionnement
Les conventions de crédits bancaires d’Inter- et la distribution du dividende.
vest Offices & Warehouses sont soumises
au respect des ratios financiers, qui se rap-
portent principalement au niveau des dettes
financières consolidées d’Intervest Offices
& Warehouses ou de ses charges d’intérêt୭୭ Risques liés aux taux d’intérêt Intervest Offices & Warehouses revoit régu-
lièrement la liste de ses relations bancaires et
Suite aux financements avec des capitaux d’em- son exposition à chacune d’entre elles. Dans le
prunt, le rendement dépend également du déve- contexte de crise actuel du secteur bancaire, il
loppement des taux d’intérêt. Afin de limiter ces n’est pas exclu qu’une ou plusieurs contrepar-
risques lors de la composition du portefeuille ties bancaires d’Intervest Offices & Warehouses
de prêts, une relation d’un tiers de capitaux pourraient faire défaut. Le modèle financier
d’emprunt à taux variable et de deux tiers de d’Intervest Offices & Warehouses repose sur un
capitaux d’emprunt à taux fixe est recherchée. endettement structurel, de sorte que sa position
En fonction du développement des taux d’inté- de liquidité auprès des institutions financières
rêt une dérogation temporaire est possible. En est en principe assez limitée. Cette position
outre, au sein des capitaux d’emprunt à long s’élève au 31 décembre 2012 à € 0,8 million.
terme, une répartition équilibrée des dates de
révision des taux d’intérêt et une durée de 3 ans ୭୭ Risques liés aux marchés des capitaux
au minimum est recherchée. Au 31 décembre
2012, les taux d’intérêt des crédits de la sicaf Les risques liés aux marchés des capitaux
immobilière sont fixés ainsi pour une durée impliquent l’exposition de la sicaf immobilière à
moyenne restante de 3,0 ans. un risque sur le marché des dettes du refinance-
ment de l’emprunt obligataire émis en juin 2012
୭୭ Risques liés aux contreparties bancaires dont la date d’échéance est le 29 juin 2015.
Cela a pour conséquence que le refinancement
La conclusion d’un contrat de financement ou de l’emprunt obligataire en 2015 doit éventuel-
l’investissement dans un instrument de cou- lement être effectué à un taux d’intérêt plus
verture avec une institution financière crée élevé que le taux d’intérêt actuel, entraînant une
un risque de contrepartie au cas où cette ins- hausse des frais de financement et un résultat
titution ne remplit pas ses obligations. Afin d’exploitation distribuable moins élevé.
de limiter ce risque de contrepartie Intervest En outre, la sicaf immobilière risque d’être exclue
Offices & Warehouses fait appel à différentes en 2015 du marché international des capitaux
banques de références sur le marché afin d’emprunt si les investisseurs craignent que la
d’assurer une certaine diversification quant solvabilité de la société soit insuffisante pour
à la provenance de ses financements et des remplir les conditions annuelles de paiement des
instruments de couverture des taux d’intérêt intérêts et l’obligation de remboursement à la
et elle consacre une attention particulière à la date d’échéance de l’instrument financier. Il est
relation qualité-prix des services fournis. possible que le marché des capitaux d’emprunt
soit à ce moment trop volatil pour encourager
Intervest Offices & Warehouses entretient des les investisseurs d’acquérir des obligations de la
relations commerciales avec 5 banques: sicaf immobilière.
• les banques assurant le financement sont: La sicaf immobilière tente de limiter ce risque
ING Belgique sa, BNP Paribas Fortis, KBC en entretenant sur une base proactive de
Bank nv, Belfius Banque et Assurances sa bonnes relations avec ses obligataires actuels
et la Banque LBLux sa et potentiels et ses actionnaires (y compris
• les banques qui sont les contreparties pour l’actionnaire de référence NSI sa), ainsi qu’avec
les instruments de couvertures des taux ses banquiers actuels et potentiels. Bien que le
d’intérêt sont: ING Belgique sa, KBC Bank statut légal de la sicaf immobilière autorise un
nv et Belfius Banque et Assurances sa. taux d’endettement de 65 %, la politique de la
sicaf immobilière consiste à maintenir le taux
d’endettement entre 50 % et 55 %.Risques de reporting financier et gestion
Les risques de reporting financier ont trait à la possi- chiffres trimestriels et les bilans. Ces chiffres trimes-
bilité que le reporting financier de la sicaf immobilière triels sont toujours analysés de façon approfondie et
comprenne des inexactitudes d’importance matérielle soumis à un contrôle interne.
de sorte que les actionnaires soient informés érroné-
ment des résultats d’exploitation et financiers de la Afin de limiter le risque d’erreurs dans le reporting
sicaf immobilière, et aux risques liés au non-respect financier, les chiffres sont traités au sein du comité
du timing imposé par la réglementation relative au de direction et leur exactitude et leur intégralité sont
reporting financier. Ceci pourrait porter atteinte à la contrôlées par, entre autres, l’analyse des revenus
réputation de la sicaf immobilière et les actionnaires locatifs, des charges d’exploitation, de l’occupation,
pourraient réaliser des investissements qui ne sont des activités locatives, de l’évolution de la valeur
basés sur des données correctes entraînant des récla- des immeubles, des débiteurs impayés, etc. Des
mations vis-à-vis de la sicaf immobilière. comparaisons entre les prévisions et les budgets
sont analysées. Ensuite, chaque trimestre le comité
Chaque trimestre une clôture comptable complète de direction fait part au comité d’audit des états
et une consolidation sont rédigées et publiées. Afin financiers, comprenant la comparaison des chiffres
d’optimiser le processus de reporting financier, un annuels, le budget et les explications en cas d’ano-
planning comprenant les dates limites est établi au malie. En outre, les chiffres semestriels et annuels
sein du département financier pour toutes les tâches sont toujours contrôlés par le commissaire.
à accomplir. L’équipe financière rédige ensuite les
Risques de conformité et gestion
Ces risques se rapportent au non-respect de lois et règlementations importantes, assistés par
manière adéquate des lois et réglementations des conseillers juridiques externes. Afin de garantir
importantes et aux collaborateurs qui n’agissent pas une culture d’entreprise intègre, Intervest Offices &
de façon intègre. Intervest Offices & Warehouses Warehouses avait déjà rédigé dans le passé un code
limite ces risques en procédant à un screening lors de conduite interne (“code of conduct”) et un règle-
de l’engagement de ses collaborateurs, en créant ment de déclenchement d’alerte. En outre, la sicaf
une prise de conscience de ces risques auprès de immobilière a instauré des mécanismes de contrôle
ses collaborateurs, et en veillant à ce qu’ils aient internes, basés sur le principe de quatre yeux afin
une connaissance suffisante des modifications des de limiter le risque de ne pas agir de façon intègre.Vous pouvez aussi lire
