L'immobilier des notaires - INTERVIEW Immobilier : "achetez maintenant !"
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No 6 ∙ HIVER 2013/2014
REGARD JURIDIQUE FINANCES MON NOTAIRE M'A DIT
3 QUESTIONS IL N’Y A PAS D’ÂGE 5 CONSEILS POUR UN ACHAT
À MON NOTAIRE POUR EMPRUNTER… EN VIAGER GAGNANT
L' immobilier des notaires
INTERVIEW
Immobilier :
“achetez maintenant !”
Retrouvez + de 80 000 annonces sur le site immobilier des notaires
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REGARD JURIDIQUE FINANCES MON NOTAIRE M'A DIT
No 6 ∙ HIVER 2013/2014
3 QUESTIONS IL N’Y A PAS D’ÂGE 5 CONSEILS POUR UN ACHAT
À MON NOTAIRE POUR EMPRUNTER… EN VIAGER GAGNANT
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INTERVIEW
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“achetez maintenant !”
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satisfaction. Directeur de la publication
Sommaire
L' immo mag
6 REGARD JURIDIQUE
3 questions à mon notaire
7 PAROLE DE NOTAIRE
Me Thierry Delesalle :
“À Paris, rien de nouveau”
8 MON NOTAIRE M'A DIT
5 conseils pour un achat
en viager gagnant
10 INTERVIEW
Immobilier :
Les annonces immobilières
“achetez maintenant !”
34 PARIS ÎLE-DE-FRANCE
14 INDICE IMMONOT 41 AQUITAINE
Le marché immobilier
“prix” de doute ? 44 AUVERGNE - LIMOUSIN
18 FINANCES 46 BRETAGNE
Il n'y a pas d'âge pour emprunter… 53 BOURGOGNE
20 VOS DROITS FRANCHE-COMTÉ
Indivision : réussir sa sortie
56 CENTRE
22 FISCALITÉ 58 CHAMPAGNE-ARDENNE
Don aux associations à cœur ouvert !
PICARDIE
24 TRAVAUX ET DÉCO 60 NORMANDIE
Bien isoler peut vous rapporter gros !
64 POITOU-CHARENTES
26 ENVIRONNEMENT
Ampoules : des économies brillantes…
PAYS DE LA LOIRE
69 RHÔNE-ALPES
28 SALON MAISON&OBJET 2013
Les dernières tendances PROVENCE-ALPES CÔTE D'AZUR
en matière de luminaires 74 DOM TOM
30 ÉVASION
La Bouitte, un lieu d'exception
hors du temps
3
REGARD JURIDIQUE
questions
à mon notaire Puis-je acheter une partie
commune de la copropriété
où j’habite ?
Comment transmettre un bien
à un de mes neveux ? Oui, à condition de respecter un cer-
tain “protocole”. Vous devrez, tout
d’abord, obtenir l’accord du syndicat
La loi vous autorise à transmettre une des copropriétaires représenté par
part de vos biens à des membres de son syndic. Ensuite, il faudra élaborer
votre famille par le biais d’une dona- avec lui un projet précis (description
tion. Si le bénéficiaire de la donation de l’opération, prix d’achat…) qui sera
est votre neveu, il bénéficiera d’un inscrit à l’ordre du jour de la prochaine
abattement de 7 967 €. Il ne paiera assemblée générale et soumis au vote
des droits que sur la partie située au- à la majorité de l’article 26 (il faut réu-
dessus de cette somme. Si vous n’avez nir à la fois les 2/3 des voix et la ma-
pas de descendant (enfants, petits-en- jorité des copropriétaires, présents ou
fants, arrière-petits-enfants), la loi vous non). Si cet achat implique des travaux
accorde un abattement supplémen- portant atteinte aux parties communes
taire dans la limite de 31 865 € pour ou à l’aspect extérieur de l’immeuble,
un don d’argent, à condition que vous vous devrez obtenir une autorisation
ayez moins de 80 ans et que le béné- préalable de la copropriété, votée en
ficiaire ait plus de 18 ans au jour de la assemblée générale, à la majorité ab-
transmission. L’exonération est renou- solue des voix des copropriétaires. La
velable tous les 15 ans. vente ne sera définitive que deux mois
après le vote, délai dont disposent les
copropriétaires pour la contester.
Quelle distance
faut-il respecter pour planter
un arbre ?
Les arbres situés en limite de propriété
doivent être plantés à des distances
tenant compte de leur hauteur à l’âge
adulte :
- un arbre d’une hauteur supérieure à
2 m à l’âge adulte doit être planté à au
moins 2 m de la limite de propriété ;
- un arbre ne dépassant pas 2 m doit
être planté à au moins 50 cm du ter-
rain voisin.
Votre commune peut apporter des mo-
difications à ces principes du Code civil.
Dans ce cas, ce sont les décisions loca-
les qui s’appliquent. Les règlements de
lotissement ou de copropriété peuvent
aussi fixer leurs règles de plantation.
6
PAROLE DE NOTAIRE
Marché immobilier
“À Paris, rien de nouveau”
Le léger frémissement du marché parisien
annoncerait-il des jours plus mouvementés
au niveau des transactions en 2014 ?
Possible, mais pour l’heure, Thierry Delesalle,
notaire, ne confirme qu’une timide reprise
des ventes au 3e trimestre.
Quel bilan dresser du marché La future loi ALUR aura-t-elle
parisien au 3e trimestre 2013 ? les répercussions attendues ?
Me Delesalle : On constate mani- Me Delesalle : Probablement non, car
festement un mieux pour les ventes cette loi est plutôt annonciatrice de
d’appartements, puisque la progres- menaces pour le secteur de l’investisse-
sion sur Paris, entre le 3e trimestre ment immobilier. Déjà, l’encadrement
2012 et 2013 atteint 14 %. Mais cette des loyers risque de décourager pas
valeur doit être appréciée au regard mal d’acheteurs, qui pourraient préférer
des volumes enregistrés en période l’assurance-vie avec les futurs contrats
haute - dans les années 1999 à 2007 - en direction des entreprises.
où les transactions étaient 25 % plus Et les futures dispositions à l’égard Thierry Delesalle,
nombreuses qu’aujourd’hui. des copropriétés ne devraient pas non notaire, président
La reprise est d’autant plus timide que plus contribuer à fluidifier le marché. de la Commission de
la tension observée au 3e trimestre ne En effet, pour toute signature d’une conjoncture immobilière
s’est pas avérée aussi forte que pré- promesse de vente, le règlement de des notaires de
vue. Traditionnellement, ce trimestre copropriété devra être annexé, ce qui Paris - Île-de-France
est plus chargé, car les familles en rajoute de nombreuses formalités au
profitent pour emménager avec les processus de transaction.
enfants avant le mois de septembre.
Et lorsque l’on fait le bilan avec la Que conseillez-vous ?
correction de la variation saisonnière, Me Delesalle : Dans ce contexte, je
le solde du nombre de transactions ne peux qu’inciter les acquéreurs à
est légèrement négatif par rapport étudier également d’autres formes
au 3e trimestre 2012. Cette situation d’investissements que le logement
n’entame en rien la solidité des prix locatif. Pourquoi ne pas s’intéresser
(+ 0,5 % au 3e trim. à Paris), qui est lar- aux murs de boutiques, parkings ou
gement entretenue par les besoins en entrepôts qui offrent une rentabilité
logement, et des conditions d’accès appréciable et ne sont pas soumis aux
au crédit plutôt avantageuses. Dans mêmes contraintes ? Consultez votre
ce contexte, il est difficile de faire ren- notaire pour envisager les meilleures
contrer acheteurs et vendeurs, car il opportunités !
n’y a pas de concessions importantes
accordées au niveau des prix ! Propos recueillis le 29 nov. 2013 ■
7
MON NOTAIRE M’A DIT
5 conseils
pour un achat en
Investir dans un viager occupé vous tente ?
Pourquoi pas ? Le viager fait de plus en plus
d’adeptes… En ces temps de crise,
c’est l’opportunité de devenir propriétaire
à moindre coût. Mais ce n’est pas sans risque.
Voici 5 conseils à suivre pour réussir votre achat.
1| Je fais expertiser le bien moment de la transaction, le vendeur
Pour cela, faites appel à un notaire. perçoit “en cash” 30 % de la valeur
La valeur d’expertise servira de base d’expertise.
pour fixer “le bouquet” (versement
initial du capital). L’erreur à ne pas 3| Je fais attention à la rente
commettre est d’acheter à un proche, Le montant de la rente est, en prin-
à un prix largement en dessous de ce- cipe, indexé sur un indice, fixé libre-
lui du marché, car le fisc pourrait vous ment dans le contrat de vente. Il est,
demander des comptes et soupçon- cependant, préférable de l’indexer sur
ner une donation déguisée. l’indice du coût de la vie (hors tabac).
Attention aussi aux biens en très La rente est versée tous les mois au
mauvais état. Car vous devrez, en tant vendeur, jusqu’à son décès. Attention
que propriétaire, assumer les grosses à ne pas oublier ! Suite à 2 mensuali-
réparations (ravalement de façade, tés non payées, le vendeur peut enta-
réfection de toiture…). mer une action en justice contre vous
et la vente peut devenir caduque (en
2| Je dois disposer du capital vertu de la clause résolutoire).
suffisant
Pour financer ce fameux “bouquet”, 4| Je mesure le risque
car les banques prêtent rarement pour de l’opération
un viager ! Le bouquet varie selon Car le viager reste un pari relativement
l’âge du vendeur et la nature du viager incertain, basé sur l’espérance de vie
(libre ou occupé). Généralement, au du vendeur.
8
viager gagnant
Notre conseil : achetez en viager à une ou revendront leur bien après l’entrée Un viager “occupé”
personne qui a, au moins, vingt ans de en jouissance. Qui sont-ils ces investis- permet au vendeur
plus que vous. seurs ? (le “crédirentier”) de
- Des Français de l’étranger, qui dé- rester dans le logement.
5| Je passe le contrat sirent se constituer un capital en Le vendeur doit
à la loupe France ; s’entendre avec l’acheteur
Consultez votre notaire, il établira un - des étrangers des pays riverains, (le “débirentier”)
acte notarié. Le contrat doit tout lister : Anglais, Néerlandais, Allemands, qui sur le prix d’estimation
qui financera les éventuels travaux, les achètent en viager une résidence se- du bien. Cette base sert
nouvelles charges… condaire pour leur retraite sur la Côte à calculer le “bouquet”
d’Azur et en Provence ; (versement initial
Le profil des acheteurs - des Français de province qui achètent du capital)
Toute personne disposant d’un capi- un petit appartement en ville pour les et la rente viagère.
tal, et surtout d’un revenu confortable. études de leurs enfants.
C’est surtout une démarche d’investis-
seurs. Car 80 % des acheteurs loueront Nathalie Duny ■
TÉMOIGNAGE
“J’ai acheté en viager occupé un bel appartement de type F2 en 2003 à Cannes
(55 m2 avec une terrasse de 25 m2). Il est très bien situé, à 100 mètres de la
croisette. Le montant du bouquet s’élevait à 56 245 € (frais de notaire compris).
La rente a été fixée à 750 € par mois. La valeur vénale estimée à l’époque était
de 130 000 €. J’avais 30 ans lors de l’achat ; la propriétaire, elle, était âgée
de 89 ans. J’ai récupéré le bien en 2009 et il était alors estimé à 250 000 €.
J’ai alors réalisé des travaux pour environ 60 000 €, l’appartement
est maintenant estimé à 350 000 €. Je suis très satisfait de cette opération
immobilière qui m’a permis de me constituer un capital conséquent !”
Nicolas, jeune cadre expatrié.
INTERVIEW
Immobilier
“Achetez maintenant !”
En immobilier, comme en sport, il faut savoir
saisir la balle au bond. Selon François-Xavier Duny,
président du directoire de Notariat Services,
le coup d’envoi est donné pour acheter.
Voilà une partie bien engagée pour tous
les acquéreurs qui choisiront le notaire
comme coach !
S elon vous, est-ce le bon
moment pour acheter ?
François-Xavier Duny : la variété de
l’offre, la baisse des prix en province et
la stabilité des taux d’intérêts sont les
3 raisons objectives qui me confortent
dans l’idée que c’est vraiment le bon
moment pour acheter. Pour le confir-
mer, le site immonot.com a développé
À l’inverse, le prix des appartements
est plutôt stable sur cette même pé-
riode (- 0,13 %). Ensuite, en ce qui
concerne l’évolution de l’activité,
immonot.com publie une analyse
bimestrielle, la Tendance du mar-
ché. Le dernier sondage, qui permet
de se projeter jusqu’à janvier 2014,
confirme que la reprise immobilière
des outils qui permettent d’avoir une tarde à se manifester au niveau des
vision assez précise de l’évolution des transactions. 71 % des notaires inter-
prix. En effet, l’Indice immonot, qui rogés prévoient que le volume de
mesure la valeur médiane des biens ventes va diminuer, contre 55 % pour
proposés à la vente par les notaires, les prévisions à fin octobre. Et au
François-Xavier Duny fait état d’une baisse du prix des mai- niveau des prix des maisons, les no-
Président du directoire sons de 1,3 % au 3e trimestre 2013 par taires pensent majoritairement qu’ils
de Notariat Services rapport au trimestre précédent. pourraient baisser (65 % des sondés).
10Ces signaux sont encourageants. Ils le bien à son juste prix. À cela s’ajoute
témoignent de la bonne convales- son intervention au plan juridique qui
cence du marché immobilier. Mais le conduit à vérifier les règles d’urba-
dans tous les cas, les biens de qualité, nisme, les diagnostics, les servitudes…
profitant d’un emplacement de choix, avant de signer l’acte de vente.
d‘un bon entretien et de la proximité
des services, se négocient très bien.
Recourir aux services d’un notaire
Enfin, il faut souligner le contexte fis-
cal, largement favorable à la reprise est vivement conseillé pour réussir
de l’activité.
Avec l’imposition sur les plus-values,
son projet immobilier
qui est ramenée de 30 à 22 ans en
plus d’abattements plus avantageux De plus, le notaire délivre des conseils
(6 % par an de la 6e à la 21e année et en fonction de la situation familiale
4 % la 22e année), ce sont tous les pro- et patrimoniale. Selon que les acqué-
priétaires de résidences secondaires reurs souhaitent acheter pour se loger,
et de biens locatifs qui réalisent une investir ou transmettre un patrimoine à
meilleure opération au moment de leurs proches, le notaire se projette et
vendre. Je ne peux donc que conseil- envisage les conséquences au plan fis-
ler d’acheter maintenant ! cal. Enfin, comme il intervient dans les
successions, le notaire est au courant
En quoi le notaire des ventes en avant-première, de quoi
est-il incontournable ? dénicher la “perle rare” en consultant
François-Xavier Duny : le recours au son service négociation !
notaire est vivement conseillé pour
réussir son projet immobilier. Il assure Où trouver les biens proposés Comment trouver
le suivi complet du dossier, de la re- à la vente par les notaires ? un notaire négociateur ?
cherche du bien jusqu’à la signature François-Xavier Duny : pour consulter Grâce au site
de l’acte authentique, sans oublier les les annonces immobilières des notaires, immonot.com,
formalités administratives comme la Notariat Services propose plusieurs vous pouvez consulter
rédaction de l’avant-contrat. solutions dans la presse et sur internet. l’annuaire des notaires
Sa bonne connaissance du marché lo- Les outils phares reposent sur : qui proposent des biens
cal et sa pratique de l’expertise immo- - le site immonot.com : c’est au- à la vente dans toutes
bilière donnent l’assurance d’acheter jourd’hui le 1er site immobilier des les régions de France.
11INTERVIEW
notaires. Il propose plus de 80 000 36 heures pour faire des propositions
annonces notariales dans toute la de prix depuis son espace sécurisé
France et totalise plus de 7 millions 36h immo. C’est la meilleure offre qui
de visiteurs par an. Immonot signi- remporte la vente.
fie pour le particulier : moins d’inter- Le processus se poursuit comme une
médiaires, aucuns frais d’agence, un acquisition classique, avec la signa-
circuit de vente sûr, une efficacité et ture de l’avant-contrat, puis de l’acte
une totale transparence garanties définitif.
par le notaire. Côté vendeur, le notaire prend en
Complet, le site est doté de nombreux charge toutes les démarches liées à
services pour accompagner l’inter- la vente du bien : estimation du prix,
naute tout au long de sa recherche : conditions de vente, mise en ligne sur
calcul des frais d’acquisition, de la ca- immonot.com, élaboration du plan
pacité d’emprunt, des mensualités… de communication et organisation de
Sans oublier son contenu éditorial visites.
avec de l’actualité, des dossiers thé-
matiques, des conseils juridiques. Est-il vrai qu’acheter devrait
- les magazines Notaires et immonot : coûter plus cher en 2014
j’invite les lecteurs à se procurer les François-Xavier Duny : en fait ce sont
supports édités par Notariat Services, les droits de mutation, improprement
et plus particulièrement notre “der- appelés “frais de notaire” qui de-
nier né”, le magazine immonot.com vraient augmenter en 2014. Ils com-
Des frais (du même nom que le site). Il com- prennent, notamment, l’ensemble
de négociation plète la gamme de titres immobiliers des taxes et droits perçus par le no-
sans surprise ! déjà présents dans 40 départements taire pour le compte du Trésor public,
Les notaires sont et diffusés gratuitement dans les les sommes que le notaire règle à des
soumis à un tarif officiel commerces, centres commerciaux tiers pour le compte de son client et,
identique pour tous. et services publics. Ce magazine de pour une moindre part, la rémunéra-
Ces frais sont calculés prestige regroupe une sélection de tion du notaire. Or, c’est la partie pré-
selon un barème biens d’exception à vendre par les levée par le département où se situe
dégressif en fonction notaires dans toutes les régions de le bien qui va être majorée.
du prix de vente du bien. France. Actuellement fixée à 3,8 % du prix
de vente sur l’ensemble du territoire,
Vente interactive, enchère… cette taxe pourrait atteindre jusqu’à
le notaire propose différentes 4,5 %, soit une hausse maximale de
formules, dites-nous en plus 0,7 %. Mais la rémunération du no-
François-Xavier Duny : en concerta- taire, quant à elle, n’augmentera pas
tion avec les notaires, immonot.com et ne sera pas modifiée.
a mis au point un système de vente Donc acheter un bien en 2014 vous
sur internet très novateur : 36h immo. coûtera plus cher.
Il s’agit d’une forme de transaction, À titre d’exemple, pour l’achat en
à mi-chemin entre la négociation im- 2014 d’un bien de 200 000 €, cela
mobilière et les ventes aux enchères. vous coûtera potentiellement 1 400 €
Les annonces sont consultables sur de plus.
immonot, rubrique 36h immo. L’ac- Quand on sait que les notaires anti-
quéreur accède à des informations cipent une remontée des taux de cré-
sur les caractéristiques du bien, le dé- dit, qui sont aujourd’hui historique-
but des offres et les horaires pour le ment bas, il est urgent d’acheter !
visiter. S’il est intéressé, il dispose de
12LES AVANTAGES
DE L’AVANT-CONTRAT NOTARIÉ
L’avant-contrat est un accord
préliminaire qui entraîne
des obligations pour le vendeur
et l’acquéreur. Il permet de préciser
les conditions de la future vente.
Compte tenu de la complexité des
termes juridiques et de la multiplicité
des lois existantes, la rédaction
de l’avant-contrat ne s’improvise
pas. D’où l’utilité de recourir à un
notaire. Il collectera des informations
indispensables au bon déroulement
de la transaction (diagnostics,
servitudes, règles d’urbanisme…).
Il vérifiera l’identité et la capacité
juridique des personnes concernées
par la vente et s’assurera que le
vendeur est réellement le propriétaire
du bien et qu’il est autorisé
à le céder.
Il existe deux formes d’avant-contrat,
chacune ayant des conséquences
différentes pour le vendeur
et l’acheteur.
La promesse de vente engage
le propriétaire auprès du “candidat
acheteur” à lui vendre son bien à un
prix déterminé. Durant cette période,
le vendeur ne pourra ni renoncer
à la vente, ni proposer le bien
à quelqu’un d’autre. De son côté,
l’acquéreur a la possibilité de donner
suite ou non au projet pour un temps
limité. On dit qu’il a “une option”.
La durée de l’option est mentionnée
dans l’avant-contrat.
Le compromis engage vendeur et
acheteur à conclure la vente à un prix
déterminé. Ils ne peuvent plus revenir
sur leur décision.
Le vendeur ne peut plus vendre
à quelqu’un d’autre et l’acquéreur
ne peut plus se désister. On dit que
“le compromis vaut vente”.
Propos recueillis le 2 décembre 2013
par Marie-Christine Ménoire ■
13INDICE IMMONOT
Le marché immobilier
“ prix” de doute ?
Des vendeurs ambitieux, des acheteurs prudents,
des offres attractives… la compétition bat son
plein sur le terrain des prix de l’immobilier.
Certes le marché est sélectif, mais la bonne
préparation des transactions devrait conduire
à la signature de bon nombre de transferts
pour ce “mercato” d’hiver !
S ’
il est permis de faire une analogie
entre le “mercato” du foot et le sec-
teur immobilier, c’est parce que les
deux univers sont soumis à une rude
compétition et à de gros enjeux éco-
nomiques. Dans un contexte où le
volume de biens à vendre alimente
largement le marché, il faut néces-
sairement préparer son action pour
réussir à concrétiser sa vente. Le no-
immonot.com propose de pénétrer,
en dévoilant les prix médians dans
chaque région. De précieuses indi-
cations qui doivent servir de repère
pour apprécier la valeur de son patri-
moine et, au besoin, la négocier à la
lueur des échanges marchands qui se
pratiquent ! L’indice immonot, éta-
bli à partir des offres de vente des
notaires sur le site immonot.com,
taire est un allié à placer aux avant- donne les valeurs médianes des biens
postes, car il maîtrise parfaitement mis en vente en novembre. Il révèle
tout le processus de la transaction. une situation contrastée, car malgré
La bonne connaissance du terrain la baisse du nombre de transactions
constitue également un atout décisif. (- 13 % à fin juin 2013, source Notaires
En effet, les territoires géographiques de France), les ventes progressent à
*Prix et évolutions obéissent à des logiques de prix bien nouveau et les prix des maisons ré-
donnés selon spécifiques. Un marché quelque peu sistent plutôt bien, avec seulement
l’INDICE IMMONOT atomisé, au cœur duquel le magazine - 1,3 % de baisse au 3e trimestre.
14155 000 €
Prix médians des maisons
- 0,3 %
avec 170 000 €
175 000 €
- 3,2 %
+2%
152 000 €
135 000 €
+ 1,9 %
ns + 2,5 %
150 700 € ns
161 000 € + 1,2 %
- 2,5 %
Au 3e trimestre 2013,
l’INDICE IMMONOT 145 000 €
donne les valeurs -1% 150 000 € 158 900 €
suivantes en province : - 1,8 % 140 750 € =
- 0,1 %
MAISONS de 5 pièces
(110 m2 env.) :
∙ prix médian : 158 000 € 145 000 €
- 2,7 %
∙ % sur 3 mois : - 1,3 % 110 000 €
- 3,1 % 185 000 €
- 1,1 %
APPARTEMENTS 124 900 €
- 3,4 %
de 3 pièces (65 m2 env.) :
∙ prix médian : 2 042 €/m2
190 000 €
∙ % sur 3 mois : - 0,13 % - 0,9 %
150 000 € 237 720 € 240 000 €
TERRAINS = - 2,1 %
- 3,1 %
de 700 m2 env :
∙ prix médian : 83,7 €/m2
∙ % sur 3 mois : - 1,8 %
ns : non significatif
Source : Indice immonot - déc. 2013
Prix des maisons :
des positions bien défendues Parole de notaire
Maître Agnès LANOE
3e trimestre : �������* Président de la chambre des notaires
P��� ������ % ��� 3 ���� du Finistère
158 000 € - 1,3 %
“Après avoir fléchi au cours de l’été 2007
Loin de perdre la face, les maisons avec l’éclatement de la bulle des crédits
contrôlent bien la situation dans la “subprimes”, la demande immobilière
conjoncture actuelle, car la valeur na- a repris en 2009. Mais depuis, la tendance
tionale de 158 000 € ne s’effrite que est à nouveau à la baisse en termes de volume
légèrement (- 1,3 %). Bien entendu, de transactions et de niveau de prix. Le sommet
les premiers du classement affichent est atteint à l’été 2007, faisant suite à une
de meilleurs scores en termes de prix : baisse de 12 à 15 % de la valeur des biens.
240 000 € pour PACA, 237 721 € pour Aujourd’hui, malgré des taux d’intérêts
le Languedoc-Roussillon et 190 000 € au plus bas, la demande reste faible
pour l’Aquitaine. Mais dans chacun du fait de la morosité macro-économique.
de ces territoires, l’évolution des prix Mais cette baisse a eu le mérite de purger les
y est à la baisse de 1 à 3 % au 3e tri- excès de prix, avec des progressions dépassant
mestre, signe que le marché espère les 100 %. C’est donc le moment opportun
des actes concrets de la part des ven- pour acheter, car les prix ne devraient pas
deurs ! Seules Champagne-Ardenne, fléchir beaucoup plus. Il convient, cependant,
Haute-Normandie et Basse-Norman- d’être sélectif quant à la qualité intrinsèque des
die arborent encore une progression biens, et garder à l’esprit que dans le marché
d’environ 2 %. actuel, les acquéreurs consentent des baisses.”
15INDICE IMMONOT
Prix des appartements : Prix médians des appartements
sur un terrain plus offensif ! avec immonot.com
Prix %
3e trimestre : ������������* Région en €/m2 3e trim.
P��� ������ % ��� 3 ���� Aquitaine 2 123 - 4,7
2 042 €/m 2
- 0,13 % Auvergne 1 318 - 2,9
Parce qu’il souffre moins de l’exode Basse-Normandie 2 083 9,4
rural que les maisons, le marché des Bourgogne 1 874 - 0,2
appartements conserve ses positions Bretagne 2 237 1,5
(seulement - 0,13 % de baisse). Il faut Centre 1 689 - 3,5
avouer que les collectifs constituent Champagne-A. 1 662 1,2
*Prix médians une vraie alternative pour les primo- Franche-Comté 1 623 - 2,4
et évolutions donnés accédants rebutés par les prix élevés
Hte-Normandie 1 965 1,7
selon l’INDICE IMMONOT des maisons, les investisseurs dési-
pour les biens reux de diversifier leur patrimoine et Languedoc-R. 2 806 2,7
proposés à la vente les seniors soucieux de réduire le coût Limousin 1 124 - 10,1
sur immonot.com avec de leur logement. Dans ces condi- Lorraine 1 578 9,5
les caractéristiques tions, la région Midi-Pyrénées signe la Midi-Pyrénées 2 579 9,4
suivantes : plus belle performance avec + 9,4 % Nord 2 298 - 1,1
- maisons de 5 pièces de hausse au 3e trimestre ! En outre, PACA 2 052 3,1
(110 m2 env.) l’Indice immonot dévoile des écarts Pays de la Loire 1 949 - 2,9
- appartements 3 pièces significatifs, allant pratiquement de
Picardie 2 187 3,7
(65 m2 env.) 1 à 3, avec un prix médian au m2 de
- terrains de 700 m2 env. 1 125 € en Limousin pour 2 806 € en Poitou-Charente 1 741 - 9,3
Il s’agit d’annonces Languedoc-Roussillon. De toute évi- Rhone-Alpes 2 055 1,7
confiées aux notaires dence, les villes balnéaires participent
lors des 3 derniers mois. à ce phénomène. Christophe Raffaillac ■
TENDANCE DU MARCHÉ IMMOBILIER
Alors qu’à la fin de l’été, L’option consistant à revendre,
les acheteurs semblaient avoir repris en premier, un logement en vue
durablement le chemin d’en acquérir un autre, qui prophétise
de la négociation, laissant croire à une baisse des prix, tend à perdre
une reprise du marché, les premiers des partisans. En effet, 64 % des
frimas ont amené un gel sensible notaires interrogés défendent cette
des transactions, accompagné d’une position alors qu’ils étaient 79 %
tendance à la baisse des prix. il y a 2 mois. Il faut donc en déduire
“La majorité des acheteurs est dans que, même s’ils demeurent toujours
le doute et a besoin d’être rassurée minoritaires, de plus en plus
sur l’évolution des prix” constate une de notaires croient à une reprise
étude du Mans. Ce qui se traduit par du marché en 2014.
des efforts supplémentaires Par le professeur Bernard Thion
demandés aux vendeurs. le 26 novembre 2013 ■
16Parole de notaires
Maître Henri MELLAC
Président de la chambre des notaires
de Gironde
“En Gironde, l’immobilier neuf et les résidences
secondaires n’ont pas souffert de la baisse du volume
des ventes, puisque les prix se sont maintenus.
Il est probable que l’abattement de 25 % sur
les plus-values, en vigueur jusqu’au mois d’août
prochain, permettra de confirmer cette tendance.
Regardé avec envie, le territoire girondin peut
compter sur son savoir-faire viticole, avec
l’emblématique cité de St-Émilion, et sur le dynamisme
de sa métropole, où Bordeaux et son agglomération
visent le million d’habitants dans quelques années.
Des atouts reconnus, puisque ces villes sont
toutes les deux classées au patrimoine mondial
de l’Unesco. De plus, la situation enviable de
Bordeaux, à quelques encablures de l’Océan
et à 2 h 30 des pistes de ski, attire non seulement les
familles, mais aussi les investisseurs. S’ajoutent de
belles perspectives avec la ligne à grande vitesse qui
permettra de relier Bordeaux à Paris en à peine plus
de deux heures. D’où l’attractivité du parc immobilier,
car les prix sur les communes alentour sont abordables
et de plus, la communauté d’agglomération propose
des prêts aidés.”
Maître Serge VILLENEUVE
Président de la chambre des notaires
de Saône-et-Loire
“2013 nous renvoie à la situation que nous avons
connue en 2009, avec des corrections de prix à la
baisse, après une période haussière en 2011 et 2012.
Cela se traduit, sur 12 mois, par une baisse de - 2,8 %
pour les maisons et de - 4,8 % pour les appartements
en Saône-et-Loire.
Mais le marché reste actif, car les prix des biens sont
plus accessibles et les taux d’intérêts des emprunts
très avantageux. Un contexte favorable pour investir,
d’autant que le coût de l’immobilier devrait se
stabiliser dans les mois qui viennent. En effet, il y a
un vrai besoin de logements en France. De fait, les
produits situés dans une fourchette allant de 100 000
à 150 000 € sont très recherchés en Saône-et-Loire,
même s’il faut envisager quelques travaux.
Pour les maisons dépassant les 300 000 €,
les acquéreurs sont très exigeants et n’hésitent plus
à faire des offres pour amener les vendeurs
à revoir leurs prétentions à la baisse.”
Propos recueillis le 29 novembre 2013 ■
17FINANCES
Il n’y a pas d’âge
pour emprunter…
Allongement de la durée de vie oblige, les seniors
ont de plus en plus de projets. Achat d’une
résidence secondaire, investissement immobilier,
travaux dans la résidence principale… cela suppose
souvent un prêt à la clé. Mais aujourd’hui, l’âge
n’est plus un obstacle !
F inie l’époque où les projets des se-
niors pouvaient rebuter bien des ban-
quiers ! Aujourd’hui, ils font même les
“yeux doux” aux quinquas et à leurs
aînés. L’allongement de l’espérance
de vie, mais aussi leur situation ban-
caire généralement stable, que vient
sualités tiendront compte des possi-
bilités de remboursement présentes
et futures.
Âge et santé : la convention
Aeras vous protège
Il y a encore peu de temps, les seniors
booster un bon apport personnel de santé fragile se voyaient fermer
(économies, placements), en sont les tout accès au crédit immobilier. De-
principales raisons. puis 2007, par la convention Aeras,
banquiers et assureurs se sont enga-
Des prêts sur mesure gés sur plusieurs points :
Pour octroyer un prêt, les banques ne - apporter une réponse plus rapide aux
s’attacheront pas aux mêmes critères demandes. La durée de traitement
si vous avez 25 ans ou 60 ans et plus. ne peut excéder 5 semaines à comp-
La retraite est, en effet, souvent syno- ter du jour de réception du dossier ;
nyme de baisse du train de vie. Cer- - respecter la confidentialité des infor-
tains organismes, conscients de cette mations médicales ;
situation, ont créé des prêts adaptés, - motiver toute réponse négative par
prévoyant une baisse de la mensua- écrit ;
lité lors du départ en retraite. Ainsi, - rechercher des solutions alternatives
même si le crédit a été souscrit quel- en cas de refus (caution d’une per-
que temps avant, l’emprunteur ne sonne solvable, hypothèque d’un
sera pas “pénalisé” puisque les men- bien immobilier…).
18Le prêt viager hypothécaire de sa démarche, les conséquences
Bien connu chez les Anglo-Saxons patrimoniales et successorales qui
sous le nom de “reverse mortgage”, peuvent en découler, la validité de
le prêt viager hypothécaire est une l’opération tant sur le fond que sur la
forme de crédit destiné aux person- forme…
nes de plus de 65 ans, propriétaires
d’un bien immobilier à usage d’habi- Confiez votre projet
tation (résidence principale, résidence à un courtier
secondaire ou bien donné en loca- De par sa position privilégiée, le cour-
tion). Distribué par le Crédit Foncier, tier vous proposera les meilleures
ce prêt leur permet d’améliorer leurs offres du marché, grâce aux accords
conditions de vie, sans devoir vendre négociés avec des banques partenai-
leur logement. res. Il vous aidera également à trouver
Le principe est simple. L’emprunteur l’assurance décès-invalidité adaptée.
met son logement en garantie pour Passé un certain âge, cela devient
souscrire le prêt qu’il peut utiliser à plus difficile et surtout plus onéreux.
sa guise, pour des dépenses ponc- Plus l’âge de l’emprunteur est avancé,
tuelles ou régulières (travaux de ré- plus la prime est élevée et supérieure
novation, dépenses de santé, rem- à celle des contrats classiques, pour
boursement de prêts en cours…). des emprunteurs plus jeunes. La solu-
L’emprunteur est toujours propriétaire tion : opter pour une délégation d’as-
du bien hypothéqué et n’a pas à se surance. Le courtier vous proposera
soucier du remboursement du prêt sa de souscrire une assurance emprun-
vie durant. Il peut même vendre ou teur auprès d’un autre établissement
donner le bien hypothéqué, à condi- que la banque où vous allez signer
tion de rembourser le prêt. votre prêt immobilier. Ce contrat sera
D’un point de vue fiscal, l’emprunteur individuel, mieux adapté à votre pro-
n’est pas imposé sur le capital perçu fil, offrira une couverture plus large,
puisqu’il s’agit d’un prêt. La dette avec moins de cas d’exclusions et sur-
est plafonnée à la valeur du bien tout un coût plus faible…
immobilier qui sert de garantie.
L’hypothèque n’est levée qu’au décès Marie-Christine Ménoire ■
du souscripteur. Au décès de l’em-
prunteur, les héritiers pourront soit
rembourser la dette pour garder le
bien, soit laisser la banque vendre le
logement pour se rembourser. Dans
cette hypothèse, si sa valeur est supé-
rieure au montant du prêt accordé, la
banque reverse la différence aux hé-
ritiers. Dans le cas contraire, ces der-
niers n’auront rien à rembourser.
L’acceptation de l’offre et la signature
du contrat de prêt doivent être nota-
riées puisqu’il y a une hypothèque en
jeu. Ce sera l’occasion pour le notaire
d’éclairer l’emprunteur sur les enjeux
19VOS DROITS
Indivision
Réussir sa sortie
Vivre en indivision n’est pas toujours une situation
très “confortable”. D’où la possibilité offerte
à chaque héritier indivisaire de demander
le partage…
S uite à un décès, il est fréquent que les
héritiers se retrouvent en indivision,
c’est-à-dire qu’ils soient tous pro-
priétaires (“indivisaires”) des mêmes
biens composant la succession. Il
n’est pas rare qu’au bout d’un certain
temps, un ou plusieurs des indivisaires
demande(nt) le partage.
Qui peut demander
en procédant à la vente des biens
et en s’en partageant le prix. Cette
hypothèse suppose l’accord de tous,
non seulement sur le principe, mais
aussi sur les modalités du partage.
Celles-ci sont fixées librement par les
intéressés (composition des lots…).
Le partage à l’amiable
Dans l’hypothèse du partage amiable,
le partage ? tous les biens doivent être estimés se-
Plusieurs solutions sont envisageables : lon leur valeur à l’époque du partage.
- Un seul des héritiers peut décider Mais, avant de constituer les lots reve-
de vendre sa quote-part, même à nant à chacun, quelques calculs doivent
une personne “extérieure” à l’indivi- être effectués pour rétablir l’équilibre
sion. Il doit en informer les autres par entre les indivisaires. Par exemple, si
écrit, en précisant les modalités de la l’un des héritiers a engagé des frais
cession (notamment le prix, l’identité pour faire réaliser des travaux dans la
du tiers…). Les autres héritiers sont maison de famille, il aura droit à une
prioritaires pour acquérir le bien par indemnité égale au montant de sa dé-
rapport au tiers. pense. À l’inverse, un héritier peut avoir
- Tous les indivisaires peuvent décider une dette vis-à-vis de l’indivision (s’il a
de mettre un terme à l’indivision détérioré un bien…).
20Quand aucun accord impossible, le tribunal peut ordonner
n’est possible la vente aux enchères des biens.
En cas de désaccord, il faut demander
le partage judiciaire auprès du tribu- Comment profiter d’une
nal de grande instance du domicile attribution préférentielle ?
du défunt. La requête doit contenir un Lors d’une succession, la loi confère
descriptif du patrimoine, l’exposé des une priorité à certains héritiers sur des
démarches préalables faites en vue biens, c’est ce qu’on appelle “l’attri-
d’un partage amiable et les souhaits bution préférentielle”. Cette moda-
du ou des demandeurs. lité de partage permet à des héritiers
Si le cas est simple, le tribunal ordon- de recevoir des biens en adéquation
nera le partage et renverra les héri- avec leurs attentes, compétences ou
tiers devant le notaire. besoins. Par exemple, le conjoint sur-
Dans les cas plus complexes, le tribu- vivant, ou tout autre indivisaire, pourra
nal désigne un notaire pour réaliser le demander l’attribution préférentielle
partage et un juge pour surveiller. Le contre paiement d’une soulte s’il y a
notaire dispose d’un an pour présen- lieu, de l’entreprise (agricole, commer- Bon à savoir !
ter un projet aux héritiers. ciale, artisanale…) du défunt dès lors Dès lors que
Si des désaccords persistent, le juge que l’héritier (ou son conjoint ou ses des biens immobiliers
tranchera. Le partage judiciaire s’ef- enfants) a (ont) participé à l’exploita- font partie du
fectue, en principe, par tirage au sort tion de celle-ci. patrimoine à partager,
des lots, réalisé soit par le juge soit les indivisaires doivent
par le notaire. Si le tirage au sort est Marie-Christine Ménoire ■ faire appel à un notaire.
21FISCALITÉ
Don aux associations
à cœur ouvert !
Malgré la crise, les Français restent généreux à
l’égard des associations. Ils donnent, en moyenne,
deux milliards par an. Cet altruisme est également
bon pour le portefeuille puisqu’il est récompensé
par des avantages fiscaux. Alors n’attendez plus
pour faire votre B.A. !
À qui donner ?
Consentir une donation à une asso-
ciation n’est possible que si celle-ci
est reconnue d’utilité publique. Elle
Faites votre donation
par acte notarié :
cela vous évitera toute
doit présenter un caractère philanth-
ropique, éducatif, scientifique, social, contestation ultérieure
humanitaire, sportif, familial, culturel
ou concourir à la valorisation du
et sécurisera votre geste
patrimoine ou à la défense de l’envi-
ronnement. Combien et comment ?
Si toutes les associations peuvent Le montant total des dons déclarés
recevoir des dons, toutes ne font représentait, en 2010, 1 955 438 €.
pas l’objet de réductions fiscales (cf. Le don moyen le plus fréquemment
le centre des impôts pour en savoir versé avoisine les 50 € (source Baromè-
plus). Ainsi, les dons octroyés aux tre France générosités-CerPhi, édition
associations d’élèves ou d’anciens 2012). Les formes de dons peuvent
combattants ne font pas l’objet de être multiples. Mais il s’agit essen-
réduction d’impôt. tiellement de versements par chèque
22(59 %). Il peut également s’agir de la - pour les organismes d’aide aux per-
donation d’un bien immobilier, d’une sonnes en difficulté, la réduction at-
collection ou d’un objet… teint les 75 % des sommes versées
dans la limite de 521 € (pour les reve-
Pourquoi ? nus 2012). Au-delà de ce plafond, la
Les premières causes évoquées par réduction est ramenée à 66 % dans la
les donateurs sont : limite de 20 % du revenu imposable.
- la cause soutenue par l’association
(55 %) ; L’association qui bénéficie de vos
- l’efficacité de l’action menée (51 %) ; dons doit vous délivrer un reçu fiscal.
- la transparence financière (44 %) ; Conservez-le pendant 3 ans, car l’ad-
- les valeurs auxquelles l’association ministration peut vous en demander
se réfère (34 %) ; une copie.
- la rigueur de la gestion (29 %).
Les femmes entre 25 et 35 ans sont
plus attirées par les associations qui LE MÉCÉNAT
défendent des causes en lien avec la On parle de mécénat lorsqu’un
protection de l’enfance. particulier ou une entreprise apporte,
Les personnes âgées, pour leur part, sans contrepartie directe, un soutien
sont plus attirées vers celles dont matériel à un organisme (État,
l’objectif est la recherche médicale et collectivités locales, monuments
l’aide aux personnes âgées. historiques privés, organismes
L’avantage fiscal que l’on peut en reti- de spectacles vivants…) pour soutenir
rer est aussi un facteur important pour son activité d’intérêt général.
les donateurs. Un Français sur deux Les entreprises bénéficient d’une
reconnaît d’ailleurs le faire dans cet déduction fiscale égale à 60 %
objectif. du montant du don, dans la limite
Le montant de la réduction d’impôt de 0,5 % du chiffre d’affaires annuel.
varie selon l’organisme bénéficiaire : Les particuliers ont droit à une
- pour les œuvres d’intérêt général réduction d’impôt de 66 % dans la
ou d’utilité publique, la réduction limite de 20 % du revenu imposable.
est de 66 % des sommes versées
dans la limite de 20 % du revenu
imposable ; Marie-Christine Ménoire ■
23TRAVAUX ET DÉCO
Bien isoler
peut vous rapporter gros !
En plus de réduire la facture énergétique,
les travaux d’isolation d’un logement
seront récompensés par le versement
d’une prime. Un investissement doublement
gagnant à mettre au rang des priorités en 2014 !
E t si le luxe pour une maison, c’était
l’isolation ! Mais encore faut-il choisir
les bonnes combinaisons !
J’isole le sol…
Le sol d’une maison est à l’origine
de 16 % des déperditions d’énergie,
Notre conseil !
Ne négligez pas cette étape
dans le neuf, car il sera plus coûteux
et délicat de la mettre en œuvre
dans le cadre d’une rénovation.
En passant par les murs…
autant que les murs. Une raison suf- Aussi stratégique que celle du sol,
fisante pour recourir à des solutions l’isolation des murs (16 % des dé-
efficaces lors de la construction de sa perditions d’énergie) a évolué avec
maison. Pour une isolation phonique l’arrivée de la Règlementation ther-
et thermique optimale, il est conseillé mique 2012 (RT 2012). Désormais, il
de prévoir la pose de laine de roche faut obtenir un niveau de Résistance
de 15 mm d’épaisseur, sur la chape en thermique (R) de 4 m2 K/W au lieu de
béton, le tout recouvert d’un film de 2,8 m2 K/W avec la RT 2005. Un iso-
polyane. Ainsi, toutes les conditions lant pour les murs doit présenter une
sont réunies pour supporter l’instal- bonne tenue mécanique pour éviter
lation du plancher chauffant, qui sera son tassement dans le temps. La laine
coulé dans une chape fluide, et enfin de verre, la laine de roche, la laine de
la pose du revêtement de sol (carre- chanvre ou encore le polystyrène PSE
lage, plancher, dalles…). sont bien appropriés.
24Notre conseil ! Notre conseil ! Économies en chiffres !
Vérifiez le meilleur rapport efficacité/ Consultez un professionnel 75 % des déperditions
encombrement pour préserver pour trouver la solution appropriée d’énergie proviennent
au maximum l’espace intérieur. à votre toiture. des parois, 20 % par
renouvellement de l’air
Jusqu’au plafond ! et 5 % par les ponts
30 %, c’est la valeur de la perte UNE PRIME thermiques.
d’énergie qui s’échappe par la toiture. “RÉNOVATION ÉNERGÉTIQUE”
Une paroi à ne surtout pas négliger, En 2014, l’État met en place,
d’autant qu’elle est facile à isoler, que pour une durée de 2 ans, une prime
ce soit dans le neuf ou l’ancien. Pour exceptionnelle de 1 350 € pour aider
des combles aménagés, il faut envisa- les ménages à financer des travaux
ger la pose de panneaux de laine de de rénovation énergétique de leur
roche ou de bois, à dérouler entre les résidence principale. L’octroi de
chevrons. l’aide est soumis à des conditions
Et dans le cas de combles perdus, la de ressources et concerne certaines
laine soufflée trouvera aisément sa catégories de travaux.
place. Dans tous les cas, le but est de
viser une résistance thermique de R =
8 m² K/W pour garantir le confort été
comme hiver. Christophe Raffaillac ■
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